6. Desarrollo
6.3. Predios con actividad económica comercial y de servicios
Se analizaron más de 18.700 predios con actividad comercial y de servicios caracterizados por no haber sufrido mutaciones ni cambios físicos o de suelo en el intervalo de tiempo 2000 a 2011. De estos, el 53,3% fueron clasificados como Propiedad Horizontal, mientras que el 46,7% no pertenecían a este régimen de propiedad. De la misma manera, el 100% de los predios analizados se encuentran en Suelo Urbano No Protegido.
Figura 10. Participación de los predios con actividad económica comercial y de servicios por clase de predio (izquierda) y clase de suelo (derecha)
Nota Fuente: Elaboración propia.
100% Urbano No Protegido 46,7% 53,3% No Propiedad Horizontal Propiedad Horizontal
La clasificación de los predios caracterizados con esta actividad económica según su tratamiento urbanístico se observa en la Figura 11. El 82,4 de los predios tuvieron tratamiento urbanístico de consolidación, el 7% de mejoramiento integral, el 6,7% de renovación urbana y el 2,1% de conservación, un 0,7% no tenía tratamiento y el porcentaje restante se dividía entre tratamientos de actualización y desarrollo.
Figura 11. Clasificación de los predios con actividad económica comercial y de servicios según su tratamiento urbanístico
Nota Fuente: Elaboración propia.
De otra parte, cerca de 190 predios contaban con vías vehiculares sin pavimentar (el 0,1% de los predios) mientras que los 18.500 predios restantes contaban con vías vehiculares pavimentadas (99,9% de los predios). Un 2,1% de los predios disfrutaba de vías en excelente estado y un 66% de los predios de vías en buen estado. El 31,9% restante de los predios con actividad económica comercial y de servicios contaba con vías en regular y mal estado (30,5% y 1,4% respectivamente).
Figura 12. Estado de las vías de los predios con actividad económica comercial y de servicios
Nota Fuente: Elaboración propia.
1,7% 2,1% 6,7% 7,0% 82,4% Otros De Conservación De Renovación Urbana De Mejoramiento Integral De Consolidación 1,4% 30,5% 66,0% 2,1% Malo Regular Bueno Excelente
El 42,8% de los predios registrados catastralmente con este tipo de actividad se ubicaban sobre vías locales, un 26,2% sobre vías arteriales básicas o principales, un 18,3% sobre vías arteriales complementarias y el restante 12,7% sobre vías zonales intermedias. Adicionalmente, el 100% de los predios de actividad económica comercial y de servicios contaban con servicios básicos más 3 complementarios (teléfono, gas natural y alumbrado público).
Básicos + 3 Complementarios
100,0%
Figura 13. Distribución de los predios con actividad económica comercial y de servicios según la cobertura de servicios públicos
Nota Fuente: Elaboración propia. 6.3.2. Evaluación del impacto
Aplicando el modelo propuesto en la ecuación 12, se obtienen las salidas resumen del modelo de predios con actividad económica comercial y de servicios (ver Tabla 6). Los resultados indican poca relación (del 6,6%) entre el valor por metro cuadrado y las variables dummy’s explicativas.
Tabla 6
Resumen del modelo de predios con actividad económica comercial y de servicios
Nota. Salida SPSS.
a. Predictores: (Constante), Dummy_Tiempo, Dummy Impacto.
Este resultado, al igual que en el estadístico de bondad de ajuste del modelo de predios con actividad económica residencial, es un resultado esperado teniendo en cuenta que el modelo no busca explicar los determinantes del valor del metro
R ACTIVIDAD = Comercial y de Servicios (Seleccionado) 1 ,066a 0,004 0,004 5323310,77382
Resumen del modelo
Modelo R cuadrado
R cuadrado ajustado
Error estándar de la estimación
cuadrado sino verificar la existencia de un impacto (positivo o negativo) de la infraestructura de transporte Fase II de TransMilenio sobre este tipo de predios. A pesar de la nula relación entre el valor por metro cuadrado y las variables explicativas de impacto y tendencia natural en los predios con actividad económica comercial y de servicios, el análisis de variancia del modelo arroja resultados de significancia conjunta de las variables a más del 95% con un estadístico F de 496,56. Este resultado implica que las variables dummy de impacto y de tendencia, conjuntamente, tienen efecto sobre el valor del precio por metro cuadrado de los predios.
Tabla 7
Análisis de varianza del modelo de predios con actividad económica comercial y de servicios
Nota. Salida SPSS.
a. Variable dependiente: VALOR_M2. b. Selección de casos sólo para los cuales ACTIVIDAD = Comercial y de Servicios. c. Predictores: (Constante), Dummy_Tiempo, Dummy_ Impacto.
De otra parte, el resultado del estadístico t de la tabla de coeficientes indica que las variables dummy introducidas son significativas individualmente a más de un 95%, mientras que la magnitud de los coeficientes asocia una mayor importancia relativa al coeficiente 𝛽0, definiendo el nivel medio del valor por metro cuadrado de los predios de esta actividad económica sin afectación de la Fase II de TransMilenio ni de su tendencia natural de crecimiento.
Tabla 8
Coeficientes del modelo de predios con actividad económica comercial y de servicios
Nota. Salida SPSS.
a. Variable dependiente: VALOR_M2. b. Selección de casos sólo para los cuales ACTIVIDAD = Comercial y de Servicios.
Suma de
cuadrados gl
Media
cuadrática F Sig.
Regresión 3,E+16 2 1,E+16 496,564 ,000c
Residuo 6,E+18 224230 3,E+13
Total 6,E+18 224232
ANOVAa,b
Modelo 1
a. Variable dependiente: VALOR_M2
b. Selección de casos sólo para los cuales ACTIVIDAD = Comercial y de Servicios c. Predictores: (Constante), Dummy_Tiempo, Dummy_Impacto
Coeficientes estandarizado
s
B Error estándar Beta
(Constante) 263554,682 22910,002 11,504 0,000
Dummy_Impacto -180741,671 45391,179 -0,017 -3,982 0,000
Dummy_Tiempo 124569,084 6575,749 0,081 18,944 0,000
a. Variable dependiente: VALOR_M2
b. Selección de casos sólo para los cuales ACTIVIDAD = Comercial y de Servicios
Coeficientesa,b Modelo Coeficientes no estandarizados t Sig. 1
La siguiente variable en importancia es la variable Dummy que replica la tendencia natural en el crecimiento nominal del valor del metro cuadrado, indicando que desde el año 2000, este valor ha venido creciendo en un monto cercano a los $124.569 anuales.
Por último, el signo del coeficiente de la variable Dummy que replica el momento en que se implementa la Fase II de TransMilenio indica un impacto negativo – valorado en $180.741–.
El modelo resumen del análisis efectuado se muestra a continuación:
$𝑚𝐶𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙_𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜𝑠2 = 263.554,682 − 180.741,671𝑇𝑖+ 124.569,084𝑡𝑖 (14)
donde,
$𝑚𝐶𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙_𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜𝑠2 : valor del avalúo por metro cuadrado de los predios con actividad económica comercial y de servicios.
𝑇𝑖: variable binaria que identifica el momento de la implementación de la Fase II de TransMilenio.
𝑡𝑖: variable que identifica la tendencia natural en el tiempo que afecta a la variable de resultado.
6.4. Predios con actividad económica industrial