Dedicada a mis hijos René y Tristán. A quienes observo la felicidad en su rostro Y veo mi razón de ser.
Al llegar a la etapa final del programa de doctorado, uno voltea a ver los inicios y reconoce con agrado una gran cantidad de situaciones vividas. En principio un primer viaje para cambiar de continente llevando un mundo de dudas, pero con la ilusión de vivir experiencias difíciles de imaginar.
En el año 2000 el viajar a Europa representaba un reto que parecía muy lejano y prohibitivo hasta entonces, esto debido a la distancia, el costo y varias consecuencias que significa iniciar este tipo de aventuras. Lo que nos lleva a reconocer el valor de las personas que hicieron posible esta travesía, este agradecimiento es por la oportunidad de lograr un sueño, una meta y marcar nuevos retos por alcanzar.
Al interior de la UAS y durante el proceso desde el inicio al termino del convenio beca, son muchas las personas que tengo que agradecer su ayuda e intervención en distintas formas. Iniciare con el Ing. Ricardo Camacho Rosales quien en su función como Secretario Administrativo de la UAS otorgo las facilidades necesarias para hacer efectivo el convenio beca. En este proceso fue oportuna y muy valiosa la participación en forma coordinada del Lic. Ulises Saldiva Higuera Coordinador de Becas, del cual siempre recibí apoyo y respuestas a los problemas que pudieron presentarse, agregare que toda vez que tengo contacto con el departamento, el personal te recibe con un trato amable y con una gran disposición.
En una segunda etapa de los estudios se complica la situación, cambia la peseta a euro y el costo de vida se incrementa sustancialmente, ocasionando que el dinero que llevaba como complemento al convenio se terminara, y con ello vinieron tiempos difíciles, fue entonces cuando el Lic. José Ramón Romero Herrera Responsable del Programa de Mejoramiento del Profesorado al interior de la UAS tendió un puente para poder acceder al programa de Becas denominado PROMEP. Este programa junto con el lic. Ramón Romero responsable del mismo y su equipo se convirtieron en pieza clave para llegar al punto actual.
duda el Dr. JOSEP ROCA CLADERA, a quien siempre quedare agradecido por haber aceptado ser el director de Tesis Doctoral. Es un orgullo haber podido trabajar bajo su dirección, ya que esta persona es de las que cada vez que hablas con el aprendes, además invariablemente que sales de su oficina te queda la sensación de nuevas ideas, nuevos planteamientos e interrogantes; todo esto como resultado de una buena orientación. Asimismo al permitirme trabajar un periodo corto en uno de sus departamentos aprendí la forma de desarrollar algunas de sus ideas, así como la filosofía de trabajo. Gracias y mil Gracias por compartir sus conocimientos y experiencia.
Un agradecimiento especial a los integrantes del departamento de Construcciones Arquitectónicas I, a la Dra. Pilar García Almirall, Adjunta a la dirección del CER-CPSV i Directora del LMVC de quien valoro su aportación como Tutor, de Carme Salvat me queda una granta impresion como persona y como profesional, siempre recordare sus consejos directos y sinceros. Junto a Carme esta Eva, quienes sin duda, su aportación en relación al programa es importante, de la cual destacaría su valiosa ayuda siempre acompañada de agradables momentos de amistad compartida.
Mención aparte a Isabel (P3 y P4) y Mila (P5), maestras de la escuela de CEIP Collserola, en sant Cugat del Valles, donde René convivió y aprendió las bases de su educación.
En todo este proceso me encontré con personas estupendas y de las cuales orgullosamente hoy día puedo considerarme amigo de ellas, entre las cuales esta el Lic. José Paz Elenes del cual puedo mencionar un sinnúmero de favores, trámites y demás gestiones, sin embargo de su persona quiero destacar sus pláticas en los periodos más difíciles del viaje. Gracias José Paz por estar en esos momentos que te enseñan a valorar las cosas pequeñas.
Un agradecimiento personal al Dr. Francisco González Gaxiola y su esposa Maria de los Ángeles, a quienes además de su amistad, le agradezco su profesionalismo y experiencia que ofreció el Dr. Francisco González en las correcciones pertinentes a la redacción de la presente Tesis.
Por último quiero mencionar que durante el proceso del doctorado el terreno de lo familiar se vio trastocado significativamente y de forma positiva con el nacimiento de un niño, llamado Tristán en honor al haber nacido en Sant Cugat del Valles, Barcelona. Tristán en la actualidad cuenta con 4 años y juega con su hermano René de 8 años, ellos son quienes complementan la familia a la que pertenezco al lado de mi esposa Teresita. Todo siempre al lado de mi Padre Sr. David Rojas Gutiérrez y mi madre Irma Leticia López Osuna. A quienes les doy las gracias por los sacrificios que representaron acompañarme en este viaje.
A todos
“UN PROYECTO AMBICIOSO.- Los promotores de La Mallola aseguran que esta urbanización rrepresenta lo que Barcelona pudo haber sido, porque tiene en cuenta aspectos tan importantes como la ecologia, la seguridad y el deporte.”
PARTE QUINTA:
CONCLUSION
Índice
I. Conclusión y Contribución
Contribuciones originales
El método de valor contingente
El modelo de los Precios Hedónicos
Conclusión
II. Bibliografía
PARTE PRELIMINAR: EL MARCO CONTEXTUAL.
Capitulo 1: Marco Contextual
PARTE PRIMERA:
CONSTRUCCIÓN DEL MARCO TEÓRICO
Capitulo 2: ordenación Espacial.
Capitulo 3: Metodología de Valuación.
PARTE SEGUNDA:
CONSTRUCCIÓN DEL MARCO JURIDICO
Capitulo 4. Marco Jurídico
PARTE TERCERA:
CONSTRUCCIÓN DEL MARCO ESTADISTICO.
Capitulo 5: Aplicación de Metodología del Valor.
PARTE CUARTA: MARCO EMPIRICO.
Capitulo 6: El Origen de la Tipología.
Capitulo 7: El Valor del Espacio Privatizado.
PARTE QUUINTA: CONCLUSION
I. Conclusión y Contribución
Contribuciones originales
El último capitulo es destinado a mencionar las contribuciones originales que
aporta la presente investigación, por otro lado están las conclusiones que se
derivan de la misma. La presente tesis tiene como objetivo principal determinar
el valor que se le otorga a la barrera física del espacio privatizado, por lo tanto el
valor que adquieren las áreas de donación reconvertidas en áreas comunes. En
las conclusiones se presenta uno de los objetivos del estudio, este es: establecer
y definir la topología de la urbanización denominada ciudad privatizada.
La contribución del estudio es la determinación del valor del área privatizada al
interior de las urbanizaciones estudiadas. Este valor es producto de la
aplicación del método de valor contingente y el método de precios hedónicos.
Estos dos son utilizados frecuentemente en estudios medioambientales.
El método de valor contingente:
Basándose en antecedentes de encuestas, se determino establecer una encuesta
de opinión para lograr un resultado que aportara una radiografía del tema de
estudio. Esta encuesta de opinión fue dirigida a las personajes involucrados en
la urbanización estudiada, estos personajes tienen conocimiento del tema y se
ubicaron en tres grupos, el grupo uno es La Administración y Profesionales, el
segundo serán Los Promotores y Constructores y un tercero conformado por los
Los resultados obtenidos se describen en el siguiente resumen:
a. entendiendo las diferencias de opinión de los grupos, como una
posición de interés y participación de cada uno de ellos, los
resultados reflejan con un 87% los usuarios, 40% la administración y
69% los promotores, positivo el uso de superficies de grandes
dimensiones al interior de la ciudad.
b. Consideran la ciudad privatizada necesaria en la ciudad actual en un
87% los usuarios, 55% la administración y 80% los promotores.
Agregan que además se debería orientar a todos los niveles
económicos con 62% los usuarios, 30% la administración y 61% de los
promotores.
c. Una de las razones que predominan a la hora de decidir comprar una
vivienda en la tipología estudiada es la seguridad con porcentaje
general del 1,74% en donde 1 es la mayor nota y 6 es la menor. La
valoración que se otorgo a la pregunta sobre la seguridad al vivir
fuera de la ciudad privatizada fue orientada a la inseguridad o poco
seguro, con un 75% los usuarios, 46% la administración y 84% los
promotores.
d. Un tema determinante es la participación de la iniciativa privada en
la administración del área de donación destinada a servicios públicos.
Los encuestados consideran que se debe privatizar, con un 75% los
usuarios, 63% la administración y 65% los promotores. En
compensación de la privatización se considera oportuno compensar a
la ciudad con pago en efectivo o donación al exterior de la
vivienda en la urbanización estudiada, en términos generales la
seguridad fue determinante con un 41,23% y contra parte el ocio y el
deporte es el valorado mas bajo con un 7,32%.
f. La evolución en aumento es considerada unánimemente por los
grupos encuestados. Los usuarios opinan con un 92%, con 755 la
administración y 82% los promotores.
g. Por ultimo, el objetivo principal de la tesis sobre conocer el valor que
se le otorga al vivir al interior de la urbanización es de acuerdo al
usuario un 13,75%, la administración en un 20,78% y los promotores
26,90%. El promedio general es del 21,63% sobre el valor total de la
vivienda.
En el presente trabajo se ha puesto de manifiesto el método de los precios
hedónicos, su la capacidad analítica que permite proyectar e inferir el valor de
bienes que no tienen mercado. Tomando en cuenta estas características se
oriento esta técnica a determinar el valor cuantificado de una de las variables, el
muro delimitante, al poder aislar la variables del todo se puedo estimar el valor
que se le otorga transferido a precio o valor monetario, lo cual permite estimar
su valor en el mercado.
Se puede observar en cuales municipios o muestras de la topología afecta o
El modelo de los Precios Hedónicos:
a. se definieron las variables explicativas y posteriormente se aisló las
variables estudiadas. A través del programa informático SPSS y Excel
dos fueron las que se alteraron: la variable del Ocio y una segunda es
el Muro.
b. Se determino que variables influyen tanto positivo como negativo.
Así, a mayor distancia del centro urbano de Barcelona, mayor será el
precio de la vivienda. Otro seria, a mayor cantidad de superficie de
área total, repercute en forma negativa en relación al precio.
c. El valor estimado del muro delimitante es equivalente entre el rango
del 9,24% y 9,89%. Al modificar los datos de la variable del ocio es de:
28%. Si juntamos la modificación de las dos variables, la de ocio y la
del muro el resultado es del 37%.
Identificar las variables que aportan un signo positivo o negativo dentro del
modelo, ofreciendo una radiografía de las características del inmueble o
urbanización valoradas en el mercado. Teniendo como consecuencia una gama
amplia de aplicaciones a esta información, las cuales van desde proyectos de
inversión, tomas de decisiones sobre la ubicaron y crecimiento, ayudara en los
créditos hipotecarios y los usuarios a minimizar los riesgos, y sobre todo a
determinar el impacto que tendría eliminar el muro divisorio, permitiendo el
transito libre, así como el uso y disfrute de las áreas publicas.
Este costo es importante tenerlo en cuenta cuando se tiene que tomar la decisión
de abrir una calle o alterar alguna de los ingresos a las urbanizaciones privadas.
Se tendrá que hacer un estudio sobre el impacto que le supondría a las personas
del entorno exterior y a la ciudad misma sobre el proceso de abrir las ciudades
Conclusión
Sin duda los hechos ocurridos en últimas fechas como los actos terroristas en
España, Estados Unidos y otros países, han detonado la política del terror. Esto
es, una gran cantidad de cambios en la forma de vida cotidiana alterada por el
miedo a un posible ataque o la sensación de un ataque, transmitido
sistemáticamente por los medios de comunicación y políticas gubernamentales.
Cuando un ciudadano vive cerca de una embajada estadounidense sabe que
con la visita del presidente de EEUU al país, traerá consigo una serie de
manifestaciones y protestas antiyanqui, lo que convierte la embajada y sus
alrededores en un bunquer militar. Días antes de la visita se toma la calle y la
cierran a cualquier paso de personas y vehículos. Esta situación se repite no solo
en la ciudad del encuentro presidencial, además se traslada a la capital del país
anfitrión.
La sensación de miedo que experimentan los ciudadanos con la visita del
presidente estadounidense, ante la necesidad de días previos a la visita se
incrementa la seguridad al interior de la ciudad, con cambios significativos
como la presencia de carpas de soldados, francotiradores, helicópteros, aviones
caza, en promedio 3000 personas que se dedican a la seguridad en los viajes al
El presente estudio abarca una faceta del problema de la cultura del miedo, la
forma de aislar una porción de terreno con respecto al resto de la ciudad. Para
lograr este objetivo se trastoca los bienes públicos, los cuales se caracterizan por
la no exclusión y la no rivalidad de consumo, buscando el beneficio de una
manera indivisible a toda la comunidad. Según Musgrave 19591 los bienes
públicos son bienes preferentes, estos satisfacen las necesidades preferentes
entendiendo por tales aquellas que son valoradas socialmente de forma tan
meritoria que la satisfacción de la misma se realiza por vía presupuestaria, por
encima de los suministros canalizados a través del mercado, y pagados
directamente por los consumidores privados.
Agrega musgrave, los bienes de merito son mercancías que deben ser
producidas aunque los miembros de la sociedad no las demanden. Samuelson y
nordhaus 20022 definen a los bienes públicos como aquellos bienes que
benefician de una manera indivisible a toda la comunidad, independientemente
de que los individuos deseen o no comprarlos.
Un elemento característico de los bienes públicos es la necesidad de la
intervención del estado para lograr su adecuado funcionamiento. En
consecuencia los bienes públicos representan un costo para la comunidad, una
vez que son necesarios los impuestos para cubrir los costos de construcción y
mantenimiento. Esta característica se diferencia de los bienes privados, ya que
estos producen costes y beneficios a particulares con la intervención del
mercado.
Esta situación se observa en el presente trabajo, por lo que fue necesario
describir las características y conceptos propios de la topología de la ciudad
privatizada, situación que permite una mayor comprensión del tema y establece
del muro delimitante para los usuarios de las urbanizaciones denominadas
ciudad privatizada. Esto permitirá establecer y desarrollar futuros trabajos
donde el tiempo permitirá estudiar la evolución en los precios de las viviendas
y contrastarlos con la hipótesis de la tesis. Así, El presente estudio permite
fomentar la inquietud sobre el tema, propicio para enfocarlo de diversas formas
y comprender mejor un fenómeno que se extiende de manera importante en
España, de igual forma, comprender la evolución en América en diferentes
ámbitos, dejando de ser exclusivo de la clase dominante y pasando a formar
parte de la ordenación territorial de las distintas clases sociales, con sus
consecuencias.
Una consecuencia natural, es la pérdida del concepto de ciudad europeo como
lo conocemos, concepto que mantiene una interrelación directa de los
habitantes a través de la mezcla de las actividades propias de la ciudad, esto es,
la combinación de áreas comerciales, industria y habitacionales.
La ciudad europea esta recibiendo conceptos de la ciudad capitalista, una
ciudad del consumo caracterizada por grandes cantidades de suelo destinados
a mega manzanas distribuidas por un modelo de ciudad basado en el zoning, la
topología de la ciudad privatizada esta rompiendo con los estándares de
comunidad en la ciudad, separando y aislando la zona habitacional de unos
cuantos o unos muchos con respecto del resto de la ciudad. Esta situación de
separación o segregación social es una constante hoy día en las actividades
cotidianas de las grandes ciudades, un ejemplo de ello seria: las empresas que
utilizan las conocidas zonas VIP “Very Important People” para diferenciar y
Las características de la tipología mantiene sus detractores, como lo expresa
Alfonso Valenzuela3, “las quejas recurrente son de las colonias de bajos
recursos colindantes, así como de la gente que atraviesa las colonias para llegar
a otra zona de la ciudad.” sin embargo, no deja de reconocer las virtudes que se
le atribuyen a la misma tipología “el presidente de la Comisión de Seguridad de
la Asamblea de Representantes del Distrito federal (México), los enrejados
parecen ayudar a reducir considerablemente el numero de actos criminales al
interior de las colonias.” se podría agregar la problemática que representa a los
servicios de sanidad y de bomberos en situación que las urbanizaciones quedan
enclavadas en las zonas urbanas.
El punto central de la topología es la reconversión del área de donación a zona
común de las urbanizaciones cerradas o ciudad privatizada, la sociedad la
identifica con la seguridad y rechaza la zona de ocio y deporte, por el costo
adicional que representa. Esto se interpreta del resultado arrojado en las
técnicas aplicadas, el método contingente indica que en términos generales la
seguridad fue determinante en la decisión de la compra de una vivienda al
interior de la urbanización con un 41,23% y contra parte el ocio y el deporte es
el valorado mas bajo con un 7,32%.
Por otro lado el método de los precios hedónicos El valor estimado del muro
delimitante es equivalente entre el rango del 9,24% y 9,89%. Al modificar los
datos de la variable del ocio es de: 28%. Si juntamos la modificación de las dos
variables, la de ocio y la del muro el resultado es del 37% con respecto a la
decisión de compra de una vivienda en la urbanización ciudad privatizada.
3 Valenzuela Aguilera A. 2002. “Las nuevas centralidades: fragmentación, espacio publico y
modelo contingente el valor de 21,63% establecido del promedio general por el
porcentaje que representa el “plus” de vivir intramuros. Es equivalente al 28%
de la variable del ocio, establecido en el método de los precios hedónicos.
Debido a que en el modelo de los precios hedónicos maneja diferentes
variables al modelo contingente, se interpreta que el campo de golf y la zona de
deporte corresponden a las urbanizaciones cerradas o ciudad privatizada. Esto
es, si tienes ocio estas en una urbanización de vivienda privatizada.
Así, podemos estar definiendo el valor del “plus” que representa el vivir al
interior de una urbanización cerrada o privatizada, establecido en el rango
del 21,63% y 28% del precio de la vivienda.
Otra conclusión es el valor del muro delimitante establecido en el modelo de
los precios hedónicos en el rango del 9,24% y 9, 89% del precio de la vivienda,
equivalente a € 63.835 en una vivienda con un precio estimado de € 690.795.
En el tópico lo de investigaciones futuras, es de interés práctico y de inmediatas
consecuencias, la continuación de investigaciones sobre las urbanizaciones
privatizadas, especialmente en los siguientes temas: el control normativo,
delimitar la superficie urbanizada y la definición particular de la urbanización
de topología ciudad privatizada.
Además, profundizar la forma de compensar a la ciudad, determinar el costo
que ocasiona el muro divisorio desde el punto de vista de la población
extramuros, entre otros que surgirán al prolongar el presente estudio. De
ninguna forma se cierra el tema de investigación, mas bien, espero sirva para
generar nuevas interrogantes y próximas investigaciones que ayuden a
comprender y mejorar la situación en que se encuentran la topología de la
Bibliografía
PARTE PRELIMINAR
:
EL MARCO CONTEXTUAL
Capitulo 1: Marco Contextual Fuentes de información:
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Comité de Expertos de Vivienda, Coordinador Jesús Leal, Informe para una nueva política de vivienda. Madrid, Ministerio de Obras Publicas y
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PARTE PRIMERA:
CONSTRUCCIÓN DEL
MARCO TEÓRICO
Capitulo 2. Ordenación Espacial.
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Capitulo 3: Metodología de Valuación.
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PARTE SEGUNDA:
CONSTRUCCIÓN DEL
MARCO ESTADISTICO
Capitulo 4. Marco Jurídico
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El country o club de campo: su naturaleza jurídica y la obligatoriedad del pago
de las cuotas de mantenimiento, La Ley, 1990.
Moderne, F. “Problemas actuales del urbanismo en Francia”, en
Ordenamientos urbanísticos. Valoración crítica y perspectivas de futuro
(Jornadas Internacionales de Derecho Urbanístico. Santiago de
Compostela, 2 y 3 de Julio de 1998), Marcial Pons, Madrid, 1998.
Ponce S. J. “Derecho urbanístico y segregación espacial”, Ciudad y
Territorio, Estudios Territoriales, num. 130. 2001 España.
“Segregación espacial, Derecho Urbanístico y Jueces Audaces en
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Constitucional, año 19, 57:1999. España.
Zeballos, S. M. Las Nuevas Formas de Organización Urbanas. Seminario:
“Las Nuevas Competencias en el Derecho Municipal Argentino”.
Universidad Nacional de Rosario. 2003.
Web Recomendadas.
PARTE
TERCERA:
CONSTRUCCIÓN DEL
MARCO ESTADISTICO
Capitulo 5: Aplicación de Metodología del Valor.
Fuentes de información:Azqueta, Diego O. 1994. Valoración económica de la ciudad ambiental, Ed. Mc Graw Hill.
Blakely Edward and Snyder Mary. 1997. Fortress America, Gated Communities in the United States. Brookings Institution Press Washington, D.C.
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Hanemann, W. M. 1994. Valuing the Environment through Contingent Valuation, Journal of Economic Perspectivas.
Davis James A.1975. Análisis elemental de encuestas. Editorial Trillas, México.
KINCHELOE, S.C. 1993. Linear Regression Analysis of Economic Variables in the Sales Comparison and Income Approaches. The Appraisal Journal, LXI, no4.
.Lozano, J. 1996. Tasación urbana: Una metodología para informes de tasación masiva, Tesis doctoral, Universidad Politécnica de Madrid.
Riera, P., Descalzi C. y Ruiz A. 1994. El valor de los espacios de interés natural en España. Revista Española de Economía. Monográfico.
Ronda Magazine, Iberia, Junio 2004.
Web Recomendadas.
www.anuntis.es
www.vivendum.com
MARCO EMPIRICO
Capitulo 6: La Clasificación de la Tipología.
Augé, Marc, 1998. el turismo y sus imagenes. Gedisa, Barcelona.
Augé, Marc, 1994. Los “no lugares”. Espacio del anonimato. Una antropologia de la sobremodernidad, Gedisa, Barcelona.
Borja, Jordi; Castells, Manuel, 1997. Local y global. La gestión de las ciudades en la era de la información. Taurus, Madrid.
Borja, Jordi; Muxí Zaida, 2002. Espacio público: ciudad y ciudadanía, Electa, Barcelona.
Dutton, John, 2000. New American Urbanism, Re-forming the Suburban Metropolis. Skira, Milan.
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Muxí Zaida, 2004. La Arquitectura de la ciudad global, Gustavo Gili. Barcelona.
Montaner, Joseph Maria, 2002. La modernidad superada. Arquitectura, arte y pensamiento del siglo XX, Editorial Gustavo Gili, Barcelona.
Sola-Morales, Ignasi de, 2002. Diferencias. Topografías de la arquitectura contemporánea, Editorial Gustavo Gili, Barcelona.
Valenzuela Aguilera A. “Las nuevas centralidades: fragmentación, espacio público y ciudadanía.” En CABRALES, Luís Felipe (coord.): Latinoamérica: Países abiertos, ciudades cerradas. Guadalajara, Universidad de Guadalajara-UNESCO.
Otros.
Plan Parcial “Masia Bach” en el T. M. de Sant Esteve Sesrovires
Web recomendada.
www.ciudadcampo.net
www.cnu.org congreso for the New Urbanism, “New Urbanism Basic”.
www.newurbannews.com
Capitulo 7: El Valor del Espacio Privatizado.
Blakely Edward and Snyder Mary (1997). Fortress America, Gated Communities in the United States. Brookings Institution Press Washington, D.C.
Ballestero Enrique, Rodríguez José Ángel (1998). El Precio de los inmuebles urbanos. Dossat 2000. Madrid.
Davis James A. (1975). Análisis elemental de encuestas. Trillas
Des Raj (1972). La estructura de las encuestas por muestreo. Fondo de cultura económica, titulo original: the design of simple surveys 1972 McGraw-Hill inc. Nueva York.
Hernández Sampieri Roberto, Fernández Collado Carlos, Baptista Lucio Pilar. (1991). Metodología de la Investigación. D. F. McGraw-Hill Interamericana Editores, S.A. de C. V.
Contiene una guía sobre como realizar investigación, a través de aplicaciones y ejemplos.
Artículos de Revistas.
• El precio del suelo urbano: teoría e implicaciones. Antonio Santillana del Barrio. Revista Española de Economía, 1972, mayo-agosto, Pág. 105-143. • Análisis económico y planeamiento urbano. C. D. Foster.
• Cuadernos de Economía, 1972, 2-3, Pág. 3-20.
Web Recomendadas.
www.anuntis.es
www.vivendum.com
Capitulo 7: El Valor del Espacio Privatizado.
Blakely Edward and Snyder Mary (1997). Fortress America, Gated Communities in the United States. Brookings Institution Press Washington, D.C.
Ballestero Enrique, Rodríguez José Ángel (1998). El Precio de los inmuebles urbanos. Dossat 2000. Madrid.
Davis James A. (1975). Análisis elemental de encuestas. Trillas
Des Raj (1972). La estructura de las encuestas por muestreo. Fondo de cultura económica, titulo original: the design of simple surveys 1972 McGraw-Hill inc. Nueva York.
Hernández Sampieri Roberto, Fernández Collado Carlos, Baptista Lucio Pilar. (1991). Metodología de la Investigación. D. F. McGraw-Hill Interamericana Editores, S.A. de C. V.
Contiene una guía sobre como realizar investigación, a través de aplicaciones y ejemplos.
Artículos de Revistas.
• El precio del suelo urbano: teoría e implicaciones. Antonio Santillana del Barrio. Revista Española de Economía, 1972, mayo-agosto, Pág. 105-143. • Análisis económico y planeamiento urbano. C. D. Foster.
• Cuadernos de Economía, 1972, 2-3, Pág. 3-20.
Web Recomendadas.
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www.vivendum.com
Índice
I. Aplicación del Método Valoración Contingente
Informe del método de los precios hedónicos
Propósitos del estudio
Revisión de Metodología y Aplicación de la Encuesta de Opinión
A continuación se presenta los resultados de las Encuestas de Opinión
Aplicadas
II. Aplicación del Método Precios Hedónicos
Informe del método de los precios hedónicos
Propósitos del estudio
Revisión de Metodología y Recolección de Información
Aplicación del Método Precios Hedónicos al tema de estudio
Resultados del modelo
Gráficos del comportamiento del modelo
Modificación de la variable en el modelo
III. Bibliografía.
I. Aplicación del Método
Valoración Contingente
Informe del método de los precios hedónicos
Propósitos
del estudio
Para redacción del informe se tomo como guía una de las recomendaciones de la oficina estadística de las naciones unidas1 para elaborar informes.
El propósito del estudio es conocer la opinión de los involucrados de forma directa en la conformación de la ciudad privatizada. Se conformaron tres grupos de encuestados: los usuarios, la administración y profesionales y los constructores y promotores. Su opinión ayudara a comprender diversos aspectos de la tipología, se destaca el hecho de buscar definir la importancia de la delimitación o cerramiento de la urbanización a través del muro y controlar su acceso por medio de una caseta de vigilancia. El conocer el valor que se le concede a este muro desde el punto de vista de los actores que hacen posible urbanizaciones con la tipología de la ciudad privatizada.
La aplicación de la encuesta de opinión se inicia con una primera etapa en Barcelona y Madrid, la primera encuesta aplicada fue en febrero del 2004 y la última es en enero 2006. Cabe aclarar que durante este periodo existe un traslape de trabajo con la recaudación de información para la aplicación del modelo de los precios hedónicos. Además, se aplicaron encuestas en ciudades de México, como: Hermosillo y Mazatlán. Todas las encuestas fueron aplicadas personalmente, lo que permitió plantear la problemática al entrevistado.
problemáticas, de las cuales destacaría el grupo de los usuarios, si se tiene en cuenta la seguridad y privacidad al decidir ir a vivir a estas urbanizaciones, no fue fácil tener acceso a las viviendas y entrevistarlos.
Siguiendo el método de valoración contingente se conformo la encuesta de opinión que pudiera recabar la información necesaria para conocer la problemática que presenta el tema. Uno de los datos a destacar será la estimación del valor que se le otorga a la variable del muro delimitante.
Revisión de Metodología y Aplicación de la Encuesta de Opinión
La metodología aplicada fue determinada por una necesidad de conocer un
valor sin mercado. Una vez que se decide los mecanismos, se establecieron tres
grupos a encuestar, el primero esta conformado por los Usuarios de la tipología,
personas que viven la situación en primera persona. Un segundo grupo son los
Profesionales y la Administración, su opinión tendrá un valor teórico del debe
ser y en algunos casos agregan la experiencia vivida, esto se debe a que muchos
son usuarios de la tipología. El tercer y último grupo es de los Promotores y
Constructores, este grupo se distingue por justificar o encontrar los caminos
jurídicos necesarios para poder urbanizar la ciudad privatizada, además
establece una serie de slogan y campanas publicitarias que vende una
percepción de la urbanización ideal.
La conformación de la encuesta de opinión fue determinada por los objetivos
planteados en el estudio, los posibles sesgados establecidos por el marco teórico
y el planteamiento de cuestionamientos que puedan ser orientados a los tres
La recopilación de la información necesaria fue compleja, difícil y esclarecedora.
Los resultados obtenidos se deben en gran parte a la participación de
profesionistas conocedoras del tema. La aportación de investigadores como:
López Lucio Ramón Catedrático de Planeamiento Urbanístico, José Maria
Ezquiaga arquitecto profesor titular de la Universidad Politécnica de Madrid,
Juli Ponce Solé Doctor en Derecho profesor de la Universidad de Barcelona,
Isabel Rodríguez Doctora Geógrafa profesora de la Universidad Politécnica de
Madrid, Elia Canosa Geógrafa profesora de la Universidad Politécnica de
Madrid, el Colegio Valuadores Posgraduados de Mazatlán México, etc.
Otro grupo de entrevistados serian: José Pablo Sanz Gerente de la urbanización
Fuente del Fresno (hijo del propietario fundador), Luís Rosal arquitecto gestión
de obra en el Estudio de Arquitectura Pujol-Rosal, Carolina Sánchez
Departamento comercial del Club MED, Joaquin Serre Ingeniero Superior
Industrial, Propietario y Promotor Estudio Cambrils Diagonal uno de sus
proyectos es Park Sol Cambrils, Albert Tobilla Tamarit Delegado Comercial
Cataluna Grupo FADESA, Jordi Regalado Responsable de Gestion de Suelo y
Urbanistica Grupo FADESA, Jordi Duatis Puigdoner Arquitecto Sociedad de
Valuaciones, Carmen Sanchez Promotor del Grupo URBALIT, etc.
La participación de los anteriores citados y otros mas, se encuentran ubicados
en los siguientes grupos encuestados: en el grupo de usuarios se llevaron a cabo
36 encuestas, el otro grupo denominado Administración y Profesionales se
entrevistaron a 57 participantes y por ultimo el grupo de los Promotores y
1
¿Cómo considera el uso de manzanas con grandes dimensiones de superficiede suelo al interior de la ciudad, manzanas destinadas a centros comerciales,
universidades, “Ciudad Privatizada”, etc.?
La respuesta predominante fue en sentido negativo, la opinión del grupo de la
Administración es dividida: un 40% se decanta por definirlo como MAL y el
mismo porcentaje lo ve BIEN, como ellos lo exponen se debe buscar un
equilibrio en la ciudad y mantener el control del uso del suelo. Sin embargo los
Promotores lo valoran 50% BIEN, un 19% MUY BIEN dejando claro que es un
producto que genera dividendos y responde a una demanda creciente. Por
ultimo los Usuarios se decantan en un 62% por la respuesta de MUY BIEN y
agregamos el 25% por el BIEN, tenemos un 87% que lo ve positivamente, sus
respuestas están orientadas al ámbito del ocio y el consumo.
De las diversas opiniones se considero una aportación a la investigación las
respuestas que exponen la problemática urbana que se genera y son las
siguientes:
MAL
, habitualmente tienden a fracturar la actividad de la trama urbana. El usode grandes superficies son negativas por que fomentan la actividad del
automóvil y rompen la continuidad del desplazamiento peatonal, en ese
sentido produce una ciudad dislocada2.
FATAL
, estos mega centros que polarizan una función en el territorio, que sesitúan discontinuo del resto de la ciudad generan intersticios urbanos que son
aldo de cultivo de especulaciones. La ciudad desparramada a la ciudad difusa3.
1 Usuarios 0%
13%
0%
62% 25%
MUY MAL MAL INDISTINTO BIEN MUY BIEN
1Promotores y Constructores 0%
25%
6%
50%
19%
MUY MAL MAL INDISTINTO BIEN MUY BIEN
1 Administrativos y Profesionales
0%
40%
20% 40%
2
La tipología de las “Ciudad Privatizada” se caracterizan por tener viviendascon un alto nivel económico, por estar delimitadas con muros y desarrollarse
entorno a actividades de ocio. ¿Conoce alguna de estas “urbanizaciones
cerradas”?
En las encuestas aplicadas en México todos los entrevistados contestaron que
conocían a una y más de una de las Urbanizaciones cerradas. Solo el 10% del
grupo de la Administración opino que no conocían ninguna urbanización
cerrada e incluso afirman que no existe ninguna en Cataluña.
Entre las respuestas, se encuentran nombres de urbanizaciones que mantienen
las condiciones propias de la tipología, pero existen en diferencias entre si. Una
diferencia entre estas urbanizaciones seria los elementos que las componen,
estos varían desde un campo de golf, club social, área deportiva, zona
2 Usuarios
100%
0%
SI NO
2 Promotores y Constructores
100%
0%
SI NO
2 Administrativos y Profesionales
90%
10%
3
¿Considera que en la ciudad actual son necesarias las “CiudadPrivatizada”?
Este es un tema que causa discordia entre los que intervienen en el proceso de
las urbanizaciones privadas. El grupo de la Administración esta nuevamente
dividido en su respuesta 55% opina que si son necesarias, entre los otros 45%
que opinan lo contrario establecen que se pierden servicios públicos en áreas de
donación reconvertidos en área común.
Por otro lado es comprensible la opinión del 87% de los Usuarios que considera
necesaria la tipología. Como lo exponen, encuentran en estas urbanizaciones
una respuesta a las carencias que presenta la ciudad actual. La búsqueda de la
vivienda ideal, la combinación de la cercanía del trabajo y las ventajas de la
ciudad en conjunto con las ventajas de vivir en urbanización con las
características del campo y el ocio.
Se resalta el sentimiento de seguridad al interior de la urbanización, uno de los
factores determinantes y que aseguran es lo menos resulto por la
SI, cada vez mas el ciudadano es mas celoso de su privacidad y seguridad. El problema de la ciudad (estacionamientos, etc.) y es la búsqueda de la
comunidad de personas5.
SI, vamos dirigidos al ocio, zona lúdica y fin de semana6.
NO, restringe el disfrute de parte de la ciudad. Es un bien de lujo7.
SI, Por que los ciudadanos prefieren vivir en áreas vigiladas y protegidas. Asuntos que muchas veces la seguridad publica no brinda eficazmente ese
sentido8.
SI, en primer lugar por la mayor seguridad que se genera al contar con ingresos restringidos, en segundo lugar por la comodidad de contar con centros
comerciales, iglesias, etc. Al interior de estas tipologías9.
SI, se han desarrollado por los malos servicios públicos que proporcionan sus gobernantes10.
4 Luís Rosal, Arquitecto, Gestión de obra en estudio de arquitectura. Barcelona. 5 Carolina Sánchez, departamento comercial, Med Grup, Barcelona.
6 Joaquin Serre, Ingeniero superior industrial, propietario de Park Sol Cambrils Diagonal. Barcelona. 7 Albert Tobilla Tamarit, Delegado comercial Catalunya, FADESA. Barcelona.
8 Luis Saul Guerra, Arquitecto, despacho de arquitecto. México.
3 Promotores y Constructores
80%
20%
SI
NO
3 Usuarios
87%
13%
SI
3
Administrativos y Profesionales55% 45%
4
¿Considera oportuno orientar la construcción de esta tipología a todos losniveles económicos?
Como observamos en las respuestas del grupo de la Administración es de un
70% en contra de orientar la urbanización a todos, se mantiene coherente con
sus conceptos iniciales e incluso es más incisivo en que no es para todos. Los
otros dos grupos, el de los Usuarios y de los Promotores se decantan con un
62% y un 61% respectivamente, por extender los horizontes de la urbanización.
Quizás lo destacable seria es el 39% de estos dos últimos grupos que piensa que
no debería tener acceso todos a esta urbanización, tiene un peso especifico el
hecho que los usuarios que han vivido los problemas que se generan al interior
den esta opinión.
Los problemas mas recurrentes serian el problema con el pago de
mantenimiento, las cuotas mensuales se convierten en una situación incomoda,
cuando te das cuenta que algunos vecinos no la cubren completamente o
sencillamente no aportan lo que les corresponde. Se argumentan varias razones,
la falta de dinero, un costo excesivo o no querer hacerlo, este último es lo más
repetido de lo deseable. Se establece la idea de que los vecinos que quieren
mantener adecuadamente los servicios asumen el total de los costes, ya que las
normativas actuales no actúan contundentemente en estos casos.
Si bien la opinión de los grupos es del 30%, 61% y 62% en sentido positivo, las
promociones de esta urbanización están en aumento y lo más importante es la
SI, para que todos accedan a la vivienda ideal11.
SI, lo malo es que se acaba formando ghettos. La demanda de esta tipología es por no encontrar en la ciudad lo que buscan.
NO, no hay capacidad económica12.
NO, crea municipios13.
SI, incidiría de manera directa sobre todo en bajar los índices de inseguridad, ya que habría mayor control de que quienes entren y salgan, cuidarían de los
servicios14.
SI, si se hace esta tipología, seria conveniente llegar a todos y con variedad15.
NO, no se hace la donación de viales y accesos, ni servicios públicos por lo que el mantenimiento y prediales corren por cuenta de los particulares. Y no todo
mundo puede pagar dichos gastos16.
11 Luís Rosal, Arquitecto, Gestión de obra en estudio de arquitectura. Barcelona.
12 Joaquin Serre, Ingeniero superior industrial, propietario de Park Sol Cambrils Diagonal. Barcelona. 13 Albert Tobilla Tamarit, Delegado comercial Catalunya, FADESA. Barcelona.
14 Gregorio Efraín Ayon Ramírez, Ingeniero Civil, perito valuador. México. 15 Juli Ponce, Profesor UB Doctor en Derecho. Barcelona.
4 Administrativos y Profesionales
30%
70%
SI NO
4 Promotores y Constructores
61%
39%
SI
NO
4 Usuarios
62%
38%
5
¿Qué tan seguro considera el vivir fuera de una “Ciudad privatizada”?La sensación de seguridad es el sentimiento de los usuarios de la tipología, por
ello su opinión corresponde al señalar en un 40% y un 35% a NADA y POCO
SEGURO que representa vivir fuera de la urbanización. Esta sensación de
inseguridad que produce la ciudad es compatible con el hecho de que algunas
urbanizaciones son orientadas a extranjeros o para compañías que trasladan a
su personal a distintos países. En un mudo globalizado enturbiado por la
amenaza terrorista y un sin fin de miedos, es comprensible que sean validos
todos los esfuerzos para recuperar la confianza o la condición de seguridad.
Recuperando el titulo del articulo publicado en el periódico la Vanguardia el
día 18/04/2006 “El 51% de los habitantes de Rió se iría de la ciudad por la
violencia”. La gran pregunta seria ¿A dónde ir? ¿Qué lugar es el ideal para
vivir? Si bien, a Rió de Janeiro lo están considerando una de las ciudades mas
peligrosa del mundo, se debería pensar entonces, que la ciudad ideal seria la
mas segura, la que menos delitos tiene o la que mejor controlada esta por la
policía.
La Administración considera en un 23% que es MUY SEGURO vivir en la
ciudad, lo destacable es que en los otros dos grupos ningún entrevistado
considero la posibilidad de responder MUY SEGURO. Son dos posiciones
distintas sobre el sentimiento que se tiene del trabajo que viene realizado la
5Administrativos y Profesionales
23%
54%
23%
muy seguro seguro poco seguro
5 Promotores y Constructores
0%
16%
47%
37%
muy seguro seguro poco seguro nada seguro
5 Usuarios
0%
25%
35%
40%
6
¿Considera oportuno que las áreas de donación de los fraccionamientos seanadministrados por la iniciativa privada?
SI, para que no las descuiden17.
El tema de la privatización es controversial, provoca visiones y posturas
ideológicas contrastantes, si embargo de alguna forma es un mecanismo que se
esta estableciendo en la urbanización estudiada, el área común es
responsabilidad de los propietarios mantener en condiciones adecuadas a
cambio de impedir o controlar el acceso a la urbanización.
Sin embargo todos los grupos encuestados opinan con un 63%, 65% y 75% que
si es oportuna su privatización. Es al menos llamativo el concepto que se
percibe sobre la incapacidad de la administración para hacer frente al
mantenimiento de espacios públicos y se concluye que la demanda
incrementara.
Si se parte de la idea que los espacios de donación son un derecho de la ciudad
y como tal, debería estar bajo el control y administración del Estado. El permitir
la inversión del sector privado significaría un incremento del valor de los
espacios y seguramente seria injusto para la gran mayoría de la población con
recursos bajos.
6 Administrativos y Profesionales
63%
37%
SI NO
6 Promotores y Constructores
35%
65%
SI NO
6 Usuarios
75% 25%
7
Indique con orden de mayor (1) a menor (6) importancia la razón paracomprar una vivienda en la “Ciudad Privatizada”.
La siguientes graficas son esclarecedoras, la importancia de la búsqueda de
seguridad predomina en general. Si eliminamos las variables de Calidad de
vivienda y Calidad del entorno, la siguiente razón de manera general para
comprar una vivienda seria el Prestigio. Incluso para el grupo de los usuarios se
equipara a la Calidad del entorno y en el grupo de la Administración ubica al
Prestigio seguido de la variable de Seguridad.
No deja indiferente la situación de vincular las variables de seguridad y
prestigio. Esta vinculación es evidente desde la óptica del usuario de clase alta,
deportista o comerciante destacado y el político, que buscan aislarse y poder
convivir con los de su clase conservando los valores de la propiedad. Una de las
características de la urbanización cerrada es la venta de una imagen o concepto
de la vivienda ideal con vecinos ideales.
7
Valor Promedio de Razon para comprar una vivienda en la "Ciudad Privatizada"1,74
4,78
3,02 3,17 3,53 4,80 0 1 2 3 4 5 6 SEG ./PRIV OC IO/D EPOR T. CALID AD VIV. CA LID AD ENT OR. DIST/ COM
7 Administrativos y Profesionales
0 1 2 3 4 5 6 SEG ./PR IV OCIO /DEPO RT. CALI DAD VI V.
CALI DAD E
NTO R. DIST /CO M. PRE STIG IO razon de compra
7
Promotores y Constructores
0 1 2 3 4 5 6 SEG ./PR IV OCIO /DEP OR T. CALI DAD VIV . CALI DAD ENT OR. DIST /CO M. PRES TIG IO
razon de compra
7
Usuarios
0 1 2 3 4 5 6 SEG. /PRI V OCIO /DE PORT . CALIDA D VI
8
Si el vivir al interior del muro delimitante y privatizar el área de donaciónpresupone un valor agregado, luego entonces ¿Cómo debería verse
compensada la ciudad?
NO se debe compensar, ya existe mecanismo de pago con la cesión de plusvalía, que revierten a la sociedad con la cesión de suelo obligatoria. (La
legislación presente no prevé el cerramiento del suelo, por lo tanto no existe tal
cesión específica)18.
El PAGO EN EFECTIVO es considerado por los grupos de Promotores 38% y
del Usuario 16%, en cambio en el grupo de la Administración no es
considerado. Por otro lado la opción de SIN COMPENSAR como era de esperar
en el grupo del usuario un 84% esta a favor, la Administración lo ubica con
33%, el porcentaje restante es de alguna forma la mayoría de los encuestados y
admite la necesidad de compensar a la ciudad.
La Administración y los Promotores proponen en un 22% y 62% DONAR
SUELO PUBLICO AL EXTERIOR de la urbanización, es la propuesta
dominante, reafirmando lo anterior mencionado y dejando una posibiidad que
se deberia poner a debate entre los involucrados de la promoción de esta
tipologia.
Los usuarios consideran que la reconversión del área de donación a zona
común se compensa con el mantenimiento de la misma. En algunos casos
consideran excesivo incluso el hecho de pagar los impuestos que corresponden
al área común argumentando que no reciben servicios del estado.
8 Promotores y Constructores
0%
62% 38%
DONAR/Suelo pub al int. DONAR/Suelo pub. al ext. PAGO EFEC.
8 Administrativos y Profesionales
45% 22%
0%
33%
DONAR/Suelo pub al int.
DONAR/Suelo pub. al ext
PAGO EFEC. S/COMPENS.
8 Usuarios 0% 0% 16% 84%
9
Asumiendo que el muro delimitante representa un “plus” ¿qué porcentaje lecorresponde a este “plus” del valor de la vivienda en una “Ciudad
Privatizada”?
El resultado del 21,63% del promedio general esta en el rango establecido por
algunos autores. El promedio del 13,75% establecido por los usuarios es muy
bajo, como restándole importancia al hecho de vivir aislado. Los que mejor
valoraron con un 26,90% fueron el grupo de los promotores, una opinión muy
importante para el trabajo, una vez que son los que perciben las variaciones y
preferencias de la demanda.
La administración reflejo un 20,78% muy cerca del promedio general. Se
entiende que mantienen una visión ecuánime sobre el tema, dejando de lado el
beneficio que podrían perseguir tanto el usuario, como el promotor.
9
21,63
0
5
10
15
20
25
30
9
porcentaje que le corresponde a este ˆplus˜
del valor de la vivienda en una ˆCiudad
Privatizada˜
13,75
0 5 10 15 20 25 30
promedio
9
porcentaje que le corresponde a este ˆplus˜
del valor de la vivienda en una ˆCiudad
Privatizada˜
26,90
0 5 10 15 20 25 30
% promedio
de la vivienda en una ˆCiudad Privatizada˜
20,78
0 5 10 15 20 25
10
Asumiendo que las siguientes “variables” representan el 100% en ladecisión de vivir en Ciudad Privatizada. Indique que porcentaje considera que le
corresponde a cada una de ellas.
10 Promedio General
14,06
12,37
7,40
17,62
7,32
41,23
0 10 20 30 40 50 SEG ./PR IV OCI O/D EPO RT. CA LIDAD VI V.
CA LIDA
D E NTO R. DIST /CO M. PRE STIGI O
El plantear las respuestas en porcentajes, permite otorgar el valor
correspondiente a las variables según la importancia que representa en la
compra de una vivienda. Ese 41,23% de la SEGURIDAD le otorga sin lugar a
dudas su importancia determínate, el promedio de 31% otorgado por los
promotores es el mas bajo, comparado con el 43% y 56% de la administración y
el usuario respectivamente. Para los promotores la CALIDAD DE LA
VIVIENDA con 22% adquiere importancia y es el ocio con 2%, 8% y 9% es la
variable menos valorada.
El PRESTIGIO es mejor valorado por parte de la administración con un 16% y
son los USUSARIOS los que menor lo valoran con un 9%, los mismos valoran
PRESTIGIO, decantándose en estas variables para determinar la razón de
compra en esta urbanización. Sin embargo al otorgar un 2% al OCIO, deja
definido a la tipología como SEGURIDAD y PRESTIGIO, minimizando o
dejando fuera al OCIO. Debido a los altos costos de mantenimiento de los
campos de golf o áreas deportivas, que en todos de los casos requiere de socios
externos para poder obtener recursos económicos para el mantenimiento del
mismo.
La calidad de la vivienda y del entorno oscila en todos los grupos entre el 9% y
18%, dejando un 17,62% el de la vivienda y un 14,06% a la calidad del entorno.
En estos casos se entiende que una de las características de las urbanizaciones
privatizadas es una calidad alta de la vivienda y entorno, al estar destinadas en
su origen al nivel económico alto.
La distancia es la variable junto con el ocio, las menos valoradas en general y
son los de la administración los que con un 6% los que menos valor les otorga.
Se considera indistinto la distancia o su ubicación, una vez que una de sus
características es la orientación de sus actividades al interior de la urbanización,
dejando indiferente lo que se encuentre extramuros.
La ubicación generalmente esta sobre carreteras o autopistas de calidad alta o
avenidas importantes, permitiendo con la ayuda del automóvil, librar las
distancias necesarias para llegar al centro de la ciudad o los sitios significativos
