P R O P O S I C I Ó N J U R Í D I C O - E C O N Ó M I C A T O M O X I I. P R O P O S I C I Ó N J U R Í D I C O - E C O N Ó M I C A

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P R O P O S I C I Ó N J U R Í D I C O - E C O N Ó M I C A

T O M O X I I . P R O P O S I C I Ó N J U R Í D I C O

-E C O N Ó M I C A

P R O G R A M A D E A C T U A C I Ó N I N T E G R A D A

U N I D A D D E E J E C U C I Ó N

S A N T D O M E N E C H I

A J U N T A M E N T D E C A S T E L L Ó A r q u i t e c t o J o s é J u a n O l i v a M a r t í M a r z o 2 0 2 1

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A N E X O I I . M E M O R I A D E V I A B I L I D A D

E C O N Ó M I C A

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P.D.A.I. Unidad de Ejecución Sant Domenech I 1/14

Í N D I C E

1. OBJETO DEL DOCUMENTO ... 2

2. NORMATIVA APLICABLE ... 2

3. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO ... 3

3.1 Información sobre el planeamiento urbanístico vigente ... 3

3.2. Parámetros urbanísticos del ámbito de la Unidad de Ejecución Sant Domenech I ... 4

4. COSTES DE PRODUCCIÓN DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA ... 4

4.1 Costes de urbanización ... 4

4.2 Honorarios técnicos ... 4

4.3. Gastos de del agente urbanizador ... 5

4.4. Otras cargas de urbanización ... 5

4.5 Costes de edificación ... 5

4.6 Resumen de la estimación de costes ... 6

5. INGRESOS DERIVADOS DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA ... 7

6. VALOR DEL SUELO ... 10

6. EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN ... 13

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1. OBJETO DEL DOCUMENTO

A nivel general, los mecanismos de gestión de suelo aplicados a la actividad urbanística se ajustan a dos tendencias fundamentales: la equidistribución de beneficios y cargas de las actuaciones urbanísticas y la expropiación a cargo del erario público dependiente de diversas administraciones.

La obtención y desarrollo de suelo y dotaciones se realiza según el método de equidistribución de beneficios y cargas, en el que la participación en las plusvalías generadas por cada actuación corre a cargo de los propietarios del suelo incluidos en los diferentes ámbitos de intervención. No obstante, cabe la posibilidad de que las actuaciones urbanísticas sean promovidas por iniciativa pública municipal.

El presente informe de viabilidad económica tiene como finalidad determinar si las actuaciones urbanísticas establecidas para el desarrollo de la Unidad de Ejecución Sant Domenech I, son capaces de generar las plusvalías suficientes como para fomentar su ejecución y desarrollo, permitiendo alcanzar los objetivos establecidos en el planeamiento, con objeto de establecer los parámetros económicos regulados en el correspondiente instrumento de distribución de beneficios y cargas.

2. NORMATIVA APLICABLE

El presente documento se ajusta a las indicaciones establecidas en el Artículo 22.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación urbana, siendo el tenor literal del mismo:

“Artículo 22. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano (...)

5. La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación, y contendrá, al menos, los siguientes elementos:

a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar. La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación.

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.

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P.D.A.I. Unidad de Ejecución Sant Domenech I 3/14 c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.

El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.

d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación.

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas."

3. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO

3.1 Información sobre el planeamiento urbanístico vigente

El Plan General de Ordenación Urbana de Villanueva de Castellón, aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de la Generalitat Valenciana en sesión de 31 de enero de 1989, y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia en fecha 25 de marzo de 1989, clasifica el suelo del ámbito de programación como suelo urbano, siendo su calificación urbanística industrial.

La Modificación Puntual nº 11 del Plan General de Ordenación Urbana delimita la Unidad de Ejecución Sant Domenech I, definida entre los viales de la calle Sant Domenech, avenida Cuba y Ronda Sud.

El desarrollo del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución Sant Domenech I no prevé modificación alguna sobre el planeamiento previsto.

En conclusión: el ámbito de actuación tiene la posibilidad (y la responsabilidad) de abordar un desarrollo urbano armónico, bajo un modelo que signifique una oferta de desarrollo inmobiliario residencial de alta calidad. Se trata de aprovechar al máximo las condiciones naturales y de accesibilidad actuales del entorno para, preservando los espacios de real valor ambiental, ordenar el desarrollo urbano bajo un modelo que aproveche las ventajas diferenciales del ámbito de intervención frente a otros ámbitos.

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3.2. Parámetros urbanísticos del ámbito de la Unidad de Ejecución Sant Domenech I

Una vez analizadas las superficies a tener en cuenta respecto del levantamiento topográfico, el cuadro de superficies resultantes es el siguiente:

Superficie reparcelable 6.844,74 m2s

Aprovechamiento objetivo 2.929,74 m2t

Suelo neto edificable 2.929,74 m2

Zonas verdes - m2

Equipamientos - m2

Red viaria 3.915,00 m2

4. COSTES DE PRODUCCIÓN DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA

4.1 Costes de urbanización

Los costes de desarrollo de los trabajos de urbanización de la Unidad de Ejecución Sant Domenech I están referidos a los costes planteados en el Proyecto de Urbanización que acompaña a la Alternativa Técnica. Junto con el precio de ejecución material de las obras de urbanización, se acompaña los costes de ejecución de los ámbitos de conexión externos a la unidad de ejecución y que son necesarios para la puesta en servicio, conexión e integración de la misma.

De los valores así fijados, se obtiene el presupuesto de contrata, donde se incluye los valores correspondientes al 13% de gastos generales y el 6% en concepto de beneficio industrial. Con todo ello, los costes totales de urbanización son:

PRESUPUESTO EJECUCIÓN MATERIAL P.D.A.I. U.E. SANT

DOMENECH I

Ámbito Unidad de Ejecución

312.166,56 €

Ámbito de conexión nº 1

7.641,65 €

Ámbito de conexión nº 2

107.081,79 €

Ámbito de conexión nº 3

22.560,41 €

Ámbito de conexión nº 4

660,66 €

TOTAL PRESUPUESTO EJECUCIÓN MATERIAL

450.111,07 €

13% Gastos generales

58.514,44 €

6% Beneficio industrial

27.006,66 €

Presupuesto de ejecución por contrata

535.632,17 €

21% IVA

112.482,76 €

PRESUPUESTO BASE DE LICITACIÓN

648.114,93 €

4.2 Honorarios técnicos

En el desarrollo de la actuación urbanística hay que tener en cuenta los honorarios técnicos por la redacción del estudio topográfico, levantamiento de planos, proyecto de urbanización, dirección de obra y otros costes adicionales asociados a cada uno de los documentos citados anteriormente.

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P.D.A.I. Unidad de Ejecución Sant Domenech I 5/14 Con todo ello, y según los honorarios técnicos fijados para esta actuación en sus distintas fases, asciende a la cantidad de 21.500,00 €

4.3. Gastos de del agente urbanizador

Los gastos de gestión del agente urbanizador ascienden a la cantidad de 14.500,00 €.

4.4. Otras cargas de urbanización

Para realizar una adecuada conexión con los servicios de instalaciones existentes las empresas suministradoras de electricidad y gas será necesario que realizan los trabajos descritos en el correspondiente proyecto de instalaciones presentado. Los trabajos de las empresas suministradoras de gas y electricidad ascienden a la cantidad de 26.989,34 €.

4.5 Costes de edificación

El valor de la construcción se ha obtenido de acuerdo con el Módulo del Instituto Valenciano de Edificación (Marzo 2021), siendo el siguiente:

1. COSTES DE CONSTRUCCIÓN 1.1. Precio de Ejecución Material (PEM)

Módulo IVE Industrial - Almacén (Marzo 2021) 302,50 €/m2t

TOTAL PEM 302,50 €/m2t

1.2. Precio de Ejecución de Contrata (PEC)

Gastos Generales (13% sobre PEM) 39,33 €/m2t

Beneficio Industrial (6% sobre PEM) 18,15 €/m2t

TOTAL GG + BI 57,48 €/m2t

TOTAL 1. COSTES CONSTRUCCIÓN (PEM +

GG + BI) 359,98 €/m2t

2. GASTOS DE CONSTRUCCIÓN 2.1. Honorarios Facultativos (H)

Honorarios técnicos (6% sobre PEM) 18,15 €/m2t

TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 18,15 €/m2t

2.2. Gastos fiscales de promoción (Gf)

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Tasas municipales 3,03 €/m2t

ICIO (2% sobre PEM) 6,05 €/m2t

D.R.P.Ocupación (10% sobre tasa) 0,30 €/m2t

Declaración de Obra Nueva (1% sobre PEM) 3,03 €/m2t

TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 12,40 €/m2t

TOTAL 2. GASTOS CONSTRUCCIÓN 30,55 €/m2t

3. VALOR DE CONSTRUCCIÓN

390,53 €/m2t

TOTAL 3. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 390,53 €/m2t 4.6 Resumen de la estimación de costes

CARGAS DEL PROGRAMA SANT DOMENECH I

Obras de Urbanización

Presupuesto de Ejecución de material Obras de Urbanización 450.111,07 € 153,64 €/m2t Gastos generales empresario constructor 58.514,44 € 19,97 €/m2t Beneficio industrial empresario constructor 27.006,66 € 9,22 €/m2t

Total Obras Urbanización - Precio Licitación 535.632,17 € 182,83 €/m2t

Honorarios redacción y dirección de proyectos técnicos

Proyectos técnicos y dirección de obra 21.500,00 € 7,34 €/m2t Total Honorarios redacción y dirección de proyectos técnicos 21.500,00 € 7,34 €/m2t

Gastos de Gestión del Urbanizador 14.500,00 € 4,95 €/m2t

Indemnizaciones

Muretes y vallados - € - €/m2t

Total Indemnizaciones - € - €/m2t

Otras cargas de urbanización

Canalización de gas realizada por la empresa suministradora 10.800,54 € Trabajos realizados por la empresa de suministro eléctrico 16.188,80 €

Total otras cargas de urbanización 26.989,34 € 9,21 €/m2t

TOTAL CARGAS FIJAS DEL PROGRAMA SANT DOMENECH I 598.621,51 € 195,11 €/m2t

TOTAL CARGAS VARIABLES DEL PROGRAMA U.E. SANT

DOMENCEH I - € - €/m2t

TOTAL CARGAS DEL PROGRAMA U.E. SANT DOMENECH I 598.621,51 € 195,11 €/m2t

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5. INGRESOS DERIVADOS DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA

Se cuantificarán los ingresos previsibles de la actuación urbanística con el fin de comprobar si su importe resulta suficiente para financiar los costes de producción y retribuir a la propiedad del suelo.

Para calcular los ingresos obtenidos con el desarrollo completo de la actuación será necesario conocer el precio de venta en el mercado del producto inmobiliario. Para ello, se realiza un exhaustivo estudio de mercado, cuyos datos aportados son los siguientes:

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P.D.A.I. Unidad de Ejecución Sant Domenech I 8/14 Tras el análisis realizado del mercado inmobiliario y las exigencias del planeamiento vigente, la nave industrial tipo reúne las siguientes características:

Nave industrial tipo

Antigüedad Obra nueva

Estado de conservación A estrenar

Instalaciones (iluminación, incendios…) A estrenar

Baño Sí

Vestuarios Sí

Oficina Sí

Calidades Media

Parcela libre urbanizada - más de 500 m2 Sí

Para poder comparar las muestras con la nave industrial tipo de la zona objeto de estudio se han homogeneizado los precios aplicando los correspondientes factores de ponderación en función de la antigüedad, estado de conservación, la parcela libre urbanizada y las dotaciones (baño, instalaciones, vestuario, oficina…) . Aplicando los factores de ponderación, se obtienen los siguientes resultados:

Dirección Localidad Precio (€) Superficie

(m2t)

Antigüedad (años)

Estado de

conservación Instalaciones Baño Vestuarios Oficina Calidades

Parcela

libre urb. €/m2

I_01 Plaza País Valencia Pobla Llarga 433.300,00 2.132,00 30 Regular A reformar Sí No No Baja Sí 203,24

I_02 Llaurador 104 Beneixida 250.000,00 900,00 12 Regular A reformar Sí No No Baja No 277,78

I_03 Assut 10 Senyera 100.000,00 333,00 14 Regular A reformar No No No Baja No 300,30

I_04 Polígono número 2 Senyera 230.000,00 820,00 13 Regular A reformar Sí No No Baja No 280,49

I_05 Polígono número 2 Senyera 590.000,00 2.049,00 20 Regular A reformar Sí No No Baja No 287,95

I_06 Diputación Castelló 420.000,00 4.923,00 20 Regular A reformar Sí No No Baja Sí 85,31

I_07 Camino Viejo Alzira L'Alcudia 230.000,00 797,00 13 Regular A reformar No No No Baja Sí 288,58

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Dirección Localidad Precio (€) Superficie

(m2t) Antigüedad

Estado de

conservación Instalaciones Baño Vestuarios Oficina Calidades

Parcela libre urb.

Precio ponderado

(€/m2t)

I_01 Plaza País Valencia Pobla Llarga 433.300,00 2.132,00 1,60 1,20 1,20 1,00 1,05 1,20 1,10 1,00 649,00

I_02 Llaurador 104 Beneixida 250.000,00 900,00 1,24 1,20 1,20 1,00 1,05 1,20 1,10 1,10 756,20

I_03 Assut 10 Senyera 100.000,00 333,00 1,28 1,20 1,20 1,05 1,05 1,20 1,10 1,10 886,08

I_04 Polígono número 2 Senyera 230.000,00 820,00 1,26 1,20 1,20 1,00 1,05 1,20 1,10 1,10 775,89

I_05 Polígono número 2 Senyera 590.000,00 2.049,00 1,40 1,20 1,20 1,00 1,05 1,20 1,10 1,10 885,03

I_06 Diputación Castelló 420.000,00 4.923,00 1,40 1,20 1,20 1,00 1,05 1,20 1,10 1,00 238,38

I_07 Camino Viejo Alzira L'Alcudia 230.000,00 797,00 1,26 1,20 1,20 1,05 1,05 1,20 1,10 1,00 762,00

I_08 Masalavés 60.000,00 265,00 1,60 1,20 1,20 1,05 1,05 1,20 1,10 1,10 835,09

Media 777,20

Teniendo en cuenta las características de la construcción y los elementos que integran el inmueble, el precio de venta medio es de 777,20 €/m2 techo construido. Este dato viene indicado por las muestras homogeneizadas, excluyendo aquellas que se encuentran muy por encima o por debajo de la media obtenida. En este caso, se han eliminado del cálculo los testigos I_02 e I_05, por no considerarse representativos de la situación característica del mercado en ese entorno. Por tanto, los ingresos obtenidos por la venta de naves industriales debido al desarrollo del planeamiento son de 2.277.002,24 €.

(13)

P.D.A.I Unidad de Ejecución Sant Domenech I 10/14

6. VALOR DEL SUELO

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo establece en su Artículo 19. Valoración en situación de suelo urbanizado establece:

“Artículo 19 Valoración en situación de suelo urbanizado

1. Para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física de acuerdo con lo establecido en el artículo 5, se estará a lo dispuesto en el artículo 22, ambos de este Reglamento.

2. Para la valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación, se aplicará lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de este Reglamento. 3. Para la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se aplicará lo dispuesto en el artículo 25 de este Reglamento.

4. Para la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación se aplicará lo dispuesto en el artículo 26 de este Reglamento.

5. Para la valoración del suelo en el desarrollo de actuaciones de transformación urbanística sometidas al régimen de equidistribución de beneficios y cargas en las que concurran los requisitos previstos en la letra a) del apartado 1 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo, se estará a lo dispuesto en el artículo 27 de este Reglamento.”

Para el supuesto previsto en el apartado 5, y en referencia al art. 21.1.a del TRLS 2/2008, actualmente el art. 34.1.a) en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que corresponde con la verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, la valoración del suelo se realizará conforme a lo previsto en el art. 27 del Reglamento.

Dicho artículo indica:

“Artículo 27 Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas 1. En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la facultad de participar en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, y salvo existencia de acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades afectadas entre sí o, en su

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P.D.A.I Unidad de Ejecución Sant Domenech I 11/14 caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento.

2. En el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar por causa de la insuficiencia de los derechos aportados para recibir una parcela edificable resultante de la actuación, su suelo se tasará por el valor establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización no realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos gastos, conforme al apartado 3 del artículo 22 de este Reglamento.”

Así pues, de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de este Reglamento, la valoración del suelo urbanizado sin edificación se realiza según la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

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Precio nave industrial tipo: 777,20 €/m2t

Coeficiente K 1,2

Coste construcción 390,53 €/m2t

Valor venta 777,20 €/m2t

Por tanto, al valor de repercusión que le corresponde al suelo terminada la ejecución de las obras de urbanización es necesario descontarle el coste de las mismas, incrementando los mismos en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo, conforme el art. 22.3 del Reglamento, conforme la expresión:

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros. VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno. PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

Así mismo, y tal y como indica el mismo artículo del Reglamento, la tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

En cuanto a la deuda pública de plazo entre dos y seis años, la última subasta realizada en fecha 1 de febrero de 2021 por el Banco de España, estable para el Bono del Estado a 5 años, un tipo de interés medio de -0,382%.

Por lo que respecta a la prima de riesgo, se establece en 14% para los edificios de uso industrial según lo previsto en el Anexo IV del Reglamento.

Por tanto, y teniendo en cuenta la repercusión de los costes de urbanización establecido en el apartado 5 de la presente memoria, sustituyendo los valores:

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P.D.A.I Unidad de Ejecución Sant Domenech I 13/14 VRS 257,14 €/m2t G 195,11 €/m2t TLR -0,00382 -0,382% PR 0,14 14,00% VRSo 35,46 €/m2t

6. EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN

Una vez conocidos el valor del suelo aportado, los costes de urbanización para el desarrollo de la actuación urbanística y los ingresos generados por la venta del producto inmobiliario se puede determinar si la actuación resulta viable.

A continuación se muestran los resultados obtenidos:

UNIDAD DE EJECUCIÓN SANT DOMENECH I

Valor suelo aportado 103.880,79 €

Estimación de costes del programa

Cargas fijas 598.621,51 €

Cargas variables 0,00 €

Total costes del programa 598.621,51 €

Total costes edificación 1.144.144,04 €

Estimación ingresos 2.277.002,24 €

Para que el desarrollo de la actuación urbanística resulte viable debe cumplirse la siguiente expresión:

Valor suelo aportado + Costes urb. + Costes const.< Ingresos venta naves industriales

Por regla general, como cuantificación agregada de los factores mencionados en la realización de análisis económicos normalizados suele aplicarse el coeficiente de 1,40 de la Norma Técnica 16 del Real Decreto 1020/1993 para la Valoración Catastral que establece el precio del producto final como resultado de incrementar un 40% el conjunto de componentes de su construcción, valor de suelo y valor de la ejecución. Dicho coeficiente ya ha sido incluido en el desglose de costes previstos tanto para el desarrollo urbanístico, como para la promoción inmobiliaria, por lo que:

Valor suelo aportado + Costes urb. + Costes const.< Ingresos venta naves industriales

Teniendo en cuenta las expresiones citadas anteriormente, el beneficio obtenido es el siguiente:

(17)

(V. suelo + Costes programa + Costes edificación) < Ingresos venta

(V. suelo + Costes programa + Costes construcción) 1.846.646,34 €

Ingresos 2.277.002,24 €

BENEFICIO 430.355,90 €

146,89 €/m2t 62,87 €/m2s

8. CONCLUSIONES DEL INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA

Con los datos obtenidos en el punto anterior, podemos concluir que el desarrollo urbanístico previsto resulta viable en términos económicos, dado que el desarrollo del programa garantiza un beneficio de 146,89 €/m2t.

Así mismo, la valoración de suelo indica que, el valor residual del suelo urbanizado es de 257,14 €/m2t, siendo el valor del suelo sin la urbanización de 35,46 €/m2t.

Valencia, marzo de 2021

José Juan Oliva Martí Arquitecto

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433.300,00 € 203 m Características básicas 1 aseo Puerta de seguridad Fuente: https://www.idealista.com/inmueble/90033634/ Fecha: 11/12/2020

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250.000,00 € 900 m Características básicas

Distribución 2 estancias Situada a pie de calle

Fuente: https://www.idealista.com/inmueble/87420492/ Fecha: 11/12/2020

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100.000,00 € 333 m Características básicas

Distribución diáfana Situado a pie de calle Fachada 17m lineales Construido en 2006

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230.000,00 € 820 m Características básicas 1 aseo Construido en 2007 Fuente: https://www.idealista.com/inmueble/90401655/ Fecha: 11/12/2020

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(23)

590.000,00 € 2.049 m Características básicas

4 aseos

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420.000,00 € 4.923 m Características básicas

2 aseos

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230.000,00 € 797 m Características básicas Distribución diáfana En esquina Fachada 40 m lineales Sistema de alarma Puerta de seguridad Fuente: https://www.idealista.com/inmueble/87808463/ Fecha: 11/12/2020

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60.000,00 € 265 m

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