TÍTULO III ZONA TERCIARIA TBA

Artículo 21. Ámbito

La zona de uso terciario TBA, que está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con este título en los planos de ordenación.

Se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, bloque adosado.

Artículo 22. Condiciones de la parcela

Para ser edificables las parcelas cumplirán las siguientes condiciones:

Superficie mínima. La superficie mínima de parcela para ser edificable será de 1.000 m².

Fachada mínima. Todos y cada uno de sus lindes frontales serán, como mínimo, de 20 m.

Forma de la parcela. Será tal que pueda inscribirse en ella un rectángulo de 20 x 30 metros

cuyo lado menor coincida con la alineación exterior, y sus lindes laterales no formen un ángulo inferior a 75 grados sexagesimales con la alineación exterior.

Quedan excluidas de las anteriores condiciones a), b) y c) aquellas parcelas, que sin cumplirlas, limiten en ambos lindes laterales con edificaciones que no se encuentren en fuera de ordenación sustantivo.

Asimismo quedan eximidas del cumplimiento de la segunda condición del párrafo c) (ángulo inferior a 75 grados sexagesimales) en un linde lateral, aquellas parcelas que limiten en dicho linde con edificación que no se encuentre en fuera de ordenación sustantivo.

Artículo 23. Parámetros de emplazamiento

Distancia mínima al linde frontal. La edificación deberá retirarse un mínimo de 5 m en el

75 por ciento de la alineación exterior.

Distancia mínima al linde trasero. La edificación deberá retirarse un mínimo de 5 m

respecto al linde trasero.

Distancia mínima al resto de lindes. Se admite la edificación adosada a lindes de parcela,

salvo que se abran huecos en la medianería, en cuyo caso dicho hueco deberá de retranquearse, al menos, 3 m, medidos en la perpendicular de ésta.

Zona de discontinuidad. Además de las distancias anteriores, la edificación deberá

respetar la zona de discontinuidad grafiada en los planos de ordenación, según lo establecido en el artículo 19 de las presentes normas.

Infraestructura verde perdurable en el tiempo. No se preverán obras de edificación o

construcciones auxiliares en ella, sino que se integrará en los espacios libres de parcela o separación de lindes.

Artículo 24. Condiciones de volumen y forma de los edificios

La edificabilidad máxima será de 1,250000 m² techo/m² suelo sobre la parcela neta.

La ocupación máxima de parcela por la edificación será del 45%.

La altura de cornisa máxima de la edificación se establece en función del número de plantas con arreglo a la siguiente fórmula:

Hc = 4,5 + 3,30 * (Np-1), siendo Hc altura cornisa y Np el número de plantas a edificar.

No obstante, podrán construirse elementos auxiliares que sirvan directamente al funcionamiento de la instalación, tales como chimeneas, torres, silos, etc. con una altura máxima sobre la altura de cornisa de 4 m.

La cara inferior del forjado de techo de la planta baja no podrá situarse a menos de 4 m sobre la cota de referencia. La planta baja tendrá una altura libre mínima de 3 m.

En lo referente a la altura libre entre plantas se establece un mínimo de 3 m, que podrá reducirse a 2,50 m en descuelgues puntuales de vigas o elementos de las instalaciones y en dependencias auxiliares de servicio como oficinas y despachos, cocinas, aseos, vestuarios, pasillos y similares.

Se permite la construcción de plantas sótano y semisótanos en todo el ámbito.

Todas las edificaciones de una sola planta tendrán un acceso interior a la azotea.

Se permite cualquier tipo de cuerpos volados, marquesinas, pérgolas y similares, con un vuelo máximo de 1 m. Todos los voladizos se separarán de las medianeras una distancia igual al vuelo, con un mínimo de 60 cm.

La ocupación máxima de cuerpos volados será del 60% del ancho de cada fachada. La altura libre mínima de los vuelos en planta baja será de 3 m cuando recaigan a espacios libres, ya sean públicos o privados, distintos de las calles. Cuando recaigan a calles, la altura libre mínima sobre la rasante de la acera será de 3,50 m.

Artículo 25. Condiciones particulares

Aseos: Tendrán aseos independientes para los dos sexos, con un inodoro, un lavabo y una

ducha para cada veinte trabajadores o por cada 1.000 m² de sala de ventas.

Dotación de aparcamientos: Se reservará para aparcamiento en el interior de la parcela,

al menos, el 10% de su superficie. Asimismo, se reservará, como mínimo:

a. Para usos comerciales o recreativos, una plaza de aparcamiento por cada 25 m² construidos.

b. Para usos hosteleros y similares, una plaza de aparcamiento por cada 50 m² construidos.

c. Para otros usos terciarios distintos a los anteriormente regulados, una plaza de aparcamiento por cada 100 m² construidos.

d. En complejos terciarios que ocupen manzanas completas, en los que no sea posible determinar de modo exacto las diferentes proporciones de usos por tratarse de locales polivalentes, una plaza de aparcamiento por cada 40 m² construidos.

El cómputo de plazas de aparcamiento privado se realizará de manera global y no individualizada por parcela, es decir, que se podrá compensar las plazas de aparcamiento privado entre las parcelas siempre y cuando el cómputo por manzana se ajuste a lo establecido en la legislación aplicable. No obstante lo anterior, en cada una de las parcelas sobre las que se solicite licencia se deberá cumplir la reserva de plazas de aparcamiento, calculadas de forma conjunta con las parcelas que previamente ya hayan obtenido licencia.

Aparcamientos públicos en parcela: Además de las dotaciones de aparcamiento en

interior de parcela previstas en el apartado anterior, se deberá también prever una plaza de aparcamiento público por cada 100 m² construidos, entendiendo como tales aparcamientos, según lo previsto por el artículo 209.7 ROGTU, los que sean accesibles para cualquier usuario, sin otro requisito que las limitaciones de gálibo y durante, al menos, el horario de funcionamiento de la instalación a que da servicio, sea o no gratuito.

Dado que parte de esta dotación de aparcamientos públicos ya se ha previsto en la red de dotaciones públicas (en total 348 plazas), cada parcela podrá detraerse de la reserva establecida en el presente apartado, su parte proporcional en función de su edificabilidad máxima y la finalmente ejecutada.

Inicialmente, teniendo en cuenta la reserva máxima necesaria de 409 aparcamientos públicos y las 348 plazas de aparcamiento ya reservados en viario, la reserva máxima de aparcamientos públicos en parcela se establece en 61 plazas.

Las anteriores plazas se deberán concretar en función de la edificabilidad realmente ejecutada por cada parcela terciaria.