TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E - 5 Calificación Inicial

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anaponte@brc.com.co Martha Lucía Muñoz Ramírez

mlmunoz@brc.com.co

Acta de Comité Técnico No. 46 Fecha de Comité Técnico: 19 de octubre de 2007

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E - 5

Calificación Inicial

BRC INVESTOR SERVICES S.A. Tips Pesos A E - 5 Tips Pesos B E - 5 Tips Pesos Mz E - 5

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 5 AAA A+ BBB-

El análisis contenido en este documento se basó en la información contenida en los Términos y Condiciones Emisión Tips Pesos E-5, así como en el reglamento de la Universalidad Tips Pesos E-5, en el portafolio de cartera a titularizar y en la evaluación, por parte de BRC Investor Services del comportamiento de los flujos de caja derivados de la cartera a titularizar en diferentes escenarios de tensión.

CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:

Títulos: Tips Pesos A E-5 de contenido crediticio

Tips Pesos B E-5 de contenido crediticio Tips Pesos MZ E-5 de contenido mixto

Emisor: Titularizadora Colombiana S.A. Universalidad Tips Pesos E-5.

Monto: 342.549.356.481 pesos

Clases: Tips Pesos A E-5, Tips Pesos B E-5, Tips Pesos MZ E-5

Series y Plazo: A 2017; 120 meses.

A 2022; 180 meses.

B 2022; 180 meses.

Mz 2022; 180 meses.

Tasa de Estructuración Máxima: Tips Pesos A E-5: A 2017: 11%

A 2022: 11% Tips Pesos B E-5: B 2022: 12% Tips Pesos Mz E-5: MZ 2022: 13%

Pago de Intereses: Tips Pesos A E-5: Mes Vencido. Timely Payment Basis.

Tips Pesos B E-5: Mes Vencido. Ultimate Payment Basis. Tips Pesos Mz E-5: Mes Vencido. Ultimate Payment Basis.

Activo Subyacente: Universalidad TIPS Pesos E - 5 conformada por Créditos Hipotecarios No VIS (Vivienda

diferente a Interés Social) con todos los derechos principales y accesorios que se derivan de los mismos, los derechos sobre los Seguros, los activos o derechos derivados o relacionados con el Contrato de Mecanismo de Cobertura Parcial IFC y el Contrato de Mecanismo de Cobertura Parcial TC y cualquier otro derecho derivado de los Créditos Hipotecarios o de sus garantías.

Originadores: Banco Bancolombia S. A.

Banco BCSC S. A.

Administradores de la Cartera: Banco Bancolombia S. A.

Banco BCSC S. A.

Proveedor Mecanismo de Cobertura Parcial: International Finance Corporation y Titularizadora Colombiana

Administrador: Depósito Centralizado de Valores Deceval S.A.

Fundamentos de la Calificación

La calificación AAA (Triple A) en grado de inversión

asignada a los Tips Pesos A E–5 indica que la capacidad de repagar oportunamente capital e intereses es sumamente alta. Es la más alta calificación en grados de inversión.

La calificación asignada a los Tips Pesos B E-5 fue A+ (A

Más) en grado de inversión. Es la tercera mejor

calificación en grado de inversión e indica una satisfactoria capacidad de repagar capital e intereses. Las emisiones de calificación A podrían ser más vulnerables a acontecimientos adversos (tantos internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas. El signo

positivo sugiere que la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior.

La calificación asignada a los Tips Pesos MZ E-5 fue BBB-

(Triple B Menos) en grado de inversión. Es la

categoría más baja de grados de inversión e indica una capacidad aceptable de repagar capital e intereses. Las emisiones BBB son más vulnerables a los acontecimientos adversos (tanto internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas. El signo negativo sugiere que la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente inferior.

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cobertura contemplados en la estructura de la emisión, las garantías externas proporcionadas por International Finance Corporation IFC y la Titularizadora Colombiana S.A., en la estructura particular de la emisión en lo relacionado con las prioridades de pago, en las características de la cartera a titularizar y en la calidad del emisor y administrador de la emisión (Titularizadora Colombiana).

El análisis de la calidad de la cartera titularizada efectuado bajo la óptica de la pérdida esperada del

portafolio de cartera1 evidenció la capacidad de la

estructura para soportar escenarios de tensión extremos en los niveles requeridos para las

calificaciones asignadas a cada clase de título. Se

efectuó un análisis separado para los Tips Pesos A E–5, Tips Pesos B E–5 y Tips Pesos MZ E-5 con el propósito de determinar el máximo nivel de mora que la estructura de cada serie de la emisión está en capacidad de asumir, sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores de los títulos.

Este análisis se lleva a cabo una vez realizada la evaluación de las políticas y procedimientos relacionados con la adecuada administración de la cartera titularizada por parte de cada originador y/o administrador, y específicamente de Titularizadora Colombiana en su calidad de administradora de la emisión.

Los mecanismos internos de cobertura de la emisión se fundamentan en el esquema de prioridad de pagos para la atención del pago de los títulos y los compromisos de carácter administrativo de la

Universalidad Tips Pesos E-5. La subordinación de

pagos existente entre las Clases A, B y MZ, en ese orden de prioridad, proporcionan un mayor nivel de cobertura para la Clase A. El sistema de cascada implementado a través del Ajuste de Balance de Capital Requerido TIPS-Pesos A/ TIPS-TIPS-Pesos B, constituye un instrumento eficaz en la asignación de la disponibilidad de los recursos destinada a la atención de las obligaciones y los gastos a cargo de la universalidad.

Los mecanismos externos de coberturas provienen del Mecanismo de Cobertura Parcial otorgado por la International Finance Corporation IFC y la Titularizadora Colombiana S.A. a los Tips Pesos A destinado a cubrir total o parcialmente los defectos

del flujo recaudado. La garantía para los Títulos Tips

Pesos A corresponde al 1% del saldo vigente de estos títulos y es otorgada en un 30% por la IFC y el restante 70% por la Titularizadora Colombiana. Este Mecanismo de Cobertura Parcial de la IFC así como de la Titularizadora es fundamentalmente un mecanismo de liquidez para la estructura.

1 La pérdida esperada indica el valor total de pérdida esperada de un portafolio de cartera titularizada, que tiene en cuenta el nivel de incumplimiento del portafolio y el porcentaje de la pérdida total de los créditos.

La estructura cuenta con un Mecanismo de Reducción de Tasas que consiste en un instrumento de cobertura incorporado en la estructura de la emisión donde la Titularizadora por conducto de los Administradores Autorizados está facultada para reducir las tasas de interés de los créditos dentro de ciertas condiciones estipuladas en el prospecto de los Tips Pesos E-5 (negociar las tasas de los créditos hasta una tasa límite de 15.50%) sin tener que sacarlos de la universalidad. Esta herramienta tiene por objeto mitigar el efecto en los niveles de prepago de los créditos resultante de la disminución de tasas de interés por condiciones de mercado.

En la medida en que la cartera a titularizar sólo contiene 2 créditos con una tasa mayor al 15.50% no se incluyeron pruebas de tensión con escenarios de renegociación de la tasa de la cartera hipotecaria (en forma generalizada e inmediata una vez colocada la emisión) y se considero en cambio diferentes niveles de prepago como escenarios de tensión. Los diversos escenarios de estrés realizados por la calificadora incluyeron un análisis de la dinámica de estos títulos teniendo en cuenta el promedio de la tasa anualizada de prepago de los últimos 3 y 12 meses de las emisiones vigentes Tips Pesos, entre otros niveles de prepago considerados.

En la estructura de los Tips, el prepago se traslada

automáticamente a los inversionistas. En este

sentido, el prepago produce una disponibilidad de recursos adicionales para la universalidad Tips Pesos E-5, con la que se efectúan pagos a los tenedores de los títulos en concordancia con el esquema de prioridad de pagos definido y el mecanismo de ajuste de balance.

Es importante destacar que debido a que los Tips MZ se

estructuran con base en el exceso en spread (diferencia

entre la tasa de la cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de pre-pago afecta directamente la generación de flujo futuro de este título. Con los diversos niveles de prepago, se busco obtener el máximo nivel de mora que la estructura podría soportar, sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores, y asignar una calificación concordante con este nivel.

Finalmente, es importante señalar que el marco legal y regulatorio de la emisión derivado de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud del cual los activos de la universalidad Tips Pesos E–5 queda completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del patrimonio de los bancos originadores, lo cual es fundamental para el proceso de titularización. En este

sentido, el riesgo legal implícito en el proceso de

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Estructura de la Emisión

La emisión cuenta con tres clases de títulos (Tabla 1): Tips Pesos A E–5: título senior, que se subdivide en dos series, diferenciadas por el plazo, A-2017 120 meses, A-2022 180 meses. El servicio de la deuda correspondiente a estos títulos tiene prioridad de pago dentro del esquema de pagos de la estructura. Tips Pesos B E–5: título subordinado al pago oportuno de intereses y capital programado de Tips A con un plazo de 180 meses. Tips Pesos MZ E-5: Título subordinado a las otras dos clases y que se estructura con base en el exceso en spread (diferencia entre la tasa de la cartera y la tasa de emisión más gastos).

Tabla 1 – Estructura Emisión Tips Pesos E-5 (Pesos)

Tasa de Estructuración

Máxima

Plazo de Vencimiento

(Meses)

Monto ($) %

A 2017 11% 120 242.303.144.725 70,74% A 2022 11% 180 71.417.800.567 20,85% TIPS Pesos B

E-5 B 2022 12% 180 25.436.833.402 7,43% TIPS Pesos MZ

E-5 MZ 2022 13% 180 3.391.577.787 0,99% 342.549.356.481 100% Tips Pesos A

E-5

Total

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

El activo subyacente de La universalidad Tips Pesos E-5 está conformado por los créditos hipotecarios No VIS (Vivienda diferente a Interés Social) con todos los derechos principales y accesorios que se derivan de los mismos, entre otros los derivados de los prepagos de los créditos hipotecarios, la recuperación de capital en mora por dación en pago o adjudicación en remate, la ventas de Bienes Recibidos en Dación de Pago (BRP),los recaudos por remates a favor de terceros de garantías hipotecarias, los saldos a favor en procesos de sustitución de créditos hipotecarios, los pagos recibidos por concepto de la recompra de créditos hipotecarios, los pagos recibidos por concepto de la cesión de créditos hipotecarios, los derechos sobre los seguros, los activos o derechos derivados o relacionados con el Contrato de Mecanismo de Cobertura Parcial International Finance Corporation IFC y Titularizadora Colombiana S.A. y cualquier otro derecho derivado de los créditos hipotecarios o de sus garantías.

Gráfico 1 – Estructura Financiera Universalidad Tips

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

Mecanismos de Cobertura:

Mecanismos Internos:

El mecanismo de cascada de pagos implementado en la estructura de la titularización permite definir claramente la forma en que los recursos que ingresan a la universalidad Tips Pesos E-5 son aplicados a los títulos emitidos con base en una prioridad de pagos e igualmente con base en el mecanismo de ajuste de Balance de Capital Requerido TIPS-Pesos A/ TIPS-Pesos B, que será explicado más adelante. El siguiente es el esquema de pago de la universalidad Tips Pesos E-5:

1. Gastos administrativos relacionados con la

Universalidad Tips Pesos E-5.

2. Pago de intereses causados corrientes, vencidos y de

mora de los TIPS-Pesos A de conformidad con el orden de aplicación de pagos.

3. Pago de Capital Programado a los TIPS Pesos A.

4. Ajuste de Balance de Capital Requerido de los

TIPS-Pesos A/TIPS-TIPS-Pesos B.

5. Pago de (i) Intereses sobre el Saldo Utilizado del

Mecanismo de Cobertura Parcial IFC e (ii) Intereses sobre el Saldo Utilizado del Mecanismo de Cobertura Parcial Titularizadora Colombiana S.A.

6. Repago del Saldo Utilizado del Mecanismo de

Cobertura Parcial IFC y Repago del Saldo Utilizado del Mecanismo de Cobertura Parcial Titularizadora Colombiana S.A.

7. Pago de intereses de los TIPS Pesos B.

8. Pagos de Capital Anticipado a los TIPS-Pesos A 2017

y TIPS-Pesos A 2022 en el orden respectivo hasta que el Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos A de la Serie correspondiente se reduzca a cero (0) en los casos en que haya lugar a la aplicación de cualquiera de las Causales de Suspensión de Pagos durante el tiempo que tales Causales de Suspensión de Pagos estén vigentes.

9. Pagos de capital a los TIPS-Pesos B hasta que el Saldo

de Capital Total de los TIPS-Pesos B se reduzca a cero (0) en los casos en que haya lugar a la aplicación de cualquiera de las Causales de Suspensión de Pagos durante el tiempo que tales Causales de Suspensión de Pagos estén vigentes siempre que el Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos A sea igual a cero (0). 10. Pago de intereses de los TIPS-Pesos MZ.

11. Pagos de Capital Anticipado a los TIPS-Pesos A 2017 y

TIPS-Pesos A 2022 en el orden respectivo hasta que el Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos A de la Serie correspondiente se reduzca a cero (0).

12. Pagos de capital a los TIPS-Pesos B hasta que el Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos B se reduzca a cero (0).

13. Pago de capital a los TIPS-Pesos MZ hasta que el

Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos MZ se reduzca a cero (0).

14. Pago Adicional a los Tenedores de los TIPS-Pesos MZ.

15. Pagos por concepto de Residuos.

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de Pagos cuando el Valor Presente Neto (VPN) de los Flujos de Caja TIPS-Pesos MZ sea menor al Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos MZ a la Fecha de Emisión.

El Monto de Pago Adicional a los TIPS MZ se establece como el resultado de multiplicar la resta del Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos MZ a la Fecha de Emisión menos el VPN de los Flujos de Caja TIPS-Pesos MZ por el Factor de Valor Futuro TIPS-Pesos MZ. El VPN de los Flujos de Caja TIPS-Pesos MZ se calcula en la Fecha de Liquidación inmediatamente anterior al Pago Adicional TIPS-Pesos MZ como el resultado de descontar a valor presente teniendo como referencia la Fecha de Emisión, los flujos de caja por concepto de Pago de Intereses a los Tenedores de TIPS-Pesos MZ y Pagos de Capital de los TIPS-Pesos MZ realizados en cada Fecha de Pago para efectos de descontar a valor presente se utiliza la tasa facial de los TIPS-Pesos MZ y el Factor de Valor Futuro TIPS-Pesos MZ es el resultado de elevar la suma de 1 más la tasa facial de los TIPS-Pesos MZ al resultado de dividir el número de días entre la Fecha de Emisión y la fecha en que se realiza el Pago Adicional de los TIPS-Pesos MZ entre 360.

Vale la pena destacar la importancia del mecanismo de Ajuste de Balance de Capital Requerido TIPS-Pesos A/ TIPS-Pesos B, por cuanto éste es el mecanismo que garantiza que la disponibilidad de liquidez dentro de la universalidad Tips Pesos E-5 sea utilizada en el orden preestablecido y además que exista un equilibrio adecuado entre el valor de los activos que soportan la emisión y el valor de los pasivos de la misma.

El Ajuste de Balance de Capital Requerido TIPS-Pesos A/ TIPS-Pesos B es el pago de capital adicional que se debe realizar a los TIPS-Pesos A en cada Fecha de Pago (después de haber efectuado los Pagos de Capital Programado de los TIPS-Pesos A) para que una vez realizado dicho pago de capital adicional, el saldo de capital resultante de la sumatoria del Saldo de Capital Total de los TIPS-Peso A y el Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos B después de la Fecha de Pago sea igual al Saldo de Capital Total de los Créditos Hipotecarios con mora inferior a 120 días en la Fecha de Corte inmediatamente anterior. En los casos en que a la Fecha de Corte no se cuente con la información relativa al Saldo de Capital Total de los Créditos Hipotecarios con mora inferior a 120 días, para efectos de Ajuste de Balance de Capital Requerido TIPS-Pesos A/TIPS-TIPS-Pesos B, se tomará como referencia el Saldo Estimado de Capital de los Créditos Hipotecarios con mora inferior a 120 días.

El Ajuste de Balance de Capital Requerido evita que excesos de liquidez derivados de la realización de pre-pagos en la cartera, sean destinados a cubrir obligaciones de los Tips B y TIPS MZ, y por el contrario permite que los mismos sean destinados a prepagar los Tips A, de tal forma que el activo subyacente y el pasivo de la universalidad Tips Pesos E-5 se mantenga en equilibrio.

Mecanismos Externos:

Los mecanismos externos de coberturas provienen del Mecanismo de Cobertura Parcial otorgado por la International Finance Corporation IFC y la Titularizadora Colombiana S.A. a los Tips Pesos A destinado a cubrir total o parcialmente los defectos del flujo recaudado. La garantía para los Títulos Tips Pesos A corresponde al 1% del saldo vigente de estos títulos y es otorgada en un 30% por la IFC y el restante 70% por la Titularizadora Colombiana. Este Mecanismo de Cobertura Parcial es fundamentalmente un mecanismo de liquidez para la estructura.

Uno de los garantes la International Finance Corporation- IFC, es el brazo de inversión del Banco Mundial y cuenta con una calificación global de AAA en moneda global otorgada por Standard & Poor’s y la Titularizadora Colombiana S.A. cuenta con calificación de AAA en riesgo de contraparte asignada por BRC Investor Services S.A.

Créditos Hipotecarios en Pesos versus Créditos Hipotecarios en UVR

La cartera hipotecaria en pesos tiene un menor riesgo de crédito que los préstamos en UVR dado que los deudores generan patrimonio más rápidamente.

Esta afirmación se puede demostrar con el análisis del porcentaje de financiación sobre el valor del activo o Loan to Value (LTV) que corresponde a la relación entre el saldo del capital del crédito y el valor comercial del predio. Entre mayor sea este indicador en caso de incumplimiento se tiene una cobertura menor para reponer el préstamo, además de los costos originados en la toma de posesión del activo que respalda el crédito hipotecario.

El gráfico 2 muestra que el LTV en el caso de créditos denominados en UVR aumenta en los primeros trimestres a partir del año de originación para luego decaer rápidamente mientras en el caso de créditos denominados en pesos (Gráfico 3) el LTV presenta desde el momento de originación una tendencia decreciente. Esto se debe a las variaciones en el valor de la UVR que afectan el valor del préstamo como porcentaje de la propiedad.

Gráfico 2

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A. Evolución del LTV Actual por Año de Originación

Crédito denominado en UVR

-20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61

Trimestres a partir del Año de Originación

P

or

cen

ta

je

LT

V

A

ct

ua

l

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Gráfico 3

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

Análisis de la Calidad del Portafolio de Cartera a Titularizar

En la emisión Tips Pesos E-5 se mantuvieron los procedimientos de selección del portafolio de cartera hipotecaria que se han utilizados en las últimas emisiones Tips. El primero de ellos es utilizado para los créditos con edades iguales o superiores a un año y consiste en un

“scoring” de comportamiento que utiliza datos como región de origen, número de moras, sistema de amortización entre otras variables para definir la calidad de los créditos. Por su parte, en el caso de préstamos con edades inferiores a un año, se implementó un sistema de “scoring”

de originación, el cual con base en variables históricas indicativas del desempeño de los préstamos asigna un puntaje.

De igual forma al igual que emisiones anteriores de la Titularizadora Colombiana S.A. se incluye un porcentaje de cartera No VIS (Vivienda diferente a Interés Social) calificada en B, el cual puede representar como máximo un 2% del portafolio. La actual emisión contempla sólo un 0,24% de capital de los créditos hipotecarios con una calificación de B.

El proceso de selección se realizó luego de definir por medio de matrices de transición el perfil de cartera B que tiene una probabilidad de recuperación similar a la cartera A, de tal manera que no se afecte el riesgo crediticio del portafolio titularizado.

La estructura cuenta con un Mecanismo de Reducción de Tasas que consiste en un instrumento de cobertura incorporado en la estructura de la emisión donde la Titularizadora por conducto de los Administradores Autorizados está facultada para reducir las tasas de interés de los créditos dentro de ciertas condiciones estipuladas en el prospecto de los Tips Pesos E-5 (negociar las tasas de los créditos hasta una tasa límite de 15.50%) sin tener que sacarlos de la universalidad. Esta herramienta tiene por objeto mitigar el efecto en los niveles de prepago de los créditos resultante de la disminución de tasas de interés por condiciones de mercado.

En la medida que la cartera a titularizar sólo contiene 2 créditos con una tasa mayor al 15.50% no se incluyeron

pruebas de tensión con escenarios de renegociación de la tasa de la cartera hipotecaria (en forma generalizada e inmediata una vez colocada la emisión) y se considero en cambio diferentes niveles de prepago como escenarios de tensión. Los diversos escenarios de estrés realizados por la calificadora incluyeron un análisis de la dinámica de estos títulos teniendo en cuenta el promedio de la tasa anualizada de prepago de los últimos 3 y 12 meses de las emisiones vigentes Tips Pesos, entre otros niveles de prepago considerados.

En la estructura de los Tips, el prepago se traslada automáticamente a los inversionistas, evitando así el riesgo de reinversión de los recursos excedentes provenientes del prepago. En este sentido, el prepago produce una disponibilidad de recursos adicionales para la universalidad Tips Pesos E-5, con la que se efectúan pre-pagos a los tenedores de los títulos en concordancia con el esquema de prioridad de pagos definido y el mecanismo de ajuste de balance anteriormente explicado.

Es importante destacar que debido a que los Tips MZ se estructuran con base en el exceso en spread (diferencia entre la tasa de la cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de pre-pago afecta directamente la generación de flujo futuro de este título. Con los diversos niveles de prepago analizados se busco obtener el máximo nivel de mora que la estructura soporta, sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores, y asignar una calificación concordante con este nivel.

Portafolio de Cartera a Titularizar2

La cartera a titularizar corresponde únicamente a cartera NO VIS (Vivienda diferente a Interés Social). Los originadores involucrados en este proceso de titularización son Bancolombia y BCSC; la siguiente es la distribución de la cartera a titularizar de acuerdo con el banco originador:

Tabla 2 – Datos Generales Cartera por Entidad

Número de Valor créditos Edad Plazo Original

Plazo restante Tasa PP

créditos Pesos

promedio ponderada

promedio ponderado

promedio ponderada (%)

BCSC 817 50,989,133,280.95 4.9 146.94 142.05 14.11

Bancolombia 4303 288,168,645,412.84 3.04 144.21 141.16 14.11

Total 5120 339,157,778,693.79 3.32 144.62 141.3 14.11

Entidad

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

La Tabla 3 muestra la distribución de la cartera de acuerdo a su calificación, el porcentaje de financiación sobre el valor del activo o Loan to Value (LTV)3 y el plazo restante en meses.

Tabla 3 - Capital vigente, Edad y Calificación

Numero Capital Vigente Capital Vigente

Plazo

restante Tasa PP LTV de (Pesos) (%) (meses) (%) Actual PP Créditos

NO VIS

A 5107 338,358,256,743.38 99.76 141.32 14.11 53.59

B 13 799,521,950.41 0.24 132.85 13.19 60.18

Total 5120 339,157,778,693.79 100 141.3 14.11 53.6

Calificación

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

2 Datos de cartera con corte a 26 de septiembre 2007.

3 El Loan to Value (LTV) corresponde a la relación entre el saldo de capital del crédito y el valor comercial del predio.

Evolución del LTV Actual por Año de Originación Crédito denominado en Pesos (LTV Original 70%)

-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61

Trimestres a partir del Año de Originación

P

or

ce

nta

je

LTV

A

ctua

l

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El LTV actual promedio ponderado de la cartera a titularizar (53,60%) se encuentra por debajo del LTV máximo (70%) respecto a los criterios de selección de cartera de la Titularizadora. Es de destacar que en la medida en que este indicador sea mayor, mayor será la cobertura requerida, puesto que en caso de incumplimiento se tiene una cobertura menor para reponer el préstamo y los costos en que incurre una entidad para tomar posesión del activo que respalda el crédito hipotecario y luego proceder a su comercialización.

Destaca la diversificación geográfica de la cartera a titularizar (Tabla 4) con un 37,3% de los préstamos ubicados en ciudades diferentes a Bogotá, Medellín y Cali.

Tabla 4 - Diversificación Geográfica de la cartera a titularizar

Número de Capital Vigente Capital Vigente

Plazo

restante Tasa PP LTV Créditos (Pesos) (%) (meses) (%) Actual PP

BARRANQUILLA 184 12,068,136,288.64 3.56 139.6 14.26 53.55 BOGOTA 1,544 112,561,968,539.93 33.19 136.79 13.88 52.77 BUCARAMANGA 207 11,722,028,710.06 3.46 139.72 14.41 56.07

CALI 431 30,038,536,970.76 8.86 144.82 14.18 54.13

CARTAGENA 77 4,834,858,398.12 1.43 133.64 13.63 53.41

CUCUTA 80 4,988,031,659.58 1.47 144.25 14.11 58.49

ENVIGADO 137 8,331,888,457.61 2.46 142.48 14.12 49.47

IBAGUE 71 4,489,661,668.18 1.32 140.59 14.13 57.95

MANIZALES 99 6,154,541,075.89 1.81 145.95 14.21 56.94

MEDELLIN 1,235 79,036,631,174.20 23.3 144.63 14.21 51.7

NEIVA 78 4,864,916,984.49 1.43 153.79 14.73 61.35

PASTO 86 4,936,300,759.48 1.46 149.61 14.51 60.96

PEREIRA 129 7,983,599,139.56 2.35 151.67 14.26 53.99

SANTA MARTA 68 3,960,549,304.82 1.17 145.48 14.39 60.59 VILLAVICENCIO 87 6,176,547,375.07 1.82 124.1 14.5 52.9

OTRAS 607 37,009,582,187.40 10.91 143.13 14.16 55.5

TOTAL 5,120 339,157,778,693.79 100 141.3 14.11 53.6

Ciudad

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

Administración de la Emisión

Titularizadora Colombiana lleva a cabo la evaluación tanto de la cartera como de los procesos de administración de la misma por parte de los bancos originadores. De esta forma se busca determinar las diferencias existentes entre los procedimientos de éstos y lo que Titularizadora ha definido como deseable y adecuado para la titularización. Estos procesos han pasado por un periodo de afinamiento derivado de las titularizaciones anteriores y por los procedimientos de control implementados, que en opinión de la calificadora se ajustan a los requerimientos de un proceso de titularización, por lo cual no se consideró necesaria la evaluación individual y particular de cada uno de los bancos originadores.

Para efectos de control, Titularizadora se reúne mensualmente con cada uno de los bancos administradores con el objeto de hacer seguimiento a los compromisos acordados en el proceso de certificación y para conciliar diferencias o inconsistencias que se presenten en toda la labor de administración de la cartera, tanto desde el punto de vista de cobranza, como desde el punto de vista de registro contable del recaudo.

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Referencias

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