Modelos de actuación: Compra y expropiación

A menudo, la única solución de salida para los casos especialmente complicados que se han presentado el párrafo anterior era una intervención pública unitaria y completa para poner remedio a todas las disfuncionalidades acumuladas en estos edificios. La rehabilitación total puede resolver problemas técnicos y sociales delicados, que de otra manera harían imposible cualquier mejora. Para hacer posible la gestión, el objetivo principal de la Administración era entrar en posesión de las respectivas propiedades. Las vías de acción eran dos, por una parte la expropiación que era un mecanismo bien consolidado bajo el punto de vista legislativo, pero evitado en la práctica por los elevados costes que implica; la otra vía era la compra, una solución que practicaba el EMVS hasta que la falta de intereses especulativos lo ha permitido.

Las situaciones en las que se realiza la compra de edificios para rehabilitarlos obviamente son favorables. El problema es que estos edificios son poquísimos, unos 50 de los 1.800 del Área. La compra se realiza a través de acuerdos de compraventa con la propiedad. ¿Por qué la solución favorable se debe limitar a los pocos casos en los que estos acuerdos son posibles? Las bases del mecanismo de expropiación en estos casos se reforzaron con el OCRERE en 1999, que permite a la Administración expropiar si no se respeta la obligación de conservación y rehabilitación. Sólo que en la práctica no tenemos noticias de que la medida se haya usado jamás. La explicación que dan las autoridades es el elevado coste y el largo tiempo para llegar al objetivo.

Funcionamiento del mecanismo de expropiación

Cuando el Ayuntamiento decide iniciar un procedimiento de expropiación, antes debe demostrar la legitimidad de dicha medida en un proceso administrativo (en este caso el propietario no se encarga debidamente de la conservación/rehabilitación). Luego empieza el "juego" de las valoraciones inmobiliarias del edificio. Varios técnicos se encargan de estimar el valor de mercado del inmueble. El mecanismo es el siguiente: se buscan en el mercado inmobiliario ofertas de venta edificios similares (el mismo barrio, más o menos la misma edad, características del edificio etc.). una vez encontrados un mínimo de 6 muestras se elimina la más cara y la más barata y después se hace la media de precio/metro cuadrado. A esto se le añade un 5% en concepto de premio de afección en favor del expropiado. El problema es que en el caso de edificios muy degradados (como sucede a menudo en estos casos) se tiene en cuenta este factor fundamental sólo como coste de la obra de conservación que se sustrae de la cifra total que ha indicado la valoración. No obstante, generalmente se sabe que en el mercado el grave degrado de un edificio hace que baje el precio mucho más que los costes que supone la rehabilitación. Por lo tanto para la Administración ya se trata de un negocio poco rentable.

Visto que normalmente en la cifra ofrecida inicialmente por el Ayuntamiento a la propiedad está infravalorada, el interesado puede iniciar una serie de recursos en el juzgado para obtener una compensación mayor. A pesar de la objetividad de las valoraciones, las diferencias en las cifras pueden ser enormes y por lo tanto siempre existe la posibilidad de que con un informe pericial convincente y gracias a un recurso contencioso-administrativo se puedan obtener compensaciones que sobrevaloren el inmueble.

Se habla por lo tanto de un proceso largo y con un final desconocido. Si ya desde el principio el trato es poco conveniente para el Ayuntamiento, los costes tras el pleito se pueden incrementar con cantidades indeterminadas.

La compra pública

El método que en la práctica ha dado mejor resultado, aunque no sea satisfactorio a causa del número de casos que todavía esperan solución, ha sido el de la compra pública por parte de la Administración. Las pocas compras se efectuaron antes o durante la primera fase de la campaña de rehabilitación a través de la compra directa. Luego, la revalorización del barrio y del casco antiguo en general causó la subida de los precios y, por lo tanto, encareció esta posibilidad.

Durante los años 80 y 90 la Administración todavía conseguía comprar totalmente los edificios problemáticos. El fin era la rehabilitación interior y la reorganización de las viviendas para que cumpliesen los criterios de habitabilidad mínimos y también la introducción o modernización de las instalaciones de forma unitaria. En aquel entonces, los precios del mercado inmobiliario todavía eran bajos, y además era frecuente la situación en la que el edificio tenía un único propietario y la negociación para la compra resultaba relativamente fácil. Los contratos de alquiler de “renta antigua” de los que hemos hablado en los capítulos anteriores eran un factor importante, en la medida en la que el propietario a menudo estaba a favor de vender y eliminar los gastos para la conservación; por ejemplo, en el estudio ya mencionado del Equipo 4i las encuestas muestran que en 1977 el 35% de los inquilinos pagaban una cuota mensual de alquiler inferior a 500 pesetas (valor equivalente a 3 euros). En los años 80 el EMVS compra o recibe del Ayuntamiento algunos terrenos en Lavapiés sobre los que promover la construcción de varios edificios residenciales nuevos, destinados a realojamiento o a viviendas de protección oficial.87 Todos son ejemplos de una arquitectura que respeta el contexto, pero con una interesante reinterpretación de las tipologías tradicionales. Con el tiempo y con los avances que la rehabilitación había empezado a hacer, los barrios céntricos se convierten de nuevo en el objetivo de las especulaciones inmobiliarias. Los fondos para la rehabilitación que giraban alrededor de las

ARI eran atractivos para los emprendedores en busca de un negocio rentable. Así que, ya en los últimos años 90 la Administración consigue terminar positivamente este tipo de operaciones en poquísimas ocasiones.

Entre 1989 y 2005, el EMVS y la Comunidad de Madrid compran un total de 25 edificios y un terreno dentro del perímetro de la ARI de Lavapiés. De las 504 viviendas y 40 locales comerciales, han resultado 361 nuevas viviendas para realojamiento y 29 locales comerciales, operación que ha supuesto la eliminación de 334 infraviviendas. Se han gastado 12.8 millones de euros sólo para la compra de estos edificios, lo que lleva a una media de 23500 euros por vivienda o local comercial inicial, un precio que consideramos muy bajo. En la Ficha 12.2 están detallados los datos de la rehabilitación de estos edificios (alguno todavía está en fase de proyecto). Actualmente, aunque la Entidad Gestora se niega a publicar datos oficiales, el número de los edificios residenciales de propiedad de la Administración está alrededor de los 50.

Las viviendas sirven como alojamiento provisional o definitivo, viviendas sociales o de protección oficial – con posibilidad de compra o de alquiler, pero respetando límites de precio impuestos por la Administración. Una parte se asigna definitivamente a los residentes del barrio que han visto cómo se decidía sacrificar su propia casa en la rehabilitación de otros edificios, los servicios sociales usaban la otra parte para el alojamiento temporal de residentes en cuyos edificios se realizaban obras de rehabilitación importantes que requieren el desalojo temporal de los vecinos. La existencia de una reserva de viviendas disponibles en el barrio ha permitido el funcionamiento de un sistema de realojamientos basado en principios sanos: por una parte se pueden proponer intercambios con los propietarios de viviendas o monolocales que desaparecen con la rehabilitación. Por otra se puede buscar un alojamiento para los desalojados y es preferible encontrarlo dentro del barrio.

Estas medidas siguen la línea de protección impuesta por la legislación nacional para proteger los intereses de los propietarios obligados a dejar las viviendas en las que residen. El proceso era problemático no sólo en cuanto a la rehabilitación, sino también a los edificios muy deteriorados. Una vez declarado un edificio en ruina, el paso siguiente era proceder con la evacuación de los inquilinos.

Estas personas, que a menudo vivían en condiciones semi-legales y bajo el umbral de la pobreza eran los primeros que sufrían las consecuencias de las declaraciones del estado de ruina. La legislación actual prevé la obligación del propietario que declara un edificio en estado de ruina que indemnice a los inquilinos desalojados. Entre las muchas asociaciones y los servicios sociales

del Ayuntamiento se ha trabajado para encontrar una solución para esta gente que muchas veces no tiene alternativas.

Se está hablando, sin embargo, de operaciones caras, los costes del desarraigo de la infravivienda y los del realojamiento dentro del barrio en la siguiente tabla, nos dan una idea de la escala del proceso y refuerzan aún más la idea de que sin intervención pública, debido al precio y a la complejidad, estas operaciones son imposibles de realizar.

La sociedad civil y las asociaciones de vecinos reclaman que muchos de estas viviendas llevan años vacías y, desgraciadamente, la realidad lo confirma.

88 _{Entidad Gestora del ARI de Lavapiés, Informe "Infravivienda en Lavapiés", citado en el estudio de la FRAVM} (2005), p. 27

Resumen de los costes que implican las actuaciones para eliminar la infravivienda, 200588

Coste de repercusión de la eliminación de la infravivienda 188.154 € Coste de repercusión de vivienda rehabilitada en edificios

a reestructurar

124.918 €

En el ARI Fuera del ARI Coste público de obtención de una vivienda para realojo 201.661€ 12.394 €

Diferencia: 189.267 € Coste medio de las indemnizaciones (económicas y

realojo) por vivienda desaparecida en el proceso de reestructuración del edificio