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Al 31 de diciembre de 2016 los fideicomisos F/01057, CIB/2082 y CIB/2186 han realizado distribuciones al fideicomiso F/1685 WSMXCK 13 CKD por MXN 613.23 mm, MXN 517.45 mm y MXN 40.91 mm respectivamente
Asimismo, al 31 de diciembre de 2016, el Fideicomiso Walton Street México CKD Número F/1685 ha realizado distribuciones hacia los tenedores y fideicomitente por MXN 342.9 mm, de los cuales MXN 27.9 mm corresponden a distribuciones de ISR a favor. La entrega de estos últimos se realizó a través de constancias a los tenedores y fideicomitente. Los restantes MXN 315.0 mm constituyen una distribución en efectivo hacia los tenedores y fideicomitente realizada el 30 de septiembre de 2015
Al día 31 de diciembre de 2016 las inversiones ilíquidas realizadas conforme a lo reportado por el administrador y/o fiduciario del Fideicomiso F/1685 son las siguientes:Inversión1 Descripción Ubicación Monto invertido al
4T16 Metodología de valuación² 4T 2013
Bienes raíces Hotel Krystal Grand Mexico City Reforma Uno Ciudad de México MXN 337.56 mm DCF
2T 2014
Bienes raíces Inversión conjunta para el desarrollo de un complejo residencial
Ciudad de
México MXN 113.98 mm Costos
3T 2014
Bienes raíces Adquisición de 2 portafolios de propiedades industriales Interior de la República MXN 1,226.49 mm DCF
Otros Creación de un fideicomiso para realizar los gastos relacionados con las inversiones
N/A MXN 20.58 mm Costos
4T 2014
Bienes raíces
Inversión conjunta para el desarrollo de un complejo de oficinas Ciudad de México MXN 347.29 mm Costos 3T 2015 Bienes raíces
Inversión conjunta para el desarrollo de un complejo de residencial
Ciudad de
México MXN 26.38 mm Costos
3T 2016
Bienes raíces Inversión conjunta para el desarrollo de cuatro complejos de residenciales
Ciudad de
México MXN 152.74 mm Costos
4T 2016
Bienes raíces
Inversión conjunta para el desarrollo de un complejo de usos mixtos
Ciudad de
México MXN 186.65 mm Costos
1 La inversión es reconocida en el primer trimestre en el que fue reflejada en estados financieros del fideicomiso, independientemente de la
fecha de inicio del proyecto o la creación del vehículo. La columna de Monto corresponde a los montos originales de inversión más aportaciones adicionales menos las distribuciones realizadas en efectivo
2 Se refiere a las metodologías listadas en la sección “Metodologías de Valuación Aplicables”, o a una combinación de las mismas, en su
caso
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Resumen
Balance pro-forma ajustado2
1 El patrimonio del fideicomiso se ajusta conforme a la valuación justa de las inversiones
2 El estado de situación financiera pro-forma ajustado no es un estado contable, sino una herramienta de estimación del valor del patrimonio
conforme a los cambios en la valuación a valor razonable de las inversiones. Las cuentas marcadas “F” (fijo) se mantienen a costo, mientras que las cuentas marcadas “A” (actualizado) se ajustan, las cifras presentadas en dicho estado de situación financiera pro-forma ajustado no necesariamente coinciden con la información reportada en contabilidad.
Inversiones en vehículos Total
Valor en libros 3,655,692,556.44 Valor ajustado 3,655,692,556.44
Patrimonio (IFRS) Por certificado Total
Valor en libros 35,858.89 3,921,059,108.44 Valor ajustado 35,858.89 3,921,059,108.44
ACTIVO PASIVO
F Efectivo 190,652,404.00 F Cuentas por pagar 663,214.00
F Depósitos en garantía 61,992,000.00 F WSM CKD Managers 24,388,927.00
F IVA por recuperar 37,152,838.00
F ISR retenido 621,451.00
A Inversiones en vehículos 3,655,692,556.44
F Patrimonio contable - participación controladora 3,921,059,108.44
TOTAL ACTIVOS 3,946,111,249.44 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 3,946,111,249.44
Resumen de Valuación
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Los valores de los activos subyacentes han sido sensibilizados con el objetivo de identificar la exposición del valor de los certificados a cambios en variables clave. El resultado resumido se presenta a continuación:
Sensibilización por valuación1
1 Para los activos valuados por la metodología de mercado se modeló una variación de + / - 5% y 15% al múltiplo, ya sea de ventas, EBITDA
o utilidad neta, o al cap rate, según aplique. Para los activos valuados por la metodología de DCF se modeló una variación de + / - 5% y 15% a la tasa de descuento. Para los activos valuados a costo, se modeló una variación de + / - 5% y15% directamente al valor del activo
Sensibilización por concentración2
Inversiones en vehículos Valor activo Valor certificado Variación
Valor base 3,655,692,556.44 35,858.89 0.00% Inversiones en vehículos (valuación al alza escenario 1) 3,838,477,184.26 37,530.49 +4.66% Inversiones en vehículos (valuación a la baja ecenario 1) 3,472,907,928.62 34,187.29 -4.66% Inversiones en vehículos (valuación al alza escenario 2) 4,204,046,439.90 40,873.70 +13.98% Inversiones en vehículos (valuación a la baja escenario 2) 3,107,338,672.97 30,844.08 -13.98%
Inversión acumulativa por número de activos
1
2 2 3 4 4 5 6 7
Inversiones que se requeriría eliminar para obtener una pérdida esperada hipotética
19.8% 0 2 5 7 5 36.1% 0 6 7 36.1% 0 6 7 Secuencia de activos: 1 2 2 3 4 4 5 6 7
2La sensibilización por concentración busca identificar la exposición del valor de los certificados a los activos ilíquidos individuales
del fideicom iso. Para esto, se ordenan los activos de m enor a m ayor en cuanto a su valor razonable, y se estresa un escenario en que el m ediano pierde la totalidad de su valor, posteriorm ente el siguiente m ayor y el siguiente m enor, sucesivam ente hasta llegar a Por ejem plo, para el caso 1: para alcanzar una pérdida de 10.0% del valor del certificado, de 7 activos ordenados de m enor a m ayor se requiere que los activos 2 a 5 pierdan la totalidad de su valor
Pérdida del 30.0% Pérdida del 20.0% Pérdida del 10.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% % d e a c tiv o s ilí q ui d o s in ve rti d o s Número de activos
Sensibilización de la Valuación
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414 Capital Inc. ● [email protected] ● www.414capital.com Conclusión
Al día 31 de diciembre de 2016, consideramos que el valor justo, no mercadeable de los certificados
es de $35,858.89 Pesos (treinta y cinco mil ochocientos cincuenta y ocho Pesos 89/100 M.N.)
Cuenta Valor en libros Precio valuador independiente
Inversiones en vehículos $3,655,692,556.44 M.N. $3,655,692,556.44 M.N.
Patrimonio $3,921,059,108.44 M.N. $3,921,059,108.44 M.N.
Valor justo por certificado1 $35,858.89 M.N.*
*Al 31 de diciembre de 2016 el monto neto de capital contribuido por certificado es MXN 25,946.42. Así, el valor justo del certificado se encuentra 38% por arriba del valor del capital neto contribuido por certificado
Valuaciones históricas
1 Valor justo, no mercadeable estimado bajo metodología IFRS. Bajo una metodología alternativa de amortización de gastos de emisión y
colocación, nuestro estimado de valuación es $36,698.42 M.N.
Periodo Valor justo1
No. certificados
Trimestre actual 2016.T4 35,858.89 104,142 Trimestre previo 1 2016.T3 45,399.71 80,152 Trimestre previo 2 2016.T2 43,908.48 80,152 Trimestre previo 3 2016.T1 63,854.70 48,159