UNIVERSIDAD TÉCNICA PARTICULAR DE LOJA
La Universidad Católica de Loja
"Los mercados del suelo urbano y captación de
plusvalías en la ciudad de Loja"
Trabajo de Fin de Titulación
AUTORA: González Roldán Claudia Salomé
DIRECTOR: Correa Jaramillo Ramiro Alberto, Arq. Mgs.
II
CERTIFICACIÓN
CERTIFICACIÓN
Arq. Ramiro Correa Jaramillo,
DOCENTE - DIRECTOR DEL TRABAJO DE FIN DE TITULACIÓN
CERTIFICA:
Que el presente trabajo de investigación, titulado
Los mercados del suelo urbano y captación de
plusvalías en la ciudad
de Loja
ha sido orientado, dirigido y revisado exhaustivamente en todas sus
partes, cumpliendo con los requisitos exigidos a un trabajo de su categoría. Por ello autorizo su
presentación, disertación y defensa.
Loja, 31 de octubre de 2012
...
Arq. Ramiro Correa Jaramillo
III
CESIÓN DE DERECHOS
Acta de Declaración y Cesión de Derechos de Autor
Yo, Claudia Salomé González Roldán, declaro ser autora del presente trabajo y eximo expresamente a la
Universidad Técnica Particular de Loja, y a sus representantes legales de posibles reclamos o acciones
legales.
Adicionalmente declaro conocer y aceptar la disposición del Art. 67 del Estatuto Orgánico de la
Universidad Técnica Particular de Loja que en su parte pertinente textualmente dice: Forman parte del
patrimonio de la Universidad la propiedad intelectual de investigaciones, trabajos científicos o técnicos de
tesis de grado que se realicen a través, o con el apoyo financiero, académico o institucional (operativo) de
la Universidad .
Nombre de la autora
Firma
IV
DECLARACIÓN DE AUTORÍA
Los conceptos, análisis, y criterios que se exponen en el presente trabajo de fin de titulación son de
exclusiva responsabilidad de su autora .
Nombre de la autora
Firma
V
AGRADECIMIENTO
Expreso un profundo agradecimiento a mis queridos padres, por el apoyo y cariño constante que me han
brindado a lo largo del camino de la vida.
A mi director de tesis, Arquitecto Ramiro Correa, quien puso en manifiesto su invaluable sapiencia,
responsabilidad como profesional y su importante contribución ha posibilitado lograr mi objetivo.
A mis profesores de la Escuela de Arquitectura, por su paciencia, apoyo decidido y valiosos conocimientos
impartidos durante la Carrera Universitaria, que hicieron posible el cumplimiento de mi meta propuesta.
Especial gratitud al Arquitecto José Beltrán, por sus consejos, tiempo y apoyo brindado desde mi inicio en
la carrera.
A mis compañeros, amigos del aula de clase, por ser ellos con quienes compartí grandes momentos en
donde se combinan tristezas, alegrías y triunfos, pero sobre todo el sentido de amistad y ayuda mutua. De
manera especial a Martha y Gerardo, siempre estaré honrada de ser su amiga.
A todos quienes de una u otra manera estuvieron siempre dispuestos a ayudarme durante mi vida
estudiantil.
VI
DEDICATORIA
El presente trabajo de investigación realizado con esfuerzo, sacrificio, paciencia y con el interés de que los
resultados beneficien a la sociedad, lo dedico con mucho aprecio:
A Dios, por darme la oportunidad de vivir, fortalecer mi corazón e iluminar mi mente y haber puesto en mi
camino a aquellas personas que han sido mi soporte y compañía durante todo el periodo de estudio.
A mis padres Manuel y Sonia, por darme la vida, su amor, abnegación, orientación y apoyo incondicional
para culminar exitosamente mi profesión. Todo esto se los debo a ustedes.
A mis hermanos Manolo y Anita, de quienes siempre me sentiré orgullosa.
A mis sobrinos José Ignacio y Manolito, mi felicidad.
VII
ÍNDICE DE CONTENIDOS
Introducción... 1
Planteamiento del problema... 3
Justificación... 4
Objetivos... 5
Hipótesis... 6
Metodología... 7
CAPÍTULO I.- El suelo urbano 1.1. Clasificación del suelo urbano... 9
1.2. Planificación del suelo urbano... 10
1.2.1. Zonificación por uso del suelo y densidad... 11
1.2.2. Zonificación por intensidad de uso del suelo... 12
1.2.3. Zonificación por requerimientos de uso del suelo... 13
1.3. Valoración del suelo urbano... 16
1.3.1. Componentes para el catastro... 18
1.3.2. Variables que intervienen en el proceso de avalúo... 19
1.3.2.1. Variables externas... 19
1.3.2.2. Variables internas... 25
1.4. Mercado del suelo urbano... 27
1.4.1. Propiedades del mercado del suelo urbano... 27
1.4.2. Determinantes globales que afectan la evolución del mercado... 28
1.4.3. Actores involucrados en el mercado del suelo urbano... 30
1.4.4. Tipos de mercados del suelo urbano... 31
1.4.5. Renta del suelo urbano... 31
1.4.6. Especulación del suelo urbano... 34
1.5. Plusvalía del suelo urbano... 35
VIII
1.5.2. Parámetros para el cálculo de la plusvalía... 36
1.5.3. Captación de plusvalía... 37
1.5.3.1. Objetivos de la captación de plusvalía... 37
1.5.3.2. Modalidades de captación de plusvalía... 37
1.5.3.3. Antecedentes de la captación de plusvalía... 39
1.5.3.3.1. Gestión urbana para el desarrollo sostenible en América... 39
a. Instrumentos financieros en Estados Unidos... 40
b. Instrumentos financieros en América Latina... 42
CAPÍTULO II: Análisis y Diagnóstico Urbano 2.1. Modelo de crecimiento urbano dominante en las ciudades ecuatorianas... 45
2.2. Modelo de crecimiento urbano de la ciudad de Loja... 47
2.2.1. Información general de la ciudad de Loja... 47
2.2.2. Estructura socio-económica de la ciudad de Loja... 49
2.2.2.1. Evolución de la población del cantón Loja desde el año 1970... 51
2.2.2.2. Evolución de la población del cantón Loja según índice de urbanización desde el año 1970... 52
2.2.2.3. Población de la ciudad de Loja según parroquias urbanas en el año censal 2010... 53
2.2.2.4. Población del área urbana de la ciudad de Loja según grupos de edad... 54
2.2.2.5. Población económicamente activa del área urbana de la ciudad de Loja por rama de actividad económica.... 55
2.2.2.6. Población económicamente activa del área urbana de la ciudad de Loja por grupos de ocupación... 57
2.2.3. Estructura urbana de la ciudad de Loja... 58
2.2.3.1. Proceso de configuración urbana de la ciudad de Loja... 58
2.2.3.2. Límites urbanos de la ciudad de Loja... 61
2.2.3.3. Proceso de expansión de la estructura urbana de la ciudad de Loja... 63
2.2.4. El uso del suelo urbano en la ciudad de Loja... 66
2.2.4.1. Características del uso del suelo en la ciudad de Loja... 66
2.2.4.2. Policentrismo generado por el uso del suelo en la ciudad de Loja... 75
2.2.4.3. Aspectos positivos y negativos de las diferentes áreas de la ciudad... 77
IX
2.2.5.1. Metodología para valorar el suelo urbano en la ciudad de Loja... 77
2.2.5.1.1. Departamento de Avalúos y Catastro... 77
2.2.5.1.2. Inmobiliarias de la ciudad de Loja... 85
2.2.5.1.3. Cámara de la Construcción de la ciudad de Loja... 89
2.2.5.2. Valores del suelo urbano en la ciudad de Loja... 89
2.2.6. El mercado del suelo urbano en la ciudad de Loja... 91
2.2.7. La plusvalía del suelo urbano en la ciudad de Loja... 94
2.2.7.1. Instrumentos de captación de plusvalía del suelo urbano en la ciudad de Loja... 94
2.2.7.1.1. Impuestos... 95
2.2.7.1.2. Tasas... 99
2.2.7.1.3. Contribuciones especiales de mejoras y de ordenamiento... 100
2.2.7.1.4. Instrumentos regulatorios... 101
CAPÍTULO III: Propuesta 3.1. Recuperación de la plusvalía en la ciudad de Loja... 103
3.2. Estudio de aplicación de instrumentos de captación de plusvalías... 104
3.2.1. Brasil – Operaciones interligadas... 104
3.2.2. Brasil – Operaciones urbanas... 104
3.2.3. Colombia – Contribución de valorización... 104
3.2.4. Colombia – Contribución de desarrollo municipal... 105
3.2.5. Colombia – Captura de plusvalía por el método residual... 106
3.2.6. Análisis general... 107
3.3. Propuesta de instrumento de captación de plusvalía en la ciudad de Loja... 109
3.3.1. Descripción... 109
3.3.2. Objetivo... 109
3.3.3. Reglamentación... 110
3.3.4. Cálculo de la base gravable... 111
3.3.4.1. Método de comparación o de mercado... 111
X
3.3.5. Hechos generadores – Cálculo de plusvalía... 114
3.3.6. Plusvalía y especulación... 119
3.3.7. Dificultades... 119
3.3.8. Retos... 119
3.3.9. Diagrama de planificación y gestión del suelo urbano... 120
INFORME FINAL Comprobación y verificación de la hipótesis... 122
Conclusiones... 123
Recomendaciones... 124
ANEXOS A1. Tablas de catastro del Municipio de Loja... 126
Plano 1. Zonas y sectores de la Parroquia El Valle... 130
A2. Tabla de aplicación del Método Deductivo Residual en la Parroquia El Valle... 131
Plano 2. Zonas y sectores de la Parroquia El Sagrario... 133
A3. Tabla de aplicación del Método Deductivo Residual en la Parroquia El Sagrario... 134
Plano 3. Zonas y sectores de la Parroquia San Sebastián... 135
A4. Tabla de aplicación del Método Deductivo Residual en la Parroquia San Sebastián... 136
Plano 4. Zonas y sectores de la Parroquia Sucre... 138
A5. Tabla de aplicación del Método Deductivo Residual en la Parroquia Sucre... 139
Plano 5. Valor del suelo según Municipio de Loja por homogeneización... 142
Plano 6. Valor del suelo según Municipio de Loja por zonas y sectores... 143
Plano 7. Valor del suelo según Corredores... 144
Plano 8. Valor del suelo según Método Residual Deductivo... 145
Plano 9. Valor de plusvalía por metro cuadrado... 146
XI
RESUMEN
La apropiación privada de plusvalías es señalada de forma recurrente como cuestión central que genera problemas en el proceso de urbanización no solo en Ecuador, sino en general de los países de América Latina. Algunos estudios realizados convergen en la necesidad de la inserción de instrumentos destinados a la recuperación, por parte del sector público, de las plusvalías resultantes de su propia actuación en el espacio urbano. Esto, sin embargo, no ha venido acompañado de una implementación o mejoramiento de tales instrumentos. En la actualidad, en la ciudad de Loja, las cargas impositivas son principalmente: tasas, contribuciones por mejoras e impuestos; los dos primeros se refieren a la prestación de servicios públicos y financiamiento de obras respectivamente, mientras que de los impuestos, se destaca el impuesto predial que tiene una tarifa baja y la base gravable está constituida por los avalúos catastrales, que están por debajo del valor comercial. Con esta perspectiva, surge la necesidad de implementar nuevos instrumentos que regularicen la captación de plusvalías en la ciudad de Loja, y con ello consolidar el mercado del suelo urbano.
SUMMARY
1
Introducción
Como parte del proceso de re-estructuración económica general, y la redefinición de las competencias del poder estatal central, las ciudades han sido paulatinamente impulsadas a asumir mayor control de su crecimiento y desarrollo. El fortalecimiento de las administraciones locales no solo implica la regulación local del crecimiento urbano, sino que viene acompañado de mayores responsabilidades como el aumento de recaudación local y el mejoramiento de la capacidad de gestión y de planificación.
Para las ciudades latinoamericanas, este fortalecimiento supondría el desarrollo de formas alternativas de actuación del sector público, que posibiliten, al mismo tiempo dos factores fundamentales: fomento de nuevos elementos de competitividad y la atención a las necesidades sociales de cada ciudad. En el campo específico de la política urbana, tales necesidades se concentran en la ausencia de oportunidades de acceso a la tierra para la población de menores recursos económicos, así como la urgencia de dotación de infraestructura urbana básica en zonas que han permanecido sin atención.
En el Ecuador, la descentralización ha sido un tema intensamente debatido. La Constitución de la República del Ecuador del año 2008 estableció un nuevo modelo de descentralización en el Ecuador y una serie de reformas con respecto al financiamiento de las competencias de los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GAD).
La Constitución y el Código Orgánico de Organización Territorial y Descentralización (COOTAD) -que constituyen la normativa que
regula el tema de financiamiento de los gobiernos locales-, establecen como fuentes de financiamiento de la gestión descentralizada de competencias de los GAD: los ingresos propios de la gestión y las transferencias del presupuesto general del Estado.
En cuanto a ingresos propios, el COOTAD busca optimizar la recaudación de impuestos por parte de los GAD mediante la determinación de potestades tributarias para cada nivel de gobierno. En referencia a este caso de estudio, para municipios y distritos metropolitanos se establece la facultad tributaria para "crear, modificar, exonerar o suprimir mediante ordenanzas, tasas, tarifas y contribuciones especiales de mejoras generales o específicas, por el establecimiento o ampliación de servicios públicos que son de su responsabilidad, el uso de bienes o espacios públicos, y en razón de las obras que ejecuten dentro del ámbito de sus competencias y circunscripción, así como la regulación para la captación de plusvalías" .
En este punto, se puede verificar la existencia de normativas en el Ecuador, que facultan a los municipios al establecimiento de instrumentos para la regulación de la captación de plusvalías. Específicamente, la ciudad de Loja, carece de una norma general que permita integrar los parámetros del ordenamiento urbano con las cargas impositivas asociadas a un mayor aprovechamiento del suelo.
2 agilizar la búsqueda de nuevas formas de financiamiento de inversiones urbanas y de provisión de infraestructuras y servicios, tanto como instrumentos en la definición de registros más eficientes de usos de suelo.
La recuperación para la colectividad de plusvalías inmobiliarias -que de otra forma podrían ser apropiadas privadamente-, además de constituirse en un mecanismo de estímulo a la autonomía del poder local, garantizaría la justa distribución de los beneficios generados, y en el mismo proceso, generaría recursos adicionales. Esto ha sido aprovechado en los países desarrollados como Estados Unidos, para la manifestación de un creciente interés en instrumentos de carácter regulatorio que operen en la dirección de esos objetivos. (Henao, 2005)
Este mismo método está presente en la actuación de algunas administraciones públicas en diferentes ciudades de América Latina, en donde diversos esquemas de captación de plusvalías inmobiliarias pueden ser reconocidos en iniciativas recientes, como la aceptación de grandes proyectos como la recuperación de áreas centrales, o la capacitación de áreas de gran potencial de valorización inmobiliaria, hasta el cobro, por parte del poder público, de los costos provenientes de beneficios urbanos.
Como se ha mencionado, un proyecto de captación de plusvalías no solo permitiría redistribuir los beneficios generados por obra pública, sino también permitiría la regularización del valor del suelo. La especulación de la tierra es uno de los problemas más graves y difíciles de resolver sin una normativa.
Asimismo, es necesario señalar que independientemente del mecanismo o esquema de regularización, los gobiernos locales necesitan modernizar sus estilos de gestión, de modo que se puedan lograr los objetivos de bienestar y equidad social, y al mismo tiempo, evitar la especulación del valor de la tierra mejorando el funcionamiento del mercado del suelo y lograr un auto-financiamiento de la ciudad.
3
Planteamiento del problema
La apropiación privada de plusvalías es señalada de forma recurrente como cuestión central que genera problemas en el proceso de urbanización no solo en Ecuador, sino en general de los países de América Latina. Algunos estudios realizados convergen en la necesidad de la inserción de instrumentos destinados a la recuperación, por parte del sector público, de las plusvalías resultantes de su propia actuación en el espacio urbano.
Esto, sin embargo, no ha venido acompañado de una implementación o mejoramiento de tales instrumentos. En la actualidad, en la ciudad de Loja, las cargas impositivas que cumplen la función de recuperar la plusvalía son principalmente:
tasas, contribuciones por mejoras e impuestos; los dos primeros se refieren a la prestación de servicios públicos y financiamiento de obras respectivamente, mientras que de los impuestos, se destaca el impuesto predial que tiene una tarifa baja y la base gravable está constituida por los avalúos catastrales, que están por debajo del valor comercial (Henao, 2005).
4
Justificación
La planificación del desarrollo urbano de las ciudades es más que una cuestión física de carácter sectorial, tiene relación con aspectos económicos y sociales de cada ciudad. En un contexto de rápido crecimiento económico, se puede confirmar la idea que las ciudades son los motores de la economía, siendo la principal fuente generadora de riqueza. Esto no es extraño, ya que en la mayoría de las ciudades del mundo las plusvalías son el principal fuente de ingreso para el sector inmobiliario, debido a que el incremento del bienestar económico general se traduce normalmente, en el aumento especulativo de los precios de la tierra.
Esta investigación tiene como componente central la presentación de un nuevo instrumento de gestión de la tierra urbana en la ciudad de Loja, como es la captación de plusvalías generadas por el proceso de urbanización de la ciudad, tratando de explorar su utilidad en la incorporación de criterios de redistribución equitativa de los beneficios generados por la urbanización.
La investigación referida, también constituirá un aporte para quienes deseen conocer la relación entre plusvalías y el mercado inmobiliario, el papel que podría desempeñar la captación de
plusvalías en la determinación de acciones que contribuyan a que nuestra ciudad participe en el desarrollo sostenible del país.
Asimismo, la importancia de investigar este problema radica en hacer partícipe a la sociedad de los beneficios reales que supondría la captación de plusvalías en el mercado inmobiliario de nuestra ciudad, dando a conocer su influencia en la valoración del suelo, el auto-financiamiento que el municipio podría llegar a tener y con ello, el desarrollo de zonas que en la actualidad tienen baja inversión de mercado.
De igual manera, los resultados a obtenerse constituirán un aporte a las políticas de gestión urbana, que permitirán promover la ejecución de más investigaciones que favorezcan el análisis de la captación de plusvalías, pudiendo contribuir en la profundización de discusiones y generación de propuestas sobre la sostenibilidad municipal.
5
Objetivos
Objetivo General:
Identificar la relación entre la captación de plusvalías y los mercados del suelo urbano en la ciudad de Loja.
Objetivos Específicos:
•
Establecer las ventajas de la captación de
plusvalías en la ciudad de Loja como instrumento
de auto-financiamiento municipal.
•
Determinar posibles políticas urbanas aplicables en
6
Hipótesis
La ausencia de nuevas políticas urbanas que regulen de captación de plusvalías, afecta
negativamente al mercado del suelo urbano de la ciudad de Loja con la especulación del valor
7
Metodología
• Método científico: en la recopilación de la información requerida, a través de la investigación documental de bibliografía nacional e internacional sobre el tema, periódicos y documentos oficiales del Municipio de Loja, como planes de desarrollo urbano y documentos de planificación urbana.
• Método analítico - sintético: al realizar el
desglosamiento de los principales aspectos normativos de los instrumentos captadores de la plusvalía en la ciudad de Loja, que se relacionan con los mercados del suelo. En las conclusiones se estará utilizando el proceso de síntesis.
• Método descriptivo: al realizar la relación de los contenidos programáticos, es decir, entre la aplicación de instrumentos captadores de plusvalía y los mercados del suelo urbano, interpretando la realidad existente que tiene que ver con el problema elegido.
• Para el análisis de la problemática de la ciudad de Loja se utilizarán técnicas primarias: entrevista, encuesta y observación directa. A los funcionarios del I. Municipio de Loja se les aplicará una entrevista estructurada para obtener criterios sobre la captación de plusvalías en la ciudad y la valoración del suelo urbano. La encuesta será tipo focus group, aplicada a los propietarios de las inmobiliarias; en el cuestionario que se elabore, se hará constar preguntas sobre la situación actual del mercado del suelo urbano. La observación directa permitirá tener un enfoque actual de la problemática de la ciudad.
8
El Suelo Urbano
9 "Al suelo urbano se lo clasifica en urbanizable y no urbanizable. El suelo urbanizable es aquel terreno que por sus características físicas permiten desarrollar usos urbanos, en cambio los suelos no urbanizables son aquellos que por sus características de pendientes, topografía, riesgos, márgenes de protección de ríos, quebradas y lagunas no permiten acoger usos urbanos.
Es necesario determinar los tipos de suelo especialmente aquellos que presentan problemas para el uso urbano, las zonas de inestabilidad, así como también zonas con capacidad agrícola en condiciones naturales.
De las 5742,35 hectáreas que conforman el área urbana de la ciudad, el 23,90% es terreno no urbanizable y el 76,10% es área urbanizable, de esto se establece que el área neta es del 57%.
Así mismo se tiene que del área urbanizable el 22% corresponde a suelo consolidado, el 15% es área en proceso de consolidación y el
63% de área vacante." (Plan de Ordenamiento Urbano de la Ciudad de Loja, 2009: 8)
1.1 Clasificación del suelo urbano
"La ocupación del suelo con los elementos físicos, conforman la estructura física de la ciudad, la cual no se presenta homogénea, dando lugar a una clasificación del suelo urbano, el establecimiento de estas áreas servirá como base para la conformación de sectores de planeamiento, asignación de usos y las características de ocupación. Esta clasificación obedece a un análisis de valoraciones que nos permitan:
Definir áreas dependiendo del actual grado de consolidación que presenta el territorio, para posibilitar un control integral del proceso de crecimiento del área urbana.
Establecer áreas de suelos vacante que presentan capacidad para receptar asentamientos urbanos y aquellas que presentan limitaciones para ello.
Priorizar la ocupación del territorio en aquellos terrenos que posibiliten alcanzar un crecimiento compacto del área urbana. Ser consecuente con la estructura urbana existente." (Plan de
Ordenamiento Urbano de la Ciudad de Loja, s/a: 84.)
PARROQUIA TOTAL (HA) AREA URBANIZABLE (HA) AREA NO URBANIZABLE (HA) AREA NETA (HA) AREA
EL VALLE 1431,20 345,00 1086,00 857,40
SAGRARIO 340,85 116,10 224,75 171,25
SAN SEBASTIAN 1380,10 143,30 1236,80 760,10
SUCRE 2590,20 766,10 1823,90 701,20
TOTAL 5742,35 1370,50 4371,45 2489,95
[image:20.842.263.677.178.299.2]% 100,00 23,90 76,10 57,00
Tabla 1. Área urbanizable y no urbanizable de la ciudad de Loja.
10 De acuerdo a estos criterios, el suelo urbano de la ciudad de Loja se clasifica en:
Área consolidada: Es el área en la cual se desarrollan las actividades relacionadas a los usos urbanos como: gestión, administración, comercio y vivienda; en ella, el proceso de ocupación se ha cumplido, contando con todos los servicios de infraestructura básica, vial y equipamiento.
Área en proceso de ocupación: Es el territorio que se encuentra en transición, de ocupación rural a urbana, soportando la ocupación progresiva de los usos urbanos. No cuenta con una estructura vial totalmente definida.
Área vacante: Es el área hacia la cual la ciudad de Loja puede expandirse a futuro. Se clasifica en:
o Área vacante urbanizable: es aquella que es apta para recibir
usos urbanos, cuyo uso actual es en su mayoría agrícola. Se caracteriza por la poca o nula presencia de edificaciones y el no muy marcado fraccionamiento del mismo. Puede ser programada y no programada.
o Área vacante no urbanizable: es aquella que presenta
limitaciones geológicas, geotécnicas y topográficas. También pueden tener valor paisajístico, de reserva o de protección.
1.2 Planificación del suelo urbano
El concepto de ordenamiento territorial se puede abordar y desarrollar desde distintas escalas y a partir de diversos enfoques y cosmovisiones, sin embargo se puede establecer que se trata de una "política de Estado y un proceso planificado de naturaleza política, técnica y administrativa, cuyo objeto central es el de organizar, armonizar y administrar la ocupación y uso del espacio, de modo que éstos contribuyan al desarrollo humano ecológicamente sostenible, espacialmente armónico y socialmente justo." (Massiris, 2010).
Según Massiris (2010), la planificación del suelo urbano, como un conjunto de instrumentos técnicos y normativos del ordenamiento territorial, busca evitar o corregir los problemas de uso y ocupación inadecuada y desequilibrada del espacio y el uso irracional de los recursos naturales. Por lo tanto, esta planificación es considerada como una estrategia de los municipios para armonizar las actividades humanas con el aprovechamiento de los recursos
naturales y con la distribución social y regional equilibrada; de esta manera, se trata de intervenir el territorio, creando escenarios deseados desde el punto de vista ambiental, social y espacial, que de otra forma, responderían únicamente a la acción espontánea de fuerzas económicas.
11 y desarrollo de la ciudad." (Plan de Ordenamiento Urbano de la Ciudad de Loja, 2009: 4).
Para cumplir con sus objetivos, los planes municipales establecen rangos y características especiales para diferentes áreas de la ciudad, generando zonificaciones que distinguen las cualidades funcionales de cada una de ellas.
Estas zonificaciones llevan implícita una propuesta de manejo espacial, dividiéndose en tres grupos generales:
1. Zonificación por uso del suelo y densidad. 2. Zonificación por intensidad de uso del suelo. 3. Zonificación por requerimientos de uso del suelo.
1.2.1 Zonificación por uso del suelo y densidad
Uso del suelo
"Para la elaboración del plano de uso del suelo, los usos se clasifican en:
Uso residencial y sus derivados: unifamiliar, dos familias (dúplex), grupo de familias (doble dúplex), multifamiliar, turistas en trailer park o camping, hoteles, moteles.
Uso negocios, comercial y derivados: locales de oficinas y bancos, negocios en general, negocios especializados y recreación como teatros, cines, centros sociales, culturales. Uso industrial y derivados: industria ligera, de transformación
y pesada.
Vialidad: vía rápida, primaria, secundaria, local, andadores. Usos públicos y derivados: parques, escuelas públicas, edificios
públicos o institucionales.
Semipúblicos y derivados: iglesias, edificios semipúblicos, cementerios.
Uso agrícola y derivados: tierra fértil agrícola o de usos agropecuarios.
Zona de reserva: para urbanización futura o para reserva ecológica.
Zonas recreativas: campos de juego, estadios, albercas, autódromos, hipódromos, etcétera." (Bazant, 2011: 156)
Densidad
La densidad de población es la relación de la cantidad de población con la superficie que ocupa. De acuerdo a ella, podemos encontrar zonas de gran concentración demográfica y zonas de grandes vacíos demográficos, dependiendo fundamentalmente de dos factores:
Naturales: clima y altitud.
Humanos: motivaciones históricas, políticas y
socioeconómicas.
12 esto, que existe la necesidad de regular la densidad, no sólo en términos de zonas urbanas y rurales, sino también dentro de la ciudad, de tal manera, que se distribuya equitativamente la
población, y al mismo tiempo se regule la ubicación de equipamiento y servicios básicos.
A continuación se observa un gráfico sobre las densidades según el número de miembros por familia:
50 viv./ha Pers./viv.
100 viv./ha Pers./viv.
150 viv./ha Pers./viv.
200 viv./ha Pers./viv.
2 4 6 8 2 4 6 8 2 4 6 8 2 4 6 8
100 200
200 300
300 400
400
400 600
600 800
800 900
1200
1200 1600 Gráfico 1: Densidades según el número de miembros por familia. Fuente: Bazant, J. (2011). Página 160.
1.2.2 Zonificación por intensidad de uso del suelo
La intensidad de uso del suelo se refiere a la relación entre la superficie construida dentro de un predio y la superficie del predio. Sin embargo, su importancia radica en la implicación de costo y rentabilidad, de confort y habitabilidad de los espacios, y de aprovechamiento de recursos. Esto varía según los usos del suelo del predio y los usos que se darán a las áreas construidas. En este punto se debe recordar las definiciones de suelo urbanizable y no
urbanizable, para aclarar la ocupación que puede tener un terreno de acuerdo a sus características.
Existen algunos indicadores para determinar la intensidad de uso del suelo:
13 máximo de superficie que debería destinarse a la construcción en planta baja. Incluye áreas de servicio como pasillos, escaleras, elevadores y bodegas o sótanos. No incluye balcones, garajes ni áreas para equipo mecánico.
Coeficiente de utilización del suelo (C.U.S.): es el factor que multiplicado por la superficie del terreno, determina el total del área que se puede ocupar con edificación en todos los niveles del predio.
Índice de espacios abiertos (I.E.A.): es el factor que permite determinar el requerimiento de espacios abiertos total
dentro de un terreno en el que se edificará. No se refiere únicamente a espacios libres de construcción en planta baja, sino también a áreas en cualquier nivel donde puedan concurrir los usuarios, como terrazas y azoteas.
Índice de espacio habitable (I.E.H.): es el factor que establece el requerimiento mínimo de habitabilidad en espacios abiertos. Se refiere a áreas en las que el usuario disfruta, como pasillos, áreas de recreación infantil o jardines.
Otros índices: varían de acuerdo a las características de extensión de la ciudad: índice de automóviles totales, índice de automóviles por residente, índice de área recreativa.
1.2.3 Zonificación por requerimientos de uso del suelo
"No existen estándares definidos para determinar las necesidades de espacios a futuro, para cada tipo de uso o para cada actividad incluida en la planeación de una zona. Para ello se podrán hacer estimaciones razonables de requerimientos para cada tipo de uso del suelo en una comunidad.
Las medidas que se usan para hacer dichas estimaciones se basan en el uso actual del suelo, y están sujetas al impacto de una nueva tecnología, a los reglamentos de zonificación y subdivisión de la tierra, a la demanda de vivienda, al requerimiento de espacio para estacionamiento, zonas de recarga acuífera o de forestación, más
una zona adicional para reserva. Los estándares de espacio están en función de unidades de medición tales como los usuarios de un espacio, los trabajadores, los compradores, entre otros. Por esta razón las proyecciones demográficas y económicas resultan fundamentales para determinar las necesidades futuras de espacio y sus requerimientos de uso.
14 actividades siempre y cuando éstas cumplan con ciertas normas que permitan que sean compatibles entre sí. Por ejemplo, bajo el primer criterio se separaría físicamente el uso del suelo industrial de aquel residencial; mientras que bajo el criterio de requerimientos se estipularía qué tipo de industria puede combinarse con qué tipo de uso habitacional (industria de maquila - obreros). Con este criterio, los diversos usos del suelo pueden estar mezclados entre sí, cuando satisfacen ciertos requerimientos que los hacen apoyarse mutuamente evitando caer en conflictos (contaminación) que perjudique a los habitantes urbanos.
El criterio de zonificación por requerimientos puede resultar más efectivo en la planeación de centros urbanos de rápida expansión, puesto que de hecho esta mezcla de actividades se presenta en la realidad y resultará de más utilidad calibrar y ordenar la mezcla de
actividades existentes que buscar separarlas espacialmente. La separación de actividades por zonas generalmente resulta más fácil de utilizar para nuevos desarrollos que para zonificar los existentes.
Hay que advertir que la formulación de requerimientos, como el mecanismo de zonificación de actividades en una ciudad, presupone que se analizarán previamente sus aspectos funcionales, físicos y económicos, así como en términos de un bienestar social que es deseable alcanzar como objetivo, es decir, la zonificación no sustituye la planificación urbana, sino que es uno de sus instrumentos. A continuación se exponen algunas consideraciones para la formulación de los requerimientos de uso del suelo:
1.2.3.1 Uso industrial
El indicador de empleo por hectárea tiende a variar con la ubicación de la naturaleza del proceso de manufacturación, su índice de contaminación, el grado de automatización; y, en fábricas urbanas, por la necesidad de economías de escala. Para cada concepto se pueden derivar indicadores que muestren, por un lado, el beneficio o la afectación al obrero o residente urbano en términos de contaminación, tiempos de recorridos al trabajo, oportunidad de empleos y demás; e indicadores que muestren, por
otro lado, a los propietarios industriales el beneficio o la afectación de contar con una infraestructura de servicios, terreno para expansión, proximidad al mercado de consumo y otras. Para cada industria se podrán traducir algunos de estos conceptos en requerimientos con los que sería posible establecer alguna racionalidad sobre los rangos de su comportamiento dentro de las ciudades.
1.2.3.2 Uso comercial
El uso comercial del suelo podría ser preliminarmente dividido en tiendas de menudeo y en almacenes de mayoreo, además de que posteriormente su división podrá ser por tipo o género, magnitud,
15 diversas actividades humanas tienen de ser apoyadas por servicios y comercios, para luego determinar con requerimientos la intensidad de relación que es deseable implantar.
Por otra parte, el mayoreo no necesariamente precisa de proximidad física con la residencia, o lugar de trabajo, sino mas bien con respecto a vías de acceso a la ciudad, amplitud de terreno
para maniobras de carga y descarga, proximidad a centros de menudeo, etcétera, factores que determinan de cierto modo su economía de escala dentro del desarrollo urbano. Por tanto, de su relación con otras actividades económicas dependerá la definición de los requerimientos de uso que deberán adoptarse por tipo de comercio de mayoreo.
1.2.3.3 Uso residencial
El uso habitacional del suelo tiene una variada y compleja red de relaciones con el resto de las actividades económicas y humanas de una ciudad que previamente deben quedar definidas con la planificación urbana. Para ello, inicialmente se definieron los tipos predominantes de vivienda o zonas habitacionales que existen en la ciudad, para posteriormente determinar sus relaciones funcionales con los demás centros de actividades en los que la población está involucrada.
La formulación de requerimientos habitacionales es resultado de esta relación funcional planteada en la planificación urbana. Para su implantación se podrían traducir estos conceptos funcionales en términos de niveles de ingreso y capacidad de compra, gasto en transporte, tiempos de recorrido, intensidad de construcción, etcétera, indicadores que en conjunto pueden definir la modalidad e intensidad en que todas estas relaciones podrían darse en la realidad.
1.2.3.4 Uso de equipamiento
Intrínsecamente relacionado con sus usuarios, a los que les brinda un servicio, el equipamiento desempeña una función importante de consolidación en el desarrollo urbano y como apoyo a su población; la zonificación por requerimientos pretende establecer
la intensidad de relación con otras actividades urbanas. Para tal caso, se podrían emplear indicadores de capacidad de servicios, inversión por usuario, localización, etcétera, que conjuntamente podrían definir este juego de relaciones funcionales.
1.2.3.5 Uso recreativo
Ciudades que se han desarrollado sin planeación muestran una deficiencia en áreas recreativas. Ello repercute en la salud física y mental de sus habitantes, como respuesta, el gobierno compensa
16 población, particularmente de bajos ingresos, se recree sanamente a través del deporte, de la convivencia con la naturaleza, o de la participación en programas comunitarios.
De aquí que sea imperativo que el gobierno adquiera predios, sobre todo en zonas densamente pobladas, para promover la recreación de la población. Al respecto hay pocos indicadores, por
lo que es necesario elaborarlos con base en experiencias concretas." (Bazant, 2011: 169 - 172)
1.3 Valoración del suelo urbano
El Artículo 313 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal señala: "Los predios urbanos serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previstos en esta Ley; con este propósito, el concejo aprobará mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios, como agua potable, alcantarillado y otros servicios, así como los factores para la valoración de las edificaciones." Por ello, cada municipio tiene el deber y derecho de actualizar los datos catastrales, de tal manera que se pueda contar con la información física, económica y jurídica necesaria para avaluar los predios; ayudando al mismo tiempo como información para los planes urbanos de desarrollo.
Asimismo en el Artículo 307 de la misma Ley se establece: "El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre él. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos
y para otros efectos no tributarios como los de expropiación. Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:
a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie de la parcela o solar;
b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un solar, calculado sobre el método de reposición; y,
17 Gráfico 2: Valoración del Predio Urbano.
Fuente: Salazar, A. (2009). Página 115.
Valoración del Predio Urbano
Variables Externas
Servicios Básicos
Red de Alcantarillado Red de Alumbrado Público Red de Agua Potable
Red de Recolección de Basura Red de Telefonía
Red Vial
Red de Energía Eléctrica
Uso del Suelo
Residencial
Negocios y Comercial Industrial
Vialidad Públicos - Semipúblicos
Agrícola - De Reserva Recreativo
Variables Internas
Servicios Básicos
Características del Suelo Topografía
Superficie
Localización del Predio en la Manzana Relación Frente / Fondo
Forma
Características del Predio
Equipamiento Rentabilidad
Tipo de Equipamiento Radio de Influencia
Morfología de la Manzana
Rentas Primarias Rentas Secundarias
Absoluta
Diferencial Tipo I Diferencial Tipo II
18
1.3.1 Componentes para el catastro
"El catastro inmobiliario es el registro e inventario técnico, actualizado y clasificado de la propiedad inmobiliaria, en el que se establece la correcta identificación de los aspectos físicos-geométricos, jurídicos, económicos (valorativos) que lo definen y constituyen". (Concejo Metropolitano de Quito, 2007: 2.)
Para la elaboración del catastro intervienen tres componentes básicos: físico, económico y jurídico; éstos tienen como finalidad la estructuración de parámetros generales y particulares de cada predio urbano, de tal manera que se puedan establecer rangos de valor de acuerdo a sus características.
1.3.1.1 Componente físico
El componente físico "permite determinar descriptiva y cartográficamente, la ubicación geográfica, dimensiones, topografía y demás características físicas de los inmuebles que integran un municipio" (Alvarado, 2007). Para esto se realizan algunas actividades, como el inventario, diagnóstico y validación de la información catastral, la delimitación de la poligonal urbana, la sectorización catastral, el manzaneo, el levantamiento parcelario y la ficha, codificación y levantamiento catastral.
1.3.1.2 Componente económico
"El componente económico permite determinar el avalúo catastral de la propiedad, es decir, establece el valor de cada uno de los inmuebles presentes en un municipio, a través de la evaluación de los elementos que los forman, asignando un valor a los metros cuadrados o hectáreas de las distintas clases de suelo, con el objeto de llegar a determinar su valor catastral. Está orientado en
la planta de valores de la tierra y la tabla de valores de la construcción.
Planta de valores de la tierra: permite determinar el valor de cada parcela ubicada en área urbana, a través de la determinación del valor del terreno por metro cuadrado, de acuerdo a una determinada posición por manzanas, incluso a nivel de cada una de las calles que conforman un sector catastral de la poligonal urbana de una ciudad.
Tabla de valores de la construcción: es una matriz que contiene los factibles costos de reemplazo de un grupo específico de construcciones comunes en la ciudad donde se aplican. Se sustenta en el análisis de la estructura de costos, diferenciados por tipos de construcciones y por ende refleja los costos en un momento dado. Para la elaboración y estructuración de esta tabla, es necesario considerar el uso de la edificación y las características físicas de éstas. Estos usos pueden ser: residencial, multifamiliar, industrial y comercial, mientras que las características físicas están asociadas a: estructura general, estructura de techo, paredes, pisos, instalaciones sanitarias, ventanas, puertas e instalaciones eléctricas." (Alvarado, 2007).
1.3.1.3 Componente jurídico
19 1.3.2 Variables que intervienen en el proceso de avalúo
En el proceso de avalúo es necesario diferenciar los términos valor y precio, pudiendo encontrar varias explicaciones, como:
"El valor es la relación que expresa la estimación en que deber tenerse un producto respecto de otros; el precio es el artículo que se da por otro diverso, sin consideración a si el uno es la verdadera estimación del otro, pues el precio corriente puede ser superior o inferior al necesario, que es la expresión exacta del valor." (Masías, 1860: 21.).
Precio es el monto de dinero que el propietario de un bien espera recibir como retribución por el bien entregado; toma en cuenta el costo invertido en él, variando según la perspectiva del propietario. Valor es la estimación de un bien respecto a sus características y las de otros bienes similares o diferentes a él. (González, 2011)
A continuación se presentan las variables externas e internas que intervienen en la valoración de un predio.
1.3.2.1 Variables externas
Las variables externas son aquellas que identifican a un predio básicamente por su localización, diferenciándose por las obras públicas, equipamiento existente a su alrededor, morfología de la manzana, uso del suelo y rentabilidad; éstas, son en general, variables ajenas a las particularidades del terreno.
En este contexto, las variables externas hacen que la renta que genera un terreno sea "en cierta forma el 'eco' de las decisiones de localización de los agentes económicos. El precio que paga el
agente económico corresponde, en principio, a las ventajas que le procurará esta localización." (Polése, 1998: 329.).
a. Servicios Básicos
La accesibilidad que tiene la población urbana a los servicios básicos determina, en síntesis, su inclusión y su participación en la ciudad. Estos servicios no solamente representan las oportunidades otorgadas por las políticas públicas, sino son la base de la calidad de vida que la ciudad ofrece a todos sus habitantes.
Red de alcantarillado: es el sistema de conductos, estructuras y tuberías usadas para el transporte de aguas residuales y pluviales, desde el lugar en que se generan hasta el sitio de tratamiento u otro punto de descarga.
Red de alumbrado público: es el sistema de distribución de energía eléctrica no domiciliaria que permite iluminar lugares de libre circulación, como vías, parques y demás espacios que están a cargo del municipio, con el fin de permitir el desarrollo de actividades nocturnas, generando sensación de seguridad y una adecuada visibilidad.
Red de agua potable: es el sistema de obras de ingeniería, concatenadas que permiten llevar el suministro de agua potable hasta las edificaciones.
20
b. Uso del suelo
El uso del suelo representa la ubicación de las actividades en un territorio. Como se hizo mención en el capítulo 1.2.1 "Zonificación por uso del suelo y densidad", los usos del suelo se pueden clasificar en: residencial, negocios y comercial, industrial, vialidad, públicos, semipúblicos, agrícola, de reserva, recreativo.
"Las formas de ocupación del suelo son el resultado de la conjunción de numerosos factores, entre los que se destacan:
El desarrollo histórico y económico de la región. Las políticas habitacionales y urbanas.
Las características naturales del sitio." (Tapia, 2007: 13).
"Se especifica que los terrenos tienen uso cambiante de acuerdo con el paso del tiempo y son objeto de formar parte de algún plan por parte de las autoridades municipales, estatales o federales. Por tanto, será conveniente revisarlos, de existir en cualesquiera de sus escales, las cuales pueden ser: plan de desarrollo regional, plano regulador, ley orgánica de desarrollo, reglamento de zonificación, plan director o plan maestro para el desarrollo urbano." (Bazant, 2011: 131).
c. Equipamiento urbano
Tipo de equipamiento: el equipamiento es destinado a espacios e instalaciones que sirven para satisfacer las necesidades de la población, garantizan el esparcimiento y mejoran la calidad de vida, independientemente de su carácter público o privado. El equipamiento normativo tiene dos componentes: de servicios sociales y, de servicios públicos.
Radio de influencia: es la zona geográfica para la cual un equipamiento determinado abastece al sector, tomando como referencia la cantidad de población que habita en ella. La importancia radica en su función normativa, estableciendo parámetros para la implantación del equipamiento.
A continuación se presentan las tablas que indican el radio de influencia, densidad, área y población para cada tipo de equipamiento, tanto social como público.
Equipamientos de Servicios Sociales
CATEGORIA SIMBOL. TIPOLOGÍA SIMBOL. ESTABLECIMIENTOS
RADIO DE INFLUENCIA
(m)
NORMA m2/hab
LOTE MÍNIMO
(m2)
POBLACIÓN BASE (hab)
Educación
E
EE Barrial EEB Preescolar, escuelas. 400 0,80 800 1.000
Sectorial EES Colegios secundarios, unidades educativas. 1.000 0,50 2.500 5.000 Zonal EEZ Institutos de educación especial, centros de capacitación
laboral, institutos técnicos y centros artesanales y ocupacionales, escuelas taller, centros de investigación y experimentación, sedes universitarias.
2.000 1,00 10.000 10.000
Ciudad o
metropolitano
EEM Campus universitarios, centros tecnológicos e institutos de educación superior.
21 Cultural
E
EC Barrial ECB Casas comunales 400 0,15 300 2.000
Sectorial ECS Bibliotecas, museos de artes populares, galerías públicas de arte, teatros y cines.
1.000 0,10 500 5.000
Zonal ECZ Centros de promoción popular, auditorios, centros culturales, centros de documentación.
2.000 0,20 2.000 10.000
Ciudad o
metropolitano
ECM Casas de la cultura, museos, cinematecas y hemerotecas. --- 0,25 5.000 20.000
Salud
E
ES Barrial ESB Sub-centros de salud, consultorios médicos y dentales. 800 0,15 300 2.000 Sectorial ESS Clínicas con un máximo de quince camas, centros de salud,
unidad de emergencia, hospital del día, consultorios hasta 20 unidades de consulta.
1.500 0,20 800 5.000
Zonal ESZ Clínica hospital, hospital general, consultorios mayores a 20 unidades de consulta.
2.000 0,125 2.500 20.000
Ciudad o
metropolitano
ESM Hospital de especialidades, centros de rehabilitación y reposo.
--- 0,20 10.000 50.000
Bienestar social
E
EB Barrial EBB Guarderías infantiles y casas cuna 400 0,30 300 1.000
Sectorial EBS Asistencia social, centros de formación juvenil y familiar, aldeas educativas.
1.500 0,08 400 5.000
Zonal EBZ Albergues, centros de protección de menores. 2.000 0,10 2.000 20.000 Ciudad o
metropolitano
EBM Orfanatos, asilos de ancianos. --- 0,10 5.000 50.000
Recreativo y deportes
E
ED Barrial EDB Parques infantiles, parque barrial, plazas, canchas deportivas.
400 0,30 300 1.000
Sectorial EDS Parque sectorial, centros deportivos públicos y privados, polideportivos, gimnasios y piscinas.
1.000 1,00 5.000 5.000
Zonal EDZ Parque zonal, polideportivos especializados y coliseos (hasta 500 personas), centro de espectáculos, galleras.
3.000 0,50 10.000 20.000
Ciudad o
metropolitano
EDM Parques de ciudad y metropolitano, estadios, coliseos, jardín botánico, zoológicos, plazas de toros.
--- 1,00 50.000 50.000
Religioso
E
ER Barrial ERB Capillas. --- --- 800 2.000
Sectorial ERS Templos, iglesias. 2.000 --- 5.000 5.000
Ciudad o
metropolitano
[image:32.842.178.771.23.430.2]ERM Catedral, conventos y monasterios. --- --- 10.000 50.000
Tabla 2: Equipamientos de servicios sociales.
Fuente: Ecuador, Concejo Metropolitano de Quito. Art. 42. Pág. 43-44.
Equipamientos de Servicios Públicos
CATEGORIA SIMBOL. TIPOLOGÍA SIMBOL. ESTABLECIMIENTOS
RADIO DE INFLUENCIA
(m)
NORMA m2/hab
LOTE MÍNIMO
(m2)
POBLACIÓN BASE (hab)
22 E
Sectorial EGS Estación de bomberos. 2.000 0,10 500 5.000
Zonal EGZ Cuartel de policía. --- 0,50 10.000 20.000
Ciudad o
metropolitano
EGM Instalaciones militares, cuarteles y centros de rehabilitación social, penitenciarias y cárceles.
--- --- --- 50.000
Administración pública
E
EA Sectorial EAS Agencias municipales, oficinas de agua potable, energía eléctrica, correos y teléfonos.
--- 0,03 300 10.000
Zonal EAZ Administraciones zonales, representaciones diplomáticas, consulados, embajadas y organismos internacionales.
--- 0,50 10.000 20.000
Ciudad o
metropolitano
EAM Alcaldía, sedes principales de entidades públicas y centros administrativos nacionales, provinciales, distritales.
--- 0,40 --- 50.000
Servicios funerarios
E
EF Sectorial EFS Funerarias. 1.500 0,20 800 5.000
Zonal EFZ Cementerios parroquiales y zonales, servicios de cremación y/o velación y osarios dentro de los centros urbanos.
3.000 1,00 20.000 20.000
Ciudad o
metropolitano
EFM Cementerios, parques cementerios, crematorios. --- 1,00 50.000 50.000
Transporte
E
ET Barrial ETB Estación de taxis, parada de buses. --- 0,10 100 1.000
Sectorial ETS Estacionamiento de camionetas, buses urbanos, parqueaderos públicos, centros de revisión vehicular.
3.000 0,03 300 10.000
Zonal ETZ Terminales locales, terminales de transferencia, de transporte público, estación de transporte de carga y maquinaria pesada.
3.000 0,50 10.000 20.000
Ciudad o
metropolitano
ETM Terminales de buses interprovinciales y de carga, estaciones de ferrocarril de carga y pasajeros, aeropuertos civiles y militares.
--- 1,00 50.000 50.000
Infraestructura
E
EI Barrial EIB Servicios higiénicos y lavandería. 500 0,20 200 1.000
Sectorial EIS Estaciones de bombeo y tanques de almacenamiento de agua.
--- * --- 5.000
Zonal EIZ Estabilizadoras y subestaciones eléctricas. --- * --- 20.000
Ciudad o
metropolitano
EIM Plantas de tratamiento y estaciones de energía eléctrica, plantas termoeléctricas.
--- * --- 50.000
Especial
E
EP Zonal EPZ Depósitos de desechos industriales. --- * --- 20.000
Ciudad o
metropolitano
EPM Tratamiento de desechos sólidos y líquidos (plantas procesadoras, incineración, lagunas de oxidación, rellenos sanitarios, botaderos), gasoductos, oleoductos y similares.
--- * --- 50.000
* Según el proyecto.
Tabla 3: Equipamientos de servicios públicos.
23
d. Morfología de la manzana
"Tipo parrilla: es el patrón urbano más ampliamente utilizado, tanto para fraccionamientos tipo medio como para populares, puesto que ofrece mucha flexibilidad para las ventas y es ampliamente aceptado por el mercado. Dado que cada lote tienen acceso a una calle, este patrón tienen el inconveniente de que requiere demasiada longitud de vialidad e infraestructura, lo que hace costosas las obras de urbanización y elevan el precio de venta de los lotes.
Andadores: consiste en un patrón tipo parrilla donde la mayoría de lotes tienen acceso a través de un pasaje peatonal con playas de estacionamiento comunes. Reduce la superficie vial aunque no la longitud de las redes de infraestructura, que sigue siendo igual al de una lotificación convencional, lo que hace que el costo de urbanización sea algo inferior al de un desarrollo tipo parrilla. Es utilizado en promociones de bajos ingresos cuyas familias, por lo general, no tienen automóvil, lo que reduce la vialidad al mínimo haciendo funcionar el conjunto a través de un sistema peatonal.
Cluster o Privada: propone que las calles sean sólo de tránsito local, exclusivamente para el uso de las familias que ahí residen, dándole cierta privacidad a la calle. Cuando son lotificaciones de bajos ingresos, a la entrada de cada privada se podrían dejar inicialmente tomas para uso comunitario y esperar que, con el tiempo, los residentes puedan pagar por tomas domiciliarias.
Condominio Horizontal: propone lotes o viviendas individuales que dan acceso sobre un área de propiedad común y para uso comunitario. Este concepto reduce sustancialmente la
superficie de vialidad y longitud de redes de infraestructura en comparación con una lotificación convencional, ya que trata con lotes de varios miles de metros cuadrados que en principio sólo requieren un acceso a la calle y una toma a los servicios, en vez de los lotes de pequeña superficie de lotificación convencional que requieren cada uno acceso propio y tomas domiciliarias.
Tipo Parrilla Tipo Andadores
Gráfico 3: Morfología de manzana. Fuente: Bazant, J. (2011). Página 66.
Tipo Cluster o Privada Tipo Condominio Horizontal
24 Combinación entre clusters y andadores: ofrece un patrón
urbano con las ventajas de ambos: la privacidad de calles de tránsito local con un sistema interno de circulación peatonal a lo largo del cual se ubica el equipamiento básico. Presentan la conveniencia de que la población tiene acceso a ellos desde sus casas.
Desarrollo urbano irregular: mantiene el principio de que cada lote debe tener acceso vehicular y tomas domiciliarias de redes de infraestructura. Ofrece abundantes áreas verdes comunes, por lo que el costo de realización es considerablemente mayor que el de una lotificación convencional. Está dirigido a un mercado de clase media-alta y alta.
Supermanzana: aplicado en conjuntos habitacionales; dispone sobre una gran superficie de uso común el sembrado de edificios conformando plazas múltiples. El recorrido interno es básicamente peatonal, dejando la circulación vehicular y estacionamientos en toda la periferia. Es utilizado con frecuencia para conjuntos de interés social, ya que la superficie vial y longitud de redes de infraestructura, por lo general son perimetrales y se mantienen mínimas en comparación con una lotificación convencional, porque propone densidades media y alta.
Condominio Vertical: es un lote en donde se siembran edificios en torno de un área común, pero a diferencia del anterior, su acceso es controlado. La superficie de vialidad y longitud de redes de infraestructura es considerablemente menor que la que se emplearía en una lotificación convencional para albergar al mismo número de viviendas, pero es mayor que la de la supermanzana dado que la agrupación de edificios,
estacionamientos y servicios básicos se da en pequeña escala." Bazant, 2011: 65-68.
Tipo Combinación entre
Clusters y Andadores Tipo Desarrollo Urbano Irregular
Gráfico 5: Morfología de manzana. Fuente: Bazant, J. (2011). Página 67.
Tipo Supermanzana Tipo Condominio Vertical
25
e. Rentabilidad
La rentabilidad se refiere a la generación de ingresos, mediante el uso o arrendamiento, en este caso del suelo, debido a que se constituye un bien de consumo y un activo de carácter indestructible. Esta definición se describirá con más detalle en el capítulo "2.2.2.5 Renta del suelo urbano", complementándose con las propiedades y factores que determinan dicha renta.
1.3.2.2 Variables internas
Las variables internas son aquellas que son propias del terreno dependiendo directamente de él y dándole mayor o menor valor. Entre ellas están: servicios básicos que cuenta, características del suelo, topografía, superficie, localización del predio en la manzana, relación frente/fondo y su forma.
a. Servicios básicos
Los servicios básicos del predio dependerán de su ubicación, según la dotación de los mismos por parte del municipio. Estos servicios se encuentran dentro del terreno, como: acometida para agua potable, alcantarillado, electricidad, teléfono. También se considera el tipo de acceso existente hacia el predio, como: tierra, lastre, piedra, adoquín, hormigón, asfalto.
b. Características del suelo
Las características del suelo corresponden a las condiciones topográficas y geotécnicas del terreno, en las que se incluyen la estabilidad, riesgos y desastres naturales.
c. Topografía
Según Bazant (2011), la forma del relieve también determina los procesos naturales y los usos que el hombre puede hacer de distintas zonas, diferenciándose como sigue:
Topografía Tipo de
pendiente Característica
Menor a 5%
Apta para el desarrollo urbano ya que casi no requiere movimientos de tierra para la urbanización y construcción, es deseable destinarlos para usos agropecuarios o áreas verdes, puesto que facilitan la recarga de los mantos acuíferos.
De 5 a 10%
Presentan algunos movimientos de tierra para la urbanización, tienen la ventaja de facilitar el escurrimiento del agua y, consecuentemente, evitan humedad, inundaciones y azolve de drenaje; asimismo, exponen a las viviendas a mejores condiciones de vientos y vistas que los terrenos sensiblemente planos.
De 10 a 15%
Requieren mayores movimientos de tierra debido a los cortes y rellenos que se deben realizar. También requieren mayores costos de infraestructura a causa de la necesidad de aumentar la presión del agua y cajas rompedoras de velocidad para el drenaje.
Mayor a 15%
[image:36.842.477.797.141.513.2]Debe evitarse el desarrollo urbano, puesto que la urbanización y la construcción de viviendas resultan demasiado costosas.
Tabla 4: Topografía.
26
d. Superficie
La superficie corresponde a la cantidad de metros cuadrados del predio.
e. Localización del predio en la manzana
"Esquinero: terreno localizado en el cruce de dos calles y que tiene dos frentes, uno a cada calle.
Intermedio: terreno localizado entre esquinas y que tiene un frente.
Interior: terreno localizado en medio de la manzana, que no tiene frente a las calles y se accede por una servidumbre de paso.
En cabecera: terreno localizado en el cruce de tres calles y que tiene tres frentes, uno a cada calle.
En pasaje: terreno localizado con frente a un paso peatonal o vehicular.
Manzanero: terreno que conforma toda la manzana." (Salgado & Vega, 1996: 46.)
f. Relación frente / fondo
"Es la relación en proporciones de frente sobre el fondo, o sea la dimensión correspondiente del frente principal que queda al ingreso principal al predio o la calle de mayor flujo peatonal. Por ejemplo una relación de 1:1; 1:2; 2:1; 3:1 etc. Estas relaciones se encuentran en manzanas tipo parrilla, que son características de las manzanas de la ciudad de Loja. Las que son en altura están analizadas en la rentabilidad independientemente. El fondo relativo es la dimensión correspondiente a la relación entre la superficie total del terreno y el frente principal." (Salgado & Vega, 1996: 47.).
g. Forma
Según la forma, se pueden diferenciar:
Regulares: la forma está constituida por figuras
geométricas simples, como cuadrados, trapecios,
rectángulos y triángulos.
Irregulares: constituida por formas triangulares, compuestas o ensambladas entre dos figuras regulares. Muy irregulares: constituida por formas triangulares,
compuestas o ensambladas entre tres figuras regulares.
Esquinero Intermedio Interior
En cabecera En pasaje Manzanero
Gráfico 7: Localización del predio en la manzana. Fuente: Salgado, J. & Vega, M. (1996). Página 46.
Regular Irregular Muy irregular
Gráfico 8: Forma del predio.
