Metodología para la estimación de tasas de renta en Centros Comerciales en las Zonas de Comidas Bogotá D C

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(1)UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. METODOLOGÍA PARA LA ESTIMACIÓN DE TASAS DE RENTA EN CENTROS COMERCIALES EN LAS ZONAS DE COMIDAS - BOGOTA D.C.. NESTOR ANDRES VALBUENA ANGARITA CAROL YOHANA PINEDA CARVAJAL. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTÁ D.C. 2019. 1.

(2) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. METODOLOGÍA PARA LA ESTIMACIÓN DE TASAS DE RENTA EN CENTROS COMERCIALES EN LAS ZONAS DE COMIDAS - BOGOTA D.C.. NESTOR ANDRES VALBUENA ANGARITA ARQUITECTO CAROL YOHANA PINEDA CARVAJAL PROFESIONAL EN FINANZAS Y RELACIONES INTERNACIONALES. PROYECTO DE GRADO. DIRECTOR HERNANDO ACUÑA CARVAJAL INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA DOCENTE Y COORDINADOR DE LA ESPECIALIZACIÓN. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTA, D.C. 2019. 2.

(3) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. DEDICATORIA. A Dios por la realización de este trabajo, a nuestros padres, familia y amigos que nos dieron su apoyo para culminar este ciclo.. 3.

(4) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. TABLA DE CONTENIDO. INTRODUCCIÓN ..................................................................................................... 9 1. ANTECEDENTES ........................................................................................... 10 2. OBJETIVOS ....................................................................................................... 14 2.1.. OBJETIVO GENERAL .............................................................................. 14. 2.2.. OBJETIVOS ESPECIFICOS..................................................................... 14. 3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ....................................................................... 15 3.1.. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ....................................................... 16. 3.2.. JUSTIFICACIÓN ....................................................................................... 16. 4. MARCO TEORICO .......................................................................................... 18 5. NORMATIVIDAD ............................................................................................. 20 5.1.. LEY 9 DEL 11 DE ENERO DE 1989 ........................................................ 20. 5.2.. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997 ....................................................... 20. 5.3.. 5.3 DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998 .................................... 20. 5.4.. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004 .............................................. 21. 5.5.. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008 ......................... 21. 5.6.. LEY 1673 DE 2013 ................................................................................... 22. 5.7.. DECRETO 79 DEL 27 DE FEBRERO DE 2015 ....................................... 22. 5.8.. DECRETO 132 DEL 29 DE MARZO DE 2017 .......................................... 22. 5.9.. NORMAS TECNICAS SECTORIALES ..................................................... 23. 6. METODOLOGÍA .............................................................................................. 24 7. MUESTRA ....................................................................................................... 25 7.1.. CENTROS COMERCIALES ELEGIDOS PARA LA MUESTRA ............... 25. 7.2.. LOCALES VACANTES EN UNIVERSO DE ESTUDIO ............................ 26. 8. NORMATIVA DE LOS CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO ................. 28 9. CENTROS COMERCIALES ESTUDIO ........................................................... 34 9.1.. CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR .............................................. 34. 9.2.. CENTRO COMERCIAL SANTAFÉ ........................................................... 37. 4.

(5) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 9.3.. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA.................................................. 39. 9.4.. CENTRO COMERCIAL UNICENTRO BOGOTÁ ...................................... 42. 9.5.. CENTRO COMERCIAL TITÁN PLAZA ..................................................... 45. 9.6.. CENTRO COMERCIAL PLAZA DE LAS AMÉRICAS ............................... 48. 10.. RENTA POR M2 DE CADA CENTRO COMERCIAL EN ESTUDIO ............ 50. 10.1.. CONSOLIDADO DE RENTA POR M2 DE CENTROS COMERCIALES 57. 10.2.. VENTA POR M2 DE CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO .......... 59. 10.3. COSTO DE ADMINISTRACION POR M2 DE CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO ........................................................................... 61 10.4.. TRÁFICO DE PERSONAS POR CENTRO COMERCIAL ..................... 63. 10.5. NUMERO DE LOCALES EXISTENTES EN LOS CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO ........................................................................... 64 10.6. LOCALES VACANTES EN LOS CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO............................................................................................................ 66 10.7. 11.. COMPARATIVO ENTRE CENTROS COMERCIALES ......................... 68. MODELO ECONOMETRICO ....................................................................... 69. 11.1. CASO VALORACIÓN EN LOCALES COMERCIALES DE PLAZOLETA DE COMIDAS ..................................................................................................... 69 11.2.. DESARROLLO DEL MODELO.............................................................. 70. 11.3.. MODELO FINAL .................................................................................... 76. 12.. CONCLUSIONES ........................................................................................ 78. 13.. RECOMENDACIONES ................................................................................ 80. 14.. BIBLIOGRAFIA ............................................................................................ 81. 5.

(6) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. INDICE DE ILUSTRACIONES. Ilustración 1 Ubicación de Centros – Comerciales de Estudio. Bogotá – Colombia ............................................................................................................................... 26 Ilustración 2 Ubicación CC Centro Mayor .............................................................. 31 Ilustración 3: Ubicación CC Santafé ...................................................................... 31 Ilustración 4 Ubicación CC Bulevar Niza ............................................................... 32 Ilustración 5: Ubicación CC Unicentro Bogotá ....................................................... 32 Ilustración 6 Ubicación CC Titán Plaza .................................................................. 33 Ilustración 7 Ubicación CC Plaza de las Américas ................................................ 33 Ilustración 8 Panorámica Centro Comercial Villa Mayor ........................................ 34 Ilustración 9 Panorámica Centro Comercial Santafé ............................................. 37 Ilustración 10 Panorámica Plazoleta de Comidas Centro Comercial Santafé ........ 38 Ilustración 11 Panorámica Centro Comercial Bulevar Niza ................................... 39 Ilustración 12 Panorámica Centro Comercial Unicentro Bogotá ............................ 42 Ilustración 13 Panorámica Plazoleta de Comidas Centro Comercial Unicentro Bogotá ................................................................................................................... 42 Ilustración 14 Panorámica Centro Comercial Titán Plaza ...................................... 45 Ilustración 15 Panorámica Plazoleta de Comidas Centro Comercial Titán Plaza .. 45 Ilustración 16 Panorámica Centro Comercial Plaza de las Américas .................... 48 Ilustración 17 Panorámica Plazoleta de Comidas Centro Comercial Plaza de las Américas ................................................................................................................ 48 Ilustración 18 Corrida de programa Stata .............................................................. 71 Ilustración 19 Corrida de programa Stata .............................................................. 72 Ilustración 20 Corrida de programa Stata .............................................................. 73 Ilustración 21 Corrida de programa Stata .............................................................. 74 Ilustración 22 Corrida de programa Stata .............................................................. 75 Ilustración 23 Corrida de programa Stata .............................................................. 77. 6.

(7) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. INDICE DE TABLAS. Tabla 1 Tabla de Centros Comerciales Elegidos por Área Construida, GLA y No. de Locales en el Centro Comercial Bogotá D.C, 2019 – Mall & Retail................... 25 Tabla 2 Tabla Depurada relación de Locales Vacantes Vs. % Vacancia GLA – Mall & Retail Bogotá – 2019. ......................................................................................... 26 Tabla 3 Relación de locales en plazoleta de comidas Vs. área de local Fuente: Elaboración Propia................................................................................................. 35 Tabla 4 Relación de locales en plazoleta de comidas Vs. área de local ................ 40 Tabla 5 Mercado de renta y venta en el centro comercial Centro Mayor ............... 50 Tabla 6 Mercado de renta y venta en el centro comercial Bulevar Niza ................ 51 Tabla 7 Mercado de renta y venta en el Centro Comercial Santafé....................... 53 Tabla 8 Mercado de renta y venta en el centro comercial Titán Plaza. .................. 54 Tabla 9 Mercado de renta y venta en el centro comercial Unicentro. .................... 55 Tabla 10 Mercado de renta y venta en el centro comercial Plaza de las Américas. ............................................................................................................................... 56 Tabla 11 Relación de locales costo promedio, límite inferior y límite superior ....... 58 Tabla 12 Precio de venta por metro cuadrado ....................................................... 59 Tabla 13 Costo de administración por M2 ............................................................. 61 Tabla 14 Fuente: datos suministrados por la administración de los centros comerciales en estudio .......................................................................................... 63 Tabla 15 Número de locales existentes en los centros comerciales en estudio. ... 64 Tabla 16 Número de locales vacantes en los centros comerciales en estudio. ..... 66 Tabla 17 Cuadro comparativo de los centros comerciales en estudio ................... 68. 7.

(8) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. INDICE DE GRÁFICOS. Gráfico 1 Relación de locales costo promedio, límite inferior y límite superior Fuente: Elaboración Propia. .................................................................................. 58 Gráfico 2 Precios de venta por metro cuadrado en los centros comerciales en estudio ................................................................................................................... 60 Gráfico 3 Costo de administración por metro cuadrado en los centros comerciales en estudio .............................................................................................................. 62 Gráfico 4 Trafico mensual de personas ................................................................. 63 Gráfico 5 Número de locales de plazoleta de comidas en los centros comerciales en estudio .............................................................................................................. 65 Gráfico 6 Número de locales vacantes en plazoleta de comidas ........................... 67. 8.

(9) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. INTRODUCCIÓN. La Industria de Centros Comerciales en Colombia es relativamente nueva con 45 años de existencia bajo el modelo de copropiedad, donde los locales son vendidos a inversionistas particulares y estos a su vez, los arriendan a cada marca; lo cual ha llevado a que el modelo de gestión tenga un alto contenido jurídico (Ley 675) más que empresarial. La creciente demanda de comercio en Bogotá por ser el centro de negocios más importante del país está obligando a las marcas a pagar costos del alquiler excesivos que están erosionando su rentabilidad. El mercado inmobiliario de centros comerciales no es claro y presenta altas distorsiones en las medidas en que adolece de información que permita equilibrar la oferta y la demanda. Para lograr un método que estime el precio de local comercial en zona de comidas debemos remitirnos a explicar primero las metodologías valuatorias para entender de donde salen. Debido a la dinámica comercial en Bogotá y el incremento de Centros Comerciales se generó la necesidad de buscar una metodología para calcular el precio del local comercial en zonas de comidas en los centros comerciales los cuales vamos hacer un ejercicio con los centros comerciales representativos del universo de estudio teniendo en cuenta los datos de metro cuadrado en los centros comerciales en estudio.. 9.

(10) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 1. ANTECEDENTES. Las Cifras del DANE mostraron que la economía durante el año 2017, creció el 1.8% marcado por el desplome de la confianza de los consumidores, la debilidad del consumo, de la inversión, de la producción y la disminución de la actividad petrolera. La economía colombiana presentó el crecimiento más bajo de los últimos ocho años. El sector comercial estuvo por debajo de la económica con un crecimiento del 1.2%, explicado principalmente por el crecimiento de los servicios de hoteles y restaurantes en 1.6%; los servicios de mantenimiento y reparación en 2,1% y el comercio propiamente tal del 0,9%. En el cuarto trimestre incluso el comercio propiamente tal tuvo un crecimiento de negativo del 0,6%. Las ventas minoristas en concordancia con la economía y el comercio disminuyeron sus ingresos cerca del 0.9%. Las categorías presentes en los centros comerciales, que más se vieron afectadas fueron el calzado y el cuero con una disminución del 5.4%, seguido por los libros papelerías con una caída del 4%. Las prendas de vestir y textiles ocuparon el tercer lugar con el -0,5%. Durante el año 2017 el sector de la construcción disminuyó en 0,7% respecto al año anterior, a consecuencia de la caída en la construcción de edificaciones en 10,4%, en especial al decrecimiento de la construcción de edificaciones no residenciales cuyo nivel alcanzó el 16,2% (comercio). Todo lo anterior tiene un efecto directo en el negocio inmobiliario, como quiera que muchas marcas han tenido que optimizar su cadena logística, renegociando canones de arriendo, cerrando tiendas, congelando planes de expansión, lo cual afecta la demanda inmobiliaria generando mayor vacancia comercial.. Bogotá epicentro de la actividad inmobiliaria comercial del país.. 10.

(11) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Cifras del clúster de prendas de vestir de la Cámara de Comercio de Bogotá establecen que los principales retailers de moda del país, tienen aproximadamente el 40% de sus ventas en la capital de la República. Bogotá termino el año anterior con 285 millones de M2 de áreas construidas en 2.587.226 predios, lo que representa el 15% del país. Bogotá dispone de 9,6 millones de m2 de uso comercial lo que representa el 3.37% de la ciudad. El número de predios con vocación comercial totalizan las 91.329 unidades representando el 3,53% del total. El 84% de los predios comerciales se localizan en la calle y avenidas principales y el 16% están establecidos en centros comerciales. De los 91.329 predios comerciales existentes en la capital las localidades de Chapinero Suba y Usaquén tienen cerca del 32% del comercio. Los valores de los predios comerciales de Bogotá se estiman en $30,6 billones que corresponde al 6,4% del valor catastral de la ciudad. Bogotá cuenta con 8 corredores urbanos que son un conjunto de sistemas de vías, medios de transporte, ejes comerciales que dividen la ciudad en aspectos homogéneos y que permiten interpretar de mejores formas los aspectos inmobiliarios de la ciudad: Norte, Noroccidente, Chapinero, Occidente, Centro, Sur, Chía y Soacha. Bogotá cuenta a cierre del año con 92 centros comerciales de más de 5.000 GLA, es decir el 40,6% del total de centros comerciales del país que llegó en 2017 a los 226.. 11.

(12) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Bogotá terminó el año con 1.757.803 m2 de GLA (el 35% del país) que de acuerdo a la población de la ciudad a cierre del año (8.081 millones) arroja un índice de saturación de 21.7 m2 por cada 100 habitantes. La zona noroccidente tiene el 25% de los centros comerciales de la ciudad, seguido por zona occidente con el 19,6% y la zona norte con el 17,4%. El área comercial (GLA) de Bogotá alcanza los 1.757.803 m2 (el 35% del país) que de acuerdo a la población de la ciudad a cierre del año (8.801 millones) arroja un índice de saturación de 21.7 m2 por cada 100 habitantes, el más alto del país. La zona noroccidente tiene el 25% de los centros comerciales de la ciudad, seguido por zona occidente con el 19,6% y la zona norte con el 17,4%. En 2017 en el país se inauguraron 13 nuevos centros comerciales de los cuales Bogotá aportó 137.300 m2 de GLA de los nuevos desarrollos (incluido Soacha y Sopo) que equivalen al 45% del total aperturados en el país. En 2018 se abrieron 22 nuevos centros comerciales de los cuales cuatro se realizaron en Bogotá. Los cuales fueron: Gran Plaza El Ensueño: al sur de Bogotá. Plazo Claro: En la Avenida Carrera 68 con Avenida La Esperanza. Neos Moda: En el sector de San Victorino. Usaquén Plaza. En 2019 se espera la apertura de otros complejos de primer nivel en nuestro país, en los cuales se destacan los siguientes: El Edén: Ubicado en la intersección sur-oriental de la Avenida Boyacá con calle 13. Paseo Villa del Rio: Considerado el centro comercial y de entretenimiento más importante del sur de Bogotá. Para el 2020 se proyecta la apertura en Bogotá otro centro comercial. 12.

(13) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Nuestro Bogotá: Ubicado en la Avenida Cali con Avenida Mutis su apertura está programada para 2020.. 13.

(14) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 2. OBJETIVOS. 2.1.. OBJETIVO GENERAL. Aplicar, reconocer y valorar la metodología para calcular la tasa de renta para locales ubicados en plazoleta de comidas dentro de centros comerciales aplicando variables predeterminadas de acuerdo a ubicación y temporalidad en el proceso de determinación del valor. 2.2.. OBJETIVOS ESPECIFICOS. Obtener información acerca de ofertas de arriendo y de venta de locales en centros comerciales los cuales componen el proyecto objeto de estudio. Identificar las características de los diferentes inmuebles ofertados teniendo en cuento la zona de comidas y las zonas comunes para calcular la diferencia entre los locales de las zonas de comidas y los locales comerciales. Precisar las diferentes variables que puedan incidir en el cálculo de las tasas de renta. Realizar los cálculos estadísticos de los datos obtenidos, para su estandarización y validación.. 14.

(15) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. HIPOTESIS Los centros comerciales no son más, que un conjunto de inmuebles independientes, con diversos usos, que comparten zonas comunes y cuyo único objetivo es la comercialización de productos y servicios, pero es la aceptación del público, la que hace que esta comercialización sea alta y por ende, el éxito del centro comercial depende únicamente de las preferencias del consumidor. Es por esto que algunas veces no se entiende como construcciones modernas, con espacios amplios de circulación y excelentes acabados, no tengan la misma demanda y sean comercialmente competitivas con otras edificaciones antiguas y poco funcionales, pero cuyos locales representa la alta vacancia del centro comercial (Locales vacíos). En la lógica normal lo anterior no tendría sentido, máximo que en algunas oportunidades estos locales comerciales se encuentran ubicados en un mismo sector o en la localización de la plazoleta de comidas, y, aun así, unos locales comerciales son más exitosos y reconocidos que otros. Por otra parte, se puede mencionar que no todos los locales en plazoleta de comidas en centros comerciales presentan un comportamiento económico y de mercado inmobiliario idéntico, así queden ubicados en el mismo sector y tengan características similares. Los centros comerciales son un universo totalmente distinto uno del otro.. 15.

(16) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 3.1.. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. Se puede establecer que en la actualidad se carece de una metodología que nos permita estimar el valor de metro cuadrado de renta de las zonas de comidas en los centros comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal en Bogotá, D.C a partir de las siguientes variables: -. Área.. -. Frente.. -. Fondo.. -. Precio de Mercado.. Para aplicar el modelo matemático se requiere efectuar una investigación maestral pues el universo de este tipo de comercio en Bogotá es muy extenso.. 3.2.. JUSTIFICACIÓN. El producto final de la investigación es un modelo econométrico estimado que permitirá determinar para los locales comerciales en zonas de comida en cuestión la tasa de capitalización de renta, que facilite estimar un valor comercial en esta zona donde la información de mercado sea muy limitada o ausente, o como complemento en estudios similares para el cálculo de canon de arrendamiento.. Los datos que harán parte del modelo se obtuvieron teniendo en cuenta las ofertas y transacciones llevadas a cabo los dos últimos años 2017 y 2018 en Centros Comerciales en Bogotá, y como ejercicio escogimos la zona de Bogotá con mayor número de Centros Comerciales.. 16.

(17) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Se espera tener un método para calcular el valor de metro cuadrado en la zona de comidas en un Centro Comercial en Bogotá, o en diferentes ciudades del país.. 17.

(18) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 4. MARCO TEORICO Métodos de Avalúos: Según la Resolución 620 del 2.008, se utilizarán las siguientes metodologías para la realización de los avalúos comerciales urbanos:. Método de comparación o de mercado: Según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) “A partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, busca establecer el valor comercial del bien, las ofertas serán clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”.. Método de Capitalización de rentas o ingresos: Según (IGAC) “A partir del estudio de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés, busca establecer el valor comercial de un bien”.. Método de Costo de Reposición: Según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) “A partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno, busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo” (IGAC, procedimiento para Avalúos, 2008).. 18.

(19) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Método Residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente, para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. (IGAC, procedimiento para Avalúos, 2008).. El presente proyecto tiene como propósito determinar un método para calcular las tasas de renta en la zona de Centros Comerciales en Zonas de Comidas de Bogotá. En Colombia la normatividad vigente para la valoración de bienes inmuebles se rige principalmente mediante la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y las normas técnicas establecidas por Fedelonjas dentro de las cuales se encuentran las bases para la valoración del valor de mercado (NTS S 01), las bases para la determinación de valores distintos del valor de mercado (NTS S 02), el contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos (NTS I 01), el contenido de informes de valuación de bienes inmuebles rurales (NTS I 02) y el contenido de informes de valuación (NTS S 03). Adicionalmente, se encuentran las Guías Técnicas Sectoriales pertinentes a la valuación de bienes inmuebles (GTS E 01 y GTS E 04) conceptos y principios generales de valuación 8GTS G 02), dando aplicabilidad al método comparación de mercado como método tradicional de valuación.. 19.

(20) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 5. NORMATIVIDAD En Colombia brevemente se explica el Marco Legal para la regulación del ordenamiento territorial distrital y municipal iniciando con la Ley 9 de 1989.. 5.1.. LEY 9 DEL 11 DE ENERO DE 1989. Esta ley “dicta normas sobre los planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”. 5.2.. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997. Esta ley “dicta normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”.. 5.3.. 5.3 DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998. De este decreto se “reglamenta parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 11989, el artículo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76,77 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y el articulo 11 del Decreto ley 151 de 1998 que hacen referencia al tema de avalúos”.. 20.

(21) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 5.4.. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004. De este decreto se “compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial – POT”. 5.5.. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008. De esta resolución se resalta “los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”. En el artículo 2° se define el método de capitalización de rentas o ingresos como la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. En el artículo 16 se tiene que la tasa de capitalización (i) utilizada en este método debe proceder de la relación calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmueble objeto de avalúo, en función del uso o usos existentes en el predio.. 21.

(22) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 5.6.. LEY 1673 DE 2013. De esta Ley la Ley del Avaluador “se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones”.. 5.7.. DECRETO 79 DEL 27 DE FEBRERO DE 2015. De este decreto se recopila el “Procedimiento para el estudio y aprobación de los planes de implantación y planes de regularización y manejo, el objetivo es armonizar el proyecto arquitectónico puntual en donde se debe tener en cuenta el espacio público, la red vial intermedia y las condiciones de accesibilidad”.. 5.8.. DECRETO 132 DEL 29 DE MARZO DE 2017. De este decreto se “complementa y modifica el Decreto 79 de 2015. Plan de Implementación instrumento para la aprobación y reglamentación de nuevas superficies comerciales o dotacionales de escala metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos urbanísticos negativos en las zonas de influencia.. 22.

(23) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 5.9.. NORMAS TECNICAS SECTORIALES. NTSS 01: Bases para la determinación del valor del mercado. Explica los criterios generales a la definición de valor de marcado y a su aplicación en la evaluación de bienes.. NTS M 01: Norma Técnica Sectorial que estipula los procedimientos y metodologías para la realización de avalúos de bienes inmuebles a valor de mercado.. NTS M 02: Procedimiento y Metodologías para la realización de avalúos. Contenido de informe de valuación de bienes inmuebles urbanos. Establece la información mínima que debe contener el informe de valuación para bienes inmuebles urbanos.. NTS M 03: Requisitos del valuador de derechos de arrendamiento.. NTS M 06: Norma Técnica Sectorial para la valuación de bienes inmuebles.. NTS G 03: Tipos de bienes. Establece una clasificación de los bienes de acuerdo con su tipo, determina las características que los diferencian a unos de los otros y se aplica a los diferentes tipos de valuaciones.. 23.

(24) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 6. METODOLOGÍA. Para realizar el presente trabajo de grado “Metodología para la Estimación de Tasas de Renta en Centros Comerciales en las Zonas de Comidas Bogotá D.C”. Se organizó en tres etapas: ETAPA 1: Recolección de información técnica (Normativa Valuatoria) y de campo (ofertas de locales en venta y renta en centros comerciales entre agentes inmobiliarios y gerentes de centros comerciales de 6 centros comerciales). Se identificaron los centros comerciales de interés. Finalmente, de esta etapa concluimos la Definición de Variables para desarrollar el modelo econométrico. ETAPA 2: Se realizó la Investigación Económica (visitas a campo a los centros comerciales para tomar los datos in situ). Se realizó la construcción y depuración de las ofertas (entrevistas telefónicas para la información de los datos requeridos). Información secundaria: DANE, Camacol, Acecolombia, Mall & Retail. Finalmente, de esta etapa se realiza el análisis estadístico de las variables. ETAPA 3: Se calcula y se procesa toda la información recopilada de campo. Se realiza el análisis de los resultados obtenidos. Finalmente, de esta etapa se realiza las conclusiones.. 24.

(25) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 7. MUESTRA. Técnica Recopilación de Información: 1. Observación: Visita de campo a los Centros Comerciales en Estudio para tomar datos en sitio. 2. Los centros comerciales que elegimos para realizar el estudio fueron: La información necesaria se obtuvo de la base de datos predial del DANE, Camacol, Acecolombia, Mall & Retail.. 7.1.. CENTROS COMERCIALES ELEGIDOS PARA LA MUESTRA. Tabla 1 Tabla de Centros Comerciales Elegidos por Área Construida, GLA y No. de Locales en el Centro Comercial Bogotá D.C, 2019 – Mall & Retail. CENTRO. AREA. COMERCIAL. CONSTRUIDA. CENTRO MAYOR. 248000. 109000. 450. BULEVAR NIZA. 270000. 93000. 358. SANTAFÉ. 215583. 84188. 604. TITÁN PLAZA. 43203. 56998. 229. 89034. 46308. 312. 89534. 42579. 341. UNICENTRO BOGOTÁ PLAZA DE LAS AMÉRICAS. GLA. Fuente: elaboración propia.. 25. NO LOCALES CENTRO COMERCIAL.

(26) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Ilustración 1 Ubicación de Centros – Comerciales de Estudio. Bogotá – Colombia. Fuente: Google Earth Image 2018 Digital Globe – mapasbogota.gov.co. 7.2.. LOCALES VACANTES EN UNIVERSO DE ESTUDIO. La información obtenida de Mall & Retail de la tabla No. 2 muestra la relación de los Centros Comerciales depurados.. Tabla 2 Tabla Depurada relación de Locales Vacantes Vs. % Vacancia GLA – Mall & Retail Bogotá – 2019. %. CENTRO. NO. LOCALES. COMERCIAL. VACANTES. CENTRO MAYOR. 17. 4,80%. BULEVAR NIZA. 30. 6,5%. SANTAFÉ. 36. 3%. TITÁN PLAZA. 9. 1,6%. 26. VACANCIA GLA.

(27) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. CENTRO. NO. LOCALES. COMERCIAL. VACANTES. UNICENTRO BOGOTÁ PLAZA DE LAS AMÉRICAS. 27. % VACANCIA GLA. 9. 2,3%. 11. 1,40%.

(28) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 8. NORMATIVA DE LOS CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO. El Decreto 325 del 29 de mayo de 1992 por medio del cual se dictan disposiciones generales sobre los usos urbanos las condiciones de su funcionamiento en los establecimientos, la clasificación de las actividades según los distintos grupos y clases de usos. CAPÍTULO III COMERCIO DE COBERTURA METROPOLITANA Artículo 17º.- Definición. Se entiende por comercio de cobertura metropolitana los usos o las actividades mercantiles concertadas a gran escala destinadas a satisfacer demandas de bienes y servicios generados en toda la ciudad, o aquellas actividades que, por razón de su impacto, volumen o su inconveniencia de funcionamiento requieren de localización especial. Artículo 18º.- Condiciones de Funcionamiento. Se requieren de englobes o predios de dimensiones especiales, establecidas en el presente Decreto, para el cumplimiento de las exigencias urbanísticas y arquitectónicas. Debido a la magnitud de sus instalaciones y su alto impacto urbanístico deben contar con amplias zonas de estacionamiento. Se. presenta. en. edificaciones o. especialmente diseñadas para tal fin.. 28. agrupaciones de. gran. magnitud.

(29) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Debido a que constituyen centros de empleo con afluencia y permanencia muy altas de trabajadores requieren de amplias zonas de estacionamiento, así mismo como su abastecimiento se hace mediante vehículos medianos o pesados requieren zonas especializadas de cargue y descargue. Requieren soluciones de servicios generales, como baños públicos y servicios complementarios como cafeterías necesarias para los usuarios y empleados. Las actividades metropolitanas de localización restringida, así como las especiales, tendrán ubicación y condiciones fijadas en las normas específicas. Artículo 19º.- Edificaciones. Se consideran aptos para el desarrollo de esta actividad los siguientes tipos de establecimientos: a. Centros o complejos comerciales. b. Complejos empresariales, centros hoteleros y centros de exposición. c. Edificaciones especializadas para almacenes por departamento. d. Edificaciones especializadas para comercio mayorista. e. Adecuaciones totales o edificaciones especializadas para actividades de localización restringida o especial. La localización y demás normas urbanísticas y arquitectónicas serán establecidas por las reglamentaciones específicas de cada sub-área, sub-zona o eje de tratamiento. Artículo 20º.- Lista de Actividades de los Establecimientos. Se consideran como actividades propias del comercio de cobertura metropolitana:. 29.

(30) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Grupo IIIA. En razón de su magnitud. La oferta concentrada de gran variedad de bienes y servicios en edificaciones especializadas o complejos, tales como los centros comerciales, almacenes por departamentos, hoteles, centros de servicios, etc. Pertenecen a este grupo el listado de actividades de los establecimientos de comercio local y zonal cuando se desarrollen en superficies mayores a 20.000 M2 de área construida y en las áreas sin urbanizar que cumplan proceso de desarrollo, en lotes mayores a 20.000 M2 de área útil. TÍTULO VI NORMAS ESPECÍFICAS PARA CENTROS COMERCIALES Artículo 25º.- Son objetos de la presente reglamentación todas aquellas edificaciones que agrupen más de diez (10) locales servidos a través de áreas de copropiedad internas y que presenten una homogeneidad funcional y/o espacial en los aspectos arquitectónicos o urbanísticos. Parágrafo. - Las normas contenidas en el presente Decreto, serán adicionales a las demás establecidas por las reglamentaciones vigentes.. 30.

(31) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Ilustración 2 Ubicación CC Centro Mayor. Fuente: Google Earth Image 2018 – Digital Globe – mapasbogota.gov.co Ilustración 3: Ubicación CC Santafé. Fuente: Google Earth Image 2018 – Digital Globe – mapasbogota.gov.co. 31.

(32) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Ilustración 4 Ubicación CC Bulevar Niza. Fuente: Google Earth Image 2018 – Digital Globe – mapasbogota.gov.co. Ilustración 5: Ubicación CC Unicentro Bogotá. Fuente: Google Earth Image 2018 – Digital Globe – mapasbogota.gov.co. 32.

(33) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Ilustración 6 Ubicación CC Titán Plaza. Fuente: Google Earth Image 2018 – Digital Globe – mapasbogota.gov.co Ilustración 7 Ubicación CC Plaza de las Américas. Fuente: Google Earth Image 2018 – Digital Globe – mapasbogota.gov.co. 33.

(34) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 9. CENTROS COMERCIALES ESTUDIO. 9.1.. CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR. Ilustración 8 Panorámica Centro Comercial Villa Mayor. El Centro Comercial Centro Mayor es un centro comercial ubicado en la localidad de Antonio Nariño, situada al sur de Bogotá. Es el centro comercial más grande de Colombia y el tercero de América Latina después del Leste Aricanduva, en São Paulo y del Albrook Mall, en Panamá. Se encuentra enlazado a la estación de TransMilenio, NQS Calle 38 A Sur. El proyecto fue realizado por la Organización Luis Carlos Sarmiento en asociación con las firmas Ospinas & Cia., Contexto Urbano y Arquitectura y Concreto. Se inició su construcción en febrero de 2008 y abrió sus puertas el 26 de marzo de 2010. Se convirtió en el primer centro comercial de carácter metropolitano ubicado en el sur de Bogotá después de que por varios años se construyeran este tipo de lugares principalmente en el Norte y Occidente de la ciudad. Se construyó. 34.

(35) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. con una inversión aproximada de 280 mil millones de pesos. El día de su inauguración recibió a cerca de 200 mil visitantes.. Tabla 3 Relación de locales en plazoleta de comidas Vs. área de local Fuente: Elaboración Propia NOMBRE DE CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR LOCALES EN PLAZOLETA AREA LOCAL DE COMIDAS CALCULADO NOMBRE DE UBICACI RESTAURANTES ÓN # DE LOCAL FRENTE FONDO ALITAS COLOMBIANAS PISO 3 3001 4 8 ASCANIO STEAK & BEER PISO 3 3042 4 8 BURGER KING PISO 3 3025-3026 8 16 3-062 3-063 BW BUFALO WINGS PISO 3 3-064 12 24 CHIP FLASH PISO 3 3-045 4 8 CREPES & WAFFLES PISO 2 2-020 A 2-026 8 12 DOMINO´S PIZZA PISO 3 3-022A 4 8 DON JEDIONDO PISO 2 2-100 4 8 EL CARNAL PISO 2 2-144A 4 8 EL CORRAL PISO 2 2-101 2-102 8 16 EL CORRAL 2 PISO 3 3-024A 4 8 EMPANADAS TIPICAS PISO 3 3-046 4 8 FRISBY PISO 2 2-111 4 8 HAMBURGUESAS COUNTRY PISO 2 2-104 4 8 2-154 2-183 JENOS PIZZA PISO 2 2-184 12 24 KFC RESTAURANTES PISO 2 2-027 4 8 LA CALLANA RESTAURANTES PISO 2 2-110 4 8 LA CHURRASQUERIA DE PELICULA PISO 3 3-043 4 8 LA MARTINA PIZZA GOURMET PISO 2 2-001 4 8 LA OLLA CRIOLLA RESTAURANTES PISO 2 2-098 4 8. 35.

(36) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. NOMBRE DE CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR LOCALES EN PLAZOLETA AREA LOCAL DE COMIDAS CALCULADO NOMBRE DE UBICACI RESTAURANTES ÓN # DE LOCAL FRENTE FONDO LA PARRILLA RESTAURANTES PISO 2 2-064 4 8 LA PONDEROSA RESTAURANTES PISO 2 2-109 4 8 LAS HAMBURGUESAS DE CHARLY PISO 3 3-021 4 8 LECHONA Y TAMALES EL TOLIMENSE PISO 3 3-022 4 8 LOS POLLITOS RESTAURANTES PISO 2 2-063 4 8 MC DONALD´S 2-115A 2RESTAURANTES PISO 2 115B 2-115D 12 24 MIS CARNES RESTAURANTES PISO 2 2-003 2-103 8 16 MISTER RIBS RESTAURANTES PISO 2 2-009 4 8 PAPA JOHN´S PISO 3 3-024 4 8 PARRILLA & PICADITAS RESTAURANTES PISO 2 2-105 4 8 PARRILLA COLOMBIA RESTAURANTES PISO 2 2-108 4 8 PPC RESTAURANTES PISO 2 2-112 4 8 PREMIUM STEAK RESTAURANTES PISO 2 2-109 4 8 PRESTO RESTAURANTES PISO 3 3-021A 4 8 SANDWICH GOURMET RESTAURANTES PISO 3 3-020A 4 8 SANDWICH QBANO RESTAURANTES PISO 2 2-114 4 8 SANDWICH QBANO RESTAURANTES PISO 2 2-002 4 8 SOPAS DE MAMÁ Y POSTRES DE LA ABUELA PISO 3 3-016 8 12 SPOLETO RESTAURANTES PISO 3 3-020B 4 8 SR WOK RESTAURANTES PISO 2 2-107 4 8 SUBWAY RESTAURANTES PISO 3 3-057 4 8 XIAN RESTAURANTES PISO 2 2-106 4 8 36.

(37) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. En el Centro Comercial Centro Mayor se tiene 42 locales de Restaurantes en el Piso 2 se ubican 25 en la plazoleta de comidas y en el Piso 3 se ubican 17 restaurantes en locales más grandes.. 9.2.. CENTRO COMERCIAL SANTAFÉ. Ilustración 9 Panorámica Centro Comercial Santafé. 37.

(38) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Ilustración 10 Panorámica Plazoleta de Comidas Centro Comercial Santafé. El Centro Comercial Santafé está localizado en la ciudad de Bogotá, Colombia. Es el tercer centro comercial más grande del país en cuanto a espacio comercial después de Centro Mayor y VIVA Envigado, inaugurado el 13 de mayo de 2006. Cuenta con un área de 244.000 metros cuadrados, distribuidos en unos 572 locales en tres plantas (incluyendo una plazoleta de comidas con 26 locales y 1.500 sillas) y 10 salas de cine. El nuevo espacio, que contiene un área de 2uvgi1.857 metros cuadrados, suma al menos 45 locales y 110 nuevas oficinas para multinacionales. Tiene cuatro mil cien espacios de estacionamientos. También cuenta con un auditorio. Actualmente es el quinto centro comercial más grande de Latinoamérica, superado por Shopping Aricanduva en la ciudad de São Paulo, Brasil.1 El centro comercial está en la localidad de Suba, al norte de Bogotá, sobre la Autopista Norte con calle 183, costado occidental. Allí se construyó un puente vehicular financiado por la constructora del centro comercial. Tiene acceso por los buses de los municipios aledaños de la ciudad, por la ruta alimentadora del. 38.

(39) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. sistema TransMilenio proveniente del Portal del Norte y de la Estación Calle 187 de Transmilenio.. 9.3.. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA. Ilustración 11 Panorámica Centro Comercial Bulevar Niza. Bulevar Niza o Bulevar es un centro comercial ubicado en la localidad de Suba, al norte de Bogotá. Se encuentra frente a la estación de Transmilenio Niza Calle 127. Se ubica en el cruce de las avenidas calle 127, Suba y Las Villas, en una antigua zona pantanosa que hacía parte del sistema del humedal de Córdoba.. 39.

(40) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Fue inaugurado en 1988 con un diseño de Carlos Hernández, Eduardo Samper y Doménico Parma Marré. Entre 2013 y 2016 sufrió un proceso de remodelación por 42.000 millones de pesos.. Tabla 4 Relación de locales en plazoleta de comidas Vs. área de local NOMBRE DE CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA LOCALES EN PLAZOLETA DE AREA LOCAL COMIDAS CALCULADO UBICACI # DE FRENT NOMBRE DE RESTAURANTES ÓN LOCAL E FONDO CREPES & WAFFLES PISO 3 3-025-3-035 8 16 SAGAL PISO 3 3-099 4 8 HAMBURGUESAS EL CORRAL PISO 3 3-093 4 8 MC DONALD´S PISO 3 2128 2129 8 16 OMA CAFÉ PISO 3 311-314 8 16 FRISBY PISO 3 395 4 8 PLAZOL JUAN VALDEZ CAFÉ ETA 1 PISO 4 8 PLAZOL LEGRAND CAFÉ ETA 2 PISO 4 8 SANDWICH QBANO PISO 3 3-007 4 8 SUBWAY SOTANO S-123 4 8 FRUTITOS PISO 3 3-003 4 8 MAKI´S SUSHI PISO 3 3-002 4 8 PONQUES CASCABEL PISO 2 2-229 4 8 PLAZOL COSECHAS ETA 1 PISO 4 8 MI TIERRA PISO 3 3-044 4 8 EL KHALIFA PISO 3 3-015 3-016 8 16 COMA POR DOS PISO 3 3-006 4 8 POPSY PISO 3 1103A 4 8 LOS POLLITOS PISO 3 3-024 4 8 SANDWICH GOURMET PISO 3 3-027 3-028 8 16 EL KIOSKITO PISO 3 3-017 4 8 DELUCHI PIZZA POR METRO PISO 3 3-057 3-058 8 16 A TODO TACO PISO 3 3-060 3-061 8 16. 40.

(41) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. NOMBRE DE CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA LOCALES EN PLAZOLETA DE AREA LOCAL COMIDAS CALCULADO UBICACI # DE FRENT NOMBRE DE RESTAURANTES ÓN LOCAL E FONDO TERRAZ COSTADO LA PONDEROSA A NORTE 4 8 SOPAS DE MAMÁ Y POSTRES TERRAZ COSTADO DE LA ABUELA A NORTE 4 8 KFC SOTANO S 110 111 8 16 TOSTAO SOTANO S 1111 A 4 8 VIPARILLA SOTANO 115 4 8 COSTADO HELADOS MCDONALS PISO 3 NORTE 4 8 COSTADO OMA CAFÉ PISO 3 SUR 4 8 AVENA CUBANA SOTANO S 1111 C 4 8 PLAZOL TRAING 1 OMA CAFÉ ETA PISO 4 8 PLAZOL DUNKIN DONUTS ETA 1 PISO 4 8 PLAZOL OBLEAS LA VILLA ETA 1 PISO 4 8 MEZANI AVENA CUBANA NE S111B 4 8 EL BOHEMIO PISO 3 3-048 4 8 BOKADOS & CAFÉ PISO 3 3-004 4 8 LA CAPITAL PISO 3 3-026 4 8 CHIKRONCH PISO 3 3-022 4 8 Fuente: Elaboración Propia. En el Centro Comercial Bulevar Niza se tiene en total 39 locales de comidas, distribuidos en el piso 3 se ubican 24 restaurantes en la plazoleta de comidas, 2 Restaurantes en las Terrazas, 2 locales de comidas en el piso 2 y 6 locales de comidas se ubican en el primer piso y 5 Locales de comidas en sótano.. 41.

(42) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 9.4.. CENTRO COMERCIAL UNICENTRO BOGOTÁ Ilustración 12 Panorámica Centro Comercial Unicentro Bogotá. Ilustración 13 Panorámica Plazoleta de Comidas Centro Comercial Unicentro Bogotá. 42.

(43) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Unicentro Bogotá es un centro comercial de Bogotá, Colombia; fue inaugurado el 27 de abril de 1976. Es uno de los principales y más reconocidos de Colombia, y se le considera el primer caso en el país de una tendencia creciente hacia el desarrollo de grandes centros comerciales multiplex que comenzó en los años 1970 y años 1980. De esta forma, su construcción contribuyó al desarrollo comercial de las zonas cercanas a la Carrera 15 y a la Calle 127 y de la estación de Transmilenio Calle 127 de la localidad de Usaquén, en el norte de Bogotá. La Ciudadela Comercial Unicentro es un proyecto integrado de desarrollo que se comenzó a construir en 1974. Está compuesto por vivienda, comercio, recreación, trabajo y servicios. Se inauguró el 27 de abril de 1976 en un lote de 126.000 metros cuadrados, situado al costado oriental de la carrera Quince y entre las calles 123 y 127, con el 70% de sus locales ocupados. Se dice que es uno de los principales hechos urbanos porque favoreció la construcción de nuevos barrios como Multímetro, La Carolina y Santa Bárbara. El arquitecto Hernando Nieto ayudó mucho a la construcción de aquel centro comercial. Desde julio de 2008, el centro comercial comenzó un proceso de remodelación de los pisos y cubiertas, adecuación de estacionamientos y nueva señalización, al igual que un cambio completo de la entrada principal. En cambio, las tres pirámides del techo se dejaron intactas, ya que se cree que ha traído buena suerte al centro.. 43.

(44) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Su construcción ha traído muchas polémicas entre los vecinos del sector, quienes adelantan un reclamo ante el distrito para evitar su construcción y en marzo de 2011 una jueza ordenó la suspensión de la obra. Inicialmente la curadora urbana Nohora Cortés Cuellar, que otorgó la licencia de construcción de la torre de Unicentro fue destituida e inhabilitada para ejercer cargos públicos por dos años, en diciembre de 2011 la Procuraduría confirmó la destitución de la funcionaria, pero un mes más tarde fue absuelta de la mayoría de los cargos que se le imputaban por la construcción. Las tiendas ancla más importantes del centro comercial son, Almacenes Éxito, Cine Colombia, La Bolera, Zara, Panamericana, Pepe Ganga, Nespresso y Falabella. Las cadenas de comida importantes del centro comercial son, Crepes & Waffles, Jeno's Pizza, Burger King, McDonald's y Kokoriko.. 44.

(45) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 9.5.. CENTRO COMERCIAL TITÁN PLAZA Ilustración 14 Panorámica Centro Comercial Titán Plaza. Ilustración 15 Panorámica Plazoleta de Comidas Centro Comercial Titán Plaza. 45.

(46) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. El centro comercial Titán Plaza es un centro comercial ubicado en el noroccidente de Bogotá en la localidad de Engativá. Es el quinto centro comercial más grande de Colombia después de Centro Mayor, VIVA Envigado, Santafé y Calima, todos ubicados en la ciudad de Bogotá. El centro comercial Titán tiene: Cuatro pisos Tuvo una inversión de $780.000 millones Cuenta con una plaza de eventos con palcos 38 escaleras eléctricas distribuidas en todo el establecimiento Cines Supermercado Tiendas por departamentos Una terraza de comidas Un centro de negocios donde se ubican oficinas en siete pisos. 2 Tiene 170.000 m² de construcción, 54.000 m² de área comercial y 13.000 m² de centro de negocios, para un total de 237.500 m². La idea de desarrollar el centro comercial inició en 1993, cuando las dos empresas a cargo del proyecto se interesaron en un mismo lote ubicado en el occidente de Bogotá. Conjuntamente, llegaron a un acuerdo de compra conjunta para que el lote no aumentara su valor por la puja de ambos proponentes, y las firmas se unieron para desarrollar el proyecto en el lote donde anteriormente funcionaba una fábrica de elementos para la construcción llamada «Titán».. 46.

(47) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Se inició su construcción en enero de 2010 y abrió sus puertas al público el 26 de julio de 2012 después de aplazar la apertura prevista para el 26 de junio.. Se. construyó con una inversión aproximada de 780.000 millones de pesos, lo que lo convierte en uno de los centros comerciales con mayor inversión por metro cuadrado construido en Colombia. El Titán fue diseñado por la firma colombiana Tamayo + Montilla Arquitectos. Los colores utilizados en la fachada y en el interior se basaron en cuatro temas: flora, fauna, follaje y frutas. Las formas tanto interiores y exteriores fueron diseñadas con líneas curvas para evitar acabados que generaran aristas visibles.4 En general, el edificio busca presentarse como amigable con el medio ambiente, basándose en la arquitectura bioclimática y desarrollando cubiertas verdes abiertas al público.. 47.

(48) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 9.6.. CENTRO COMERCIAL PLAZA DE LAS AMÉRICAS. Ilustración 16 Panorámica Centro Comercial Plaza de las Américas. Ilustración 17 Panorámica Plazoleta de Comidas Centro Comercial Plaza de las Américas. 48.

(49) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. El Centro Comercial Plaza de las Américas, forma junto con el Parque Mundo Aventura, el más importante polo de actividad comercial y de entretenimiento del suroccidente de Bogotá. Cuenta con cinco zonas y 245 locales que ofrecen variado surtido en cuero y calzado, ropa informal y de ocasión, electrodomésticos, regalos y variedades; posee dos almacenes por departamento y una buena oferta gastronómica. Tiene cinco plazas y doce salas de cine de la compañía Cine Colombia. El centro comercial Plaza de las Américas en Bogotá, Colombia inauguró el primer IMAX del país.. 49.

(50) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 10. RENTA POR M2 DE CADA CENTRO COMERCIAL EN ESTUDIO Para la estimación de las tasas de renta en los centros comerciales del universo de estudio se consultaron los valores de renta y venta consultadas en las fuentes ya mencionadas anteriormente, de acuerdo a lo anterior, se encontraron diferencias entre los inmuebles ofertados y condiciones particulares de donde se estructura el modelo econométrico para la estimación de tasa de renta a partir de la observación en sitio. Los datos obtenidos en el proceso de campo son suficientes para la realización de la comparación de las ofertas encontradas con el modelo econométrico propuesto, según lo anterior, se recurre al modelo de valoración contingente, lo cual arroja un valor de renta como elemento de referencia para establecer cuánto seria el precio justo o la disponibilidad a pagar de una persona por un local comercial de plazoleta de comidas, sin embargo en primera instancia se debe mencionar que para cada uno de los centro comerciales se obtuvieron los siguientes resultados:. Tabla 5 Mercado de renta y venta en el centro comercial Centro Mayor INDICE NEGOCIACION. VR M2 VENTA. INDICE NEGOCIACI ON. VR MT2 RENTA. 43,4. 10%. $ 11.880.000,0 0. 5%. $ 147.250,00. CL 38A SUR 34D 51 ET 1 LC 3015. 43,4. 10%. $ 10.395.000,0 0. 5%. $ 264.100,00. CL 38A SUR 34D 51 ET 1 LC 3032. 42,4. 10%. $ 9.702.000,00. 10%. $ 175.500,00. CENTRO COMERCIAL. DIRECCION AREA. CENTRO MAYOR CENTRO COMERCIAL. CL 38A SUR 34D 51 ET 1 LC 3007. CENTRO MAYOR CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR CENTRO COMERCIAL. 50.

(51) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. CENTRO COMERCIAL. DIRECCION AREA. CENTRO MAYOR CENTRO COMERCIAL. CL 38A SUR 34D 51 ET 1 LC 3040. 44,2. INDICE NEGOCIACION. VR M2 VENTA. INDICE NEGOCIACI ON. VR MT2 RENTA. 10%. $ 8.613.000,00. 10%. $ 250.200,00. Fuente: Elaboración Propia. En el centro comercial Centro mayor se encontraron cuatro ofertas de mercado en renta y venta donde se logra evidenciar el comportamiento de valores por metro cuadrado de renta tiene un piso de $147.250 Cop y un techo de $264.100 Cop en un mismo espacio de plazoleta de comidas, estos valores según los propietarios varían según su ubicación dentro de la plazoleta de comidas por su posibilidad de mayores ventas dentro de los locales en estudio. Es importante mencionar que se dejan los valores de venta como referencia de cuanto puede costar un local comercial en el centro comercial con el área definida en el presente cuadro.. Tabla 6 Mercado de renta y venta en el centro comercial Bulevar Niza. CENTRO COMERCIAL. INDICE INDICE DIRECCION AREA NEGOCIA VR M2 VENTA NEGOCIACI CION ON. VR MT2 RENTA. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA. AK 58 127 59 LC 301. 21. 10%. $ 12.452.109,00. 10%. $ 142.200,00. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA. AK 58 127 59 LC 322. 17. 10%. $ 11.452.108,99. 10%. $ 124.200,00. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA. AK 58 127 59 LC 323. 20. 5%. $ 13.452.109,00. 10%. $ 115.200,00. 51.

(52) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. CENTRO COMERCIAL. INDICE INDICE DIRECCION AREA NEGOCIA VR M2 VENTA NEGOCIACI CION ON. VR MT2 RENTA. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA. AK 58 127 59 LC 342. 27. 6%. $ 10.452.109,00. 10%. $ 115.200,00. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA. AK 58 127 59 LC 345. 24. 10%. $ 10.452.109,00. 10%. $ 151.200,00. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA. AK 58 127 59 LC 347. 26. 3%. $ 10.452.109,00. 10%. $ 178.200,00. CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA. AK 58 127 59 LC 353. 20. 5%. $ 10.452.109,00. 10%. $ 142.200,00. Fuente: Elaboración Propia.. En el centro comercial Centro mayor se encontraron cuatro ofertas de mercado en renta y venta donde se logra evidenciar el comportamiento de valores por metro cuadrado de renta tiene un piso de $115.200 Cop y un techo de $178.200 Cop en un mismo espacio de plazoleta de comidas, estos valores según los propietarios varían según su ubicación dentro de la plazoleta de comidas por su posibilidad de mayores ventas dentro de los locales en estudio.. Es importante mencionar que se dejan los valores de venta como referencia de cuanto puede costar un local comercial en el centro comercial con el área definida en el presente cuadro.. 52.

(53) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Tabla 7 Mercado de renta y venta en el Centro Comercial Santafé CENTRO COMERCIAL. INDICE VR M2 INDICE DIRECCION AREA NEGOCIAC VENTA NEGOCIACION ION. CENTRO COMERCIAL SANTAFE. CL 185 45 03 LC 353. 35. 10%. $ 12.420.00 0,00. 10%. $ 229.090,50. CENTRO COMERCIAL SANTAFE. CL 185 45 03 LC 3113. 38. 10%. $ 12.420.00 0,00. 10%. $ 164.779,20. CENTRO COMERCIAL SANTAFE. CL 185 45 03 LC 3119. 40. 10%. $ 12.420.00 0,00. 10%. $ 168.000,30. CENTRO COMERCIAL SANTAFE. CL 185 45 03 LC 3167. 28. 10%. $ 12.420.00 0,00. 10%. $ 216.490,50. CENTRO COMERCIAL SANTAFE. CL 185 45 03 LC 3168. 28. 10%. $ 12.420.00 0,00. 10%. $ 186.790,50. VR MT2 RENTA. Fuente: Elaboración Propia.. En el centro comercial Santafé se encontraron cuatro ofertas de mercado en renta y venta donde se logra evidenciar el comportamiento de valores por metro cuadrado de renta tiene un piso de $164.779 Cop y un techo de $229.090 Cop en un mismo espacio de plazoleta de comidas, estos valores según los propietarios varían según su ubicación dentro de la plazoleta de comidas por su posibilidad de mayores ventas dentro de los locales en estudio. Es importante mencionar que se dejan los valores de venta como referencia de cuanto puede costar un local comercial en el centro comercial con el área definida en el presente cuadro.. 53.

(54) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Tabla 8 Mercado de renta y venta en el centro comercial Titán Plaza. CENTRO DIRECCION COMERCIAL. INDICE AREA NEGOCIAC ION. VR M2 VENTA. INDICE NEGOCIACION. VR MT2 RENTA. CENTRO AK 72 80 94 COMERCIAL LC 318 TITAN PLAZA. 73. 0%. $ -. 10%. $ 187.155,90. CENTRO AK 72 80 94 COMERCIAL LC 338 TITAN PLAZA. 45. 0%. $ -. 10%. $ 155.700,00. CENTRO AK 72 80 94 COMERCIAL LC 345 TITAN PLAZA. 39. 0%. $ -. 10%. $ 255.555,90. CENTRO AK 72 80 94 COMERCIAL LC 315 TITAN PLAZA. 73. 0%. $ -. 10%. $ 234.855,90. CENTRO AK 72 80 94 COMERCIAL LC 314 TITAN PLAZA. 33. 0%. $ -. 10%. $ 264.555,90. Fuente: elaboración propia.. En el centro comercial Titán Plaza se encontraron cuatro ofertas de mercado en renta y venta donde se logra evidenciar el comportamiento de valores por metro cuadrado de renta tiene un piso de $155.700 Cop y un techo de $264.555 Cop en un mismo espacio de plazoleta de comidas, estos valores según los propietarios varían según su ubicación dentro de la plazoleta de comidas por su posibilidad de mayores ventas dentro de los locales en estudio. Es importante mencionar que se dejan los valores de venta como referencia de cuanto puede costar un local comercial en el centro comercial con el área definida en el presente cuadro.. 54.

(55) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Tabla 9 Mercado de renta y venta en el centro comercial Unicentro.. CENTRO COMERCIAL. INDICE DIRECCION AREA NEGOCIAC ION. CIUDADELA COMERCIAL UNICENTRO. AK 15 124 30 307. 51. CIUDADELA COMERCIAL UNICENTRO. AK 15 124 30 308. CIUDADELA COMERCIAL UNICENTRO CIUDADELA COMERCIAL UNICENTRO. VR M2 VENTA. INDICE NEGOCIACION. VR MT2 RENTA. 5%. $ 9.495.250. 2%. $ 734.020. 48. 5%. $ 8.450.250. 5%. $ 616.550. AK 15 124 30 309. 53. 5%. $ 9.020.250. 5%. $ 521.550. AK 15 124 30 310. 55. 5%. $ 11.400.000. 0%. $ 690.000. Elaboración propia.. En el centro comercial Unicentro se encontraron cuatro ofertas de mercado en renta y venta donde se logra evidenciar el comportamiento de valores por metro cuadrado de renta tiene un piso de $521.550 Cop y un techo de $690.000 Cop en un mismo espacio de plazoleta de comidas, estos valores según los propietarios varían según su ubicación dentro de la plazoleta de comidas por su posibilidad de mayores ventas dentro de los locales en estudio.. 55.

(56) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Es importante mencionar que se dejan los valores de venta como referencia de cuanto puede costar un local comercial en el centro comercial con el área definida en el presente cuadro.. Tabla 10 Mercado de renta y venta en el centro comercial Plaza de las Américas. CENTRO DIRECCION COMERCIAL. AREA. INDICE NEGOCIACI ON. CENTRO COMERCIAL KR 71D 6 96 PLAZA DE SUR OF 3508 LAS AMERICAS. 107,1. 0%. $ -. 10%. $ 229.090,50. CENTRO COMERCIAL KR 71D 6 96 PLAZA DE SUR OF 3511 LAS AMERICAS. 80,0. 0%. $ -. 10%. $ 164.779,20. CENTRO COMERCIAL KR 71D 6 96 PLAZA DE SUR OF 3515 LAS AMERICAS. 50,8. 0%. $ -. 10%. $ 114.000,30. CENTRO COMERCIAL KR 71D 6 96 PLAZA DE SUR OF 3519 LAS AMERICAS. 59,8. 0%. $ -. 10%. $ 216.490,50. CENTRO COMERCIAL KR 71D 6 96 PLAZA DE SUR OF 3523 LAS AMERICAS. 66,7. 0%. $ -. 10%. $ 234.490,50. VR M2 VENTA. INDICE NEGOCIACI ON. VR MT2 RENTA. En el centro comercial Plaza de las Américas se encontraron cuatro ofertas de mercado en renta y venta donde se logra evidenciar el comportamiento de valores. 56.

(57) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. por metro cuadrado de renta tiene un piso de $114.000 COP y un techo de $234.490 COP en un mismo espacio de plazoleta de comidas, estos valores según los propietarios varían según su ubicación dentro de la plazoleta de comidas por su posibilidad de mayores ventas dentro de los locales en estudio. Es importante mencionar que se dejan los valores de venta como referencia de cuanto puede costar un local comercial en el centro comercial con el área definida en el presente cuadro. Finalmente, se observa que algunos de los datos encontrados en el estudio de campo no coinciden sobre el mismo local, por lo cual se toman variables tales como el ingreso del comerciante, ubicación del local dentro de la plazoleta de comidas y variables como externalidades tales como los proyectos de vivienda cercanos que hacen que la demanda de servicios de los locales de plazoleta de comidas aumente y así se constituye en inductores de valor en función de sus ventas por la rentabilidad que arroja el local comercial y así obtener mayor precisión posible en el modelo que más adelante se presenta.. 10.1. CONSOLIDADO DE RENTA POR M2 DE CENTROS COMERCIALES Los valores que se plasman en la siguiente tabla se han dado a partir de la depuración de los valores de mercado con los factores de negociación expresados en las Tablas 5,6,7,8,9 y 10, que dan como resultado un costo promedio y limites inferiores y superiores que se pueden emplear en la dinámica cotidiana inmobiliaria.. 57.

(58) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Tabla 11 Relación de locales costo promedio, límite inferior y límite superior. COSTO PROMEDIO M2 RENTA. LÍMITE INFERIOR COSTOS DE RENTA. $. 209.263. $. 147.250. $. 250.200. $. 138.343. $. 115.200. $. 178.200. 2. CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR BULEVAR NIZA. 3. SANTAFÉ. $. 193.030. $. 164.779. $. 229.091. 4. TITAN PLAZA UNICENTRO BOGOTÁ PLAZA DE LAS AMERICAS. $. 219.565. $. 155.700. $. 264.556. $. 640.530. $. 521.550. $. 734.020. 191.770. $. 114.000. $. 234.491. No 1. 5 6. $. LIMITE SUPERIOR COSTO DE RENTA. Elaboración Propia Gráfico 1 Relación de locales costo promedio, límite inferior y límite superior Fuente: Elaboración Propia.. 58.

(59) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. En la gráfica se puede observar como el comportamiento de la renta entre los Centros Comerciales Titán Plaza, Santafé, Bulevar Niza y Centro mayor son comparables en términos de renta, por otra parte, tenemos al Centro comercial Unicentro que se puede decir que tiene un comportamiento atípico que se explica en el tráfico de personas mes que tiene y por lo tanto la cantidad de Tickets promedio es mayor con referencia a los otros centros comerciales en estudio.. 10.2. VENTA POR M2 DE CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO. La presente tabla surge dadas las ofertas encontradas en las visitas de campo con el fin de tener en valor referencia de compra en los Centros Comerciales en estudio. Es importante mencionar que al momento del trabajo de campo no se encontraron ofertas de venta para los Centros Comerciales Titán Plaza y Plaza de las Américas.. Tabla 12 Precio de venta por metro cuadrado. No 1 2 3 4 5 6. Centro Comercial Centro Mayor Bulevar Niza Santafé Titan Plaza Unicentro Bogotá Plaza de las Americas. Precios de venta por M2 $10.147.500 $ 11.309.252 $ 12.420.000 $. 9.591.438. Fuente: Elaboración Propia. * No. había oferta de venta en el momento del trabajo de campo en los casos de los centros comerciales plaza de las Américas y centro comercial Titán plaza.. 59.

(60) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Gráfico 2 Precios de venta por metro cuadrado en los centros comerciales en estudio. Se puede determinar que el comportamiento en venta de los inmuebles o locales comerciales de plazoleta de comidas es más homogéneo dado a que la dinámica inmobiliaria se da con las concesiones o franquicias que surgen como opción de negocio en el entorno económico, según lo anterior, la explotación de los inmuebles se sugiere de forma adecuada para el inversionista en renta a terceros.. 60.

(61) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 10.3. COSTO DE ADMINISTRACION POR M2 DE CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO Los valores expresados en la tabla son resultado de la investigación de campo en cada uno de los centros comerciales en estudio y es uno de los componentes que tienen peso dentro de la decisión de optar por la renta de un local en plazoleta de comidas porque su carga de costos directos de operación es alta, adicional a los cobros aunados por concepto de seguridad extendida y aseo por la vocación de locales comerciales gastronómicos.. Tabla 13 Costo de administración por M2. NO 1 2 3 4 5 6. COSTO DE ADMINISTRACIÓN POR M2 $8.879 $ 6.828 $10.519 $11.556. CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR BULEVAR NIZA SANTAFÉ TITAN PLAZA UNICENTRO BOGOTÁ PLAZA DE LAS AMERICAS Elaboración: Propia.. 61. $22.531 $15.845.

(62) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Gráfico 3 Costo de administración por metro cuadrado en los centros comerciales en estudio. Fuente: Elaboración Propia.. En el grafico se evidencia la correlación entre el costo de administración y el valor de renta de los locales para este caso puntual en el Centro Comercial Unicentro en donde tenemos la tasa más alta de renta, pero también argumentado en su estratégica ubicación y en el número de visitas al centro comercial que según manifestaban los propietarios y locatarios tienen ventas efectivas del 70% de las personas que visitan el centro comercial. (Ver tabla x de tráfico de personas).. 62.

(63) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. 10.4. TRÁFICO DE PERSONAS POR CENTRO COMERCIAL. Tabla 14 Fuente: datos suministrados por la administración de los centros comerciales en estudio. No. CENTRO COMERCIAL 1 CENTRO MAYOR 2 BULEVAR NIZA 3 SANTAFÉ 4 TITAN PLAZA 5 UNICENTRO BOGOTÁ PLAZA DE LAS 6 AMERICAS. TRAFICO MENSUAL DE PERSONAS 3.550.000 680.000 2.050.000 1.000.000 2.260.000 3.560.000. Gráfico 4 Trafico mensual de personas. Fuente: Elaboración Propia.. El tráfico de personas en el centro comercial es un indicador al momento de tomar la decisión de compra o renta de un local comercial por lo que se presentan los 63.

(64) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. resultados con el propósito de garantizar una venta mínima dentro de los locales comerciales y para el caso de la renta aparece un concepto de porcentaje sobre las ventas toda vez supere en ventas en valor mínimo garantizado o valor de renta pactado al alcanzar su punto de equilibrio pagar su renta normal, el valor variable lo fijan normalmente de3% al 8% de las ventas reportadas al dueño del local.. 10.5. NUMERO DE LOCALES EXISTENTES EN LOS CENTROS COMERCIALES EN ESTUDIO La cantidad de locales comerciales tiene una relación directa con la demanda de locales para los centros comerciales en estudio, así las cosas, podemos determinar que a mayor escala se plantean desde ya arquitectura y factibilidad financiera mayor ingresos por concepto de locales comerciales en plazoleta de comidas.. Tabla 15 Número de locales existentes en los centros comerciales en estudio.. No. 1 2 3 4 5 6. No. LOCALES CENTRO COMERCIAL PLAZOLETA DE COMIDA CENTRO MAYOR 34 BULEVAR NIZA 43 SANTAFÉ 24 TITAN PLAZA 21 UNICENTRO BOGOTÁ 49 PLAZA DE LAS AMERICAS 30 Elaboración: Propia.. 64.

(65) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. Gráfico 5 Número de locales de plazoleta de comidas en los centros comerciales en estudio. Elaboración propia.. La referencia del número de locales está directamente con la ocupación de la plazoleta de comidas, como ejemplo se tiene al centro Comercial Bulevar Niza que amplio su plazoleta de codas para aumentar su área arrendable con el propósito de rentabilizar de manera adecuada su rea arrendable, según o anterior, se infiere que los caoso de negocio van relacionados también con el flujo de visitantes que posee en centro comercial y su porcentaje de ventas efectivas.. 65.