Enumeramos aquí los principales medios e instrumentos que pueden ser utilizados para la consecución de los objetivos que se planteen. Algunos de estos instrumentos serán también utilizables en áreas consolidadas, aunque no tengan los valores propios de los centros históricos.
Regímenes de protección para determinados edificios. Los edificios que tiene un
singular valor histórico, arquitectónico o cultural, son protegidos mediante un régimen urbanístico especial que vela por el mantenimiento de estos valores. Con este fin se incluye en el planeamiento una Normativa de Protección; por la relevancia que adquiere este instrumento le dedicamos más adelante, en esta misma lección, un epígrafe específico.
Ordenanzas especiales del centro histórico. Por el carácter unitario del que suelen gozar
los centros históricos, tiene interés dotarles de unas ordenanzas específicas, con condiciones de forma y uso, que serán aplicables directamente a los edificios no protegidos y a los solares sin edificar o con edificación en ruina; y, con carácter supletorio, también a los edificios protegidos.
Considerando que la mayor parte del área tendrá edificación consolidada, en la ordenanzas será oportuno establecer condiciones precisas para los tipos de obras previsibles, por ejemplo: rehabilitación, reestructuración, ampliación, sustitución y obra nueva.
Si se ve necesario establecer algunas unidades de ejecución en el interior del centro histórico, lo habitual será que la edificaciones situadas en esas unidades se sometan
también a las ordenanzas especiales del centro histórico. En todo caso esas ordenanzas deberán distinguir entre las obras de ampliaciónurbano, Este mismas
En cuanto a la forma será preciso estudiar con rigor cuáles son las condiciones que deben imponerse, huyendo tanto de un mimetismo que daría lugar al pastiche, como de una despreocupación por los valores del entorno. En la determinación de usos, habrá que evitar una excesiva terciarización, o la presencia de actividades inadecuadas; al mismo tiempo se deberá favorecer la aparición de las actividades precisas para la vitalidad del área (p.ej. comercio y servicios adecuados). Por otra parte habrá de considerarse la interrelación presente en las tipologías existentes entre vivienda y trabajo (algunos comercios, talleres, etc.).
Dentro de esta normativa podrán determinarse las condiciones de parcelación que deberán cumplirse en los casos en que se plantee la segregación o agregación de parcelas; de este modo se protegerá un aspecto que, en ocasiones, tiene especial repercusión en el tejido urbano.
Previsión de equipamientos y urbanización de los espacios públicos; programando su
ejecución y determinando su financiación. Deberá considerarse suficientemente, y garantizar el uso y mantenimiento de los equipamientos.
Dentro de la urbanización de los espacios públicos debe resolverse al mismo tiempo la accesibilidad rodada a los edificios y la peatonalización de las zonas que lo requieran.
Reurbanización de espacios públicos. Si existen espacios públicos degradados, será
preciso -aunque no sea una medida suficiente- proceder a su reurbanización. El plan debe incluir estas actuaciones, tanto si se han de realizar en Sistemas Generales, como si se trata de sistemas locales; aunque el diseño último corresponda a un futuro proyecto de urbanización, deberán determinarse ya las condiciones de esa reurbanización, e incluso ofrecer unas soluciones concretas para algunos espacios singulares, o soluciones tipo para problemas que deberán resolverse en varios lugares.
En los casos más complejos, si se desea intervenir con efectividad se hace necesario establecer un programa coordinado de intervenciones públicas, que pueda atraer -mediante subvenciones u otro tipo de beneficios- la inversión privada. En este sentido se prevén áreas de rehabilitación integrada, con el correspondiente programa de actuación; por el carácter de estas lecciones no resulta posible desarrollar aquí este instrumento.
Plano de usos. Las condiciones de uso fijadas por estas posibles ordenanzas exigirán la
redacción de los correspondientes planos de usos. Como es obvio en estos documentos deberán reflejar los usos que se prevén, no los usos actuales.
Planos de forma. Fijación de alineaciones interiores y exteriores para conseguir: a)
patios de manzana que aseguren unas condiciones higiénicas adecuadas; b) nuevos espacios públicos (plazas y calles) que cualifiquen el tejido viario y proporcionen los espacios libres necesarios.
Las alineaciones pueden alcanzarse a través de actuaciones directas que supongan rehabilitación de la edificación (al dejar fuera de ordenación determinados cuerpos del edificio) o de sustitución (de edificios dejados en su totalidad fuera de ordenación); en otros casos se pueden prever actuaciones sistemáticas. Más adelante trataremos del modo en que actúa el régimen de fuera de ordenación.
Siempre hay que considerar que la apertura de patios sólo será eficaz cuando el espacio libre y lo edificado pertenecen a la misma parcela; o al menos se establecen determinadas servidumbres de vistas y ventilación de las otras parcelas sobre esos espacios. Estas circunstancias pueden obtenerse de modo directo previendo determinadas actuaciones sistemáticas y delimitando adecuadamente sus correspondientes unidades de ejecución.
Cuando no parece oportuno forzar esas actuaciones sistemáticas se puede facilitar la aparición de patios comunes, o al menos de las necesarias servidumbres, estableciendo dos ordenaciones alternativas (una más favorable en cuanto aprovechamiento, si se establecen esos patios o servidumbres; otra más restrictiva si no se establecen esas modificaciones en la propiedad parcelaria).
En otros casos, deberá preverse la adquisición del suelo público necesario mediante la determinación de Sistemas Generales, o de sistemas locales no incluidos en unidades de ejecución.
Planos de gestión. Siempre que sea posible se preverán actuaciones directas -realizables
sin necesidad de incluirlas en una unidad de ejecución- por el propietario de la parcela. En algunos casos -con cesiones amplias, o en las que hay necesidad de reestructurar el parcelario- habrá que acudir a actuaciones sistemáticas. En ocasiones esa actuación incluirá entre las parcelas originarias alguna pública en la que se establecerá un equipamiento, de modo que las cesiones de los particulares sean menores, y sea fácil aplicar el sistema de cooperación.
En todo caso hay que recordar que las unidades de ejecución de los cascos históricos el 100% de los aprovechamientos corresponde a los propietarios de las parcelas incluidas en la unidad (LF artº 13.1.e).