LEASING INMOBILIARIO

El 15 de julio del 2015 el entonces presidente de la republica Ollanta Humala, promulgo el Decreto Legislativo N° 1177 Decreto Legislativo que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda. El mismo que fue publicado en el diario oficial El Peruano en 18 de julio del mismo año.

Con la firma de este decreto legislativo se pretendía formalizar el mercado de alquileres en el país y extender el acceso a las viviendas. Permitiría formalizar el mercado de alquileres, liberándolo del IGV.

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En primer lugar, se mantiene el alquiler tradicional, ahora exceptuado de IGV, donde también se corrigen los derechos del propietario ante la falta de pago del inquilino.

Segundo, permite la modalidad de alquiler – venta que supone un pacto entre

la empresa inmobiliaria y el inquilino, donde el consumidor después de pagar el arrendamiento por un tiempo, puede ejercer su opción de compra con las condiciones contractuales previstas.

Tercero, la ley establece el leasing inmobiliario dirigido principalmente a las entidades financieras que tendrían que desarrollar una nueva línea con proyectos para arrendar y vender. Donde con cada cuota el inquilino se va convirtiendo en “un poco dueño” del inmueble.

Los tres mecanismos además buscaban ayudar a las personas a formarse un historial crediticio y poder así acceder a un crédito hipotecario.

Así también el 2 de noviembre del 2015 se promulgo el reglamento de esta Ley, con el Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA, en cual fue publicado en el diario oficial el peruano al día siguiente.

A. Aspecto legal

El objetivo principal de la norma es establecer un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda.

El decreto Legislativo hace referencia a tres formularios, los cuales se detallan en el reglamento y son:

 FUA, formulario único de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda

33  FUAO, formulario único de arrendamiento con Opción de Compra de

inmueble destinado a vivienda.

 FUAL, formulario único de arrendamiento financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda.

El contenido de tales formularios se encuentra detallado en el reglamento. En el caso de FUAL, los datos requeridos son los contenidos en el anexo III del reglamento:

GRAFICO N° 5:

FORMULARIO ÚNICO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA – FUAL

I. DATOS DEL ARRENDADOR FINANCIERO

Razón Social RUC N°

Inscrita en la Partida Electrónica N° Oficina Registral

Domicilio

Representante Legal Teléfono

Correo electrónico

II. DATOS DEL ARRENDATARIO

Apellidos Nombre (s) Razón social (PJ) DNI N°

RUC N°

Inscrita en la partida Electrónica N° (PJ) Oficina Registral

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Teléfono

Correo electrónico

Representante Legal (PJ)

Poder inscrito en Partida Electrónica N° (PJ) DNI N° (del representante legal)

En caso de cónyuges o convivientes

Apellidos y Nombres del cónyuge o conviviente DNI N°

III. INFORMACION DEL INMUEBLE

Departamento Provincia Distrito Dirección Partida Electrónica Oficina Registral

Documento que acredite la propiedad del arrendador

Cargas y Gravámenes del inmueble

Elaboración: Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento Fuente: Decreto Legislativo N° 1177

Además del formulario, el reglamento muestra el contenido mínimo para cada uno de los contratos, el cual puede ser modificado por la entidad financiera o inmobiliaria que lo suscriba.

El decreto Legislativo crea también un Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda, el objetivo de este es el registro electrónico de los contratos ya mencionados, así como las resoluciones judiciales de desalojo. Esta ley, busca también, brindarle protección al propietario en caso de un inquilino moroso, por lo que se establece un Procedimiento Único de Ejecución Desalojo. Este procedimiento establece las causales, como son:

35  Conclusión del contrato por vencimiento del plazo.

 Incumplimiento de pago de la renta convenida por dos meses

consecutivos.

 Incumplimiento del pago de conceptos complementarios (cuota de

mantenimiento, servicio de agua, seguro por riesgo de pérdida, y otros pactados por contrato) por seis meses consecutivos.

 Uso del inmueble para fines distintos a vivienda.

El mencionado procedimiento establece que el arrendador demandará el desalojo ante el Juez de Paz Letrado de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado, el juez notificará al demandado, quien tiene cinco días hábiles para contestar la demanda, vencido el plazo el juez dicta sentencia en un plazo de tres días hábiles.

Otro punto importante fue el hecho de obligar a la bancarización de las operaciones como son el pago de las mensualidades o cuotas, con el fin de poder crearle al arrendatario historial crediticio.

B. Aspecto tributario

El decreto Legislativo N°1177 establece un régimen tributario especial, que consiste en brindarles a los contribuyentes que se dediquen las actividades de construcción, de arrendamiento financiero o inmobiliaria un exoneración del IGV por un plazo de 3 años a partir de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo.

Es decir se exonera por el plazo mencionado de IGV aquellos servicios de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda que presten a favor de personas naturales en virtud de los contratos celebrados en el marco de la norma.

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Otro punto en aspecto tributario tener en cuenta es que los bines inmuebles destinados a vivienda objeto del contrato de arrendamiento financiero (leasing) no se consideran activo fijo del arrendador.

C. Conclusiones y comentarios

La idea original de estas normas legales era mejorar el acceso a la vivienda propia, para lo cual se brindaron incentivos tanto para los constructores, como la exoneración del IGV, y para los arrendadores, como los mecanismos de defensa del inmueble ante el incumplimiento de pago por parte del inquilino.

Se buscó banca rizar todos los pagos por concepto de cuota y/o mensualidades y así poder crearle historial crediticio al arrendador para que más adelante le fuera posible acceder a créditos hipotecarios. Otro esfuerzo se hizo al incluir estas modalidades dentro del Fondo MiVivienda para que parte del inmueble fuera financiado con los bonos BBP (bono del buen pagador) y BFH (bono familiar habitacional), incluso modificándose mediante el decreto Legislativo N° 1177 el valor del BBP.

Las normas no han tenido el éxito esperado. En el caso de los alquileres, todavía se tiene la esperanza que la norma dinamice el mercado pero en el mediano plazo, sin embargo el leasing Inmobiliario no tiene demanda necesaria y es por ello que los bancos no la ofrecen, al día de hoy, como opción de financiamiento para viviendas.

Las normas están dadas e implantadas, pero el sistema financiero no los acoge, la banca no encuentra estos mecanismos de alquiler-venta y arrendamiento financiero satisfactorios, y las inmobiliarias menos, porque les podría traer varios problemas futuros como: ¿Qué pasa si no logra calificar?, ¿Cómo queda la vivienda?

Así en una encueta realizada por la Cámara Peruana de Construcción (CAPECO) en diciembre del 2015 revelo que apenas 2 de cada 10 inmobiliarias

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mostraban interés en el mecanismo de alquiler venta y 1 de cada 10 en Leasing Inmobiliario.

Actualmente se evalúa que la norma sea derogada, la evaluación la lleva a cabo el ministerio de vivienda, el mismo que podría eliminarla en los meses próximos.