Nota 1: Todos los términos en mayúscula están definidos en la sección “Glosario” de este documento o en el Prospecto de Colocación de Fibra Danhos.
Nota 2: En esta sección presentamos información financiera de Fibra Danhos para el primer trimestre de 2015 (“1T15”) y para el primer trimestre de 2014 (“1T14”), incluyendo información de las propiedades en nuestro Portafolio en Desarrollo Actual, a la cual nos referimos como información financiera de “Fibra Danhos”.
4.2%% 2.6%% 1.0%% 8.0%% 9.2%% 4.1%% 4.2%% 1.2%% 8.0%% 9.9%% 0.0%$ 2.0%$ 4.0%$ 6.0%$ 8.0%$ 10.0%$ 12.0%$ 1T14$ 2T14$ 3T14$ 4T14$ 1T15$ Fibra0Danhos% Lease0Spread0Histórico0% % Portafolio5en5Operación5Inicial$ Propiedades5Comerciales5y5de5Uso5Mixto$
7.1 Ingreso Total
El ingreso total de Fibra Danhos fue de $476.9 millones de pesos en el 1T15, lo que representa una variación de 23.0% con respecto al 1T14
Del total de ingresos de Fibra Danhos, la Renta Fija representó aproximadamente 64.5%, la Renta Variable representó aproximadamente 4.6%, el ingreso por Contraprestaciones Únicas representó aproximadamente 1.2%, los ingresos por estacionamiento representaron aproximadamente 12.7%, y los ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros representaron aproximadamente 17.0%.
*CU = Contraprestación Única
Si excluimos las Contraprestaciones Únicas, el ingreso total de Fibra Danhos fue de $471.3 millones de pesos en el 1T15, lo que representa un incremento de 28.1% con respecto al 1T14.
7.2 Ingresos por Renta Fija y Renta Variable
El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos fue de $307.7 millones de pesos durante el 1T15, lo que representa un incremento de 26.8% con respecto al 1T14
Este desempeño de la Renta Fija obedece principalmente a que en el 1T15 se reconoció la
Renta&Fija* 64.5%* Renta&Variable* 4.6%* CU* 1.2%* Estacionamientos* 12.7%* Mantenimiento,& Operación,& Publicidad&y&Otros* 17.0%* Componentes&del&Ingreso&Total* Fibra&Danhos* *
$52.9 y $1.7 millones de pesos, respectivamente. Si excluimos la renta fija del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes, la variación anual en el 1T15 es de 4.3%, en línea con la inflación.
El ingreso por Renta Fija mensual promedio por metro cuadrado alcanzó $365 pesos en el 1T15, lo que representa un incremento anual del 18.1% contra los $309 pesos por m2 en el 1T14.
El ingreso por Renta Variable de Fibra Danhos fue de $22.0 millones de pesos durante el 1T15, que representa un incremento del 8.5% con respecto al 1T14
Este incremento de la Renta Variable obedece a que en el 1T15 se reconoció la renta variable del componente comercial de Toreo por aproximadamente $2.0 millones de pesos. Si excluimos la renta variable del componente comercial de Toreo, la variación anual en el 1T15 es de -‐‑1.4%.
La fecha de reconocimiento de rentas variables puede variar durante el año dependiendo de los cierres contables de nuestros inquilinos y no necesariamente guarda una relación directa con las ventas de inquilinos reportadas por plaza a nivel trimestral.
Renta Fija y Renta Variable por Propiedad Fibra Danhos Portafolio en Operación Actual
Fibra&Danhos Propiedad 1T15 1T14 Cambio&% Parque'Alameda $'''''''''''''''9,669,750 $'''''''''''''''9,475,646 2.0% Parque'Delta $'''''''''''''45,386,357 $'''''''''''''41,176,043 10.2% Parque'Duraznos $'''''''''''''13,716,080 $'''''''''''''13,638,517 0.6% Parque'Esmeralda $'''''''''''''27,425,242 $'''''''''''''26,319,696 4.2% Parque'Lindavista $'''''''''''''53,581,299 $'''''''''''''52,497,113 2.1% Reforma'222 $'''''''''''''51,459,490 $'''''''''''''45,687,987 12.6% Parque'Tezontle $'''''''''''''54,826,768 $'''''''''''''55,574,073 G1.3% Urbitec $'''''''''''''''8,697,974 $'''''''''''''10,448,224 G16.8% Parque'Virreyes $'''''''''''''''8,359,660 $'''''''''''''''8,093,536 3.3%
Subtotal&Portafolio&en&Operación&Inicial $&&&&&&&&&&&273,122,619 $&&&&&&&&&&&262,910,836 3.9%
Toreo'Parque'Central'(componente'comercial) $'''''''''''''54,929,807 $''''''''''''''''''''''''''''G NA Torre'Virreyes $'''''''''''''''1,717,724 $''''''''''''''''''''''''''''G NA
7.3 Entrada de Efectivo por Contraprestaciones Únicas para Fibra Danhos
Fibra Danhos recibió entradas de efectivo por Contraprestaciones Únicas durante el 1T15 por $108.7 millones de pesos que corresponden principalmente a las expansiones de Parque Delta y Parque Tezontle. Esperamos continuar recibiendo Contraprestaciones Únicas por las expansiones durante los siguientes trimestres hasta su apertura.
7.4 Ingreso por Contraprestaciones Únicas
El ingreso por Contraprestaciones Únicas de Fibra Danhos fue de $5.6 millones de pesos durante el 1T15
Es importante recordar que, de acuerdo a IFRS, el ingreso por Contraprestaciones Únicas se registra conforme al periodo devengado de la vigencia del contrato.
El ingreso por Contraprestaciones Únicas depende, en un momento determinado, del porcentaje de contratos de arrendamiento que vencen y que no son renovados, así como de la entrada de nuevos arrendatarios a nuestros espacios comerciales. Por lo tanto, el ingreso por Contraprestaciones Únicas está sujeto a variabilidad de un período a otro.
7.5 Ingreso por Estacionamiento
El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos fue de $60.7 millones de pesos durante el 1T15, lo que representa un incremento de 18.2% con respecto al 1T14. Este desempeño se debió principalmente a la inclusión del componente comercial de Toreo al Portafolio en Operación Actual, así como a incrementos en las tarifas de estacionamiento en las propiedades de nuestro Portafolio en Operación Inicial durante 2014 que aún no se veían reflejados en el 1T14. Adicionalmente incrementaron los ingresos por pensiones en Parque Duraznos.
Si excluimos el ingreso por estacionamiento del componente comercial de Toreo por $4.8 millones de pesos, la variación anual en el 1T15 es de 8.9%.
7.6 Ingreso por Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros
El ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros de Fibra Danhos fue de $80.9 millones de pesos durante el 1T15, lo que representa un incremento de 11.3% con respecto al 1T14
El desempeño del Ingreso por Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros obedece a que en el 1T15 se reconoció el ingreso del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes por aproximadamente $11.0 millones y $1.2 millones de pesos respectivamente.
7.7 Gastos de Operación, Mantenimiento y Publicidad
Los gastos de operación y mantenimiento de Fibra Danhos fueron de $80.6 millones de pesos durante el 1T15, lo que representa un incremento de 5.8% con respecto al 1T14.
El desempeño en los Gastos de Operación y Mantenimiento obedecen a que en el 1T15 se reconocieron gastos operativos y de publicidad del componente comercial de Toreo y pre-‐‑ operativos de Torre Virreyes por su apertura por aproximadamente $16.6 millones y $1.9 millones de pesos respectivamente.
Si excluimos el gasto del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes la variación anual en el 1T15 sería de -‐‑18.5%, que se explica principalmente porque en el 1T14 se realizaron ciertos gastos de mantenimiento mayor que durante 2015 se realizarán a lo largo del año según nuestro programa presupuestal. Adicionalmente se ha logrado una mayor eficiencia en los gastos de operación y mantenimiento derivados de negociaciones con nuestros proveedores de materiales y servicios.
7.8 Comisión por Asesoría y Comisión por Servicios de Representación
La Comisión por Asesoría y la Comisión por Servicios de Representación de Fibra
Danhos sumaron $84.0 millones de pesos y $13.2 millones de pesos durante el 1T15,
lo que representa variaciones de 101.3% y 32.5% con respecto al 1T14, respectivamente.
El incremento en la Comisión por Asesoría se debe principalmente a la inclusión en el 1T15 de Torre Virreyes, el componente comercial de Toreo y los cimientos y estacionamientos de las oficinas y el hotel en Toreo, que, como se establece en el Contrato de Asesoría en Planeación, a partir de enero de 2015 formaron parte de la base para el cálculo de la comisión. Como se establece en el contrato, el factor para el cálculo de la comisión incrementó de 0.75% en 1T14 a 0.8125% en 1T15. Adicionalmente, la actualización de los valores razonables de nuestras propiedades en nuestro Portafolio en Operación Inicial, de acuerdo con IFRS. Se incluye también en la base para el cálculo en el 1T15 Vía Vallejo, el predio de Las Antenas y el avance de obra en las expansiones. Como se establece en el contrato, el factor para el cálculo de la comisión por estas propiedades es del 1.0%.
Por otro lado, el incremento en la Comisión por Servicios de Representación se debe primordialmente al incremento en los ingresos facturados y cobrados de las contraprestaciones únicas de las expansiones en Parque Tezontle y Parque Delta y la inclusión del componente comercial de Toreo al Portafolio en Operación Actual.
7.9 Predial y Seguros
Los gastos de predial y seguros de Fibra Danhos sumaron $17.1 millones de pesos y
$4.9 millones de pesos, lo que representa variaciones de 39.1% y 115.0%
respectivamente, con respecto al 1T14.
En el caso del predial, el incremento se debe primordialmente a la incorporación del predial de Toreo, Torre Virreyes y Las Antenas, que no está reflejado en el 1T14, así como a los incrementos anuales en tarifas de predial.
En el caso de los seguros, el incremento se debió principalmente a la incorporación del componente comercial de Toreo y Torre Virreyes al Portafolio de Operación Actual.
7.10 Ingreso Neto Operativo
El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue de $355.5 millones de pesos durante el 1T15, lo que representa un incremento de 24.2% con respecto al 1T14.
El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue de 75.4% para el 1T15, mayor al 74.0% del 1T14. Este incremento se explica principalmente por la inclusión del componente comercial de Toreo al Portafolio en Operación Actual que contribuyo con un NOI incremental de 13.5%. Adicionalmente, es importante recalcar el crecimiento orgánico en el Ingreso Neto Operativo del Portafolio en Operación Inicial que incrementó 9.5% con respecto al mismo periodo del año anterior.
Ingreso Neto Operativo
*CU = Contraprestación Única
La siguiente tabla muestra la evolución del Ingreso Neto Operativo en el 1T15 con respecto al 1T14, por propiedad:
Ingreso Neto Operativo excl. CU por Propiedad Portafolio en Operación Actual
Fibra&Danhos
Pesos 1T15 1T14 Cambio&%&/&pb&
Renta&Fija $&&&&&307,720,260 $&&&&&&&&&&242,591,502 26.8% Renta&Variable $&&&&&&&22,049,891 $&&&&&&&&&&&&20,319,334 8.5% Contraprestación&Unica $&&&&&&&&&5,577,703 $&&&&&&&&&&&&&&&&&946,140 489.5% Estacionamientos $&&&&&&&60,674,192 $&&&&&&&&&&&&51,329,620 18.2% Mantenimiento,&Operación,&Publicidad&y&Otros $&&&&&&&80,855,341 $&&&&&&&&&&&&72,627,358 11.3%
Total&ingresos&operativos $&&&&&476,877,385 $&&&&&&&&&&387,813,953 23.0%
Gastos&de&operación&y&mantenimiento $&&&&&&&80,574,404 $&&&&&&&&&&&&76,166,980 5.8% Comisión&por&Servicios&de&Representación $&&&&&&&13,204,756 $&&&&&&&&&&&&&&9,963,366 32.5% Impuesto&predial $&&&&&&&17,068,698 $&&&&&&&&&&&&12,272,466 39.1% Seguros $&&&&&&&&&4,924,569 $&&&&&&&&&&&&&&2,291,008 115.0%
Gastos(1) $&&&&&115,772,426 $&&&&&&&&&&100,693,820 15.0% Ingreso&Neto&Operativo&(inc.&CU) $&&&&&361,104,960 $&&&&&&&&&&287,120,134 25.8%
Margen'neto'operativo'(inc.'CU) 75.7% 74.0% 169
Ingreso&Neto&Operativo&(exc.&CU) $&&&&&355,527,257 $&&&&&&&&&&286,173,994 24.2%
Margen'neto'operativo'(exc.'CU) 75.4% 74.0% 146 (1)&Exlcuye&la&Comisión&por&Asesoría&y&honorarios&profesionales&a&terceros&no&relacionados. Fibra&Danhos Propiedad 1T15 1T14 Cambio&% Parque'Alameda $'''''''''8,889,122 $''''''''''''''8,525,396 4.3% Parque'Delta $'''''''55,402,667 $''''''''''''54,378,064 1.9% Parque'Duraznos $'''''''16,615,469 $''''''''''''15,457,983 7.5% Parque'Esmeralda $'''''''25,613,258 $''''''''''''25,068,941 2.2% Parque'Lindavista $'''''''69,400,058 $''''''''''''61,910,814 12.1% Reforma'222 $'''''''53,713,005 $''''''''''''47,002,346 14.3% Parque'Tezontle $'''''''63,869,149 $''''''''''''57,626,834 10.8% Urbitec $'''''''''8,264,306 $''''''''''''''9,495,151 J13.0% Parque'Virreyes $'''''''''7,189,257 $''''''''''''''6,708,467 7.2%
Subtotal&Portafolio&en&Operación&Inicial $&&&&&308,956,292 $&&&&&&&&&&286,173,995 8.0%
Toreo'Parque'Central'(componente'comercial) $'''''''48,784,705 $''''''''''''''''''''''''''''J NA Torre'Virreyes $''''''''(1,081,913) $''''''''''''''''''''''''''''J NA Total&Portafolio&en&Operación&Actual $&&&&&356,659,083 $&&&&&&&&&&286,173,995 24.6%
(1)'La'diferencia'entre'el'NOI'consolidado'y'el'NOI'total'por'propiedad'del'1T15'por'$'1,131,827'corresponden'a'gastos'no'relacionados'con'las' propiedades'de'nuestro'portafolio'en'operación'actual'de'la'tabla'anterior.
7.11 EBITDA
El EBITDA de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, sumó $266.8 millones de pesos durante el 1T15, lo que representa un incremento de 9.4% con respecto al 1T14.
El margen EBITDA, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue de 56.6%, menor que el 63.0% del 1T14.
EBITDA
*CU = Contraprestación Única
7.12 Deuda y Efectivo
Fibra Danhos cuenta con una atractiva estructura de capital actualmente sin deuda
Somos una entidad pública bien capitalizada, actualmente sin deuda.
A continuación mostramos indicadores del nivel de apalancamiento y de cobertura de servicio de deuda al cierre del 1T15 (cifras en millones de pesos). Fibra Danhos cerro el 1T15 con un balance de efectivo de $3,334.3 millones de pesos.
Fibra&Danhos
Pesos 1T15 1T14 Cambio&%&/&bp&
Renta&Fija $&&&&&307,720,260 $&&&&&242,591,502 26.8%
Renta&Variable $&&&&&&&22,049,891 $&&&&&&&20,319,334 8.5%
Contraprestación&única $&&&&&&&&&5,577,703 $&&&&&&&&&&&&946,140 489.5%
Estacionamientos $&&&&&&&60,674,192 $&&&&&&&51,329,620 18.2%
Mantenimiento,&Operación,&Publicidad&y&Otros $&&&&&&&80,855,341 $&&&&&&&72,627,358 11.3%
Total&ingresos&operativos $&&&&&476,877,385 $&&&&&387,813,953 23.0%
Gastos&de&operación&y&mantenimiento $&&&&&&&80,574,404 $&&&&&&&76,166,980 5.8%
Comisión&por&Asesoría $&&&&&&&83,973,722 $&&&&&&&41,708,886 101.3%
Comisión&por&Servicios&de&Representación $&&&&&&&13,204,756 $&&&&&&&&&9,963,366 32.5% Honorarios&profesionales&a&partes&no&
relacionadas&y&otros&gastos&no&operativos $&&&&&&&&&4,733,787 $&&&&&&&&&&&&568,742 732.3%
Impuesto&predial $&&&&&&&17,068,698 $&&&&&&&12,272,466 39.1%
Seguros $&&&&&&&&&4,924,569 $&&&&&&&&&2,291,008 115.0%
Total&gastos $&&&&&204,479,934 $&&&&&142,971,447 43.0% EBITDA&(inc.&CU) $&&&&&272,397,451 $&&&&&244,842,506 11.3% Margen'EBITDA'(inc.'CU) 57.1% 63.1% &&&&&&&&&&&&&&&&&(601)
EBITDA&(exc.&CU) $&&&&&266,819,748 $&&&&&243,896,367 9.4% Margen'EBITDA'(exc.'CU) 56.6% 63.0% &&&&&&&&&&&&&&&&&(643)
Nivel de endeudamiento:
𝐸𝑛𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜 =𝐹𝑖𝑛𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜𝑠 + 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 𝑏𝑢𝑟𝑠á𝑡𝑖𝑙 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒𝑠 𝐸𝑛𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜 = $0 $45,046.1= 0.0% Donde:
Financiamientos: Monto agregado correspondiente a cualquier crédito, préstamo o financiamiento por virtud del cual la emisora quede obligada a pagar, con cargo al patrimonio fideicomitido, el principal y, en su caso, los accesorios financieros de los recursos recibidos.
Deuda bursátil: Valor de los certificados bursátiles (deuda) en circulación emitidos por la emisora, con cargo al patrimonio fideicomitido.
Activos totales: Sumatoria de todos los rubros del activo que formen parte del estado consolidado de situación financiera de la emisora reconocidos conforme a IFRS.
Índice de cobertura de servicio de deuda3 al cierre del 1T15 (“ICDt”) (en millones):
𝐼𝐶𝐷𝑡 = 𝐴𝐿0 + 𝐼𝑉𝐴𝑡 ! !!! + !!!!𝑈𝑂𝑡+ 𝐿𝑅0 𝐼𝑡 ! !!! + !!!!𝑃𝑡+ !!!!𝐾𝑡+ !!!!𝐷𝑡 𝐼𝐶𝐷𝑡 = $3,314.8 + $0 + $1,714.2 + $0 0 + 0 + $28.4 + $2,199.8 = 2.26
3 Es importante señalar que el índice de cobertura de servicio de deuda incluye proyecciones de cifras contables que se devengan en el tiempo (por ejemplo, los ingresos por Contraprestaciones Únicas) y proyecciones de cifras con base en flujo de efectivo (por ejemplo, el pago de distribuciones). La información aquí presentada está basada en estimaciones realizadas por el Administrador del Fideicomiso F/17416-‐‑3 (“Fibra Danhos”) con base únicamente en la información a su disposición en este momento. Al tratarse de estimaciones, los resultados pueden variar ya que tales estimaciones están sujetas a una serie de riesgos, suposiciones y situaciones fuera de nuestro control. Advertimos que un número importante de factores podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de las estimaciones, planes, objetivos, expectativas e intenciones aquí expresadas.
La disminución en el índice de 2.47 en el trimestre anterior (4T14) a 2.26 (1T15) se debe primordialmente a que hemos utilizado parte de los activos líquidos para la ejecución de nuestro Portafolio en Desarrollo Actual.
Donde:
AL0 = Activos líquidos al cierre del 1T15, incluyendo efectivo e inversiones en valores, pero no el efectivo restringido.
IVAt = Impuesto al valor agregado por recuperar en el trimestre estimado de recuperación t.
UOt = Utilidad operativa estimada después del pago de distribuciones para el trimestre t. Como utilidad operativa consideramos el resultado de lo siguiente:
(+) Ingreso por Renta Fija (+) Ingreso por Renta Variable
(+) Ingreso por Contraprestaciones Únicas (+) Ingreso por estacionamiento
(+) Ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros (-‐‑) Gastos de operación y mantenimiento
(-‐‑) Comisión por Asesoría
(-‐‑) Comisión por Servicios de Representación
(-‐‑) Honorarios profesionales a partes no relacionadas (-‐‑) Impuesto predial
(-‐‑) Seguros
LR0 = Líneas de crédito revolventes vigentes, irrevocables y no dispuestas al cierre del 1T15.
It = Amortizaciones estimadas de intereses derivadas de financiamientos para el trimestre t.
Pt = Amortizaciones programadas de principal de financiamientos para el trimestre t. Kt = Gastos de capital recurrentes estimados para el trimestre t.
Dt = Gastos de desarrollo no discrecionales estimados para el trimestre t. Como gastos de desarrollo no discrecionales consideramos aquellas inversiones anunciadas y ya en ejecución al cierre del primer trimestre de 2015.
t = 2T15, 3T15, 4T15, 1T16, 2T16, 3T16.
7.13 Utilidad Neta, FFO y AFFO
La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para el 1T15 sumaron $499.0 millones de pesos, $300.0 millones de pesos, y $466.7 millones de pesos,
respectivamente.
Conciliación FFO y AFFO
El AFFO durante el 1T15 ascendió a $466.7 millones de pesos, lo que representa un AFFO por CBFI con derechos económicos de $0.51 pesos. Nuestra distribución por CBFI
Fibra&Danhos
Pesos 1T15 1T14
Utilidad&neta $((((((((((((((((((( 498,974,917 $((((((((((((((((((( 459,196,079
Ajuste(al(valor(razonable(de(las(propiedades $(((((((((((((((((((198,945,000) $(((((((((((((((((((117,893,000)
FFO& $&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 300,029,917 $&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 341,303,079
Gastos(de(capital $((((((((((((((((((((((((((((((((((( B $((((((((((((((((((((((((((((((((((( B Contraprestación(Única(neta $((((((((((((((((((( 103,161,124 $(((((((((((((((((((((((( (832,907) Rentas(anticipadas(neto $((((((((((((((((((((( 42,962,359 $((((((((((((((((((((( 58,392,345 Renta(lineal(neto $((((((((((((((((((((( (1,125,810) $(((((((((((((((((((((((( (248,956) Predial(y(seguros(por(devengar(neto $(((((((((((((((((((((60,434,156) $(((((((((((((((((((((43,404,747) Comisión(por(asesoría(y(representación(neto $((((((((((((((((((((( 82,123,882 $((((((((((((((((((((( 44,772,250
AFFO& $&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 466,717,316 $&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 399,981,064 Fibra&Danhos Pesos 1T15 1T14 Cambio&% FFO $++++++300,029,917 $+++++341,303,079 -12.1% AFFO $++++++466,717,316 $+++++399,981,064 16.7% Distribución+a+tenedores+de+CBFIs $++++++438,639,090 $+++++358,236,964 22.4% CBFIs&con&derechos&económicos ++++++++913,831,437 +++++++814,174,918 12.2%
AFFO&por&CBFI&con&derechos&económicos $&&&&&&&&&&&&&&&&&0.51 $&&&&&&&&&&&&&&&&0.49 4.0% Distribución&por&CBFI&con&derechos&económicos $&&&&&&&&&&&&&&&&&0.48 $&&&&&&&&&&&&&&&&0.44 9.1%
(considerando únicamente aquellos con derechos económicos) a nuestros tenedores incrementó 9.1% con respecto a la distribución del 1T14.