La propuesta88 de reforma tiene la siguiente redacción y erróneamente se denomina como “principio de buena fe registral” en lugar de principio de fe pública registral:
“Artículo 2014.- Principio de buena fe registral.
1. En el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe adquiere
algún derecho de persona que en el asiento registral aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se declare nulo, se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales o en los títulos archivados correspondientes.
2. En el caso de los Registros de Personas Jurídicas y Naturales, la posterior
inexactitud o invalidez de los asientos registrales no perjudicará a quien de buena fe hubiere adquirido un derecho u obtenido algún beneficio patrimonial sobre la base de ellos, siempre que las causas de dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales o en los títulos archivados.
3. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud de los asientos registrales o de los títulos archivados correspondientes.
4. Las inscripciones registrales no convalidan los actos que sean nulos o
anulables con arreglo a este Código o a otras leyes”.
88 REÁTEGUI TOMATIS, Manuel, “Reformas al Libro IX: Registros Públicos”. En:
Propuestas de reforma al Código Civil, Separata Especial del diario oficial El Peruano, 11 de abril de 2006. Págs. 22-23. Por Resolución Ministerial Nº 043- 2006- JUS, publicada el 5 de febrero de 2006 en el diario oficial El Peruano, las propuestas se convirtieron en reformas urgentes al Código Civil.
En la Exposición de Motivos se pone en relieve que se ha eliminado la onerosidad del acto como requisito para constituirse en tercero registral, de manera tal, que quien adquiera un derecho a título gratuito también pueda invocar los beneficios de este artículo, siempre y cuando reúna los requisitos taxativamente señalados en él. No se indica la razón de extender la protección a los actos a título gratuito.
Además, en el numeral 1 se precisa y se limitan las causas nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución únicamente a las que aparecen en los asientos registrales y en los títulos archivados89. También se incluye la nulidad como una causal adicional a las existentes. El numeral 4 de la propuesta se asevera que la protección del tercero no convalida el acto nulo. Por último, se extiende el principio de la fe pública registral a los actos celebrados sobre la base de los asientos registrales y títulos archivados publicitados en el Registro de Personas Naturales y en el Registro de Personas Jurídicas.
Simplemente debemos decir que esta propuesta incurre en los mismos errores del actual 2014 del CC y del antiguo 105290 del Código Civil de 1936. No se protegen a quienes son titulares del derecho de pedir la nulidad o la inoponibilidad. Estos intereses deben ser debidamente protegidos y por eso es inadecuado privilegiar ciegamente la protección basada exclusivamente en los Registros Públicos.
89 La jurisprudencia ha establecido que a fin de asegurar de la protección del artículo
2014 del CC no solo implica leer el resumen del asiento registral, sino también tomar conocimiento de los títulos que le dieron origen: Considerando décimo noveno de la Casación Nº 261-2003-Lima de 1 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 4 de enero de 2006.
90 Artículo 1052.- Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por
persona que en el registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.
En nuestro sistema jurídico es regla que las adquisiciones a non domino serán protegidas si el título del transmitente es perfectamente válido (es decir, idóneo)91. Esta propuesta de modificar la norma en mención es una prueba adicional de la ausencia de una cultura de la codificación civil92. Se cree ingenuamente que la modificación particular de una norma modificará la realidad. Muchas normas del CC deben ser modificadas no por leyes sino por modos nuevos de interpretación basados en argumentos consistentes.
V. CONCLUSIONES
1. El desconocimiento de los mecanismos de protección para terceros
(subadquirentes con contrato inscrito) de buena fe y a título oneroso – regulados coherentemente en los sistemas jurídicos italiano y portugués– es la razón de la creencia que el artículo 2014 del CC se superpone a otros mecanismos de protección como la nulidad o la inoponibilidad.
2. El artículo 2014 del CC protege al tercero (subadquirente con contrato
inscrito) de buena fe y a título oneroso siempre que no exista previamente una inscripción de una demanda de simulación, de fraude a los acreedores, de resolución o de rescisión.
3. El artículo 2014 del CC tutela al tercero (subadquirente con contrato
inscrito) de buena fe y a título oneroso siempre que no exista previamente una inscripción de una demanda de nulidad o de inoponibilidad. Empero, la declaración de nulidad puede ser pedida dentro del plazo prescriptorio. Y la acción de inoponibilidad –por ausencia de legitimidad para contratar– puede ser ejercida en cualquier momento porque ella es imprescriptible.
91 GAZZONI. “La trascrizione inmobiliare”. Ob. cit. Pág. 32.
92 LEÓN, Leysser L., “Universidad y Cultura de la Codificación Civil”, en Global Jurist,
Vol. 7, Iss. 1 (Topics), Article I, The Berkeley Electronic Press, 2007. Pág. 4. (También en: http://www.bepress.com./gj/vol7/iss1/art1).
4. El artículo 2014 del CC no protege al tercero (subadquiente con contrato
inscrito) de buena fe y a título oneroso si el título del transmitente es declarado nulo –si la demanda se inscribe dentro del plazo de prescripción– o inoponible por falta de legitimidad para contratar.
5. La Casación Nº 336-2006-Lima aplica indebidamente el artículo 2014 del
CC para inaplicar el primer párrafo del artículo 315 del CC. El artículo 2014 del CC protege relativamente a los subadquirentes con contratos inscritos de buena fe y a título oneroso porque es una norma impracticable frente a los contratos declarados nulos –si son pedidos dentro del plazo legal– o inoponibles por ausencia de legitimidad para contratar.