Apoyo y acompañamiento técnico en la elaboración de zonas de valor comercial de terreno en el área urbana de la localidad de san Cristóbal, Bogotá, año 2019

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(1)APOYO Y ACOMPAÑAMIENTO TÉCNICO EN LA ELABORACIÓN DE ZONAS DE VALOR COMERCIAL DE TERRENO EN EL ÁREA URBANA DE LA LOCALIDAD DE SAN CRISTÓBAL, BOGOTÁ, AÑO 2019.. Proyecto en modalidad de pasantía para optar por el título de Ingeniero Catastral y Geodesta. Jesús Alberto Puentes Rivero. Angie Lorena Arias Martínez. [email protected]. [email protected]. 3114961744. 3214046238. Director interno: Carlos German Ramírez Ramos Ingeniero Geógrafo. Director externo: Alexander Ortiz Rodríguez Director Técnico Tasar Valoraciones Inmobiliarias S.A.S. Ingeniero Catastral y Geodesta. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS Agosto del 2019- Bogotá D.C.

(2) TABLA DE CONTENIDO 1.. INTRODUCCIÓN ...........................................................................................................3. 2.. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ...........................................................................5. 3.. OBJETIVO GENERAL ...................................................................................................6. 4.. JUSTIFICACIÓN ............................................................................................................7. 5.. ANTECEDENTES ...........................................................................................................9. 6.. MARCO TEORICO.......................................................................................................15 6.1 6.2 6.3. PRECIO .................................................................................................................15 AVALÚO COMERCIAL ........................................................................................15 MÉTODOS VALUATORIOS..................................................................................15. 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.4 6.5. NORMA TÉCNICA SECTORIAL FEDELONJAS - ICONTEC...............................17 VARIABLES PARA LA ELABORACIÓN DE LAS ZONAS DE VALOR ................18. 6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4 6.5.5 6.6 6.7. MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO ..............................................15 MÉTODO DEL COSTO ..................................................................................16 MÉTODO RESIDUAL ....................................................................................16 MÉTODO DE LA RENTA ...............................................................................17. TOPOGRAFÍA ................................................................................................18 VÍAS ...............................................................................................................19 ÁREA DE ACTIVIDAD ...................................................................................22 TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS ...............................................................26 ESTRATIFICACIÓN ......................................................................................29. UNIDADES DE PLANEACIÓN ZONAL ................................................................29 ZONIFICACIÓN URBANA ....................................................................................30. 7.. MARCO GEOGRAFICO ...............................................................................................31. 8.. MARCO NORMATIVO ................................................................................................35. 9.. METODOLOGÍA ..........................................................................................................38 9.1. PRIMERA FASE: Recolección de información (Apoyo técnico en la elaboración de avalúos). ............................................................................................................................40 9.2. SEGUNDA FASE: Depuración datos de entrada (Análisis y clasificación de muestra de Datos). ..........................................................................................................................45 9.3. TERCERA FASE: Establecimiento de las zonas de valor (Implementación de Qgis para generación de Zonas). ................................................................................................47 9.4. CUARTA FASE: Validación de las zonas de valor (Implementación de polígonos de Thiessen). ..........................................................................................................................59 ZONA DE VALOR 1 ..................................................................................................61 ZONA DE VALOR 2 ..................................................................................................62 ZONA DE VALOR 3 ..................................................................................................62 ZONA DE VALOR 4 ..................................................................................................63 ZONA DE VALOR 5 ..................................................................................................63 ZONA DE VALOR 6 ..................................................................................................64 2.

(3) -. ZONA DE VALOR 7 ..................................................................................................64 ZONA DE VALOR 8 ..................................................................................................65 ZONA DE VALOR 9 ..................................................................................................65 ZONA DE VALOR 10 ................................................................................................66. 10. CONCLUSIONES..........................................................................................................67 11. BIBLIOGRAFIA ...........................................................................................................68 12. ANEXOS .......................................................................................................................70 11.1.. SEXTA FASE: Salidas Graficas ..........................................................................70. 3.

(4) TABLA DE ILUSTRACIONES Ilustración 1. Codificación topografía. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital. ....................................................................................................................... 19 Ilustración 2. Codificación vías. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital. . 21 Ilustración 3. Codificación Áreas de actividad. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital. .......................................................................................................... 26 Ilustración 4. Codificación tratamientos urbanísticos. Departamento Administrativo de Catastro Distrital. ....................................................................................................................... 29 Ilustración 5. Mapa de Bogotá D.C. Fuente Instituto geográfico Agustín Codazzi. ................ 32 Ilustración 6. Localidad y UPZ's San Cristóbal. Fuente: Elaboración propia. ........................ 34 Ilustración 7.Fases de elaboración del proyecto. Elaboración propia. ................................... 39 Ilustración 8. Formato de visita. Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S. ........................ 41 Ilustración 9. Formato de visita (croquis). Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S. .......... 42 Ilustración 10. Formato de avalúo Banco Caja Social. Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S. .......................................................................................................................... 43 Ilustración 11. Formato de avalúo Banco Caja Social. Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S. .......................................................................................................................... 44 Ilustración 12. Base de datos preliminar. Fuente: Elaboración propia ................................... 45 Ilustración 13. Base de Datos Depurada. Fuente: Elaboración propia ................................... 46 Ilustración 14.Datos muestra para análisis de zonas de valor. Fuente: Elaboración propia ....... 47 Ilustración 15. UPZ Estudio. Fuente: Elaboración propia.................................................... 48 Ilustración 16. Estratificación Zona de Estudio. Fuente: Elaboración propia ......................... 48 Ilustración 17. Datos muestra. Fuente: Elaboración propia. ................................................. 49 Ilustración 18. Datos muestra sobre predios. Fuente: Elaboración propia .............................. 50 Ilustración 19. Curvas de nivel zona de estudio. Fuente: Elaboración propia ......................... 51 Ilustración 20. Detalle curvas de nivel a 1 m. Fuente: Elaboración propia ............................. 51 Ilustración 21. Interpolación curvas de nivel. Fuente: Elaboración propia ............................. 52 Ilustración 22. Vectorización y clasificación de la pendiente según metodología de catastro. .. 53 Ilustración 23. Tratamientos urbanísticos presentes. Fuente: Elaboración propia ................... 54 Ilustración 24. Clasificación de las vías según estado, clase e influencia. Fuente elaboración propia. ......................................................................................................................... 55 Ilustración 25. Malla vial zona de estudio. Fuente elaboración propia .................................. 55 Ilustración 26. Desfase en la unión de capas Tratamientos y predios. Fuente elaboración propia ................................................................................................................................... 56 Ilustración 27. Unión por localización Capas topografía y predios. Fuente elaboración propia 57 Ilustración 28. Imagen de atributos capas unidas por localización. Fuente elaboración propia . 57 Ilustración 29. Zonas homogéneas físicas. Fuente: Elaboración propia ................................. 58 Ilustración 30. Tabla de atributos zonas homogéneas físicas. Fuente: elaboración propia. ....... 58 Ilustración 31. Zonas de valor. Fuente elaboración propia .................................................. 59 Ilustración 32. Imagen de la Tabla de atributos zonas de valor. Fuente: Elaboración propia. ... 59 Ilustración 33. Ubicación polígonos de thiessen objeto de validación. Fuente: elaboración propia ................................................................................................................................... 61.

(5) ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1. Distribución UPZ´s Fuente: Alcaldía mayor de Bogotá .......................................... 34 Tabla 2. Datos muestra avalúos. Fuente: Elaboración propia. .............................................. 46 Tabla 3. Datos muestra Ofertas. Fuente: Elaboración propia. .............................................. 46 Tabla 4. Polígonos de Thiessen sobre valores m2 de terreno. Fuente elaboración propia ........ 60 Tabla 5. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 61 Tabla 6. Tabla comparativa zona de valor 2155323 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 62 Tabla 7. Tabla comparativa zona de valor 2173312 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 62 Tabla 8. Tabla comparativa zona de valor 2255323 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 63 Tabla 9. Tabla comparativa zona de valor 5255312 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 63 Tabla 10. Tabla comparativa zona de valor 5263312 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 64 Tabla 11. Tabla comparativa zona de valor 5275312 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 64 Tabla 12. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 65 Tabla 13. Tabla comparativa zona de valor 2255322 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 65 Tabla 14. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia ......................................................................................................... 66. 2.

(6) 1. INTRODUCCIÓN TASAR Valoraciones Inmobiliarias S.A.S. ha venido consolidándose como una de las empresas de avalúos con mayor experiencia en el ámbito colombiano. Es una firma que se ha caracterizado por su excelencia en términos de calidad y asertividad en el desarrollo de la profesión valuatoria. Así mismo el comportamiento del mercado inmobiliario, la permanente necesidad de actualización y oferta de nuevos productos y servicios, que permitan mantener y mejorar la competitividad, ha hecho que se profundice una labor continua de selección y formación de profesionales, que apoyen, fortalezcan y faciliten la relación simbiótica de crecimiento tanto de ellos como de la compañía.. TASAR Valoraciones Inmobiliarias S.A.S, nace a inicios del 2006, inscrita con el código de afiliación número 355 en el registro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y desde entonces ha mostrado un perfil innovador dentro del mercado de la valoración evidenciado en sus procesos internos, la creación de su propio sistema para el manejo de avalúos SAT y la constante búsqueda de la optimización del mismo.. Durante los últimos años TASAR, ha tomado la decisión de soportar su actividad de servicios profesionales a través de la vinculación de estudiantes de últimos semestres de ingeniería Catastral y geodesia, esto teniendo en cuenta que el perfil profesional de la carrera tiene plena competencia para adelantar este tipo de labores, en lo pertinente a los procesos de elaboración, análisis y control de calidad de los avalúos que se realizan, con la finalidad de mejorar los resultados, y que puedan desencadenar el desarrollo e innovación para la empresa, por ende dentro de este proceso de innovación permanente de la compañía se desarrollara este trabajo en la modalidad de pasantía con base en el Acuerdo No. 031 del 25 de Junio de 2014 “Por el cual se reglamenta el trabajo de grado para los estudiantes de pregrado de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas”, bajos los términos, criterios y condiciones que este establezca.. Como plan piloto para el año 2019 y atendiendo a la necesidad de una herramienta que permita mejorar los procesos de control de calidad de los avalúos que realiza, entre otros objetivos, la compañía plantea la realización de un proyecto que implica la generación de zonas de valor en la ciudad de Bogotá, dicho proyecto busca obtener una base de datos espacializada, que sirva como elemento de soporte en los procesos internos de revisión y 3.

(7) control de sus avalúos, atendiendo a las necesidades particulares de la compañía. Este proyecto pretende generar una herramienta de consulta y guía que facilite y mejore la actividad valuatoria que la empresa adelanta. La elaboración de este trabajo en la modalidad de pasantía, plantea como primera medida el fortalecimiento, apoyo, crecimiento y mejoramiento de los procesos de elaboración de avalúos enfocados al cumplimento de los estándares de calidad de la compañía y de igual manera obtener un enriquecimiento que refuerce de manera práctica las nociones, teorías y demás elementos propios de la formación profesional, que lleven al estudiante a través de la experiencia a tener un mayor criterio en el ejercicio de su labor.. Con el objetivo de obtener un valor comercial de terreno frente a ciertas variables específicas en el ámbito urbano de la zona sur-oriental de la ciudad de Bogotá, en la localidad de San Cristóbal, se establecerán zonas de valor de terreno en el área de estudio, vistas como la materialización de espacios geográficos con características similares en cuanto a variables físicas (vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo u otras variables) que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes, con estas variables se pretende establecer zonas con valores unitarios de terreno similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario actual obteniendo como producto final, entre otros, un mapa de valores y una base de datos que permita evidenciar los resultados vistos a lo largo del proceso y a su vez brinde una noción del valor comercial real actual para soporte de los procesos de avalúos de la compañía.. 4.

(8) 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA A través de ciertas condiciones y variables de ciertos sectores de la ciudad de Bogotá, se ha evidenciado la necesidad de explicar el porqué de la variación de un valor de terreno respecto a otro, sujeto a variables con mayor relevancia o peso, respecto a otras, condicionadas a aspectos propios de la zona en particular, razón por la cual para la compañía se hace necesario el contar con una herramienta que le permita conocer, analizar y evaluar dicho comportamiento; por ende se partirá de una aproximación de la metodología implementada por la Unidad Especial Administrativa de Catastro Distrital en la elaboración de las zonas geoeconómicas para la elaboración y validación de las Zonas de Valor, identificando las variables incidentes en el valor de terreno para nuestro caso de estudio.. Es de saber que, las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas se establecen con el fin de obtener posibles valores de referencia o aproximados en ciertas áreas y el análisis de características que puedan incidir o alterar en los valores del suelo urbano. Es por esto que se partirá de una aproximación de dicha metodología para realizar un acercamiento más preciso sobre el valor comercial actual, para esto se utilizará información recolectada en visitas en campo y en las bases de datos.. La realización de avalúos comerciales, corresponde a un conjunto de procedimientos que comprenden diferentes variables, bien sea físicas, económicas y geográficas, entre otras y una serie de métodos, estudios, procesamiento estadístico, análisis físico, jurídico y normativo de los predios, lo cual, dependiendo de su finalidad, alcance y envergadura demandan en ocasiones mucho tiempo durante el proceso para completar todo el procedimiento de la realización del avalúo, es allí en donde la formación del estudiante de Ingeniera Catastral y Geodesia como profesional cobra relevancia.. Con el presente trabajo de grado en modalidad de pasantía se realizará el apoyo técnico en la elaboración de los avalúos comerciales, posteriormente estos avalúos servirán de insumos para la generación de zonas de valor junto con su especialización. El presente trabajo busca apoyar y brindar soporte técnico en el cargo de Asistente de avalúos para realizar el estudio y desarrollo de las Zonas de Valor en el sector suroriental de (Localidad de San Cristóbal) de la ciudad de Bogotá. Las Zonas de Valor Comercial (ZVC), se 5.

(9) realizan con el objeto de establecer valores de referencia comerciales de las áreas de terreno. 3. OBJETIVO GENERAL. ● Brindar apoyo técnico en el proceso de elaboración de avalúos junto con el desarrollo de las zonas de valores comerciales de terreno urbano en el sector sursuroriental de la ciudad de Bogotá (Localidad San Cristóbal), enmarcadas dentro del proyecto de generación de zonas de valor en la Ciudad de Bogotá plan piloto 2019, mediante una aproximación partiendo de la metodología de zonificación basada en las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas establecidas para dicho sector.. 3.1 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ● Dar soporte y apoyo técnico a la realización de avalúos solicitados a la empresa. Entiéndase por apoyo técnico al trabajo realizado tanto en oficina, como en campo (visitas de inmuebles, recolección de información, análisis y demás). ● Generar zonas de valor comercial de la zona sur oriental de la ciudad de Bogotá (Localidad San Cristóbal), UPZ Sosiego, San Blas y 20 de Julio, en la que se tendrá como premisa las variables que inciden en las zonas homogéneas físicas. ● Elaborar un informe y las salidas gráficas de los valores establecidos para las zonas junto con la metodología empleada para llegar a los resultados obtenidos. ● Espacializar las zona de valor mediante la generación de una capa (mapa con los valores comerciales apoyados o sustentados en una base de datos) en términos de un archivo con extensión geográfica que permita visualizar dichos datos en un navegador terrestre como Google Earth, Google Maps, para ordenadores y teléfonos móviles para esto se partirá de información recolectada en campo y obtenida con las bases de datos.. 6.

(10) 4. JUSTIFICACIÓN TASAR Valoraciones Inmobiliarias S.A.S, como firma avaluadora y debido a su sello de alta calidad y a su amplio portafolio de servicios, ha logrado expandirse en su gran mayoría en el sector financiero consolidando el manejo de los avalúos de importantes entidades bancarias como ACERCASA, AV VILLAS, BANCO CAJA SOCIAL, BANCO COLPATRIA, DAVIVIENDA, BANCO DE OCCIDENTE y el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, entre otros; lo cual implica el manejo de un alto volumen de avalúos comerciales, los cuales, tienen sus propios criterios en términos de las condiciones de servicio, es decir, diferentes tiempos de ejecución, de revisión, de entrega, según sea la exigencia de dichos clientes, y el objetivo de los mismos, en su gran mayoría para garantías de créditos hipotecarios. Por otro lado, dentro del portafolio que se mencionaba con anterioridad, figuran otro tipo de avalúos, los avalúos corporativos y particulares que realiza la firma, los cuales según su nivel de complejidad pueden ser un poco más complejos o dispendiosos.. Con base en lo anterior, resulta inherente detectar que la variable tiempo está presente y resulta determinante durante todo el proceso de elaboración de los avalúos, ya que un volumen elevado, sumado a diferentes solicitantes, genera que los tiempos sean muy ajustados para el cumplimiento a cabalidad de las obligaciones adquiridas por la firma. A pesar de estas restricciones de tiempo la firma debe mantener los altos estándares de calidad que garanticen su posicionamiento y competitividad.. En concordancia con lo anterior, se generó la necesidad de optimizar los procesos internos inherentes a la elaboración de los avalúos, por ende al contar con una herramienta que permita en este caso al denominado “analista de avalúos” o revisor, plantear una base o referencia que le permita soportar el análisis y así mismo juzgar la correcta determinación del valor comercial por parte del avaluador, se prevé una optimización en los tiempos de respuesta de la compañía y así mismo en la correcta ejecución de sus obligaciones para con sus clientes.. La implementación y generación de dichas zonas de valor será de vital importancia para TASAR Valoraciones Inmobiliarias S.A.S. puesto que, se contará para futuros avalúos y 7.

(11) estudios, con una herramienta espacial de consulta, de análisis y de validación de precios e inmuebles comparables, entre otros.. La decisión de trabajar en la localidad de San Cristóbal se establece ante la heterogeneidad espacial de los estratos sociales que se presentan en esta zona, así como otras variables incidentes como la topografía y con ello, la posibilidad de realizar un análisis más acertado y confiable de los inmuebles allí ubicados.. 8.

(12) 5. ANTECEDENTES APROXIMACIÓN CASO COLOMBIA Oscar Borrero Ochoa, expresidente del Registro Nacional de Avaluadores afirma que “el desarrollo de las ciudades ha obligado a los ciudadanos a la utilización máxima del recurso más escaso de que disponen: la tierra urbana” (2008, pág. 15), esta, se está valorizando constantemente por el crecimiento económico de la ciudad y por los cambios poblacionales, tanto migratorios como internos; además de esto, la oferta de la tierra no se reproduce, a no ser que haya crecimiento de las ciudades. De esta manera, la oferta siempre será menor a la demanda, haciendo que los precios suban por encima de la inflación y sea necesario calcular su valor de forma periódica, especialmente para realizar transacciones justas y transparentes para ambas partes y aunque en algunas ocasiones el cambio de valor a través de los años parezca insignificante.. Dentro de los avalúos inmobiliarios, como sub-campo, se puede encontrar el avalúo catastral que refleja el valor de los inmuebles basado en datos estadísticos del mercado y en las anteriores actualizaciones catastrales, su mayor diferencia con otros avalúos es que es realizado por entidades públicas y es la base para determinar el impuesto predial. También se encuentra el avalúo administrativo que es ordenado por entidades oficiales y territoriales y es realizado principalmente por el IGAC o personas registradas en la Lonja. El avalúo judicial es para los inmuebles que aparecen dentro de un proceso judicial como por ejemplo el hecho de que exista un bien dentro de un proceso como garantía de pago para cancelar una deuda. El auto-avalúo expuesto en la Ley 44 de 1990 creado como alternativa para generar el impuesto predial en aquellos municipios que no tenían funcionarios para hacer control sobre los predios de su territorio. Y, finalmente, está el avalúo comercial que determina el precio más probable para que el vendedor y comprador puedan llegar a transar en un mercado, bajo el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas del inmueble. Este último se trabajará a fondo en el presente proyecto y se profundizará sobre él a continuación (Castro Peñuela, 2014) (Decreto 1420 de 1998).. Para Angélica María Rangel (2008), los bienes inmuebles representan el componente más representativo del patrimonio en una sociedad, además de ser una importante vía de recaudación; pero, además, destaca que la valoración inmobiliaria es la garantía de 9.

(13) actividades importantes a nivel económico en un territorio. La primera publicación que estudiaba el comportamiento de los precios del suelo en Colombia fue realizada en 1980 para analizar el fenómeno durante los años 1959-1978 por Oscar Borrero y Esperanza Durán, en el que estudiaban el caso de Bogotá en un documento titulado “El valor del suelo urbano y sus implicaciones en el desarrollo de la ciudad: Análisis del caso de Bogotá”, documento base de futuros análisis de otros municipios del país (Borrero Ochoa, 2008). En 1996 la Lonja de Propiedad Raíz en Bogotá pública el “Estudio del valor del suelo en Bogotá”, estudio que adquirió importancia de lectura obligada para profesionales del sector inmobiliario y para la toma de decisiones tanto financieras como sociales en la ciudad.. En el año 2008, en colaboración con la Junta Técnica de avalúos, surge una actualización que divide la ciudad en 103 zonas basadas en sectores normativos, subsectores de uso y subsectores de edificabilidad, delimitadas por la capa predial y la malla vial con el fin de proporcionar zonas homogéneas y los precios representativos de 50 años (1960- 2008) para mostrar la ciclicidad de los precios y los efectos en las zonas consolidadas. Estas zonas están subdivididas por áreas centrales de comercio y servicio, zonas comerciales y de servicio estrato alto, áreas comerciales populares, zonas industriales y bodegas y zonas residenciales por estratos (Silva Nigrinis [Presidenta], 2008).. Las zonas homogéneas nacen para el caso de las ciudades para establecer zonas con características similares con respectos a vías, usos del suelo u otras variables que permitan diferencias estas áreas de otras adyacentes, a diferencia de lo rural, para lotes en bruto se deben tener en cuenta la edificabilidad del lote, que está determinada por la autoridad municipal quien autoriza la densidad de vivienda que puede construirse en ciertas hectáreas de terreno; los usos y el estrato social, que son factores importantes que modifican la demanda y el precio de la construcción.. Los datos para Bogotá sobre el comportamiento del suelo se han actualizado constantemente y se puede observar que ha predominado un comportamiento secular que se refleja en el comportamiento cíclico; el cambio de la presión y la valorización del suelo la explica Borrero de esta manera, 10.

(14) “Al haber menor presión sobre la tierra urbana la tasa real promedio de valorización de las grandes áreas consolidadas de la ciudad sumadas, tenderá con el tiempo a ser estable e igual o ligeramente superior a cero, lo que equivale a decir que globalmente crecerá, al mismo o ligeramente mayor ritmo que la tasa de la inflación” (2008, pág. 49). Esta presión no será homogénea en toda la ciudad, sino que se encontrará en determinadas zonas que se convertirán en focos de la valorización, pero la totalidad, según lo expuesto, tendría una tasa de valorización baja.. Marco normativo Colombia. En materia legal, desde la Constitución Política de 1991 se pueden encontrar elementos importantes sobre la propiedad y los bienes públicos. Años antes, la Ley 9 de 1989 estableció el tema de los avalúos catastrales. Una década después, el Decreto 1420 de 1998 establece las especificaciones técnicas requeridas para realizar avalúos y determinar el valor comercial de los inmuebles, entendido este último como el precio más alto que alcanzaría una propiedad en determinado tiempo cuando se conocen todas sus características; este decreto resalta la necesidad de facultar la Ley 9 de 1989 y la Ley 388 de 1997 o “Ley del Desarrollo Territorial” para el desarrollo de avalúos comerciales.. En la Ley 388 se afirma que es necesario unificar los procedimientos de avalúos para así tener un marco único para su posterior ejecución, de esta forma, define las diferentes técnicas y métodos a ser utilizados, establece unas etapas para la elaboración de avalúos, los diferentes cálculos para establecer los valores comerciales, las controversias que pueden aparecer, y finalmente expone algunas fórmulas a ser utilizadas en el proceso de avaluar (Resolución 620 del 2008).. El decreto 1420 mencionado anteriormente, conceptualiza las zonas geoeconómicas homogéneas como aquellas con “características análogas en cuanto a tipologías de terreno, edificación, construcción, usos e índices derivados de su trama urbana original (Decreto 1420 de 1998, 1998, pág. 3), que son la base para establecer un reparto equitativo de cargas y beneficios. Por otra parte, Juan Guillermo Medellín y Jhonathan Obregon incluyen dentro de la definición a la porción de tierra con condiciones semejantes en 11.

(15) cuanto a clima, pendiente, valor potencial, aguas superficiales, vías y uso y en régimen legal y normas del uso del suelo (2018).. Sin embargo, hasta la Resolución 620 del 2008 que establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley del desarrollo territorial, no se le había otorgado una definición específica al avalúo y se tendían a confundir algunos términos. Es por esto, que esta ley nació con el propósito de establecer procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388.. Ante estas especificaciones, Gladys Gutiérrez (2017), concluye tras un ejercicio de aplicación para su trabajo de grado en el municipio del Rosal, Cundinamarca, que estos procedimientos, cumplen con los requerimientos técnicos y que el trabajo en común para el establecimiento de una base única inmobiliaria es importante, aunque menciona que es necesario simplificar los métodos para la actualización, a unos que puedan desarrollarse de forma más ágil para mantener los valores actualizados, tanto en la parte rural como en la urbana, del suelo y de las construcciones.. La resolución 070 de 2011 expedida por el director general del Instituto Agustín Codazzi y que reglamenta la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral, establece las siguientes definiciones en su Artículo 50 y 51, respectivamente, “Zonas homogéneas físicas. - Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes. Zonas homogéneas geoeconómicas. - Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.” (2011, pág. 10). Teniendo claros estos conceptos, realizar una zonificación de la ciudad que se base en las zonas homogéneas físicas y las zonas homogéneas geoeconómicas, facilita y garantiza una mayor veracidad en la información obtenida. Así, las zonas que tengan consolidada 12.

(16) la dotación de los servicios públicos como acueducto, alcantarillado y que presente avenidas y autopistas entre otras cosas, tendrán una elevación en los precios del terreno debido a que en ellos se están incorporando los costos del urbanismo y es un terreno potencial para nuevas actividades y desarrollos. Esta potencialidad es otro factor clave ya que entre más valorizable sea, mayor valor tendrá.. Sin embargo, esta especulación sobre el terreno no siempre resulta real en términos de valorización a corto plazo, ya que en ocasiones la construcción de una vía puede valorizar más un terreno en bruto próximo a urbanizar que una construcción sin dotación de servicios (Borrero Ochoa, 2008).. Por otro lado, con la ejecución de la ley 1673 en el año 2013, se establece en el artículo la “regulación y establecimiento de las responsabilidades y competencias de los avaluadores en Colombia para prevenir riesgos sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al Estado.” De esta manera la ley busca sistematizar y regular a los avaluadores: reconociéndolos (en el R.A.A- Registro Abierto de Avaluadores), exigiéndoles requisitos mínimos para desempeñar la actividad. Esta ley es un eje fundamental para el entendimiento y desarrollo de la actividad valuatoria en Colombia toda vez que es un engranaje que posibilita la transparencia de las transacciones, el acceso a la vivienda y mecanismo de control a los particulares y el Estado en situaciones jurídicas particulares en un marco de justicia.. APROXIMACIÓN CASO BRASIL. Es interesante mirar el caso brasilero, de donde llega la principal fuente bibliográfica según Oscar Borrero: el profesor José Carlos Pelegrino quién también, por medio de Simposios realizados en el país introdujo los métodos y técnicas que ahora utilizan los avaluadores colombianos y quien escribió el manual de avalúos editado por IBAPE (Instituto Brasilero de Evaluadores y Peritos de Ingeniería), base de muchos profesionales. En Brasil, como lo mencionan Santiago Pérez y Daniel Galindo (2017), el corredor inmobiliario por años realizaba al mismo tiempo la profesión del avaluador.. 13.

(17) En 1937, ante el surgimiento del primer sindicato de Avaluadores de Rio de Janeiro, se congrega el gremio y se inaugura la Asociación Profesional de Corredores de Inmuebles, reconocida por el ministerio del trabajo en 1942. Su importancia fue cada vez más reconocida hasta que fueron afiliados a la seguridad social y únicamente los adscritos al sindicato podían realizar avalúos válidos para la administración pública; pero para afiliarse era necesario demostrar experiencia en el sector y certificados. Para 1950 la Ley 556 establecía que las mujeres no podrían ser corredores de inmuebles, por lo que otro de los requisitos era ser hombre; pero en 1958 se derogó este artículo.. En 1962, aparece la Ley 4116 que regulaba la profesión inmobiliaria y estableció requisitos para iniciar un proceso de homogeneidad en el gremio inmobiliario, así, se crea el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles con los respectivos Consejos regionales que regularían en todos los estados brasileros a los avaluadores; ley que es sancionada y modificada en 1978 para especificar una formación profesional y organizar a los órganos disciplinarios.. Es debido a esta preocupación constante por la profesionalización, que Brasil se ha destacado en materia de valoración inmobiliaria, los requisitos hacen que llegar a esta profesión sea un poco más compleja que otras por la cantidad de estudios y certificados que deben tener. Todo ello es porque en este país se reconoce con seriedad la importancia de los avalúos como orientadores de las transacciones comerciales, además de ser la base de los bancos para conceder créditos, asegurar bienes, entre otras cosas; por esta razón este sector tiene una amplia confiabilidad para la sociedad. A este nivel de profesionalización no ha llegado Colombia, pero uno de los grandes pasos que se han dado son la promulgación de las diferentes leyes mencionadas anteriormente y entre las más destacadas, está la Ley 1673 del 2003 que reglamenta la actividad del avaluador (Pérez Gallón & Galindo Trujillo, 2017).. 14.

(18) 6. MARCO TEÓRICO. 6.1 PRECIO En economía, el significado de precio es la cantidad de dinero que la sociedad debe asumir a cambio de un bien o servicio. Otra definición también puede estar relacionada como el monto de dinero asignado a un artículo, o a la suma de los valores que los compradores intercambian por los beneficios de utilizar o disfrutar de un servicio o bien. Es de aclarar, que el concepto de precio hace referencia al valor monetario, fijado a un determinado articulo o servicio, que implica elementos como el esfuerzo, dedicación, utilidad, materia prima. A lo largo del tiempo, se observan los precios pueden sufrir incrementos o disminuciones, tanto en un caso como en otro se establecen las variaciones en los precios a través de una serie de índices de precios existentes, lo que actualmente se conoce como IPC. (Ochoa, Factores y metodos para el avaluo comercial, 2000) 6.2 AVALÚO COMERCIAL Resultado del proceso intelectual imparcial llevado a cabo por profesional idóneo que consiste en estimar bajo la observancia de rigurosos métodos valuatorios el valor de un bien. Dicho proceso genera como resultado un informe en el cual se evidencia el análisis de las características físicas, económicas, jurídicas y sociales del inmueble, las cuales arrojan como resultado un estimado del valor del bien objeto del avalúo para unas condiciones y momento determinado. La ley 1673 de 2013 en su artículo 3° establece en su literal a) que por valuación se entiende como “la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina avalúo;”.. 6.3 MÉTODOS VALUATORIOS 6.3.1 MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser 15.

(19) clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. (IGAC, Resolución 620 2008). 6.3.2 MÉTODO DEL COSTO Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt En donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación Vt = Valor del terreno Parágrafo. - Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini. (IGAC, Resolución 620 2008). 6.3.3 MÉTODO RESIDUAL Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se 16.

(20) evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. (IGAC, Resolución 620 2008). 6.3.4 MÉTODO DE LA RENTA Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. Parágrafo. - Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años. (IGAC, Resolución 620 2008). 6.4 NORMA TÉCNICA SECTORIAL FEDELONJAS - ICONTEC La Norma técnica Sectorial NTS es un documento normativo relacionado con las secciones de NIV correspondientes a norma (IVS 01, IVS 02 e IVS 03). Es un documento que contiene la metodología valuatoria aplicable de manera específica a un tipo de bienes. Inmuebles, maquinaria y equipo, vehículos, intangibles, etc. No están asociados a secciones particulares de las NIV, y deben ser elaborados de acuerdo con las necesidades particulares de Colombia. Actualmente se trabaja en la elaboración de la NTS-M correspondientes a la valuación de inmuebles urbanos, intangibles y maquinaria y equipo 17.

(21) ICONTEC es el Organismo Nacional de Normalización y como tal es la entidad encargada por el Gobierno para liderar el proceso de normalización técnica en nuestro país (Decreto 2746 de 1984, artículo 4). Además, es la entidad que representa a Colombia ante la Organización Internacional de Normalización ISO. En la determinación de la delegación de esta tarea por parte del ICONTEC al R.N.A, resultó de gran importancia la participación del R.N.A en IVSC (International Valuation Standards Council), es así como a partir del año 2002, el Registro Nacional de Avaluadores (R.N.A) fue delegada la entidad encargada de elaborar las Normas Internacionales de Valuación NIV. (Registro Nacional de Avaluadores, 2013) 6.5 VARIABLES PARA LA ELABORACIÓN DE LAS ZONAS DE VALOR Para el presente proyecto se partirá de la metodología empleada para la generación de zonas homogéneas físicas y de algunas de las variables que se tienen en cuenta para su estimación, dichas variables fueron seleccionadas teniendo en cuenta los parámetros del proyecto, es decir, elaboración de zonas de valor comercial de terreno residencial en el área urbana de la localidad de San Cristóbal. Las variables que se tienen en cuenta para definir las Zonas Homogéneas Físicas, según el documento del Departamento Administrativo de Catastro distrital “Manual de procedimientos para la determinación de zonas homogéneas físicas urbanas y rurales”, para las áreas urbanas son: topografía, vías, área de actividad, tratamiento. Cabe añadir que se tendrán en cuenta variables adicionales como lo son el estrato y el área de terreno. 6.5.1 TOPOGRAFÍA La topografía que tenga el terreno, es una variable que puede tener gran importancia en la formación del precio de la tierra urbana. De todas formas es bueno resaltar, cómo esta variable puede tener comportamientos diferentes en cuanto al precio, en condiciones similares de topografía; para lo cual basta observar los niveles que alcanza la tierra, en el caso de Bogotá, al oriente de la carrera séptima en la zona comprendida, entre la calle 80 y la 100, y al oriente de la misma vía, en las calles 27 sur y las áreas aledañas; llegando a casos extremos, en donde una topografía fuerte puede llegar incluso a tener connotación positiva,. 18.

(22) lo cual permite que ciertos grupos sociales de altos ingresos, las prefieran para construir sus viviendas, por tener una mejor vista o paisaje de la ciudad. La determinación de la pendiente se puede hacer por medición directa de terreno o apoyándose en la cobertura de curvas de nivel del mapa digital. En los barrios que presentan cambios bruscos se recomienda medir la pendiente sobre las curvas de nivel. Para la clasificación de las zonas homogéneas físicas se tendrán en cuenta la pendiente medida en un porcentaje así:. Ilustración 1. Codificación topografía. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital.. 6.5.2 VÍAS Las vías deben ser clasificadas, por tres elementos: CLASE DE VÍA, Tiene que ver con la presencia o ausencia de las mismas, los materiales de construcción y con el ancho de la vía. 1. Sin vías: Cuando la zona carece por completo de vías. 2. Peatonales sin pavimentar: Se trata de aquellas áreas en donde las vías no permiten la circulación de vehículos, ya sea por sus dimensiones, o porque se les ha colocado impedimentos tales como materas en las bocacalles, razón por la cual sólo permite el desplazamiento y circulación de personas, bicicletas o motos y no cuentan con pavimento o asfalto 3. Peatonales pavimentadas: Son vías de características similares, funcionalmente a las anteriores, con cubrimiento de asfalto o pavimento. Se pueden encontrar además adoquinadas, condición que se debe asimilar al pavimento. 4. Vehiculares sin pavimentar: Son vías que por su diseño y tamaño permiten la circulación de vehículos automotores, de una o más calzadas y carriles y se encuentran sin pavimento o asfalto, y la condición de que se encuentre la vía sólo en tierra o afirmada, no hará diferencia para su registro. 5. Vehiculares pavimentadas. Las características son similares a las anteriores, pero se encuentran con asfalto o pavimento, en algunas áreas de la. 19.

(23) ciudad se encuentran con adoquines, pero que, para efectos de registrarlas, se asimilan en esta categoría. ESTADO DE LAS VÍAS. El estado de la vía se refiere a las condiciones de diseño y elementos constructivos de ellas, en especial se refiere, a las condiciones que faciliten o dificulten la circulación de vehículos automotores. Para efectos de un adecuado censo catastral, y con miras a establecer un verdadero valor de los inmuebles es necesario identificar el estado en que, en el momento de la actualización, se encuentran las vías. Este estado debe calificarse en: 0. Sin estado: Asignable a las zonas sin vías 1. Malo: En general la existencia de huecos de gran profundidad, juntas de dilatación de gran tamaño, o con relleno de ellos o el resquebrajamiento de la cinta asfáltica o del pavimento de la vía. Adicionalmente debe tenerse en cuenta el hundimiento de la banca, en los casos que genera columpios o rizados, que hacen que al desplazarse el vehículo salte, o la marcha deba hacerse a muy baja velocidad. En estas condiciones debe clasificarse como un estado malo. 2. Regular: Cuando las condiciones de las vías, enumeradas anteriormente no son muy acentuadas o muy continuas, lo cual permite que el desplazamiento se haga a mayor velocidad. Se debe clasificar la vía como estado regular. 3. Bueno: Se clasifica como estado bueno, cuando no existen las condiciones enumeradas anteriormente, y tienen algunas condiciones mínimas de diseño, en donde el peralte, en las vías con curvas permite el desplazamiento rápido de los vehículos. 4. Excelente: Se clasifican como tales aquellas vías cuyas condiciones de afirmado, de la capa asfáltica o de pavimento, no presentan las condiciones enumeradas anteriormente, y además su diseño y condiciones constructivas son óptimas, lo cual permite, que el vehículo se desplace a la máxima velocidad permitida. INFLUENCIA DE LAS VÍAS. La clasificación de influencia de las vías debe ser tomada del POT, pero adicionalmente, puede decirse que existe una estrecha correlación entre las características de estado, y esta clasificación. Teniendo en cuenta la importancia de esta variable se debe clasificar en: 0. Sin influencia: Asignable a las zonas sin vías. 20.

(24) 1. Vial local: Está conformada por los tramos viales cuya principal función es la de permitir la accesibilidad a las unidades de vivienda. 2. Vial zonal o intermedia: Está constituida por una serie de tramos que conforman las mallas arterial principal y complementaria, sirviendo como alternativa de circulación a éstas. Permite el acceso y la fluidez de la ciudad a escala zonal. 3. Arterial complementario: Es la red de vías que articula operacionalmente los subsistemas de la malla arterial principal, facilita la movilidad de mediana y larga distancia como elemento articulador a escala urbana. 4. Arterial básico o Principal: Es la red de vías de mayor jerarquía que actúa como soporte de la movilidad y accesibilidad metropolitana y regional. En un sentido práctico puede decirse que las vías peatonales, y las vehiculares sin pavimentar, por definición son Vías locales (1), independientemente que estén o no pavimentadas. Además, existen vías vehiculares pavimentadas, de una sola calzada, y que sirven a un barrio, Vial intermedia (2). Las vías pavimentadas que unen barrios (2 o 3) se deben clasificar como de influencia a nivel de una localidad, tienen dos calzadas, (con un solo carril) que permiten el tráfico en el doble sentido, se clasifican como arterial complementario (3). Arterial principal (4). Son vías de más dos (2) calzadas con más de un carril en cada uno de ellas, que permiten frecuentemente el flujo vehicular en los dos sentidos, para unir los extremos de la ciudad.. Ilustración 2. Codificación vías. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital.. 21.

(25) 6.5.3 ÁREA DE ACTIVIDAD. ÁREAS DE ACTIVIDAD SEGÚN POT DECRETO 190 DE 2004, Se define área de actividad a la destinación establecida a zonas del suelo urbano, para la asignación de usos en función de la estructura urbana propuesta por el modelo territorial. ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL 21. Área de actividad Residencial Neta: Zonas de uso residencial, en las cuales se permite la presencia limitada de comercio y servicios, sin superar el 5% del área bruta del sector normativo. 22. Área de actividad Residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios: Zonas de uso residencial, en las cuales se permite la presencia limitada de comercio y servicios, sin superar el 5% del área bruta del sector normativo. 23. Área de actividad Residencial con comercio y servicios en la vivienda: Zonas de uso residencial, en las cuales se delimitan las zonas de uso residencial exclusivo y zonas limitadas de comercio y servicios, las cuales no pueden ocupar más del 30 % del área bruta del sector normativo. ÁREA DE ACTIVIDAD DOTACIONAL 31. Área De Actividad Dotacional de Equipamientos colectivos: Zonas para el desarrollo de instalaciones educativas, culturales, de salud, de bienestar social y de culto. 32. Área De Actividad Dotacional de Equipamientos deportivos y recreativos: Zonas para el desarrollo de instalaciones deportivas y recreativas. Incluye clubes campestres. 33. Área De Actividad Dotacional de Servicios urbanos básicos: Zonas definidas para edificaciones e instalaciones de servicios relacionados con: Seguridad ciudadana, defensa y justicia, Abastecimiento de alimentos, recintos feriales, cementerios y servicios funerarios, servicios de la administración público, servicios públicos y de transporte. 34. Área De Actividad Parques: Zonas definidas para la provisión de parques públicos. ÁREA DE ACTIVIDAD DE COMERCIO Y SERVICIOS. 22.

(26) 41. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Servicios Empresariales: Zonas para centros de negocios y oficinas de escala metropolitana. 42. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Servicios Empresariales e Industriales: Zonas para centros de negocios, oficinas de escala metropolitana, e industrias con baja ocupación (industria jardín). 43. Área De Actividad Comercio Y Servicios Especial de Servicios: Sectores de conservación que permiten servicios seleccionados a empresas y personas con baja afluencia de público. 44. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Servicios al automóvil: Zonas de servicios relativos al mantenimiento, reparación y suministro de insumos para vehículos. 45. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Comercio cualificado: Zonas y ejes consolidados de escala metropolitana y urbana, conformados por establecimientos comerciales de ventas al detal. 46. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Comercio aglomerado: Zonas conformadas por establecimientos de comercio y servicios varios, en proceso de consolidación. 47. Área De Actividad Comercio Y Servicios Comercio pesado: Zonas de comercio mayorista y venta de insumos para la industria y materiales de construcción a gran escala. 48. Área De Actividad Comercio Y Servicios Grandes Superficies Comerciales: Zonas conformadas por grandes establecimientos existentes, especializados en comercio y servicios de escala metropolitana. 49. Área De Actividad Comercio Y Servicios Especial de servicios de alto impacto: Zonas de servicios para actividades relacionadas con los usos ligados al trabajo sexual, la diversión y el esparcimiento, y los demás comercios y servicios que determine la ficha normativa. ÁREA DE ACTIVIDAD CENTRAL 51. Área De Actividad Central Centro tradicional: Zona conformadas por los sectores de La Candelaria, Las Cruces, Belén, Santa Bárbara, Santa Inés, La Capuchina, La Alameda, Las Nieves y La Veracruz. 52. Área De Actividad Central Núcleos fundacionales: Zonas conformada por los sectores de Usaquén, Suba, Engativá, Fontibón, Bosa, y Usme.. 23.

(27) ÁREA DE ACTIVIDAD URBANA INTEGRAL 61. Área Urbana Integral Residencial: Zonas caracterizadas por el uso de vivienda y actividades complementarias. Los usos diferentes de la vivienda no podrán superar el 25 % del área útil del plan parcial. 62. Área Urbana Integral Múltiple: Zonas en las que se permiten una combinación libre de vivienda, comercio y servicios, industria y dotacionales. 63. Área Urbana Integral Industrial y de servicios: Zonas para centros de negocios, oficinas de escala metropolitana, e industrias con baja ocupación (industria jardín). ÁREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL 71. Área De Actividad Industrial: Es aquella en la que se permite la localización de establecimientos dedicados a la producción, elaboración, fabricación,. preparación,. recuperación,. reproducción,. ensamblaje,. construcción, reparación transformación, tratamiento, y manipulación de materias primas, para producir bienes o productos materiales.. ÁREA DE ACTIVIDAD MINERA 81. Área De Actividad Minera Parques Minero Industriales: Corresponden a zonas de explotación minera que tendrán un manejo especial y concertado, se basará en principios de eco-eficiencia y de usos futuros de sus predios. 82. Área De Actividad Minera Áreas de suspensión de actividad minera: Zonas de recuperación morfológica, paisajista, ambiental y urbanística, de conformidad con los requerimientos de las autoridades ambientales y urbanísticas, para ser utilizados en usos urbanos. SUELO DE PROTECCIÓN 72. Estructura Ecológica Principal Sistema de Áreas Protegidas del Distrito Capital : Es el conjunto de espacios con valores singulares para el patrimonio natural del Distrito Capital, o la Nación, cuya conservación resulta imprescindible para el funcionamiento de los ecosistemas, la conservación de la de la biodiversidad y la evolución de la cultura en el Distrito Capital, las cuales, en beneficio de todos los habitantes, se reservan y declaran dentro de cualquiera de las categorías enumeradas en el POT.. 24.

(28) 73. Zonas declaradas como de alto riesgo no mitigable por remoción en masas o Inundación: La amenaza alta por remoción en masa se presenta principalmente en las áreas de extracción minera (canteras y chircales), rellenos, las laderas marginales de cauces en los cerros y en otros sectores que por condiciones naturales o actividad antrópica presentan alta probabilidad de deslizamientos. Estas zonas se localizan en los Cerros Orientales y Sur orientales, en las localidades de Usaquén, Chapinero, Santa Fe, San Cristóbal, Rafael Uribe, Ciudad Bolívar y Usme. Las áreas urbanas que se encuentran en amenaza de inundación por desbordamiento de cauces naturales son aquellas localizadas en inmediaciones de los ríos y quebradas existentes en el Distrito Capital, y principalmente las que se localizan en sectores aledaños a los ríos Bogotá, Tunjuelo, Juan Amarillo y humedal de Torca. Se encuentran en el plano No. 6 denominado “Suelo de Protección por riesgo de remoción en masa e inundación del presente Plan. 74. Áreas reservadas para la construcción de plantas de tratamiento en la desembocadura de los ríos Fucha Tunjuelito y suelo de amortiguamiento y protección ambiental: Se encuentran identificadas en los planos No. 8 y 9 denominados “Clasificación del Suelo” del presente plan. 75. Las 130 Has para la expansión del actual relleno sanitario de Doña Juana: Se asigna el uso dotacional para tratamiento de residuos sólidos a las 130 hectáreas de expansión del Relleno Sanitario Doña Juana, proyecto en trámite de aprobación ambiental ante la Corporación Autónoma Regional (CAR), en el cual se desarrollará el manejo y disposición final de residuos sólidos.. 25.

(29) Ilustración 3. Codificación Áreas de actividad. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital.. 6.5.4 TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS. TRATAMIENTOS SEGÚN POT DECRETO 190 DE 2004. Los tratamientos orientan las intervenciones que se pueden realizar en el territorio, el espacio público y las edificaciones, mediante respuestas diferenciadas para cada condición existente. Se establecen los siguientes tratamientos urbanísticos, el código estará conformado por el tratamiento y por la modalidad así: TRATAMIENTO DE DESARROLLO 11. Tratamiento De Desarrollo: Es aquel que se aplica a predios urbanizables, localizados en suelo urbano o de expansión, mediante Plan parcial previo al proceso de urbanización. 12. Tratamiento de Recuperación Geomorfológico (previa al proceso de urbanización): zonas de canteras, que han sufrido graves procesos de deterioro 26.

(30) físico, deben realizar. un manejo. espacial para la recomposición. geomorfológica de su suelo y su incorporación al desarrollo urbano, bajo supervisión del DAMA. y la D.P.A.E, de conformidad con lo dispuesto en el Subtítulo 6 denominado Zonas sujetas a Amenazas y riesgos. 13. Tratamiento de Sectores Urbanos Especiales: Son los suelos reservados para el desarrollo de equipamientos colectivos, recreativos y deportivos, parques y servicios urbanos básicos. TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN: Regula la transformación de las estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, garantizando coherencia entre intensidad de uso del suelo y el sistema de espacio público existente o planeado. 21.. Tratamiento. De. Consolidación. Urbanística. Urbanizaciones,. agrupaciones, conjuntos o proyectos de vivienda en serie, que mantiene sus características urbanas y ambientales. 22. Tratamiento De Consolidación Con Densificación Moderada Barrios que presentan calidad urbana o ambiental, cuyos predios son susceptibles de una densificación de las características urbanísticas existentes. 23. Tratamiento De Consolidación Con Cambio De Patrón Zonas y/o ejes viales donde se ha generado un proceso de cambio, modificando irreversiblemente las condiciones del modelo original. 24. Tratamiento De Consolidación De Sectores Urbano Especiales Zonas industriales y dotacionales existentes con fundamento en normas especiales que deben asegurar y recuperar sus condiciones como espacios adecuados a tales usos. TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA: Es aquel que busca la transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes, para aprovechar al máximo su potencial de desarrollo. 31. Tratamiento De Renovación Urbana De Redesarrollo: Sectores donde se requiere un reordenamiento para generar un nuevo espacio urbano, con sustitución total o parcial de los sistemas generales, del espacio edificado. 32. Tratamiento De Renovación Urbana De Reactivación: Sectores donde se requiere la habilitación y mejoramiento parcial del espacio público con sustitución parcial y paulatina del espacio edificado.. 27.

(31) TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN: Tratamiento orientado a proteger el patrimonio construido de la ciudad, para asegurar su preservación, involucrándolo a la dinámica y a las exigencias del desarrollo urbano, para que sea posible su disfrute como bien de interés cultural y permanezca como símbolo de identidad para sus habitantes. 41. Tratamiento De Conservación Sectores De Interés Cultural: Sectores antiguos: Centro tradicional, núcleos fundacionales. Sectores con desarrollo individual: Barrios formados por construcción individual de sus predios, representan un desarrollo histórico; valores arquitectónicos, urbanísticos y ambientales Sectores con vivienda en serie, agrupaciones o conjuntos. 42. Tratamiento De Conservación Inmuebles De Interés Cultural: Sectores con vivienda en serie, agrupaciones o conjuntos: barrios o sectores de casas o edificios singulares de vivienda, Inmuebles localizados en áreas consolidadas: inmuebles de interés cultural localizados fuera de los sectores con tratamiento de conservación, Inmuebles localizados en áreas no consolidadas: inmuebles de interés cultural que se encuentran aislados de contextos consolidados, localizados en el territorio del Distrito Capital. 43. Tratamiento De Conservación Monumentos Conmemorativos Y Objetos Artísticos: Se aplica a los monumentos conmemorativos y obras de arte, localizados en el espacio público del Distrito Capital. 44. Tratamiento De Conservación Caminos Históricos: Se aplica a los caminos reales, caminos de herradura y senderos localizados en el Distrito Capital, generalmente en el área rural. TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL: Es aquel que rige las actuaciones de planeamiento para la regularización de los asentamientos humanos de origen informal, para su conveniente integración a la estructura de la ciudad. 51.. Tratamiento. Reestructurante:. De. Mejoramiento. Sectores. que. Integral. requieren. generar. de. Intervención. condiciones. de. accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructura de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos. 52.. Tratamiento. De. Mejoramiento. Integral. de. Intervención. Complementaria: Sectores que requieren complementar o corregir las Eficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados. 28.

(32) Ilustración 4. Codificación tratamientos urbanísticos. Departamento Administrativo de Catastro Distrital.. 6.5.5 ESTRATIFICACIÓN Según el DANE la estratificación socioeconómica se define como una clasificación en estratos de los inmuebles residenciales que deben recibir servicios públicos. Se realiza principalmente para cobrar de manera diferencial por estratos los servicios públicos domiciliarios permitiendo asignar subsidios y cobrar contribuciones en esta área. De esta manera, quienes tienen más capacidad económica pagan más por los servicios públicos y contribuyen para que los estratos bajos puedan pagar sus facturas. 6.6 UNIDADES DE PLANEACIÓN ZONAL Las unidades de planeación zonal son instrumentos de planeamiento que establecen la reglamentación urbanística para un conjunto de barrios que presentan características comunes en su desarrollo urbanístico, así como en sus 29.

(33) usos y actividades predominantes. Su objetivo es precisar y complementar la norma urbana de la ciudad desde una escala más local y con participación ciudadana. 6.7 ZONIFICACIÓN URBANA La zonificación es la ubicación de los espacios arquitectónicos en los sitios adecuados según las necesidades que vayan a satisfacer, tomando en cuenta la disposición, coordinación y circulaciones con los demás espacios arquitectónicos de funciones afines y/o complementarias. La zonificación urbana es la práctica de dividir una ciudad o municipio en secciones reservados para usos específicos, ya sean residenciales, comerciales e industriales. La zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y desarrollo ordenado de un área. Con la zonificación se busca definir espacialmente los diferentes usos de suelo. Se debe tomar en cuenta (con base en el análisis de sitio) la aptitud que tiene el terreno para que, de acuerdo con sus particulares características físico-espaciales este tenga la utilización más racional y adecuada.. 30.

(34) 7. MARCO GEOGRÁFICO De acuerdo a la información suministrada, la investigación involucra a la zona sur de la Localidad de San Cristóbal y sus sectores del distrito capital de Bogotá, esta se divide en 20 localidades y en estas se agrupan más de 1900 barrios que hay en el casco urbano, salvo la localidad de Sumapaz que es área rural. BOGOTÁ Ubicada en el Centro del país, en la cordillera oriental, la capital del país tiene una extensión aproximada de 33 kilómetros de sur a norte y 16 kilómetros de oriente a occidente y se encuentra situada en las siguientes coordenadas: Latitud Norte: 4° 35'56'' y Longitud Oeste de Greenwich: 74°04'51''. Está dentro de la zona de confluencia intertropical, produciendo dos épocas de lluvia; en la primera mitad del año en los meses de marzo, abril y mayo y en la segunda en los meses de septiembre, octubre y noviembre. (Alcaldia mayor de Bogota, 2017) En cuanto a su división geográfica y administrativa Bogotá está contemplada dentro de la Constitución Política Colombiana como el único distrito capital que junto con los 32 departamentos, conforman un total de 33 unidades administrativas diferentes e independientes entre sí. Bogotá está conformada por un área urbana y un área rural. Cada localidad cuenta con una Junta Administradora Local -JAL-, integrada por no menos de siete ni más de once miembros, elegidos por votación popular para un período de cuatro años que deberán coincidir con el período del Concejo de Bogotá. Una JAL cumple funciones concernientes con los planes y programas distritales de desarrollo económico y social de obras públicas, vigilancia y control a la prestación de los servicios públicos en su localidad y las inversiones que se realicen con los recursos del Distrito Capital, además de lo concerniente a la distribución de las partidas globales que les asigne el presupuesto distrital y, en general, velar por el cumplimiento de sus decisiones, recomendar la adopción de determinadas medidas por las autoridades del Distrito Capital, y promover la participación ciudadana. Las localidades que conforman a la ciudad de Bogotá son: Usaquén, Chapinero, Santa fe, San Cristóbal, Usme, Tunjuelito, Bosa, Kennedy, Fontibón, Engativá, Suba, Barrios Unidos, Teusaquillo, Los Mártires, Antonio Nariño, Puente Aranda, La Candelaria, Rafael Uribe Uribe, Ciudad Bolívar, Sumapaz.. 31.

(35) Ilustración 5. Mapa de Bogotá D.C. Fuente Instituto geográfico Agustín Codazzi.. 32.