Las negativas en el registro de la propiedad y la seguridad jurídica

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Texto completo

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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES

UNIANDES - STO. DOMINGO

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA

PROGRAMA DE MAESTRÍA EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL GRADO

ACADÉMICO DE MAGISTER EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

TEMA: “LAS NEGATIVAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD

JURÍDICA.”

AUTOR: Abg. Mendoza Espinoza Marcela Katalina TUTORES: Dr. Mg. Jordán Naranjo Mg. Genaro Vinicio

Dra. Mg. Silva Acosta Consuelo Amparo

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CERTIFICACIÓN DE LOS TUTORES

En calidad de Tutores de Tesis, Certificamos que el trabajo de investigación titulado:“LAS NEGATIVAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD

JURÍDICA”, elaborado por la Abogada MARCELA KATALINA MENDOZA

ESPINOZA ha desarrollado su trabajo investigativo bajo los lineamientos jurídicos y

académicos de la Institución, previo a la obtención del Título de Magister en Derecho

Notarial y Registral; por lo que se aprueba la misma, pudiendo ser sometido a presentación

pública y evaluación por parte del jurado calificador que se designe.

Cabe destacar la necesidad e importancia práctica del estudio realizado.

Atentamente,

TUTOR

Dra. Consuelo Silva Acosta Mg.

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DECLARACIÓN DE AUTORIA

MARCELA KATALINA MENDOZA ESPINOZA, Maestrante de la Facultad de

Jurisprudencia de la Universidad Regional Autónoma de los Andes“UNIANDES”, declaro

en forma libre y voluntaria que la presente investigación y elaboración del Trabajo de

Graduación de Maestría, que versa sobre:“LAS NEGATIVAS EN EL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD JURÍDICA”, así como las expresiones vertidas en la

misma son de exclusiva autoría del compareciente, quien lo ha realizado a base de

recopilación bibliográfica de la legislación ecuatoriana e internacional, y consultas en

Internet.

En consecuencia asumo la responsabilidad de la originalidad de la misma y el cuidado

respectivo al remitirme a las fuentes bibliográficas respectivas para fundamentar el

contenido expuesto.

Doy potestad a la Universidad Regional Autónoma de los Andes, para que emplee el

presente trabajo investigativo como bibliografía para futuras investigaciones relacionadas

con el tema planteado.

Atentamente,

Abg. Marcela Katalina Mendoza Espinoza

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DEDICATORIA

A mis padres, los forjadores de mi camino, con infinito amor. A mi

esposo, mi columna y refugio en todo momento. A mis hijos, el motor

de mis más grandes aspiraciones.

Atentamente,

Abg. Marcela Katalina Menodoza Espinoza

(5)

AGRADECIMIENTO

A la omnisapiencia del Creador porque toda dádiva buena proviene de

su regazo; a la entera comprensión de mis seres amados, porque mis

padres, hijos y esposo jamás me negaron el empuje necesario para no

detenerme; a la dedicación desinteresada de mis tutores; a la Facultad

de Jurisprudencia de la Universidad Regional Autónoma de los Andes;

a todos, mi más sincero agradecimiento.

Atentamente,

Abg. Marcela Katalina Mendoza Espinoza

(6)

ÍNDICE GENERAL

CONTENIDO PÁG.

PORTADA

CERTIFICACIÓN DEL TUTOR

DECLARACIÓN DE AUTORIA DE LA TESIS

DEDICATORIA

AGRADECIMIENTO

ÍNDICE GENERAL

ÍNDICE DE CUADROS Y GRÁFICOS

RESUMEN EJECUTIVO

ABSTRACT

INTRODUCCIÓN

 Antecedentes de la investigación 1

 Planteamiento del problema 3

 Formulación del problema 3

 Delimitación del problema 3

 Objeto de Investigación y campo de acción 3

 Identificación de la Línea de Investigación 4

 Objetivos 4

Objetivo General 4

Objetivos Específicos 4

(7)

 Variables de la investigación 5

 Justificación del tema 5

 Breve explicación de la metodología investigativa 6

 Resumen de la estructura de la tesis 8

 Elementos de novedad, aporte teórico y significación práctica, en

dependencia del alcance de la tesis 9

CAPÍTULO I

MARCO TEÓRICO

1.1. Origen y evolución del objeto de investigación 11

1.2. Análisis de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de Investigación

EPÍGRAFE I

DERECHO REGISTRAL

Evolución histórica 13

Definición 20

Fundamento 21

Principios 22

Inscripciones 24

EPÍGRAFE II

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Antecedentes históricos 25

Definición 28

(8)

Ley de Registro 29

Práctica Registral 32

Importancia del Registro 38

EPÍGRAFE III

LA SEGURIDAD JURÍDICA

Definición 39

Dimensiones y principios 48

Garantías 49

Importancia 51

EPÍGRAFE IV

LAS NEGATIVAS DE INSCRIPCIÓN

Definición 53

Fundamento 54

Trámite 55

Propuesta de implementación 56

Importancia y beneficios 57

1.3. Valoración crítica de los conceptos principales de las distintas

posiciones teóricas sobre el objeto de investigación 58

(9)

CAPÍTULO II

MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA

2.1 Caracterización del sector, rama, empresa, contexto institucional o

problema seleccionado para la investigación 66

2.2. Descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la

Investigación 67

2.3. Propuesta 72

2.4. Conclusiones parciales del capítulo 80

CAPÍTULO III

VALIDACIÓN Y/O EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN

3.1. Procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación 81

3.2. Análisis de los resultados finales de la investigación. Incluye validación 85

CONCLUSIONES GENERALES 87

RECOMENDACIONES 88

BIBLIOGRAFÍA

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ÍNDICE DE CUADROS Y GRÁFICOS

CONTENIDO PÁG.

Cuadro y Gráfico Núm. 1 72

Cuadro y Gráfico Núm. 2 73

Cuadro y Gráfico Núm. 3 74

Cuadro y Gráfico Núm. 4 75

Cuadro y Gráfico Núm. 5 76

Cuadro y Gráfico Núm. 6 77

Cuadro y Gráfico Núm. 7 78

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RESUMEN EJECUTIVO

La actividad registral, en nuestro país, se constituye en uno de los órganos de la Función

Judicial menos atendido por las Ciencias Jurídicas aplicadas. La Ley de Registro vigente -a

criterio de los entendidos- se encuentra descontextualizada y con la urgente necesidad de

cambios y/o reformas legales que permitan un ejercicio más ágil y eficiente del Derecho

Registral acorde a las exigencias del medio. Un problema evidente en La Ley de registro es

que se faculta a Registradores y Registradoras de la Propiedad para negar la inscripción de

los títulos legalmente improcedentes, pero no regula la existencia de un Libro de Negativas

en donde se asiente de manera formal el expediente relativo a dicha negación.

Este problema ha ocasionado enormes malestares en la seguridad jurídica, pues ante la

ausencia de un antecedente de asiento formal y legal, se niega a los usuarios la posibilidad

de emprender un proceso judicial más ágil, a la vez que se priva a los Registradores y

Registradoras de la posibilidad de contar con un apropiado recurso de defensa. En vista de

ello, surgió la necesidad de proponer una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro [LR]

en el que se crea la existencia legal y formal de un Libro o Registro de Negativas.

Para la validación de la propuesta se aplicó una investigación bimodal [cuali-cuantitativa]

en la línea de“Protección de Derechos y Garantías Constitucionales” de la UNIANDES, a

través de una investigación de campo -a las y los usuarios del Registro de la Propiedad del

cantón Portoviejo- en la que se pudo verificar el grado de vulnerabilidad de la seguridad

jurídica ocasionada por la ausencia de un libro o Registro de Negativas formal.

Los resultados obtenidos de esta investigación comprobaron en su totalidad que la idea a

defender sobre una reforma a la Ley del registro a favor de la creación de un Registro de

(12)

ABSTRACT

In Ecuador, the Registration Function is one of the least heeded Judiciary’s Organs as the Applied Legal Sciences do not embark upon any kind of research in that field. In the

opinión of the experts, the current Public Records Act or Ley de Registro [LR] is stripped

of context, so that, and according to the society’s requirements, several statutory changes are needed in order to exercise Registration Law in a agile and efficent way. Related to the

rejection of the registration request issued by Property Registrars, there is a noticeable

problem, because they lack a Rejection Logbook or Registro de Negativas to enter a

dependable record about the refusals.

This problem has enormous negative effects as the lack of legal certainty has limited the

Registry’s users who now can not undertake an easy court claim process because of the

lack of a proper Rejection Logbook. In the meantime, Registrars lack a trusty tool to

defend themselves in the civil judgments when refusals to registration requests are issued.

In the light of the above, the need exists to propose an amendment to the Public Record

Act [LR] where it is stipulated the creation of a formal and legal Rejection Logbook.

With the aim of validating this proposal, UNIANDES has conducted research on this topic.

The research was carried in two ways, both qualitatively and quantitatively. A field

research with a representative sample of Registry’s users from Portoviejo canton [included attorneys] confirmed the level of risk that was created by the lack of legal certainty, as a

result of the lack of a proper Rejection Logbook.

The results of this research have proven that our claim about reforming the LR, so that a

formal Rejection Logbook can be created, will provide a new level of security through the

(13)

INTRODUCCIÓN

ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN

La seguridad jurídica es un principio del Derecho, universalmente reconocido, que se

basa en la certeza del derecho, tanto en el ámbito de su publicidad como en su aplicación, y

que significa la seguridad de que se conoce, o puede conocerse, lo previsto como

prohibido, ordenado o permitido por el poder público. La palabra seguridad proviene de la

palabra latina securitas, la cual deriva del adjetivo securus [de secura] que significa estar

seguros de algo y libres de cuidados. El Estado, como máximo exponente del poder público y primer regulador de las relaciones en sociedad, no sólo establece [o debe

establecer] las disposiciones legales a seguir, sino que en un sentido más amplio tiene la

obligación de crear un ámbito general de seguridad jurídica al ejercer el poder político,

jurídico y legislativo.

La seguridad jurídica es, en el fondo, la garantía dada al individuo por el Estado de modo

que su persona, sus bienes y sus derechos no serán violentados o que, si esto último llegara

a producirse, le serán asegurados por la sociedad, la protección y reparación de los

mismos. En resumen, la seguridad jurídica es la certeza del derecho que tiene el individuo

de modo que su situación jurídica no será modificada más que por procedimientos

regulares y conductos legales establecidos, previa y debidamente publicados.

Son principios típicamente derivados de la seguridad jurídica la irretroactividad de la ley,

la tipificación legal de los delitos y las penas, las garantías constitucionales, la cosa

juzgada, la caducidad de las acciones y la prescripción. La irretroactividad de la ley

significa que las disposiciones contenidas en las leyes no deben aplicarse hacia el pasado,

afectando hechos o situaciones que se presentaron antes de su vigencia, problema que se

conoce también como conflicto de leyes en el tiempo. En definitiva, todo lo que supone la

certeza del derecho como valor o atributo esencial del Estado”1.

“La seguridad jurídica es condición básica para que un Estado pueda tener paz social y estabilidad política, condiciones que a su vez favorecen su desarrollo. En tal sentido, la

1Tomado de CARBONELL, Miguel.Capítulo IV. Los derechos de la seguridad jurídica.Universidad Nacional Autónoma de México.

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legítima preocupación que existe en nuestro país por el papel que el sistema jurídico debe

cumplir, creando las condiciones que propicien el desarrollo, ha constituido la motivación

que orientó este trabajo de investigación.

La seguridad jurídica, inmaterial o formal, como también se la llama, no consiste sino en la

certeza del imperio de la Ley; esto es, en la garantía de que el ordenamiento jurídico será

aplicado de manera objetiva; es además, un principio fundamental del Estado de Derecho,

que se traduce en el aval que éste ofrece a toda persona, de que serán respetados sus

derechos consagrados en la Constitución y en las leyes, y que por tanto no serán alterados

o vulnerados posteriormente, contraviniendo la norma jurídica en virtud de la cual han sido

adquiridos; es, por tanto, un bien colectivo”2.

Jaime Villalva Plaza en su libro Manual de derecho inmobiliario registral del Ecuador

manifiesta en la primera causal de negativa si la inscripción es legalmente inadmisible para

fijar el alcance de esta causal de negativa, la ley se ha limitado a dar una disposición de

tipo casuística al citar dos casos que sirven para ilustrar en que consiste y como debe

interpretarse la expresión, destacando que la enumeración no es taxativa sino enunciativa.

Por lo tanto creemos que bajo esta causal debemos considerar exclusivamente aquellas

inscripciones que directa o indirectamente contradicen los mandatos generales que guían

nuestro sistema inmobiliario registral, correspondiendo al registrador de la Propiedad en

cada caso determinar si la inscripción es admitida o no por la ley, entre muchas causales de

negativa.

En la segunda causal de negativa, cuando los impuestos que causa la celebración del acto

o contrato no han sido pagados de acuerdo con la Ley es decir que el usuario debe pagar todas las obligaciones tributarias para satisfacer a los contratantes, y de acuerdo al Artículo

11 literal a de la Ley de Registro, le corresponde al Registrador de la Propiedad ejercer el

control tributario respecto al pago de los impuestos que causen las situaciones jurídicas

favorables que surjan directamente de los actos o contratos sometidos a la inscripción el no

cumplimiento es causal de negativa.

2Tomado de ROSERO VIVAS, Ana.La seguridad jurídica en el Ecuador.Editorial IAEN. Quito-Ecuador, 2003; Tesis en línea; Disponible

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En la tercera causal de negativa si el inmueble se encuentra fuera de la jurisdicción del

Cantón del Registro de la Propiedad, es decir todo acto, o contrato, títulos, etc. deben hacerse en el lugar que corresponda su jurisdicción, lo que es causal de negativa el

incumplimiento de esta norma.

En conclusión, vemos que existen muchas otras causales de negativa de inscripciones en

el Registro de la Propiedad, pero lo que se puede denotar es que, este tipo de libros de

negativa es solo para seguridad del Registrador más no para los usuarios, lo que vulnera el

principio constitucional de la seguridad jurídica, que es universal y de igualdad para todos

los ecuatorianos.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

En el Registro de la Propiedad, si bien existen los libros de negativas, pese no ser parte de

los documentos exigidos por la ley, el Registrador los atiende como seguridad personal.

En la actualidad, estas negativas de la índole en que se detecte jurídicamente, no prestan la

seguridad jurídica de los actores, es decir los usuarios.

La Constitución de la República dentro de los derechos de las personas establece

claramente la igualdad y seguridad en todas sus actividades bajo los parámetros que las

leyes lo determinan. Todas estas actividades registrales de negativa, se convierten en dolor

de cabeza para los usuarios, ya de una u otra manera el Registrador o Registradora para su

resguardo ubica cualquier tipo de negativa -que supuestamente sirve para garantizar la

legalidad del acto registral-. Pero en la realidad no existe la seguridad jurídica igualitaria,

violando preceptos constitucionales.

FORMULACION DEL PROBLEMA

La inexistencia de norma legal en la Ley de Registro de la propiedad, que autorice

llevar el Libro o Registro de Negativas de actos y contratos, vulnera la seguridad jurídica.

DELIMITACION DEL PROBLEMA

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Lugar: Registro de la Propiedad del cantón Portoviejo. Tiempo: Enero a abril de 2014

IDENTIFICACIÓN DE LA LINEA DE INVESTIGACIÓN

De conformidad con la situación problemática que se encuentra planteada, la presente

investigación se enmarca en la línea de investigación “PROTECCIÓN DE DERECHOS Y

GARANTÍAS CONSTITUCIONALES”, aprobada por la Universidad Regional Autónoma

de los Andes“UNIANDES”

OBJETIVO GENERAL

Proponer un anteproyecto de reforma a la Ley de Registro de la Propiedad, que permita

crear legalmente el Libro o Registro de Negativas de actos y contratos en el Registro de la

Propiedad; para garantizar el principio de seguridad jurídica.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Fundamentar teórica y jurídicamente la Constitución de la República del Ecuador,

la Ley de Registro, el Libro o Registro de Negativas de los actos y contratos en el

Registro de la Propiedad, y la seguridad jurídica.

 Diagnosticar el impacto social provocado por las negativas en el Registro de la

Propiedad y su relación con la seguridad jurídica.

 Elaborar los componentes de un anteproyecto de reforma a la Ley de Registro de la

Propiedad, que permita crear legalmente el Libro o Registro de Negativas de actos

y contratos en el Registro de la Propiedad; para garantizar el principio de seguridad

jurídica.

IDEA A DEFENDER

Con un anteproyecto de reforma a la Ley de Registro, que permita crear legalmente el

Libro o Registro de Negativas de actos y contratos en el Registro de la Propiedad; se

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VARIABLES DE LA INVESTIGACIÓN

Variable Independiente: Negativas en el Registro de la Propiedad.

Variable Dependiente: La seguridad jurídica.

JUSTIFICACIÓN DEL TEMA

La reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro, literal C, incluyendo dentro de los

documentos la elaboración legal del Libro o Registro de Negativas, es de gran utilidad para

que el Registrador o Registradora de la Propiedad -de manera reglamentada- realice con

fundamento jurídico todas las anotaciones de las negativas que se presentaren en esta

institución.

La relevancia social de este proyecto, reside en el hecho de que la inclusión de los Libros de

Negativas en los Registros de la Propiedad, mediante la Ley de Registro, permitirá que las anotaciones ya no sean de propiedad del Registrador o Registradora, sino de los Registros, de

tal manera que se permita a los usuarios tener la certeza de que sus negativas -sean de

cualquier índole- estén garantizadas por el principio de seguridad jurídica, bajo los

parámetros de una administración formal.

Podemos decir que la implementación mencionada es un aporte técnico y práctico a la

disciplina Registral del Derecho, porque se requerirá de un sistema planificado de tratamiento

de información [sea éste físico o digital], lo cual nos llevará a posteriores investigaciones

para la implementación de softwares específicos que hagan de la actividad registral una tarea

tecnificada y tecnológica acorde a los ajustes científicos en los que avanzamos como

consecuencia de la era de la globalización.

El presente estudio responde, así mismo, a una necesidad investigativa, ya que el Derecho

Registral es una rama o disciplina del Derecho muy poco estudiada en nuestro país, de tal

manera que de los resultados obtenidos de esta tarea investigativa se construirán aportes

teóricos significativos para un conocimiento científico más rico y verboso en cuanto a

doctrina, además permitirá configurar una imagen más sólida y real del Registrador o

Registradora, esto debido al alcance de confianza y seguridad creada en los usuarios tras la

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BREVE EXPLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA INVESTIGATIVA A EMPLEAR

MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN:

La Modalidad de la investigación es cuali-cuantitativa.

Cualitativa porque permite evidenciar el problema investigado en el ámbito del Derecho Registral, y alcanzar el resultado esperado.

Cuantitativa puesto que esta modalidad permite la evidencia documental [gráficos, tablas, interpretaciones] de los resultados a partir del análisis realizado por el

investigador.

En la investigación se emplea procesos metodológicos como la interpretación del

Derecho. Se recurre a la interpretación del Derecho auténtica o con autoridad el

momento en que se visibiliza la posición del legislador; otro método aplicado es la

interpretación jurisprudencial sobre todo en la aplicación práctica aparecen los

argumentos emitidos por jueces o tribunales en el momento de la aplicación de la

Ley.

MÉTODOS:

Inductivo-Deductivo

El que partiendo de las observaciones de los fenómenos o hechos jurídicos, elabora los

principios que rigen o deben regir una institución.

Es el razonamiento que, partiendo de casos particulares, se eleva a conocimientos

generales. Este método permite la formación de hipótesis, investigación de leyes

científicas, y las demostraciones. La inducción puede ser completa o incompleta.

Se encuentra fundado en los principios admitidos generalmente como ciertos o

establecidos previamente cual verdaderos, ya por su evidencia, ya por su demostración

(19)

Analítico-Sintético

Consiste en descomponer en partes algo complejo, en desintegrar un hecho o una idea en

sus partes, para mostrarlas, describirlas, enumerarlas y para aplicar las causas de los hechos

o fenómenos que constituyen el todo. El análisis es un procedimiento mental, que logra

descomponer en partes el todo de un objeto o un fenómeno. La síntesis es un

procedimiento mental, que permite descomponer las partes constitutivas del objeto o

fenómeno.

El método analítico-sintético permite el tránsito, en el estudio de un fenómeno del todo a

las partes que lo componente y de éstas al fenómeno pensado. Este estadio es

cualitativamente superior, debido a que implica que la percepción del todo conlleva un

proceso de comprensión y explicación más pleno del objeto.

Histórico-Lógico

En este método es necesario referirse al sentido histórico que tiene esta investigación, para

lo cual analizaremos fuentes primarias y secundarias de datos, las mismas que van a

conocer el objeto en su proceso de desarrollo y serán evaluadas mediante la crítica

histórica y exámenes críticos concretos y detallados de manifestación histórica.

Haciendo una comparación de las instituciones del pasado con el presente.

TÉCNICAS:

De igual forma fue necesario para la realización de este trabajo investigativo, técnicas para

la recolección de datos como la encuesta.

La encuesta es un estudio observacional en el cual el investigador busca recaudar datos por

medio de un cuestionario prediseñado, y no modifica el entorno ni controla el proceso que

está en investigación.

(20)

RESUMEN DE LA ESTRUCTURA DE LA TESIS: BREVE EXPLICACIÓN DE LOS CAPÍTULOS DE LA TESIS

El presente trabajo investigativo se encuentra desarrollado en una Introducción y tres

capítulos:

Introducción.- Contiene los Antecedentes de la investigación, en donde se explica la

relación histórica entre Derecho Registral y seguridad jurídica. Se realiza el planteamiento

y formulación del problema llegando a la conclusión de que la ausencia de un Libro o Registro de Negativas donde el Registrador o Registradora de la Propiedad asiente formal

y legalmente las negativas de inscripción vulnera la seguridad jurídica. Se plantea entonces

la idea a defender que consiste en que una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro

creándose el Libro o Registro de Negativas garantizará dicho principio y derecho

constitucional. Se convierte esta idea en el objetivo general de la investigación; Se delimita

el problema y se establecen las variables que se van a investigar. Por último se justifica la investigación apelando a su relevancia social, aporte teórico y significación práctica, y a su

respuesta a una necesidad investigativa.

Capítulo I.- Contiene el MARCO TEÓRICO, el cual inicia con un análisis del origen y

evolución del objeto de la investigación, es decir, el desarrollo de los Procesos Jurídicos del Derecho Registral en el Ecuador. Se analizan las distintas posiciones teóricas sobre el

objeto de investigación, para ello se construye una teoría contenida en cuatro Epígrafes, la misma que aborda los siguientes temas:

Epígrafe I: La evolución histórica, definición, fundamento y principios del

Derecho Registral.

Epígrafe II: Aborda la definición, antecedentes históricos, función e importancia

del Registro de la Propiedad, así como un acercamiento a la práctica registral y a

nuestra Ley de Registro.

Epígrafe III: Se explica la definición, dimensiones, principios, garantías e

importancia de la seguridad jurídica en el Derecho Registral.

Epígrafe IV: Define apropiadamente las negativas de inscripción, su fundamento y

trámite, también explica al detalle la propuesta de implementación de esta

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Finalmente se hace una valoración crítica de los conceptos principales de las distintas

posiciones teóricas sobre el objeto de investigación, que consiste en un análisis de Derecho Comparado entre nuestra legislación y algunos conceptos legales de la jurisprudencia

argentina, para luego construir nuestro propio posicionamiento con respecto a la seguridad

jurídica en las actuaciones registrales.

Capítulo II.- Contiene el MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA

PROPUESTA. En este capítulo se hace una caracterización del sector, rama, empresa,

contexto institucional y problema seleccionado para la investigación. Se realiza una descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la investigación, es decir la modalidad y tipo de investigación que se llevó a cabo, la fórmula científica para

determinar el rango de la muestra, los métodos, instrumentos y técnicas de investigación

empleados, y la propuesta de la investigación [la cual consiste en la interpretación analítica

de los resultados obtenidos y tabulados tras el estudio de campo realizado por medio de

encuestas].

Capítulo III.- Contiene la EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN.

Aquí se plasma el procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación,

para ello -tras haber comprobado la validez de la idea a defender- se redacta una propuesta

de reforma a la Ley de Registro creándose formal y legalmente el Libro o Registro de

Negativas.

Este cuerpo investigativo concluye con el planteamiento de macro-conclusiones y la

formulación de útiles, novedosas y viables recomendaciones.

ELEMENTOS DE NOVEDAD, APORTE TEÓRICO Y SIGNIFICACIÓN

PRÁCTICA, EN DEPENDENCIA DEL ALCANCE DE LA TESIS

APORTE TEÓRICO:

La construcción de la teoría a través de la elaboración de esta tesis servirá como sustento para

garantizar el principio de seguridad jurídica de los documentos en las Registradurias de la

Propiedad; específicamente en los libros de negativas que al ser normados mediante ley, ya

no solo se inscriban sino que se registren en un libro especial, par a lo cual se debe

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SIGNIFICACIÓN PRÁCTICA:

La aplicación del principio de la seguridad jurídica, permitirá tanto al Registrador de la

Propiedad como al usuario la tranquilidad a la buena administración registral como a la paz

y tranquilidad del usuario sobre estas negativas que constarán en dicho libro o documento

legal.

NOVEDAD CIENTÍFICA:

La presente investigación se constituye en un tema novedoso para las ciencias jurídicas, ya

que las propuestas reformatorias al Artículo 11, Literal C de la Ley de Registro, le da

formalidad jurídica a lo que se inscribe en el Libro o Registro de Negativas, ya que antes

eran solamente marginadas en un libro general llamado repertorio y desde la aplicación

(23)

CAPÍTULO I MARCO TEÓRICO

1.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL OBJETO DE INVESTIGACIÓN

Objeto de investigación: Procesos jurídicos del Derecho Registral.

El campo específico de acción de los procesos jurídicos del Derecho Registral que se

abordan en la presente investigación es la creación legal del Libro o Registro de Negativas

del Registro de la Propiedad Inmueble como una estrategia metodológica para garantizar el

ejercicio del Derecho a favor de la seguridad jurídica.

“La historia data que en Grecia y Egipto se encuentra el origen de lo que hoy se denominan Registros de la Propiedad [cursivas propias], pues a partir del siglo XII A.C. cuando se empezaron a anotar o sentar en repertorios oficiales los negocios que se realizaban sobre

los bienes, considerando que éstos no re reputaban perfectos mientras no se anotaban en

los libros oficiales o repertorios. Sin lugar a dudas es en España en donde los Registros de

la Propiedad adoptan la legitimidad e importancia que tienen hasta la actualidad, pues a lo

largo de la historia la necesidad de controlar la transferencia de vienen inmuebles, ya sea

para el pago de tributos como para proteger los bienes de los compradores, es decir se

pretendía desde entonces brindar seguridad jurídica [seguridad jurídica] a los negocios;

motivos que llevaron a la autoridad a dictar diversas leyes. En 1530 Carlos V dictó la

‘Pragmática Sanción’, que establecía la obligación de llevar un registro en los lugares cabeza de jurisdicción, donde se anotaban todos los contratos de censos, tributos e

hipotecas. Posteriormente en 1598 Felipe II crea un‘Registro de Censos y Tributos”y más tarde sería el mismo Felipe II quien a través del llamado ‘Auto Acordado’ en 113, que intenta reorganizar los registros estableciéndolos en todas las jurisdicciones”3.

El acervo electrónico del DIARIO EL COMERCIO nos cuenta que en nuestro país,

Ecuador, fue en el año1826 cuando se fundó el Registro de la Propiedad, dicha tarea fue

realizada por el Libertador Simón Bolívar a las puertas de lograr el establecimiento de la

República. La primera inscripción tuvo que ver con la compra-venta de una huerta de

árboles de cacao y otros productos cuyo terreno lindaba con el rio Baba, dicha

3TORRES, Oliva; BERNAL, María,Evolucióny práctica del derecho notarial y registral.1era Edición en CARPOL. Ecuador, 2013; p. 388,

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transferencia de dominio fue realizada por el valor de 4100 pesos y 6 reales. El registro de

la Escritura Pública consta como el número 1 en el libro Anotaciones de Instrumentos

Públicos fechado el 23 de octubre de 1826.

‘Desde entonces el Derecho Registral no ha cobrado tanta importancia en nuestro país. No

obstante, sí se han construido los cuerpos legales para la reglamentación sobre el

funcionamiento de los Registros de la Propiedad, en el año 1869 -en la Presidencia de

Clemente Yerovi- se creó el Reglamento de Registro e Inscripciones, y en 1966 se expide

la Ley de Registro, la cual es prácticamente una copia del reglamento antes mencionado.

Sin embargo, es recién en el año 1928 que la designación de Anotador se cambia por la de

Registrador, y la de Oficina de Anotación de Hipotecas por la de Registro de la Propiedad. En el año 1980 se declara aún vigente la Ley de Registro de Clemente Yerovi, la cual ha

sufrido dos reformas pero en esencia permanece exactamente igual hasta la actualidad’4.

Dentro de las atribuciones del Registrador o Registradora de la Propiedad está la facultad

de negar la inscripción de un documento que no cumpla con los requisitos exigidos por la

ley, debiendo dicha negativa cumplir con la debida motivación. La Ley de Registro en el

Artículo 11 determina los casos en que el Registrador o Registradora de la Propiedad

puede sentar su negativa, estos son:

La negativa del Registrador o Registradora constará al final del título cuya inscripción se

hubiere solicitado, expresando con precisión y claridad las razones en que se funde. De la

negativa del Registrador a concurrir al Juez competente, quien luego de examinar la

solicitud del interesado y las causas de la negativa, dictará su resolución la que será

notificada al Registrador en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil.

En todo este proceso podemos notar la ausencia de un libro de anotaciones de dichas

negativas, por supuesto, el Registrador o Registrador será muy precavido para llevar un

soporte físico o electrónico de las negativas que emita, pero dicho archivo será de

propiedad exclusiva del Registrador, negándose al usuario [si el Registrador o Registradora

así lo quieren] la posibilidad de acceder a la información consignada en dicho archivo, lo

cual suele ser interpretado por los usuarios como una forma de inseguridad jurídica.

(25)

Actualmente, son escasos [por no decir nulos] los estudios científicos que se han

emprendido sobre la temática referente a las negativas del Registrador o Registradora de la

propiedad. Existe poquísima información bibliografía y linkográfica al respecto. El Abg.

Jaime Villalva Plaza, por ejemplo, es uno de los pocos tratadistas que ha incursionado en el

estudio de este caso específico de la disciplina Registral del Derecho, en su libro Manual

de derecho inmobiliario registral del Ecuador nos realiza una explicación detallada de cada una de las causales de negativas de inscripción, pero no se aborda ninguna propuesta

de implementación de un libro legal para las anotaciones de dichas negativas.

El Estado ha otorgado -en cierto modo- poder registral y fedatario a los Registradores y

Registradoras de la Propiedad, lo cual es muy beneficioso, pues al negarse las

inscripciones de ciertos títulos se concede garantías de seguridad jurídica frente al tráfico

de bienes inmuebles [una seguridad unilateral]. El problema reside en el hecho de que esas

negativas deben estar contenidas en un material legal [Libro o Registro de Negativas] a fin

de que dicha seguridad sea bilateral, y los usuarios tengan la certeza de acceso a dichos

registros cuando se lo requiera y sea concebible de acuerdo a las estipulaciones legales

existentes para el otorgamiento de certificados registrales.

Ante todo lo mencionado es evidente la necesidad de realizar un estudio de campo que

permita corroborar la necesidad de implementar un libro legal de negativas, y fundamente

legal y teóricamente las justificaciones sobre las cuales se yergue el presente trabajo

investigativo.

1.2. ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL OBJETO DE INVESTIGACIÓN

EPÍGRAFE I

DERECHO REGISTRAL

A) EVOLUCIÓN HISTÓRICA

Fernando Gutiérrez [2010], nos cuenta cómo el Derecho Registral se ha ido perfeccionando

a lo largo del tiempo, atravesando por varias etapas las cuales se han ido especializando.

En los orígenes de la actividad registral se utilizaban formas muy rudimentarias de control,

(26)

Debido a esta complejidad surge la necesidad de estructurar y aplicar cuerpos legales

orientados a regular el Derecho Registral como disciplina específica de la jurisprudencia.

Con la impetuosa necesidad de establecer la titularidad sobre los inmuebles y sus

respectivos gravámenes, apareciendo con esto distintas solemnidades y regulaciones que

pretendieron normar y legislar sobre dichos derechos, nacen disposiciones que fueron

evolucionando hasta constituirse en el Derecho Registral y los sistemas jurídicos

registrales que hoy conocemos.

Egipto: Existían dos clases de oficinas:

a) Archivos de negocios; en donde se conservaban las declaraciones hechas cada catorce años.

b) Archivos de Adquisiciones; regida por funcionarios análogos a nuestros Registradores [los bibliofilakes] que intervenían en la contratación inmobiliaria y en la transmisión de

derechos de igual carácter. Caso de enajenación o gravamen de fincas, se solicitaba

autorización del bibliofilakes para realizar el acto, por medio de una instancia, en la que

hacía constar la inscripción a nombre del disponente y las circunstancias del contrato

proyectado. Los bibliofiliakes poseían facultades calificadoras, comprobaban las

declaraciones y anotaban los impedimentos en uno de los duplicados presentados.

Pedro Labariega [Investigador por oposición en el Instituto de Investigaciones Jurídicas de

la UNAM] nos dice que se ha pretendido encontrar el origen ancestral del registro público

en el antiguo Egipto. En efecto Ramos Folqués distingue claramente dos épocas

registrales; la ptolemaica o influencia griega y la época de denominación romana. Al

respecto este autor precisa: Una y otra responden a la idea de publicidad de las

transmisiones a través de un Registro. Cambian las denominaciones y los matices. Pero no puede decirse que construyan dos épocas totalmente diferentes de publicidad registral. Lo que ocurre es que por una serie de razones cae en desuso el Registro de la primera época y luego se advierte la necesidad de evitar el caos introduciendo una nueva institución registral en la época de la dominación romana.

En la época ptolemaica, tales registros o katagrafé surgen a partir del siglo III A.C. Dicha

denominación denotaba el registro y también el certificado más resumido de lo que

(27)

una doble función: recaudatoria de tributos y de publicidad inmobiliaria. Existía, pues la

obligación de inscribir el acto o contrato en el Registro, y es aquí, precisamente, donde

resalta su cometido de publicidad registral. Sin embargo, las instituciones se desgastan o

evolucionan, de suerte que el katagrafé cayó en desuso lo que permitió la aparición de los

archivos de adquisiciones o registros de la propiedad en la época de lo dominación romana [año 55 D.C.].

Con la presencia de estas oficinas, la función de la publicidad registral se concreta con

mayor precisión, ya que los encargados del despacho abandonan las labores de

fiscalización y se dedican por completo a la actividad registral. Al frente del registro se

hallan los bibliofilakes, ante quienes por declaración y a través de una instancia se hacía

constar la inscripción [enajenación o gravamen de fincas] a nombre del disponente y las

circunstancias del contrato proyectado; este procedimiento concluía con la petición de que

se ordenara al fedatario la autenticación del mismo. Los registradores expedían los

certificados [epistalma] mediante los que se obtenía el documento que permitía disponer de

los predios. Parácesis se llamaron las anotaciones preventivas. El archivo, probablemente,

estaba organizado alfabéticamente por los nombres de los propietarios con sus respectivos

índices, que a la vez eran extractos de la documentación archivada, conformados por el

sistema de folio personal, es decir, agrupando, bajo el nombre del propietario, las fincas,

cargas y derechos.

Grecia:Existieron los primeros registros que se conocieron como anagrafe, los que a su vez se crearon con el propósito de evitar engaños llegándose a exigir la puesta de un cartel

para mostrar en los inmuebles que estaban afectados por el cumplimiento de las

obligaciones contraídas por su dueño, así por ejemplo la venta de inmuebles era anunciada

por pregoneros y los gravámenes se individualizaban en libros”5.

Roma: En el Derecho Romano la transmisión de la propiedad se otorgaba por actos

exteriores que daban una publicidad limitada; no había un registro que protegiera a los

terceros adquirentes. El Derecho Romano en los siguientes periodos:

(28)

a) Primer periodo - Derecho clásico; en este período había tres formas de transmitir la propiedad: a mancipatio, la in-jure cessio y la traditio. En Roma las gentes se obligaban

por los pactos o contratos atípicos y por los contratos típicos, tales como la compraventa,

permuta, donación, los cuales no transmitían la propiedad, sólo creaban obligaciones. Para

su transmisión era necesario llevar a cabo actos extracontractuales.

b) Segundo Periodo - Derecho justinianeo; en este período, siguiendo las características del derecho clásico, se conserva la traditio como modo de adquirir la propiedad. Según el

derecho natural adquirimos las cosas por tradición. Se le agregan dos modalidades que son

la larga manu y la brevi manu. La primera se manifiesta por el señalamiento del objeto que

se desea enajenar, y la segunda o brevi manu es aquella en la que la entrega de la cosa se

da en las propias manos del adquirente.

c) Tercer Periodo - Derecho romano moderno; en el último período de la evolución del Derecho Romano, la constituto posesorio se conoció como una nueva forma de la

transmisión de la propiedad. Consistía en una cláusula por medio de la cual el adquirente

recibía la posesión jurídica [no física] y el enajenante manifestaba conservar la posesión

por cuenta del adquirente. Las ideas consensualitas llegan a los redactores del Código de

Napoleón en el que se establecía, como en el actual artículo 2014 del Código Civil, que la

transmisión de la propiedad se verifica por mero consentimiento sin necesidad de traditio

ya sea natural o simbólica.

Australia: Se denominó al sistema inglés vigente en Australia en 1858, Acta Torrens

Este sistema también se conoció como sustantivo, pues la inscripción o inmatriculación de

un bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad era elemento esencial o de

existencia para la adquisición de la propiedad, De acuerdo con el Derecho inglés, todo

inmueble es propiedad de la Corona. Propiedad del particular es concesión de aquella. Se

entrega un título, que se archiva en el Registro. El registrador entregará un nuevo título al

adquirente. Inatacable. El seguro indemniza a quien sea privado de su propiedad, por causa

imputable al registro. Constitutivo.

Alemania: El antiguo derecho germano, seguidor del derecho romano, la transmisión de

inmuebles se realizada en dos etapas, por un lado el negocio jurídico, y por otro lado

traslativo de dominio. La Gewere y el Auflassung, eran las formas de transmitir la

(29)

desposesión o abandono del enajenante. El Auflassung, podía ser judicial o extrajudicial.

[Inscripción en el libro Territorial]. A este sistema se le conoce como Registro

Constitutivo.

España: En España la constitución del Registro de la Propiedad Inmobiliaria se estableció

en cuatro períodos los cuales son el llamado registro de la publicidad primitiva, el cual

estaba lleno de formalidades y solemnidades externas, siendo la figura principal de esta

época la llamada ROBRACIÓN, la cual consistía en la ratificación pública y solemne de

la transferencia por medio de una carta o escritura de un inmueble. Otras figuras de menor

importancia fueron el Fuero de Sepúlveda, el de Alba de Torres y el de Plasencia.

En 1528 se hizo una petición a los reyes españoles Carlos I y doña Juana, para que los

escribanos tuvieran la obligación de mandar al escribano de Consejo del lugar, para que se

anotara el acto jurídico. En 1539 las cortes de Toledo, propusieron al mismo Rey, que

mandará que en cada ciudad, villa o lugar donde hubiere cabeza de jurisdicción, haya una

persona que tenga un libro en que se registren todos los actos e hipotecas.

En 1617 el Consejo de Indias, acuerda imponer a los escribanos la obligación de inscribir

los actos realizados en dichos libros.

La segunda en aparecer, fue la INFLUENCIA ROMANA, este período se caracteriza por

el desaparecimiento de la publicidad, y por la sustitución de la Traditio la cual fuera

recogida en las partidas Como acto privado de consumación de un contrato de finalidad

traslativa. Se materializaba con la Constituto Possesorio. La forma de Tradición de este período es derogada por la implementación de la Real Pragmática de Carlos III del 31 de

Enero de 1768, por la cual se creó el Oficio de Hipotecas.

 Ya en forma más desarrollada, se dictó en 1768 la Instrucción de los señores

fiscales. Este ordenamiento contiene conceptos notariales y registrales interesantes,

como los siguientes: Obligación de los escribanos de Ayuntamiento de las cabezas

de partido;

 Tener en un libro o más los registros de cada uno de los pueblos del distrito, con la

inscripción correspondiente identificando los bienes con hipotecas, distribuyendo

los asientos por año, encuadernándolos y foliándolos en la misma forma en derecho

(30)

 La transmisión de inmuebles se realizada en dos etapas, por un lado el negocio

jurídico, y por otro lado traslativo de dominio.

El tercer período, se da por la INICIACIÓN DEL RÉGIMEN DE PUBLICIDAD, en el

cual se tiene como característica principal la publicidad de los actos relacionados con

bienes inmuebles, principalmente de gravámenes e hipotecas. El servicio de Hipotecas era

público percibiendo aranceles y desarrollado a través del sistema de encasillado y por

orden de despacho de documentos. Aquí aparece la figura del escribano, quien extendía

una copia del documento presentado, en la cual por medio de una anotación marginal al

pie de la misma, describía lo actuado. Mas esta forma de Registro inmobiliario al igual

que la anterior tuvo que desaparecer por ocultar información de los gravámenes existentes.

El último período, denominado de la consolidación del RÉGIMEN DE PUBLICIDAD

REGISTRAL, el cual se originó con la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861 que

fue necesaria para dar certeza del dominio y demás derechos en la cosa evitándose así la

mala fe y libertad al propietario de los usureros.

Francia: Continuo con las costumbres romanas de la Traditio. El código Francés de

Napoleón de 1804 no tiene un apartado especial del Registro Público de la Propiedad, sino

diversos artículos de forma y fondo para las inscripciones. El registro público dependía del

Ministerio de Hacienda.

Latinoamérica: Un análisis comparado del Derecho Registral en Latinoamérica nos

permite visualizar cómo los Estados hispanos se han nutrido de los sistemas jurídicos más

importantes del mundo: el sistema alemán; el francés; el español, entre otros.

Analicemos por ahora el Derecho Registral Ecuatoriano, el cual se divide

históricamente en cuatro etapas:

Gustavo Serrano, en la Revista jurídica de la Facultad de Derecho de la Universidad

Católica de Guayaquil, nos dice que “en la actualidad verdaderamente existe una

multiplicidad y proliferación de los registros públicos como tales. Junto a aquellos viejos y

tradicionales registros de personas o de determinados actos relativos a bienes,

particularmente del Registro Civil y del Registro de la Propiedad Inmueble, hoy contamos

(31)

diversa, pero que todos son creados por el Estado, a cargo de funcionarios y mediante los

que se logran cumplir unos fines idénticos en su esencia, sin perjuicios de otros de carácter

específico. A este incremento se le puede atribuir como causas inmediatas: la creciente

intervención que cada vez más va teniendo la Administración Pública en actividades no

estatales, como en los asuntos que son de carácter industrial y comercial; y, además como

segundo causal podemos señalar la afectación del derecho privado por parte de la

Administración Pública, que permite así la publicidad de los hechos y actos jurídicos con

los que favorece la regular constitución y el pacífico desenvolvimiento de sus relaciones.

Aparte, la doctrina generalmente trata de hacer una distinción entre registros jurídicos y

registros administrativos. Pero sobre ello bien vale afirmar que todo registro supone en sí

una oficina pública, por lo que consecuentemente constituye un servicio público a caigo de

funcionarios públicos y que conlleva un procedimiento que podemos calificarlo de

administrativo, aún en aquellos de Jara implicación civil como el Registro Civil, a más de

ello afecta a relaciones jurídicas ya sea entre particulares o ya entre éstos y la

Administración; por lo que es indudable y obvio que cualquier registro habrá de ser

calificado de jurídico por sus efectos, y de administrativo por su estructura y dependencia

al mismo tiempo Con lo que se deja sin efecto la señalada distinción que pronuncia la

doctrina, pues, sean unos u otros, al fin y al cabo siempre serán registros como lo veremos

más adelante.

Además, existen registros que sólo tienen carácter interno, como son aquellos que

generalmente se cumplen para fines de la Administración, y que solamente se refieren a

una simple anotación y constancia de datos y actos de la misma Administración, que ésta

tiene necesidad de conocer o recordar periódicamente y que sirven únicamente como

instrumento de control de la propia actividad administrativa. ¿Se les puede negar a éstos el

carácter de registros? No, porque tienen los efectos arriba indicados y porque así se asegura

la juridicidad del actuar administrativo, pues si bien es cierto que aparentemente todo

queda dentro de la oficina pública, aquella actuación trasciende al público con lo que se

protege la seguridad jurídica general.

Aquí tocamos un tema muy pero muy importante, cual es el de la publicidad registral.

Ya vimos que se debe tratar de alcanzar la seguridad jurídica no sólo individual sino

(32)

cualidades de las personas, de sus actividades, etc., puedan ser conocidas, o lo que es lo

mismo, puedan ser publicadas. No se trata aquí de que tales circunstancias sean conocidas

de todos sino que haya sólo la posibilidad de conocerlas. Tenemos que el fin último del

registro será la seguridad jurídica, y el fin medio la publicidad registral.

Tanto en fin como el medio se repiten en todo registro, sean los tradicionales como el

mercantil, por ejemplo; como en aquellos que miran aspectos distintos de la vida del

administrado, como un registro de funcionarios que laboran en una institución pública.

Reiterando en lo anterior, cuando se señaló que la finalidad sustancial que persigue todo

registro es alcanzar la seguridad jurídica, se hace necesario plantear que ésta se la entiende

en un sentido amplio de todos aquellos supuestos mediante los cuales se da constancia y

fijeza a situaciones, actos, relaciones protegidas por el Derecho, así como a circunstancias

concurrentes en personas u objetos, al ejercicio de actividades que, de no ser conocidas,

dificultarían las relaciones jurídicas en general o permitirían el ejercicio de actividades a

personas, o el tráfico en relación con determinados bienes, carentes de los requisitos

legalmente predeterminados.

Entonces la seguridad jurídica se debe advertir en la actuación de todo registro. De tal

forma que esa seguridad jurídica, como dicen los profesores Mouchet y Zorraquín, ‘dé a

los individuos, a los grupos sociales y a los Estados mismos, la sensación y el

convencimiento de que sus derechos han de ser respetados, y de que no ha de alterarse la

estabilidad y permanencia de las situaciones jurídicas”6.

B) DEFINICIÓN

TORRES, Eduardo y TORRES, Rafael [2010] nos siguen diciendo que “según el autor

Molinario por Derecho Registral debe de entenderse ‘El conjunto de principios y normas

que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas,

hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma como han de practicarse

tales registraciones y los efectos o consecuencias jurídicas derivadas de aquellos’.

6SERRANO, Gustavo, Los registros en el Ecuador,Revista jurídica de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica de Guayaquil.

Edición en electrónica; Disponible en

(33)

Según Sanz Fernández es el ‘conjunto de normas que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, etc., de los derechos reales sobre fincas, y las

garantías de ciertos derechos personales o de crédito a través del Registro de la propiedad’. Es, en suma, aquella parte del ordenamiento jurídico relativa al Registro de la propiedad y

a los efectos civiles que desarrollan las inscripciones practicadas en él. Generalmente, entre

los autores españoles, se le llama Derecho hipotecario, denominación que obedece al título

de la ley que regula la materia, la ley hipotecaria. Es claro que el nombre de la ley no

responde a su contenido, pues en ella se regula, además de la hipoteca, todo lo referente al

Registro de la propiedad.

El Derecho Registral es un conjunto de normas civiles, administrativas y procesales

concurrentes sobre un mismo objeto. Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina

su notable autonomía didáctica y expositiva, y aun científica, sobre todo si se observa que

la relación registral que regulan imprime a muchas de esas normas un carácter específico

muy acentuado, distanciándolas lo mismo del proceso propiamente dicho que del Derecho

Subjetivo Civil: así, las referentes a las inscripciones, sus efectos, su práctica y

rectificación, etc.

Por lo tanto, el Derecho Registral es una ordenación lógica y coherente de elementos

Jurídicos y Catastrales que coadyuvan a lograr la seguridad jurídica de una determinada

parcela o fundo el cual es representativo del aspecto económico de la sociedad, tal

existencia se da por la necesidad de dar notoriedad a determinados hechos, controlando así

su legalidad y produciendo efectos en el ámbito de las relaciones jurídicas privadas. Su

objetivo entonces es proporcionar seguridad al tráfico jurídico patrimonial y transparencia

en el mercado. Y entre los caracteres del Derecho Registral podemos decir que…

1. Es de orden público.

2. Es protector y legitimador.

3. Es regulador”.

C) FUNDAMENTO

"El Derecho Registral tiene como finalidad mostrar al conocimiento del público en general,

(34)

aquellos relativos a la personalidad sobre la titularidad y condiciones bajo las que se

encuentran aquellos, así, los que tengan un interés particular motivado en la intención de

formalizar un acto encuentren en los diferentes registros públicos un Medio idóneo y

moderno para facilitar tales actividades, teniendo en cuenta el desarrollo que se ha dado en el Derecho Registral en cuanto a sus limitantes y posteriores transformaciones, para dar

mayor seguridad jurídica y más certeza de la información”7.

D) PRINCIPIOS

TORRES, Oliva, y BERNAL, María [2013] en su libro Evolución y práctica del derecho

notarial y registral [antes mencionado] nos dicen que la mayoría de los autores tratan los principios del Derecho Registral en forma sistemática, los definen como: Las

orientaciones, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases

fundamentales, y el resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico registral. Por su

parte Carral y De Teresa, manifiesta:“Los Preceptos del Registro Público son un laberinto. Se refieren a una materia sumamente compleja, y generalmente están distribuidos en

desorden y en cierta promiscuidad que produce confusión en el jurista, y son causa de

enredos y embrollos de los que solo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos

encamine, nos conduzca, nos la dan los principios registrales.”8

MORALES, Einstein [s/f], en su trabajo investigativo sobre el Derecho Registral, nos

define los principios de esta disciplina, tal como siguen a continuación.

Principio de Inscripción: En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es

el elemento básico para que se produzca la constitución, transmisión, modificación o

extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de

Transcripción, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los derechos

reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.

Principio de especialidad: El Principio de la Especialidad, descansa en la finca

inmatriculada [a cada finca un folio], en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y

en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los

asientos regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos.

(35)

El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio

Real [a cada finca un folio] o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal [a cada operación un folio].

Principio de fe pública: Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, tiene

atribuciones conferidas por la Ley para: 1º. Presenciar el acto. 2º. Dar constancia del acto.

3º. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.

Principio de legalidad: Es el que exige a los Registradores y Registradoras, bajo su

responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de los que se

solicite su inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones

contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los

documentos. Es decir, tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo

tengan acceso al Registro.

Principio de legitimación: Según este principio, se presume que el contenido de las

inscripciones, es cierto y produce todos sus efectos mientras que estas no sean anuladas o

rectificadas.

Principio de prioridad: Este principio establece que el acto registrable que primeramente

ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo

incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir,

en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera

haber adquirido el otro comprador.

Principio de tracto sucesivo: En virtud de este principio, todo acto de disposición aparece

ordenado en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos

regístrales. Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los

otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador o

Registradora en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación.

Principio de publicidad: En sentido extendido, Publicidad es la actividad orientada a

difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la

exteriorización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su

(36)

clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El ordenamiento jurídico,

empero, toma en consideración ambos puntos extremos de la cognoscitividad, y, así como

unas veces estima digno de tutela el interés al secreto [tutela de la imagen, de la

correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.], otras acoge y protege el interés a

la cognoscitividad.

Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el

sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones

jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico.

MORALES, Einstein, [s/f] nos sigue diciendo que el Derecho moderno, se constituye en

suma, una heteropublicidad y la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas

verificada por un ente ajeno a la realización del acontecimiento publicado: La

Administración Pública.

Principio de rogación: También conocido como Principio de Instancia, consiste en que

las inscripciones en los Registros Públicos se efectúan necesariamente a solicitud de la

parte interesada; no son procedentes las inscripciones por voluntad del registrador o de

oficio pues es necesaria la solicitud o rogatoria.

Principio de oponibilidad: El propósito de este principio es impedir que se inscriban

derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho

previamente inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al

derecho inscrito.

E) INSCRIPCIONES

En Derecho, se denomina asiento registral a la constatación escrita en un registro y

derivada de un título. En concreto, se suele referir a la anotación de un título o de otras

situaciones derivadas de éste en el registro de la propiedad, en el civil o en el mercantil, y

los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y

cancelaciones.

Las legislaciones suelen considerar que las inscripciones con los principales asientos

porque dan fe de los datos más importantes y cuya constancia son el objetivo principal de

(37)

cambio de estado civil, la defunción de una persona o la disolución de una sociedad

comercial, etcétera; algunas legislaciones establecen las anotaciones marginales que se

refieren a otros datos que la ley estima conveniente que tengan esta clase de asiento, como

pueden ser un embargo sobre una finca u otro bien, asimismo las anotaciones no tienen en

realidad un valor informativo para quien revise el registro. Las notas marginales suelen ser

asientos que sirven para relacionar diversas inscripciones; las cancelaciones por su parte son asientos que declaran la nulidad de cualquiera de los otros asientos.

El asiento está constituido por las situaciones inscritas, y no debe confundirse con el título,

que es el documento donde se fundamenta un derecho o un acto. Así un contrato de

compra y venta sobre un inmueble [una casa o finca, por ejemplo] puede ser calificado

como título, pero para inscribir tal contrato en el registro es necesario hacerlo en un asiento

registral, el cual resume los datos fundamentales contenidos en el título.

EPÍGRAFE II

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

A) ANTECEDENTES HISTÓRICOS

Nos remitiremos nuevamente a los aportes de TORRES y BERNAL [2013], quienes

apuntan que los orígenes del Registro de la Propiedad se dieron en Grecia y Egipto, pues a

parir del siglo XII A.C. cuando se empezaron a anotar o sentar en repertorios oficiales a los

negocios que se realizaban sobre los bienes mientras no se anotaban en los libros oficiales

o repertorios.

Sin lugar a dudas es en España en donde los Registros de la Propiedad adoptan la

legitimidad e importancia que tienen hasta la actualidad, pues a lo largo de la historia de la

necesidad de controlar la transferencia de bienes inmuebles, ya sea para el pago de tributos

como para proteger los intereses de los compradores; es decir se pretendía desde entonces

brindar seguridad jurídica a los negocio; motivos que llevaron a la autoridad a dictar

diversas leyes.

En 1530 Carlos V dictó la Pragmática Sanción, que establecía la obligación de llevar un

registro en los lugares cabeza de jurisdicción, donde se anotaban todos los contratos de

(38)

Posteriormente en 1598 Felipe II crea un Registro de Censos y Tributos, y más tarde sería

el mismo Felipe II quien a través del llamado Auto Acordado en 1713, que intenta

reorganizar los registros estableciéndolos en todas las jurisdicciones. Es en 1768 que

Carlos II dictó la Real Pragmática, constituyendo las contadurías de hipotecas en todas las

cabezas de las jurisdicciones del reno, siendo los encargados de este oficio los escribanos

municipales, apareciendo los primeros libros de registros de hipotecas.

El objetivo de este registro no podía ser otro que el de publicidad registral sobre la

transmisión de bienes inmuebles que evitase la posible ocultación de cargas e hipotecas

sobre éstos. En España se instituyen en 1961 como Registros de la Propiedad mediante la

Ley de Hipotecas, posteriormente con la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario.

En nuestro país el Derecho Registral no ha cobrado tanta importancia como en los países

ante referidos, si bien se inició con el Reglamento de Inscripciones o Registros en el cual

se denominaba anotadora al actual Registrador, posteriormente en 1966 se promulgó la

Ley de Registro de Inscripciones en la presidencia de Clemente Yerovi, la misma que sufrida dos reformas pero que su esencia permanece igual hasta la actualidad.

La Ley de Registro [1966], es una copia del Reglamento de Registro e Inscripciones

[1869]. El Registrador o Registradora da fe pública sobre la legalidad, autenticidad,

antecedentes e historia del dominio. Sus asientos y certificaciones, son definitivos. Dan

publicidad sobre patrimonios privados y estatales. Facilita su transmisión y financiación

con la certeza de cuál y quién es el dueño responsable. Sólo lo que dice el Registro se

considera veraz.

La Ley de Registro está estrechamente vinculada con las leyes civiles, penales, tributarias,

Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, etc., razón por la cual se exige que los Registradores y Registradoras de la Propiedad sean profesionales en Derecho, de

tal forma que conozcan las consecuencias jurídicas que pueden ocasionar la falta de

cuidado o el cometimiento de alguna anomalía al momento de la inscripción del acto o

contrato.

En la actualidad debido a que el sistema de registro manual como se venía llevando era

(39)

algunos registros crearon la llamada Matrícula Inmobiliaria o Folio Real Electrónico que

identifica al predio.

El Registro de la Propiedad es la máxima institución jurídica, cuya finalidad es dar

publicidad, seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y

demás derechos reales y no como una mera institución jurídica que tenga por objeto la

inscripción o anotación de actos y contratos relativos a los bienes.

Al respecto el Doctor René Durán Andrade en su obra de Derecho Notarial y Registral

titulada Los diez antimandamientos del Registro de la Propiedad, señala que “El registro

de la Propiedad no es una oficina de confrontación, ni de análisis, ni de control,

fiscalización, auditoría o pesquisa, mucho menos de autorización. Es una oficina de

anotación. Hasta hace poco [1928] era denominada como Oficina de anotaciones de

hipotecas. En efecto, desde que la Convención Nacional dictara, el 29 de julio de 1869, el Reglamento de Registro de Inscripciones [que después, con pequeñas variantes será la actual Ley de Registro] hasta la expedición del Decreto Supremo No. 261 del 6 de octubre

de 1928.

“Las inscripciones en cada una de las cabeceras de cantón, estarán a cargo de u anotador

elegido por el respectivo Consejo Municipal, el anotador será también secretario del

Consejo Municipal del respectivo cantón, y se conservará en su destino durante su buena

conducta”.

En ese año se cambia la designación de Anotador por la de Registrador [o Registradora],

y el de Oficina de anotación de hipotecas por la de Registro de la Propiedad. Pero sus

funciones se mantienen inalterables.

Sigue siendo una oficina en la que se anotan, en sus libros, registros e índices, los

negocios, el flujo inmobiliario del cantón. Para que sirva de medio de tradición de dominio

de los bienes raíces de los otros derechos reales constituidos por ellos, para dar publicidad

de esos actos y para garantizar la autenticidad y seguridad de los instrumentos públicos y

documentos [Art. 1°]. No es, ni ha sido jamás, de análisis, ni de control, ni mucho menos

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