Revisión del anteproyecto

Como se mencionó anteriormente le gerencia del proyecto no estuvo a cargo del proyecto desde el inicio de este. El anteproyecto ya había sido elaborado; así que la primera actividad que se debía realizar era revisar el diseño preliminar y estimar su costo de construcción. La revisión del diseño preliminar consistía en determinar el grado de satisfacción de las necesidades del cliente, y esta serviría como información base para el Primer Taller de VE.

8.3.2.1 Descripción preliminar del proyecto

Luego de haber revisado el anteproyecto, se elaboró la lista de elementos, tanto de los existentes como los que debían ser adicionados, según la estructura del UNIFORMAT II de la ASTM y se definió el alcance de cada uno de ellos. En el Cuadro 8.2 se muestra la relación de elementos y los requerimientos técnicos que estos deben cumplir.

ITEM ELEMENTO REQUERIMIENTOS

A SUBESTRUCTURA

A10 Cimentaciones La resistencia del suelo es de 2kg/cm2. Se deberá considerar un soldado para todos los elementos de concreto armado. No se usará encofrados. El suelo no presenta agresividad química contra los elementos de concreto.

A20 Sótano La altura libre del sótano será de 2.40m. Los muros serán de concreto caravista. El techo del sótano será una losa aligerada que deberá soportar una sobrecarga de 300kg/m2. El piso será de cemento pulido. Se deberá contemplar la facilidad y economía para la limpieza y el mantenimiento. Sólo deberá tener acceso de ingreso al sótano el personal de mantenimiento.

B CASCO

B10 Superestructura Estará conformada por columnas y vigas de concreto armado y muros de albañilería confinada. El techo de los vestidores será una losa aligerada cubierta con ladrillo pastelero.

SC Pisos exteriores Se deberá contemplar la facilidad y economía para la limpieza y el mantenimiento.

B20 Cobertura exterior

B2010 Tímpanos Deberán estar hechos con planchas livianas prefabricadas resistentes a la humedad. No deberán ser inflamables.

B2020/B2030 Puertas y ventanas Las puertas y ventanas exteriores serán de vidrio templado con perfiles de aluminio. Las ventanas serán arenadas y las puertas deberán tener cintas de señalización que asemejen un arenado. B30 Techo metálico y cobertura El techo será a dos aguas. Se deberán considerar elementos de

acero disponibles en el mercado nacional. Deberán ser resistentes a la humedad del ambiente. La cobertura estará conformada por planchas livianas de acero con recubrimiento de asfalto.

C INTERIORES

C10 Construcciones interiores

C1010 Divisiones Para las divisiones de los ambientes se deberán considerar muros de albañilería tartajeados. Las divisiones en cada ambiente serán de planchas de melamine con perfiles de aluminio.

C1020 Puertas y ventanas Las puertas y ventanas interiores serán de vidrio templado con perfiles de aluminio. Las ventanas serán transparentes y las puertas deberán tener cintas de señalización que asemejen un arenado. Sólo las puertas de los vestuarios y de ingreso al sótano serán de MDF pintadas.

C20 Escaleras Las escaleras serán de concreto armado. El terminado de las escaleras será de cemento pulido. Las barandas serán de acero arenado y pintado.

C30 Acabados interiores Los pisos serán enchapados con porcelanato italiano Floor Gress, antideslizante especial para piscinas. Los muros serán enchapados con pepelma.

D SERVICIOS

D20 Instalaciones sanitarias Las instalaciones estarán embutidas en los elementos de concreto. Sólo en el sótano las instalaciones serán vistas. Se deberá considerar el uso futuro de agua caliente para todas las salidas de agua. El alimentador principal de agua estará conectado a la cisterna principal del colegio.

D50 Instalaciones eléctricas Las instalaciones deberán ser impermeables y herméticas. La resistencia de los pozos de tierra deberá ser como máximo de 5ohms. Se deberá cumplir con lo especificado en el código americano de instalaciones eléctricas. El alimentador principal estará conectado a las subestación del colegio a 300m de distancia.

SC Instalaciones de gas Se deberá suministrar el gas suficiente para alimentar al calentador de la piscina y las termas de los baños. Se deberá considerar el cambio futuro de gas licuado a gas natural.

SC PISCINA

SC Estructuras Deberá ser lo más impermeable posible. Se deberá usar un concreto de relación agua:cemento igual o menor que 0.45. SC Acabados La piscina será enchapada con porcelanato italiano Floor Gress

especial para piscinas.

SC Equipos e instalaciones La piscina será temperada. El calentador de la piscina deberá funcionar con gas y estará ubicado en el exterior de la edificación. La temperatura promedio del agua será de 29ºC.

SC Accesorios Los accesorios serán de acero inoxidable o de PVC. F CONSTRUCCIONES ESPECIALES

F20 Demoliciones --

SC Obras exteriores Todas las veredas serán de concreto con acabado de cemento pulido. Los sardineles serán de concreto caravista. Se deberá considerar un filtro de 0.50m de ancho en todo el contorno del edificio conformado por canto rodado, piedra chancada y hormigón. SC Acústica El equipamiento acústico deberá estar conformado por materiales que resistan la humedad del ambiente y deberán ser compatibles con la arquitectura de la edificación.

Cuadro 8.2: Descripción preliminar del proyecto Fuente: El Autor

El cuadro mostrado serviría como herramienta de consulta para todos los participantes en el proyecto, pero con especial importancia para los estimadores de los costos de construcción.

8.3.2.2 Modelo de costos

Según la estructura indicada en el acápite anterior, se elaboró el modelo de costos del proyecto. Ya que el cliente había definido el costo objetivo del proyecto el modelo de costos debía desarrollarse para poder llevar a cabo la metodología de Diseñar al costo. El costo total de $650,000.00 fue distribuido entre todos los elementos del proyecto en base a experiencias anteriores, registros y asunciones. La estructura del Modelo de costos se muestra a continuación (Ver Figura 8.4), donde se indica el costo objetivo de cada elemento del proyecto. Es importante indicar que los ratios se manejaron por m2 de área construida de piscina y no por m2 de área construida de la edificación.

8.3.2.3 Primera Estimación del costo

Como parte de la revisión del anteproyecto producido se estimó su costo de construcción. Como se aprecia en el Modelo de costos mostrado en la Figura 8.5, el costo de construcción estimado para el anteproyecto superó el costo objetivo establecido por el cliente. Debido a esto la Gerencia del proyecto

decidió llevar a cabo un taller de VE. Para este taller se empleó toda la información obtenida durante la etapa de concepción, la descripción preliminar el proyecto y las estimaciones producidas.

8.3.2.4 Primer taller de VE

El Primer Taller de VE fue llevado a cabo antes de que los esquemas de diseño sean producidos. Debido a que el costo de construcción estimado con el anteproyecto excedía el costo objetivo definido por el cliente, algunas modificaciones se debían realizar en el diseño. Este taller de VE fue llevado a cabo por la gerencia del proyecto y participó también el ingeniero de costos y el ingeniero estructural. Cabe resaltar la importancia de la participación del ingeniero estructural; ya que, a este fueron encargados algunos predimensionamientos que permitirían comparar y estimar los ahorros con los cambios propuestos.

A continuación se muestra el registro de los cambios propuestos, el efecto del cambio en el presupuesto y algunas observaciones importantes. Todos los cambios propuestos fueron explicados al cliente y a los arquitectos del proyecto para que estos los revisaran y aprobaran o rechazaran.

8.3.2.5 Aprobación del cliente y del equipo de diseño

Para beneficio del proyecto todos los cambios propuestos por la Gerencia del proyecto fueron aprobados por el cliente y los arquitectos. Luego de esto, los cambios fueron incorporados en los planos del proyecto y en base a este anteproyecto modificado se inició la producción de los esquemas de diseño de todas las especialidades.

8.3.3 Esquemas de diseño

En base al anteproyecto de arquitectura modificado y a la información obtenida durante la etapa de concepción del proyecto los especialistas desarrollaron sus diseños. Reuniones de coordinación del diseño semanales se llevaron a cabo, en las cuales también participaban el cliente y los usuarios. Si el cliente identificaba cambios necesarios que debían hacerse en el diseño o nuevos requerimientos que debían ser satisfechos los informaba durante la reunión para que sean conocidos por la Gerencia del proyecto y el Equipo de diseño. Todos los acuerdos eran transcritos a un Acta de reunión (Ver Anexo 06 – Acta de reunión) y enviados a todos los participantes de la reunión vía correo electrónico para formalizar y registrar los acuerdos.

8.3.3.1 Compatibilización

La compatibilización de los diseños de las distintas especialidades fue llevada a cabo por la Gerencia del proyecto. Debido a la simplicidad del proyecto, la revisión visual de los planos fue suficiente para obtener buenos resultados de la compatibilización. La coordinación de los diseños de las distintas especialidades se llevaba a cabo durante todo el proceso de diseño y no como una actividad aislada cada cierto tiempo. Los ingenieros encargados de compatibilizar los diseños redactaban una lista con todas las incompatibilidades encontradas (Ver Anexo 07 – Registro de incompatibilidades) y la enviaban a los diseñadores periódicamente para que estos corrigieran los planos y especificaciones.

8.3.3.2 Opinión de los contratistas especializados

Debido a que varios de los trabajos de construcción serían ejecutados por empresas especializadas, varias de estas fueron contactadas durante la producción de los esquemas de diseño para conocer sus opiniones acerca del diseño que se estaba desarrollando, y pudiesen comunicar sus sugerencias e indicaciones sobre algunas consideraciones que se debían tomar en cuenta en el diseño para que los sistemas de la edificación funcionaran adecuadamente y evitar que cambios drásticos en el diseño se produjeran en etapas posteriores. Un beneficio importante obtenido de la participación de las empresas especializadas fue la obtención de mejores estimaciones del costo de construcción. Los trabajos que serían encargados a empresas especializadas fueron: la fabricación e instalación de las mamparas, puertas y ventanas; las instalaciones de gas; el equipamiento e instalaciones de la piscina y el acondicionamiento acústico.

Además de contactar a empresas especializadas que ejecutan trabajos de construcción, varios proveedores de materiales fueron contactados para asegurar que lo indicado en los planos y en las especificaciones técnicas se encuentre disponible en el mercado y, en el caso de requerirse materiales importados, conocer los tiempos de importación y entrega para considerarlos en el cronograma del proyecto. Esta actividad era necesaria; ya que, el cliente compraría directamente algunos de los materiales que se emplearían en el proyecto.

8.3.3.3 Estimación del costo

La estimación de los costos de construcción del proyecto se llevó a cabo en base a ratios obtenidos de proyectos anteriores, a análisis de costos (para las actividades especiales de las cuales no se tenían registro de ratios) y a la información provista por los contratistas especializados.

Los costos estimados eran transformados a costos por m2 ($/m2) y registrados en el modelo de costos del proyecto (Ver Figura 8.5). Los costos estimados eran comparados con los costos objetivos y si existían desviaciones los diseños y las estimaciones eran revisados para identificar y corregir las causas de los sobre costos o menores costos. Es importante indicar que debido a que la distribución del costo objetivo entre los elementos del proyecto se basaba en suposiciones y experiencias en proyectos similares, los costos objetivos de los elementos eran continuamente revisados y reajustados. El principal objetivo era que el costo total no excediera al costo determinado por el cliente y no que el costo estimado de cada elemento no excediera el costo objetivo correspondiente.

8.3.3.4 Aprobación del cliente

Si bien mientras se desarrollaba el diseño se realizaban coordinaciones y revisiones con el cliente, cuando los esquemas fueron producidos en su totalidad y el costo de construcción había sido estimado se solicitó al cliente la aprobación de los documentos producidos para formalizar el fin de la etapa del proyecto y confirmar que futuros cambios en el diseño no serían necesarios. Al obtener la aprobación del cliente sobre los esquemas producidos y el presupuesto, el equipo de diseño comenzó la producción de los detalles para la construcción.