Riesgos con el sector promotor e inmobiliario en España
a)
Políticas y estrategias establecidas por el Grupo para hacer frente a los riesgos
relacionados con el sector promotor e inmobiliario
BBVA cuenta con equipos especializados en la gestión del riesgo con el sector inmobiliario, dada su importancia económica y su componente técnico. Esta especialización no solamente se produce en los equipos de Admisión de Riesgos sino en todo el espectro del tratamiento, comercial, gestión problemática y jurídica, junto con el departamento de estudios (BBVA Research) que ayuda a determinar la necesaria visión a medio/largo plazo para la gestión de esta cartera. Esta especialización ha aumentado, reforzando los equipos de gestión en áreas recuperatorias y en la propia Unidad Inmobiliaria.
Los objetivos de las políticas de gestión de carteras, definidas para hacer frente a los riesgos relacionados con el sector promotor e inmobiliario, son, entre otros: evitar la concentración tanto en clientes como en productos y territorios; estimar la evolución del perfil de riesgo de la cartera; y anticipar los posibles empeoramientos de la cartera.
Políticas específicas en cuanto a análisis y admisión de nuevas operaciones de riesgo
promotor
En el análisis de nuevas operaciones, el contraste de la comercialización que garantice la viabilidad económica y financiera del proyecto, ha sido una de las constantes para facilitar la salida y transformación de las operaciones de suelo a promociones de nuestros clientes.
En lo que se refiere a la participación de los equipos de Admisión de Riesgos, éstos tienen un vínculo directo y participan en los comités de áreas como Recuperaciones y Unidad Inmobiliaria, lo que garantiza una coordinación y traslado de información en todos los procesos.
En este contexto, la estrategia con clientes ha sido evitar grandes operaciones corporativas, que ya disminuyeron la cuota en los años de máximo crecimiento de mercado, no participar en mercado de segunda residencia, potenciar la financiación de la vivienda protegida y participar en operaciones de suelo con alto grado de seguridad urbanística, primando el suelo urbano urbanizable.
Políticas de seguimiento del riesgo
Mensualmente se actualiza la información base para el análisis de la evolución de las carteras inmobiliarias. Las herramientas utilizadas son el listado de vigilancia “watch-list”, que se actualiza mensualmente con la evolución de cada cliente en vigilancia, y los distintos planes estratégicos de la propia gestión de colectivos especiales. Existen planes que suponen una intensificación en la revisión de la cartera de financiación de suelo, mientras que para las promociones en curso, para su seguimiento se clasifican en función del grado de avance de los proyectos.
Estas actuaciones han permitido anticiparse a los posibles deterioros, observando siempre el posicionamiento de BBVA en cada cliente (ya sea como primer acreedor o no), En este sentido, es clave la gestión de la política de riesgos a seguir con cada cliente, la revisión de contratos, el alargamiento de plazos, la mejora de garantías, la revisión de tipos (“repricing”) y la compra de activos.
Para un correcto tratamiento de la relación con cada cliente, se hace necesario tener conocimiento de diversos aspectos como la identificación del origen de las dificultades de pago, el análisis de la viabilidad futura de la compañía, la actualización de la información del deudor y de los garantes (su situación actual y evolución de los negocios, información económico-financiera, análisis del endeudamiento y de la generación de recursos), la actualización de la tasación de los bienes en garantías.
BBVA dispone de una clasificación de los deudores de acuerdo a las disposiciones vigentes en cada país, en general, categorizando el grado de problemática de cada riesgo.
En función de la información anterior, se decide si se utiliza la herramienta de refinanciación, cuyo objetivo es adecuar la estructura de vencimiento de la deuda con la generación de recursos y capacidad de pago del cliente. Con respecto a las políticas relativas a las refinanciaciones de riesgos con el sector promotor e inmobiliario, hay que indicar que son las mismas que con criterio general se utilizan para todos los riesgos del Grupo. En particular, en el sector promotor e inmobiliario están basadas en criterios claros de solvencia y viabilidad de los proyectos siendo exigentes en la obtención de garantías y cumplimientos jurídicos. La política de refinanciaciones seajusta al
riesgo vivo, evitado aplicarla desde riesgo dudoso, contando con una herramienta de refinanciaciones que homogeniza criterios y donde se valoran hasta un total de 19 variables a considerar en cualquier refinanciación. En los casos de refinanciaciones, las herramientas para la obtención de mejoras en la posición del Banco son: la búsqueda de nuevos intervinientes con solvencia demostrada y el pago inicial que reduzca la deuda principal o los intereses pendientes; la mejora del título de la deuda para facilitar el procedimiento en caso de impago; la aportación de garantías nuevas o adicionales; y la viabilidad de la refinanciación con nuevas condiciones (plazo, tasa y amortizaciones), adaptándose a un plan de negocio creíble y suficientemente contrastado.
Políticas aplicadas en la gestión de los activos inmobiliarios en España
La política aplicada en la gestión de estos activos depende del tipo de activo inmobiliario, como se detalla a continuación.
En el caso de viviendas terminadas, el objetivo último es la venta de estas viviendas a particulares, diluyendo así el riesgo y comenzando un nuevo ciclo de negocio. En este contexto, la estrategia ha sido la de facilitar la subrogación (la tasa de mora de este canal de negocio es notablemente inferior a la de cualquier otro canal de vivienda de particulares) así como la de apoyar directamente la venta de nuestros clientes, utilizando el propio canal BBVA (BBVA Servicios y las propias oficinas) incentivándose la venta así como recogiendo mandatos de venta a favor del BBVA donde se establecen precios de venta sensiblemente inferiores a los de partida. En casos singulares se ha trabajado incluso aceptando quitas parciales, con objeto de facilitar la venta.
En el caso de obras en curso, nuestra estrategia ha sido facilitar y promover la terminación de la obra con objeto de pasar la inversión a viviendas terminadas. Se ha revisado toda la cartera promotor en obra (Plan Obra en Curso), clasificándola en distintos estadios con objeto de utilizar distintas herramientas para apoyar la estrategia. La utilización de “confirming-promotor” como forma de control de pagos, la utilización de la figura del ‘projet monitoring’, apoyándonos en la propia Unidad Inmobiliaria y en definitiva la gestión de proveedores directos de la obra como complemento a la propia gestión del cliente promotor.
Respecto a los suelos, nuestra presencia en estados avanzados de suelo, donde la gran mayoría de nuestro riesgo es suelo urbano, simplifica nuestra gestión. La gestión urbanística y el control de liquidez para acometer los gastos de urbanización también son objeto de especial seguimiento.
b)
Información cuantitativa sobre actividades en mercado inmobiliario en
España.
A continuación, se muestran los datos sobre los créditos de promoción inmobiliaria de acuerdo con la finalidad de los créditos al 31 de diciembre de 2012 y 2011:
Millones de euros
2012
Financiación destinada a la construcción y promoción inmobiliaria y sus coberturas
Importe bruto Exceso sobre valor de garantía Cobertura específica
Financiación registrada por el Banco BBVA,SA
(Negocios en España) 12.746 5.229 4.475
Del que: Dudoso 5.122 2.460 2.381
Del que: Subestándar 1.919 860 643
Pro-memoria:
Millones de euros 2011
Financiación destinada a la construcción y promoción inmobiliaria y sus coberturas
Importe bruto Exceso sobre valor de garantía Cobertura específica Financiación registrada por el Banco BBVA,SA
(Negocios en España) 14.158 4.846 1.441
Del que: Dudoso 3.743 1.725 1.123
Del que: Subestándar 2.052 911 318
Pro-memoria:
Activos fallidos 182
Millones de euros
Pro-memoria: 2012 2011
Total crédito a la clientela excluidas Administraciones Públicas
(Negocios en España) 170.462 187.968
Total Activo (Negocios Totales) 400.499 411.166
Cobertura genérica total (BBVA, S.A.) 232 256
A 31 de diciembre de 2012, el 24% de los dudosos de este sector estaban al corriente de pago, pero habían sido clasificados a dudosos según lo dispuesto en el Anejo IX de la Circular 4/2004 de Banco de España. Además, el riesgo subestándar representaba el 15% del total del riesgo promotor.
El exceso sobre el valor de la garantía mostrado en los cuadros anteriores corresponde al exceso que supone el importe bruto de cada crédito sobre el valor de los derechos reales que, en su caso, se hubieran recibido en garantía, calculados según lo dispuesto en la Circular 3/2010 de Banco de España que complementa el Anejo IX de la Circular 4/2004 de Banco de España, lo que significa que a los valores de tasación actualizados se les han aplicado factores de corrección adicionales de carácter regulatorio que van desde el 30% al 50%, en función de la tipología de activos.
Tras la aplicación de dichos factores de corrección, el exceso del valor sobre las garantías, que constituye la base provisionable, al 31 de diciembre de 2012 se situó, para los dudosos y subestándar en 2.460 y 860 millones de euros, respectivamente (1.725 millones y 911 millones al 31 de diciembre de 2011).
Adicionalmente, al 31 de diciembre de 2012 y 2011, se disponían de provisiones específicas por importe de 4.475 y 1.441 millones de euros, respectivamente.
A 31 de diciembre de 2012 y 2011, los valores de tasación actualizados, sin la aplicación de dichos factores de corrección, ascendían a 16.906 y 19.288 millones de euros, respectivamente (lo que suponía un LTV medio del 75,4% y 73,4%, respectivamente), que cubrían ampliamente los importes de la deuda.
A continuación, se detalla el riesgo de crédito inmobiliario en función de la tipología de las garantías asociadas:
Millones de euros
Desglose de la financiación destinada a la
construcción y promoción inmobiliaria (Bruto)
2012
2011
Sin garantía hipotecaria y resto 1.260 1.105
Con garantía hipotecaria 11.486 13.053
Edificios terminados 6.492 6.930 Viviendas 5.798 6.431 Resto 694 499 Edificios en construcción 1.527 2.448 Viviendas 1.477 2.374 Resto 50 74 Suelo 3.467 3.675 Terrenos urbanizados 1.889 2.404 Resto de suelo 1.578 1.271 Total 12.746 14.158
A 31 de diciembre de 2012, el 63% del crédito promotor está garantizado por edificios (90,7% viviendas), y únicamente el 27% por suelos, de los cuales el 54,4% son suelos urbanizados.
La información relativa al riesgo de la cartera hipotecaria minorista al 31 de diciembre de 2012 y 2011 se muestra en el siguiente cuadro:
Millones de euros
Crédito con garantía hipotecaria a los hogares para
adquisición de vivienda (Negocios en España) 2012 2011
Sin garantía hipotecaria (importe bruto) - -
Importe bruto 76.471 78.480
Del que: Dudoso 2.315 2.370
Total 76.471 78.480
A continuación se muestra, para la cartera del cuadro anterior, la información del ratio denominado “Loan to value” (en adelante, LTV) que es el ratio que resulta de dividir el riesgo pendiente a cada fecha sobre el importe de la última tasación disponible:
Millones de euros 2012
LTV en créditos con garantía hipotecaria a hogares para adquisición de vivienda (Negocios en España) Inferior o igual al 40% Superior al 40 % e inferior o igual al 60 % Superior al 60 % e inferior o igual al 80 % Superior al 80 % e inferior o igual al 100 % Superior al 100 % Total Importe bruto 12.654 19.970 31.535 10.587 1.725 76.471
del que: Dudosos 228 270 745 765 307 2.315
Riesgo total sobre importe de última tasación disponible (Loan To Value -LTV)
Millones de euros 2011
LTV en créditos con garantía hipotecaria a hogares para adquisición de vivienda (Negocios en España) Inferior o igual al 40% Superior al 40 % e inferior o igual al 60 % Superior al 60 % e inferior o igual al 80 % Superior al 80 % e inferior o igual al 100 % Superior al 100 % Total Importe bruto 12.314 19.485 32.607 12.850 1.224 78.480
Del que: Dudosos 275 218 695 922 260 2.370
A 31 de diciembre de 2012 y 2011, el crédito vivo a los hogares con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda tenía un LTV medio ponderado del 61,4% y 62,3%, respectivamente.
Adicionalmente, indicar que a 31 de diciembre de 2012 con la finalidad de adquisición de vivienda, la entidad mantenía un saldo de 889 millones de euros sin garantía hipotecaria (de los que 89 millones de euros corresponden a saldos dudosos).
A continuación, se presenta el desglose de los activos adjudicados, adquiridos, comprados o intercambiados por deuda, procedentes de financiaciones concedidas relativas a los negocios en España, así como las participaciones y financiaciones a entidades no consolidadas tenedoras de dichos activos:
Millones de euros
2012 2011
Información sobre activos recibidos en pago de deudas por el Banco BBVA (Negocios en España)
Valor contable bruto Correcciones de valor por deterioro de activos Valor contable neto Valor contable bruto Correcciones de valor por deterioro de activos Valor contable neto
Activos inmobiliarios procedentes de financiaciones destinadas
a empresas de construcción y promoción inmobiliaria 36 10 26 36 6 30
Edificios terminados 36 10 26 36 6 30 Viviendas - - - - Resto 36 10 26 36 6 30 Edificios en construcción - - - - Viviendas - - - - Resto - - - - Suelo - - - - Terrenos urbanizados - - - - Resto de suelo - - - -
Activos inmobiliarios procedentes de financiaciones
hipotecarias a hogares para adquisición de vivienda 1.957 657 1.300 1.509 401 1.108 Resto de activos inmobiliarios recibidos en pago de deudas 652 272 380 403 167 236 Instrumentos de capital, participaciones y financiaciones a
sociedades no conslidadas tenedoras de dichos activos 702 372 330 719 289 430 Total 3.347 1.311 2.036 2.667 863 1.804
A 31 de diciembre de 2012 y 2011, BBVA mantenía un total de 36 de euros en activos inmobiliarios a valor bruto contable, procedentes de financiaciones a empresas de construcción y promoción inmobiliarias con una cobertura media del 28% y 17%, respectivamente.
Los activos inmobiliarios procedentes de financiaciones hipotecarias a hogares para la adquisición de viviendas ascendían a un valor bruto contable a 31 de diciembre de 2012 y 2011 de 1.957 y 1.509 millones de euros con una cobertura media del 34% y 27%, respectivamente.
A 31 de diciembre de 2012 y 2011, el importe total de los activos inmobiliarios en balance de BBVA, incluyendo el resto de activos inmobiliarios recibidos en pago de deudas, ascendía a un valor bruto de 2.645 y 1.948 millones de euros, con una cobertura media del 35,5% y del 30%, respectivamente.