SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

Como hemos venido señalando en los acápites anteriores, los tipos contractuales contemplados por nuestro ordenamiento jurídico, respecto a los Contratos Preparatorios, importa la regulación de solo dos formas de poder celebrar estos precontratos, como es el caso del Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción.

A razón de todo lo afirmado es preciso recordar, respecto de estos tipos de contratos que su particularidad a diferencia de cualquier otro contrato radica en que existe una incertidumbre latente de no llegar a la celebración del contrato futuro o definitivo, ya sea por el incumplimiento de una de las partes obligadas, por la resolución del contrato, por la pérdida de interés de ambas partes en la celebración del contrato definitivo o por la celebración de un contrato con una tercera persona quien no está enterada de la existencia de un contrato preparatorio por la falta de oponibilidad de este frente a terceros, para el caso del Compromiso de Contratar o porque el Optante no decide por la aceptación de la oferta y por ende la no celebración del contrato definitivo; lo que nos lleva a pensar que debe ser el propio ordenamiento jurídico quien dote de seguridad jurídica a este tipo de contratos, para así desactivar esa posibilidad latente y fáctica de no contratación definitiva, para cuyos efectos consideramos que dicha seguridad se vería reflejada en la posibilidad de que ambos tipos contractuales gocen en igualdad de condiciones de acceso al Registro correspondiente, con lo que se conseguiría la publicidad registral y por ende la oponibilidad de derechos frente a terceros.

Pues si bien es cierto la norma otorga seguridad entre los contratantes en atención a la obligatoriedad de que este contenga cuando menos los elementos imprescindibles del contrato definitivo para el caso del Compromiso de Contratar o el deber de contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo para el caso del Contrato de Opción, entre otra regulación adicional, consideramos que por tratarse de contratos que vinculan a dos partes obligadas recíprocamente, en el caso del Compromiso de Contratar o de una parte vinculada a su declaración, en el caso del Contrato de Opción, es decir un contrato entre privados, es indispensable e importante la relación que guardan las partes en atención al plazo, pues este será el indicativo principal de seguridad para los contratantes, ya que

durante todo ese lapso de tiempo ellos verán protegida su posibilidad latente de contratación; sin embargo, esta forma de otorgar seguridad a los contratantes no es suficiente, en la medida en que los vincula únicamente a ellos, sin oponer sus derechos de contratación o preferencia frente a terceros, ya que como hemos afirmado la relación entre privados es sencillamente eso “Relación Privada” respecto de la cual no tiene por qué tener conocimiento ningún tercero ya que no hay publicidad de la contratación, por lo que en principio el contenido del contrato preparatorio no podría oponerse a terceros.

Por otro lado, encontramos un aspecto – desde nuestro punto de vista – aun más importante que el plazo y se encuentra referido a la posibilidad de la inscripción de estos Contratos Preparatorios en los Registros Públicos, pues como es de conocimiento público, y en atención a lo prescrito por el artículo 201264

Sin embargo, no siempre se puede lograr la inscripción registral de un Contrato Preparatorio, pues hemos advertido que la Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP, admite la inscripción de los Contratos de Opción, amparado en lo prescrito en el numeral 2 del artículo 2019 del Código Civil, cuando señala que “son inscribibles los contratos de opción”, norma que guarda concordancia con el artículo 2023 del mismo cuerpo legal, cuando prescribe “La inscripción de los contratos de opción otorga durante su vigencia derecho preferente sobre todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad”, mientras que por otro lado deniega la posibilidad de inscripción a los Compromisos de Contratar, por considerar que estos no se encuentran comprendidos en la relación de Actos y Derechos Inscribibles prescritos por el citado artículo 2019

del Código Civil se presume que todos conocen el contenido de las inscripciones, por lo que llegar a la inscripción registral de este tipo de contratos equivaldría a la exteriorización de la protección legal privada de las partes a una esfera pública que le dota de mayores seguridades, pues con el conocimiento de terceros nadie podrá alegar desconocimiento de la posibilidad latente de la celebración del contrato definitivo, con lo cual se encontraría efectivamente protegido el derecho de los contratantes que optaron por diversas razones a no contratar de inmediato, y por el contrario a obligarse a futuro a celebrar la contratación o a mantenerse ligado a una declaración.

65

64 _{Artículo 2012.- Principio de publicidad}

Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.

65 _{Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles}

Son Inscribibles en el registro del departamento o provincial donde esté ubicado cada inmueble: del Código sustantivo.

1. Los actos y contrato que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2. Los contratos de opción.

3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales pendan los efectos de los actos o contratos registrados.

Al respecto debemos manifestar nuestra disconformidad con la interpretación que se efectúa al artículo 2019 del Código Civil de 1984, pues guardamos la convicción que este no debe ser leído, ni entendido tal cual se encuentra redactado, ya que válidamente puede otorgarse inscripción registral a los Contratos Preparatorios si es que se efectúa una lectura pensada del numeral 1 del mismo artículo, el cual analizaremos en el capítulo correspondiente.

CAPÍTULO III