El análisis financiero efectuado a PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., se realizó en base a los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados de los años 2013, 2014 y 2015, junto a los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados cortados al 31 de diciembre de 2016.
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Análisis de los Resultados de la Empresa
La empresa desarrolla proyectos inmobiliarios de donde provienen principalmente sus ingresos, en función de ello, estos registraron un comportamiento creciente hasta el año 2014, pues pasaron de USD 7,69 millones en el año 2013 a USD 13,53 millones en el año 2014, evidenciando para este último periodo un crecimiento importante del 75,84% frente a lo arrojado en su similar de 2013, producto de remanentes fiduciarios que la empresa obtuvo durante el 2014, provenientes del Fideicomisos, la compañía registró importantes ingresos por utilidad en venta en propiedades de inversión (Fideicomiso Torre Médica II y Fideicomiso Spazio).
Por otro lado, al 31 de diciembre del 2015, los ingresos de la compañía registraron una caída de 15,86% con respecto a lo establecido en 2014, debido a la disminución en la utilidad en venta de propiedades de inversión, así como en los ingresos por servicios de gerencia y gestión de proyectos, específicamente en los proyectos KARIBAOS y Hotel Gran Cóndor Quito. Para el primero se realizó un ajuste en la facturación debido a la extensión de los plazos en la etapa de las ventas, por la desaceleración en la economía del país y para el segundo proyecto la empresa concretó la etapa de facturación en el 2014, por lo que no registró ingresos en el 2015.
Para el 31 de diciembre del 2016, la baja en los ingresos se mantiene (USD 8,58 millones), reportando una disminución del 24,64% con respecto de diciembre 2015, debido a la contracción económica que está atravesando el país.
Así mismo se debe indicar que debido a la caída de las ventas de la industria inmobiliaria en general, los ejecutivos de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. tomaron la decisión de parar la facturación de las gerencias a varios proyectos con la finalidad de no afectar el flujo de los mismos.
Al referirnos a la composición de los ingresos a diciembre de 2016, se puede indicar que el 60,46% correspondió a liquidación de proyectos, seguido del 12,42% por otros ingresos producto de nuevas líneas comerciales, el 10,48% se concentró en venta de unidades inmobiliarias y el restante 16,64% correspondió a ingresos por gerencia de proyectos y gestión, comercialización de proyectos y comercialización e ingresos por FEE’S, tal como se aprecia a continuación:
GRÁFICO 8: DISTRIBUCIÓN DE INGRESOS DICIEMBRE 2016
Fuente: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. / Elaboración: Class International Rating
Los proyectos que promueve PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., constan de tres etapas: salida a venta del proyecto hasta alcanzar el punto de equilibrio, inicio de construcción del proyecto y entrega de inmuebles. En la etapa uno y dos la empresa factura a los fideicomisos por gerencias de proyectos, los valores que se facturan varían entre una etapa y otra. De existir inmuebles que no hayan sido vendidos, estos son restituidos a PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. La empresa al contar con estos bienes realiza la gestión de venta logrando generar importantes ingresos. Este nuevo enfoque de negocio fue adoptado en 2015. Los volúmenes de operación de la compañía se realizan en diferentes mercados identificados como Guayaquil, Quito, Machala y Playas.
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Dada la actividad desarrollada por PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., no registra costo de ventas, lo que deriva en la ausencia de un margen bruto.
Los gastos operacionales por su parte, registraron una tendencia decreciente entre los años 2013 - 2014, pues pasaron de representar el 71,53% de los ingresos en el 2013 a un 55,55% en el 2014, lo que determinó un manejo adecuado de los mismos, sin embargo, para diciembre de 2015, estos crecieron hasta significar un 67,83% de los ingresos, debido al registro de mayores gastos administrativos, lo que afectó su margen operativo para este último periodo, pues luego de haberse ubicado en un interesante 44,45% en el 2014, bajó a un 32,17% al cierre de 2015.
Al 31 de diciembre del 2016, los gastos operativos llegaron a representar el 62,43% de los ingresos, ligeramente inferiores a los registrados en el año 2015, producto del decremento de sus gastos de gerencias de proyectos, gastos de indemnización y desahucio y gastos administrativos, siendo estos últimos los más representativos dentro de su composición. Lo mencionado anteriormente, le permitió a la compañía generar una utilidad operativa ligeramente superior a lo evidenciado en su similar periodo de 2015, pues significó el 37,57% de los ingresos.
Hay que mencionar que por implementación de las NIIF la empresa registra el rubro de participación de trabajadores en utilidades como gasto operacional, lo cual afecta el valor contable real de la utilidad operacional, pues esta fuera superior si no tuviera este efecto.
GRÁFICO 9: UTILIDAD OPERACIONAL E INGRESOS
Fuente: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. / Elaboración: Class International Rating
Los gastos financieros de la compañía se presentaron variables, lo que responde al nivel de obligaciones financieras adquiridas en cada periodo, sin embargo, estos fueron cubiertos de forma adecuada por la utilidad operacional y que sumados otros ingresos/egresos no operacionales, determinaron que la compañía arroje utilidad para todos los ejercicios analizados, manteniendo una adecuada rentabilidad. Es así que la utilidad neta de la compañía pasó de USD 2,00 millones en 2013 (26,04% de los ingresos) a USD 2,47 millones en diciembre de 2015 (21,72% de los ingresos) y USD 1,28 millones (14,96% de los ingresos) en diciembre de 2016. Este último comportamiento (a la baja) obedece en primer lugar a la reducción de sus ingresos y en segundo lugar a que la liquidación del Fideicomiso Emporium no se realizó en el año 2016, sino que se realizará en el 2017, siendo ésta una decisión estratégica para el giro y resultados del negocio.