PRACTICA REGISTRAL

Héctor Orbe indica:“No es tan solo el Derecho Registral, lo tienen otras áreas del derecho positivo como el derecho penal; lo configura a tal punto, que en este ordenamiento se prohíbe la interpretación extensiva de la ley y se admite estrictamente la restrictiva. Jerarquizando en el derecho registral es el alfa y omega de él. Todos los otros principios se subordinan a su contenido doctrinado. El registrador [o registradora] se atiene a la ley, Asienta en sus registros aquello que la ley permite. Y tiene que denegar cuanto faltando los presupuestos que ella invoca, no procede la registración de un documento”.10

Documentos que deben registrarse: El Artículo 25 de la Ley de Registro señala que están

sujetos al registro los títulos, actos y documentos siguientes:

a) Todo contrato o acto entre vivos que cause traslación de la propiedad de bienes raíces;

b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes raíces; las sentencias definitivas ejecutoriadas determinadas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil; c) Los títulos constitutivos de hipoteca o de prenda agrícola o industrial;

d) Los títulos constitutivos sobre bienes raíces de los derechos de usufructo, de uso, de habitación, de servidumbres reales y de cualquier otro gravamen, y en general, los títulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre bienes raíces;

e) Los testamentos;

f) Las sentencias o aprobaciones judiciales de partición de bienes, así como los actos de partición, judiciales o extrajudiciales;

g) Las diligencias de remate de bienes raíces;

h) Los títulos de registro de minas con sujeción a las leyes de la materia;

i) Los documentos que se mencionan en el libro primero, sección segunda, párrafo segundo del Código de Comercio, inclusive los nombramientos de los administradores de las Compañías Civiles y Mercantiles;

j) El arrendamiento, en el caso del Art. 1930 del Código Civil;

k) El cambio o variación del nombre de una finca rural. El que hace la variación debe solicitar el registro del nuevo nombre al Registrador correspondiente, a más tardar dentro de los quince días siguientes a aquél en que se haya hecho uso en documento público u oficial o en alguna diligencia o acto público u oficial, del nombre variado o cambiado.

Repertorio: Los Registradores y Registradoras están obligados de llevar el repertorio, que

es un libro dividido en cinco columnas y contendrá los siguientes datos:

a) En la primera columna, el nombre y apellido de la persona que presente el documento; b) En la segunda columna, la naturaleza del acto que se trate de inscribir;

c) En la tercera columna, la clase de inscripción que se pide; d) En la cuarta columna, la hora mes de inscripción;

e) En la quinta, el registro parcial en que se debe hacer la inscripción y el número que a ésta le corresponda.

Índices: Los Registradores o Registradoras de la propiedad a más del repertorio deben

llevar un Índice General tal como lo señala el Artículo 24 de la Ley de Registro, en dicho índice constará el orden alfabético de los contratantes y consta de los siguientes datos: a) Naturaleza y apellidos de los interesados;

b) Naturaleza del acto o contrato que se hay inscrito; c) Nombre o denominación del inmueble;

d) Número que le corresponde a la inscripción.

Registros: Se refiere a los diferentes libros que lleva el Registrador o Registradora,

conforme lo señala el Artículo 20 de la Ley de Registro, se deben elaborar en pape con el sello del Registro de la Propiedad respectiva y se redactará de la misma manera que los protocolos de los Notarios. Una vez realizada la inscripción se incorpora a un libro en base al orden que consta en el repertorio y será foliado sucesivamente.

El Artículo 706 del Código Civil estipula al respecto: Para efectuar la inscripción se exhibirá al Registrador copia auténtica del título respectivo, y de la disposición judicial en

su caso…

Las inscripciones contendrán lo siguiente:

 Fecha de inscripción en el registro;

 Nombres, apellidos y domicilio de los contratantes, similar a la cláusula de los

comparecientes que consta en la escritura a inscribirse;

 La naturaleza y fecha del título y la designación de la oficina donde se guarda el

original, idéntico a la cláusula de los antecedentes que se detalla en la escritura a inscribirse;

 El nombre y linderos del inmueble, esto se copia de la cláusula de los linderos de la escritura a inscribirse;

Cada libro de registro debe contener una razón que la leu lo llama certificación, es un acta en la que consta la primera u a última inscripción que se realice en ese año, además se hará constar el número de fojas, las enmendaduras y cuanta particularidad pueda influir en lo sustancial de las inscripción; la misma que debe ser firmada por el Registrador o Registradora de la Propiedad.

Los principales registros son:

 Libro de propiedades;

 Libro de demandas;

 Libro de prohibiciones de enajenar;

 Libro de organizaciones religiosas;

 Libro de propiedad horizontal;

 Libro de hipotecas, entre otros.

Inscripción de sentencias, testamentos y actos legales de partición: La inscripción de

sentencias, testamentos y actos legales se realizará conforme el Artículo 42 de la Ley de Registro y 707 del Código Civil.

Art. 42 de la Ley de Registro:“La inscripción de sentencias, testamentos y actos legales de partición, se hará en la forma que prescribe el Art. 710 del Código Civil; pero si la sentencia se refiere a la demanda o a otro libelo, se insertará literalmente lo que en la demanda o libelo se hubiere pedido”.

Art. 707 del Código Civil:“Para que la tradición sea válida debe ser hecha voluntariamente por el tradente o por su representante. La tradición que en principio fue inválida, por haberse hecho sin voluntad del tradente o de su representante, se válida retroactivamente por la ratificación del que tiene facultad de enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño”.

La inscripción de una sentencia o decreto comprenderá s fecha, la designación del tribunal o juzgado respectivo, y copia literal de la parte dispositiva. La inscripción de un acto legal de

partición comprenderá la fecha de este acto, la designación del juez y de las partes o hijuelas pertenecientes a los que la soliciten.

Inscripción de gravámenes: El Código Civil hace referencia a la inscripción de hipotecas,

aplicando en la práctica registral dicha disposición para la inscripción de otros gravámenes.

Certificaciones: De conformidad con el Artículo 11, literal“e” de la Ley de Registro, uno

de los deberes y atribuciones del Registrador o Registradora de la Propiedad es “conferir

certificados y copia con arreglo a [la] ley”.

El Artículo 56 de la Ley de Registro también señala:“El registrador debe dejar copia de los certificados que expida cualquiera que sea la clase de estos. Los certificados y copias deberán numerarse en series continuas para cada año, debiendo formarse libros con las copias que llevará la firma del Registrador [o Registradora]”.

Errores de las inscripciones: En caso de haber cometido errores en las inscripciones, los

Registradores o Registradoras deberán cumplir con lo dispuesto para los Notarios en el Código de Procedimiento Civil, que señala:

Art. 172.- No prueba en juicio el instrumento que, en su parte esencial se halla roto, raído, abreviado, con borrones o testaduras que nos e hubieren salvado oportunamente.

Al respecto la Ley de Registro señala lo siguiente:

Art. 50.- La corrección de errores, reparación de omisiones y cualquier modificación que de oficio o a petición de parte deba hacer el Registrador conforme al título, se hará constar en una nota puesta al margen de la derecha de la inscripción respectiva y al frente de la parte que se hubiere modificado.

En la disposición agregada al Artículo 56 de la Ley de Registro señala: Si en una inscripción o anotación se hubiere omitido la firma del Registrador, la Corte Superior de Distrito dispondrá que firme quien debía haberlo hecho y si esto no fuera posible, que firme tal anotación o inscripción el funcionario que se halle a cargo del Registro de la Propiedad.

El nuevo sistema que regula los Registros de la Propiedad: El sistema Registral nace

del Ecuador, en la que se establece que en el plazo de trescientos sesenta días, se aprobará la Ley que organice los registros de datos, en particular los registros: Civil, de la Propiedad y Mercantil y que en todos los casos se establecerá sistemas de control cruzado y bases de datos nacionales.

En la Constitución del Ecuador, en su Artículo 265 establece que el sistema público de Registro de la Propiedad será administrado de manera concurrente entre la función ejecutiva y las Municipalidades.

De acuerdo con esta disposición legal, el Registro de la Propiedad será administrado de manera concurrente por las Municipalidades y la función ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos [DINARDAP]. Entonces el Municipio de cada cantón o Distrito Metropolitano se encargará de la estructuración administrativa del Registro de la Propiedad.

La Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos [Ley del SINARDAP], es la que crea y regula el sistema de registro de datos públicos.

El objeto de esta es garantizar la seguridad jurídica, organizar, regular, sistematizar e interconectar la información. Rige para todas las instituciones públicas del sector público y privado que actualmente o el futuro administren bases o registros de datos públicos, sobres las personas naturales o jurídicas, sus bienes, patrimonio y para los usuarios o usuarias de los registros públicos.

Los Registros de la Propiedad en la actualidad funcionan como entidades públicas desconcentradas de los Municipios, que gozan de autonomía registral, y administrativa según lo establecido en el Artículo 13, inciso segundo de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos [Ley del SINARDAP].

“Los Registros son dependencias públicas, desconcentrados, con autonomía registral y

administrativa en los términos de la presente ley, y sujetos al control, auditoría y vigilancia de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos en lo relativo al cumplimiento de políticas, resoluciones y disposiciones para la interconexión e interoperabilidad de bases de datos y de información pública, conforme se determine en el Reglamento que expida la Dirección Nacional”.

En la ordenanza que cada Municipio expida se puede otorgar la autonomía financiera, esto tendría razón de ser porque si goza de autonomía administrativa según la Ley, como podría hacerse efectiva ésta si no hay autonomía financiero-económica. La mayoría de los municipios han optado por conceder autonomía financiera a los Registros de la Propiedad. Con ello cada Registro elabora su propio presupuesto que va a regir para el ejercicio fiscal y pueda adquirir los suministros, materiales, equipos, muebles de oficina, cubrir gastos de personal, adecuación del espacio físico y mejoramiento tecnológico y otros necesarios para el funcionamiento, y con ello llegar a modernizar la institución, para brindar una atención oportuna y de calidad a los usuarios. Esta autonomía no es total, porque luego de cubiertas las necesidades del Registro, el remanente pasa a formar parte del presupuesto de cada Municipio.

Financiamiento de los Registros de la Propiedad: En el caso de la Propiedad de

inmuebles será el Municipio de cada cantón el que con base en el Respectivo estudio técnico-financiero, establecerá anualmente la tabla de aranceles por los servicios de registro y certificación que preste.

Los Registros de la Propiedad se financiarán con el cobro de los aranceles por los servicios de registros, y el remanente pasará a formar parte de los presupuestos de los respectivos municipios.

La Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos [DINARDAP] constituirá un fondo de compensación para los registros que lo requieran.

Aranceles: El 20 de marzo de 2003, en Registro Oficial 44, se inscribe la Resolución del

Consejo Nacional de la Judicatura, en la cual se resuelve sustituirse la Tabla de Aranceles de Registro de la Propiedad, la misma que se encuentra contenida de 11 Artículos.