Mano de obra:
Como lo manifiesta Presidente de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, José Centeno Abad, para una entrevista a la revista clave ―Las empresas constructoras que contratan trabajadores no calificados para ejecutar proyectos de diferente índole trasladan el aumento de los salarios al precio final de los productos‖,
La reactivación de la demanda de viviendas ocasiona que las empresas constructoras busquen a trabajadores capacitados, y ellos exigen un aumento del
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salario. La oferta de mano de obra calificada es estable, por tanto, las promotoras inmobiliarias acceden al pedido.
28. Conclusiones:
Por que el proyecto es viable respecto al entorno macroeconómico: No Variable Analizada Oportunidad Debilidad Tendencia Observaciones
1El pib
+
2Elconstrucciónpib en la
+
3La inflación
-
4lasectorinflacióndeen ella
construcción
-
5lasector inmobiliarioinflación en el
-
6Riesgo del país
-
el cos to de oportuni da d o rendi mi ento míni mo que exi gi ría un i nvers i oni s ta en el Ecua dor s ería de 16,8%, ya que a l ni vel de ri es go(11,8%) l a ta s a de l os bonos l i bres de ri es go del Tes oro de Es ta dos Uni dos , a 30 a ños pl a zo es tá n en el 5% a nua l .
7Crédito
+
fa ci l i da d de crédi to ta nto pa ra el cl i ente como pa ra el cons tructor8tasas de interés
+
ta s a s de i nterés ra zona bl es9nivel de penetraciónde crédito
+
Multiples beneficios como creditos por parte del BIESS ayudan a que a pesar de las restricciones para obtener credito y tasas, estos se incrementen
10Políticas de comercioexterior
-
Estamos defavorecido por la exesiva importacion de materiales de 11Incidenciaproyectos de otros+
Proyectos como la nueva matriz energetica, constituyen reduccion de 12Política de fomento deproyectosinmobiliarios públicos
+
incremento de campo de accion13la canasta básica
-
14Ingresos petroleros
+
Los ingresos no petroleros se han incrementado, la construccion, tiene una cuta importante en ello.
15Remesasmigrantes de los
-
La crisis financiera internacional a frenado esta fuente de inversion 16Desempleo, subempleo-
17 Materiales de construcción y mano de obra+
CONCLUSIONESl a cons trucci ón a l momento ti ene una cuota i mporta nte de pa rti ci pa ci ón en el
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No Variable Analizada valor actual valor hace 3 años Tendencia
1El pib 3% 4%
2El pib en la construcción 3.6 5.3
3La inflación 6.67 2.12
4la inflación en el sector de la construcción 5.29 4.1
6Riesgo del país 877 704
7Crédito 5.9 7.1
10Políticas de comercio exterior 547 702
12Políticainmobiliarios públicosde fomento de proyectos 18486 21846
13la canasta básica 538 587
14Ingresos petroleros -3.2 4.6
15Remesas de los migrantes 2795 2672
16Desempleo, subempleo 40% 40%
tendencia
Incidencia en el sector inmobiliario y en el proyecto, Proyecciones, la oportunidad
Como lo estudiamos anteriormente, la industria inmobiliaria está pasando por un buen momento, en la mayoría de las variables estudiadas anteriormente, ha venido teniendo una tendencia positiva con proyecciones sostenidas, este es un hecho que no podemos ignorar y se presenta como una oportunidad para el proyecto Ligne, debemos aprovechar en el momento la situación del PIB, las bajas tasas de interés y sistemas de crédito que promueven la adquisición de vivienda y crea un mercado de el cual podemos sacar ventaja.
Los esquemas de financiamiento propicios que se ajusten a las facilidades anteriormente analizadas por parte de bancos como el BIESS y especialmente la mutualista pichincha, que es precisamente el promotor del proyecto
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ANÁLISIS
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EVALUACION DE LA LOCALIZACION
METODOLOGIA
Para elaborar el presente capitulo se procedió a dos métodos reconocidos de recolección de datos por medio de Fuentes primarias mediante la observación mediante recorrido al sector y Fuentes secundarias utilizando información existente en diversas biografías y en la internet.
Objetivos:
Realizar un análisis del contexto en donde se desarrollara el proyecto
Estudiar las diferentes variables de la localización que pueden afectar al proyecto
Establecer las ventajas y desventajas de la localización del proyecto
ANTECEDENTES:
El proyecto Ligne se desarrollara en la parroquia La Mariscal la cual es una de las 32 parroquias urbanas de la ciudad de Quito se ubica en el sector centro-norte de la urbe y dentro de esta se ubica en el barrio del mismo nombre, originariamente este era residencial. Una de las ―ciudadelas‖ que, desde inicio del siglo XX, se establecieron al norte del Centro histórico. Sin embargo, en los años 60, ese
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MDDII,,PPLLAANNDDEENNEEGGOOCCIIOOSS::EEDDIIFFIICCIIOOLLIIGGNNEE22001122--22001133 CASA DE LA ROCA TAMAYO Y
CARRION
barrio de casas señoriales y burguesas, muy cómodas, de un estilo semi- tradicional y rodeadas de jardines pequeños o grandes (se cuentan todavía
alrededor de 380 en los barrios Mariscal Sucre y Colón), sufrió una transformación estructural que lo afectó mas o menos profundamente, con la construcción de los primeros grandes inmuebles, marca reveladora de una urbanización de carácter capitalista, y con la modificación del uso de los
espacios públicos (calles, plazas y aceras) y de las habitaciones (a menudo transformadas en oficinas).
La Mariscal limita con, Iñaquito por el norte, Belisario Quevedo por el noroeste, San Juan por el sureste y por la parroquia del Itchimbía al sur y este.
Es uno de los lugares más turísticos de la
capital ecuatoriana, ya que en esta se concentran la mayor cantidad de hoteles, hostales, restaurantes, tiendas de suvenires y ropa, de artesanías y cafeterías. También posee una notoria vida nocturna debido a la alta concentración de discotecas, bares y centros de socialización y diversión en general.
29. LOCALIZACION
El proyecto Ligne está ubicado en la ciudad de quito distrito metropolitano, en su sector centro – norte, en la parroquia Mariscal Sucre, conocida como ―La Mariscal‖, y dentro de esta en el barrio la mariscal, en las calles Tamayo y Baquerizo.
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GRAFICO 26: Quito, la mariscal y el sector circundante al proyecto FUENTE: Archivo Personal
30. ZONIFICACION
De acuerdo informe de regulación metropolitana (IRM), se obtuvieron datos relevantes para poder verificar el cumplimiento de las distintas regulaciones como uso del suelo, areas del terreno, COS, entre otros.
Tabla 5: IRM Edificio Ligne FUENTE: Administración Zonal Norte
IRM
DATOS GENERALES CI / RUC
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MDDII,,PPLLAANNDDEENNEEGGOOCCIIOOSS::EEDDIIFFIICCIIOOLLIIGGNNEE22001122--22001133 IDENTIFICACION DEL PREDIO
Numero de predio 81902
Geo clave 1.70104E+18
Clave Catastral 1.04052E+18
En propiedad horizontal NO
En derechos y Acciones NO
predio en ZUAE SI
Administración Zonal NORTE
Parroquia Mariscal Sucre
Barrio / Sector Mariscal Sucre
DATOS DEL TERRENO
Área del terreno 970m2
Área de construcción 658.65m2
Frente 62.57m
REGULACIONES Zona
Zonificación A21 (A608-50) PISOS
Lote mínimo 600M2 Altura 32m
Frente mínimo 15m Numero de 8
COS total 400% pisos
COS planta baja 50%
Forma de ocupación del suelo (A) Aislada RETIROS
Clasificación del suelo (SU) Suelo Urbano Frontal 5m
Servicios básicos SI Lateral 3m
Uso Principal (R2) Residencia mediana densidad Posterior 3m Entre 6m Bloques
Tabla 6: Tabla comparativa entre IRM y cuadro de áreas del proyecto Elaborado: María Eugenia Zambrano
TABLA COMPARATIVA ENTRE AREAS IRM Y PROYECTO LIGNE
DATOS IRM LIGNE CUMPLE
LOTE MINIMO 600 970 SI
FRENTE MINIMO 15 58.91 SI
COS TOTAL 400% 402.18 NO
COS PB 50% 46.03 SI
NUMERO DE PISOS 8+ ZUAE(2) 10 SI
ALTURA MAXIMA 32+ ZUAE(8) 34.98 SI
USO PRINCIPAL (R2) Residencia mediana dencidad (R2) Residencia mediana dencidad SI
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MDDII,,PPLLAANNDDEENNEEGGOOCCIIOOSS::EEDDIIFFIICCIIOOLLIIGGNNEE22001122--22001133 PLANO DE ZONIFICACION