F UENTES DE INFORMACIÓN

Dado que no existen fuentes de información secundarias que pudieran ser consideradas de utilidad para la realización del presente estudio, se ha recurrido a fuentes de información primaria para su elaboración. En concreto, la información ha sido facilitada por un total de siete sociedades mercantiles, cuyo objeto social es el alquiler de locales comerciales.

La información obtenida se corresponde con precios reales de alquiler mensual (Impuesto sobre el Valor Añadido no incluido), referidos todos ellos al mes de enero de 2013, de un total de 102 locales comerciales situados en la ciudad de Córdoba.

Del total de las muestras disponibles, únicamente fueron seleccionadas aquéllas con contrato de arrendamiento de antigüedad inferior a los doce meses. Es decir, los registros señalados se corresponden con contratos de arrendamiento con fecha de inicio o de renovación en 2012 o enero de 2013, al objeto de que la renta mensual no viniera condicionada por la antigüedad del contrato.

En cuanto a la representatividad de la muestra, hay que tener presentes los siguientes datos:

1º.- Tal y como se ha expuesto en el apartado segundo del presente capítulo, el número total de locales con actividad en la ciudad de Córdoba, según el último censo realizado por el INE, es de 14.4708.

2º.- Según un estudio publicado por el Ayuntamiento de Córdoba, el porcentaje de establecimientos comerciales que ejercen su actividad en la ciudad en régimen de alquiler es del 50,71%9. Si bien este estudio únicamente está referido al comercio minorista, puede constituir una referencia válida, a falta de otro más preciso, dado que resulta ser ésta la actividad más comúnmente desarrollada en este tipo de inmuebles.

3º.- A partir de estos datos, se puede estimar que la muestra abarca el 1,39% del total de la población objeto de estudio.

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Dato referido al año 2001 ya que, como ha sido comentado con anterioridad, en el censo realizado en 2011 no fue publicado el detalle de locales. Según la estimación realizada a partir del DIRCE, el número de locales comerciales sería inferior en la actualidad. Según las estadísticas de la Dirección General del Catastro, el número de inmuebles de uso comercial en la ciudad de Córdoba es 15.861, en 2013.

9 _{Estudio realizado por la “Sociedad de Estudios Económicos de Andalucía, SA” con la}

denominación: “Estudio sobre la situación de comercio minorista en Córdoba”. Dato referido al año 2005.

4º.- Los locales comerciales de la muestra abarcan la totalidad de las zonas comerciales definidas para la ciudad de Córdoba por el grupo de expertos consultados.

Por todo ello, se considera que la muestra es representativa de las rentas de alquiler satisfechas en la ciudad de Córdoba en el período de referencia.

En cuanto al proceso de recogida de la información, el principal obstáculo lo constituyó el hecho de que la información solicitada, por exhaustiva, no se encontraba tabulada ni registrada de ninguna manera por las fuentes consultadas. Si bien alguna de ellas disponía de abundante información, en ningún caso cubría las necesidades del presente estudio. En consecuencia, en un buen número de ocasiones en lugar de proceder a la entrega del formulario correctamente cumplimentado, se emplazó a la obtención de forma directa, de parte de la información necesaria, en el propio local.

Esta obtención de la información de primera mano directamente en el local, si bien supuso un evidente coste de tiempo, significó, a su vez, una gran ventaja: la exactitud y precisión de la información recabada.

Como ya se expuso en el capítulo 2, la valoración inmobiliaria necesita del conocimiento y metodología de muchas ciencias. La abundante casuística que se puede encontrar al realizar una valoración, junto con la amplitud de conocimientos necesarios, exige la especialización en materias concretas. Es por ello por lo que se ha consultado a expertos y profesionales pertenecientes a distintos campos para dotar de una mayor rigurosidad al estudio realizado.

Así, desde el punto de vista económico, principalmente desde la perspectiva comercial, se ha contado con la colaboración de diversos expertos inmobiliarios. Entre estos expertos, todos ellos con gran conocimiento del mercado inmobiliario de la ciudad de Córdoba, un primer grupo estaba formado por intermediarios del mercado inmobiliario (agentes de la propiedad inmobiliaria) y un segundo grupo por administradores y directores de sociedades mercantiles dedicadas al arrendamiento de locales comerciales.

A todos ellos se les solicitó dos tipos de información, a saber:

En primer lugar, a modo de primera aproximación, se les pidió un listado de las que a su juicio son las variables explicativas del importe de la renta por alquiler de los locales comerciales, al tiempo que se les solicitó

que señalaran de entre estas variables las que consideraban como especialmente relevantes. Como resultado de este primer trabajo de campo, se seleccionaron una serie de variables, las cuales han sido recogidas en la Tabla 7.10. A partir de esta información fue elaborada la plantilla de regida de datos (ver anexo).

En segundo lugar, se les solicitó una valoración (del 0 al 10) del valor comercial de distintas zonas de la ciudad de Córdoba. Una vez recabada esta información, se procesó al objeto de proceder a su homogeneización de manera que se obtuvo una clasificación única.

Otro grupo de conocimientos de los que se hace preciso disponer a la hora de proceder a realizar una valoración inmobiliaria son aquéllos de naturaleza técnica, en nuestro caso referidos fundamentalmente al estado y calidad de la edificación, de los materiales empleados, etc. Para eso, se ha contado con la colaboración de un ingeniero técnico. Su papel ha sido relevante en dos fases del proceso:

En primer lugar, su opinión ha sido tenida en cuenta a la hora de dividir ciertas variables en categorías como, por ejemplo, los pavimentos y fachadas.

En segundo lugar, en la correspondiente a la recogida de información, ya que, por un lado, ha procedido, en la mayoría de las ocasiones, a recabar de primera mano los datos necesarios con el instrumental técnico preciso y, por otro lado, ha fiscalizado los datos facilitados a través de las plantillas elaboradas para tal fin, comprobando in

situ la clasificación realizada dentro de la variable estado de pavimentos y

fachada, así como buena parte de las variables internas del local como superficie, metros lineales, forma geométrica, etc.

7.5.

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