E L PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN C ONCEPTO , OBJETO Y CONTENIDO

El Plan Parcial de Ordenación es la figura de planeamiento encargada de or- denar detallada, y pormenorizadamente cada sector de nuevo desarrollo, es- tablecido por el planeamiento de nivel general.

Las determinaciones mínimas que el planeamiento superior al que desarrolla (Plan General o Normas Subsidiarias en su caso) debe establecer para la formulación, tramitación y redacción del Plan Parcial de Ordenación son: en primer lugar la delimitación exacta y precisa de su ámbito y en segundo lugar el uso o usos globales del suelo que deben implantarse así como la cuantifi- cación de éstos, para lo que se utiliza normalmente el concepto de edificabili- dades máximas o densidades máximas. Además y dado que el ámbito con- templado por el planeamiento superior, al que desarrolla el Plan Parcial, es mayor lo que permite una visión de conjunto de la ordenación, es frecuente que también se indiquen al Plan Parcial otra serie de determinaciones obliga- torias que debe cumplir. Estas otras determinaciones de ordenación que se prescriben habitualmente al Plan Parcial estarán relacionadas con la compa- tibilización, coordinación y conexión de la ordenación de éste, con la que el planeamiento general contemple para otros sectores, o con su conexión con la estructura de los sistemas generales existentes o que este previsto ejecu- tar. También el planeamiento general, es usual que haga algún tipo de refe- rencia a criterios de ordenación y diseño interiores al sector, bien con carácter indicativo, bien con carácter obligatorio. Generalmente, las determinaciones correspondientes a cada sector, que debe ser desarrollado mediante un Plan Parcial, vienen resumidas por el Plan General o Normas Subsidiarias de Pla- neamiento, en una ficha o conjunto de fichas en las que se suele incluir la información gráfica correspondiente: delimitación, conexiones con los siste- mas generales, esquema básico de ordenación.

El Plan Parcial de Ordenación, pues, debe desarrollar estas determinaciones generales, realizando la ordenación y el diseño completo y detallado de este fragmento urbano, disponiendo, por tanto, el sistema viario, las zonas donde deberá situarse la edificación, para alojar a los diferentes usos y equipamien- tos, los espacios libres, etc.. En este sentido, el artículo 83 del Texto Refundi-

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do, relativo al contenido que deben tener los Planes Parciales, dispone que los Planes Parciales de Ordenación contengan las siguientes determinacio- nes:

a) Asignación y ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologí- as edificatorias para el cálculo del aprovechamiento tipo que corresponde al sector que desarrolla.

b) Delimitación de las zonas en que se divide el territorio ordenado por razón de los usos y tipologías edificatorias y, en su caso, la división en unidades de ejecución.

c) Señalamiento de reservas de terrenos para parques y jardines, zonas de recreo y expansión en proporción adecuada a las necesidades colectivas. Conforme al Reglamento de Planeamiento de 1978 (que no será de apli- cación en las Comunidades Autónomas con Reglamento propio o en el supuesto de que la Ley autonómica estableciera otros estándares) la su- perficie destinada a dichas reservas, será como mínimo de 18 metros cuadrados por vivienda o por cada 100 metros cuadrados de edificación residencial si no se hubiera fijado expresamente el número de viviendas que se pudieran construir. Esta reserva no podrá ser inferior al 10 por 100 de la total superficie ordenada, cualquiera que sea el uso al que se desti- nen los terrenos y la edificación y habrá de establecerse con independen- cia de las superficies destinadas en el Plan General a espacios libres o zonas verdes para parques de sistema general. Las superficies mínimas señaladas en este apartado deberán ser de dominio y uso público.

d) Fijación de reservas de terrenos para centros culturales y docentes, con- forme al Reglamento de Planeamiento de 1978 (en las Comunidades Au- tónomas con Reglamento propio o en el supuesto de que la Ley autonó- mica estableciera otros estándares serán de aplicación estos) en la pro- porción mínima de 10 metros cuadrados por vivienda o por cada 100 me- tros cuadrados de edificación residencial, si no se hubiera determinado expresamente el número de viviendas que se debieran construir, agrupa- dos según los módulos necesarios para formar unidades escolares com- pletas.

e) Emplazamientos reservados para templos, centros asistenciales y sanita- rios y demás servicios de interés público y social.

f) Emplazamiento y características de la red de comunicaciones propias del sector y de su enlace con el sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General de Ordenación, con señalamiento de alineaciones, ra-

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drados de edificación (también este estándar solo será de aplicación en ausencia de regulación autonómica).

g) Características y trazado de las galerías y redes de abastecimiento de agua, alcantarillado y energía eléctrica y de aquellos otros servicios que en su caso, prevea el plan.

h) Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecu- ción de las obras de urbanización.

i) Plan de etapas para el desarrollo de las determinaciones del Plan, en el que se incluya la fijación de los plazos para dar cumplimiento a los debe- res de cesión, equidistribución y urbanización, en las unidades de ejecu- ción que comprenda el sector, y de solicitar licencia de edificación una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico.

Respecto de las dotaciones señaladas en las letras c), d) y e), el Plan Parcial de Ordenación expresará su carácter público o privado con observancia, en su caso, de los mínimos públicos requeridos. La densidad resultante en el sector no podrá ser superior a 75 viviendas por hectárea aunque en casos excepcionales el órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma, podrá autorizar densidades de hasta 100 viviendas por hectárea, cuando las circunstancias urbanísticas de la localidad lo aconsejen.

1.2. METODOLOGÍA PARA SU ELABORACIÓN

El Plan Parcial de Ordenación tiene como objeto, como hemos visto en el epígrafe anterior, la ordenación y el diseño detallado, completo y pormenori- zado de un sector, generalmente vacante -vacío-, de nuevo desarrollo urba- no. Esta ordenación puede dividirla a efectos meramente analíticos y concep- tuales en dos partes claramente diferenciadas, aunque íntimamente relacio- nadas al tratarse de una ordenación unitaria. Por un lado deberá realizarse la ordenación del interior del ámbito o sector y por otro la conexión o enlace de esta ordenación con los elementos exteriores: zonas urbanas o urbanizables colindantes, elementos de la estructura general, etc. En ocasiones esta co- nexión o compatibilización de la pieza urbanizable a ordenar, con su "entorno" habrá sido obligada o sugerida por el propio Plan General, debiendo ser ga- rantizada, de no ser así, por la ordenación prevista en el Plan Par- cial,...derivándose en cualquier caso de esta integración del nuevo fragmento urbano con su entorno una serie de condicionantes para la ordenación interior del sector, que será necesario observar para la realización de una correcta y adecuada ordenación. Por tanto, metodológicamente, cabe dividir en dos grandes apartados los estudios previos o la recogida de información previa,

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que es preciso reunir, antes de proceder a realizar la ordenación objeto del Plan Parcial.

El primer apartado, que podría denominarse: conexiones y condicionantes del entorno, deberá contemplar una serie de aspectos, que dada la gran variedad de circunstancias que pueden darse, deben ser considerados solo a título ilustrativo, sin que se persiga agotar ni mucho menos la materia, con lo que digamos a continuación. Quizás una de las primeras cuestiones a considerar sea la relativa a garantizar la continuidad de la red viaria y de las mallas y tramas urbanas. Otro aspecto puede ser el relativo a obtener del entorno al- gún tipo de criterio, para la localización de los usos dotacionales en el interior de nuestro sector, de forma que se complementen lo mejor posible con los existentes o inexistentes en nuestro entorno. En relación con las infraestructu- ras urbanas debemos estudiar en íntimo contacto con las compañías suminis- tradoras, desde que puntos o a que puntos podemos acometer de las redes generales existentes. También puede ser útil estudiar los tipos de edificación y modulaciones de las ordenaciones colindantes, por si se considerara preci- so mantener alguna de ellas. O si se decide utilizar otras nuevas, quizás sea conveniente utilizar algunas zonas en el interior de nuestro ámbito para pro- ducir una transición gradual, con consideración especial en el tratamiento de los bordes.

El segundo apartado debe referirse a los estudios o información precisa sobre el interior de nuestro ámbito. La información primera de que es preciso dispo- ner es la relativa a la topografía del terreno; a sus características geotécnicas y edafológicas; a los usos y actividades que se realizan actualmente en los terrenos; a las instalaciones, edificaciones o vegetación que puedan existir; a las infraestructuras de todo tipo que atraviesan su subsuelo; a los tendidos aéreos que discurren por él, a las afecciones que puedan derivarse de la proximidad de cauces, carreteras, o cualquier otro tipo de instalación interior o exterior al ámbito, por ejemplo concesiones de explotación de yacimientos minerales, de áridos o de tierras; a la estructura existente de la propiedad del suelo; a los caminos, vías pecuarias o caminos rurales que lo atraviesan, así como a cualquier otro aspecto que pueda ser de interés para la ordenación que haya de establecerse.

Toda esta información siguiendo el criterio de economía y utilidad, que debe presidir su recogida, debe disponerse, si no lo está ya, sobre la cartografía adecuadamente preparada, a la escala que sea conveniente utilizar y actuali- zada en aquellos elementos que sea preciso. La escala o escalas más fre- cuentes para situar y contextualizar el ámbito de la ordenación serán 1:25000,

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rarla, dejando vacío el ámbito sobre el que vaya a disponerse la nueva, orde- nación -interior-, o dejando solamente aquella información que se considere necesaria, sin que interfiera ni dificulte la lectura de la ordenación que se pro- ponga.

Al tiempo que se va obteniendo, elaborando y analizando esta información, se pueden ir realizando en paralelo los primeros tanteos necesarios para el pre- dimensionamiento de la ordenación, a partir de los datos de la ficha del Plan General y del cumplimiento de los estándares de reservas para usos dotacio- nales de obligado cumplimiento (sean estos los del Reglamento de Planea- miento o los establecidos por la normativa autonómica). De esta forma ten- dremos una primera aproximación a las superficies totales que hay que distri- buir en el ámbito para usos dotacionales y espacios libres. Si además consi- deramos una estimación de la superficie que ha de ocupar el viario, por ejem- plo, el 15 ó 25 %, tendremos una primera idea de la superficie que quedará disponible para la edificación. Si sobre esta superficie suponemos diversas hipótesis de ocupación y por tanto de espacios libres privados que pueden dejarse, manejando diversas hipótesis sobre alturas de la edificación, iremos entrando, poco a poco, en la consideración de los elementos que debemos utilizar hasta llegar a establecer el diseño y ordenación definitivas.

La realización de estos tanteos y predimensionamientos probablemente nos permitirán plantear algunas opciones sobre la ordenación que sea posible realizar y descartar otras. Por ejemplo, según la magnitud de la superficie, que sea preciso reservar para espacios libres podremos considerar su distri- bución en una o varias superficies, distribuidas equilibradamente por todo el ámbito e incluso establecer una cierta jerarquía y gradación de estos espa- cios, o sí, por ejemplo, la superficie de espacios libres privados que resulta es reducida, deberemos quizás descartar totalmente una ordenación en manza- na cerrada, ya que posiblemente no podamos obtener unos patios de manza- na suficientemente grandes o si la edificabilidad del espacio comercial es su- ficiente para cubrir determinada parte de la edificación en planta baja, plan- teándose la conveniencia de acomodarla o no, en un espacio o varios espa- cios edificados exclusivos, o si será preciso en función del número de apar- camientos necesarios disponerlos en playas de estacionamiento, fuera del viario. Antes todavía de proceder a plasmar alguna de estas ideas en el plano o mejor en el croquis de la ordenación, será conveniente decidir algunas cuestiones relativas a los tipos y dimensiones de las manzanas que vamos a utilizar o sobre los tipos, jerarquía y secciones de viario que puedan derivarse de unas ciertas previsiones de tráfico o de ordenación o si queremos conse- guir zonas exentas de tráfico rodado o de coexistencia, o sobre si vamos a utilizar una o varias tipologías edificatorias y sobre como las vamos a combi- nar.

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A partir de este momento estamos ya en condiciones de combinar los condi- cionantes o criterios para la ordenación derivados del entorno, con los condi- cionantes y criterios de ordenación extraídos del estudio del interior del ámbi- to, con los condicionantes o criterios deducidos del predimensionamiento y con los criterios propios que deseemos implantar en la ordenación, iniciando de esta forma un proceso que será preciso ir ajustando y modificando gra- dualmente hasta llegar al diseño y ordenación definitivas.

1.3. PRECISIÓN SOBRE EL CONTENIDO Y CONFIGURACIÓN DOCUMENTAL

DEL PLAN PARCIAL

El artículo 57 del Reglamento de Planeamiento establece que las determina- ciones de los Planes Parciales de Ordenación se desarrollen en los siguientes documentos: memoria justificativa de la ordenación y de sus determinaciones, planos de información, planos de proyecto o de ordenación, ordenanzas regu- ladoras, plan de etapas y estudio económico financiero, cuyo contenido se concreta en los artículos posteriores:

Memoria. (Art. 58 R.P.). La Memoria de los Planes Parciales habrá de justifi-

car la adecuación de la ordenación a las directrices del planeamiento de ran- go superior que desarrolle. En ella se deberán recoger todos aquellos aspec- tos, igualmente, de la información urbanística utilizada para la ordenación, así como la justificación de ésta, antecedentes y demás aspectos de interés, in- cluidos los de gestión y ejecución. Por último y como anexo debe incluirse una síntesis de la misma, acompañada de cuadros de características sobre superficies, módulos, usos cuantificados, edificabilidades y demás aspectos relevantes.

Planos de información (Art. 59 R.P.). La información urbanística de carácter

gráfico reflejará la situación y calificación de los terrenos en el planeamiento de rango superior que desarrolla el Plan Parcial, así como el estado de los mismos en cuanto a su morfología, construcciones, vegetación, usos existen- tes y estructura de la propiedad del suelo (Escala 1:2000).

Planos de proyecto o de ordenación. (Art. 60 R.P). Los planos de proyecto

se redactarán generalmente a escalas de 1:2000 a 1:5000 y recogerán las determinaciones exigidas en los artículos 45 y 48 al 54 del Reglamento de Planeamiento conteniendo al menos, los siguientes planos:

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ƒ Este plano, o planos en que puede descomponerse, deberá guardar una correspondencia estricta, con las "ordenanzas reguladoras", como vere- mos.

ƒ Red viaria, definiendo de forma suficiente sus perfiles longitudinales, transversales, rasantes definitivas al menos en los puntos de cruce y en los cambios de dirección y alineaciones, así como la reserva de terrenos correspondiente a aparcamientos, tanto públicos como privados, determi- nándose para los que se sitúen en superficie, su delimitación exacta, su- primiendo las barreras urbanísticas que pudieran afectar a las personas impedidas y minusválidas de acuerdo con la normativa vigente.

ƒ Esquema de las redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes co- ntra incendios, alcantarillado, distribución de energía eléctrica y alumbrado público. Estableciendo asimismo, si procede, el trazado de las redes de canalización telefónica, conducción de gas y cualquier otra que se estime necesaria, justificando debidamente, en caso contrario, su no inclusión. En todos estos casos deberán señalarse las fuentes y puntos de acometida o vertido, justificando convenientemente su viabilidad, señalando las ocupa- ciones de suelo que sean necesarias depósitos, centros de transforma- ción, etc.- debiendo ser incluidos como usos pormenorizados. Los centros de transformación deben quedar, en Planes Parciales de uso predominan- temente residencial, integrados en la edificación o serán subterráneos al igual que la red. Solo en casos excepcionales debidamente justificados, de que éstos tengan que realizarse en edificación exenta, las Ordenanzas del Plan Parcial deberán fijar sus condiciones de volumen y estéticas exi- gibles.

ƒ Delimitación de unidades de ejecución, si corresponde, asignándoles el sistema de actuación por el que hayan de ejecutarse.

ƒ Plan de etapas, que recogerá gráficamente las diferentes fases en que deba ejecutarse la ordenación. Este plano se encontrará en concordancia con el documento de este mismo nombre, así como con el de unidades de ejecución.

ƒ Todos aquellos planos que se consideren necesarios para su mejor defini- ción entre los que es usual incluir al menos un plano de imagen final, así como cuando es posible perspectivas de como quedará la ordenación, fo- tomontajes, maquetas y detalles de la ordenanza, si se considera conve- niente.

Ordenanzas. Las ordenanzas del Plan Parcial reglamentarán o regularán el

uso de los terrenos y de la edificación pública y privada, contemplando como mínimo los siguientes apartados:

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ƒ Generalidades y terminología de conceptos, en el que se definirán con precisión todos aquellos parámetros y conceptos que se utilizan en la or- denación (ver tema 1).

ƒ Régimen urbanístico de las diferentes zonas de la ordenación y normas particulares para cada una, en el que se determinarán y fijarán los valores de los parámetros, dimensiones, coeficientes y demás circunstancias rela- tivas a parcelaciones y a las parcelas, las condiciones de forma y volumen y estéticas de la edificación, los usos pormenorizados tanto de ésta como de la totalidad de los terrenos, así como todos aquellos aspectos relativos a su titularidad pública, privada o colectiva, y a sus condiciones de uso.

ƒ Esta ordenación mediante "ordenanzas" se debe corresponder perfecta- mente con el plano de zonificación, que junto a las ordenanzas son una de las determinaciones fundamentales que definen la ordenación y el diseño urbano, a la que también habría que añadir la definición y diseño de los espacios públicos.

ƒ Normas y condiciones comunes a todas las zonas, a los usos, a la edifica- ción, a la urbanización, y a los proyectos que pueden desarrollar el Plan Parcial.

En las ordenanzas se podrán utilizar todos los gráficos y medios necesarios para su mejor definición y precisión.

El Plan de etapas. El Plan de etapas es un documento en cuya elaboración

es fundamental contar con el concurso y voluntad del promotor o promotores que hayan de desarrollar el Plan Parcial, sean éstos públicos, privados o mix- tos. Es realmente el programa de ejecución de las inversiones y éstas como es lógico se determinarán en función de las expectativas de adquisición de los productos inmobiliarios que hayan de ofertarse. El plan de etapas, en caso de que el Plan Parcial contenga delimitación en unidades de ejecución, debe determinar el orden de prioridades para su desarrollo, así como los plazos de ejecución para cada una de ellas. Estos plazos suelen hacerse en forma de diagramas de barras en los que se consideran las principales actividades del proceso inmobiliario con señalamiento de sus principales hitos.

El incumplimiento de estos plazos por culpa del promotor, dada la importancia que la legislación atribuye a éstas, podría ser motivo como hemos visto de sanciones, por lo que este documento debe elaborarse con rigor y realismo.

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legislador ha pretendido que se incluya en el Plan Parcial, es un estudio de los costes de urbanización y de implantación de los servicios y conexiones exteriores imputables a los propietarios y promotores del sector. Además este estudio justificativo de los costes debe hacerse de forma aproximada, ya que su determinación con un grado mayor de exactitud corresponde al proyecto o proyectos de urbanización y a los diversos proyectos de cualquier otra in-