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Diciembre de 2004
TITULARIZACIÓN CARTERA HIPOTECARIA
BANCO COLPATRIA – RED MULTIBANCA COLPATRIA S.A.
Revisión Anual
BRC INVESTOR SERVICES S. A.
MONTO DE LA EMISION
CALIFICACION
Títulos THBC-98
$ 134.500.000.00
AAA
La información contenida en este documento se basa en la información suministrada por la Fiduciaria Colpatria S.A. en relación con el desempeño del patrimonio autónomo de octubre de 2003 a septiembre de 2004.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS
Títulos:
Títulos Hipotecarios Banco Colpatria Emisión 1.998 (THBC-98)
Emisor:
Banco Colpatria
Monto:
$134.500.000.000
-
Serie
1:
$26.000.000.000
-
Serie
2:
$33.000.000.000
-
Serie
3:
$42.990.000.000
-
Serie
4:
$12.510.000.000
(subordinada)
-
Serie
5:
$20.000.000.000
Saldo a la fecha:
$40.141.698.536,74 (Serie 4: 12.510.000.000, Serie 5: 27.631.698.538)
Fecha de Colocación:
22 de enero de 1.999
Plazos:
Serie 1: 7 años, Serie 2: 9 años, Serie 3: 11 años, Serie 4: 12 años
(subordinada),
Serie
5:
12
años
Tasa de Colocación: Serie 1: DTF + 3,4%, Serie 2: DTF + 3,5%, Serie 3: DTF + 3,7%,
Serie 4: DTF + 3,6%, Series 5: DTF + 3,6%
Fecha pago de intereses:
enero 22, abril 22, julio 22, octubre 22
Agente de manejo:
Fiduciaria Colpatria
Originador:
Banco Colpatria – Red Multibanca Colpatria S.A.
FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
La Calificación AAA (triple A) es la más alta calificación en grado de inversión, indica que la capacidad de repagar oportunamente capital e intereses es sumamente alta.
El mantenimiento de la calificación, se fundamenta en el desempeño presentado por la estructura, que contempla no sólo el prepago de tres de las cuatro series que se encontraban en circulación además de la serie subordinada, sino también en el comportamiento y mitigación de los factores de riesgo identificados así como en el saldo final de las coberturas de la estructura.
cuales se destinaron a amortizaciones anticipadas de la emisión de la misma forma, se reconoce el gran impacto que el porcentaje de prepagos de cartera ha tenido en la generación de los recursos. La calificación contempla la eficiente política de inversiones de los recursos del patrimonio autónomo que conllevó que la relación entre las tasas de inversión obtenidas por el fideicomiso y las pagadas a sus inversionistas, se ubicara en 105,43%, incrementando por ende los recursos disponibles para llevar a cabo los prepagos.
La calificación reconoce la adecuada estructura legal con que cuenta el proceso, la cual, no sólo contempla la existencia de mecanismos de cobertura frente a los riesgos identificados
Historia de la calificación: AAA Diciembre 2003
AAA
Diciembre
2002
“Titularización Hipotecaria Banco Colpatria 1998”
ésta contara con mecanismos que aseguraran su mitigación. Las coberturas requeridas en aquel entonces ascendían a casi el 14% del valor de la emisión, constituidas de la siguiente forma: un Fondo de Dinero que debería ser constituido y mantenido en mínimo 4% de la emisión (o títulos en circulación), una Serie Subordinada que al comienzo del proceso representaba el 9,3% de la emisión, esto es, $ 12.510 millones y un sobrecolateral constituido por los excesos de cartera y recursos líquidos que representaban el 4,3% de la emisión.
Producto del eficiente manejo del fideicomiso, que derivó en la amortización anticipada del algunas series y en la efectiva administración de los mecanismos de cobertura, la evolución de dichos mecanismos ha sido indudablemente positiva: al 20 de octubre del 2004 el Fondo de Dinero contaba con $ 3.997 millones (9,96% de los títulos en circulación, incluyendo la serie subordinada), esto es, 5,96% mayor a lo exigido por el prospecto de colocación. Por su parte, la serie subordinada se mantuvo en los niveles nominales establecidos por el prospecto de colocación ($ 12.510 millones) pero producto de la disminución del saldo por pagar, su cobertura sobre la deuda ascendió a 31,16%. Por último, el sobrecolateral de la emisión se ubicó en $ 18.039 millones, o sea, 44,94% de la emisión.
La conjunción de factores como los prepagos de la cartera y las ganancias obtenidas provenientes de rendimientos financieros, dotaron de liquidez al fideicomiso permitiendo una amortización parcial y anticipada de la deuda. La disminución del monto por pagar mientras los niveles de los mecanismos de cobertura se mantuvieron estables e incluso aumentaron, condujeron a que la cobertura final de cada mecanismo sobre la emisión fuera mayor, hasta lograr que la cobertura total se ubicara en 86,06%, porcentaje notablemente superior al exigido por el prospecto al comienzo de la emisión y al requerido para cubrir los actuales riesgos de la estructura.
En efecto, una vez la evolución de los riesgos identificados es evaluada, el modelo requiere coberturas del 11,93% sobre el total de la emisión. Así, mientras que las coberturas requeridas para mitigar riesgos como el diferencial de tasas entre lo cobrado a los deudores y lo pagado a los inversionistas y entre la tasa que perciben las inversiones del fideicomiso y la pagada por el mismo ya no son necesarias, ciertas coberturas como el riesgo de disminución de prepagos se han mantenido y otras, como la necesaria para cubrir el índice de siniestralidad, han aumentado.
El deterioro presentado por el índice de siniestralidad luce normal toda vez que, en este punto del proceso, el total de la cartera tiende a disminuir y por ende el índice de morosidad tiende a elevarse levemente, dado que la cartera vencida aumenta su participación relativa dentro de la cartera total.
La calidad del activo que respalda el proceso (cartera titularizada) sigue siendo satisfactoria. Si bien ésta ha presentado un deterioro en su calidad (al comienzo del proceso 100% de la cartera era tipo A, en septiembre del 2004 esta proporción se encuentra en 73,8%), ello se debe a la evolución natural del activo, según el cual, a medida que se reduce su base, la cartera que se va agotando es aquella de mejor expectativa de pago y por tanto, su participación sobre el total de la cartera remanente, disminuye. Así mismo, producto de los prepagos y de la existencia de menos créditos debido a su maduración, el comportamiento del LTV (Loan To Value) dentro de la cartera que forma parte de la titularización, ha presentado un comportamiento positivo.
En conclusión, la evolución tanto del activo subyacente como de la estructura misma, se ha desarrollado en niveles satisfactorios, cumpliendo a cabalidad e incluso superando las condiciones demandadas por el prospecto de colocación. Es necesario sin embargo, prestar especial atención a la evolución del índice de siniestralidad y la cobertura requerida así como las expectativas futuras acerca del aumento de la brecha existente entre el IPC y la DTF, y la cobertura que sobre el riesgo básico ello acarrearía, a pesar de que la administración del fideicomiso espera prepagar el total de la deuda en el año 2005 evitando por tanto esta situación, posibilidad que luce probable si se tienen en cuenta los actuales niveles de cobertura con que cuenta la estructura.
2. CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA CARTERA TITULARIZADA.
El siguiente cuadro resume las principales características de la cartera hipotecaria a corte septiembre 30 de 2004:
Tabla 1. Evolución características cartera titularizada (Dic/98-Sep/04)
Fuente: Colpatria
Cálculos: BRC Investor Services S. A.
“Titularización Hipotecaria Banco Colpatria 1998”
septiembre de 2004, cinco años después de la colocación, este porcentaje es menor resultado directo de la naturaleza de este tipo de cartera, esto es, al ser ésta la cartera de más rápido y efectivo recaudo se esperaría que al final del proceso la cartera remanente correspondiera a aquella calificada en las bandas de mayor riesgo.
La cartera se encuentra repartida en 3.310 créditos con tasa promedio de 10,90% E.A., el 90% de ellos tiene un plazo de 15 años. Así mismo, los créditos que permanecen como activo se encuentran concentrados en Bogotá (48,89%) y el resto de ellos atomizados en diferentes partes del país en su mayoría ciudades principales. La antigüedad de los créditos oscila entre 1 y 15 años, la franja más representativa (78,37%) se sitúa en alturas de 10 y 12 años, lo cual mitiga el riesgo de deterioro de la cartera debido a que los deudores han aumentado su propiedad en relación con el valor total del bien inmueble.
A pesar de que el número de prepagos fue menor 1,03% a los registrados el año anterior, el pago recibido aumentó 34,6%. En efecto, mientras que para octubre del 2003 se prepagaron 1.154 créditos por un valor de $ 8.149 millones, a septiembre del 2004 se había registrado el prepago de 1.142 créditos por un valor de $ 10.975 millones Como consecuencia de ello y de la reducción de la vida de los créditos por su vencimiento natural, la relación Loan to Value (LTV) disminuyó de 46,02% en octubre del 2003 para situarse en 39,48% en octubre del 2004.
3. RIESGOS ANALIZADOS
Para el diseño de la estructura de la presente emisión se analizaron los riesgos de la totalidad de la cartera hipotecaria de la Red Multibanca Colpatria desde 1995 hasta 1998, y se aplicaron tensiones al flujo de caja del patrimonio autónomo, con base en el comportamiento de pago de la totalidad de los créditos hipotecarios del banco.
La información estadística histórica utilizada para otorgar la calificación ha sido actualizada anualmente, para realizar el correspondiente análisis. La última actualización estadística incluye el comportamiento de la cartera hipotecaria del Banco Colpatria –Red Multibanca Colpatria a septiembre del 2004.
Se evaluaron entonces los siguientes riesgos, que podrían llegar a afectar negativamente el flujo de la cartera titularizada y que han sido cubiertos desde la emisión, mediante mecanismos de cobertura preestablecidos:
a. Riesgo Básico
Este riesgo está actualmente definido como una relación negativa entre la inflación (IPC), base para el cálculo de la UVR, contra la DTF.
En la medida en que la inflación crezca en mayor proporción al crecimiento de la DTF, el flujo de caja del patrimonio se verá favorecido, teniendo en cuenta que los intereses para el pago de los créditos hipotecarios se encuentran indexados al IPC, mientras que el pago de los rendimientos a los inversionistas se hacen al DTF más un spread.
Debido a que el diferencial entre la tasa de inflación y la DTF se ha visto sustancialmente reducida en los últimos años en relación con lo inicialmente estimado en el proceso de estructuración de la titularización y que incluso ha habido momentos en los que la tasa con que los deudores pagan sus créditos es mayor a la tasa pagada a los tenedores de los títulos, la cobertura requerida para mitigar este riego se ha visto sustancialmente reducida.
El prospecto de colocación define la relación crítica para hallar esta cobertura como aquella “(…) igual al promedio (de la corrección monetaria/DTF) de los últimos ocho (8) años menos una vez y media la desviación estándar”, no obstante, debido a la eliminación de la Corrección Monetaria como indicador y su reemplazo por la UVR como unidad de medida en préstamos hipotecarios, se tomó como referencia para hallar este indicador, el comportamiento del IPC sobre la DTF de los dos últimos años.
El resultado de ello arrojó que el IPC (tasa con que los deudores pagan sus créditos hipotecarios) se mantuvo en promedio en niveles del 70,53% de la DTF, porcentaje superior al inicialmente establecido en la estructuración de 66.3%
b. Riesgo de siniestralidad
Este riesgo se cuantifica como el porcentaje de instalamentos vencidos de la totalidad de la cartera del Banco Colpatria para 30, 60, 90 como proporción del total de la cartera del Banco. Dentro de este riesgo se tuvo en cuenta las morosidades y los castigos de cartera realizados. Aunque la morosidad no es una pérdida real sino un desfase en el flujo de caja, el desfase en el mismo o el castigo de parte de ella requiere que se cuente con las coberturas necesarias para mitigar dicho efecto.
El riesgo de siniestralidad esta calculado con base en dos indicadores: el porcentaje de cartera castigada y el porcentaje de morosidad de cartera.
“Titularización Hipotecaria Banco Colpatria 1998”
b.2. Porcentaje de morosidad de la cartera: a diciembre 31 de 2003, el porcentaje de cartera vencida no castigada para 30, 60 y 90 o más días, ascendió 16,42% del total de la cartera, al corte de septiembre 30 de este año, el índice se ubicó en niveles de 16,90%
La conjunción de los porcentajes anteriores siguiendo la metodología expuesta en el prospecto de colocación (una y media veces la sumatoria de los promedios del porcentaje de cartera castigada desde 1993 más el de morosidad de la cartera también desde 1993), arroja como resultado que la cobertura necesaria para cubrir dicho riesgo es de 10,25% del total de la emisión.
c. Riesgo de moras mayores a 12 meses.
Este riesgo fue evaluado como la variación mensual del saldo de créditos que pasan de estar en mora de 12 meses a 13 meses. Según la selección de cartera original, se titularizaron créditos de menos, o hasta una cuota (30 días) en mora, sin embargo, debido a la maduración de créditos tipo A y al incremento de moras debido a la calidad de cartera remanente, éste índice ha tendido a aumentar.
Para actualizar el índice se tomó el comportamiento de la totalidad de la cartera hipotecaria del Banco Colpatria, la cual hasta el mes de octubre de 2004 registró un índice de moras de 0,003% y una desviación estándar de 0,035%. De acuerdo con el prospecto de emisión para establecer la relación crítica se toma en cuenta el índice de moras (0,003%) mas 1,5 veces la desviación estándar obteniendo una relación crítica total del 0,055%. Al aplicar ésta relación crítica, la estructura no requiere de cobertura adicionales.
d. Riesgo de niveles de prepagos menores a los históricos
Los prepagos reales para la totalidad de la Cartera Hipotecaria de la Red Multibanca Colpatria han estado por encima de lo proyectado en un porcentaje superior al supuesto utilizado para el escenario de tensión, ello se ha traducido en mayores niveles de liquidez.
Consecuencia de ello, el 19 de noviembre de 2002 se pudo realizar el prepago de la serie 1 por valor de $26.000 millones y parcialmente la serie 2 por valor de $24.000 millones. Así mismo, en el año 2003 se presentaron niveles de prepagos aún mayores que los presentados el año inmediatamente anterior, lo que sumado a otros recursos líquidos acumulados propiedad del fideicomiso permitió prepagar el resto de la Serie 2 y 77% de la Serie 3.
El actual nivel de prepagos no requiere de coberturas adicionales.
e. Riesgo de reinversión de excedentes a una tasa menor que la tasa de mercado.
Para analizar este riesgo se realizó una comparación entre la DTF y la tasa de colocación de los excedentes de tesorería en el Fondo Común Ordinario Rendir administrado por Fiduciaria Colpatria. La tensión aplicada en el flujo de caja original (diciembre 1998) implicaba rendimientos del 90% de la DTF, y se requería una cobertura del 0.39%. Al actualizar la información estadística con los datos de los rendimientos mensuales se encontró que los excedentes de tesorería han rendido un 105,43% de la DTF desde enero de 2001 hasta septiembre de 2004 y por tanto no se requiere cobertura adicional. Al actualizar la proyección, se mantuvo la tensión de un rendimiento del 90% de la DTF con lo cual y gracias al prepago realizado no se requerirían coberturas adicionales.
Así, el 15 de agosto del 2004 se prepagó el remanente de la serie 3 ($ 9.888 millones), con los recursos existentes en las cuentas de ahorro producto de la redención de títulos de inversión y por la reclasificación y posterior venta de parte de los TES Ley 546.
f. Resumen de riesgos y coberturas requeridas
En el Cuadro No. 2 se sintetizan las coberturas requeridas cuando se otorgó la calificación inicial, y las coberturas que se requieren después de la actualización del análisis de cada uno de los riesgos bajo escenarios de tensión.
Tabla 2. Evolución cobertura requerida por la estructura como porcentaje de la emisión de acuerdo a la evolución de los riesgos identificados
Fuente: Colpatria
Cálculos: BRC Investor Services S.A.
4. MECANISMOS DE COBERTURA
“Titularización Hipotecaria Banco Colpatria 1998”
Fondo de dinero. Constituido por el originador al inicio de la emisión. Banco Colpatria – Red Multibanca Colpatria S.A. constituyó un depósito de dinero por valor de $ 5.380 millones, correspondiente al cuatro por ciento (4%) del monto total de la emisión. El prospecto establece que el fondo será alimentado por los rendimientos de este dinero y por los intereses de los títulos subordinados que no se cancelarán a su tenedor, sino que serán transferidos a este fondo y generarán rendimientos que serán mantenidos en el mismo, excepto en el caso que se presenten reintegros de liquidez al originador.
El prospecto establece que el comité fiduciario llevará a cabo una evaluación anual del Fondo de Dinero para establecer la existencia de reintegros de excesos de recursos al originador: habrá excesos de recursos cuando la sumatoria del Saldo de la Cartera a la fecha evaluada mas el Valor del Fondo del Dinero a la misma fecha, sobre el saldo de los títulos en circulación, todo ello menos la unidad, sea igual o mayor que 13,3% (porcentaje de cobertura requerida para mitigar la totalidad de los riesgos contemplados):
Saldo de Cartera + Valor Fondo de Dinero neto -1 >= 13.3% Saldo de Títulos
Una vez verificado el cumplimiento de ésta condición, se procederá a llevar a cabo la restitución de excedentes al originador dejando siempre como remanente en el Fondo de dinero como mínimo el 4% del saldo de los títulos en circulación.
El Fondo de Dinero ha tenido un comportamiento positivo ubicándose en octubre de 2004 en $ 3.997 millones, esto es, 9,96% de la emisión, superior en 5,96% a lo exigido por el prospecto de colocación.
Serie Subordinada. Al comienzo de la colocación el originador suscribió una porción de los títulos emitidos correspondiente al 9,3% del total de la emisión ($12.510 millones), serie 4. El prospecto estableció que a ésta serían imputadas hasta agotarla, los siniestros o faltantes de activos, mientras que a la porción no subordinada se destinarían en primer término los flujos requeridos para la atención de capital e intereses incorporados en tales títulos. Trimestralmente los montos pagados por concepto de intereses a los títulos subordinados deberían ser abonados al fondo de dinero.
El comportamiento de éste mecanismo ha permanecido estable, ya que las razones por las cuales éste puede ser disminuido no han tenido lugar. La serie 4 se ha encontrado y mantenido en los niveles estipulados al comienzo de la emisión.
Sobrecolateralización de cartera. El sobrecolateral de la emisión se constituyó al comienzo de la misma con la transferencia de créditos en exceso (que cumpliesen con las mismas condiciones de aquellos partes de la titularización) por parte del emisor al patrimonio autónomo, por valor de $ 5.848 millones, correspondientes al 4,3% del total de la emisión.
5. CONDICIONES ACTUALES DE LA TITULARIZACIÓN
Al comienzo del proceso, el valor de la cartera titularizada ascendía a $ 140.348 millones de pesos. El efectivo pago de la cartera acompañada de una eficiente labor de recaudo, dio como resultado que para octubre del 2001 este monto se ubicara en $ 84.874 millones y para septiembre del 2004 el balance de la cartera por cobrar ascendiera a $ 41.519 millones. Al mismo tiempo, resultado de eficientes políticas de inversión de los recursos del patrimonio, el fideicomiso recibió importantes ingresos por concepto de rendimientos financieros. Estos dos factores, el efectivo (e incluso anticipado) pago de la cartera y la acertada política de inversión, llevó a que el patrimonio autónomo contará con recursos suficientes para llevar a cabo prepagos, los cuales, fueron contemplados desde un principio por la estructura legal del proceso y lo que se constituyó como una fortaleza del mismo.
Tabla 3. Saldo inicial y actual de la emisión. Contempla prepagos realizados entre noviembre/02 y agosto/04 ($ millones)
Fuente: Colpatria
Cálculos: BRC Investor Services S. A.
“Titularización Hipotecaria Banco Colpatria 1998”
Al tiempo que el saldo de la emisión en circulación se reduce, los mecanismos de cobertura tales como el Fondo de Liquidez e ingresos por rendimiento financiero aumentan, de manera que la cobertura global de la estructura aumenta y se sitúa en niveles notablemente superiores a los requeridos. Ciertamente, mientras que la actual cobertura requerida asciende a 12% (Tabla 2), la actual cobertura ofrecida por el fondo de liquidez y la serie subordinada (41,12%) y por el colateral teniendo en cuenta el remanente de la cartera titularizada y los ingresos financieros así como los títulos de tesorería (TES) en manos del fideicomiso (44,94%), supera ampliamente el porcentaje exigido.
Tabla 4. Condiciones actuales de la emisión y coberturas
Fuente: Colpatria
Cálculos: BRC Investor Services S. A.
