“ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontaly administración debe contener:
(…)
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, y su periodicidad y su forma de notificación;
(…)”
Se incluye en el reglamento de propiedad y administración la forma de notificación de las asambleas, a fin de lograr una mayor transparencia y previsión a la hora de convocar a los distintos copropietarios.
132.- PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO (artículo 2057).
“ARTÍCULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios de la totalidad de los propietarios, excepto que el mismo indique una mayoría superior.”
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Se efectúa una modificación por la cual la mayoría necesaria para la modificación del reglamento de propiedad horizontal es de dos tercios de los propietarios, eliminando la posibilidad de establecer una mayoría superior que dificulte dicha modificación.
133.- PROPIEDAD HORIZONTAL. FACULTADES DE LA ASAMBLEA (artículo 2058)
“ARTÍCULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontaly administración;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
c) d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere.”
La propuesta concuerda con otras modificaciones cuyo objetivo se centra en que la facultad de nombrar y despedir al personal recaiga en la asamblea como órgano máximo, y no sobre el Consejo de copropietarios el que, además, puede no encontrarse configurado.
Por otra parte, se entiende que una cuestión como el despido de un empleado impacta directamente sobre los aportes que deben efectuar los copropietarios, a través de las expensas.
Por tales consideraciones, se faculta expresamente a la asamblea para resolver sobre la conformidad respecto del nombramiento y despido del personal del consorcio.
134.- PROPIEDAD HORIZONTAL. CONVOCATORIA Y QUÓRUM (artículo 2059)
“ARTÍCULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados
a la asamblea por medio fehaciente en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse
en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
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La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por unanimidad una mayoría de DOS TERCIOS (2/3) de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.”
La exigencia de una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios resulta más razonable para los casos de autoconvocatoria. Asimismo, corresponde testar la ausencia de citación previo, pues, deben notificarse al tercio restante.
Si se estableciese la unanimidad de los presentes, se podrían tomar decisiones sólo con quienes hubiesen asistido a la asamblea lo que podría dar lugar a abusos. Si, en cambio, se exigiese la unanimidad de la totalidad de los consorcistas, podría tornarse ilusoria la facultad de los propietarios de autoconvocarse.
135.- PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTAS (artículo 2062)
“ARTÍCULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener con el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.”
La modificación efectuada tiende a establecer expresamente que el secretario de actas sea un propietario, excluyendo la posibilidad de que el administrador sea quién redacte el acta.
Esta propuesta impacta directamente sobre el control que pueden efectuar los propietarios en la propia asamblea, sin dejar en mano de los administradores las cuestiones que se acuerdan en la misma.
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“ARTÍCULO 2064.- Atribuciones. La asamblea debe puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
e) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”
La vigente Ley Nº 13.512 no contempla la existencia de los consejos de administración, los cuales han surgido por medio de la redacción de los reglamentos de copropiedad, e inclusive por costumbre. Se propone regularlo con valor supletorio sobre los reglamentos que lo prevean, siendo facultativa para el consorcio su creación.
La facultad de nombrar y despedir personal debe corresponder a la propia asamblea, por el impacto directo que puede tener en los aportes y gastos que le corresponden a cada copropietario.
137.- PROPIEDAD HORIZONTAL. DESIGNACIÓN Y REMOCIÓN DEL