Problemas en el emprendimiento de procesos de renovación urbana

La puesta en valor y renovación de zonas urbanas obsoletas, se presenta como una gran oportunidad de ordenamiento y desarrollo de las ciudades que hoy día enfrentan una expansión insostenible de su territorio; sin embargo, la dinámica de crecimiento periférico y la tendencia de los mercados inmobiliarios no promueven de manera espontánea la renovación y aprovechamiento de estas áreas de la ciudad; por su parte, la administración pública carece de iniciativa, políticas claras e instrumentos precisos, que incentiven y garanticen la ejecución de programas de renovación urbana o control y seguimiento de las tendencias de mercado para promover nuevas dinámicas antes que se dé el fenómeno de obsolescencia.

Según Eduardo Rojas37, uno los principales factores que dificultan la creación de las condiciones y el consenso que se requieren para abordar exitosamente los procesos de renovación urbana –que en algunos casos ha sido la causa principal de obsolescencia–, es el régimen y el fraccionamiento de la propiedad del suelo. Por ejemplo, grandes superficies de suelo pueden estar en manos de instituciones públicas o semipúblicas que no tienen vocación de desarrollarlas para nuevos usos urbanos. Estos son los casos de los suelos en las zonas portuarias, los patios o grandes estaciones de transporte, o las tierras que algunas instituciones estatales han obtenido por donación. Cuando el uso original del suelo declina, se requiere un esfuerzo especial para provocar un cambio de uso o abordar el complejo proceso de redesarrollo de las propiedades. Este tipo de instituciones propietarias del suelo carecen de los medios y la vocación para emprender esta tarea, lo que conduce a que las propiedades permanezcan abandonadas o infrautilizadas.

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Ibíd., p. 21

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Por otro lado y con respecto al control del suelo, Rojas38 estima que desde la perspectiva de los actores privados y por diversas razones, es más conveniente desarrollar nuevas tierras. Una muestra de las motivaciones para el desarrollo de suelos de expansión, es la facilidad operativa que para los promotores inmobiliarios representa la disponibilidad de grandes áreas de suelo a bajo costo en la periferia; esto les permite, no sólo reducir la incidencia del valor del suelo en el precio de venta de las edificaciones, sino también tener un gran control sobre el proceso de producción de espacio construido, ya que el acceso al suelo en la periferia no requiere las complejas negociaciones con múltiples propietarios que caracteriza a las áreas centrales.

Otro factor que inhibe el desarrollo de procesos de renovación urbana, es el fenómeno conocido como planning blight*, fenómeno que según Rojas39, es el resultado directo de regulaciones urbanas contraproducentes y se puede presentar de diversas formas. En las ciudades normalmente existen planes normativos que regulan el uso del suelo y las formas e índices de construcción, en ocasiones estos planes pueden detener la renovación de áreas subutilizadas o depreciadas, acelerando el proceso de obsolescencia y deterioro. Esto ocurre cuando la normativa sancionada por los planes no permite la redensificación y el tipo e intensidad de uso del suelo que demanda el mercado, haciendo las inversiones inmobiliarias inviables. Las normas urbanísticas son determinantes del potencial de desarrollo de las diferentes zonas de la ciudad, al definir el volumen de edificación y los usos para los que puede ponerse en el mercado cada una de estas zonas; esto a su vez determina si es posible o no desarrollar un negocio inmobiliario rentable, y por consiguiente el valor del suelo en el mercado. Cuando las normas definen usos para los que no hay demanda o volúmenes máximos de edificación que no permiten a los inversores obtener la rentabilidad esperada, los vacíos urbanos quedan sin desarrollar, las edificaciones abandonadas sin recuperar, y las áreas obsoletas sin renovar.

Es común además, que las entidades estatales duden sobre el uso futuro de los grandes terrenos baldíos o instalaciones en desuso que contengan, dada la complejidad de su desarrollo y las dificultades de concertar los intereses de los muchos actores involucrados. Esta incertidumbre además afecta gravemente el proceso de desarrollo de las áreas aledañas, ya que los inversores y propietarios no pueden hacer proyecciones certeras sobre el posible rendimiento de los negocios inmobiliarios. Es por eso común encontrar barrios deteriorados en el entorno de estas instalaciones o vacíos urbanos.

“Otra forma de regulación urbana trascendente en áreas susceptibles de ser renovadas, es el control de arriendos de viviendas que afecta a las zonas céntricas de muchas ciudades, la cual generalmente tiene efectos negativos sobre la conservación de los edificios residenciales y en la edificación de nuevas viviendas para alquiler. Con el objeto de proteger a las familias de bajos ingresos, es común que las autoridades limiten las alzas del canon de arrendamiento de viviendas de costo moderado, lo que conduce a un desajuste del rendimiento de las propiedades reguladas respecto al rendimiento de propiedades similares no sujetas a control. En estas condiciones, los propietarios no tienen incentivos para invertir en nueva vivienda para arrendamiento, restaurar

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Ibíd., p. XIX

*_{Planning Blight . Dificultad para el desarrollo, construcción o venta de un sitio; ya que se ve afectado por el}

plan de desarrollo de un gobierno o autoridad local.

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los edificios o hacer una adecuada operación y mantenimiento. De hecho, si el valor del suelo se eleva, el control de arriendos acelera el proceso de deterioro, ya que provee un incentivo adicional para no realizar el mantenimiento de los edificios y se acelera el proceso de obsolescencia física, desencadenando su demolición por causa de insalubridad o peligro público y el destino de la tierra a usos no regulados”40.

Una razón con la cual Rojas41 explica la renuencia de los mercados inmobiliarios a renovar estas áreas, tiene que ver esencialmente con un problema de coordinación entre los diferentes actores urbanos, el cual incluso conduce a un círculo vicioso. Los consumidores no se ven atraídos para comprar inmuebles en las áreas centrales dados los problemas de deterioro físico y social; esta tendencia consumista, reduce las expectativas de los promotores de obtener utilidades de inversiones en esas áreas y los induce a buscar oportunidades en otras zonas de la ciudad, generalmente la periferia o áreas de nueva centralidad en los sectores periurbanos. La falta de inversión acelera el proceso de deterioro, lo que hace las áreas afectadas cada vez menos atractivas para los consumidores.

Rojas42 sostiene que el sector privado no puede resolver este problema individualmente. Los proyectos de tamaño reducido (por lo menos respecto al tamaño de las áreas deterioradas) que pueden abordar inversores individuales, no son capaces de alterar la tendencia de deterioro, además, la rentabilidad de sus inversiones se ve disminuida por la decadencia de los inmuebles, la infraestructura y el espacio público del entorno; proceso sobre el cual individualmente no tienen control o capacidad de revertir. Ahora, en el escenario que existiera un conjunto de promotores inmobiliarios que se interesaran en invertir de manera individual o colectiva en estas áreas, carecerían de mecanismos eficaces para concertar su eventual interés por renovar inmuebles o suelos centrales, esto tanto por la falta de información sobre los intereses y planes de los otros inversores interesados, como porque los inversores privados operan en competencia con otros operadores, lo que les impide coordinarse, incluso cuando es de obvia conveniencia para todos actuar en forma concertada.

Por otro lado y con respecto a los propietarios de las áreas obsoletas, si bien a todos les convendría la restauración de las edificaciones, la rehabilitación de predios industriales e infraestructuras, el desarrollo de los terrenos baldíos, o la eliminación de la condición general de deterioro que afecta al área donde se encuentran sus propiedades, a ninguno le conviene ser el primero en hacerlo, ya que el valor de sus propiedades renovadas se vería disminuido por el deterioro de las propiedades, el espacio público y la infraestructura circundantes y no existe posibilidad de recuperación del minusvalor creado por el contexto. A los propietarios les conviene ser los últimos en realizar inversiones de renovación en sus predios, para que así el valor de sus propiedades se vea aumentado por las inversiones de los otros.

En síntesis, el sector privado -propietarios e inversores inmobiliarios- no tiene los instrumentos y los incentivos para abordar la renovación urbana de las áreas deterioradas y abandonadas, es por eso que el único actor que puede resolver el problema de coordinación es el gobierno de la ciudad, el cual además es responsable de facilitar y mantener los equipamientos y servicios de 40 _{Ibíd., p. 12} 41 Ibíd., p. 10 42 Ibíd., p. 10

utilidad pública. Todo esto lleva a Rojas43 a la conclusión, que para prevenir y revertir el deterioro urbano se requiere de una acción pública que neutralice las fallas de mercado, elimine los problemas que genera el mal gobierno urbano y resuelva el problema de coordinación que enfrentan los inversores privados.