Partiendo de un análisis del área total licenciada a octubre de 2010, podemos indicar que tanto a nivel nacional, como en Bogotá, el total de área licenciada para construcción en metros cuadrados creció aproximadamente un 20% más que durante el mismo periodo del año 2009. De igual forma, las ventas de vivienda en la ciudad de Bogotá alcanzaron 49.000 unidades anuales, que equivalen a un aumento del 8.9% frente al mismo periodo del año anterior. A pesar del crecimiento de la construcción de vivienda, estas no cubren ni el 40% de la demanda requerida por la ciudad14.
Para cubrir la demanda que se registra en la ciudad, se desarrollan proyectos de gran envergadura que permiten reflejar una dinámica positiva del sector, ya que brindaran a los compradores un gran número de viviendas nuevas y mayor variedad de soluciones de vivienda, que amplían las opciones de los compradores a la hora de tomar su decisión.
De igual forma el sector de la construcción ha presentado buenas perspectivas para los inversionistas, por lo que se pueden ver asociaciones de grandes y sólidas constructoras, como ocurre en “La Felicidad” en el occidente de Bogotá, y en “Ciudad Verde” en el municipio de Soacha, que permite a los compradores de vivienda beneficiarse de una competencia sana, brindando mejores precios, un desarrollo sostenible y una completa adecuación de la zona.
Otro de los fenómenos que se presenta en la ciudad es el de los proyectos integrales o de varios usos, resalta el BD Bacatá (Bogotá Downtown), donde se puede disfrutar de una plataforma de comercio de 5.000 metros cuadrados, 545 habitaciones hoteleras en 66 pisos y que será la estructura más alta de Colombia, una torre de vivienda y oficinas, y otra exclusiva de apartamentos sobre la calle 20. Una solución integral que le da un carácter más cosmopolita a la ciudad, y que está dirigida a todos aquellos que viven en la zona centro de la ciudad. 15
Otro de los proyectos que pronto entrará en su fase de construcción, es el proyecto integral “Estación Central”, el cual busca habilitar el potencial de desarrollo inmobiliario de la zona centro de la ciudad, asociado a la construcción
13 DANE – Encuesta de Calidad de Vida 2008 14 Informe de coyuntura octubre de 2010- CAMACOL 15 Ibíd.
Universidad del Rosario 21 de la estación central del sistema Transmilenio, buscando captar y potenciar los beneficios sociales, urbanos y económicos que genera la inversión pública, para transformar este sector identificado en el POT y en el Plan Zonal Centro (PZC) como zona de renovación urbana, se debe resaltar que estos dos proyectos se encuentran ubicados cerca al proyecto Teusaquillo 20 33.
En cuanto al número de metros cuadrados licenciados para vivienda en la ciudad de Bogotá, se puede observar en la Figura 3, que el primer trimestre de 2010 fue el periodo en el cual se licenciaron más metros cuadrados, y que a pesar de un descenso en los siguientes periodos, el año 2010 presentó un comportamiento positivo con respecto a los años anteriores.
Figura 3. Área de construcción iniciada en Bogotá y Cundinamarca acumulado trimestral enero 2008 – octubre 2010.
Tomado informe de coyuntura octubre de 2010 - CAMACOL.
En la oferta de pequeños constructores con proyectos de menor envergadura, es necesario resaltar que en la Localidad de Teusaquillo se encuentran ubicados aproximadamente 20 proyectos en fase de construcción, lo cual demuestra la dinámica del sector en esta zona y el auge que se presenta gracias al impulso que brindan proyectos como la fase III de Transmilenio y los de renovación urbana de la zona centro de la ciudad.
Otra variable que influye en la oferta y que usualmente se presenta en proyectos pequeños, es la posibilidad que tienen los compradores de escoger los acabados y detalles del apartamento, mediante la exhibición en la sala de ventas de cada uno de los posibles componentes del inmueble.
Otro punto importante a tener en cuenta, es la vivienda usada que representa un rubro importante del mercado, como se observa en la Figura 4, en los últimos años los precios de la vivienda usada han tenido una desaceleración en el ritmo de
Universidad del Rosario 22 crecimiento en su valoración real, lo cual puede estar dinamizando positivamente este mercado. De acuerdo con las estimaciones de CAMACOL, al cierre de 2010 los precios de la vivienda usada terminaron con una variación anual cercana al 4,7%. 16
Figura 4 .Precios de la vivienda usada, variación % anual real.
Según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, al cierre de 2009 el volumen de ventas de vivienda usada se incrementó en 206% con respecto al 2008, generando una brecha con la oferta, ya que esta no creció en la misma magnitud. En el 2010, se ha incrementado el número de unidades vendidas con respecto al total de transacciones del mercado de vivienda usada, particularmente en los estratos 5 y 6, marcando una reducción en el número de unidades habitacionales usadas que permanecen en el mercado.17
2.4.1 Oferta de Vivienda en Estrato Cuatro
Para el año 2010, según el censo de de edificaciones por barrio de la Secretaria Distrital de Planeación, el total de metros cuadrados construidos fue de 956.213 m2, de los cuales se destinaron 944.952 m2 para apartamentos y los restantes
11.261 m2 para casas, generando 8.449 Soluciones de vivienda, esta oferta de vivienda en estrato cuatro está distribuida en 9 de las 20 localidades de la ciudad. En el caso de la localidad de Teusaquillo el número de metros cuadrados construidos para el año 2010 fue de 47.917 m2, generando un número de 379 soluciones de vivienda. De estos 45.687 m2 se destinaron para apartamentos brindando 371 soluciones de vivienda18.
De acuerdo a la investigación de campo elaborada por los formuladores del proyecto, en la UPZ (101) de Teusaquillo, los proyectos de vivienda más representativos son:
16 EDIFICACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA.JULIO 2010. CAMACOL. INFORME 22 17 INFORME DE COYUNTURA OCTUBRE DE 2010- CAMACOL.
Universidad del Rosario 23
Proyecto la Gran Manzana
Ubicación: calle 32 No 13 A – 27 Valor venta: $ 311.088.440 Valor m2:$ 3.535.095
Estrato: 4
Número de pisos 15
Área: 88 m² - Habitaciones: 2 - Baños: 2 -Garajes: 1 Tipo de garaje: Independiente
Etapa constructiva: Sobre planos
Museo parque central
Ubicación: Carrera 13 A # 28 – 21 Valor venta: $178.000.000
Valor m2:$3.632.653 Estrato: 4
Número de pisos 27
Área 49 m² - Habitaciones 1 - Baños: 1 - Garajes: 1 Tipo de garaje Independiente.
Etapa constructiva: En construcción.
Edificio Ibiza Ubicación: Calle 41 No 25 – 20 Valor de venta: $175.200.000 Valor m2:$ 2.920.000 Estrato 4: Número de pisos 5
Área 60 m² - Habitaciones 2 - Baños: 1 - Garajes: 1 Tipo de garaje Independiente
Etapa constructiva: Entrega.