La jurisprudencia acerca del régimen de financiación de vivienda a largo plazo estipula que:
Ley general de vivienda –ley 546 de
1999-• Art 17: “…los créditos de vivienda individual a largo plazo, que
tendran que estar denominados exclusivamente en UVR, de
acuerdo con los siguientes criterios generales: …3. Tener un plazo para su amortización comprendido entre cinco (5) años como
mínimo y treinta (30) años como máximo.”
• Art 3: “La Unidad de Valor Real (UVR) es una unidad de
cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con base exclusivamente en la variación del índice de precios al consumidor certificada por el DANE” que mediante
sentancia de La Corte ConstitucionalC-955 de julio de 2002 le da competencia unica y exclusivamente a la Junta Directiva del Banco de la Republica para establecer la metodología para el cálculo de la unidad de cuenta. La tasa de interes para vivienda de interes social queda establecida en 11% + UVR
CARACTERISTICAS DEL MICROCREDITO HABITACIONAL
• La población objeto del microcrédito se encuentra entre el 30 y 50% de la población, sobre la línea de distribución del ingreso
• Los fondos de capital para mantener las iniciativas son limitados; se concede crédito de pequeño monto a personas que están excluidas del sistema financiero
• Los prestamos tienen un plazo de 1 a 3 años en la mayoría de los casos (Grameen Bank en Bangladesh y la Federación Sur Africana de Personas sin Hogar -SAHPF-, en Sur África, proporcionan, excepcionalmente, plazos más largos)
• Las tasas de interés son, en la mayoría de los casos, superiores a las del mercado
• Se utiliza, en algunos casos, el mecanismo de aval colectivo para la garantía de los créditos
• Se utiliza la renovación continua de los créditos
• La viabilidad operacional es a menudo forzada, especialmente cuando no tiene consolidada la confianza de los inversionistas o donantes
• Se presentan problemas financieros al ser plazos mayores a los del microcrédito convencional, aquel que se otorga a microempresarios y cuyos plazos están entre uno y 12 meses
ESCENARIO CON SUBSIDIO A 4,9 AÑOS Y CON UNA TASA DE INTERES NOMINAL DEL 16,5%
Ingresos SMML Ingreso pesos Valor de la vivienda Ahorro
Programado Subsidio Crédito
Cuota Mensual Proporción de ingresos 2 763,000 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 16.19% 1.9 724,850 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 17.04% 1.8 686,700 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 17.99% 1.7 648,550 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 19.05% 1.6 610,400 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 20.24% 1.5 572,250 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 21.59% 1.4 534,100 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 23.13% 1.3 495,950 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 24.91% 1.2 457,800 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 26.98% 1.1 419,650 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 29.44% 1 381,500 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 32.38% 0.9 343,350 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 35.98% 0.8 305,200 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 40.48% 0.7 267,050 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 46.26% 0.6 228,900 19,075,000 1,907,500 12,208,000 4,959,500 123,535 53.97%
Bajo este escenario el monto del subsidio, para que la
población objeto de la política pueda pagar la cuota mensual del microcrédito inmobiliario que lo complementa, tendría
ESCENARIO CON SUBSIDIO DE 21 SMMLV A 15 AÑOS Y CON UNA TASA DE INTERES NOMINAL DEL 16,5%
Ingresos SMML Ingreso pesos Valor de la vivienda Ahorro
Programado Subsidio Crédito
Cuota Mensual Proporción de ingresos 2 763.000 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 18,04% 1,9 724.850 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 18,99% 1,8 686.700 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 20,05% 1,7 648.550 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 21,23% 1,6 610.400 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 22,56% 1,5 572.250 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 24,06% 1,4 534.100 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 25,78% 1,3 495.950 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 27,76% 1,2 457.800 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 30,07% 1,1 419.650 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 32,81% 1 381.500 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 36,09% 0,9 343.350 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 40,10% 0,8 305.200 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 45,11% 0,7 267.050 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 51,56% 0,6 228.900 19.075.000 1.907.500 8.011.500 9.156.000 137.680 60,15%
Adicionalmente, como las necesidades superan ampliamente la disponibilidad presupuestaria para atenderlas, la cobertura del instrumento adquiere una posición relevante:
Desfase 2005 2006 2007 2008 Total Subsidios 1% 2,510 4,721 4,721 4,721 16,672 0.5% 2,510 4,745 4,745 4,745 16,743 1% 2,291 4,310 4,310 4,310 15,222 0.5% 2,291 4,332 4,332 4,332 15,288 1% 2,108 3,965 3,965 3,965 14,004 0.5% 2,108 3,985 3,985 3,985 14,065 1% 402 755 755 755 2,668 0.5% 402 759 759 759 2,679 21 SMML 23 SMML 25 SMML Diferencia 21 - 25
Se debe dar una discusión del crédito a largo plazo a través del ajuste a la
corrección monetaria para activar el mercado de vivienda; en dicho mercado es muy importante entender que la demanda por vivienda no es solo la demanda por el flujo -construcción de vivienda nueva-, sino por el stock habitacional, el cual puede ser objeto de las siguientes acciones:
Compra de vivienda usada Mejoramiento de vivienda
Mejoramiento Integral de Barrios Titularización
Arrendamiento Leasing
Etc
De acuerdo a los enfoques teóricos más utilizados en el país, la decisión de las familias por invertir en la compra de vivienda nueva se realiza de acuerdo a la
rentabilidad por dicha compra, la cual, esta afectada por los precios de la vivienda, los arrendamientos, los subsidios, etc. Si la cuota mensual del crédito de largo
plazo complementario para adquirir la vivienda es menor que el pago en arriendo, lo mas probable es que la mayoría de las familia decida adquirir la vivienda nueva, de lo contrario preferiría continuar en arriendo u otra forma de tenencia
Igualmente ONU-HABITAT ha identificado que se tendrían problemas si se redujera el espacio de
actuación sobre la población objetivo, poniendo una población de hogares con ingresos menores a 1
SMML, debido a que se aumentaría la probabilidad de cometer errores de focalización
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 21 23 25
Objeto de la política de vivienda Zona crítica Objeto de política social integral
ESPACIO NO VACIO IMPOSIBLE DE FOCALIZAR
ESPACIO NO VACIO IMPOSIBLE DE FOCALIZAR
A
Debido a que no existen los instrumentos que se requieren para focalizar perfectamente todas las condiciones socio-económicas de los hogares, cuando se trata de llegarle a los más pobres, o a grupos de población muy específicos, se incurre en errores de
focalización –se cruzan los espacios no vacíos, donde se dan intersecciones que
incluyen por ejemplo, una parte comun efectiva de familias formales e
independientes, imposibles de ubicar con la estadística-: la focalización se realiza sobre grupos pre-determinados, introduciendo riesgos -captura del regulador- que impiden la competencia, lo cual resulta costoso e ineficiente 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 21 23 25
Objeto de la política de vivienda Zona crítica Objeto de política social integral
Monto de los subsidios
ESPACIO NO VACIO IMPOSIBLE DE FOCALIZAR
ESPACIO NO VACIO IMPOSIBLE DE FOCALIZAR
De A a B, se reduce el espacio de acción de la política
Al ver los escenarios lo que se puede observar es que en la decisión sobre el monto del subsidio existe el riesgo de caer en lo que en economía se denomina “falacia de
composición”: esta falacia se presenta cuando se presume que lo que es verdadero para el individuo o parte de un grupo debe ser verdadero para el conjunto de los
individuos; esta falacia induce a tomar decisiones de política erróneas basados en argumentos lógicamente
débiles, pero psicológicamente impresionantes. La validez de una generalización particular para un individuo o parte no necesariamente asegura su exactitud para el grupo o la totalidad. Para un individuo o un conjunto de ellos es
verdadero decir que es mejor un subsidio de 25 SMML a uno de 21 SMML, pero lo anterior no es cierto para la
totalidad de individuos y la sociedad en su conjunto, dadas las restricciones de presupuesto y la magnitud de las
Por lo anterior ONU-HABITAT recomienda que el valor del subsidio, si se desean cumplir los objetivos básicos de la política –otorgar de 16 a 20 mil subsidios con la mayor equidad social, tratando de llegar a las familias más pobres y con el presupuesto disponible- este subsidio debe ser de 21 SMML
La propuesta de ONU-HABITAT, en cuanto al monto del subsidio permite, por un lado, el cumplimiento de las metas cuantitativas que se ha fijado el Distrito, y por el otro, al no entrar en contradicciones con la política nacional, permite obtener sinergias con la misma, creando puentes para un diálogo de doble vía, aprovechando los beneficios de una acción coordinada y concertada
La propuesta de ONU-HABITAT, en cuanto al monto del subsidio permite, por un lado, el cumplimiento de las metas cuantitativas que se ha fijado el Distrito, y por el otro, al no entrar en contradicciones con la política nacional, permite obtener sinergías con la misma, creando puentes para un dialogo de doble vía, aprovechando los beneficios de una acción coordinada y concertada
Por ejemplo, se debe tener en cuenta que el éxito político de la medida depende, en un porcentaje no despreciable, de que no existan beneficiarios de la política distrital que ya lo hayan sido de la política nacional, lo cual solo es controlable mediante la acción coordinada de ambos actores