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- - - En la ciudad de Ensenada, Estado de Baja California, siendo las Nueve horas con Quince Minutos del día Diecisiete de Noviembre del año Dos Mil Siete, se reunieron en Sala de Juntas del Presidente Municipal, doce integrantes del XVIII Ayuntamiento de Ensenada, Baja California, para celebrar Sesión Extraordinaria de Cabildo de carácter privada y Extraurgente, una vez que ocupan sus lugares, el Secretario Fedatario procede a desahogar el Primer Punto del Orden del Día tomando lista de asistencia: - - - Se pasó lista de asistencia, haciéndose constar la presencia del C. Presidente Municipal, César Mancillas Amador, y de los CC. Regidores, Ernesto Pedrín Márquez, Ricardo Lomelí Sedano, Miguel Angel Zazueta Ochoa, Adela Lozano López, Georgina Posada Aparicio, María Nélida Pelayo Ponce, José Felipe Romero Guzmán, Arnoldo Carlos García Guerrero, Armando Reyes Ledezma, Rocío López Gorosave, Gilberto Flores Muñoz, contándose con la asistencia de doce de los quince munícipes que integran el Cabildo. Declarándose Quórum Legal y la formal instalación de esta Sesión Extraordinaria de Cabildo, por el C. Secretario Fedatario, Lic. Julio César Arenas Ruiz. - - - Se procede al desahogo del Punto SEGUNDO.- Lectura y aprobación del Orden del Día, se le concede el uso de la voz al Regidor Arnoldo Carlos García Guerrero, quien solicita se agende en el Orden del Día lo referente al Fraccionamiento Rincón del Mar, y retirar el Asunto No. 9., solicitando el C. Presidente Municipal C. César Mancillas Amador, presentar un Punto de Acuerdo para que quede por acuerdo de Cabildo el otorgamiento de una pensión humanitaria para los deudos de los compañeros policías que murieron, Enrique Lemus Hinojosa y Salvador González Quijano, solicitando el C. Presidente Municipal C. César Mancillas Amador, que se someta a consideración el Orden del Día, a lo que responde el
Presidente Municipal César Mancillas Amador
Síndico Procurador Isaac Chapluk Pabloff Regidores
Ernesto Pedrín Márquez Ricardo Lomelí Sedano Miguel Angel Zazueta Ochoa Adela Lozano López Georgina Posada Aparicio María Nélida Pelayo Ponce Jesús Salvador Abarca Macklis José Felipe Romero Guzmán Arnoldo Carlos García Guerrero Armando Reyes Ledezma
Rocío López Gorosave Gilberto Flores Muñoz Orlando A. Toscano Montaño
Secretario Fedatario Julio César Arenas Ruiz
ACTA DE SESION EXTRAORDINARIA DE CABILDO DE CARÁCTER PRIVADA Y EXTRAURGENTE, CELEBRADA POR EL XVIII AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
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de uso de suelo del predio identificado como lote UL2-1 fracciones 1, 2, 3 y 4 de la manzana s/n, con una superficie de 6,474.268 m2, ubicado en el fraccionamiento denominado Desarrollo Turístico Bajamar de esta ciudad, para la construcción y operación de cuatro torres de 4 niveles con 30 condominios.. Hace uso de la voz el Regidor Arnoldo Carlos García Guerrero quien da lectura al Dictamen No. 57/2007.- - - ANTECEDENTES.-
A ).- Por escritura pública número 50545, volumen 505 del protocolo de la Notaría Pública número Dos de la Ciudad de Tijuana, Baja California, inscrita bajo partida número 4,544, a Folios 299, del Tomo XXXVI, Sección Comercio, Sociedades y Poderes, de la Oficina Registradora del Registro Público de la Propiedad y de Comercio en la Ciudad de Ensenada, Baja California, se constituyó DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A., adquiriendo en la misma escritura por aportación de sus socios, la propiedad de diversas fracciones de los predios rústicos denominados Sonorabampo y Navojoabampo, ubicados en el Municipio de Ensenada, Baja California, conjuntando una superficie de 8’697,305.45 metros cuadrados, inscribiéndose dicha aportación de bienes el 17 de Mayo de 1973 bajo la partida número 13140, a folios 295, del Tomo L, Sección Primera de Traslación de Dominio, de la misma Oficina Registradora.
Los terrenos adquiridos tienen como antecedentes el Título de Propiedad Número 17, Expediente Número 19015, expedido el 16 de mayo de 1936, a favor del C. Paulino Castro Ibarra, con superficie de 482-67-00 hectáreas, inscrito bajo la partida 927, folios 117/118, del tomo XIII, Sección Primera de Títulos Traslativos de Dominio y el Título de Propiedad Número 2932, Expediente Número 27696, expedido el 10 de agosto de 1964, a favor del C. Álvaro Alfonso Castro Cruz, con superficie de 494-23-09 hectáreas, inscrito bajo partida 4295, Folios 30, del Tomo XXXVII, Sección Primera de Títulos Traslativos de Dominio, ambos de la citada Oficina Registradora, que constituyen respectivamente los predios rústicos denominados Sonorabampo y Navojoabampo.
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Fideicomisario”, otorgados por la Institución Fiduciaria en el Fideicomiso que se cita en el Considerando Cuarto, organizados en “Asociación de Usuarios del Complejo Turístico Costa Bajamar”, A.C. en los términos de la Cláusula sexta del Acuerdo de autorización citado y construido el campo de golf sobre una superficie de 851,143.73 metros cuadrados.
C).- Por convenio entre el Departamento de Asuntos Agrarios y Colonización, actualmente Secretaría de Reforma Agraria, el Gobierno del Estado de Baja California y DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A., se puso a disposición del Departamento de Asuntos Agrarios y Colonización, la superficie de 2’376,544.49 metros cuadrados de la superficie de los predios rústicos denominados Sonorabampo y Navojoabampo y se aprobó para todos los efectos legales la localización de la pequeña propiedad inafectable en el área restante, de cualquier otra propiedad agraria, con superficie de 6’513,638.92 metros cuadrados y se autorizó el cambio de destino de dicha área, desincorporándola del régimen legal al que pertenecía, para el efecto de que se dedique a la realización de obras, instalaciones y construcciones de carácter urbano para su explotación turística, mediante la constitución de un fideicomiso que se constituya para tal efecto, convenio que quedó inscrito el 6 de noviembre de 1974 en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Estado en la Ciudad de Ensenada, Baja California, bajo la partida número 1,317, a folios 28-33 del tomo VI de Resoluciones Judiciales y Administrativas.
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personas que sean designadas por el Fideicomisario “A” y los terrenos Fideicomitidos son los ubicados en el Municipio de Ensenada, Baja California, integran los polígonos M, N, O, P, Q, R, S, T, U y W, pertenecientes a los predios rústicos denominados Sonorabampo y Navojoabampo, con superficie conjunta de 6’513,638.92 metros cuadrados, misma que esta incluida en el convenio citado en el antecedente C) de este acuerdo. Y mediante escritura del 16 de noviembre de 1974, número 26,327, volumen 337 del protocolo a cargo de la Notaría Pública número Tres de la Ciudad de Tijuana, Baja California, inscrita Bajo partida número 58097, a fojas 17/18, tomo 393, Sección Civil, del Registro Público de la Propiedad y de Comercio en Ensenada, Baja California, se designó Fiduciaria al Banco de Londres y México, S. A., actualmente Banco Santander Serfín, S. A., Departamento Fiduciario, para que funja como Fiduciario en dicho fideicomiso.
E).- Mediante escritura del 5 de agosto de 1975, número 16,580, volumen 220, del protocolo a cargo de la Notaría número Dos, de la Ciudad de Mexicali, Baja California, rectificada mediante escritura del 18 de agosto de 1983, número 23,713, volumen 183 del protocolo de la Notaría número Dos de la Ciudad de Ensenada, Baja California, inscritas bajo la partida número 15,382, a folios 94-96 del tomo LVI de la Sección Primera de Títulos traslativos de Dominio y partida número 16,118 a folios 10-11 del tomo 110 de la Sección Civil, de la Oficina Registradora del Registro Público de la Propiedad y de Comercio de Ensenada, Baja California, la Institución Fiduciaria en el Fideicomiso citado con antelación, por instrucciones del Fideicomisario “A” DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A., aportó al patrimonio de la empresa “Promotora Hotelera de Baja California”, S. A., un predio segregado del predio mayor que constituyó el “Complejo Turístico Costa Bajamar”, con superficie de 26,093.64 metros cuadrados y mediante acuerdo dictado por el Ejecutivo del Estado, el 29 de octubre de 1983, publicado en el Periódico Oficial el 31 del mismo mes, se autorizó para formar de manera independiente y separada al Desarrollo Turístico Bajamar el fraccionamiento y urbanización de dicho predio, junto con otro colindante a éste, inscrito en la Residencia de Catastro de la Ciudad de Ensenada, Baja California, a nombre del C. Adrián Pedrín Arámburo, con superficie de 3,002.69 metros cuadrados, con clave catastral ES-108-001, denominándose LOS BALCONES.
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cual la empresa “Rancho La Bocana”, S. A. de C. V., con el carácter de Fideicomitente por adhesión, trasmitió en Fideicomiso Irrevocable Traslativo de Dominio, sin reserva de ninguna especie a la Institución Fiduciaria, una Fracción del predio rustico denominado Rancho Sonorabampo, del Municipio de Ensenada, Baja California, con superficie de 31,845.93 metros cuadrados, colindante con el inmueble patrimonial del Fideicomiso, modificándose la cláusula constitutiva de éste, para que los terrenos fideicomitidos sean con superficie en conjunto de 6’545,484.85 metros cuadrados.
G).- La Dirección de Catastro Municipal de Ensenada, Baja California, certificó la poligonal envolvente del terreno materia del fideicomiso que se cita en el antecedente D) de este acuerdo, deslindando en su interior las áreas correspondientes a las secciones denominadas “Misión de Todos Santos” y “Misión de San Diego”, “Los Balcones”, el Campo de Golf, el acceso y vialidad principal “Paseo Bajamar”, presentándolo localizado de la siguiente manera: Al Norte colinda con terrenos del Ejido Úrsulo Galván, al Noreste con el derecho de vía de la Autopista Tijuana-Ensenada, con acceso a ésta en el Kilómetro 77.5; al Sur con terrenos del predio Nopobampo y al Suroeste con la Zona Federal Marítima Terrestre del Océano Pacífico; marcado con la clave catastral 2-ES-069-001 y envolviendo una superficie real de 6’507,103.3690 metros cuadrados.
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Baja California mediante el cuál CUCCI STEPHEN NICHOLAS adquirió en fideicomiso irrevocable traslativo de dominio de INMUEBLES BAJAMAR S. DE R. L. el lote UL2-1 fracción 1, 2, 3, 4 manzana S/M Turístico Bajamar con superficie, medidas y colindancias especificadas en el Registro Público de la propiedad y de Comercio, de ésta Ciudad de Ensenada, Baja California, bajo partida número 5166859 de la Sección Civil de fecha 09 de Marzo del 2007.
J).- Bajo partida 5024822 de la Sección Civil de fecha 1 de abril de 1996, quedó inscrita la memoria descriptiva de los lotes resultantes del DESARROLLO URBANO BAJAMAR.
Con los anteriores antecedentes, con las facultades en los artículos 1º, 3º, 9º, de la ley del Régimen Municipal del Estado de Baja California, los artículos 1º, 3º, 4º, 8º, 25, 76, 77, 78, 79, 105, 107, y demás relativos del Reglamento interior para el Ayuntamiento de Ensenada Baja California, los suscritos Regidores integrantes de la Comisión de Desarrollo Urbano y Ecología, siendo las 10:00 horas del día 12 de Noviembre del año 2007, nos reunimos a convocatoria del primero de los nombrados en la Sala de Juntas del área de Regidores MARIA EMMER DE CARRILLO, ubicada en la planta alta de Palacio Municipal ubicado en la Avenida Reforma número 80 y Boulevard Ramírez Méndez del fraccionamiento Bahía de ésta Ciudad, para analizar, discutir y resolver la solicitud antes indicada, por lo tanto se propone que se apruebe este dictamen de acuerdo a los considerándos y puntos resolutivos que se exponen en esta resolución: CONSIDERANDOS.-
I.- Que según se desprende de la solicitud materia del presente acuerdo el C. CUCCI STEPHEN NICHOLAS, propietario de los inmuebles descritos en el número 1 del antecedente letra ( H ) esta gestionando ante las autoridades municipales correspondientes la factibilidad de uso de suelo del predio identificado como lote UL2-1 fracciones 1, 2, 3 y 4 de la manzana S/M con una superficie de 6,474.268 metros cuadrados ubicado en el fraccionamiento denominado Desarrollo Turístico Bajamar para la construcción y operación de cuatro torres con 30 condominios, que le permitan nuevas y distintas acciones de urbanización a las aprobadas en el Plan Maestro del Desarrollo Turístico Bajamar.
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terrenos de donación “CUBREN EL AREA DONABLE TOTAL CORRESPONDIENTE AL DESARROLLO TURISTICO BAJAMAR”, lo cual encuentra sustento jurídico en el artículo 73 del Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California que establece que en el caso de nuevos fraccionamientos que pretendan ejecutarse dentro de otros que hayan sido establecidos y autorizados con anterioridad y que hubieren satisfecho la obligación de donar terrenos para servicios públicos de conformidad con las Leyes y reglamentos o disposiciones vigentes en la fecha de su iniciación o de acuerdo con los contratos celebrados con la Autoridad competente, no serán obligados a hacer la donación a que se refiere el artículo 70 y demás de este Ordenamiento.
III.- Por otra parte, la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Baja California, publicada en el Periódico Oficial del Estado el día 24 de Junio de 1994, faculta a los Ayuntamientos para que estos asuman el control del uso del suelo, la zonificación, así como la expedición de licencias y permisos para desarrollar construcciones y fraccionamientos, complementándose mediante convenio administrativo de coordinación celebrado con fecha 16 de agosto de 1996 y publicado en el Periódico Oficial del Estado el día 30 de agosto de 1996, mediante el cual el Gobierno del Estado de Baja California, transfirió al Ayuntamiento Constitucional de Ensenada, B. C., las facultades plenas que le corresponden en materia de Fraccionamientos y por su parte los artículos 115, fracción V Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 82, Fracción VIII de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California, establecen que son atribuciones del Ayuntamiento, controlar y vigilar la utilización del suelo en sus respectivas jurisdicciones, en tal virtud corresponde a esta autoridad resolver respecto de la solicitud planteada por CUCCI STEPHEN NICHOLAS., estableciendo los efectos legales y alcances de este acuerdo.
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de obra en forma directa e indirectamente que pueden rebasar a los dos o tres mil empleos sin olvidar desde luego los ingresos que por motivo de pagos de impuesto predial que se va a generar en toda esa zona de desarrollo habitacional en favor de nuestro Municipio, por lo tanto consideramos oportuno especificar que los instrumentos legales aplicables al presente caso son entre otros los que a continuación se citan:
- Acuerdo del ejecutivo estatal de fecha 27 de octubre de 1995 y publicado en el Periódico Oficial del Estado de fecha 17 de noviembre de 1995, mediante el cual se autorizó a BANCA SERFIN, S. A. en su carácter de Fiduciario y a DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A. DE C. V. para que llevaran a cabo las acciones de urbanización que conforman el DESARROLLO TURISTICO BAJAMAR; y en el punto DECIMO CUARTO de los resolutivos, se estableció que el predio y demás bienes materia del DESARROLLO TURISTICO BAJAMAR, estarán conjuntamente afectados a los fines de esta autorización y no podrán enajenarse o modificarse si no es conforme a la misma, cualquier modificación o alteración de los fines propuestos deberá ser aprobada por la autoridad competente, atendiendo los términos del acuerdo.
- Artículo 73 del Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California, que establece lo siguiente: De fraccionamientos dentro de otros fraccionamientos, en el caso de nuevos fraccionamientos que pretendan ejecutarse dentro de otros que hayan sido establecidos y autorizados con anterioridad y que hubieren satisfecho la obligación de donar terrenos para servicios públicos de conformidad con las Leyes y reglamentos o disposiciones vigentes en la fecha de su iniciación o de acuerdo con los contratos celebrados con la Autoridad competente no serán obligados a hacer la donación a que se refiere el Artículo 70 y demás de este Ordenamiento.
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29 de octubre de 1983 en el Periódico Oficial del Estado, tal como se menciona en el antecedente E) de este acuerdo.
V.- En vista de las consideraciones que anteceden, es procedente autorizar mediante el presente dictamen la factibilidad de uso de suelo del predio anteriormente referido para la construcción y operación de 30 condominios distribuidos en cuatro torres de 4 niveles en el citado predio; en consideración de lo anterior y dado que este aumento de densidad va a requerir una infraestructura de mayor volumen a la ya instalada por motivo de la autorización del Desarrollo Turístico Bajamar, se le impone como condición al Desarrollador que será a su cargo el costo de toda esa obra de infraestructura, incluyendo dentro de esta las que se requieran para prestar los servicios de agua potable, drenaje y energía eléctrica, toda vez que con lo anterior podrá ejercer sus propias acciones de urbanización, sin que deba de pasar desapercibido que el inmueble cuenta con la autorización de la factibilidad de uso de suelo habitacional multifamiliar y por ende se le autoriza la construcción y operación de 30 condominios distribuidos en 4 torres con 4 niveles cada uno de ellos, debiendo contar con servicio de agua potable, alcantarillado sanitario y energía eléctrica a costa del desarrollador, lo anterior para el efecto de que se libere de esa obligación a DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA S. A. (DUCSA).
VI.- Por otra parte y toda vez que en el presente acuerdo se establece la factibilidad de uso de suelo habitacional multifamiliar en el referido lote, y como consecuencia de lo anterior, debe de entenderse que queda sin efecto las originales condicionantes a que estaba sujeto de conformidad con el acuerdo del Ejecutivo del Estado publicado con fecha 17 de noviembre de 1995 en el Periódico Oficial del Estado de Baja California, es preciso determinar nuevos parámetros para la utilización de uso y destinos de suelo permisibles, sus respectivos coeficientes de ocupación y utilización de suelo conforme a las características actuales y tendencias del desarrollo en la zona, y que desde luego es necesario, que se establezcan las reglas o normas que deberán de regir en todos esos conjuntos habitaciones que se tienen proyectados desarrollar, en toda esa zona.
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acuerdo con la legislación vigente, tienen a su cargo las distintas dependencias y entidades de la administración pública estatal y municipal.
Que mediante el acuerdo anteriormente referido fue con el que se aprobó el Programa Regional de Desarrollo Urbano Turístico y Ecológico del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada conforme el cual los Gobiernos Estatal y Municipal de los municipios antes mencionados participaron en la planeación y regulación de los asentamientos humanos, por lo que todas las acciones e inversiones públicas que se ejecuten en el territorio del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada deberán de ajustarse a los objetivos, políticas, estrategias, acciones y demás disposiciones previstas o derivadas de dicho programa.
Que en los términos del convenio de coordinación que para la ejecución del Programa Regional de Desarrollo Urbano Turístico y Ecológico del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada, que celebraron los Ayuntamientos de los citados municipios con el Gobierno del Estado, quedó establecido en su cláusula sexta: Que los ayuntamientos dentro de sus respectivas jurisdicciones territoriales, de conformidad con lo que establece la Ley de Desarrollo Urbano del Estado, analizarán las solicitudes que formulen los sectores públicos y privados y expedirán las constancias para uso de suelo y autorización de acciones de urbanización conforme al Programa del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada y los programas parciales que de el se deriven.
Estructura Urbana: El corredor se caracteriza por estar formado por un sistema de asentamientos urbanos que sigue un patrón longitudinal en los aproximadamente 140 kilómetros de longitud y siguiendo también el trazo de las principales vías de comunicación terrestre en la zona, la carretera de cuota, Tijuana-Ensenada y la carretera libre Tijuana- Ensenada, en este corredor se han consolidado los centros urbanos más importantes como Playas de Tijuana, Playas de Rosarito, El Sauzal, Ensenada.- Los asentamientos en sus distintas modalidades se handesarrollado, tales como fraccionamientos turísticos, condominios, fideicomisos, entre los que destacan Real del Mar, Playa de los Buenos, San Antonio del Mar, Baja Malibú, Baja del Mar, Santa Mónica Sur, Playas de Rosarito, Playa Encantada, Playa Hermosa, Punta del Descanso, Bajamar y Cíbola del Mar.
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organismos oficiales correspondientes y con el proyecto de lotificación, que con el carácter de Plano Maestro de Lotificación se aprobó en ese mismo acto, a mas de diez años de dicho acuerdo no han sido urbanizados en su totalidad los predios que comprenden el desarrollo turístico, por lo que es pertinente promover en la esfera de nuestra competencia las modificaciones tendientes a impulsar el desarrollo efectivo de la zona, dentro de la cual se encuentra el lote UL2-1.
IX.- Por otra parte debe considerarse el hecho de que el corredor Tijuana-Ensenada sea frontera con California, uno de los estados más ricos de Estados Unidos y que sea una zona costera, le otorga un carácter único a la región, su privilegiada localización es fuente de optimismo y preocupación para el gobierno ya que por una parte, es una zona estratégica por ser frontera y costa, y al mismo tiempo, su cercanía geográfica con San Diego-Los Ángeles ha marcado e influenciado enormemente el dinamismo económico que la ha caracterizado en los últimos años, por ello es doblemente importante establecer las condiciones de su desarrollo guardando el equilibrio entre la satisfacción de la demanda de servicios turísticos y el ecosistema costero.
La distribución de las actividades económicas en el PROGRAMA REGIONAL DE DESARROLLO URBANO, TURÍSTICO Y ECOLÓGICO DEL CORREDOR COSTERO TIJUANA-ENSENADA (COCOTREN) está directamente relacionada con la existencia de ecosistemas semiáridos, sus recursos naturales y las características físicas del entorno. La base económica del COCOTREN ha estado tradicionalmente ligada a la actividad turística. Dada la vocación turística del COCOTREN, la mayor parte de la población económicamente activa (PEA) se concentra en el sector de los servicios, dentro del cual se ubican a las actividades turísticas.
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A pesar de la importancia que reviste esta variable no fue considerada en el Conteo de 1995 que levanta INEGI, por lo mismo no existen datos más recientes de la PEA por localidades, razón por la cual, se consideran los datos por Municipio para destacar la importancia de la PEA por sectores en 1998. Tradicionalmente Baja California ha tenido una economía terciarizada, así lo constata el hecho de que en 1998 la mayor parte de la PEA del estado se concentró en el sector terciario (54%). En el Municipio de Tijuana esta tendencia es aún más acentuada, pues el 56% de su PEA se concentra en el sector del comercio y los servicios, aunque este municipio presenta una diversificación de su economía, sobre todo en el sector secundario, donde su participación es la más alta a nivel estatal (38%). El municipio de Ensenada presenta una concentración significativa en el sector primario (20%), pues en su territorio se encuentran dos de los valles más fértiles del estado, después de Mexicali: San Quintín y Maneadero, además la región mediterránea vitivinícola más importante del país: el valle de Guadalupe, así como la actividad pesquera.
Fuente: Tomado de Secretaría de Desarrollo Económico, Agenda de la Economía de Baja California 1999, Gobierno del Estado de Baja
California.
El corredor Tijuana-Ensenada puede considerarse como parte del continuo urbano San Francisco-Los Ángeles-San Diego, una zona altamente urbanizada, industrializada, con importantes áreas de producción agrícola y que comparten un mismo entorno ambiental tanto en sus aspectos físicos como biológicos y ecológicos. Este amplio corredor no solamente se comunica territorialmente sino que se han desarrollado una serie de interrelaciones económicas y demográficas hacia ambos lados de la frontera, tanto por mar como por tierra. El contexto internacional ha constituido la vocación económica de las principales localidades del COCOTREN: industria, comercio, turismo, servicios, actividades primarias. La magnitud de los intercambios que se suceden a través de los puertos internacionales de entrada entre la frontera Tijuana-San Diego, tienden a incrementarse en la medida que nuevos esquemas de intercambio e integración como el TLCAN y las perspectivas comerciales y de inversión con la Cuenca del Pacífico se han puesto en marcha.
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inversiones en materia turística. La resolución de esta problemática permitiría consolidar el crecimiento turístico en un esquema de certidumbre y un ordenamiento que siga estrategias adecuadas. El potencial más claro para el corredor lo constituye la actividad turística y las actividades que directa e indirectamente se relacionan con ella, tales como el comercio, los servicios, la industria fílmica, la producción de artesanías, el transporte turístico, la gastronomía, las actividades recreativas y deportivas. Todas ellas se desarrollan en sitios con alto valor ecológico y por lo tanto son importantes para conservar, ya sea porque son fuente de los recursos económicos o son escenarios que diferencian a esas actividades de otras en el mundo.
La concentración de infraestructura y equipamiento turístico en la zona dan cuenta de la vocación más prometedora, aún cuando los esfuerzos institucionales como el de las autoridades locales busquen diversificar la base económica de los municipios.
X.- Que el inmueble identificado como “UL2-1 fracciones 1, 2, 3. y 4 propiedad del C. CUCCI STEPHEN NICHOLAS con superficie de 6,474.268 metros cuadrados dentro de Bajamar, presenta características especiales que lo hacen adecuado para un desarrollo que contribuya a cubrir la demanda de servicios turísticos, por lo que atento al gran potencial de desarrollo que existe en esa zona no sería un obstáculo visual la construcción y operación de las cuatro torres de 4 niveles con 30 condominios.
Sin embargo su desarrollo en los términos solicitados, exigiría, la instalación de un nuevo módulo de ingreso desde la carretera Transpeninsular y la factibilidad en de los servicios de agua potable y disposición de agua residual.
XI.- El solicitante deberá de gestionar y obtener la factibilidad otorgada por la Comisión Federal de Electricidad para el otorgamiento de servicio de energía eléctrica emitida y la factibilidad de la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Ensenada, para el uso o consumo de agua potable y los servicios de alcantarillado sanitarios.
XII.- Además, debe considerarse que el proyecto que presenta el C. CUCCI STEPHEN NICHOLAS generará un impacto económico importante para la localidad de Ensenada y para la Región y en ese sentido es pertinente que el Gobierno Municipal, impulse la generación de mayores beneficios económicos para la región, en armonía con utilización de las capacidades de uso de suelo, en base a sus características.
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administrativo de coordinación celebrado con fecha 16 de Agosto de 1996, el Gobierno del Estado de Baja California mediante el cuál se transfirieron al Ayuntamiento Constitucional de Ensenada, B. C. las facultades plenas que le corresponden en materia de fraccionamientos, y actuando en virtud de la solicitud recibida, por ésta Comisión dictaminadora, de parte de el C. CUCCI STEPHEN NICHOLAS es de resolver y se resuelve el presente dictamen al tenor de los siguientes: PUNTOS RESOLUTIVOS,-
PRIMERO.- Se decreta la aprobación de factibilidad de uso de suelo habitacional multifamiliar para el predio identificado como lote UL2-1 fracción 1, 2, 3 y 4 manzana S/M con superficie de 6,474.268 metros cuadrados del fraccionamiento DESARROLLO TURÍSTICO BAJAMAR, para la construcción y operación de 30 condominios distribuidos en cuatro torres de 4 niveles en el citado predio; en consideración de lo anterior y dado que este aumento de densidad va a requerir una infraestructura de mayor volumen a la ya instalada por motivo de la autorización del Desarrollo Turístico Bajamar, se le impone como condición al Desarrollador que será a su cargo el costo de toda esa obra de infraestructura, incluyendo dentro de esta las que se requieran para prestar los servicios de agua potable, drenaje y energía eléctrica, toda vez que con lo anterior podrá ejercer sus propias acciones de urbanización, sin que deba de pasar desapercibido que el inmueble cuenta con la autorización de la factibilidad de uso de suelo habitacional multifamiliar y por ende se le autoriza la construcción y operación de 30 condominios distribuidos en 4 torres con 4 niveles cada uno de ellos, debiendo contar con servicio de agua potable, alcantarillado sanitario y energía eléctrica a costa del desarrollador, lo anterior para el efecto de que se libere de esa obligación a DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA S. A. (DUCSA).- En la inteligencia que se le impone la condición al Desarrollador que los servicios establecidos en este dictamen deberán ser aprobados por la Secretaría de Administración Urbana, así como la vigilancia de los mismos, con el objeto de que prevalezca la armonización entre el desarrollador, los compradores y Desarrollos Urbanos de Baja California, S. A.
SEGUNDO.- Con fundamento en el artículo 3 fracción V de la Ley del Periódico Oficial del estado de Baja California, preséntese para publicación en el Periódico Oficial del Estado de Baja California.
TERCERO.- Cúmplase.
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Ponce, José Felipe Romero Guzmán, Arnoldo Carlos García Guerrero, Armando Reyes Ledezma, Rocío López Gorosave, Gilberto Flores Muñóz y al Presidente Municipal, César Mancillas Amador. Una ausencia justificada, correspondiente al Regidor, Jesús Salvador Abarca Macklis. Dos ausencias momentáneas correspondientes al Síndico Procurador, Isaac Chapluk Pabloff y al Regidor, Orlando Toscano Montaño. - - - se procede al desahogo del Asunto No. 2.- Presentación que hace al Pleno del Cabildo la Comisión de Desarrollo Urbano y Ecología, Coordinada por el C. Regidor, Arnoldo Carlos García Guerrero, del Dictamen No. 58/2007, relativo a la solicitud de la C. Shoela Aragón, Representante legal de Las Brisas Bajamar, S. de R. L. de C. V., para modificación de Densidad de viviendas por hectárea, de 57 a la de 82 viviendas por hectárea, representando 59 unidades en régimen de condominio.- - - Hace uso de la voz el Regidor, Arnoldo Carlos García Guerrero quien da lectura al Dictamen No. 58/2007. ANTECEDENTES.-
A ).- Por escritura pública número 50545, volumen 505 del protocolo de la Notaría Pública número Dos de la Ciudad de Tijuana, Baja California, inscrita bajo partida número 4,544, a Folios 299, del Tomo XXXVI, Sección Comercio, Sociedades y Poderes, de la Oficina Registradora del Registro Público de la Propiedad y de Comercio en la Ciudad de Ensenada, Baja California, se constituyó DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A., adquiriendo en la misma escritura por aportación de sus socios, la propiedad de diversas fracciones de los predios rústicos denominados Sonorabampo y Navojoabampo, ubicados en el Municipio de Ensenada, Baja California, conjuntando una superficie de 8’697,305.45 metros cuadrados, inscribiéndose dicha aportación de bienes el 17 de Mayo de 1973 bajo la partida número 13140, a folios 295, del Tomo L, Sección Primera de Traslación de Dominio, de la misma Oficina Registradora.
Los terrenos adquiridos tienen como antecedentes el Título de Propiedad Número 17, Expediente Número 19015, expedido el 16 de mayo de 1936, a favor del C. Paulino Castro Ibarra, con superficie de 482-67-00 hectáreas, inscrito bajo la partida 927, folios 117/118, del tomo XIII, Sección Primera de Títulos Traslativos de Dominio y el Título de Propiedad Número 2932, Expediente Número 27696, expedido el 10 de agosto de 1964, a favor del C. Álvaro Alfonso Castro Cruz, con superficie de 494-23-09 hectáreas, inscrito bajo partida 4295, Folios 30, del Tomo XXXVII, Sección Primera de Títulos Traslativos de Dominio, ambos de la citada Oficina Registradora, que constituyen respectivamente los predios rústicos denominados Sonorabampo y Navojoabampo.
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Complejo Turístico Costa Bajamar, en terrenos con superficie de 1’509,961.21 metros cuadrados, porción de los predios propiedad de DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A. que se citan en el antecedente inciso A) de este dictamen, localizados entre los Kilómetros 74+631 y 79+800 de la carretera de Cuota Tijuana-Ensenada; encontrándose a la fecha urbanizadas y edificadas las secciones denominadas “Misión Todos Santos” y “Misión San Diego”, con superficie de 108,467.78 y 107,770.42 metros cuadrados, respectivamente y ocupadas por quienes poseen “Certificados de Derecho de Fideicomisario”, otorgados por la Institución Fiduciaria en el Fideicomiso que se cita en el Considerando Cuarto, organizados en “Asociación de Usuarios del Complejo Turístico Costa Bajamar”, A.C. en los términos de la Cláusula sexta del Acuerdo de autorización citado y construido el campo de golf sobre una superficie de 851,143.73 metros cuadrados.
C).- Por convenio entre el Departamento de Asuntos Agrarios y Colonización, actualmente Secretaría de Reforma Agraria, el Gobierno del Estado de Baja California y DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A., se puso a disposición del Departamento de Asuntos Agrarios y Colonización, la superficie de 2’376,544.49 metros cuadrados de la superficie de los predios rústicos denominados Sonorabampo y Navojoabampo y se aprobó para todos los efectos legales la localización de la pequeña propiedad inafectable en el área restante, de cualquier otra propiedad agraria, con superficie de 6’513,638.92 metros cuadrados y se autorizó el cambio de destino de dicha área, desincorporándola del régimen legal al que pertenecía, para el efecto de que se dedique a la realización de obras, instalaciones y construcciones de carácter urbano para su explotación turística, mediante la constitución de un fideicomiso que se constituya para tal efecto, convenio que quedó inscrito el 6 de noviembre de 1974 en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Estado en la Ciudad de Ensenada, Baja California, bajo la partida número 1,317, a folios 28-33 del tomo VI de Resoluciones Judiciales y Administrativas.
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los derechos y obligaciones, tanto de los fideicomitentes como de los Fideicomisarios, así como el de facilitar y hacer más viable el cumplimiento de los fines del Fideicomiso, quedando inscrita dicha escritura bajo la partida número 14,592, a folios 228, del Tomo LIV, Sección Primera de Títulos Traslativos de Dominio, del Registro público de la Propiedad y de Comercio en Ensenada, Baja California; en el Fideicomiso citado son Fideicomitentes DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A. y el C. Paulino Castro Ibarra; Fideicomisario “A” Desarrollos Urbanos de Baja California, S. A. y Fideicomisarios “B” y “C” las personas que sean designadas por el Fideicomisario “A” y los terrenos Fideicomitidos son los ubicados en el Municipio de Ensenada, Baja California, integran los polígonos M, N, O, P, Q, R, S, T, U y W, pertenecientes a los predios rústicos denominados Sonorabampo y Navojoabampo, con superficie conjunta de 6’513,638.92 metros cuadrados, misma que esta incluida en el convenio citado en el antecedente C) de este acuerdo. Y mediante escritura del 16 de noviembre de 1974, número 26,327, volumen 337 del protocolo a cargo de la Notaría Pública número Tres de la Ciudad de Tijuana, Baja California, inscrita Bajo partida número 58097, a fojas 17/18, tomo 393, Sección Civil, del Registro Público de la Propiedad y de Comercio en Ensenada, Baja California, se designó Fiduciaria al Banco de Londres y México, S.A., actualmente Banco Santander Serfín, S. A., Departamento Fiduciario, para que funja como Fiduciario en dicho fideicomiso.
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Pedrín Arámburo, con superficie de 3,002.69 metros cuadrados, con clave catastral ES-108-001, denominándose LOS BALCONES.
F).- Por escritura pública del 5 de marzo de 1993, número 9,799, del protocolo a cargo de la Notaría Pública número Tres de la Ciudad de Puerto Vallarta, Jalisco, la que quedó inscrita en el libro del Registro de la Oficina Registradora en Ensenada, Baja California del Registro Público de la Propiedad y de Comercio, bajo la partida 5003863, Sección Civil, se Protocolizó un Convenio Modificatorio al Contrato del Fideicomiso citado con antelación, mediante el cual la empresa “Rancho La Bocana”, S. A. de C. V., con el carácter de Fideicomitente por adhesión, trasmitió en Fideicomiso Irrevocable Traslativo de Dominio, sin reserva de ninguna especie a la Institución Fiduciaria, una Fracción del predio rustico denominado Rancho Sonorabampo, del Municipio de Ensenada, Baja California, con superficie de 31,845.93 metros cuadrados, colindante con el inmueble patrimonial del Fideicomiso, modificándose la cláusula constitutiva de éste, para que los terrenos fideicomitidos sean con superficie en conjunto de 6’545,484.85 metros cuadrados.
G).- La Dirección de Catastro Municipal de Ensenada, Baja California, certificó la poligonal envolvente del terreno materia del fideicomiso que se cita en el antecedente D) de este acuerdo, deslindando en su interior las áreas correspondientes a las secciones denominadas “Misión de Todos Santos” y “Misión de San Diego”, “Los Balcones”, el Campo de Golf, el acceso y vialidad principal “Paseo Bajamar”, presentándolo localizado de la siguiente manera: Al Norte colinda con terrenos del Ejido Úrsulo Galván, al Noreste con el derecho de vía de la Autopista Tijuana-Ensenada, con acceso a ésta en el Kilómetro 77.5; al Sur con terrenos del predio Nopobampo y al Suroeste con la Zona Federal Marítima Terrestre del Océano Pacífico; marcado con la clave catastral 2-ES-069-001 y envolviendo una superficie real de 6’507,103.3690 metros cuadrados.
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cuadrados; 29 callejones de servicios con superficie total de 79,328.80 metros cuadrados. El área del proyecto incluye, además, las secciones urbanizadas y edificadas, denominadas “Misión Todos Santos” y “Misión San Diego”, con superficie conjunta de 217,469.21 metros cuadrados, así como el fraccionamiento independiente “los Balcones”, con una densidad autorizada de 460 unidades habitacionales y con superficie de 29,095.33 metros cuadrados. I).- Que mediante escritura pública número 3,752 Volumen 85 de fecha 18 de Abril del 2005, otorgada ante la fe del Lic. ARMANDO CAPDEPONT INURRETA Notario Público número UNO de la Ciudad de Balancán Tabasco se constituyó la Sociedad Mercantil denominada LAS BRISAS DE BAJAMAR S. DE R. L. de C. V. inscrita ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, de esta Ciudad de Tijuana Baja California bajo partida número 5’ 422,156 de fecha 27 de Mayo del 2005 y mediante escritura pública número 111721 Volumen 801 de fecha 05 de Julio del 2005 de la Notaría Pública número 2 de esta Ciudad de Ensenada, Baja California a cargo del Lic. GUILEBALDO SILVA COTA la Empresa LAS BRISAS DE BAJAMAR S. DE R. L DE C. V. adquirió en compra venta de DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A. de C. V. el lote CG4 manzana S/M Turístico Bajamar con superficie de 7,208.89 metros cuadrados, con las medidas y colindancias que se describen en la referida escritura, inscrito bajo partida número 5144563 Sección Civil de fecha 24 de Noviembre del 2005 en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de esta ciudad de Ensenada, Baja California.
J).- Bajo partida 5024822 de la Sección Civil de fecha 1 de abril de 1996, quedó inscrita la memoria descriptiva de los lotes resultantes del DESARROLLO URBANO BAJAMAR.
Con los anteriores antecedentes, con las facultades en los artículos 1º, 3º, 9º, de la ley del Régimen Municipal del Estado de Baja California, los artículos 1º, 3º, 4º, 8º, 25, 76, 77, 78, 79, 105, 107, y demás relativos del Reglamento INTERIOR para el Ayuntamiento de Ensenada Baja California, los suscritos Regidores integrantes de la Comisión de Desarrollo Urbano y Ecología, siendo las 10:00 horas del día 01 de Octubre del año 2007, nos reunimos a convocatoria del coordinador de la misma, en la Sala de Juntas del área de Regidores MARIA EMMER DE CARRILLO, ubicada en la planta alta del Palacio Municipal ubicado en la Avenida Reforma número 80 y Boulevard Ramírez Méndez del fraccionamiento Bahía de ésta Ciudad, para analizar, discutir y resolver la solicitud antes indicada, por lo tanto se propone que se apruebe este dictamen de acuerdos a los considerándos y puntos resolutivos que se exponen en esta resolución: CONSIDERANDOS.-
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antecedente letra ( H ) esta gestionando ante las autoridades municipales correspondientes el cambio de densidad habitacional para los inmuebles de su propiedad, que le permitan nuevas y distintas acciones de urbanización a las aprobadas en el Plan Maestro del Desarrollo Turístico Bajamar.
II.- Que en el Acuerdo del Ejecutivo Estatal de fecha 27 de octubre de 1995 publicado en el Periódico Oficial del Estado de Baja California de fecha 17 de Noviembre de 1995, se estableció que el lote MP-1 estaba comprendido en la superficie total del proyecto de lotificación que con el carácter de Plano Maestro de lotificación se aprobó mediante dicho Acuerdo, y CONFORME A TAL SUPERFICIE TOTAL se determinaron los terrenos y superficies donables que ya fueron entregados a favor del Gobierno del Estado y del Municipio de Ensenada, señalándose incluso en la última parte del punto QUINTO de tal Acuerdo que los terrenos de donación “CUBREN EL AREA DONABLE TOTAL CORRESPONDIENTE AL DESARROLLO TURISTICO BAJAMAR”, lo cual encuentra sustento jurídico en el artículo 73 del Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California que establece que en el caso de nuevos fraccionamientos que pretendan ejecutarse dentro de otros que hayan sido establecidos y autorizados con anterioridad y que hubieren satisfecho la obligación de donar terrenos para servicios públicos de conformidad con las Leyes y reglamentos o disposiciones vigentes en la fecha de su iniciación o de acuerdo con los contratos celebrados con la Autoridad competente, no serán obligados a hacer la donación a que se refiere el artículo 70 y demás de este Ordenamiento.
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IV.- A fin de determinar la procedencia de la solicitud de cambio de densidad habitacional de 57 viviendas por hectárea a 82 viviendas por hectárea representando 59 unidades en régimen de condominio en el predio anteriormente referido es preciso tomar en cuenta, entre otras cosas, las acciones de urbanización, que se tienen contempladas en toda esa zona, la derrama económica que se va a producir en ese desarrollo habitacional por la ocupación de la mano de obra en forma directa e indirectamente que pueden rebasar a los dos mil empleos sin olvidar desde luego los ingresos que por motivo de pagos de impuesto predial que se va a generar en toda esa zona desarrollo habitacional en favor de nuestro Municipio, por lo tanto consideramos oportuno especificar que los instrumentos legales aplicables al presente caso son entre otros los que a continuación se citan:
- Acuerdo del ejecutivo estatal de fecha 27 de octubre de 1995 y publicado en el Periódico Oficial del Estado de fecha 17 de noviembre de 1995, mediante el cual se autorizó a BANCA SERFIN, S. A. en su carácter de Fiduciario y a DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A. DE C. V. para que llevaran a cabo las acciones de urbanización que conforman el DESARROLLO TURISTICO BAJAMAR; y en el punto DECIMO CUARTO de los resolutivos, se estableció que el predio y demás bienes materia del DESARROLLO TURISTICO BAJAMAR, estarán conjuntamente afectados a los fines de esta autorización y no podrán enajenarse o modificarse si no es conforme a la misma, cualquier modificación o alteración de los fines propuestos deberá ser aprobada por la autoridad competente, atendiendo los términos del acuerdo.
- Artículo 73 del Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California, que establece lo siguiente: De fraccionamientos dentro de otros fraccionamientos, en el caso de nuevos fraccionamientos que pretendan ejecutarse dentro de otros que hayan sido establecidos y autorizados con anterioridad y que hubieren satisfecho la obligación de donar terrenos para servicios públicos de conformidad con las Leyes y reglamentos o disposiciones vigentes en la fecha de su iniciación o de acuerdo con los contratos celebrados con la Autoridad competente no serán obligados a hacer la donación a que se refiere el Artículo 70 y demás de este Ordenamiento.
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de las nuevas acciones de urbanización, no pasando desapercibido que dentro del mismo DESARROLLO TURISTICO BAJAMAR ya se han autorizado la separación de diversas superficies para ejercer sus propias acciones de urbanización, como es el caso de PROMOTORA HOTELERA DE BAJA CALIFORNIA, S. A. respecto de COMPLEJO TURISTICO COSTA BAJAMAR, con superficie de 26,093.64 metros según acuerdo del Ejecutivo del Estado publicado con fecha 29 de octubre de 1983 en el Periódico Oficial del Estado, tal como se menciona en el antecedente E) de este acuerdo.
V.- En vista de las consideraciones que anteceden, es procedente autorizar mediante el presente dictamen una densidad habitacional de 82 viviendas por hectárea en el citado predio, en consideración de lo anterior y dado que este aumento de densidad va a requerir una infraestructura de mayor volumen a la ya instalada por motivo de la autorización del Desarrollo Turístico Bajamar, se le impone como condición al Desarrollador que será a su cargo el costo de toda esa obra de infraestructura, incluyendo dentro de esta las que se requieran para prestar los servicios de agua potable, drenaje y energía eléctrica, toda vez que con lo anterior podrá ejercer sus propias acciones de urbanización, sin que debe de pasar desapercibido que el inmueble cuenta con la autorización de la factibilidad de uso de suelo habitacional multifamiliar y por ende se le autoriza la construcción y operación de 59 condominios distribuidos en 8 torres con 5 niveles cada uno de ellos, debiendo contar con servicio de agua potable, alcantarillado sanitario y energía eléctrica a costa del desarrollador, lo anterior para el efecto de que se libere de esa obligación a DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA S. A. (DUCSA).
En los términos de la Licencia de Obra Número 03858 de fecha 21 de febrero del año en curso y que corresponde al predio identificado con clave catastral BM-OCG-004 se aprobó la construcción para 39 condominios distribuidos en 7 torres de 3 niveles y que corresponde a una superficie de 7,208.89 metros cuadrados de construcción, y es el caso que mediante el presente dictamen se le ha autorizado al desarrollador en ese mismo predio prácticamente una ampliación en su construcción para 59 condominios distribuidos en 8 torres de 5 niveles cada uno, por lo que en vista de lo anterior, el desarrollador deberá de cubrir el excedente que resulte en los metros cuadrados en el nuevo proyecto que sea autorizado por la Dirección de Control Urbano.
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sujeto de conformidad con el acuerdo del Ejecutivo del Estado publicado con fecha 17 de noviembre de 1995 en el Periódico Oficial del Estado de Baja California, es preciso determinar nuevos parámetros para la utilización de uso y destinos de suelo permisibles, sus respectivos coeficientes de ocupación y utilización de suelo conforme a las características actuales y tendencias del desarrollo en la zona, y que desde luego es necesario, que se establezcan las reglas o normas que deberán de regir en todos esos conjuntos habitaciones que se tienen proyectados desarrollar en toda esa zona.
Al efecto, es preciso tomar en consideración, que la Empresa LAS BRISAS DE BAJAMAR S. de R L. de C. V. proyecta la construcción de un desarrollo habitacional para 59 unidades habitacionales en régimen de condominio en el inmueble en cuestión con superficie de 7,208.89 metros cuadrados con una densidad de 82 viviendas por hectárea.
VII.- En el Periódico Oficial del Estado de Baja California, bajo el número 50 de fecha 16 de noviembre del 2001, se publicó el acuerdo del ejecutivo estatal mediante el cual se aprobó el Programa Regional de Desarrollo Urbano, Turístico y Ecológico del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada y el convenio de coordinación para la ejecución de dicho programa. Que el eficaz cumplimiento de los objetivos de la planeación y regulación de los asentamientos humanos y el desarrollo urbano del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada, debe cimentarse en un objetivo y correcto ejercicio de las atribuciones que de acuerdo con la legislación vigente, tienen a su cargo las distintas dependencias y entidades de la administración pública estatal y municipal.
Que mediante el acuerdo anteriormente referido fue con el que se aprobó el Programa Regional de Desarrollo Urbano Turístico y Ecológico del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada conforme el cual los Gobiernos Estatal y Municipal de los municipios antes mencionados participaron en la planeación y regulación de los asentamientos humanos, por lo que todas las acciones e inversiones públicas que se ejecuten en el territorio del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada deberán de ajustarse a los objetivos, políticas, estrategias, acciones y demás disposiciones previstas o derivadas de dicho programa.
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urbanización conforme al Programa del Corredor Costero Tijuana-Rosarito-Ensenada y los programas parciales que de el se deriven.
Estructura Urbana: El corredor se caracteriza por estar formado por un sistema de asentamientos urbanos que sigue un patrón longitudinal en los aproximadamente 140 kilómetros de longitud y siguiendo también el trazo de las principales vías de comunicación terrestre en la zona, la carretera de cuota, Ensenada y la carretera libre Tijuana-Ensenada, en este corredor se han consolidado los centros urbanos más importantes como Playas de Tijuana, Playas de Rosarito, El Sauzal, Ensenada.- Los asentamientos en sus distintas modalidades se han desarrollado, tales como fraccionamientos turísticos, condominios, fideicomisos, entre los que destacan Real del Mar, Playa de los Buenos, San Antonio del Mar, Baja Malibú, Baja del Mar, Santa Mónica Sur, Playas de Rosarito, Playa Encantada, Playa Hermosa, Punta del Descanso, Bajamar y Cíbola del Mar.
VIII.- No obstante que por acuerdo del ejecutivo estatal de fecha 27 de octubre de 1995 y publicado en el Periódico Oficial del Estado de fecha 17 de noviembre de 1995, se autorizó a BANCA SERFIN, S. A. en su carácter de Fiduciario y a DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA, S. A. DE C. V. para que llevaran a cabo las acciones de urbanización que conforman el DESARROLLO TURISTICO BAJAMAR, sobre el predio descrito en el antecedente G) de este acuerdo, de conformidad con los proyectos aprobados por las dependencias y organismos oficiales correspondientes y con el proyecto de lotificación, que con el carácter de Plano Maestro de Lotificación se aprobó en ese mismo acto, a mas de diez años de dicho acuerdo no han sido urbanizados en su totalidad los predios que comprenden el desarrollo turístico, por lo que es pertinente promover en la esfera de nuestra competencia las modificaciones tendientes a impulsar el desarrollo efectivo de la zona, dentro de la cual se encuentra el lote MP-1, sujeto a separación y cambio de densidad en este acuerdo.
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La distribución de las actividades económicas en el PROGRAMA REGIONAL DE DESARROLLO URBANO, TURÍSTICO Y ECOLÓGICO DEL CORREDOR COSTERO TIJUANA-ENSENADA (COCOTREN) está directamente relacionada con la existencia de ecosistemas semiáridos, sus recursos naturales y las características físicas del entorno. La base económica del COCOTREN ha estado tradicionalmente ligada a la actividad turística. Dada la vocación turística del COCOTREN, la mayor parte de la población económicamente activa (PEA) se concentra en el sector de los servicios, dentro del cual se ubican a las actividades turísticas.
Al analizar la PEA de los diferentes asentamientos existentes en el corredor se encontrará que en el caso de las ciudades de Tijuana y Ensenada el comportamiento es muy similar al ya descrito, esto se debe a que la mayor parte de la población trabajadora se concentra en las zonas urbanas; en el caso de los asentamientos rurales como son ejidos, ranchos y pueblos la concentración de la PEA es variable, aunque en todos existe un porcentaje significativo que labora en el sector de los servicios, esto es comprensible si se considera que generalmente estos asentamientos son los que proveen de fuerza de trabajo a los centros turísticos. La mayor parte de la PEA que labora en el sector turismo se ocupa en hoteles, restaurantes, centros nocturnos y una porción considerable, aunque no estimada, trabaja prestando sus servicios personales en las labores domésticas, de jardinería, plomería y en la construcción de la gran variedad de centros turísticos o fraccionamientos residenciales que paulatinamente se abren a lo largo de la zona.
A pesar de la importancia que reviste esta variable no fue considerada en el Conteo de 1995 que levanta INEGI, por lo mismo no existen datos más recientes de la PEA por localidades, razón por la cual, se consideran los datos por Municipio para destacar la importancia de la PEA por sectores en 1998. Tradicionalmente Baja California ha tenido una economía terciarizada, así lo constata el hecho de que en 1998 la mayor parte de la PEA del estado se concentró en el sector terciario (54%). En el Municipio de Tijuana esta tendencia es aún más acentuada, pues el 56% de su PEA se concentra en el sector del comercio y los servicios, aunque este municipio presenta una diversificación de su economía, sobre todo en el sector secundario, donde su participación es la más alta a nivel estatal (38%). El municipio de Ensenada presenta una concentración significativa en el sector primario (20%), pues en su territorio se encuentran dos de los valles más fértiles del estado, después de Mexicali: San Quintín y Maneadero, además la región mediterránea vitivinícola más importante del país: el valle de Guadalupe, así como la actividad pesquera.
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California.El corredor Tijuana-Ensenada puede considerarse como parte del continuo urbano San Francisco-Los Ángeles-San Diego, una zona altamente urbanizada, industrializada, con importantes áreas de producción agrícola y que comparten un mismo entorno ambiental tanto en sus aspectos físicos como biológicos y ecológicos. Este amplio corredor no solamente se comunica territorialmente sino que se han desarrollado una serie de interrelaciones económicas y demográficas hacia ambos lados de la frontera, tanto por mar como por tierra. El contexto internacional ha constituido la vocación económica de las principales localidades del COCOTREN: industria, comercio, turismo, servicios, actividades primarias. La magnitud de los intercambios que se suceden a través de los puertos internacionales de entrada entre la frontera Tijuana-San Diego, tienden a incrementarse en la medida que nuevos esquemas de intercambio e integración como el TLCAN y las perspectivas comerciales y de inversión con la Cuenca del Pacífico se han puesto en marcha.
En cuanto a la función del corredor en el contexto de la economía regional, éste se ha caracterizado de hecho, por la existencia de un mercado inmobiliario competitivo en cuanto al mercado de bienes raíces del sur de California, aún ante los serios problemas que conlleva el desarrollo inmobiliario turístico en una zona donde no se ha resuelto en forma definitiva la situación de tenencia de la tierra. No obstante, no se han desalentado hasta ahora las inversiones en materia turística. La resolución de esta problemática permitiría consolidar el crecimiento turístico en un esquema de certidumbre y un ordenamiento que siga estrategias adecuadas. El potencial más claro para el corredor lo constituye la actividad turística y las actividades que directa e indirectamente se relacionan con ella, tales como el comercio, los servicios, la industria fílmica, la producción de artesanías, el transporte turístico, la gastronomía, las actividades recreativas y deportivas. Todas ellas se desarrollan en sitios con alto valor ecológico y por lo tanto son importantes para conservar, ya sea porque son fuente de los recursos económicos o son escenarios que diferencian a esas actividades de otras en el mundo.
La concentración de infraestructura y equipamiento turístico en la zona dan cuenta de la vocación más prometedora, aún cuando los esfuerzos institucionales como el de las autoridades locales busquen diversificar la base económica de los municipios.
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la demanda de servicios turísticos con una densidad de hasta 82 viviendas por hectárea, ubicado en el kilómetro 77.5 de la autopista de cuota Tijuana-Ensenada, y su potencial desarrollo no sería un obstáculo visual hacia el litoral.
Su desarrollo en la densidad indicada, exigiría sin embargo, la instalación de un nuevo módulo de ingreso desde la carretera Transpeninsular y la factibilidad en de los servicios de agua potable y disposición de agua residual.
XI.- Además, debe considerarse que el proyecto que presenta LAS BRISAS DE BAJAMAR S. DE R. L. de C. V. generará un impacto económico importante para la localidad de Ensenada y para la Región y en ese sentido es pertinente que el Gobierno Municipal, impulse la generación de mayores beneficios económicos para la región, en armonía con utilización de las capacidades de uso de suelo, en base a sus características.
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desarrollador, lo anterior para el efecto de que se libere de esa obligación a DESARROLLOS URBANOS DE BAJA CALIFORNIA S. A. (DUCSA). En la inteligencia que se le impone la condición al Desarrollador que los servicios establecidos en este dictamen deberán ser aprobados por la Secretaría de Administración Urbana, así como la vigilancia de los mismos, con el objeto de que prevalezca la armonización entre el desarrollador, los compradores y Desarrollos Urbanos de Baja California, S. A.
En los términos de la Licencia de Obra Número 03858 de fecha 21 de febrero del año en curso y que corresponde al predio identificado con clave catastral BM-OCG-004 se aprobó la construcción para 39 condominios distribuidos en 7 torres de 3 niveles y que corresponde a una superficie de 7,208.89 metros cuadrados de construcción, y es el caso que mediante el presente dictamen se le ha autorizado al desarrollador en ese mismo predio prácticamente una ampliación en su construcción para 59 condominios distribuidos en 8 torres de 5 niveles cada uno, por lo que en vista de lo anterior, el desarrollador deberá de cubrir el excedente que resulte en los metros cuadrados en el nuevo proyecto que sea autorizado por la Dirección de Control Urbano.
SEGUNDO.- Con fundamento en el artículo 3 fracción V de la Ley del Periódico Oficial del estado de Baja California, preséntese para publicación en el Periódico Oficial del Estado de Baja California.
TERCERO.- Cúmplase.
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la empresa LAS BRISAS DE BAJAMAR, S. DE R. L. de C. V. para la modificación de densidad de viviendas por hectárea de 57 a 82 viviendas por hectárea, representando 59 unidades en régimen de condominio, dictamen que se pone a consideración de éste H. Cabildo bajo los siguientes antecedentes, considerándos y puntos resolutivos expuestos - - - La votación fue la siguiente: -- Doce votos a favor, correspondientes a los CC. Regidores, Ernesto Pedrín Márquez, Ricardo Lomelí Sedano, Miguel Angel Zazueta Ochoa, Adela Lozano López, Georgina Posada Aparicio, María Nélida Pelayo Ponce, José Felipe Romero Guzmán, Arnoldo Carlos García Guerrero, Armando Reyes Ledezma, Rocío López Gorosave, Gilberto Flores Muñoz y al Presidente Municipal, César Mancillas Amador. Una ausencia justificada, correspondiente al Regidor, Jesús Salvador Abarca Macklis. Dos ausencias momentáneas correspondientes al Síndico Procurador, Isaac Chapluk Pabloff y al Regidor, Orlando Toscano Montaño. - - - Se procede al desahogo del Asunto No. 3.- Presentación que hace al Pleno del Cabildo la Comisión de Desarrollo Urbano y Ecología, Coordinada por el C. Regidor, Arnoldo Carlos García Guerrero, del Dictamen No. 74/2007, relativo a la solicitud de la C. Claudia Alicia Niz Fuentes, de cambio de uso de suelo de habitacional a uso de suelo recreativo para los lotes 004 y 005 de la manzana 012 ubicados en la Avenida Sierra de la Asamblea con superficie de 332.605 m2, del Fraccionamiento cumbres de la Presa de esta Ciudad..- - - Hace
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APARICIO y ROCIO LOPEZ GOROSAVE, Regidores del H. XVIII Ayuntamiento de Ensenada, Baja California, integrantes de esta Comisión de Desarrollo Urbano y Ecología, nos reunimos a convocatoria del Primero de los nombrados Coordinador de la misma, en la sala de Juntas de MARIA EMMER DE CARILLO, del área de Regidores, ubicado en la parte alta del Palacio Municipal ubicado en Ave. Reforma número 80 esquina con Boulevard Ramírez Méndez del Fraccionamiento Bahía de esta Ciudad, para analizar, discutir y resolver el asunto de referencia.
Cumplido el procedimiento reglamentario anteriormente indicado, y tomando en consideración que fue analizada la solicitud que fue turnada a esta Comisión mediante el oficio número 004258 de fecha 18 de Octubre del 2007 por el C. Licenciado Julio César Arenas Ruíz, Secretario Fedatario del actual Ayuntamiento de Ensenada, Baja California esta Comisión de Desarrollo Urbano y Ecología de esta Municipalidad, con las facultades que le confieren los artículos 115 de la Constitución Federal y 82 de la Constitución del Estado de Baja California, los artículos 116 fracciones IV y V del Reglamento Interior para el Ayuntamiento de Ensenada, los artículos 1º, 2º, 3º, 4º, 7º, fracciones I, II, XX, 119, 120, 122, 126, 149, 150 y 174 de la Ley de Desarrollo Urbano en el Estado, los suscritos Regidores integrantes de esta comisión ponemos a consideración a esta Honorable Asamblea de Cabildo el presente Dictamen al tenor del considerando y punto resolutivo que a continuación se exponen: CONSIDERANDO:
UNICO.- La C. CLAUDIA ALICIA NIZ FUENTES acudió ante la Dirección de Control Urbano de esta Municipalidad solicitando la factibilidad de uso de suelo para los lotes 004 y 005 de la manzana 012 con superficie total de 332.605 metros cuadrados con clave Catastral CU-012-004 y CU-012-005 ubicados en la Avenida Sierra de la Asamblea del fraccionamiento Cumbres de la Presa de esta Ciudad para llevar a cabo la Construcción y Operación de un Local para Área Recreativa para piñatas, teniendo como respuesta de la Dirección de Control Urbano, no procedente el uso de suelo para la actividad pretendida, en virtud de que el inmueble es para uso habitacional, por ser parte del fraccionamiento Cumbres de la Presa, por lo que ante esta negativa. Compareció por escrito ante el Presidente Municipal, solicitando su apoyo y ayuda para que se le autorice el cambio de uso de suelo.
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piñatas y que de acuerdo a la planta arquitectónica de su proyecto este se tiene contemplado distribuirse de la siguiente manera: Baño para hombres y mujeres, cocina., bodega, área para mesas con una superficie de 83.50 metros cuadrados, área para juegos infantiles, un especio para el contenedor de basura, y seis cajones de estacionamiento, que de acuerdo a las pláticas que previamente se sostuvo con la solicitante, se le explicó que de aprobarse por cabildo su solicitud, el cambio de suelo sería únicamente para destinarlo como área recreativa para piñatas con un horario de las 10:00 horas antes meridiano a las 20:00 horas pasado meridiano.
Que por considerarse que la actividad que pretende desarrollar la solicitante es una actividad lícita y después de haberse discutido el asunto, se llevó a un consenso en el sentido de que esta Comisión dictaminadora autoriza el cambio de uso de suelo para los lotes 004 y 005 de la manzana 012 del fraccionamiento Cumbres de la Presa para la construcción y operación de un local para área recreativa para piñatas con un horario de las 10:00 horas antes meridiano a las 20:00 horas pasado meridiano, en la inteligencia que la construcción del citado local deberá de cumplir con los requisitos que le imponga el Departamento de Control de Edificaciones de la Dirección de Control Urbano de esta Municipalidad.
Por lo antes expuesto y fundado en las disposiciones legales invocadas en el cuerpo de esta resolución y además en los artículos 76, 77, y 78 del vigente Reglamento Interior del Ayuntamiento, por este conducto y de la manera mas atenta y respetuosa solicitamos al C. Presidente Municipal tenga a bien someter a discusión del pleno del Cabildo el presente Dictamen, como lo dispone el diverso articulo 79 del ordenamiento anteriormente invocado, esperando que dicho dictamen se apruebe de acuerdo al siguiente: PUNTO RESOLUTIVO:
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industrial para los lotes 005 y 006 de la manzana 149 ubicados en calle Plata s/n esquina con Ave. Clorita con superficie de 375 metros cuadrados con clave Catastral VD-149-005 en el fraccionamiento Valle Dorado Sección Ríos de esta Ciudad, para llevar a cabo la operación de local para reparación y mantenimiento de motores eléctricos.
En atención a lo anterior, y con las facultades conferidas en los artículos 1º,3º, 9º de la Ley del Régimen Municipal para el Estado de Baja California, 1º, 3º, 4º, 6º, 8º, 25, 105, 107 y demás relativos del Reglamento Interior para el Ayuntamiento de Ensenada Baja California en lo conducente, siendo las 10:00 horas del día 14 de Noviembre del presente año, los suscritos Regidores del H. XVIII Ayuntamiento de Ensenada, Baja California, integrantes de esta Comisión de Desarrollo Urbano y Ecología, nos reunimos a convocatoria del Coordinador de la misma, en la sala de Juntas de MARIA EMMER DE CARILLO, del área de Regidores, ubicado en la parte alta del Palacio Municipal ubicado en Ave. Reforma número 80 esquina con Boulevard Ramírez Méndez del Fraccionamiento Bahía de esta Ciudad, para analizar, discutir y resolver el asunto de referencia.
Cumplido el procedimiento reglamentario anteriormente indicado, y tomando en consideración que fue analizada la solicitud que fue turnada a esta Comisión mediante el oficio número 004643 de fecha 12 de Noviembre del 2007 por el C. Licenciado Julio César Arenas Ruiz, Secretario Fedatario del actual Ayuntamiento de Ensenada, Baja California, esta Comisión de Desarrollo Urbano y Ecología de esta Municipalidad, con las facultades que le confieren los artículos 115 de la Constitución Federal y 82 de la Constitución del Estado de Baja California, los artículos 116 fracciones IV y V del Reglamento Interior para el Ayuntamiento de Ensenada, los artículos 1º, 2º, 3º, 4º, 7º, fracciones I, II, XX, 119, 120, 122, 126, 149, 150 y 174 de la Ley de Desarrollo Urbano en el Estado, los suscritos Regidores integrantes de esta comisión ponemos a consideración a esta Honorable Asamblea de Cabildo el presente Dictamen al tenor del considerando y punto resolutivo que a continuación se exponen: CONSIDERANDO:
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ser parte del fraccionamiento Valle Dorado sección ríos, por lo que ante esta negativa compareció por escrito ante el Presidente Municipal, solicitando su apoyo y ayuda para que se le autorice el cambio de uso de suelo.
Que con relación a lo anterior, esta Comisión dictaminadora procedió analizar la documentación exhibida, justificando el solicitante haber adquirido en compra venta los inmuebles, y por lo tanto acredita su interés jurídico, se llevó a cabo una inspección del inmueble encontrando que se encuentra operando un taller para reparación y mantenimiento de motores eléctricos, actividad esta que se ha venido desarrollando por más de 5 años.
Que por considerarse que la actividad que esta desarrollando el solicitante es una actividad lícita y es con la que precisamente sirve de sostén familiar, y después de haberse discutido el asunto, se llevó a un consenso en el sentido de que esta Comisión dictaminadora autoriza el cambio de uso de suelo para los lotes 005 y 006 de la manzana 149 ubicados en calle Plata s/n esquina con Ave. Clorita con superficie de 375 metros cuadrados con clave Catastral VD-149-005 en el fraccionamiento Valle Dorado Sección Ríos de esta Ciudad, para llevar a cabo la operación de local para reparación y mantenimiento de motores eléctricos. Por lo antes expuesto y fundado en las disposiciones legales invocadas vigente Reglamento Interior del Ayuntamiento, por este conducto y de la manera mas atenta y respetuosa solicitamos al C. Presidente Municipal tenga a bien someter a discusión del pleno del Cabildo el presente Dictamen, como lo dispone el diverso articulo 79 del ordenamiento anteriormente invocado, esperando que dicho dictamen se apruebe de acuerdo al siguiente: PUNTO RESOLUTIVO:
UNICO.- Por las razones expuestas en el cuerpo de esta resolución, esta Comisión Dictaminadora, autoriza el cambio de uso de suelo de habitacional a comercial y de servicios para los lotes 005 y 006 de la manzana 149 ubicados en calle Plata s/n esquina con Ave. Clorita con superficie de 375 metros cuadrados con clave Catastral VD-149-005 en el fraccionamiento Valle Dorado Sección Ríos de esta Ciudad, para llevar a cabo la operación de local para reparación y mantenimiento de motores eléctricos.
