CRÉDITO PARA VIVIENDA EN SECTORES INFORMALES

(1)

(2)

CRÉDITO PARA VIVIENDA EN SECTORES INFORMALES

CUADERNO Nº 254

Enero - Marzo 2018

Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda Bajada Balta 169, 4to. Piso

Lima 18, Perú Casilla Postal Nº 18-1366 Teléfonos: (51-1) 444-6605 / 444-6611 Fax: (51-1) 444-6600 E-mail: [email protected] Website: www.uniapravi.org

(3)

PRESENTACIÓN

En el presente ejemplar de la Serie Cuadernos, la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) presenta “Crédito para vivienda en sectores informales”.

El presente cuaderno, tiene como base la ponencia desarrollada por el licenciado José Tomás Chévez Ruiz, Presidente y Director Ejecutivo del Fondo Social para la Vivienda (FSV) de El Salvador, durante el VII Foro Interamericano de Ciudad y Financiamiento Habitacional, realizado en la ciudad de Lima, Perú los días 4 y 5 de Diciembre 2017.

Este cuaderno, analiza la experiencia del FSV de El Salvador, sus actividades y programas de crédito que permiten facilitar el acceso a la vivienda digna a la población salvadoreña. Este documento se enfoca principalmente en los programas de Sector de Ingresos Variables o Informal y Programa de Vivienda Social; que brindan una solución habitacional a sectores de la población altamente vulnerables y de escasos recursos, así como trabajadores del sector básico social como: vendedores, empleados domésticos, micro, pequeño o mediano empresario.

UNIAPRAVI expresa su público agradecimiento al Lic. José Chévez por su valiosa participación en el VII Foro Interamericano de Ciudad y Financiamiento Habitacional que contribuye en la elaboración de este ejemplar de la Serie Cuadernos de UNIAPRAVI.

(4)

CRÉDITO PARA VIVIENDA EN SECTORES INFORMALES

CUADERNO Nº 254

Enero - Marzo 2018

ÍNDICE

1. Introducción...5

2. Marco de referencia (contexto general de País)...5

3. El Fondo Social para la Vivienda (FSV)...6

a. Productos y programas...7

b. Cartera hipotecaria...7

c. Resultados al año 2017...9

4. Programa Aporte y Crédito (PAC)...10

a. Proceso de calicación inicial del Potencial Cliente...11

b. Proceso de Otorgamiento del Crédito...12

c. Administración de Cartera...13

d. Resultados del Programa...13

5. Programa Vivienda Social...14

a. Propósito...14

b. Modalidades...14

c. Proceso de reserva y promesa de venta...15

d. Proceso de Otorgamiento del Crédito...15

e. Resultados del Programa...16

6. Conclusiones...16

Anexos Política Crediticia Sector Formal...17

Política Crediticia Sector de Ingresos Variables o Informal...18

Política Crediticia Casa Joven...19

(5)

CRÉDITO PARA VIVIENDA EN SECTORES INFORMALES

José Tomás Chevéz Ruíz

Presidente y Director Ejecutivo del Fondo Social para la Vivienda de El Salvador

1. Introducción

El presente documento analiza la experiencia del Fondo Social para la Vivienda (FSV) de El Salvador, sus actividades y programas de crédito que permiten facilitar el acceso a la vivienda digna a la población salvadoreña. Este documento se enfoca principalmente en los programas de Sector de Ingresos Variables o Informal y Programa de Vivienda Social; que brindan una solución habitacional a sectores de la población altamente vulnerables y de escasos recursos, así como trabajadores del sector básico social como: vendedores, empleados domésticos, micro, pequeño o mediano empresario. Estos programas adquieren gran importancia en la dimensión del país por sus niveles de colocaciones, adecuada gestión de cartera, cumpliendo el principio de inclusión y equidad de género, y fundamentalmente mejorando la calidad de vida y hábitat de hogares salvadoreños.

2. Marco de referencia (contexto general de país)

El Salvador, es un país de Centroamérica con una extensión territorial de 21.041 km², cuenta con 14 departamentos y 262 municipios. Tiene una población total de 6.5 millones de los cuales la PEA es de 2.9 millones de personas. Su PIB anual nominal es de US$26,797.47 millones y sostiene un crecimiento PIB de 2.3% y una inación de 1.56%.

Al tercer trimestre del año 2016 el Producto Interno Bruto Nominal registró un total de US$19,919.59 millones de dólares, evidenciando un incremento de 3.35% en relación al mismo periodo del año anterior. Por su parte, el Producto Interno Bruto Real totalizó US$7,656.08 millones de dólares, evidenciando un incremento de 2.43% en relación al mismo periodo del año anterior; entre los rubros más representativos se encuentran: Industria Manufacturera y Minas US$1,805.30 millones de dólares; Comercio, restaurantes y hoteles US$1,564.29 millones de dólares y Agricultura, Caza, Silvicultura y Pesca US$928.66 millones de dólares.

Producción Nacional a precios nominales y precios reales (En miles de millones de dólares)

Fuente: Elaboración propia con datos de Banco Central de Reserva de El Salvador.

Para el año 2016 se registró un índice inacionario de 109.58, registrando una variación punto a punto del Índice de Precios al Consumidor de -0.94%, con un incremento de 1.96 puntos porcentuales respecto al año anterior. Cabe destacar que las divisiones que mostraron variaciones positivas fueron: Bebidas alcohólicas, tabaco 3.86; educación 1.98; y restaurantes y hoteles 1.54.

(6)

Índice de Precio al Consumidor (En Porcentaje)

Fuente: Elaboración propia con datos de Dirección General de Estadísticas y Censos.

El sector nanciero registró una cartera de préstamos para el año 2016 de US$11,388.54 millones de dólares, mostrando una variación positiva de US$539.07 millones respecto al mismo periodo del año anterior. Por su parte, el rubro de créditos destinados para adquisición de vivienda, registró un total de US$2.416.87 millones; el FSV mantuvo el liderazgo en el mercado, al acumular el 46.91% de los créditos otorgados en el año 2016.

Cartera de Préstamos Sistema Financiero (En miles de millones de dólares)

Fuente: Elaboración propia con datos Superintendencia del Sistema Financiero. jjjj

3. El Fondo Social para la Vivienda (FSV)

Es una institución de crédito autónoma, de derecho público, con personería jurídica, creada por Decreto Legislativo en 1973. Nació como un programa de seguridad social en el que participan el Estado, los Patronos y los Trabajadores.

Tiene como objeto contribuir a la solución de la necesidad habitacional de los trabajadores, proporcionándoles los medios adecuados para la adquisición de viviendas cómodas, higiénicas y seguras.

Los órganos de dirección que lo componen son la Asamblea de Gobernadores, Junta Directiva y Consejo de Vigilancia; cada uno con representación tripartita de los sectores público, patronal y laboral.

Visión: Ser modelo de institución crediticia sostenible con enfoque social e innovador, con principios de inclusión y equidad de género, para contribuir a reducir el décit habitacional.

6

(7)

Misión: Otorgar ágilmente créditos hipotecarios, para mejorar la calidad de vida de los trabajadores, con énfasis en sectores vulnerables.

Valores: Actitud Positiva, Trabajo en Equipo, Innovación, Honradez. Principios: Solidaridad, Inclusión y Equidad.

Política de Calidad: “En el FSV trabajamos con entusiasmo, para ser la institución modelo en la agilidad del otorgamiento de créditos hipotecarios en condiciones favorables e innovadoras, a n de satisfacer las necesidades y expectativas de nuestros clientes y partes interesadas.”

a) Productos y programas

El FSV ofrece diversas modalidades de líneas de crédito para vivienda nueva, usada, construcción, mejoramiento, compra de lote, nanciamiento de deuda, entre otros; a través de sus diversos programas de vivienda social.

Líneas de Crédito

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV). b) Cartera hipotecaria

El FSV posee el liderazgo en el mercado hipotecario nacional; es de destacar que el FSV teniendo siempre en cuenta su rol social posee mecanismos para el saneamiento de la cartera hipotecaria con el objetivo de facilitar que las familias conserven su casa propia; ofreciendo a los clientes que por diversas razones se han retrasado en el pago de su préstamo diferentes modalidades, para que puedan mantener al día el pago de su casa y mantengan el patrimonio familiar.

Al mes de septiembre 2017 de cada 100 créditos hipotecarios administrados por todo el sistema nanciero, 65 han sido otorgados por el FSV.

Créditos hipotecarios (Al mes de septiembre de 2017)

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV). Adquisición de Vivienda Nueva 01 Adquisición de Vivienda Usada 02 Reparación, Ampliación y Mejora (RAM) 05 Construcción de Vivienda 03

Financiamiento de deuda con otras instituciones ﬁnancieras 04 Adquisición de viviendas recuperadas 07 Compra de lote e instalación de servicios 06 08 Reﬁnanciamiento Programas

Programa Vivienda Cercana Programa Aporte y Crédito Programa Casa Joven Programa Vivienda Social

Crédito para vivienda en sectores informales Serie Cuadernos N° 254, Enero - Marzo 2018:

Número % Millones de

dólares US$ %

FSV 123,536 65.5% $1,210.00 32.1%

Sistema Financiero 64,990 34.5% $2,555.93 67.9%

(8)

Durante el período enero 2009 hasta diciembre 2017 se escrituraron un total de 55,939 créditos por US$904.8 millones.

Créditos hipotecarios (Número y millones de dólares)

Otras Líneas incluye Construcción, Reparación, Ampliación y Mejora, Financiamiento de Deuda, Renanciamiento, Activos Extraordinarios, Compra de Lote e Instalación de Servicio.

2009-2017 a Diciembre.

Fuente: Monitor de Operaciones del Fondo Social para la Vivienda (FSV).

Respecto a la evolución de cartera hipotecaria administrada, 123,536 préstamos por US$1,210.00 millones administrados por el Fondo a septiembre 2017.

Evolución de la cartera hipotecaria administrativa (En millones de dólares)

2009-2016 a Diciembre; 2017 a Septiembre

Fuente: Monitor de Operaciones del Fondo Social para la Vivienda (FSV).

8 $926.85 $965.32 $1,004.00 $1,028.43 $1,054.64 $1,082.37 $1,152.64 $1,195.55 $1,210.00 $200.00 $400.00 $600.00 $800.00 $1,000.00 $1,200.00 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

967 991 1,929 1,656 2,004 1,577 1,937 1,546 1,216 3,452 3,139 3,081 2,955 3,028 3,076 4,313 3,232 3,512 2,237 1,293 1,245 1,284 1,383 1,319 1,309 1,163 1,095 $98.5 $84.7 $92.5 $83.4 $93.6 $93.7 $143.3 $115.4 $99.7 $(12,500.00) $(10,500.00) $(8,500.00) $(6,500.00) $(4,500.00) $(2,500.00) $(500.00) $1,500.00 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Vivienda Nueva Vivienda Usada Otras Líneas Monto (En Millones)

(9)

Asimismo, respecto a la recaudación de cuotas e índice de mora; durante el año 2017 se recibieron cuotas por un monto de US$146.17 millones, para acumular desde enero 2009 hasta diciembre 2017 un total de US$1,119.60 millones. El índice de mora de diciembre 2009 a diciembre 2017 ha experimentado una reducción de 9.47%; ubicándose en 4%.

Recaudación de cuotas e índice de mora

Recaudación: 2009-2016 a Diciembre; 2017 Enero-Octubre real, Noviembre-Diciembre proyectado. Indice de mora: 2009-2016 a Diciembre; 2017 Diciembre proyectado.

Fuente: Monitor de Operaciones del Fondo Social para la Vivienda (FSV). La reducción de mora se alcanzó principalmente por:

· El cumplimiento de las metas de otorgamiento de créditos.

· Traslados a las cuentas de orden de acuerdo a lineamientos establecidos. · Retorno de cartera castigada a cuentas de balance de 1,254 préstamos por un

monto de US$9.27, al haber normalizado por medio de la aplicación de las diferentes soluciones para el pago de la mora.

· Gestión de cobro con personal externo e interno ofreciendo las diferentes alternativas de solución.

c) Resultados al año 2017

El FSV ha participado en la economía de El Salvador al haber invertido $97.33 millones de dólares el año 2017, mediante la colocación de 5,736 soluciones habitacionales, lo que ha permitido impactar positivamente en la vida de más de 24 mil salvadoreños y salvadoreñas. De la totalidad de soluciones habitacionales el 99% corresponde a créditos escriturados y el 1% restante a venta de activos al contado.

Créditos hipotecarios (Durante el periodo 2017)

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV).

Millones de dólares US$ $101.13 $106.24 $115.58 $120.58 $127.09 $128.23 $134.10 $140.47 $146.17 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 13.47% 11.73% 10.39% 10.97% 5.33% 5.02% 4.11% 4.01% 4.00% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Número Monto (En millones) SOLUCIONES HABITACIONALES 5,736 $97.33 Créditos escriturados 5,713 $97.18

(10)

De acuerdo a las diversas alternativas de nanciamiento que posee el FSV, evidencian una mayor concentración en Vivienda Usada con 3,426 créditos por un monto de US$53.84 millones, luego se posiciona la Vivienda Nueva con 1,177 créditos por US$31.27 millones, la Vivienda FSV con 661 créditos por US$6.55 millones y nalmente Otras Líneas que agrupa los créditos otorgados en las líneas de Construcción, Financiamiento de Deuda, Reparación, Ampliación y Mejoras, Lote e Instalación de Servicios y Renanciamientos totalizando 449 créditos por US$5.52 millones.

En la totalidad de líneas de crédito, la mujer ha sido directamente beneciada con el 44.70% del nanciamiento, atendiendo así el principio de inclusión de este Gobierno, que signican 2,556 créditos por US$43.22 millones.

Igualmente, el FSV ha fortalecido su atención a otros sectores importantes de la población como son los jóvenes, salvadoreños en el exterior y trabajadores de ingresos variables, obteniendo importantes resultados. A través del Programa Casa Joven, se invirtieron $25.04 millones para que 1,379 trabajadores entre 18 a 25 años pudieran obtener su casa, junto a sus familias. Un total de 160 compatriotas fuera del país obtuvieron su crédito para comprar su casa, invirtiendo $4.60 millones, la mayor parte para nanciar viviendas nuevas. Los trabajadores por cuenta propia también hicieron realidad su sueño de contar con un patrimonio, a través del Programa Aporte y Crédito, con una inversión de $4.88 millones para el benecio de 223 trabajadores.

El FSV, como institución líder en la colocación de créditos para vivienda, ha obtenido importantes logros, entre los que destacan:

· Comportamiento estable de las calicaciones de riesgo otorgadas por las

calicadoras Fitch Ratings (Emisor: A+ y Emisiones: AA-) y Zumma Ratings (Emisor: A y Emisiones: A+). Entre los factores relevantes de las calicaciones se evidencian: el robusto desempeño en rentabilidad y capital que favorece la exibilidad nanciera, presencia de fondeo estable compuesto por saldos de cotizaciones, nanciamiento institucional y emisiones de deuda, promoción de políticas y programas orientados al incentivo de la demanda crediticia.

· Certicación bajo la Norma ISO 9001 para las actividades de prestación de

servicios de aprobación de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda, en la totalidad de sus 22 procesos, desde el año 2009. Los resultados de las auditorías del SGC han raticado la ecacia del Sistema, y en consecuencia, la recerticación del SGC bajo la actualización de la norma ISO 9001:2015.

4. Programa Aporte y Crédito (PAC)

Es un programa del FSV dirigido a trabajadores de la economía informal. Son todos los trabajadores independientes que forman parte del sector de los hogares, vendedores, empleados domésticos, o que se dedican a la producción de bienes y/o servicios, los cuales tienen por objeto generar empleo e ingreso. Deniéndose así dos sectores: Sector básico social con ingresos de hasta US$1,200.00 y Sector micro, pequeño y mediano empresario con ingresos mayores a US$1,200.00

El propósito de este programa es de brindar la atención de clientes del sector informal o de ingresos variables, mediante la suscripción de convenio para efectuar aportes económicos en forma mensual durante un período mínimo de 3 meses a un máximo de 18 meses, hasta cubrir el valor de la prima.

10

(11)

El programa está vigente desde junio del año 2008, y a la fecha se han escriturado 1,829 por US$39.00 millones. Cuentas de convenios de pago de prima vigentes 160 por US$0.20 millones.

a) Proceso de calicación inicial del Potencial Cliente

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV). 1. Solicitud

· Ejecutivo de Atención brinda asesoría al Cliente.

· Se verica, con entrevista, los antecedentes y requisitos.

· Requisitos básicos:

- Ingresos permanentes.

- Más de 2 años actividad económica o de poseer el negocio. - Edad: Entre los 18 años y 60 años.

- Referencias crediticias con calicación “A” en SSF. 2. Identicación de cliente

Se clasica en dos sectores:

· Básico o Social: Ingresos ≤ a US$1,200.00.

· Microempresario o Servicios Profesionales: Ingresos > US$1,200.00. 3. Establecimiento de prima

La prima o enganche inicial depende de la línea de crédito. Ej. Vivienda Nueva 10%, Vivienda Usada 15%; la cual se pagará mediante un convenio de pago en cuotas. Si el cliente quiere iniciar inmediatamente su proceso de solicitud de crédito sin convenio, se considera la calicación crediticia:

· Si no posee ninguna calicación debe aportar el 30% de prima o enganche inicial.

· Si posee 2 o más referencias crediticias con calicación A, aporta el 20% de prima o enganche inicial.

4. Convenio

Se formaliza un convenio, en el que el cliente se compromete a cancelar en cuotas el monto que corresponde a la prima o enganche a aportar:

· Plazo entre 3 a 18 meses.

· Se monitorea el cumplimiento de fechas de pagos. · Cumple monto de prima o enganche para el crédito.

31

1. SOLICITUD 3. ESTABLECIMIENTO DE PRIMA

2. IDENTIFICACIÓNDE CLIENTE 4. CONVENIO

(12)

12

5. Monitoreo de pago

· El Ejecutivo de Atención monitorea los aportes.

· Dos meses previos al último aporte, verica nuevamente el reporte de calicación crediticia, para revisar que las condiciones del cliente se mantienen.

· Esto tiene 2 objetos:

a) Vericar la capacidad de pago de una cuota establecida; y

b) Valorar la responsabilidad de pago que posee el potencial cliente.

· Se comunica con el cliente a n de noticarle para que comience a documentar su solicitud de crédito.

b) Proceso de Otorgamiento del Crédito

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV). 1. Reúne y presenta la documentación

El Cliente presenta formalmente su solicitud de crédito hipotecario, formularios y documentación requerida tanto del cliente, inmueble en trámite, entre otros. El Ejecutivo revisa la documentación presentada para el trámite. Remite información para evaluar el inmueble que el cliente desea adquirir; a n de establecer si el mismo constituye garantía o no para el Fondo.

2. Revisión de garantía

Se realiza avalúo del inmueble y se le notica al cliente si existe alguna situación que debe solventar.

3. Evaluación de ingresos

El Fondo verica la información que el cliente ha presentado sobre sus ingresos y referencias que determinan si es sujeto de crédito o no. En esta etapa el Fondo verica la información del cliente mediante tres eventos:

· El Fondo verica las referencias familiares y personales a n de establecer la reputación del mismo, por medio de llamadas telefónicas.

· Se revisa el reporte de los pagos con la nalidad de establecer el cumplimiento del convenio establecido en cuanto a fechas de pago y monto de prima o enganche cancelado.

· Se realiza una vericación de ingresos del solicitante, mediante una visita de campo al negocio o lugar donde desempeña su actividad comercial y entrevistas al entorno; para establecer la capacidad de pago del mismo. Se levanta un informe del mismo.

REUNE Y PRESENTA LA DOCUMENTACIÓN

REVISIÓN DE GARANTÍA APROBACIÓN

(13)

De 0 a 90 días Preven vo y correc vo

ALTERNATIVAS:

1. Pago inmediato (efec vo).

2. Aplicación de depósito por co zaciones. 3. Plan temporal de pago (PTP). Preven vo

• Polí ca temporal de pago por desempleo (Préstamos con 0 días mora).

De 91 a 180 días Correc vo Más de 180 días Administra vo Pre-judicial Cobro Judicial ALTERNATIVAS: 1. Todas las anteriores 2. Reestructuraciónde deuda.

ALTERNATIVAS: 1. Todas las anteriores 2. Dación en pago.

3. Reﬁnanciamientoa deudores del Fondo. 4. Adquisición vivienda usada con gravámen

FSV, plan saneamientode mora. 5. Recuperaciónpre-judicial. MEDIOS •Llamada telefónica. •Mensaje de texto/voz. •Correo electrónico. •Nota de cobro. ALTERNATIVAS:

1. Pago inmediato (efec vo). 2. Dación en pago.

3. Reﬁnanciamiento a deudores del Fondo. 4. Adquisición vivienda usada con gravamen

FSV, plan saneamiento de mora.

•Visita al cliente/deudor (residencia o trabajo).

•Citatorio judicial.

Los ingresos se establecen en razón de registros, recibos o facturas que posea, formales o no. Se cuantica el inventario que posee en sitio y posible bodega. Arqueo de caja. Entrevista sobre conformación del grupo familiar y estimación del costo de vida de los mismos. Ej. Número de hijos, edades, si van a la escuela o no. Número de personas que dependan económicamente del cliente (padres, otros familiares).

4. Aprobación

Se presenta para aprobación la solicitud de crédito y se somete a autorización o rechazo del Comité de Créditos, conformado por responsables de comercialización, riesgo de cartera y garantías hipotecarias. Y se establecen las condiciones del otorgamiento de crédito, conforme política y otros aplicables.

5. Formalización

Se rma la escritura de compraventa, que corresponde al título de dominio que posee el cliente. Se rma el mutuo hipotecario, que constituye la garantía para el Fondo.

c) Administración de Cartera

El esquema describe claramente siguiente el proceso de administración de cartera en caso se incurra en morosidad, y los medios de comunicación utilizados.

Proceso de administración de cartera

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV). d) Resultados del Programa

(14)

14

Otorgamiento

* Otras líneas incluye: Adquisición de Lote, Viviendas Recuperadas FSV, Construcción, Financiamiento de deuda, Remodelación, ampliación y mejora.

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV).

Actualmente se registra un índice de mora de 7.23% en los créditos otorgados bajo este programa.

Morosidad

* Otras líneas incluye: Adquisición de Lote, Viviendas Recuperadas FSV, Construcción, Financiamiento de deuda, Remodelación, ampliación y mejora.

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV). 5. Programa Vivienda Social

a) Propósito

El Programa Vivienda Social es un Programa Piloto que fortalece el rol eminentemente social del FSV, pues tiene por objetivo brindar una solución habitacional a sectores de la población altamente vulnerables y de escasos recursos que, en condiciones normales, no pueden acceder a una vivienda digna para sus seres queridos. Con este Programa, el FSV contribuye al buen vivir de las familias salvadoreñas, que deseen adquirir una vivienda del Fondo Social con precios de hasta $32,200.00.

Está dirigido a trabajadores que se encuentren alquilando una vivienda o habitando un activo extraordinario del FSV, que muestren interés en adquirirlo. Sectores altamente vulnerables tales como: mujeres jefas de hogar, trabajadores y grupos familiares de escasos recursos económicos, del sector formal como de ingresos variables.

El programa está vigente desde el junio del año 2017. b) Modalidades

· Financiamiento sin prima para empleados con OID

Modo: sin aporte de prima o enganche a trabajadores que dependen de un patrono y que coticen a las AFP's. Requisito: referencias crediticias con calicación A-1, A-2 o B. Se formalizará un crédito hipotecario, posterior al vencimiento de la promesa de venta; el cual se efectuará conforme el proceso de otorgamiento de crédito y las normas crediticias aplicables.

Línea Financiera Número Millones de US$

Vivienda Nueva 825 $22.77

Vivienda Usada 847 $13.95

Otras líneas* 156 $2.28

Total 1,828 $39.00

Línea Financiera Número Millones de US$

Vivienda Nueva 49 $1.48

Vivienda Usada 21 $0.33

Otras líneas* 5 $0.06

(15)

· Financiamiento con aporte de prima o enganche en cuotas

Modo: suscripción de una “Promesa de Venta”, plazo de 12 meses, durante el cual el cliente paga una mensualidad similar a la cuota de crédito, en forma ja y sucesiva. Requisito: cumplimiento de lo estipulado en el documento y posterior tramite de crédito conforme normativa aplicable; la suma de las mensualidades pagadas corresponde a la prima o enganche del crédito. Se formalizará un crédito hipotecario, posterior al vencimiento de la promesa de venta; el cual se efectuará conforme el proceso de otorgamiento de crédito y las normas crediticias aplicables.

· Financiamiento con tasa de interés y primas, ambas diferenciadas

Modo: cualquier sector económico que tengan la capacidad de aportar mayor porcentaje de prima. A mayor porcentaje de prima o enganche aportado, menor tasa de interés aplicable al crédito otorgado. Requisito: cumplir con normativa aplicable. Se formalizará un crédito hipotecario, posterior al vencimiento de la promesa de venta; el cual se efectuará conforme el proceso de otorgamiento de crédito y las normas crediticias aplicables.

· Venta de contado personas naturales

Modo: descuento en el precio de venta de inmuebles de mayor antigüedad de tenencia en el inventario de activos extraordinarios. Requisito: inmuebles con precio de venta hasta US$32,200.00, a mayor antigüedad, mayor descuento en el precio.

c) Proceso de reserva y promesa de venta

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV). d) Proceso de Otorgamiento del Crédito

1. Reúne y presenta la documentación

Cliente presenta formalmente su solicitud de crédito hipotecario, formularios y documentación requerida tanto del cliente, inmueble en trámite, entre otros.

ACTIVO EXTRAORINARIO

HABITADO

Cliente habita en inmueble propiedad del Fondo, sin haber formalizado su estancia en el mismo.

¿Cliente posee recursos para cancelar la prima o el

enganche?

SI NO

RESERVA CASA

Tasa de Interés diferenciada, según el aporte de prima o enganche que otorgue. A mayor porcentaje de prima o enganche aportado, menor tasa de interés aplicable al crédito otorgado.

RESERVA PRELIMINAR Plazo: 15 días.

Se realiza una co zación de

ﬁnanciamiento conforme supuesto de ingresos del solicitante.

RESERVA DEFINITIVA Plazo: 12 a 15 meses, a coincidir con Promesa de Venta.

Requisito: cancelar la 1ra cuota

correspondiente al pago de prima o enganche, para demostrar compromiso y responsabilidad.

PROCESO DE OTORGAMIENTO DE CRÉDITO Conforme norma va y polí ca credi cia aplicable.

(16)

16

Ejecutivo revisa la documentación presentada para el trámite. Remite información para valuar el inmueble que el cliente desea adquirir; a n de establecer si el mismo constituye garantía o no para el Fondo.

2. Evaluación de ingresos

El Fondo verica la información que el cliente ha presentado sobre sus ingresos y referencias que determinan si es sujeto de crédito o no. Esta etapa se efectúa de la misma manera que el Programa Aporte y Crédito del Sector Informal.

3. Aprobación

Se presenta para aprobación la solicitud de crédito, y se establecen las condiciones del otorgamiento de crédito, conforme política y otros aplicables.

4. Formalización

Se rma la escritura de compraventa, que corresponde al título de dominio que posee el cliente. Se rma el mutuo hipotecario, que constituye la garantía para el Fondo.

e) Resultados del Programa

Desde el inicio del programa hasta el 15 de noviembre 2017, se han beneciado 144 familias por US$1.60 millones.

*Trámites que cuentan con reservación del inmueble y están en proceso para que sea formalizada la promesa de venta.

Fuente: Fondo Social para la Vivienda (FSV). 6. Conclusiones

Conocer al sujeto de crédito

Siempre es necesario entablar una buena gestión de conocer al cliente debido a que es un solicitante de alto riesgo.

Evaluar su potencial moral de pago

El convenio de aportes del enganche controlado nos permite evaluar en un periodo su moral de pago.

Vericar su capacidad real de generar ingresos

Es necesario realizar la evaluación económica al negocio o lugar donde desempeña su actividad comercial.

Gestión constante de cartera

Aplicando distintas estrategias de gestión, de tal forma de lograr brindar alternativas de solución de mutua ganancia.

Modalidad Número Millones de US$

Venta de contado personas naturales 3 $0.03

Financiamiento sin prima para empleados con OID 17 $0.16

Financiamiento con tasa de interés y primas, ambas diferenciadas 14 $0.14

Financiamiento con aporte de prima o enganche en cuotas* 110 $1.27

(17)

ANEXOS

Política Crediticia Sector Formal

Vigente a partir del 15 de noviembre de 2016

1/ Para todos los estratos se podrá considerar el 50% de ingresos adicionales no cotizados y la incorporación de los gastos de escrituración y registro en el nanciamiento de largo plazo. 2/ considerando que el saldo de la deuda vigente no debe ser mayor al 90% del valor de la garantía, conforme al valúo realizado. 3/ se entenderá por lote urbano, todo lote que se encuentre ubicado en el radio urbano del municipio a que pertenece o a un proyecto residencial debidamente calicado, y deberá contar con los servicios básicos de luz, agua y alcantarillado sanitario o en su defecto la factibilidad de conexión de los mismos.

DESTINO MONTO DE FINANCIAMIENTO 1/ PLAZO

HASTA TASA DE INTERÉS PRIMA

MONTO A FINANCIAR

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA "FONAVIPO"* Hasta $20,000.00 _{25 AÑOS} _5.50% 1.5% 98.5%

Más de $20,000.00 hasta $32,200.00 2.5% 97.5%

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA

Hasta $20,000.00 25 AÑOS 6.00% 3% 97% Más de $20,000.00 hasta $32,200.00 5% 95% Más de $32,200.00 hasta $50,000.00 8.00% 10% 90% Más de $50,000.00 hasta $75,000.00 Más de $75,000.00 hasta $125,000.00

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA USADA

Hasta $15,000.00 25 AÑOS 8.50% 10% 90% Más de $15,000.00 hasta $20,000.00 Más de $20,000.00 hasta $32,200.00 Más de $32,200.00 hasta $50,000.00 9.00% 15% 85% Más de $50,000.00 hasta $75,000.00 Más de $75,000.00 hasta $125,000.00 CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA INDIVIDUAL

Hasta $32,200.00 25 AÑOS

9.00% 10% 90%

Más de $32,200.00 hasta $75,000.00 9.25% 10% 90%

Más de $75,000.00 hasta $125,000.00 10.00% 10% 90%

REPARACIÓN, AMPLIACIÓN Y/O MEJORA ** _{Hasta $25,000.00} _{25 AÑOS} _9.00% _0% _100%

COMPRA DE LOTE E INSTALACIÓN DE SERVICIOS Hasta $10,000.00

25 AÑOS 9.00%

10% 90%

Más de $10,000.00 hasta $25,000.00 20% 80%

COMPRA DE LOTE URBANO3/ _{Hasta $50,000.00} _10% _90%

INMUEBLES RECUPERADOS DEL FSV (ACTIVOS EXTRAORDINARIOS)

DE ACUERDO AL VALÚO Y CAPACIDAD DEL

SOLICITANTE 30 AÑOS 6.00%

2% 98%

RECOMPRA DE INMUEBLES RECUPERADOS DEL FSV (ACTIVOS

EXTRAORDINARIOS) 10% 90%

INMUEBLES RECUPERADOS Y CANCELACIÓN DE PRÉSTAMO

VIGENTE N/A 100%

REFINANCIAMIENTO POR MORA EN EL FSV HASTA POR EL SALDO DE LA DEUDA Y

CAPACIDAD DEL SOLICITANTE 30 AÑOS

DE ACUERDO A TASA DE INTERÉS DEL

PRÉSTAMO VIGENTE + 0.5 N/A

-ADQUISICIÓN DE VIVIENDA USADA CON GRAVAMEN FSV, PLAN SANEAMIENTO DE MORA

HASTA POR EL SALDO DE LA DEUDA Y

CAPACIDAD DEL SOLICITANTE 30 AÑOS

DE ACUERDO AL MONTO ORIGINAL

OTORGADO N/A

-FINANCIAMIENTO DE DEUDA CON OTRAS INSTITUCIONES

FINANCIERAS O ACREEDORES2/ Hasta $125,000.00 25 AÑOS

DE ACUERDO AL MONTO A FINANCIAR SEGÚN RANGOS PARA ADQUISICIÓN DE

VIVIENDA USADA

N/A

(18)

18

Política Crediticia Sector de Ingresos Variables o Informal Vigente a partir del 15 de noviembre de 2016

1/ Para todos los estratos se podrá considerar la incorporación de los gastos de escrituración y registro en el nanciamiento de largo plazo. 2/ Considerando que el saldo de la deuda vigente no debe ser mayor al 90% del valor de la garantía, conforme al valúo realizado. 3/ Se entenderá por lote urbano, todo lote que se encuentre ubicado en el radio urbano del municipio a que pertenece o a un proyecto residencial debidamente calicado, y deberá contar con los servicios básicos de luz, agua y alcantarillado sanitario o en su defecto la factibilidad de conexión de los mismos. * Para el caso de FONAVIPO nanciar por el equivalente al aporte de FONAVIPO por contribución por decreto y/o descuento de al menos 10%. Nota: para adquisición de viviendas, el FSV nanciará hasta el 100.0%, siempre que la relación deuda/garantía sea al menos del 102.0% al 110.0%, de acuerdo al monto solicitado.

DESTINO SECTOR MONTO DE FINANCIAMIENTO

1/ PLAZO HASTA TASA DE INTERÉS

PRIMA O SUBS.

MONTO A FINANCIAR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA "FONAVIPO"

* BÁSICO O SOCIAL O MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO _{EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE} Hasta $32,200.00 25 AÑOS 8.00% 10%* 90%

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA

BÁSICO O SOCIAL O MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO

EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE Hasta $32,200.00 25 AÑOS 8.00%

10% 90%

MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL

INDEPENDIENTE Hasta $125,000.00 15 AÑOS 10.50%

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA USADA

BÁSICO O SOCIAL Hasta $32,200.00

15 AÑOS 12.50% 15% 85%

INDEPENDIENTE Hasta $125,000.00

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA INDIVIDUAL

15 AÑOS

12.64%

10% 90%

INDEPENDIENTE Hasta $125,000.00 12.50%

REPARACIÓN, AMPLIACIÓN O MEJORA

15 AÑOS

12.64%

10% 90%

INDEPENDIENTE Hasta $25,000.00 12.50%

COMPRA DE LOTE E INSTALACIÓN DE SERVICIOS

15 AÑOS

12.64%

10% 90%

MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE

Hasta $10,000.00 12.50%

Más de $10,000.00 hasta

$25,000.00 12.50% 20% 80%

COMPRA DE LOTE URBANO3/ _{Hasta $50,000.00} _10.50% _10% _90%

INMUEBLES RECUPERADOS DEL FSV (ACTIVOS EXTRAORDINARIOS)

BÁSICO O SOCIAL

DE ACUERDO A VALUO Y

CAPACIDAD DEL SOLICITANTE 30 AÑOS 6.00%

5% 95%

INDEPENDIENTE 2% 98%

RECOMPRA DE INMUEBLES RECUPERADOS DEL FSV

(ACTIVOS EXTRAORDINARIOS)

BÁSICO O SOCIAL

10% 90%

MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE

INMUEBLES RECUPERADOS Y CANCELACIÓN DE PRÉSTAMO VIGENTE

BÁSICO O SOCIAL Y MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO

EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE N/A 100% REFINANCIAMIENTO POR MORA EN EL FSV BÁSICO O SOCIAL Y MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO

EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE

HASTA POR EL SALDO DE LA DEUDA Y CAPACIDAD DEL

SOLICITANTE

30 AÑOS

DE ACUERDO A TASA DE INTERÉS DEL PRÉSTAMO

VIGENTE + 0.5

N/A 100%

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA USADA CON GRAVAMEN FSV, PLAN SANEAMIENTO DE

MORA

BÁSICO O SOCIAL Y MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE

HASTA POR EL SALDO DE LA DEUDA Y CAPACIDAD DEL

SOLICITANTE

15 AÑOS DE ACUERDO AL MONTO

ORIGINAL OTORGADO N/A 100%

FINANCIAMIENTO DE DEUDA CON OTRAS INSTITUCIONES FINANCIERAS O ACREEDORES 2/

15 AÑOS 12.50% 10% 90%

(19)

Crédito para vivienda en sectores informales

Política Crediticia Casa Joven

Vigente a partir del 1 de noviembre de 2016 Sector Formal

Sector informal

Política Crediticia Vivienda Social Vigente a partir del 27 de junio de 2017

Sector formal e informal para activos extraordinarios con precios de venta hasta $32,000.00

*En la modalidad de nanciamiento con aporte de prima en cuotas, cliente aportara una cuota mensual por doce meses mediante una promesa de venta.

DESTINO MONTO DE FINANCIAMIENTO PLAZO HASTA TASA DE

INTERÉS PRIMA MONTO A FINANCIAR CRITERIOS DE APLICACIÓN DE CONDICIONES CREDITICIAS ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA HASTA $20,000.00 30 AÑOS 6.00% 3% 97%

Las condiciones vigentes se aplican sí: el joven pertenece al sector formal y tramita el crédito en forma individual.

El joven pertenece al sector formal y tramita el crédito en forma solidaria con persona (s) del sector formal MAS DE $20,000.00 HASTA $32,200.00 5% 95% MÁS DE $32,200.00 HASTA $125,000.00 7.00% 5% 95% ADQUISICIÓN DE VIVIENDA USADA HASTA $15,000.00 30 AÑOS 7.00% 3% 97% MAS DE $15,000.00 HASTA $125,000.00 5% 95%

DESTINO SECTOR MONTO DE

FINANCIAMIENTO PLAZO HASTA TASA DE INTERÉS PRIMA MONTO A FINANCIAR CRITERIOS DE APLICACIÓN DE CONDICIONES CREDITICIAS ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA BÁSICO O SOCIAL O MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE HASTA $125,000.00 25 AÑOS 7.50% 5% 95%

Las condiciones vigentes se aplican sí: el joven pertenece al sector informal y tramita el crédito en forma individual.

El joven pertenece al sector formal o informal y tramita el crédito en forma solidaria con persona (s) del sector informal y persona(s) del sector formal. ADQUISICIÓN DE VIVIENDA USADA BÁSICO O SOCIAL O MICRO, PEQUEÑO O MEDIANO EMPRESARIO Y/O PROFESIONAL INDEPENDIENTE HASTA $125,000.00 25 AÑOS 9.00% 5% 95%

DESTINO MODALIDAD LÍMITE DE FINANCIAMIENTO PLAZO

HASTA PRIMA TASA DE INTERÉS % DE FINANCIAMIENTO INMUEBLES RECUPERADOS DEL FSV (ACTIVOS EXTRAORDINARIOS)

FINANCIAMIENTO SIN PRIMA PARA EMPLEADOS CON ORDEN IRREVOCABLE DE DESCUENTO

HASTA EL 100% DE VALÚO CON PRECIOS DE VENTA

HASTA $32,200.00

30 años

0%

6.00%

100%

FINANCIAMIENTO CON APORTE DE

PRIMA EN CUOTAS *

DIFERENCIA ENTRE EL PRECIO DE VENTA MENOS EL VALOR

APORTADO FINANCIAMIENTO, TASA Y PRIMA

DIFERENCIADA 10% 5% 90% 20% 4% 80% 25% 3% 75% RECOMPRA DE INMUEBLES RECUPERADOS DEL FSV

HASTA EL 90% DEL VALOR CONTABLE O DEL VALÚO SI

ES MAYOR

30 años 10% 6% 90%