a) LA COPROPIEDAD
Comunidad de Derechos y Copropiedad: Flores Juárez, citando a
Espín Cánovas, establece que existe la factibilidad de que ciertos derechos pertenecen a varios sujetos dando lugar a lo que se conoce como comunidad
29
de derechos; cuando esta comunidad está referida, de manera particular, al derecho de propiedad surge lo que se conoce como copropiedad de dominio. 30
Para clarificar, con mayor exactitud, el deslinde conceptual entre ambos términos, es necesario referir que al hablar de comunidad de derechos, se debe distinguir entre los dos sentidos con que se suele interpretar este instituto; uno lato, en el que se incluye la cotitularidad no sólo de derechos reales; sino que toda clase de derechos subjetivos, y otro estricto, en el que esta cotitularidad se limita al campo de los derechos reales y que cuando está centrada en el derecho de propiedad recibe el nombre de copropiedad o condominio.
Siendo, pues, que la comunidad es comprensiva de todos los derechos
reales y la copropiedad o condominio recae de manera particular sobre el derecho real de la copropiedad, ésta viene a ser una especie de aquella.
Con afán definitorio Colín y Capitant escriben que “El derecho de propiedad de una cosa puede corresponder a la vez a varias personas sin que exista división material de la cosa. Entonces se dice que hay copropiedad.
Rojina Villegas por su parte enuncia que “Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa,
30
sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción: es decir, sobre parte alícuota.
Parte alícuota “es una parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función de una idea de proporción”. Podría decirse que es una parte que sólo se representa mentalmente; que se expresa por un quebrado y que permite establecer sobre cada molécula de la cosa una participación de todos y cada uno de los copropietarios cuya participación variará según los derechos de ésta. Por ejemplo, dos personas tienen copropiedad sobre una cosa por partes iguales. La parte alícuota representa la mitad; pero no desde el punto de vista material, pues esto haría cesar la copropiedad y daría lugar a que la cosa quedase dividida perteneciendo exclusivamente, en cada una de sus mitades a los copropietarios. 31
La regulación de la copropiedad en nuestro ordenamiento jurídico la encontramos en el artículo 485 del Código Civil de la siguiente manera: “Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”
En cuanto a las facultades de uso y disfrute, nuestro código establece que están recíprocamente limitadas por el derecho de cada dueño. (Artículo 487 Código Civil). Respecto a los frutos o beneficios producidos por la cosa, éstos serán gozados en proporción a la respectiva cuota y como punto antagónico, las cargas deben ser afrontadas sobre esa misma base.
31
Acerca de la administración de la cosa indivisa, el Código Civil preceptúa que serán obligatorios los acuerdos de la mayoría que representa las dos terceras partes del valor de la cosa (artículo 490).
Ahora bien, cabe preguntarse ¿qué sucede si no se integra esta mayoría? ¿Se podrá recurrir a un órgano jurisdiccional para que intervenga y medie en esta situación? La ley no lo regula, pero siendo esta alternativa lógica, se estima que en un caso como el referido debe acudirse al juez respectivo. La extinción del régimen de copropiedad, está contenida en el artículo 503 del Código Civil, que establece tres casos de procedencia:
A) Al dividirse la cosa común; todos los comuneros tienen derecho a pedir la división y al efectuarse ésta la copropiedad se transforma en un derecho de propiedad solitario; nadie puede ser obligado a permanecer en copropiedad, aunque el Código Civil regula que un pacto de indivisión, no pueden exceder de tres años. (Artículos 492-493).
B) Por pérdida, destrucción o enajenación de la cosa objeto de la indivisión
C) Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo propietario.
B.) LA MEDIANERIA
Acerca de la copropiedad se ha dicho que ésta puede ser voluntaria,
legislación no puede ser mayor de tres años; forzosa, cuando los bienes sobre los que recae no son susceptibles de división o bien al operarse la misma, pierden por entero su valor; toda la copropiedad voluntaria tiene que ser temporal, mientras que las forzosas, lógicamente, serán permanentes.
Dentro de la copropiedad forzosa permanente, se encuentran la medianería y la propiedad horizontal.
Hay medianería “Cuando una pared, zanja o seto dividen dos predios y no puede establecerse a quien pertenecen pro indiviso a los dueños de ambos predios. 32
Nuestra legislación presume la existencia de la medianería cuando no hay constancia de pertenencia sobre el elemento limítrofe (artículo 505 Código Civil), pero la presencia de signos exteriores, como las ventanas en las paredes, permiten inferir la propiedad de la pared o cerca que sirven de límite, (artículo 506 Código Civil)
La medianería es una forma de copropiedad forzosa porque la pared, foso o cerca como elementos de existencia tangible, deben desaparecer materialmente a efecto de motivar la extinción de la copropiedad. La voluntad humana únicamente, no daría margen a ello.
32
Si bien es cierto podría unificarse la propiedad al comprar uno de los condueños la parte del otro, no podría forzarse la venta como en la copropiedad ordinaria, en la que una simple petición por parte de cualquier condueño motiva la división de cosa, (artículo 492 Código Civil).
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es uno de los temas más controvertidos del
panorama de los derechos reales. En primer término es motivo de discusión su denominación imprecisa, ya que a la luz de la lógica, todas las propiedades son horizontales.
En cuanto a su naturaleza jurídica, debe decirse que en un tiempo se le consideró como una especie de servidumbre, estimándosele más tarde como una sociedad. Superadas tales concepciones durante el presente siglo, se concluyó que debía encuadrársele dentro de la copropiedad ordinaria, pero un análisis posterior, motivado por la proliferación de la institución, evidenció la incongruencia que surgía al someter esta forma de copropiedad a normas que como las que regulan la copropiedad tradicional resultaban obsoletas e inadecuadas.
La distinción entre propiedad horizontal y copropiedad la establece Rojina Villegas en los siguientes términos: Hay copropiedad forzosa, cuando cada uno de los pisos pertenece en pleno dominio a los distintos interesados.
Respecto de ellos no hay copropiedad pero existen ciertos bienes comunes indispensables para el luso de los mismos que si engendran una copropiedad forzosa. En cambio cuando todo el edificio en su totalidad es materia de copropiedad cada uno de los copropietarios tiene una parte alícuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la construcción. 33
Las diversas maneras de dar origen a la propiedad horizontal están consignadas en el artículo 529 de nuestro código civil y son los siguientes:
a.) Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la propiedad como fincas independientes.
b Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito.
c.) Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.
La constitución de propiedad horizontal se hace siempre por escritura pública, en la que deben consignarse los siguientes extremos:
33
1) Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble de su propiedad;
2) Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce.
3) Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificación.
4) El valor del inmueble y el de cada piso.
5) Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes.
6) Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes, artículo 531.
Cada propietario de un departamento o piso puede transmitirlo, enajenarlo o gravarlo y puede usarlo de acuerdo a las limitaciones contenidas en la ley, la escritura constitutiva, o bien en el reglamento de la copropiedad y administración, existiendo una prohibición especial a los dueños del primero y último piso consistente en que no podrán elevar el nivel del edificio o bien hacer excavaciones sin el consentimiento unánime de todos los demás propietarios y sin autorización municipal previa, (artículo 539 Código Civil)
La extinción del régimen de propiedad horizontal procede por decisión expresa de los propietarios o bien cuando sea acordado por las dos terceras partes de los propietarios, sin embargo, la minoría inconforme puede adquirir las unidades de los que hayan votado por la extinción; para proceder a ésta, el edificio debe encontrarse libre de gravámenes y limitaciones y debe hacerse constar en escritura pública que se inscribirá en el registro de la propiedad, (artículos 555, 556 Código Civil).
40
2. DERECHO AGRARIO
2.1 DEFINICIÓN
El autor guatemalteco Marco Vinicio Castañeda Paz, citando al licenciado Félix Castillo Milla, define al derecho agrario “como el conjunto de normas jurídicas, que en cada país, regulan la tenencia, distribución y explotación de la tierra y las relaciones entre las personas que intervienen en tales actividades”. También Castañeda Paz cita al licenciado César Augusto Toledo Pénate quien define de la siguiente manera: “Derecho Agrario es el conjunto de normas jurídicas de naturaleza económico social, que regula la tenencia, distribución y explotación de la tierra, los recursos para lograrlo y las relaciones entre las personas que intervienen en tales actividades.34
Dada la extensión de la materia que trata el derecho agrario, es difícil dar una definición que abarque todos sus problemas, máxime que aún se discute su autonomía jurídica y aún más si tomamos en cuenta que en cada país puede adquirir modalidades especiales, de tal manera que algunos tratadistas, como Bernardino C. Horme, dice que el Derecho Agrario es el
34
CASTAÑEDA PAZ, Mario Vinicio. Reforma Agraria, Derecho Agrario. Colección Textos Jurídicos No.4, Departamento de publicaciones, Facultad de Ciencias Económicas, Universidad de San Carlos de Guatemala, Guatemala, noviembre de 1981. Pág. 41.
conjunto de normas jurídicas particulares que regulan las relaciones atinentes al trabajo, a la producción, a los bienes y a la vida en el campo. 35
2.2 ORIGEN
En Guatemala, existen muy pocos cultores del Derecho Agrario, no se cuenta con una doctrina abundante al respecto. Por una parte, los autores que en una u otra forma se refieren al nacimiento del Derecho Agrario, suelen confundir el hecho técnico de la agricultura, esto es, desde los orígenes mismos de la humanidad; otros consideran que el Derecho Agrario existe desde que se dictaron las primeras normas relacionadas con la agricultura, en el Código de Hamurabi, la ley de las doce tablas, la ley de los hermanos Graco.
Sin embargo, se sostiene la tesis de que el Derecho agrario nace hasta que concurren tres factores importantes que son: el capitalismo, la ruptura de la unidad del Derecho Privado y la evolución del esquema jurídico constitucional a finales del siglo XIX y principios del siglo XX. 36
El que existiera o exista el hecho técnico de la agricultura no significa que exista Derecho Agrario. Por otro lado, la agricultura existe desde los mismos orígenes de la humanidad, en la que se puede denominar época de la comunidad primitiva, y el Estado y El Derecho surgen en la época de la
35
HORNE, Bernardino. Política Agraria y Regulación Económica. Editorial Losada. Buenos Aires 1948. ción Económica. Editorial Losada. Buen
esclavitud, éste último para garantizar y amparar el nacimiento del Estado protector de la clase dominante de ese entonces, que era un Derecho General.
Al crearse el Código de Napoleón, de gran trascendencia en todo el derecho de la familia romana o germánica, que tuvo como centro de inspiración el Derecho de propiedad, al asumirlo como forma de manifestación de la libertad patrimonial, con los caracteres de sagrado, inviolable, absoluto, se construye el monumento jurídico que ampara el Derecho Civil, el Derecho Privado, el cual abarca todo lo que hoy conocemos como los derechos humanos individuales, cívicos y políticos; pero no se puede decir que el Derecho Agrario tuviera nacimiento con el citado documento jurídico, porque el Código civil de Napoleón de 1804 surgió para tutelar intereses particulares, estando en el centro del ordenamiento jurídico el individuo y sus derechos privatistas, mientras que el Derecho Agrario es un Derecho Social, porque tutela intereses colectivos, públicos.
2.3. NATURALEZA JURÍDICA
El derecho Agrario tiene nacimiento cuando surgen los factores económicos sociales y culturales siguientes:
2.3.1 El Capitalismo:
Que al introducir nuevos métodos, formas y técnicas de cultivación viene
a modernizar la agricultura permitiendo que se pase de una economía de subsistencia a una economía de mercado, lo cual viene a generar
jurídicamente el Derecho Mercantil, ante la insuficiencia del Derecho Civil para regular esa nueva realidad surgida a raíz de la Revolución Industrial y de la clase de mercados, por el fenómeno de la comercialización que subordina a los derechos de propiedad a los de la empresa, pero el capitalismo en sí no viene a generar el Derecho Agrario, sino el mercantil, pero es de este sistema y de las desigualdades que se producen en el mismo que cobra vigencia el Derecho Agrario, al darse la ruptura de la unidad del derecho privado.
2.3.2 La Ruptura de la unidad del Derecho Privado:
Opera ante la insuficiencia del Derecho Civil para poder regular todas las
situaciones relacionadas, primero, con lo que respecta al comercio y luego, cuando ocurre aquel fenómeno de la publicación del derecho, es decir, cuando ciertos derechos que eran disponibles se convierten en indisponibles, cuando se hace necesario que se tutele el interés privado, cuando se establecen limitantes al derecho de la propiedad, esta pasa a ser un derecho-deber.
2.3.3 La Evolución del esquema jurídico constitucional:
Se produce cuando se pasa de un estado liberal de derecho a un estado
social de derecho, cuando se consagra el principio de la función social de la propiedad, por primera vez en la Constitución de Querétaro, México, el 5 de febrero de l917, que después fue consagrado por la Constitución Soviética en 1918 y la Constitución Alemana en 1919, lo que anteriormente fue difundido a
las constituciones de los diferentes países, estableciéndose en Guatemala en la Constitución de 1945. Lo anterior justifica que el Derecho Agrario es una de las ramas más novedosas del derecho. (37)37