Segundo paso: Al resultado de la suma anterior le restamos el siguiente importe:

• Amortización. Cuando proceda, se restarán las amortizaciones reglamentariamente practicadas, computándose, en todo caso, la amortización mínima.

La amortización mínima sólo debe computarse cuando se trate de bienes cedidos en arrendamiento y no en el caso de la vivienda habitual o de otros bienes que no admiten como gasto deducible la amortización.

6.2.2. ¿Cómo se actualiza el valor de adquisición?

Los componentes del valor de adquisición se actualizarán aplicando los coeficientes que se es-tablezcan reglamentariamente56. atendiendo principalmente a la evolución del índice de precios del consumo producido desde la fecha de adquisición de los elementos patrimoniales y de la estimada para el ejercicio de su transmisión. Los coeficientes se aplicarán de la forma siguiente:

• Sobre el importe real de adquisición, teniendo en cuenta el año en que se haya satisfecho.

• Sobre las inversiones y mejoras, teniendo en cuenta el año en que se hayan satisfecho. • Sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, teniendo en cuenta el año en

que se hayan satisfecho.

• Sobre las amortizaciones, teniendo en cuenta el año al que correspondan.

Cuando los elementos patrimoniales se hayan transmitido después de haber sido des-afectados de una actividad económica, el coeficiente de actualización del valor de adquisición corresponderá al año en el que han sido desafectados.

Cuando se calculen las ganancias o pérdidas patrimoniales según las normas específicas de valoración establecidas, se aplicarán los coeficientes de actualización correspondientes a los años en que se produzcan los importes positivos y negativos que hay tener en cuenta para calcular el valor de adquisición.

Para los bienes o derechos que se transmitieron durante el año 2014, el valor de adquisición se actualizará aplicando los coeficientes siguientes:

EJERCICIOS COEFICIENTE 1994 y anteriores 1,572 1995 1,669 1996 1,608 1997 1,572 1998 1,537

56 Para las transmisiones realizadas en el ejercicio 2014, los coeficientes de actualización se han establecido por el Decreto Foral 46/2013, de 17 de diciembre, (BOTHA de 27 de diciembre de 2013).

EJERCICIOS COEFICIENTE 1999 1,495 2000 1,445 2001 1,391 2002 1,342 2003 1,305 2004 1,266 2005 1,226 2006 1,186 2007 1,153 2008 1,107 2009 1,104 2010 1,086 2011 1,053 2012 1,030 2013 1,010 2014 1,000

No obstante, cuando el elemento patrimonial hubiese sido adquirido el 31 de diciembre de 1994 será de aplicación el coeficiente 1,669.

RESUMEN: Valor de adquisición

Importe real de adquisición (actualizado)

+ Coste de las inversiones y mejoras (actualizado)

+ Gastos y tributos inherentes a la adquisición (actualizado) - Amortizaciones (actualizadas)

Valor de adquisición

6.2.3. ¿Cómo se calcula el valor de transmisión?

El valor de transmisión estará formado por la diferencia entre los siguientes importes: • Importe real de enajenación. Su importe será el que verdaderamente se ha pagado

por la transmisión. Sin embargo, si el importe es inferior al normal del mercado, pre-valecerá el precio de mercado.

Si la transmisión se ha realizado a título lucrativo, el importe real de enajenación se obtendrá según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

• Gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, pagados por el transmitente.

RESUMEN: Valor de transmisión

Importe real de enajenación

– Gastos y tributos inherentes a la transmisión pagados por el transmitente Valor de transmisión

Ejemplo

Supongamos que el 7 de enero de 1997 usted compró un piso por 170.300. Ese mismo año, usted pagó 15.000, por los gastos y tributos inherentes a la adquisición. El 25 de enero 2007 cerró la terraza y por ello pagó 20.000. Desde el 31 de enero de 1997 al 30 de noviembre de 1997 arrendó el piso: la amortización fue de 3.600. El 18 de enero de 2014 vendió el piso por 350.000. Finalmente, el valor de transmisión que corresponde a la mejora asciende a 30.000 e.

Cálculo de la ganancia patrimonial de la vivienda

Importe de enajenación de la vivienda 350.000 € – 30.000 € 320.000 €

Importe de enajenación de la mejora 30.000 €

Importe real de adquisición actualizado 170.300,00 € x 1,572 267.711,60 €

Gastos y tributos actualizados 15.000 € x 1,572 23.580,00 €

Amortización actualizada 3.600 € x 1,572 -5.659,20 €

Valor de adquisición actualizado ^{267.711,60 €}

+23.580,00 € – 5.659,20 € ^{285.632,40 €}

Ganancia patrimonial de la vivienda 320.000 € – 285.632,40 € 34.367,60 €

Esta ganancia patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro.

Ganancia patrimonial procedente de la mejora

Valor de transmisión 30.000 €

Valor de adquisición actualizado 20.000 € x 1,153 - 23.060 €

Ganancia patrimonial mejora 30.000 € – 23.060 € 6.940 €

Esta ganancia patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro.

6.2.4. Régimen transitorio aplicable a los elementos adquiridos antes del

31 de diciembre de 1994

La actual regulación modifica la aplicación de los coeficientes reductores aplicables a las ga-nancias patrimoniales obtenidas en la venta de los bienes y derechos adquiridos con anteriori-dad a 31 de diciembre de 1994. La normativa vigente a partir del ejercicio 2007 establece

un régimen transitorio que mantiene el régimen de coeficientes reductores para la parte de la ganancia patrimonial generada hasta 31 de diciembre 2006. La parte de la ganan-cia patrimonial generada con posterioridad a esa fecha no podrá benefiganan-ciarse de los coeficientes reductores.

6.2.4.1. Régimen general

Este régimen general (aplicable a toda clase de bienes, salvo a valores admitidos a negocia-ción en mercados regulados y participaciones en instituciones de inversión colectiva)

de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994, se determinará con arreglo a las siguientes reglas:

1.- La ganancia patrimonial se calcula para cada elemento patrimonial de acuerdo con lo

expresado en el epígrafe 6.2.2. de este manual. Por tanto, los coeficientes de actualización son perfectamente compatibles con los coeficientes reductores que pudieran aplicarse.

El cálculo de la ganancia patrimonial actualizada es siempre el primer paso. 2.- En la ganancia patrimonial así calculada se distingue la parte generada con

ante-rioridad a 1 de enero de 2007 y la generada después. La Norma Foral del impuesto

obliga a que esta distinción se realice en proporción a los días transcurridos antes y

después del 1 de enero del 2007, con respecto al total de días en que el bien hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.

Ejemplo:

Usted adquirió un bien inmueble el 29 de diciembre de 1993 y lo transmite el 5 de julio de 2014, obteniendo una ganancia patrimonial, calculada de acuerdo al epígrafe 6.2. de este manual (aplicando por tanto los coeficientes de actualización) de 100.000 €. Hay que distinguir qué parte de estos 100.000 € se generaron con anterioridad a 1 de enero de 2007 y qué parte con posterioridad. Entre la fecha de compra y la de venta del bien han transcurrido 7.127 días.

Hasta 31-12-2006 han transcurrido 4.750 días, un 63,40% sobre el total de días (7.492). Desde 1-1-2007 han transcurrido 2.742 días, un 36,60% sobre el total de días (7.492). Por tanto, al 36,60% de la ganancia obtenida, 36.600 Ä, no se le aplican los coeficien-tes reductores, por lo que se imputan íntegramente en la base imponible del ahorro. Al 63,40% de la ganancia patrimonial de 100.000 €, 63.400 €, se le aplican los coeficientes reductores que se explican seguidamente.

3.- La parte de la ganancia patrimonial (los coeficientes reductores sólo se aplican a las

ganancia patrimoniales, nunca a las pérdidas) obtenida con anterioridad a 1 de enero

de 2007 se reduce de la siguiente manera:

- Los coeficientes reductores se aplican en función del número de años transcurridos

desde la fecha de adquisición al 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.

Esto quiere decir que, si entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 1996 han transcurrido 4 años y un día, el periodo de permanencia es de 5 años. El periodo de permanencia que genera la aplicación de los coeficientes reductores de la ganancia patrimonial, es el que exceda de 2 años.

- Como regla general, la ganancia patrimonial se reducirá en un 14,28% por cada año de

permanencia que exceda de dos. Es decir, tal porcentaje no se aplicará a los dos

prime-ros años. Por ejemplo, la ganancia patrimonial procedente de un bien adquirido el 9 de agosto de 1993, se reduce en un 28,56% (14,28% x 2), ya que el periodo de permanencia del bien a 31 de diciembre de 1996, era superior a 3 años. Tal y como se ha expresado anteriormente, el número de años transcurridos se redondea por exceso, hasta los 4 años. El número de años de permanencia que generan estos coeficientes reductores son los que exceden de 2, por lo que se aplica una reducción de 2 (4-2) coeficientes de 14,28%.

De este modo, no tributarán las ganancias patrimoniales de elementos que han

permanecido, hasta 31 de diciembre de 1996, más de 8 años en el patrimonio del

contribuyente.

- Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen acciones admitidas a

negocia-ción57 en alguno de los mercados secundarios oficiales de valores definidos en la