Antecedentes
Según la ASC 840, controlar un activo durante la construcción se basa en los riesgos y recompensas. En contraste, la ASC 842 introduce determinaciones que se basan en el control. Para información adicional sobre el impacto de esos cambios vea la P&R 22.
La ASC 842-40-55-5 determina los siguientes criterios específicos que señalan (si al menos se satisface uno de los criterios) que el arrendatario controla el activo subyacente durante la construcción antes que el arrendamiento comience:
a. En cualquier punto durante la construcción (por ejemplo, mediante hacer un pago al arrendador) el arrendatarios tiene el derecho a obtener el activo subyacente parcialmente construido.
b. El arrendador tiene un derecho de forzoso cumplimiento al pago por su desempeño hasta la fecha, y el activo no tiene un uso alternativo (vea el parágrafo 842-10-55-7) para el propietario-arrendador. Al evaluar si el activo tiene un uso alternativo para el propietario- arrendador, la entidad debe considerar las características del activo que en últimas será arrendado.
49 c. El arrendatario posee legalmente:
1. Tanto el terreno como los mejoramientos de la propiedad (por ejemplo, una edificación) que estén en construcción.
2. El activo no-inmobiliario (por ejemplo, un barco o un aeroplano) que esté en construcción. d. El arrendatario controla el terreno en el cual serán construidos los mejoramientos de la
propiedad (esto incluye cuando el arrendatario participa en una transacción para transferir el terreno al arrendador, pero la transferencia no califica como una venta de acuerdo con los parágrafos 842-40-25-1 hasta 25-3) y no participa en un arrendamiento del terreno antes del comienzo de la construcción que, junto con las opciones de renovación, le permiten al arrendador o a otro tercero no-relacionado arrendar el terreno por sustancialmente toda la vida económica de los mejoramientos de la propiedad.
e. El arrendatario está arrendando el terreno en el cual los mejoramientos de la propiedad serán construidos, al término de lo cual, junto con las opciones de renovación del arrendatario, es por sustancialmente toda la vida económica de los mejoramientos de la propiedad, y no participa en un sub-arrendamiento del terreno antes que comience la construcción que, junto con las opciones de renovación, le permiten al arrendador o a otro tercero no-relacionado sub- arrendar el terreno por sustancialmente toda la vida económica de los mejoramientos de la propiedad.
Sin embargo, la ASC 842-40-55-5 también señala, en parte:
La lista de circunstancias [contenida en la ASC 842-40-55-5] en las cuales un arrendatario controla un activo subyacente que está en construcción antes de la fecha del comienzo no es todo incluido. Puede haber otras circunstancias que individualmente o en combinación
demuestran que un arrendatario controla un activo subyacente que esté en construcción antes de la fecha del comienzo.
Pregunta
En ausencia de satisfacer uno de los criterios específicos contenidos en la ASC 842-40-55-5, ¿cómo debe un arrendatario determinar si “controla un activo subyacente” durante la construcción?
Respuesta
En general, la determinación se debe basar en el concepto de control contenido en la ASC 606.32 Los primeros tres criterios contenidos en la ASC 842-40-55-5 están fundamentados en los principios de la ASC 606, la cual señala que el arrendatario tiene el control del activo durante la construcción si (1) el arrendatario tiene una opción de compra, (2) el arrendador tiene un derecho de forzoso cumplimiento al pago por el desempeño hasta la fecha y el activo no tiene un uso alternativo, o (3) el arrendatario tiene título del activo en construcción. El concepto contenido en los últimos dos criterios no está en la ASC 606 pero, de acuerdo con nuestro punto de vista, se basa en el supuesto de que el arrendador debe ser de legalmente usar el terreno subyacente (e.g., no puede ser forzado a abandonar la
propiedad) durante sustancialmente toda la vida económica del mejoramiento de la propiedad que esté siendo construido en el terreno (vea la P&R 30).
Nosotros no consideramos que el concepto de controlar un activo en construcción se deba basar en la definición de un arrendamiento según la ASC 842, la cual incluye orientación sobre si un contrato transmite el derecho a controlar el uso de un activo identificado. Si bien los conceptos parecen similares, FASB de manera explícita excluyó del alcance de la ASC 842 los arrendamientos de activos en construcción, parcialmente como resultado de la dificultad de aplicar la definición de arrendamiento antes que un activo esté puesto en servicio (e.g., la dificultad de valorar los beneficios económicos asociados con un activo que todavía no es operacional).
Cuando se apliquen los principios anteriores, no sería apropiado concluir que un arrendatario contrala el activo en construcción solamente a causa de su involucramiento en el diseño del activo o actuar como el contratista general durante el proyecto de construcción. Este involucramiento es típico de muchos acuerdos de “construcción-a-la-medida.” En esos casos, el arrendatario típicamente no controlaría el activo durante la construcción porque el arrendatario no (1) tiene título del activo, (2) le proporciona al arrendador con un derecho de forzoso cumplimiento al pago, o (3) impide que el arrendador use el terreno subyacente por sustancialmente toda la vida económica de los mejoramientos de la propiedad.
32 Tal y como se establece en el parágrafo BC400(b) de la ASU 2016-02, FASB “observó que, en concepto, la evaluación según la [ASC]
842-40 sobre si una entidad controla un activo que esté en construcción es similar a la evaluación realizada en la orientación sobre el reconocimiento de los ingresos ordinarios de acuerdo con la [ASC] 606-10-25-27 para determinar si una obligación de desempeño es satisfecha con el tiempo.”
50
Ejemplo
El Arrendatario participa en un acuerdo de construcción y arrendamiento con el Arrendador para construir una nueva sede corporativa. Durante el período de construcción el Arrendador mantendrá el título de la edificación y acuerda pagar hasta $50 millones hacia la construcción. El Arrendatario diseñó la construcción para las especificaciones del Arrendatario y está contratado por el Arrendador para que sea el contratista general durante el proyecto de construcción. Asuma que ninguno de los criterios contenidos en la ASC 842-40-55-5 está presente.
El Arrendatario no controlaría el activo durante la construcción dado que su rol como contratista general y diseñador del activo no es un indicador de control según los criterios especificados de la ASC 842-40-55-5 o los principios de control de la ASC 606. De igual manera, la exposición del Arrendatario ante el riesgo de rebasamiento (dado que el Arrendador pagará solo hasta $50 millones de los costos de construcción) no afecta el análisis del control, mientras que antes de la adopción de la ASC 842, esto habría resultado en una determinación de que el Arrendatario es el propietario estimado de la contabilidad a causa de su exposición ante el riesgo de construcción.