UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
UNIANDES - STO. DOMINGO
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
PROGRAMA DE MAESTRÍA EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL GRADO
ACADÉMICO DE MAGISTER EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
TEMA: “LAS NEGATIVAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD
JURÍDICA.”
AUTOR: Abg. Mendoza Espinoza Marcela Katalina TUTORES: Dr. Mg. Jordán Naranjo Mg. Genaro Vinicio
Dra. Mg. Silva Acosta Consuelo Amparo
CERTIFICACIÓN DE LOS TUTORES
En calidad de Tutores de Tesis, Certificamos que el trabajo de investigación titulado:“LAS NEGATIVAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD
JURÍDICA”, elaborado por la Abogada MARCELA KATALINA MENDOZA
ESPINOZA ha desarrollado su trabajo investigativo bajo los lineamientos jurídicos y
académicos de la Institución, previo a la obtención del Título de Magister en Derecho
Notarial y Registral; por lo que se aprueba la misma, pudiendo ser sometido a presentación
pública y evaluación por parte del jurado calificador que se designe.
Cabe destacar la necesidad e importancia práctica del estudio realizado.
Atentamente,
TUTOR
Dra. Consuelo Silva Acosta Mg.
DECLARACIÓN DE AUTORIA
MARCELA KATALINA MENDOZA ESPINOZA, Maestrante de la Facultad de
Jurisprudencia de la Universidad Regional Autónoma de los Andes“UNIANDES”, declaro
en forma libre y voluntaria que la presente investigación y elaboración del Trabajo de
Graduación de Maestría, que versa sobre:“LAS NEGATIVAS EN EL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD JURÍDICA”, así como las expresiones vertidas en la
misma son de exclusiva autoría del compareciente, quien lo ha realizado a base de
recopilación bibliográfica de la legislación ecuatoriana e internacional, y consultas en
Internet.
En consecuencia asumo la responsabilidad de la originalidad de la misma y el cuidado
respectivo al remitirme a las fuentes bibliográficas respectivas para fundamentar el
contenido expuesto.
Doy potestad a la Universidad Regional Autónoma de los Andes, para que emplee el
presente trabajo investigativo como bibliografía para futuras investigaciones relacionadas
con el tema planteado.
Atentamente,
Abg. Marcela Katalina Mendoza Espinoza
DEDICATORIA
A mis padres, los forjadores de mi camino, con infinito amor. A mi
esposo, mi columna y refugio en todo momento. A mis hijos, el motor
de mis más grandes aspiraciones.
Atentamente,
Abg. Marcela Katalina Menodoza Espinoza
AGRADECIMIENTO
A la omnisapiencia del Creador porque toda dádiva buena proviene de
su regazo; a la entera comprensión de mis seres amados, porque mis
padres, hijos y esposo jamás me negaron el empuje necesario para no
detenerme; a la dedicación desinteresada de mis tutores; a la Facultad
de Jurisprudencia de la Universidad Regional Autónoma de los Andes;
a todos, mi más sincero agradecimiento.
Atentamente,
Abg. Marcela Katalina Mendoza Espinoza
ÍNDICE GENERAL
CONTENIDO PÁG.
PORTADA
CERTIFICACIÓN DEL TUTOR
DECLARACIÓN DE AUTORIA DE LA TESIS
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
ÍNDICE GENERAL
ÍNDICE DE CUADROS Y GRÁFICOS
RESUMEN EJECUTIVO
ABSTRACT
INTRODUCCIÓN
Antecedentes de la investigación 1
Planteamiento del problema 3
Formulación del problema 3
Delimitación del problema 3
Objeto de Investigación y campo de acción 3
Identificación de la Línea de Investigación 4
Objetivos 4
Objetivo General 4
Objetivos Específicos 4
Variables de la investigación 5
Justificación del tema 5
Breve explicación de la metodología investigativa 6
Resumen de la estructura de la tesis 8
Elementos de novedad, aporte teórico y significación práctica, en
dependencia del alcance de la tesis 9
CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO
1.1. Origen y evolución del objeto de investigación 11
1.2. Análisis de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de Investigación
EPÍGRAFE I
DERECHO REGISTRAL
Evolución histórica 13
Definición 20
Fundamento 21
Principios 22
Inscripciones 24
EPÍGRAFE II
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Antecedentes históricos 25
Definición 28
Ley de Registro 29
Práctica Registral 32
Importancia del Registro 38
EPÍGRAFE III
LA SEGURIDAD JURÍDICA
Definición 39
Dimensiones y principios 48
Garantías 49
Importancia 51
EPÍGRAFE IV
LAS NEGATIVAS DE INSCRIPCIÓN
Definición 53
Fundamento 54
Trámite 55
Propuesta de implementación 56
Importancia y beneficios 57
1.3. Valoración crítica de los conceptos principales de las distintas
posiciones teóricas sobre el objeto de investigación 58
CAPÍTULO II
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA
2.1 Caracterización del sector, rama, empresa, contexto institucional o
problema seleccionado para la investigación 66
2.2. Descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la
Investigación 67
2.3. Propuesta 72
2.4. Conclusiones parciales del capítulo 80
CAPÍTULO III
VALIDACIÓN Y/O EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN
3.1. Procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación 81
3.2. Análisis de los resultados finales de la investigación. Incluye validación 85
CONCLUSIONES GENERALES 87
RECOMENDACIONES 88
BIBLIOGRAFÍA
ÍNDICE DE CUADROS Y GRÁFICOS
CONTENIDO PÁG.
Cuadro y Gráfico Núm. 1 72
Cuadro y Gráfico Núm. 2 73
Cuadro y Gráfico Núm. 3 74
Cuadro y Gráfico Núm. 4 75
Cuadro y Gráfico Núm. 5 76
Cuadro y Gráfico Núm. 6 77
Cuadro y Gráfico Núm. 7 78
RESUMEN EJECUTIVO
La actividad registral, en nuestro país, se constituye en uno de los órganos de la Función
Judicial menos atendido por las Ciencias Jurídicas aplicadas. La Ley de Registro vigente -a
criterio de los entendidos- se encuentra descontextualizada y con la urgente necesidad de
cambios y/o reformas legales que permitan un ejercicio más ágil y eficiente del Derecho
Registral acorde a las exigencias del medio. Un problema evidente en La Ley de registro es
que se faculta a Registradores y Registradoras de la Propiedad para negar la inscripción de
los títulos legalmente improcedentes, pero no regula la existencia de un Libro de Negativas
en donde se asiente de manera formal el expediente relativo a dicha negación.
Este problema ha ocasionado enormes malestares en la seguridad jurídica, pues ante la
ausencia de un antecedente de asiento formal y legal, se niega a los usuarios la posibilidad
de emprender un proceso judicial más ágil, a la vez que se priva a los Registradores y
Registradoras de la posibilidad de contar con un apropiado recurso de defensa. En vista de
ello, surgió la necesidad de proponer una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro [LR]
en el que se crea la existencia legal y formal de un Libro o Registro de Negativas.
Para la validación de la propuesta se aplicó una investigación bimodal [cuali-cuantitativa]
en la línea de“Protección de Derechos y Garantías Constitucionales” de la UNIANDES, a
través de una investigación de campo -a las y los usuarios del Registro de la Propiedad del
cantón Portoviejo- en la que se pudo verificar el grado de vulnerabilidad de la seguridad
jurídica ocasionada por la ausencia de un libro o Registro de Negativas formal.
Los resultados obtenidos de esta investigación comprobaron en su totalidad que la idea a
defender sobre una reforma a la Ley del registro a favor de la creación de un Registro de
ABSTRACT
In Ecuador, the Registration Function is one of the least heeded Judiciary’s Organs as the Applied Legal Sciences do not embark upon any kind of research in that field. In the
opinión of the experts, the current Public Records Act or Ley de Registro [LR] is stripped
of context, so that, and according to the society’s requirements, several statutory changes are needed in order to exercise Registration Law in a agile and efficent way. Related to the
rejection of the registration request issued by Property Registrars, there is a noticeable
problem, because they lack a Rejection Logbook or Registro de Negativas to enter a
dependable record about the refusals.
This problem has enormous negative effects as the lack of legal certainty has limited the
Registry’s users who now can not undertake an easy court claim process because of the
lack of a proper Rejection Logbook. In the meantime, Registrars lack a trusty tool to
defend themselves in the civil judgments when refusals to registration requests are issued.
In the light of the above, the need exists to propose an amendment to the Public Record
Act [LR] where it is stipulated the creation of a formal and legal Rejection Logbook.
With the aim of validating this proposal, UNIANDES has conducted research on this topic.
The research was carried in two ways, both qualitatively and quantitatively. A field
research with a representative sample of Registry’s users from Portoviejo canton [included attorneys] confirmed the level of risk that was created by the lack of legal certainty, as a
result of the lack of a proper Rejection Logbook.
The results of this research have proven that our claim about reforming the LR, so that a
formal Rejection Logbook can be created, will provide a new level of security through the
INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN
“La seguridad jurídica es un principio del Derecho, universalmente reconocido, que se
basa en la certeza del derecho, tanto en el ámbito de su publicidad como en su aplicación, y
que significa la seguridad de que se conoce, o puede conocerse, lo previsto como
prohibido, ordenado o permitido por el poder público. La palabra seguridad proviene de la
palabra latina securitas, la cual deriva del adjetivo securus [de secura] que significa estar
seguros de algo y libres de cuidados. El Estado, como máximo exponente del poder público y primer regulador de las relaciones en sociedad, no sólo establece [o debe
establecer] las disposiciones legales a seguir, sino que en un sentido más amplio tiene la
obligación de crear un ámbito general de seguridad jurídica al ejercer el poder político,
jurídico y legislativo.
La seguridad jurídica es, en el fondo, la garantía dada al individuo por el Estado de modo
que su persona, sus bienes y sus derechos no serán violentados o que, si esto último llegara
a producirse, le serán asegurados por la sociedad, la protección y reparación de los
mismos. En resumen, la seguridad jurídica es la certeza del derecho que tiene el individuo
de modo que su situación jurídica no será modificada más que por procedimientos
regulares y conductos legales establecidos, previa y debidamente publicados.
Son principios típicamente derivados de la seguridad jurídica la irretroactividad de la ley,
la tipificación legal de los delitos y las penas, las garantías constitucionales, la cosa
juzgada, la caducidad de las acciones y la prescripción. La irretroactividad de la ley
significa que las disposiciones contenidas en las leyes no deben aplicarse hacia el pasado,
afectando hechos o situaciones que se presentaron antes de su vigencia, problema que se
conoce también como conflicto de leyes en el tiempo. En definitiva, todo lo que supone la
certeza del derecho como valor o atributo esencial del Estado”1.
“La seguridad jurídica es condición básica para que un Estado pueda tener paz social y estabilidad política, condiciones que a su vez favorecen su desarrollo. En tal sentido, la
1Tomado de CARBONELL, Miguel.Capítulo IV. Los derechos de la seguridad jurídica.Universidad Nacional Autónoma de México.
legítima preocupación que existe en nuestro país por el papel que el sistema jurídico debe
cumplir, creando las condiciones que propicien el desarrollo, ha constituido la motivación
que orientó este trabajo de investigación.
La seguridad jurídica, inmaterial o formal, como también se la llama, no consiste sino en la
certeza del imperio de la Ley; esto es, en la garantía de que el ordenamiento jurídico será
aplicado de manera objetiva; es además, un principio fundamental del Estado de Derecho,
que se traduce en el aval que éste ofrece a toda persona, de que serán respetados sus
derechos consagrados en la Constitución y en las leyes, y que por tanto no serán alterados
o vulnerados posteriormente, contraviniendo la norma jurídica en virtud de la cual han sido
adquiridos; es, por tanto, un bien colectivo”2.
Jaime Villalva Plaza en su libro Manual de derecho inmobiliario registral del Ecuador
manifiesta en la primera causal de negativa si la inscripción es legalmente inadmisible para
fijar el alcance de esta causal de negativa, la ley se ha limitado a dar una disposición de
tipo casuística al citar dos casos que sirven para ilustrar en que consiste y como debe
interpretarse la expresión, destacando que la enumeración no es taxativa sino enunciativa.
Por lo tanto creemos que bajo esta causal debemos considerar exclusivamente aquellas
inscripciones que directa o indirectamente contradicen los mandatos generales que guían
nuestro sistema inmobiliario registral, correspondiendo al registrador de la Propiedad en
cada caso determinar si la inscripción es admitida o no por la ley, entre muchas causales de
negativa.
En la segunda causal de negativa, cuando los impuestos que causa la celebración del acto
o contrato no han sido pagados de acuerdo con la Ley es decir que el usuario debe pagar todas las obligaciones tributarias para satisfacer a los contratantes, y de acuerdo al Artículo
11 literal a de la Ley de Registro, le corresponde al Registrador de la Propiedad ejercer el
control tributario respecto al pago de los impuestos que causen las situaciones jurídicas
favorables que surjan directamente de los actos o contratos sometidos a la inscripción el no
cumplimiento es causal de negativa.
2Tomado de ROSERO VIVAS, Ana.La seguridad jurídica en el Ecuador.Editorial IAEN. Quito-Ecuador, 2003; Tesis en línea; Disponible
En la tercera causal de negativa si el inmueble se encuentra fuera de la jurisdicción del
Cantón del Registro de la Propiedad, es decir todo acto, o contrato, títulos, etc. deben hacerse en el lugar que corresponda su jurisdicción, lo que es causal de negativa el
incumplimiento de esta norma.
En conclusión, vemos que existen muchas otras causales de negativa de inscripciones en
el Registro de la Propiedad, pero lo que se puede denotar es que, este tipo de libros de
negativa es solo para seguridad del Registrador más no para los usuarios, lo que vulnera el
principio constitucional de la seguridad jurídica, que es universal y de igualdad para todos
los ecuatorianos.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En el Registro de la Propiedad, si bien existen los libros de negativas, pese no ser parte de
los documentos exigidos por la ley, el Registrador los atiende como seguridad personal.
En la actualidad, estas negativas de la índole en que se detecte jurídicamente, no prestan la
seguridad jurídica de los actores, es decir los usuarios.
La Constitución de la República dentro de los derechos de las personas establece
claramente la igualdad y seguridad en todas sus actividades bajo los parámetros que las
leyes lo determinan. Todas estas actividades registrales de negativa, se convierten en dolor
de cabeza para los usuarios, ya de una u otra manera el Registrador o Registradora para su
resguardo ubica cualquier tipo de negativa -que supuestamente sirve para garantizar la
legalidad del acto registral-. Pero en la realidad no existe la seguridad jurídica igualitaria,
violando preceptos constitucionales.
FORMULACION DEL PROBLEMA
La inexistencia de norma legal en la Ley de Registro de la propiedad, que autorice
llevar el Libro o Registro de Negativas de actos y contratos, vulnera la seguridad jurídica.
DELIMITACION DEL PROBLEMA
Lugar: Registro de la Propiedad del cantón Portoviejo. Tiempo: Enero a abril de 2014
IDENTIFICACIÓN DE LA LINEA DE INVESTIGACIÓN
De conformidad con la situación problemática que se encuentra planteada, la presente
investigación se enmarca en la línea de investigación “PROTECCIÓN DE DERECHOS Y
GARANTÍAS CONSTITUCIONALES”, aprobada por la Universidad Regional Autónoma
de los Andes“UNIANDES”
OBJETIVO GENERAL
Proponer un anteproyecto de reforma a la Ley de Registro de la Propiedad, que permita
crear legalmente el Libro o Registro de Negativas de actos y contratos en el Registro de la
Propiedad; para garantizar el principio de seguridad jurídica.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Fundamentar teórica y jurídicamente la Constitución de la República del Ecuador,
la Ley de Registro, el Libro o Registro de Negativas de los actos y contratos en el
Registro de la Propiedad, y la seguridad jurídica.
Diagnosticar el impacto social provocado por las negativas en el Registro de la
Propiedad y su relación con la seguridad jurídica.
Elaborar los componentes de un anteproyecto de reforma a la Ley de Registro de la
Propiedad, que permita crear legalmente el Libro o Registro de Negativas de actos
y contratos en el Registro de la Propiedad; para garantizar el principio de seguridad
jurídica.
IDEA A DEFENDER
Con un anteproyecto de reforma a la Ley de Registro, que permita crear legalmente el
Libro o Registro de Negativas de actos y contratos en el Registro de la Propiedad; se
VARIABLES DE LA INVESTIGACIÓN
Variable Independiente: Negativas en el Registro de la Propiedad.
Variable Dependiente: La seguridad jurídica.
JUSTIFICACIÓN DEL TEMA
La reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro, literal C, incluyendo dentro de los
documentos la elaboración legal del Libro o Registro de Negativas, es de gran utilidad para
que el Registrador o Registradora de la Propiedad -de manera reglamentada- realice con
fundamento jurídico todas las anotaciones de las negativas que se presentaren en esta
institución.
La relevancia social de este proyecto, reside en el hecho de que la inclusión de los Libros de
Negativas en los Registros de la Propiedad, mediante la Ley de Registro, permitirá que las anotaciones ya no sean de propiedad del Registrador o Registradora, sino de los Registros, de
tal manera que se permita a los usuarios tener la certeza de que sus negativas -sean de
cualquier índole- estén garantizadas por el principio de seguridad jurídica, bajo los
parámetros de una administración formal.
Podemos decir que la implementación mencionada es un aporte técnico y práctico a la
disciplina Registral del Derecho, porque se requerirá de un sistema planificado de tratamiento
de información [sea éste físico o digital], lo cual nos llevará a posteriores investigaciones
para la implementación de softwares específicos que hagan de la actividad registral una tarea
tecnificada y tecnológica acorde a los ajustes científicos en los que avanzamos como
consecuencia de la era de la globalización.
El presente estudio responde, así mismo, a una necesidad investigativa, ya que el Derecho
Registral es una rama o disciplina del Derecho muy poco estudiada en nuestro país, de tal
manera que de los resultados obtenidos de esta tarea investigativa se construirán aportes
teóricos significativos para un conocimiento científico más rico y verboso en cuanto a
doctrina, además permitirá configurar una imagen más sólida y real del Registrador o
Registradora, esto debido al alcance de confianza y seguridad creada en los usuarios tras la
BREVE EXPLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA INVESTIGATIVA A EMPLEAR
MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN:
La Modalidad de la investigación es cuali-cuantitativa.
Cualitativa porque permite evidenciar el problema investigado en el ámbito del Derecho Registral, y alcanzar el resultado esperado.
Cuantitativa puesto que esta modalidad permite la evidencia documental [gráficos, tablas, interpretaciones] de los resultados a partir del análisis realizado por el
investigador.
En la investigación se emplea procesos metodológicos como la interpretación del
Derecho. Se recurre a la interpretación del Derecho auténtica o con autoridad el
momento en que se visibiliza la posición del legislador; otro método aplicado es la
interpretación jurisprudencial sobre todo en la aplicación práctica aparecen los
argumentos emitidos por jueces o tribunales en el momento de la aplicación de la
Ley.
MÉTODOS:
Inductivo-Deductivo
El que partiendo de las observaciones de los fenómenos o hechos jurídicos, elabora los
principios que rigen o deben regir una institución.
Es el razonamiento que, partiendo de casos particulares, se eleva a conocimientos
generales. Este método permite la formación de hipótesis, investigación de leyes
científicas, y las demostraciones. La inducción puede ser completa o incompleta.
Se encuentra fundado en los principios admitidos generalmente como ciertos o
establecidos previamente cual verdaderos, ya por su evidencia, ya por su demostración
Analítico-Sintético
Consiste en descomponer en partes algo complejo, en desintegrar un hecho o una idea en
sus partes, para mostrarlas, describirlas, enumerarlas y para aplicar las causas de los hechos
o fenómenos que constituyen el todo. El análisis es un procedimiento mental, que logra
descomponer en partes el todo de un objeto o un fenómeno. La síntesis es un
procedimiento mental, que permite descomponer las partes constitutivas del objeto o
fenómeno.
El método analítico-sintético permite el tránsito, en el estudio de un fenómeno del todo a
las partes que lo componente y de éstas al fenómeno pensado. Este estadio es
cualitativamente superior, debido a que implica que la percepción del todo conlleva un
proceso de comprensión y explicación más pleno del objeto.
Histórico-Lógico
En este método es necesario referirse al sentido histórico que tiene esta investigación, para
lo cual analizaremos fuentes primarias y secundarias de datos, las mismas que van a
conocer el objeto en su proceso de desarrollo y serán evaluadas mediante la crítica
histórica y exámenes críticos concretos y detallados de manifestación histórica.
Haciendo una comparación de las instituciones del pasado con el presente.
TÉCNICAS:
De igual forma fue necesario para la realización de este trabajo investigativo, técnicas para
la recolección de datos como la encuesta.
La encuesta es un estudio observacional en el cual el investigador busca recaudar datos por
medio de un cuestionario prediseñado, y no modifica el entorno ni controla el proceso que
está en investigación.
RESUMEN DE LA ESTRUCTURA DE LA TESIS: BREVE EXPLICACIÓN DE LOS CAPÍTULOS DE LA TESIS
El presente trabajo investigativo se encuentra desarrollado en una Introducción y tres
capítulos:
Introducción.- Contiene los Antecedentes de la investigación, en donde se explica la
relación histórica entre Derecho Registral y seguridad jurídica. Se realiza el planteamiento
y formulación del problema llegando a la conclusión de que la ausencia de un Libro o Registro de Negativas donde el Registrador o Registradora de la Propiedad asiente formal
y legalmente las negativas de inscripción vulnera la seguridad jurídica. Se plantea entonces
la idea a defender que consiste en que una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro
creándose el Libro o Registro de Negativas garantizará dicho principio y derecho
constitucional. Se convierte esta idea en el objetivo general de la investigación; Se delimita
el problema y se establecen las variables que se van a investigar. Por último se justifica la investigación apelando a su relevancia social, aporte teórico y significación práctica, y a su
respuesta a una necesidad investigativa.
Capítulo I.- Contiene el MARCO TEÓRICO, el cual inicia con un análisis del origen y
evolución del objeto de la investigación, es decir, el desarrollo de los Procesos Jurídicos del Derecho Registral en el Ecuador. Se analizan las distintas posiciones teóricas sobre el
objeto de investigación, para ello se construye una teoría contenida en cuatro Epígrafes, la misma que aborda los siguientes temas:
Epígrafe I: La evolución histórica, definición, fundamento y principios del
Derecho Registral.
Epígrafe II: Aborda la definición, antecedentes históricos, función e importancia
del Registro de la Propiedad, así como un acercamiento a la práctica registral y a
nuestra Ley de Registro.
Epígrafe III: Se explica la definición, dimensiones, principios, garantías e
importancia de la seguridad jurídica en el Derecho Registral.
Epígrafe IV: Define apropiadamente las negativas de inscripción, su fundamento y
trámite, también explica al detalle la propuesta de implementación de esta
Finalmente se hace una valoración crítica de los conceptos principales de las distintas
posiciones teóricas sobre el objeto de investigación, que consiste en un análisis de Derecho Comparado entre nuestra legislación y algunos conceptos legales de la jurisprudencia
argentina, para luego construir nuestro propio posicionamiento con respecto a la seguridad
jurídica en las actuaciones registrales.
Capítulo II.- Contiene el MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA
PROPUESTA. En este capítulo se hace una caracterización del sector, rama, empresa,
contexto institucional y problema seleccionado para la investigación. Se realiza una descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la investigación, es decir la modalidad y tipo de investigación que se llevó a cabo, la fórmula científica para
determinar el rango de la muestra, los métodos, instrumentos y técnicas de investigación
empleados, y la propuesta de la investigación [la cual consiste en la interpretación analítica
de los resultados obtenidos y tabulados tras el estudio de campo realizado por medio de
encuestas].
Capítulo III.- Contiene la EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN.
Aquí se plasma el procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación,
para ello -tras haber comprobado la validez de la idea a defender- se redacta una propuesta
de reforma a la Ley de Registro creándose formal y legalmente el Libro o Registro de
Negativas.
Este cuerpo investigativo concluye con el planteamiento de macro-conclusiones y la
formulación de útiles, novedosas y viables recomendaciones.
ELEMENTOS DE NOVEDAD, APORTE TEÓRICO Y SIGNIFICACIÓN
PRÁCTICA, EN DEPENDENCIA DEL ALCANCE DE LA TESIS
APORTE TEÓRICO:
La construcción de la teoría a través de la elaboración de esta tesis servirá como sustento para
garantizar el principio de seguridad jurídica de los documentos en las Registradurias de la
Propiedad; específicamente en los libros de negativas que al ser normados mediante ley, ya
no solo se inscriban sino que se registren en un libro especial, par a lo cual se debe
SIGNIFICACIÓN PRÁCTICA:
La aplicación del principio de la seguridad jurídica, permitirá tanto al Registrador de la
Propiedad como al usuario la tranquilidad a la buena administración registral como a la paz
y tranquilidad del usuario sobre estas negativas que constarán en dicho libro o documento
legal.
NOVEDAD CIENTÍFICA:
La presente investigación se constituye en un tema novedoso para las ciencias jurídicas, ya
que las propuestas reformatorias al Artículo 11, Literal C de la Ley de Registro, le da
formalidad jurídica a lo que se inscribe en el Libro o Registro de Negativas, ya que antes
eran solamente marginadas en un libro general llamado repertorio y desde la aplicación
CAPÍTULO I MARCO TEÓRICO
1.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL OBJETO DE INVESTIGACIÓN
Objeto de investigación: Procesos jurídicos del Derecho Registral.
El campo específico de acción de los procesos jurídicos del Derecho Registral que se
abordan en la presente investigación es la creación legal del Libro o Registro de Negativas
del Registro de la Propiedad Inmueble como una estrategia metodológica para garantizar el
ejercicio del Derecho a favor de la seguridad jurídica.
“La historia data que en Grecia y Egipto se encuentra el origen de lo que hoy se denominan Registros de la Propiedad [cursivas propias], pues a partir del siglo XII A.C. cuando se empezaron a anotar o sentar en repertorios oficiales los negocios que se realizaban sobre
los bienes, considerando que éstos no re reputaban perfectos mientras no se anotaban en
los libros oficiales o repertorios. Sin lugar a dudas es en España en donde los Registros de
la Propiedad adoptan la legitimidad e importancia que tienen hasta la actualidad, pues a lo
largo de la historia la necesidad de controlar la transferencia de vienen inmuebles, ya sea
para el pago de tributos como para proteger los bienes de los compradores, es decir se
pretendía desde entonces brindar seguridad jurídica [seguridad jurídica] a los negocios;
motivos que llevaron a la autoridad a dictar diversas leyes. En 1530 Carlos V dictó la
‘Pragmática Sanción’, que establecía la obligación de llevar un registro en los lugares cabeza de jurisdicción, donde se anotaban todos los contratos de censos, tributos e
hipotecas. Posteriormente en 1598 Felipe II crea un‘Registro de Censos y Tributos”y más tarde sería el mismo Felipe II quien a través del llamado ‘Auto Acordado’ en 113, que intenta reorganizar los registros estableciéndolos en todas las jurisdicciones”3.
El acervo electrónico del DIARIO EL COMERCIO nos cuenta que en nuestro país,
Ecuador, fue en el año1826 cuando se fundó el Registro de la Propiedad, dicha tarea fue
realizada por el Libertador Simón Bolívar a las puertas de lograr el establecimiento de la
República. La primera inscripción tuvo que ver con la compra-venta de una huerta de
árboles de cacao y otros productos cuyo terreno lindaba con el rio Baba, dicha
3TORRES, Oliva; BERNAL, María,Evolucióny práctica del derecho notarial y registral.1era Edición en CARPOL. Ecuador, 2013; p. 388,
transferencia de dominio fue realizada por el valor de 4100 pesos y 6 reales. El registro de
la Escritura Pública consta como el número 1 en el libro Anotaciones de Instrumentos
Públicos fechado el 23 de octubre de 1826.
‘Desde entonces el Derecho Registral no ha cobrado tanta importancia en nuestro país. No
obstante, sí se han construido los cuerpos legales para la reglamentación sobre el
funcionamiento de los Registros de la Propiedad, en el año 1869 -en la Presidencia de
Clemente Yerovi- se creó el Reglamento de Registro e Inscripciones, y en 1966 se expide
la Ley de Registro, la cual es prácticamente una copia del reglamento antes mencionado.
Sin embargo, es recién en el año 1928 que la designación de Anotador se cambia por la de
Registrador, y la de Oficina de Anotación de Hipotecas por la de Registro de la Propiedad. En el año 1980 se declara aún vigente la Ley de Registro de Clemente Yerovi, la cual ha
sufrido dos reformas pero en esencia permanece exactamente igual hasta la actualidad’4.
Dentro de las atribuciones del Registrador o Registradora de la Propiedad está la facultad
de negar la inscripción de un documento que no cumpla con los requisitos exigidos por la
ley, debiendo dicha negativa cumplir con la debida motivación. La Ley de Registro en el
Artículo 11 determina los casos en que el Registrador o Registradora de la Propiedad
puede sentar su negativa, estos son:
La negativa del Registrador o Registradora constará al final del título cuya inscripción se
hubiere solicitado, expresando con precisión y claridad las razones en que se funde. De la
negativa del Registrador a concurrir al Juez competente, quien luego de examinar la
solicitud del interesado y las causas de la negativa, dictará su resolución la que será
notificada al Registrador en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil.
En todo este proceso podemos notar la ausencia de un libro de anotaciones de dichas
negativas, por supuesto, el Registrador o Registrador será muy precavido para llevar un
soporte físico o electrónico de las negativas que emita, pero dicho archivo será de
propiedad exclusiva del Registrador, negándose al usuario [si el Registrador o Registradora
así lo quieren] la posibilidad de acceder a la información consignada en dicho archivo, lo
cual suele ser interpretado por los usuarios como una forma de inseguridad jurídica.
Actualmente, son escasos [por no decir nulos] los estudios científicos que se han
emprendido sobre la temática referente a las negativas del Registrador o Registradora de la
propiedad. Existe poquísima información bibliografía y linkográfica al respecto. El Abg.
Jaime Villalva Plaza, por ejemplo, es uno de los pocos tratadistas que ha incursionado en el
estudio de este caso específico de la disciplina Registral del Derecho, en su libro Manual
de derecho inmobiliario registral del Ecuador nos realiza una explicación detallada de cada una de las causales de negativas de inscripción, pero no se aborda ninguna propuesta
de implementación de un libro legal para las anotaciones de dichas negativas.
El Estado ha otorgado -en cierto modo- poder registral y fedatario a los Registradores y
Registradoras de la Propiedad, lo cual es muy beneficioso, pues al negarse las
inscripciones de ciertos títulos se concede garantías de seguridad jurídica frente al tráfico
de bienes inmuebles [una seguridad unilateral]. El problema reside en el hecho de que esas
negativas deben estar contenidas en un material legal [Libro o Registro de Negativas] a fin
de que dicha seguridad sea bilateral, y los usuarios tengan la certeza de acceso a dichos
registros cuando se lo requiera y sea concebible de acuerdo a las estipulaciones legales
existentes para el otorgamiento de certificados registrales.
Ante todo lo mencionado es evidente la necesidad de realizar un estudio de campo que
permita corroborar la necesidad de implementar un libro legal de negativas, y fundamente
legal y teóricamente las justificaciones sobre las cuales se yergue el presente trabajo
investigativo.
1.2. ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL OBJETO DE INVESTIGACIÓN
EPÍGRAFE I
DERECHO REGISTRAL
A) EVOLUCIÓN HISTÓRICA
Fernando Gutiérrez [2010], nos cuenta cómo el Derecho Registral se ha ido perfeccionando
a lo largo del tiempo, atravesando por varias etapas las cuales se han ido especializando.
En los orígenes de la actividad registral se utilizaban formas muy rudimentarias de control,
Debido a esta complejidad surge la necesidad de estructurar y aplicar cuerpos legales
orientados a regular el Derecho Registral como disciplina específica de la jurisprudencia.
Con la impetuosa necesidad de establecer la titularidad sobre los inmuebles y sus
respectivos gravámenes, apareciendo con esto distintas solemnidades y regulaciones que
pretendieron normar y legislar sobre dichos derechos, nacen disposiciones que fueron
evolucionando hasta constituirse en el Derecho Registral y los sistemas jurídicos
registrales que hoy conocemos.
Egipto: Existían dos clases de oficinas:
a) Archivos de negocios; en donde se conservaban las declaraciones hechas cada catorce años.
b) Archivos de Adquisiciones; regida por funcionarios análogos a nuestros Registradores [los bibliofilakes] que intervenían en la contratación inmobiliaria y en la transmisión de
derechos de igual carácter. Caso de enajenación o gravamen de fincas, se solicitaba
autorización del bibliofilakes para realizar el acto, por medio de una instancia, en la que
hacía constar la inscripción a nombre del disponente y las circunstancias del contrato
proyectado. Los bibliofiliakes poseían facultades calificadoras, comprobaban las
declaraciones y anotaban los impedimentos en uno de los duplicados presentados.
Pedro Labariega [Investigador por oposición en el Instituto de Investigaciones Jurídicas de
la UNAM] nos dice que se ha pretendido encontrar el origen ancestral del registro público
en el antiguo Egipto. En efecto Ramos Folqués distingue claramente dos épocas
registrales; la ptolemaica o influencia griega y la época de denominación romana. Al
respecto este autor precisa: Una y otra responden a la idea de publicidad de las
transmisiones a través de un Registro. Cambian las denominaciones y los matices. Pero no puede decirse que construyan dos épocas totalmente diferentes de publicidad registral. Lo que ocurre es que por una serie de razones cae en desuso el Registro de la primera época y luego se advierte la necesidad de evitar el caos introduciendo una nueva institución registral en la época de la dominación romana.
En la época ptolemaica, tales registros o katagrafé surgen a partir del siglo III A.C. Dicha
denominación denotaba el registro y también el certificado más resumido de lo que
una doble función: recaudatoria de tributos y de publicidad inmobiliaria. Existía, pues la
obligación de inscribir el acto o contrato en el Registro, y es aquí, precisamente, donde
resalta su cometido de publicidad registral. Sin embargo, las instituciones se desgastan o
evolucionan, de suerte que el katagrafé cayó en desuso lo que permitió la aparición de los
archivos de adquisiciones o registros de la propiedad en la época de lo dominación romana [año 55 D.C.].
Con la presencia de estas oficinas, la función de la publicidad registral se concreta con
mayor precisión, ya que los encargados del despacho abandonan las labores de
fiscalización y se dedican por completo a la actividad registral. Al frente del registro se
hallan los bibliofilakes, ante quienes por declaración y a través de una instancia se hacía
constar la inscripción [enajenación o gravamen de fincas] a nombre del disponente y las
circunstancias del contrato proyectado; este procedimiento concluía con la petición de que
se ordenara al fedatario la autenticación del mismo. Los registradores expedían los
certificados [epistalma] mediante los que se obtenía el documento que permitía disponer de
los predios. Parácesis se llamaron las anotaciones preventivas. El archivo, probablemente,
estaba organizado alfabéticamente por los nombres de los propietarios con sus respectivos
índices, que a la vez eran extractos de la documentación archivada, conformados por el
sistema de folio personal, es decir, agrupando, bajo el nombre del propietario, las fincas,
cargas y derechos.
Grecia:“Existieron los primeros registros que se conocieron como anagrafe, los que a su vez se crearon con el propósito de evitar engaños llegándose a exigir la puesta de un cartel
para mostrar en los inmuebles que estaban afectados por el cumplimiento de las
obligaciones contraídas por su dueño, así por ejemplo la venta de inmuebles era anunciada
por pregoneros y los gravámenes se individualizaban en libros”5.
Roma: En el Derecho Romano la transmisión de la propiedad se otorgaba por actos
exteriores que daban una publicidad limitada; no había un registro que protegiera a los
terceros adquirentes. El Derecho Romano en los siguientes periodos:
a) Primer periodo - Derecho clásico; en este período había tres formas de transmitir la propiedad: a mancipatio, la in-jure cessio y la traditio. En Roma las gentes se obligaban
por los pactos o contratos atípicos y por los contratos típicos, tales como la compraventa,
permuta, donación, los cuales no transmitían la propiedad, sólo creaban obligaciones. Para
su transmisión era necesario llevar a cabo actos extracontractuales.
b) Segundo Periodo - Derecho justinianeo; en este período, siguiendo las características del derecho clásico, se conserva la traditio como modo de adquirir la propiedad. Según el
derecho natural adquirimos las cosas por tradición. Se le agregan dos modalidades que son
la larga manu y la brevi manu. La primera se manifiesta por el señalamiento del objeto que
se desea enajenar, y la segunda o brevi manu es aquella en la que la entrega de la cosa se
da en las propias manos del adquirente.
c) Tercer Periodo - Derecho romano moderno; en el último período de la evolución del Derecho Romano, la constituto posesorio se conoció como una nueva forma de la
transmisión de la propiedad. Consistía en una cláusula por medio de la cual el adquirente
recibía la posesión jurídica [no física] y el enajenante manifestaba conservar la posesión
por cuenta del adquirente. Las ideas consensualitas llegan a los redactores del Código de
Napoleón en el que se establecía, como en el actual artículo 2014 del Código Civil, que la
transmisión de la propiedad se verifica por mero consentimiento sin necesidad de traditio
ya sea natural o simbólica.
Australia: Se denominó al sistema inglés vigente en Australia en 1858, Acta Torrens
Este sistema también se conoció como sustantivo, pues la inscripción o inmatriculación de
un bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad era elemento esencial o de
existencia para la adquisición de la propiedad, De acuerdo con el Derecho inglés, todo
inmueble es propiedad de la Corona. Propiedad del particular es concesión de aquella. Se
entrega un título, que se archiva en el Registro. El registrador entregará un nuevo título al
adquirente. Inatacable. El seguro indemniza a quien sea privado de su propiedad, por causa
imputable al registro. Constitutivo.
Alemania: El antiguo derecho germano, seguidor del derecho romano, la transmisión de
inmuebles se realizada en dos etapas, por un lado el negocio jurídico, y por otro lado
traslativo de dominio. La Gewere y el Auflassung, eran las formas de transmitir la
desposesión o abandono del enajenante. El Auflassung, podía ser judicial o extrajudicial.
[Inscripción en el libro Territorial]. A este sistema se le conoce como Registro
Constitutivo.
España: En España la constitución del Registro de la Propiedad Inmobiliaria se estableció
en cuatro períodos los cuales son el llamado registro de la publicidad primitiva, el cual
estaba lleno de formalidades y solemnidades externas, siendo la figura principal de esta
época la llamada ROBRACIÓN, la cual consistía en la ratificación pública y solemne de
la transferencia por medio de una carta o escritura de un inmueble. Otras figuras de menor
importancia fueron el Fuero de Sepúlveda, el de Alba de Torres y el de Plasencia.
En 1528 se hizo una petición a los reyes españoles Carlos I y doña Juana, para que los
escribanos tuvieran la obligación de mandar al escribano de Consejo del lugar, para que se
anotara el acto jurídico. En 1539 las cortes de Toledo, propusieron al mismo Rey, que
mandará que en cada ciudad, villa o lugar donde hubiere cabeza de jurisdicción, haya una
persona que tenga un libro en que se registren todos los actos e hipotecas.
En 1617 el Consejo de Indias, acuerda imponer a los escribanos la obligación de inscribir
los actos realizados en dichos libros.
La segunda en aparecer, fue la INFLUENCIA ROMANA, este período se caracteriza por
el desaparecimiento de la publicidad, y por la sustitución de la Traditio la cual fuera
recogida en las partidas Como acto privado de consumación de un contrato de finalidad
traslativa. Se materializaba con la Constituto Possesorio. La forma de Tradición de este período es derogada por la implementación de la Real Pragmática de Carlos III del 31 de
Enero de 1768, por la cual se creó el Oficio de Hipotecas.
Ya en forma más desarrollada, se dictó en 1768 la Instrucción de los señores
fiscales. Este ordenamiento contiene conceptos notariales y registrales interesantes,
como los siguientes: Obligación de los escribanos de Ayuntamiento de las cabezas
de partido;
Tener en un libro o más los registros de cada uno de los pueblos del distrito, con la
inscripción correspondiente identificando los bienes con hipotecas, distribuyendo
los asientos por año, encuadernándolos y foliándolos en la misma forma en derecho
La transmisión de inmuebles se realizada en dos etapas, por un lado el negocio
jurídico, y por otro lado traslativo de dominio.
El tercer período, se da por la INICIACIÓN DEL RÉGIMEN DE PUBLICIDAD, en el
cual se tiene como característica principal la publicidad de los actos relacionados con
bienes inmuebles, principalmente de gravámenes e hipotecas. El servicio de Hipotecas era
público percibiendo aranceles y desarrollado a través del sistema de encasillado y por
orden de despacho de documentos. Aquí aparece la figura del escribano, quien extendía
una copia del documento presentado, en la cual por medio de una anotación marginal al
pie de la misma, describía lo actuado. Mas esta forma de Registro inmobiliario al igual
que la anterior tuvo que desaparecer por ocultar información de los gravámenes existentes.
El último período, denominado de la consolidación del RÉGIMEN DE PUBLICIDAD
REGISTRAL, el cual se originó con la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861 que
fue necesaria para dar certeza del dominio y demás derechos en la cosa evitándose así la
mala fe y libertad al propietario de los usureros.
Francia: Continuo con las costumbres romanas de la Traditio. El código Francés de
Napoleón de 1804 no tiene un apartado especial del Registro Público de la Propiedad, sino
diversos artículos de forma y fondo para las inscripciones. El registro público dependía del
Ministerio de Hacienda.
Latinoamérica: Un análisis comparado del Derecho Registral en Latinoamérica nos
permite visualizar cómo los Estados hispanos se han nutrido de los sistemas jurídicos más
importantes del mundo: el sistema alemán; el francés; el español, entre otros.
Analicemos por ahora el Derecho Registral Ecuatoriano, el cual se divide
históricamente en cuatro etapas:
Gustavo Serrano, en la Revista jurídica de la Facultad de Derecho de la Universidad
Católica de Guayaquil, nos dice que “en la actualidad verdaderamente existe una
multiplicidad y proliferación de los registros públicos como tales. Junto a aquellos viejos y
tradicionales registros de personas o de determinados actos relativos a bienes,
particularmente del Registro Civil y del Registro de la Propiedad Inmueble, hoy contamos
diversa, pero que todos son creados por el Estado, a cargo de funcionarios y mediante los
que se logran cumplir unos fines idénticos en su esencia, sin perjuicios de otros de carácter
específico. A este incremento se le puede atribuir como causas inmediatas: la creciente
intervención que cada vez más va teniendo la Administración Pública en actividades no
estatales, como en los asuntos que son de carácter industrial y comercial; y, además como
segundo causal podemos señalar la afectación del derecho privado por parte de la
Administración Pública, que permite así la publicidad de los hechos y actos jurídicos con
los que favorece la regular constitución y el pacífico desenvolvimiento de sus relaciones.
Aparte, la doctrina generalmente trata de hacer una distinción entre registros jurídicos y
registros administrativos. Pero sobre ello bien vale afirmar que todo registro supone en sí
una oficina pública, por lo que consecuentemente constituye un servicio público a caigo de
funcionarios públicos y que conlleva un procedimiento que podemos calificarlo de
administrativo, aún en aquellos de Jara implicación civil como el Registro Civil, a más de
ello afecta a relaciones jurídicas ya sea entre particulares o ya entre éstos y la
Administración; por lo que es indudable y obvio que cualquier registro habrá de ser
calificado de jurídico por sus efectos, y de administrativo por su estructura y dependencia
al mismo tiempo Con lo que se deja sin efecto la señalada distinción que pronuncia la
doctrina, pues, sean unos u otros, al fin y al cabo siempre serán registros como lo veremos
más adelante.
Además, existen registros que sólo tienen carácter interno, como son aquellos que
generalmente se cumplen para fines de la Administración, y que solamente se refieren a
una simple anotación y constancia de datos y actos de la misma Administración, que ésta
tiene necesidad de conocer o recordar periódicamente y que sirven únicamente como
instrumento de control de la propia actividad administrativa. ¿Se les puede negar a éstos el
carácter de registros? No, porque tienen los efectos arriba indicados y porque así se asegura
la juridicidad del actuar administrativo, pues si bien es cierto que aparentemente todo
queda dentro de la oficina pública, aquella actuación trasciende al público con lo que se
protege la seguridad jurídica general.
Aquí tocamos un tema muy pero muy importante, cual es el de la publicidad registral.
Ya vimos que se debe tratar de alcanzar la seguridad jurídica no sólo individual sino
cualidades de las personas, de sus actividades, etc., puedan ser conocidas, o lo que es lo
mismo, puedan ser publicadas. No se trata aquí de que tales circunstancias sean conocidas
de todos sino que haya sólo la posibilidad de conocerlas. Tenemos que el fin último del
registro será la seguridad jurídica, y el fin medio la publicidad registral.
Tanto en fin como el medio se repiten en todo registro, sean los tradicionales como el
mercantil, por ejemplo; como en aquellos que miran aspectos distintos de la vida del
administrado, como un registro de funcionarios que laboran en una institución pública.
Reiterando en lo anterior, cuando se señaló que la finalidad sustancial que persigue todo
registro es alcanzar la seguridad jurídica, se hace necesario plantear que ésta se la entiende
en un sentido amplio de todos aquellos supuestos mediante los cuales se da constancia y
fijeza a situaciones, actos, relaciones protegidas por el Derecho, así como a circunstancias
concurrentes en personas u objetos, al ejercicio de actividades que, de no ser conocidas,
dificultarían las relaciones jurídicas en general o permitirían el ejercicio de actividades a
personas, o el tráfico en relación con determinados bienes, carentes de los requisitos
legalmente predeterminados.
Entonces la seguridad jurídica se debe advertir en la actuación de todo registro. De tal
forma que esa seguridad jurídica, como dicen los profesores Mouchet y Zorraquín, ‘dé a
los individuos, a los grupos sociales y a los Estados mismos, la sensación y el
convencimiento de que sus derechos han de ser respetados, y de que no ha de alterarse la
estabilidad y permanencia de las situaciones jurídicas”6.
B) DEFINICIÓN
TORRES, Eduardo y TORRES, Rafael [2010] nos siguen diciendo que “según el autor
Molinario por Derecho Registral debe de entenderse ‘El conjunto de principios y normas
que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas,
hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma como han de practicarse
tales registraciones y los efectos o consecuencias jurídicas derivadas de aquellos’.
6SERRANO, Gustavo, Los registros en el Ecuador,Revista jurídica de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica de Guayaquil.
Edición en electrónica; Disponible en
Según Sanz Fernández es el ‘conjunto de normas que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, etc., de los derechos reales sobre fincas, y las
garantías de ciertos derechos personales o de crédito a través del Registro de la propiedad’. Es, en suma, aquella parte del ordenamiento jurídico relativa al Registro de la propiedad y
a los efectos civiles que desarrollan las inscripciones practicadas en él. Generalmente, entre
los autores españoles, se le llama Derecho hipotecario, denominación que obedece al título
de la ley que regula la materia, la ley hipotecaria. Es claro que el nombre de la ley no
responde a su contenido, pues en ella se regula, además de la hipoteca, todo lo referente al
Registro de la propiedad.
El Derecho Registral es un conjunto de normas civiles, administrativas y procesales
concurrentes sobre un mismo objeto. Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina
su notable autonomía didáctica y expositiva, y aun científica, sobre todo si se observa que
la relación registral que regulan imprime a muchas de esas normas un carácter específico
muy acentuado, distanciándolas lo mismo del proceso propiamente dicho que del Derecho
Subjetivo Civil: así, las referentes a las inscripciones, sus efectos, su práctica y
rectificación, etc.
Por lo tanto, el Derecho Registral es una ordenación lógica y coherente de elementos
Jurídicos y Catastrales que coadyuvan a lograr la seguridad jurídica de una determinada
parcela o fundo el cual es representativo del aspecto económico de la sociedad, tal
existencia se da por la necesidad de dar notoriedad a determinados hechos, controlando así
su legalidad y produciendo efectos en el ámbito de las relaciones jurídicas privadas. Su
objetivo entonces es proporcionar seguridad al tráfico jurídico patrimonial y transparencia
en el mercado. Y entre los caracteres del Derecho Registral podemos decir que…
1. Es de orden público.
2. Es protector y legitimador.
3. Es regulador”.
C) FUNDAMENTO
"El Derecho Registral tiene como finalidad mostrar al conocimiento del público en general,
aquellos relativos a la personalidad sobre la titularidad y condiciones bajo las que se
encuentran aquellos, así, los que tengan un interés particular motivado en la intención de
formalizar un acto encuentren en los diferentes registros públicos un Medio idóneo y
moderno para facilitar tales actividades, teniendo en cuenta el desarrollo que se ha dado en el Derecho Registral en cuanto a sus limitantes y posteriores transformaciones, para dar
mayor seguridad jurídica y más certeza de la información”7.
D) PRINCIPIOS
TORRES, Oliva, y BERNAL, María [2013] en su libro Evolución y práctica del derecho
notarial y registral [antes mencionado] nos dicen que la mayoría de los autores tratan los principios del Derecho Registral en forma sistemática, los definen como: Las
orientaciones, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases
fundamentales, y el resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico registral. Por su
parte Carral y De Teresa, manifiesta:“Los Preceptos del Registro Público son un laberinto. Se refieren a una materia sumamente compleja, y generalmente están distribuidos en
desorden y en cierta promiscuidad que produce confusión en el jurista, y son causa de
enredos y embrollos de los que solo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos
encamine, nos conduzca, nos la dan los principios registrales.”8
MORALES, Einstein [s/f], en su trabajo investigativo sobre el Derecho Registral, nos
define los principios de esta disciplina, tal como siguen a continuación.
Principio de Inscripción: En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es
el elemento básico para que se produzca la constitución, transmisión, modificación o
extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de
Transcripción, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los derechos
reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.
Principio de especialidad: El Principio de la Especialidad, descansa en la finca
inmatriculada [a cada finca un folio], en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y
en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los
asientos regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos.
El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio
Real [a cada finca un folio] o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal [a cada operación un folio].
Principio de fe pública: Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, tiene
atribuciones conferidas por la Ley para: 1º. Presenciar el acto. 2º. Dar constancia del acto.
3º. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.
Principio de legalidad: Es el que exige a los Registradores y Registradoras, bajo su
responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de los que se
solicite su inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones
contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los
documentos. Es decir, tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo
tengan acceso al Registro.
Principio de legitimación: Según este principio, se presume que el contenido de las
inscripciones, es cierto y produce todos sus efectos mientras que estas no sean anuladas o
rectificadas.
Principio de prioridad: Este principio establece que el acto registrable que primeramente
ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo
incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir,
en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera
haber adquirido el otro comprador.
Principio de tracto sucesivo: En virtud de este principio, todo acto de disposición aparece
ordenado en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos
regístrales. Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los
otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador o
Registradora en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación.
Principio de publicidad: En sentido extendido, Publicidad es la actividad orientada a
difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la
exteriorización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su
clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El ordenamiento jurídico,
empero, toma en consideración ambos puntos extremos de la cognoscitividad, y, así como
unas veces estima digno de tutela el interés al secreto [tutela de la imagen, de la
correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.], otras acoge y protege el interés a
la cognoscitividad.
Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el
sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones
jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico.
MORALES, Einstein, [s/f] nos sigue diciendo que el Derecho moderno, se constituye en
suma, una heteropublicidad y la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas
verificada por un ente ajeno a la realización del acontecimiento publicado: La
Administración Pública.
Principio de rogación: También conocido como Principio de Instancia, consiste en que
las inscripciones en los Registros Públicos se efectúan necesariamente a solicitud de la
parte interesada; no son procedentes las inscripciones por voluntad del registrador o de
oficio pues es necesaria la solicitud o rogatoria.
Principio de oponibilidad: El propósito de este principio es impedir que se inscriban
derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho
previamente inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al
derecho inscrito.
E) INSCRIPCIONES
En Derecho, se denomina asiento registral a la constatación escrita en un registro y
derivada de un título. En concreto, se suele referir a la anotación de un título o de otras
situaciones derivadas de éste en el registro de la propiedad, en el civil o en el mercantil, y
los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y
cancelaciones.
Las legislaciones suelen considerar que las inscripciones con los principales asientos
porque dan fe de los datos más importantes y cuya constancia son el objetivo principal de
cambio de estado civil, la defunción de una persona o la disolución de una sociedad
comercial, etcétera; algunas legislaciones establecen las anotaciones marginales que se
refieren a otros datos que la ley estima conveniente que tengan esta clase de asiento, como
pueden ser un embargo sobre una finca u otro bien, asimismo las anotaciones no tienen en
realidad un valor informativo para quien revise el registro. Las notas marginales suelen ser
asientos que sirven para relacionar diversas inscripciones; las cancelaciones por su parte son asientos que declaran la nulidad de cualquiera de los otros asientos.
El asiento está constituido por las situaciones inscritas, y no debe confundirse con el título,
que es el documento donde se fundamenta un derecho o un acto. Así un contrato de
compra y venta sobre un inmueble [una casa o finca, por ejemplo] puede ser calificado
como título, pero para inscribir tal contrato en el registro es necesario hacerlo en un asiento
registral, el cual resume los datos fundamentales contenidos en el título.
EPÍGRAFE II
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
A) ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Nos remitiremos nuevamente a los aportes de TORRES y BERNAL [2013], quienes
apuntan que los orígenes del Registro de la Propiedad se dieron en Grecia y Egipto, pues a
parir del siglo XII A.C. cuando se empezaron a anotar o sentar en repertorios oficiales a los
negocios que se realizaban sobre los bienes mientras no se anotaban en los libros oficiales
o repertorios.
Sin lugar a dudas es en España en donde los Registros de la Propiedad adoptan la
legitimidad e importancia que tienen hasta la actualidad, pues a lo largo de la historia de la
necesidad de controlar la transferencia de bienes inmuebles, ya sea para el pago de tributos
como para proteger los intereses de los compradores; es decir se pretendía desde entonces
brindar seguridad jurídica a los negocio; motivos que llevaron a la autoridad a dictar
diversas leyes.
En 1530 Carlos V dictó la Pragmática Sanción, que establecía la obligación de llevar un
registro en los lugares cabeza de jurisdicción, donde se anotaban todos los contratos de
Posteriormente en 1598 Felipe II crea un Registro de Censos y Tributos, y más tarde sería
el mismo Felipe II quien a través del llamado Auto Acordado en 1713, que intenta
reorganizar los registros estableciéndolos en todas las jurisdicciones. Es en 1768 que
Carlos II dictó la Real Pragmática, constituyendo las contadurías de hipotecas en todas las
cabezas de las jurisdicciones del reno, siendo los encargados de este oficio los escribanos
municipales, apareciendo los primeros libros de registros de hipotecas.
El objetivo de este registro no podía ser otro que el de publicidad registral sobre la
transmisión de bienes inmuebles que evitase la posible ocultación de cargas e hipotecas
sobre éstos. En España se instituyen en 1961 como Registros de la Propiedad mediante la
Ley de Hipotecas, posteriormente con la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario.
En nuestro país el Derecho Registral no ha cobrado tanta importancia como en los países
ante referidos, si bien se inició con el Reglamento de Inscripciones o Registros en el cual
se denominaba anotadora al actual Registrador, posteriormente en 1966 se promulgó la
Ley de Registro de Inscripciones en la presidencia de Clemente Yerovi, la misma que sufrida dos reformas pero que su esencia permanece igual hasta la actualidad.
La Ley de Registro [1966], es una copia del Reglamento de Registro e Inscripciones
[1869]. El Registrador o Registradora da fe pública sobre la legalidad, autenticidad,
antecedentes e historia del dominio. Sus asientos y certificaciones, son definitivos. Dan
publicidad sobre patrimonios privados y estatales. Facilita su transmisión y financiación
con la certeza de cuál y quién es el dueño responsable. Sólo lo que dice el Registro se
considera veraz.
La Ley de Registro está estrechamente vinculada con las leyes civiles, penales, tributarias,
Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, etc., razón por la cual se exige que los Registradores y Registradoras de la Propiedad sean profesionales en Derecho, de
tal forma que conozcan las consecuencias jurídicas que pueden ocasionar la falta de
cuidado o el cometimiento de alguna anomalía al momento de la inscripción del acto o
contrato.
En la actualidad debido a que el sistema de registro manual como se venía llevando era
algunos registros crearon la llamada Matrícula Inmobiliaria o Folio Real Electrónico que
identifica al predio.
El Registro de la Propiedad es la máxima institución jurídica, cuya finalidad es dar
publicidad, seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y
demás derechos reales y no como una mera institución jurídica que tenga por objeto la
inscripción o anotación de actos y contratos relativos a los bienes.
Al respecto el Doctor René Durán Andrade en su obra de Derecho Notarial y Registral
titulada Los diez antimandamientos del Registro de la Propiedad, señala que “El registro
de la Propiedad no es una oficina de confrontación, ni de análisis, ni de control,
fiscalización, auditoría o pesquisa, mucho menos de autorización. Es una oficina de
anotación. Hasta hace poco [1928] era denominada como Oficina de anotaciones de
hipotecas. En efecto, desde que la Convención Nacional dictara, el 29 de julio de 1869, el Reglamento de Registro de Inscripciones [que después, con pequeñas variantes será la actual Ley de Registro] hasta la expedición del Decreto Supremo No. 261 del 6 de octubre
de 1928.
“Las inscripciones en cada una de las cabeceras de cantón, estarán a cargo de u anotador
elegido por el respectivo Consejo Municipal, el anotador será también secretario del
Consejo Municipal del respectivo cantón, y se conservará en su destino durante su buena
conducta”.
En ese año se cambia la designación de Anotador por la de Registrador [o Registradora],
y el de Oficina de anotación de hipotecas por la de Registro de la Propiedad. Pero sus
funciones se mantienen inalterables.
Sigue siendo una oficina en la que se anotan, en sus libros, registros e índices, los
negocios, el flujo inmobiliario del cantón. Para que sirva de medio de tradición de dominio
de los bienes raíces de los otros derechos reales constituidos por ellos, para dar publicidad
de esos actos y para garantizar la autenticidad y seguridad de los instrumentos públicos y
documentos [Art. 1°]. No es, ni ha sido jamás, de análisis, ni de control, ni mucho menos