Intereses de demora de préstamos hipotecarios

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual dejan de ser libres tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (art. 3 y disposición transitoria segunda), quedando limitados a tres veces el tipo de interés legal del dinero y pudiendo devengarse solo sobre el principal pendiente de pago; con respecto al momento desde el que el indicado límite máximo será aplicable, se contempla que lo sea, con carácter general, tras la entrada en vigor de la citada ley, si bien se prevé también su aplicación retroactiva para los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la ley, que se devenguen con posterioridad a aquella, así como a los que, habiéndose devengado en dicha fecha, no hubieran sido satisfechos.

Resulta de interés en este punto la argumentación expuesta por el Tribunal Supremo en su ya citada sentencia n.º 705/2015, de 23 de diciembre, resolución

en la cual, tras ratificar la declaración del carácter abusivo de la cláusula por la que se fijaban los intereses moratorios de un préstamo hipotecario en un 19 %, vino a aplicar un criterio ya establecido para los préstamos personales, señalando que la declaración de nulidad afectaría al exceso respecto del interés remuneratorio pactado, indicando que tal declaración implica la no aplicación de interés moratorio alguno, sin moderación jurisdiccional ni dar lugar a la aplicación supletoria del indicado límite del triple del interés legal prescrito por la referida reforma legislativa. Todo ello, sobre la base de que, conforme a la jurisprudencia del TJUE, los límites establecidos a los intereses moratorios en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, reformado por la Ley 1/2013, no excluyen el control del carácter abusivo de aquellas cláusulas de intereses moratorios que, aunque no sean contrarias a dicha ley —por respetar ese límite máximo del triple del interés legal del dinero—, puedan implicar la «imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones», en los términos del artículo 85.6 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, lo que tendrá como consecuencia que el juez nacional declarará la nulidad absoluta de la cláusula, teniendo los intereses moratorios por no puestos.

Por otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 364/2016, de 3 de junio, hizo extensiva su doctrina sentada en la sentencia n.º 265/2015, de 22 de abril, relativa a préstamos sin garantía real, a todo tipo de préstamos con consumidores, incluidos los préstamos o créditos hipotecarios, afianzando asimismo la línea jurisprudencial adoptada en la sentencia n.º 705/2015, de 23 de diciembre, antes comentada, y en la más reciente n.º 79/2016, de 18 de febrero, ambas referidas a la nulidad de cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios, considerando abusivo un tipo de interés de demora que exceda en más de dos puntos el tipo de interés contractual pactado.

Finalmente, ha de señalarse que, con fechas 17 de febrero de 2016 (Asunto C 96/2016) y 22 de febrero de 2017 (Asunto C 94/2017), fueron planteadas ante el TJUE, por el Juzgado de Primera Instancia n.º 38 de Barcelona y por el Tribunal Supremo, respectivamente, sendas cuestiones prejudiciales para unificación de doctrina, entre otros extremos, sobre los concretos efectos de la declaración del carácter abusivo y nulidad de este género de estipulaciones, siendo dichos asuntos objeto de acumulación.

En resolución de la anterior, el TJUE dictó sentencia el 7 de agosto de 2018, por la que establece, entre otras conclusiones:

1 La validez de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, según la cual, una cláusula no negociada de un contrato de préstamo con un consumidor que establece un interés de demora aplicable es abusiva por imponer al consumidor en mora una indemnización de una cuantía que suponga un

incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio.

2 La validez de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, según la cual, la consecuencia del carácter abusivo de una clausula no negociada de un contrato de préstamo celebrado con un consumidor que establece el tipo de interés de demora consiste en la supresión total de los intereses de demora, aplicándose solo los intereses remuneratorios pactados en el contrato.

En el expediente R-201818379, el reclamante cuestionaba el cobro de intereses de demora, así como comisiones y costas de regularización, en su préstamo hipotecario, que había sido objeto de ejecución judicial y sobre el que el juzgado correspondiente fijó, en noviembre de 2016, una cantidad para la enervación hipotecaria, ya que, a pesar de haber estado realizando ingresos mensuales en su cuenta bancaria para realizar el pago de las cuotas, la entidad no se las fue cobrando, y llevó a cabo su regularización en septiembre y en noviembre de 2017, habiéndole cobrado intereses de demora con los que muestra su disconformidad. La entidad se limitó a alegar que el asunto fue dirimido en un procedimiento judicial, por lo que cualquier pretensión relacionada con él debería ser presentada ante el órgano judicial competente. El DCMR apreció mala práctica bancaria por la fragmentación de la información recogida en el contrato de préstamo hipotecario, por cuanto la información relativa al tipo de interés de demora aplicable se incluía en un anexo de la escritura. Por otra parte, el DCMR consideró que la entidad incurrió en una mala práctica bancaria al no haber justificado que la totalidad de los intereses de demora cobrados a su cliente se ajustaran a lo determinado por el juez hasta las fechas por él contempladas, y, en todo caso, a partir de ellas, a las condiciones contractuales pactadas, a la normativa bancaria y a la jurisprudencia de aplicación, ni que al regularizar el préstamo hubiera computado retroactivamente los ingresos efectuados por la parte reclamante desde la fecha de estos. Respecto a las comisiones y costas de regularización, no pudo emitirse pronunciamiento alguno, dado que la parte reclamante no concretó de forma suficiente las comisiones y los gastos sobre los que reclamaba.