RESERVAS PARA ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS A Sistemas generales 

La  Innovación  prevé  la  implantación  de  nuevos  Sistemas  Generales de Espacios Libres y de Equipamiento Público.   El  vigente  Plan  General  estima  el  estándar  resultante  del  sistema  general  de  espacios  libres  tras  su  ejecución  en  6,88  M2  SGEL/habitante  horizonte  (véase  apartado  2.3  anterior).  La  presente  Modificación,  en  aplicación  del  artículo  10.1.A.c.c1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía  y  con  la  interpretación  más  beneficiosa  para  los  intereses  públicos, prevé 12.900 M2s de nuevos sistemas generales de  espacios  libres,  resultado  de  dividir  la  edificabilidad  residencial prevista de 75.000 M2t por 40 M2t y multiplicar el  resultado  por  6,88  M2:  [(75.000  M2t  /40  M2t)  *  6,88  M2s  SGEL] = 12.900 M2s. 

La ubicación del nuevo Sistema General de Espacios Libres se  propone en la Zona de Servidumbre del deslinde probable del  dominio  público  marítimo‐terrestre,  junto  con  parte  de  los  sistemas locales de espacios libres, aun cuando se autoriza al  Plan Parcial que desarrolle la ordenación pormenorizada para  alterar esta localización. 

Del  mismo  modo  y  aun  cuando  no  resulta  estrictamente  necesario,  se  prevé  un  nuevo  sistema  general  de  equipamiento  polivalente  de  5.000  M2s,  lo  que  arroja  un  estándar  de  6,94  M2s  dotacional  por  cada  nuevo  habitante  previsto por la Modificación. 

La ubicación del nuevo Sistema General de Equipamiento se  propone alternativamente en los accesos a la actuación o en  una  posición  central  preferente,  debiendo  ser  el  planeamiento  parcial  el  que  establezca  finalmente  su  localización 

B. Sistemas locales. 

El artículo 17 de la LOUA establece los siguientes estándares  de calidad urbana en relación al uso turístico: 

“c) En suelo con uso característico turístico, entre el veinticinco y  el  treinta  por  ciento  de  la  superficie  del  sector,  debiendo  destinarse como mínimo el veinte por ciento del sector a parques  y  jardines,  y  además,  entre  1  y  1,5  plazas  de  aparcamiento  público por cada 100 metros cuadrados de techo edificable.”  Al  prever  la  presente  Modificación  la  implantación  de  un  campo  de  golf,  la  aplicación  del  apartado  anterior  hay  que  realizarla considerando el artículo 11.6 del Decreto 43/2008, 

de  12  de  febrero,  regulador  de  las  condiciones  de  implantación  y  funcionamiento  de  los  campos  de  golf  en  Andalucía, cuyo texto es el siguiente: 

“6. Para la determinación de las reglas y estándares establecidos  en  el  artículo  17.1  de  la  Ley  7/2002,  de  17  de  diciembre,  la  superficie  a  computar  será  la  del  sector,  descontando  el  campo  de golf. 

En  todo  caso  y  a  los  solos  efectos  de  la  determinación  de  los  estándares  señalados  en  el  artículo  indicado,  se  considera  que  todos los usos complementarios tendrán la consideración de uso  característico  turístico  y  los  usos  compatibles  el  de  uso  característico terciario.” 

La  superficie  total  del  Sector  16‐Turístico  es,  según  nueva  medición  reciente,  de  2.324.292  M2S  y  la  superficie  reservada  para  el  campo  de  golf  es  de  600.000  M2S,  por  lo  que la superficie a efectos de la aplicación del apartado 1 del  artículo 17 será: 

2.324.292 – 600.000 = 1.724.292 M2S 

La  presente  Modificación  establece  la  superficie  mínima  de  los espacios libres locales en 432.000 M2S, es decir, el 25,05%  de la superficie computable. 

Su  ubicación  se  establece  como  obligatoria  hasta  completar  la  Zona  de  Servidumbre  de  Costas  como  espacios  libres  y  el  resto, como directriz, entre las zonas residenciales. 

La superficie mínima para equipamientos locales se establece  en  88.000  M2S,  es  decir,  el  5,10%    de  la  superficie  computable,  resultando  por  tanto  junto  con  los  espacios  libres  locales,  un  total  del  30,15%  de  la  superficie  computable,  superiores  todas  ellas  a  las  mínimas  establecidas. 

Su ubicación se establece en una posición central preferente,  con fácil acceso tanto a la zona residencial como a las áreas  de  alojamientos  turísticos  y  a  la  entrada  de  la  actuación,  apoyando los usos terciarios y turísticos, todo ello conforme a  las  directrices  del  Plan  de  Ordenación  del  Territorio  de  la  Costa Noroeste de Cádiz. 

4.6.6. SUSTITUCIÓN  DE  LA  RESERVA  DE  VIVIENDA  PROTEGIDA  POR  UN 

INCREMENTO DEL APROVECHAMIENTO DE CESIÓN. 

Varios  factores  recomiendan  la  aplicación  de  la  excepción  prevista  en  el  artículo  10.1.A.b  de  la  Ley  de  Ordenación  Urbanística  de  Andalucía,  en  relación  a  la  reserva  de  edificabilidad  para  vivienda  protegida: 

 El  uso  global  turístico  determinado  no  es  adecuado  para  la  construcción de viviendas protegidas. 

 La  densidad  residencial  de  la  actuación,  menos  de  1,30  viviendas/hectárea,  tampoco  es  adecuada  para  la  ubicación  de vivienda protegida. 

 La  tipología  residencial  prevista  de  viviendas  unifamiliares  aisladas,  tampoco  es  adecuada  para  la  construcción  de  viviendas protegidas. 

 La  obligación  de  constituir  una  Entidad  Urbanística  de 

Conservación  supondrá  una  carga  económica,  difícilmente  compatible con el usuario de vivienda protegida. 

 Finalmente,  de  acuerdo  con  las  conclusiones  del  Plan 

Municipal  de  Vivienda  y  Suelo,  existen  recursos  para  la  construcción  de  vivienda  protegida  en  el  núcleo  urbano  de  Trebujena, muy superiores a la escasa demanda existente.  Con  estas  condiciones  el  artículo  10.1.A.b  de  la  Ley  de  Ordenación  Urbanística de Andalucía permite, en el supuesto de Modificaciones  o  Revisiones  Parciales  del  Plan  General  de  Ordenación  Urbanística  sustituir  la  reserva  de  edificabilidad  para  vivienda  protegida  por  un  incremento en la cesión del 10% de aprovechamiento a favor de la  Administración  Urbanística  Actuante,  que  compense  la  plusvalía  generada  a  los  propietarios  del  suelo  motivada  por  no  reservar  edificabilidad para vivienda protegida. 

En  la  presente  Innovación,  según  se  justifica  más  adelante  (ver  apartado  5.1.2),  la  aplicación  de  la  excepción  se  ha  calculado  en  7.087,50  unidades  de  aprovechamiento,  equivalentes  a  una  cesión  complementaria del 2,94% aprovechamiento objetivo, por lo que la  cesión total al Ayuntamiento de Trebujena se establece en el 12,94%  del aprovechamiento objetivo. 

4.6.7. USOS Y EDIFICABILIDADES PORMENORIZADOS PRECEPTIVOS. 

La  presente  Innovación,  como  ordenación  pormenorizada  preceptiva, determina los siguientes usos pormenorizados: 

 Turístico.  Incluye  las  edificaciones  del  campo  de  golf,  los  establecimientos  hoteleros  y  otros  establecimientos  de  alojamiento turístico. 

 Terciario/equipamientos  privados.  El  uso  terciario  incluye  usos  comerciales,  excluidas  las  grandes  superficies  minoristas, administrativos (oficinas abiertas o no al público),  hostelero,  restauración,…etc.  Por  su  parte,  el  uso  de  equipamientos privados incluye centros privados con destino  sanitario, asistencial, cultural, veterinario y similar, con o sin  estancia de personas. 

 Residencial,  con  destino  a  la  construcción  de  viviendas  unifamiliares  de  tipología  aislada,  hasta  un  máximo  de  300  unidades.  El reparto de edificabilidades, también con el carácter de ordenación  pormenorizada preceptiva, entre los distintos usos propuestos es el  siguiente:    USO PORMENORIZADO  EDIFICABILIDAD   (M2t)  % SOBRE EDIFICABILIDAD  TOTAL  Turístico  120.000  55,81  Terciario/equipamientos privados  20.000  9,30  Residencial  75.000  34,89  TOTAL  215.000  100%    Como puede comprobarse el reparto de edificabilidades satisface lo  exigido por el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa Noroeste  de Cádiz: 

 Más  de  un  50%  de  la  edificabilidad  destinada  a  usos 

turísticos. 

 Menos  del  35%  de  la  edificabilidad  destinada  al  uso 

residencial. 

El  reparto  propuesto  permitirá  la  creación  de  un  complejo  de  actividades  diversificado,  basado  en  la  actividad  turística,  apoyada  por  los  usos  terciarios,  mientras  que  la  actividad  residencial  mantendrá la actividad urbana durante todo el año. 

4.6.8. DIRECTRICES SOBRE LAS CONDICIONES DE OCUPACIÓN, POSICIÓN Y 

FORMA DE LA EDIFICACIÓN. 

Con  carácter  directivo,  es  decir,  que  el  planeamiento  parcial  que 

desarrolle  la  ordenación  pormenorizada  podrá  apartarse 

puntualmente  de  ellas  de  forma  debidamente  justificada,  se  establecen unas condiciones básicas de ocupación, posición y forma  de la edificación, a fin de garantizar desde el planeamiento general  la  calidad  urbana  de  la  actuación  y  las  bases  para  el  desarrollo  del  modelo de implantación pretendido. 

Sintéticamente, dichas condiciones son las siguientes:  A. Edificaciones de uso Turístico. 

 Las  parcelas  para  alojamientos  turísticos  tendrán  como  media una superficie de 100 M2 de suelo por cada plaza  de  alojamiento,  considerando  que  cada  plaza  consume  30 M2 construidos.                    TABLA 4.5  Usos y edificabilidades  pormenorizados, valores  absolutos y porcentuales.  Fuente:  Elaboración propia. 

 Las  edificaciones  se  dispondrán  aisladas  en  parcela,  sin  perjuicio de la existencia de construcciones auxiliares de  vigilancia,  seguridad,  portería,…etc.,  que  podrán  adosarse a la alineación. 

 La  altura  máxima  de  edificación  para  las  construcciones  de uso turístico será  de PB+1+A en la Zona de Influencia  del Litoral y de PB+2 en el resto de la actuación.