PROSPECTO DE OFERTA PÚBLICA
“FIDEICOMISO FINANCIERO CÉDULAS HIPOTECARIAS
ARGENTINAS SERIE IX 2009-1”
B
BAANNCCOOHHIIPPOOTTEECCAARRIIOOSS..AA.. en carácter de Fiduciante, Administrador,
Custodio y Organizador de la Colocación
BANCO DE VALORES S.A. en carácter de Fiduciario y no a título personal,
y Organizador de la Colocación
B
BAACCSSBBAANNCCOODDEECCRRÉÉDDIITTOOYYSSEECCUURRIITTIIZZAACCIIÓÓNNSS..AA. .
en carácter de Organizador, Administrador General y Administrador Sustituto
FIDEICOMISO FINANCIERO CÉDULAS HIPOTECARIAS ARGENTINAS, SERIE IX 2009-1
por un monto de hasta V/N $202.641.011.- Valores de Deuda Fiduciarios CHA, Serie IX 2009-1
Renta Variable de hasta V/N $ 192.509.000.- Certificados de Participación CHA, Serie IX 2009-1
de hasta V/N $
10.132.011.-La fecha del presente Prospecto es 11 de agosto de 2009
Los Valores de Deuda Fiduciarios CHA, Serie IX 2009-1 (en adelante, los “Valores de Deuda Fiduciarios” o “VDF”) y los Certificados de Participación CHA, Serie IX 2009-1 (en adelante, los “Certificados”, y juntamente con los VDF, los “Valores Fiduciarios”) ofrecidos a través del presente prospecto (el “Prospecto”) serán emitidos por Banco de Valores S.A. (“Banco de Valores”), exclusivamente en su carácter de fiduciario financiero y no a título personal (en tal carácter, el “Fiduciario”) del Fideicomiso Financiero Cédulas Hipotecarias Argentinas, Serie IX 2009-1 (el “Fideicomiso”) creado por Banco Hipotecario S.A. (indistintamente, “Banco Hipotecario”, el “Banco” o “BHSA”), en su carácter de fiduciante (en tal carácter, el “Fiduciante”), y por BACS Banco de Crédito y Securitización S.A. (“BACS”), en su carácter de organizador (en tal carácter, el “Organizador”). El Fideicomiso es constituido de conformidad con el Capítulo IV del Título I de la Ley Nº 24.441 (la “Ley 24.441” o la “Ley de Fideicomiso”), el Capítulo XV del Título I de las Normas de la Comisión Nacional de Valores (T.O. según R.G. 368/01 de la CNV y sus normas modificatorias y complementarias, las “Normas de la CNV”) y el Contrato de Fideicomiso Financiero, cuyo modelo se adjunta en el Anexo II (el “Contrato de Fideicomiso”) para la titulización de créditos individuales para la vivienda con garantía hipotecaria, instrumentados como letras hipotecarias escriturales emitidas y creadas por deudores hipotecarios (indistintamente, los “Créditos” o las “Letras Hipotecarias”). El pago de los Valores Fiduciarios a los respectivos Beneficiarios, bajo los términos y condiciones previstos en el Contrato de Fideicomiso, tiene como única fuente de pago el Patrimonio Fideicomitido, que consiste, principalmente, en los Créditos originados por el Fiduciante que serán transferidos en fideicomiso al Fiduciario, y se realizará sujeto a que el Fiduciario reciba los pagos bajo dichos Créditos conforme a sus términos y condiciones, como consecuencia de la titularidad fiduciaria del Patrimonio Fideicomitido. Para una descripción gráfica del Fideicomiso remitirse al Anexo III del presente Prospecto.
Las copias del presente Prospecto y del Contrato de Fideicomiso se entregarán a los interesados en las sedes sociales del Fiduciario y del Fiduciante sitas en Sarmiento 310, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Argentina, y Reconquista 151, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Argentina, respectivamente. También se podrá obtener copias del Prospecto en la página web de la Comisión Nacional de Valores (“CNV”): www.cnv.gov.ar. A todos los efectos bajo Prospecto los términos en mayúscula (i) definidos en este Prospecto tienen el significado que aquí se les asigna, y (ii) los no definidos en el presente y definidos en el Contrato de Fideicomiso tienen el significado que allí se les asignó.
En ningún caso los bienes del Fiduciario responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del Fideicomiso, las que serán satisfechas exclusivamente con el Patrimonio Fideicomitido conforme lo dispone el Artículo 16 de la Ley N° 24.441. El pago de los Valores Fiduciarios se realizará exclusivamente con, y se encontrará garantizado exclusivamente por, el Patrimonio Fideicomitido y, en particular, por los fondos originados de la cobranza o negociación de los Créditos afectados al Fideicomiso, conforme a su naturaleza. En consecuencia, el pago de los Valores Fiduciarios, de conformidad con sus términos y condiciones, estará sujeto a que el Fiduciario reciba las cobranzas y/o negociación de los Créditos en tiempo y forma. En caso de incumplimiento total o parcial de los deudores de los Créditos que constituyan el Patrimonio Fideicomitido, los Tenedores no tendrán derecho o acción alguna contra el Fiduciante, el Fiduciario, los Colocadores o el Organizador.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 29 del Capítulo XV de las Normas de la CNV, se hace constar que las entidades en las que se propone invertir los bienes fideicomitidos no se encuentran sujetas a la Ley Nº 24.083 de Fondos Comunes de Inversión.
Oferta Pública autorizada por Resolución Nº 16.177 de fecha 6 de agosto de 2009 del Directorio de la CNV. Esta autorización sólo significa que se ha cumplido con los requisitos establecidos en materia de información. La CNV no ha emitido juicio sobre los datos contenidos en el Prospecto. La veracidad de la información suministrada en el presente Prospecto es responsabilidad de los órganos de administración y de fiscalización del Fiduciante y del Fiduciario, en lo que a cada uno les atañe. El Fiduciario y el Fiduciante manifiestan, en lo que a cada uno les atañe, con carácter de declaración jurada, que el presente Prospecto contiene a la fecha de su publicación información veraz y suficiente sobre todo hecho relevante y de toda aquella que deba ser de conocimiento del público inversor con relación a la presente emisión, conforme las normas vigentes.
No obstante, de acuerdo a lo previsto por el Decreto Nº 677/01, la responsabilidad sobre los datos contenidos en el presente Prospecto no recae exclusivamente en las personas mencionadas en el párrafo anterior, sino que también es responsabilidad de: (i) las entidades y agentes intermediarios en el mercado que participen como organizadores y/o colocadores de los valores negociables quienes serán responsables en la medida en que no hayan revisado diligentemente la información contenida en este Prospecto; (ii) los oferentes de los valores negociables, quienes serán responsables en relación con la información vinculada a los mismos; (iii) las personas que firmen el Prospecto que serán responsables por toda la información incluida en los prospectos registrados por ellos ante la CNV; y (iv) los expertos o terceros que opinen sobre ciertas partes del Prospecto, quienes serán responsables en relación con la información sobre la que han emitido opinión.
LOS VDF Y LOS CERTIFICADOS CUENTAN SOLAMENTE CON UNA CALIFICACIÓN DE RIESGO BASADA EN INFORMACIÓN PROVISTA A JULIO DE 2009. LA CALIFICACIÓN ASIGNADA PODRÍA EXPERIMENTAR CAMBIOS ANTE VARIACIONES EN LA INFORMACIÓN RECIBIDA. PARA OBTENER LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN LOS INVERSORES PODRÁN COMUNICARSE CON LA CALIFICADORA DE RIESGO. VER CAPÍTULO “CALIFICACIONES DE RIESGO”.
La fecha del presente Prospecto es 11 de agosto de 2009
ÍNDICE
Página I. AVISO IMPORTANTE ... 4 II. RESOLUCIONES SOCIALES... 6 III. CONSIDERACIONES DE RIESGO PARA LA INVERSIÓN ... 7 IV. SÍNTESIS DE LOS TÉRMINOS Y CONDICIONES
DE LOS VALORES FIDUCIARIOS... 20 V. EL FIDUCIARIO ... 35 VI. EL FIDUCIANTE. EL ORGANIZADOR Y ADMINISTRADOR GENERAL ... 40 VII. CIERTAS CONSIDERACIONES SOBRE PAGOS ANTICIPADOS,
RENDIMIENTO Y PLAZO PROMEDIO PONDERADO ... 65 VIII. DESCRIPCIÓN DE LOS CRÉDITOS FIDEICOMITIDOS ... .68 IX. FLUJOS DE FONDOS TEÓRICOS PROYECTADOS DE LOS
VALORES FIDUCIARIOS Y DE LOS CRÉDITOS... 77 X. AGENTES COLOCADORES. FORMA Y PRECIOS DE
SUSCRIPCIÓN. NEGOCIACIÓN DE LOS VALORES FIDUCIARIOS... 81 XI. TRATAMIENTO IMPOSITIVO ... 88 XII. CALIFICACIONES DE RIESGO ... 99 ANEXO I: CRONOGRAMA TEÓRICO DE SERVICIOS DE INTERÉS
Y CAPITAL BAJO LOS VALORES FIDUCIARIOS Y DE PAGOS DE INTERÉS Y CAPITAL BAJO LOS CRÉDITOS
ANEXO II: MODELO DE CONTRATO DE FIDEICOMISO FINANCIERO ANEXO III: DESCRIPCIÓN GRÁFICA DEL FIDEICOMISO
I. AVISO IMPORTANTE
LOS VALORES FIDUCIARIOS NO REPRESENTAN UN DERECHO U OBLIGACIÓN DEL FIDUCIARIO NI SE ENCUENTRAN GARANTIZADOS POR EL MISMO, NI POR EL FIDUCIANTE.
EL PRESENTE PROSPECTO SE ENTREGA ÚNICAMENTE CON EL FIN DE PERMITIR A LOS POTENCIALES INVERSORES EVALUAR LA COMPRA DE LOS VALORES FIDUCIARIOS DESCRIPTOS EN ESTE PROSPECTO. EN NINGÚN CASO DEBERÁN SER CONSIDERADOS COMO UNA EVALUACIÓN CREDITICIA O UNA RECOMENDACIÓN PARA COMPRAR VALORES FIDUCIARIOS POR PARTE DEL FIDUCIANTE, EL FIDUCIARIO, EL ORGANIZADOR O CUALQUIER OTRA ENTIDAD A CARGO DE LA COLOCACIÓN O LA VENTA DE LOS VALORES FIDUCIARIOS.
LA DISTRIBUCIÓN DE ESTE PROSPECTO, ASÍ COMO LA OFERTA Y VENTA DE LOS VALORES FIDUCIARIOS EN ALGUNAS JURISDICCIONES PUEDE ESTAR RESTRINGIDA POR LEY. EL FIDUCIANTE, EL FIDUCIARIO, EL ORGANIZADOR Y LOS COLOCADORES RECOMIENDAN A LAS PERSONAS QUE TENGAN ACCESO A ESTE PROSPECTO: (I) INFORMARSE SOBRE TALES RESTRICCIONES Y RESPETARLAS, Y (II) EN SU CASO, ABSTENERSE DE COMPRAR LOS VALORES FIDUCIARIOS.
TODO EVENTUAL INVERSOR QUE CONTEMPLE LA ADQUISICIÓN DE VALORES FIDUCIARIOS DEBERÁ REALIZAR, ANTES DE DECIDIR DICHA ADQUISICIÓN, Y SE CONSIDERARÁ QUE ASÍ LO HA HECHO, SU PROPIA INVESTIGACIÓN SOBRE EL FIDEICOMISO Y SOBRE LOS TÉRMINOS Y CONDICIONES DE LOS VALORES FIDUCIARIOS, INCLUYENDO LOS BENEFICIOS Y RIESGOS INHERENTES A DICHA DECISIÓN DE INVERSIÓN Y LAS CONSECUENCIAS IMPOSITIVAS Y LEGALES DE LA ADQUISICIÓN, TENENCIA Y DISPOSICIÓN DE LOS VALORES FIDUCIARIOS. EL FIDEICOMISO PODRÁ ESTAR EN ALGUNOS CASOS, SUJETO AL PAGO DE IMPUESTOS SEGÚN LA LEGISLACIÓN APLICABLE. LOS VALORES FIDUCIARIOS PODRÁN GOZAR DE EXENCIONES IMPOSITIVAS, EN TANTO SEAN COLOCADOS POR OFERTA PÚBLICA, Y DICHA AUTORIZACIÓN SEA MANTENIDA.
A LOS EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN ASIGNADA A LOS VALORES FIDUCIARIOS VER CAPÍTULO “CALIFICACIONES DE RIESGO”.
PARA MAYOR INFORMACIÓN SOBRE CIERTOS RIESGOS A SER CONSIDERADOS POR LOS EVENTUALES INVERSORES PARA LA ADQUISICIÓN DE VALORES FIDUCIARIOS, VÉASE EL CAPÍTULO III “CONSIDERACIONES DE RIESGO PARA LA INVERSIÓN” DEL PRESENTE PROSPECTO. EL PRESENTE PROSPECTO SERÁ PUESTO A DISPOSICIÓN DEL PÚBLICO INVERSOR POR EL FIDUCIARIO EN SARMIENTO 310, CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, ARGENTINA, Y POR EL FIDUCIANTE EN RECONQUISTA 151, 5º PISO, CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, DE LUNES A VIERNES EN HORARIO BANCARIO.
LOS LIBROS Y DOCUMENTACIÓN LEGAL Y CONTABLE DEL FIDEICOMISO SE ENCUENTRAN EN EL DOMICILIO DEL FIDUCIARIO INDICADO ANTERIORMENTE.
EL FIDUCIANTE INFORMA QUE LOS NÚMEROS DE TELÉFONO DE SU REPRESENTANTE SON 4347-5798/5485, SU NÚMERO DE FACSÍMILE ES 4347-5874 Y SU CORREO ELECTRÓNICO ES [email protected] (ATENCIÓN: SR. LUIS CARLEI, GERENCIA MERCADO DE CAPITALES). EL FIDUCIARIO INFORMA QUE EL NÚMERO DE TELÉFONO DE SU REPRESENTANTE ES 4323-6993, SU NÚMERO DE FACSÍMILE ES 4323-6918 Y SU CORREO ELECTRÓNICO ES [email protected] (ATENCIÓN: SR. ESTANISLAO ITURBE, GERENCIA COMERCIAL).
II. RESOLUCIONES SOCIALES
Los términos y condiciones de emisión de los Valores Fiduciarios y del Contrato de Fideicomiso han sido aprobados y ratificados por el Directorio del Fiduciario en sus reuniones de fecha 20 de mayo de 2008 y 23 de julio de 2009, por el Directorio del Fiduciante en sus reuniones de fecha 9 de mayo de 2008; 18 de junio de 2009 y 31 de julio de 2009, y por el Directorio del Organizador en sus reuniones de fechas 9 de mayo de 2008, 17 de junio de 2009 y 28 de julio de 2009.
III. CONSIDERACIONES DE RIESGO PARA LA INVERSIÓN
Los potenciales compradores de los Valores de Deuda Fiduciarios y/o los Certificados deben analizar cuidadosamente toda la información contenida en este Prospecto y tomar en cuenta, entre otras cosas, las cuestiones enunciadas más adelante al considerar la adquisición de los Valores de Deuda Fiduciarios y/o los Certificados que se ofrecen bajo el Fideicomiso. Deben asegurarse que entienden las características de los términos y condiciones de los Valores Fiduciarios, así como el alcance de su exposición al riesgo en caso de realizar su inversión. Teniendo en cuenta sus propias circunstancias y condición financiera, deben tomar todos los recaudos que razonablemente estimen necesarios antes de realizar su inversión.
Los potenciales compradores de los Valores Fiduciarios deberán considerar cuidadosamente toda la información contenida en el Prospecto y en el Contrato de Fideicomiso y, especialmente, lo siguiente:
Factores de Riesgo Relacionados con los Valores Fiduciarios
Derechos que otorgan los Valores Fiduciarios
Los fondos generados por el Patrimonio Fideicomitido constituyen la única fuente de pago para los inversores. Por lo tanto, si el flujo de fondos y cualquier otro producido recibido respecto del Patrimonio Fideicomitido no fuera suficiente para pagar los Valores Fiduciarios, ni el Fiduciario, ni el Administrador, ni el Administrador General, ni el Fiduciante, ni el Organizador estarán obligados a emplear sus propios bienes para pagar dichos Valores Fiduciarios.
Ni el Fiduciario ni el Fiduciante, ni el Organizador ni el Administrador, ni el Administrador General asumen ni asumirán obligación ni garantía alguna respecto del Patrimonio Fideicomitido, excepto aquellas obligaciones que le imponen la Ley de Fideicomiso y el Contrato de Fideicomiso, respecto de la adquisición, conservación, cobro y realización del Patrimonio Fideicomitido.
Los pagos anticipados u otros supuestos pueden afectar el rendimiento de los Valores Fiduciarios
Los pagos anticipados que realicen los Deudores Hipotecarios sobre las Letras Hipotecarias pueden afectar el rendimiento esperado de los Valores Fiduciarios. Remitirse al Capítulo “VII. Ciertas Consideraciones sobre Pagos Anticipados, Rendimiento y Plazo Promedio Ponderado” del presente Prospecto.
Rescate anticipado de Certificados a opción de los Tenedores Mayoritarios de Certificados una vez amortizados o rescatados los Valores de Deuda Fiduciarios
Una vez amortizados o rescatados y cancelados totalmente los Valores de Deuda Fiduciarios, los Tenedores Mayoritarios de los Certificados, sujeto a las limitaciones contenidas en las Normas de la CNV respecto del voto del Fiduciante en los casos en que éste resulte asimismo Tenedor de Certificados, podrán resolver la liquidación anticipada del Fideicomiso y el rescate anticipado de sus tenencias en forma total o parcial, o el retiro de los Certificados de la oferta pública y cotización y, en su caso, la conversión del Fideicomiso en un fideicomiso ordinario, en cuyo caso los Tenedores de Certificados que no optaren por el retiro y, en su caso, la conversión, podrán solicitar el reembolso del valor nominal residual de sus Certificados a la fecha en que se
decida el retiro y/o la conversión, mas una utilidad equivalente a una vez la tasa de interés de los Valores de Deuda Fiduciarios aplicado sobre dicho valor residual, siempre y cuando existieren fondos disponibles a dicho fin en el Fideicomiso.
La decisión de los Tenedores Mayoritarios de Certificados respecto de la liquidación, rescate o retiro de la oferta pública podría afectar las condiciones de los Certificados o los derechos de cobro de todos los Tenedores de Certificados.
Reducción judicial de tasas de interés de los Créditos
Conforme a las prácticas del mercado, las Letras Hipotecarias determinan la acumulación de una tasa de intereses moratorios a los compensatorios pactados.
El Fiduciante ha determinado la tasa de interés de las Letras Hipotecarias sobre la base de la evaluación del riesgo crediticio y demás prácticas habituales del mercado.
Existen normas generales del ordenamiento jurídico en base a las cuales los jueces, a pedido de parte o de oficio, pueden modificar las tasas de interés acordadas por las partes respecto a los créditos.
De ocurrir tal circunstancia, la disminución del flujo de fondos de las Letras Hipotecarias podría perjudicar la posibilidad de cobro de los inversores.
Cabe mencionar que la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, en los autos "Calle Guevara, Raúl (Fiscal de Cámara) s/ Revisión de Plenario" de fecha 25 de agosto de 2003 modificó parcialmente la doctrina plenaria sentada en los autos "Uzal S.A. c/ Moreno s/ Ejecutivo” (2 de agosto de 1991), y entre sus disposiciones, estableció que: "Además de los supuestos establecidos explícitamente en el texto positivo de la Ley, no corresponde en otros casos la capitalización de intereses devengados por un crédito cuyo obligado se encuentre en mora". Sin perjuicio de ello, debe tenerse en cuenta que otras jurisdicciones en las cuales podrían suscitarse cuestionamientos judiciales en relación con los Créditos, no se encuentran sujetas al mencionado plenario, por lo que podrían eventualmente emitirse distintas interpretaciones al respecto.
De ocurrir la disminución judicial de intereses, la consiguiente disminución del flujo de fondos de los Créditos podría perjudicar la posibilidad de cobro de los inversores.
Liquidez del mercado
Si bien se ha obtenido autorización de oferta pública de los Valores Fiduciarios que se ofrecen por el presente y se ha solicitado su cotización en la BCBA, no se puede garantizar un mercado líquido para los Valores Fiduciarios, por lo cual se recomienda a los potenciales inversores analizar ese factor antes de realizar su inversión.
Desarrollo de un mercado secundario para la negociación de los Valores Fiduciarios
No puede garantizarse el desarrollo de un mercado secundario para los Valores Fiduciarios o, en caso de desarrollarse, que el mismo proveerá a los Tenedores un nivel de liquidez satisfactorio, o acorde al plazo de los Valores Fiduciarios.
Control de Cambios - Factores relativos a la inversión de no residentes - Restricciones a la adquisición de Valores Fiduciarios.
Con relación al régimen cambiario, por Decreto Nº 260/02 se estableció un mercado único y libre de cambios (“MULC”) con el cual el BCRA tiene facultades para intervenir en el mercado por medio de la compra o venta de divisas a efectos de evitar fluctuaciones que considere excesivas. Durante el año 2002, el BCRA dictó sucesivas normas que regulan el acceso al mercado de cambios para compra y venta de divisas y la posibilidad de realizar transferencias al exterior, las cuales han causado diferentes reacciones en la oferta y demanda de divisas extranjeras en el MULC. No puede pronosticarse si futuras reglamentaciones podrían afectar la oferta y demanda de divisas extranjeras en el MULC y su impacto en el valor del peso.
Por otra parte, se establecieron restricciones a la exportación de moneda y a las transferencias al exterior, fijándose límites máximos a la exportación de billetes y monedas extranjeras y prohibiéndose las transferencias al exterior, con ciertas excepciones, las que quedaron sujetas a la autorización previa del BCRA. Este régimen se fue flexibilizando, y desembocó en el dictado de la Comunicación “A” 3944 del BCRA por la cual se invirtió la regla, ya que derogó en general el requisito de conformidad previa del BCRA para la cancelación de servicios de capital de deudas financieras del sector privado financiero y no financiero, y de empresas públicas, con ciertas excepciones para las entidades financieras.
Asimismo, con fecha 9 de junio de 2005, el Poder Ejecutivo Nacional dictó el Decreto Nº 616/05 (publicado en el Boletín Oficial con fecha 10 de junio de 2005 reglamentado por la Comunicación “A” 4359 del BCRA de fecha 10 de junio de 2005 y complementarias) (el “Decreto 616”), el cual dispuso que los ingresos y egresos de divisas al mercado local de cambios y toda operación de endeudamiento de residentes que pueda implicar un futuro pago en divisas a no residentes, deberán ser registrados ante el BCRA. A su vez, establece que todo endeudamiento con el exterior de personas físicas y jurídicas residentes en el país pertenecientes al sector privado ingresado al mercado local de cambios, deberá pactarse y cancelarse en plazos no inferiores a trescientos sesenta y cinco (365) días corridos, cualquiera sea su forma de cancelación (el “Período de Permanencia”). Mediante el Decreto 616 estaban expresamente exceptuados de cumplir con dicho plazo de permanencia las operaciones de financiación del comercio exterior y las emisiones primarias de títulos de deuda que contaran con oferta pública y cotización en mercados autorregulados.
El mencionado Decreto 616 prevé la constitución de un depósito o encaje en dólares estadounidenses equivalente al 30% del total de los ingresos de moneda extranjera envuelta en la transacción (el “Encaje”). El depósito debe constituirse en una entidad financiera local por trescientos sesenta y cinco (365) días, es nominativo (a nombre de la persona física o jurídica que realiza la operación cambiaria) no transferible, no remunerado, y no puede ser utilizado como garantía o colateral de operación de crédito alguna. Se encuentra sujeto a dicho Encaje (a) todo ingreso de fondos al mercado local de cambios originado en el endeudamiento con el exterior de personas físicas o jurídicas pertenecientes al sector privado, excluyendo los referidos al financiamiento del comercio exterior y a las emisiones primarias de títulos de deuda que cuenten con oferta pública y cotización en mercados autorregulados; y (b) todo ingreso de fondos de no residentes cursados por el mercado local de cambios destinados a (i) tenencias de moneda local; (ii) adquisición de activos o pasivos financieros de todo tipo del sector privado financiero o no financiero, excluyendo la inversión extranjera directa y las emisiones primarias de títulos de deuda
y de acciones que cuenten con oferta pública y cotización en mercados autorregulados; y (iii) inversiones en valores emitidos por el sector público que sean adquiridos en mercados secundarios. No obstante lo anterior, con fecha 16 de noviembre de 2005 el Ministerio de Economía y Producción dictó la Resolución Nº 637/05 (publicada en el Boletín Oficial con fecha 16 de noviembre de 2005), la cual establece que todo ingreso de fondos al mercado local de cambios destinado a suscribir la emisión primaria de títulos, bonos o certificados de participación emitidos por el fiduciario de un fideicomiso, cuenten o no con oferta pública y cotización en mercados autorregulados, deberá cumplir con el Período de Permanencia y el Encaje en la medida que dichos requisitos resulten aplicables al ingreso de fondos al mercado de cambios destinados a la adquisición de alguno de los activos fideicomitidos, considerándose a dicha transacción como una inversión de portafolio de no residentes destinada a tenencias de activos financieros del sector privado. Asimismo, se estableció que para el caso de incumplimiento de las disposiciones de la mencionada norma, será de aplicación el régimen penal correspondiente.
En relación con el movimiento de divisas, el BCRA emitió el Comunicado “P” 48496 del 21 de marzo de 2006 aclarando que “…cuando se cuenta con pesos en el país y se quieren divisas en el exterior, y viceversa, el único canal posible dentro de la normativa legal vigente en el país es la realización de la operación a través del acceso al MULC, cumpliendo con la normativa en la materia…”. Asimismo, con fecha 3 de noviembre de 2008, el BCRA emitió la Comunicación “A” 4864, en virtud de la cual dispuso que el acceso al MULC por las operaciones de compra y venta de títulos valores en bolsas y mercados autorregulados estará sujeto a la conformidad previa del BCRA “…cuando no sea posible demostrar que el valor transado ha permanecido en la cartera del vendedor por un período no menor a las 72 horas hábiles a partir de la fecha de liquidación de la operación que dio lugar a la incorporación de los valores a la cartera del vendedor…”. Posteriormente, mediante la Comunicación “A” 4882, el BCRA dispuso que las entidades supervisadas por el BCRA (i) no deberán ordenar transferencias de títulos valores a cuentas abiertas en entidades depositarias distintas de la Caja de Valores S.A. o de la Central de Registro y Liquidación de Pasivos Públicos y Fideicomisos Financieros (“CRYL”), o a las cuentas de depositantes y/o comitentes que revisten el carácter de centrales depositarias radicadas en el exterior abiertas en las entidades locales antes citadas, sean realizadas por cuenta propia o de terceros residentes o no residentes, hasta tanto no hayan transcurrido tres (3) días hábiles desde su acreditación en la cuenta del ordenante; y (ii) deberán realizar la liquidación de títulos valores negociados en moneda local a través de la acreditación de los títulos valores en la cuenta del comprador en la Caja de Valores S.A. o en la CRYL, no estando permitida la liquidación de especies en centrales depositarias del exterior ni en las cuentas de depositantes y/o comitentes que revistan el carácter de centrales depositarias radicadas en el exterior abiertas en las entidades locales mencionadas precedentemente. En mayo de 2009, el BCRA dictó las Comunicaciones “A” 4940 y 4950, en virtud de las cuales se exige contar con la conformidad previa del BCRA para el acceso al mercado local de cambios (i) para la compra de divisas por las operaciones de repatriaciones de inversiones directas e inversiones de portafolio de no residentes, cuando el beneficiario del exterior sea una persona física o jurídica que resida o que esté constituida o domiciliada en dominios, jurisdicciones, territorios o estados asociados que figuren incluidos dentro del listado del Decreto Nº 1344/98; y (ii) para la compra de divisas por parte del sector privado no financiero en el marco de lo dispuesto por Comunicación “A” 3722 y normas complementarias, cuando los fondos comprados estén destinados a la compra en el mercado secundario de títulos y valores emitidos por residentes o representativos de éstos, y dicho destino se concrete en forma directa o indirecta con una liquidación de la compra de los valores dentro de los veinte días hábiles siguientes a la fecha de acceso al mercado local de cambios.
El 18 de septiembre de 2006 el Ministerio de Economía y Producción dictó la Resolución Nº 731/06 mediante la cual exceptúa de la constitución del Encaje a los ingresos de divisas al mercado local de cambios destinados u originados en la suscripción primaria de certificados de participación, bonos o títulos de deuda emitidos por fideicomisos cuyo objeto sea el desarrollo de obras de infraestructura energética y cuyos activos subyacentes estén compuestos total o parcialmente por los cargos específicos creados por la Ley Nº 26.095, en la medida que sean cancelados o rescatados total o parcialmente en plazos no inferiores a 365 días corridos, cualquiera sea su forma de cancelación.
Con fecha 11 de marzo de 2009, se publicó en el Boletín Oficial la Resolución 82/2009 del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas que suspende por el plazo previsto en el Artículo 26 de la Ley N° 26.476 la aplicación del Encaje al ingreso de fondos destinados a alguno de los fines previstos en los incisos b), c), d) y e) del Artículo 27 de la citada ley.
No puede asegurarse que en el futuro no se adopte una política cambiaria más estricta que la actual, afectando la posible negociación de los Valores Fiduciarios.
Para un mayor detalle sobre las restricciones cambiarias y de controles de ingreso de capitales, se sugiere a los inversores consultar con sus asesores legales y dar una lectura completa del Decreto 616 y la Resolución Nº 637/2005 con sus reglamentaciones y normas complementarias, a cuyo efecto los interesados podrán consultar las mismas en el sitio web del Ministerio de Economía http://infoleg.gov.ar, o el del BCRA http://www.bcra.gov.ar, según corresponda.
Lavado de dinero y financiamiento del terrorismo
La Ley Nº 25.246 tipifica el lavado de activos como un delito bajo el Código Penal Argentino, que se configura cuando una persona convierte, transfiere, administra, vende, grava o aplica de cualquier otro modo dinero o cualquier otro activo proveniente de un delito en el cual esa persona no ha participado, con el posible resultado de que el activo original o subrogante pueda aparecer como de origen legítimo, siempre que el valor del activo supere los $ 50.000, ya sea que tal monto resulte de una o más transacciones vinculadas entre sí.
Se atribuye la responsabilidad de controlar estas transacciones delictivas no sólo a los organismos del Gobierno sino que también se asignan determinadas obligaciones a diversas entidades del sector privado, tales como bancos, agentes y sociedades de bolsa, y compañías de seguros, según las regulaciones de la Unidad de Información Financiera (“UIF”) y, en el caso de entidades financieras, del BCRA. Estas obligaciones consisten básicamente en tener políticas y procedimientos tendientes a la prevención del lavado de activos y financiamiento del terrorismo, fundamentalmente en lo atinente a la aplicación de la política “conozca a su cliente”.
Entre otros recaudos, cada entidad financiera debe constituir un "Comité de control y prevención del lavado de dinero" y designar un funcionario de máximo nivel como responsable de la prevención del lavado de dinero a cargo de centralizar cualquier información que el BCRA y/o la UIF puedan requerir.
Además, las entidades financieras deben informar a la UIF cualquier transacción que parezca sospechosa o inusual, o a la que le falte justificación económica o jurídica, o que sea innecesariamente compleja, ya sea realizada en oportunidades aisladas o en forma reiterada.
La Ley Nº 25.246, fue modificada por las Leyes Nº 26.087, Nº 26.119 y Nº 26.268, y reglamentada por diversos decretos del Poder Ejecutivo Nacional, Resoluciones de la UIF, Comunicaciones del BCRA y normas reglamentarias emitidas por la CNV vinculadas con la materia y recopiladas en el Capítulo XXII del Libro 6 de las Normas de la CNV.
Recientemente, la CNV dictó la Resolución General Nº 554/09 en virtud de la cual dispuso que los agentes y sociedades intermediarias en el mercado, las emisoras, los fondos comunes de inversión, los fiduciarios y los colocadores, entre otros actores del mercado de capitales, sólo podrán dar curso a las operaciones previstas dentro del ámbito de la oferta pública, cuando éstas sean efectuadas u ordenadas por sujetos constituidos, domiciliados o que residan en dominios, jurisdicciones, territorios o Estados asociados que no figuren incluidos dentro del listado de países de nula o baja tributación del Decreto Nº 1344/98. Asimismo, dispone que intermediarios registrados en una entidad autorregulada bajo control y fiscalización de un organismo similar a la CNV en otras jurisdicciones, sólo den curso a operaciones dentro del ámbito de la oferta pública, siempre que acrediten que el organismo de su jurisdicción de origen ha firmado un memorando de entendimiento, cooperación e intercambio de información con la CNV. En consonancia, el 29 de mayo de 2009 BCRA dictó la Comunicación “A” 4949 que dispone que las entidades bajo supervisión del BCRA deberán dar cumplimiento a lo dispuesto por la Resolución General Nº 554/09 de la CNV.
Asimismo, la CNV dictó la Resolución General N° 547/2009 modificatoria del Capítulo XXII del Libro 6 de las Normas de la CNV que en su Artículo 4 establece que en el caso de fideicomisos la identificación de la licitud y origen de los fondos deberá incluir a los fiduciarios, fiduciantes, organizadores, agentes colocadores, beneficiarios y cualquier otra persona que participe de cualquier forma, directa o indirectamente en el negocio del fideicomiso, siendo aplicables estas normas y las exigencias establecidas por la UIF.
El Fiduciario y el Fiduciante cumplen con las normas sobre prevención del lavado de dinero y financiamiento del terrorismo, incluyendo la Resolución Nº 3 de la UIF de fecha 25 de octubre de 2002 (conforme fuera modificada por la Resolución Nº 152 de la UIF de fecha 22 de mayo de 2008), que reglamenta el artículo 21, incisos a) y b) de la Ley Nº 25.246 referidos a la identificación y conocimiento del cliente, recolección y conservación de documentación de las operaciones y su registro, el reporte de operaciones sospechosas a las autoridades competentes, y las políticas y procedimientos para prevenir el lavado de activos y la financiación del terrorismo. Para un análisis más exhaustivo del régimen de lavado de dinero vigente al día de la fecha, se sugiere a los inversores consultar con sus asesores legales y dar una lectura completa del Capítulo XIII, Título XI, Libro Segundo del Código Penal Argentino, con sus reglamentaciones y normas complementarias, a cuyo efecto los interesados podrán consultar las mismas en el sitio web de la UIF www.uif.gov.ar o en www.infoleg.gov.ar.
Cuestionamientos de la AFIP a la colocación por oferta pública
Existe cierto grado de incertidumbre respecto de la interpretación de la AFIP en relación con el cumplimiento del requisito de colocación por oferta pública a fin de obtener beneficios impositivos. Sin perjuicio de la obtención de la oferta pública de la CNV, los Colocadores (según se define más adelante) realizarán los esfuerzos de colocación descriptos en el Capítulo X del presente Prospecto a fin de cumplir con lo previsto en la Resolución Conjunta Nº 470/04 y Nº
1738/04 de la CNV y la AFIP, respectivamente, modificada y complementada por la Resolución Conjunta Nº 500/07 y Nº 2222/07 y la Resolución Conjunta Nº 521/08 Nº 2352/08 de la CNV y la AFIP, respectivamente. No obstante, no puede asegurarse que en el futuro la AFIP pueda considerar que no se ha cumplido con los requisitos necesarios para cumplir con el requisito de colocación por oferta pública, en cuyo caso los Valores Fiduciarios perderían los beneficios impositivos.
Factores de Riesgo Relacionados con las Letras Hipotecarias
Riesgos generales por el cobro de los Créditos
La inversión en los Valores Fiduciarios puede verse afectada por situaciones de mora o incumplimiento en el pago de los Créditos, su ejecución judicial o pérdida neta. Las tasas reales de mora, ejecución y pérdidas de los Créditos pueden variar y verse afectadas por numerosos factores. Dichos factores incluyen, pero no se limitan a, cambios adversos en las condiciones generales de la economía argentina, cambios adversos en las condiciones económicas regionales, inestabilidad política, aumento del desempleo, y pérdida de nivel del salario real y riesgos legales vinculados a normas que afecten los derechos del acreedor. Estos y otros factores pueden provocar aumentos en las tasas actuales de mora, ejecución y pérdidas.
En la medida en que tales pérdidas resultantes de la morosidad, ejecución e incobrabilidad no estén cubiertas por un mejoramiento del crédito, los Tenedores de los Valores Fiduciarios asumirán el riesgo de incobrabilidad derivado de los incumplimientos por parte de los Deudores Hipotecarios y deberán recurrir principalmente al valor de los inmuebles hipotecados para recuperar el capital pendiente e intereses impagos de los Créditos en mora, en la medida en que tales pérdidas no estén cubiertas por un mejoramiento del crédito.
Existen disposiciones legales imperativas que impiden el embargo de las remuneraciones por encima de un porcentaje determinado, con lo cual, frente al escenario de un cobro de los Créditos por vía judicial, ello limitaría la capacidad de recupero de los Créditos en mora, lo que eventualmente afectaría en forma adversa la posibilidad de cobro de los Valores Fiduciarios. El Fiduciante, con anterioridad a la cesión fiduciaria, ha realizado una selección de su cartera de créditos, realizando sobre los mismos un primer control de la documentación correspondiente a cada crédito. Sin embargo, a pesar de los controles y procedimientos de auditoría que ha desarrollado BHSA, podría ocurrir que ciertos documentos que evidencian los Créditos se encuentren incompletos, sean pasibles de fraude por parte de los deudores o terceros o tengan errores formales que, al momento de un eventual proceso judicial, podrían dificultar el cobro por parte del Fideicomiso de tales Créditos, repercutiendo negativamente en el flujo de fondos del Fideicomiso.
Mejoramiento del crédito de los Valores de Deuda Fiduciarios
Si bien existe un mejoramiento del nivel de riesgo de los VDF mediante la subordinación resultante de la emisión de los Certificados conforme lo establecido en “Pago de Servicios de los Valores Fiduciaros” del Capítulo IV del presente Prospecto, no puede asegurarse que las pérdidas que ocurran bajo los Créditos no excedan el nivel de mejoramiento del crédito alcanzado mediante dicha subordinación. En el caso que las pérdidas netas excedan el nivel de subordinación, los pagos de los VDF se verían perjudicados.
Dependencia de la actuación del Fiduciante
Banco Hipotecario actúa como Administrador de las Letras Hipotecarias y del Flujo de Fondos Fideicomitido (tal como se define en el Contrato de Fideicomiso). El incumplimiento de la mencionada obligación o de otras funciones correspondientes al rol de Administrador por parte del Fiduciante puede perjudicar la administración de las Letras Hipotecarias y del Flujo de Fondos Fideicomitido y resultar en pérdidas respecto de las Letras Hipotecarias y del Flujo de Fondos Fideicomitido, y consecuentemente, en pérdidas para los inversores. Sin perjuicio de ello, se prevé la actuación de BACS como Administrador Sustituto en caso de que Banco Hipotecario sea removido o renuncie a sus funciones como Administrador.
Asimismo, el Fiduciante, de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Fideicomiso, actuará como Custodio de los Documentos de las Letras Hipotecarias. Consecuentemente, el incumplimiento de las funciones correspondientes a tal rol por su parte puede perjudicar la individualización de la documentación.
La custodia de los Documentos de las Letras Hipotecarias y de las Letras Hipotecarias Pendientes de Inscripción, tal como se informa en el Contrato de Fideicomiso, será efectuada por el Fiduciante de manera directa, ordenada y separada de otra documentación, en el tesoro de documentación del Fiduciante, al que tiene acceso exclusivamente el Fiduciante.
Entrega de los Documentos de las Letras Hipotecarias al Custodio y Agente de Registro de las Letras Hipotecarias. Letras Hipotecarias Pendientes de Inscripción.
Al 28 de julio de 2009, se habían entregado al Custodio y Agente de Registro de Letras Hipotecarias los Documentos de las Letras Hipotecarias (tal como se define en el Contrato de Fideicomiso) en relación con el 99,75% de las Letras Hipotecarias, en cada caso por monto de capital pendiente a dicha fecha. Sólo resta la inscripción de la emisión del 0,25% de las Letras Hipotecarias ante el Custodio y Agente de Registro de Letras Hipotecarias.
El Contrato de Fideicomiso establece que en caso de no entregarse el Contrato de Cesión y los Documentos de las Letras Hipotecarias referente a una Letra Hipotecaria Pendiente de Inscripción al Custodio y Agente de Registro de Letras Hipotecarias conforme con la normativa aplicable dentro del plazo de dos (2) años desde la Fecha de Cierre, el Fiduciante comprará el Flujo de Fondos Fideicomitido (tal como se define en el Contrato de Fideicomiso) respectivo al Fiduciario mediante el depósito en la Cuenta Fiduciaria de una suma igual al Saldo de Capital Declarado del Flujo de Fondos (tal como se define en el Contrato de Fideicomiso) correspondiente, con más los intereses devengados sobre la misma hasta la fecha de depósito. La entrega al Custodio y Agente de Registro de Letras Hipotecarias de algunos Contratos de Cesión y Documentos de las Letras Hipotecarias podría verse demorada más de dos (2) años desde la Fecha de Cierre debido a factores ajenos al control del Fiduciante. Esto podría ocasionar la recompra del Flujo de Fondos Fideicomitido correspondiente por parte del Fiduciante, lo que reduciría el plazo promedio de los Valores Fiduciarios. Asimismo, el incumplimiento de la obligación de recompra del Flujo de Fondos Fideicomitido correspondiente por parte del Fiduciante de conformidad con lo previsto en el Contrato de Fideicomiso, ocasionaría una disminución del flujo de fondos cedidos al Fideicomiso y podría perjudicar la posibilidad de cobro de los inversores.
Aplicación de disposiciones legales imperativas de tutela al consumidor
La Ley de Defensa del Consumidor Nº 24.240 y normas complementarias y/o modificatorias (la “Ley de Defensa del Consumidor”) establece un conjunto de normas y principios de tutela del consumidor. La Ley de Defensa del Consumidor no define su aplicación general a la actividad financiera, pero sí contiene disposiciones particulares que podrían sostener tal criterio, como lo ha entendido en diversos precedentes la jurisprudencia.
No puede asegurarse que en el futuro la jurisprudencia judicial y la administrativa derivada de la intervención de la Secretaría de Comercio Interior u otros organismos administrativos competentes no incrementen el nivel de protección de los Deudores Hipotecarios, lo que podría dificultar su cobranza, y en consecuencia, la posibilidad de cobro de los inversores.
Normas que suspenden los remates y los procesos de ejecución de sentencias y que regulan el sistema de refinanciación para deudores hipotecarios
Los potenciales compradores de los Valores Fiduciarios deben analizar cuidadosamente la información contenida en este Capítulo y tomar en cuenta, entre otras, las cuestiones enunciadas a continuación.
La Ley Nº 25.563 (B.O. 14/02/2002) suspendió por un plazo de 180 días contados a partir de la vigencia de esa ley la totalidad de las ejecuciones judiciales o extrajudiciales, incluidas las hipotecarias y prendarias de cualquier origen, incluso las previstas en la Ley 24.441 y en el Artículo 39 del Decreto-ley Nº 15.348 y las comprendidas en la Ley Nº 9.643, modificada por la Ley Nº 24.486, con ciertas excepciones. Esta suspensión fue prorrogada por noventa (90) días mediante la Ley Nº 25.640. Posteriormente, la Ley Nº 25.737 dispuso la suspensión de las ejecuciones que tengan por objeto a la vivienda única, sea cual fuere el origen de la obligación, por un plazo de noventa (90) días. Luego, la Ley Nº 26.062 dispuso, a partir del 5 de noviembre de 2005, la suspensión por ciento veinte (120) días de las ejecuciones que tengan por objeto el remate de la vivienda única y familiar por mutuos elegibles que cumplieron con los requisitos y montos tope establecidos en los artículos 2° y 5° de la Ley 25.798. Posteriormente, la Ley Nº 26.084, promulgada por el Decreto Nº 269/06 y publicada en el Boletín Oficial del 10 de marzo de 2006, dispuso prorrogar por el plazo de noventa (90) días, contados a partir del 4 de marzo de 2006, la suspensión de las ejecuciones judiciales que tengan por objeto el remate de la vivienda única y familiar por mutuos elegibles conforme los términos y condiciones de la Ley Nº 25.798 y sus modificatorias. Asimismo, la Ley Nº 26.084 ordenó la suspensión por igual plazo de los desalojos que se ordenen en los procesos por ejecuciones hipotecarias de vivienda única y familiar por mutuos elegibles conforme los términos y condiciones de la Ley Nº 25.798 y sus modificatorias, inclusive los procedimientos de ejecución extrajudicial. Con posterioridad, la Ley Nº 26.103, publicada en el Boletín Oficial el 15 de junio de 2006, dispuso prorrogar por el plazo de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir del vencimiento del plazo establecido en la Ley Nº 26.084, la suspensión de las ejecuciones de sentencias que tengan por objeto el remate de la vivienda única y familiar por mutuos elegibles conforme los términos y condiciones de la Ley Nº 25.798 y sus modificatorias, ordenando asimismo la suspensión por igual plazo de los desalojos que se ordenen en los procesos por ejecuciones hipotecarias de vivienda única y familiar por mutuos elegibles conforme los términos y condiciones de la Ley Nº 25.798 y sus modificatorias, inclusive los procedimientos de ejecución extrajudicial. No se puede garantizar que el plazo de suspensión de las ejecuciones hipotecarias y de los desalojos que se ordenen en dichos procesos no sea nuevamente prorrogado en el futuro, afectando los derechos de los
acreedores de las Letras Hipotecarias. Asimismo, en varias provincias se dictaron leyes que ordenan la suspensión de las ejecuciones judiciales y/o extrajudiciales hipotecarias en las respectivas jurisdicciones provinciales. Las suspensiones y/o alteración del régimen procesal que rige las ejecuciones, más aquellas otras reformas que podrían implementarse en el futuro, pueden afectar adversamente la aplicación de los resultados de tales ejecuciones a los montos pendientes de cancelación con relación a los Valores Fiduciarios.
Por otro lado, el Poder Ejecutivo Nacional (el “PEN”) creó un registro de ejecuciones hipotecarias mediante el Decreto Nº 247/03 que fue reglamentado por la Resolución Nº 67/03 del Ministerio de Economía y la Resolución Nº 14/03 de la Secretaría de Coordinación Técnica. Las normas mencionadas establecieron un procedimiento optativo para que los deudores de créditos con garantía hipotecaria sobre vivienda única se pudieran inscribir en un registro durante un plazo determinado. El Decreto Nº 247/03 estableció que, una vez finalizado el plazo para la inscripción de los deudores, el PEN elevaría al Congreso de la Nación las medidas que estime convenientes para resolver los casos planteados, aclarando que esas medidas no podrán afectar los derechos de los acreedores correspondientes, ni la situación fiscal del Gobierno Nacional. No se puede garantizar que en el futuro no se prorrogue el plazo para la inscripción de deudores o que se dicte otra norma vinculada, por la cual podrían afectarse negativamente los derechos de los acreedores de las Letras Hipotecarias.
Asimismo, la Ley Nº 25.798, reglamentada por el Decreto Nº 1284/03, creó un sistema de refinanciación para deudores hipotecarios con créditos para vivienda única de hasta $ 100.000 (pesos cien mil). Entre sus disposiciones, esta ley creó un fideicomiso financiero regido por la Ley 24.441 cuyo fiduciario, conforme el Decreto Nº 1284/03, será el Banco de la Nación Argentina. Conforme esta Ley Nº 25.798, el fiduciario procederá, entre otras cosas, a poner al día los mutuos elegibles, a cuyos efectos: (i) cancelará al acreedor las cuotas de capital pendientes de pago desde la mora hasta la fecha de dicho pago, pudiendo emitir instrumentos financieros según la normativa aplicable; (ii) en el marco de la emergencia económica declarada no se reconocerán intereses compensatorios, punitorios, gastos ni honorarios; (iii) respecto del acreedor, en adelante, el fiduciario observará las condiciones originales del mutuo, sin perjuicio de la normativa aplicable en materia de coeficiente de actualización y tasa de interés. En cuanto al deudor, el fiduciario reestructurará las acreencias en los términos establecidos en el Artículo 17 de la Ley Nº 25.798. También se establece que la facultad de ingresar al sistema de refinanciación será del acreedor cuando éste sea una entidad financiera sujeta a la Ley Nº 21.526; en los demás casos, tanto acreedor como deudor podrán ejercer esa opción. La Ley Nº 25.798 había establecido un plazo de sesenta (60) días hábiles desde la entrada en vigencia del Decreto Nº 1284/03 para ejercer la opción de ingreso al sistema de refinanciación hipotecaria. Este plazo fue prorrogado por sesenta (60) días desde la fecha de su vencimiento por el Decreto Nº 352/04, habiendo vencido dicho plazo el 22 de junio de 2004. Posteriormente, el Artículo 2º de la Ley Nº 26.062 otorgó un nuevo plazo de ciento veinte (120) días contados a partir del 5 de noviembre de 2005 para ejercer la opción de ingresar al Sistema de Refinanciación Hipotecaria establecida en el artículo 6° de la Ley Nº 25.798, mientras que el Decreto Nº 52/2006 y sus normas complementarias establecieron los requisitos que deberán observarse a fin de ejercer dicha opción. Luego, la Ley Nº 26.084 dispuso prorrogar por el término de noventa (90) días, contados a partir del 4 de marzo de 2006, el plazo a que alude el Artículo 2º de la Ley Nº 26.062. Posteriormente, el Decreto Nº 666/2006 estableció las pautas básicas que se deberán observar a los fines de ejercer la opción de prorroga de plazo establecido en el art. 3° de la Ley Nº 26.084, modificado por la Ley Nº 26.103. Luego, el BCRA, mediante la Comunicación “A” 4625, fijó el vencimiento de dicho plazo el 21 de febrero de 2007. No puede garantizarse que en el futuro no
se prorrogue nuevamente el plazo antes mencionado, ni que no se afecten los derechos de los acreedores de las Letras Hipotecarias. Asimismo, el Decreto Nº 1284/03 estableció que en los casos en los cuales los mutuos elegibles hubieran sido cedidos fiduciariamente, el ejercicio de la opción corresponderá al fiduciario respectivo. Con fecha 29 de noviembre de 2006 se publico en el Boletín Oficial la Ley Nº 26.167en virtud de la cual se establecieron pautas de interpretación y un procedimiento especial en relación con el sistema de refinanciación para deudores hipotecarios, el cual fue reglamentado por el Decreto Nº 1176/2007 de fecha 5 de marzo de 2007. Este sistema de refinanciación podría resultar en menores pagos de los montos adeudados sobre los Valores Fiduciarios. El 15 de abril de 2007 se sancionó la Ley No. 26.497, la cual dispone que podrá aplicarse el sistema de pago previsto en el artículo 7º de la Ley 26.167 a aquellas ejecuciones hipotecarias iniciadas contra deudores incluidos en el fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria creado por la Ley 25.798, cuyo acreedor de origen no fuera una entidad financiera sometida al régimen de la Ley 21.526, que cuente con sentencia firme y pasada en autoridad de cosa juzgada con anterioridad a la sanción de la presente ley, mediante la cual se declare la inconstitucionalidad, inoponibilidad y/o inaplicabilidad de la normativa que regula el Sistema de Refinanciación Hipotecaria. A los fines del cumplimiento del procedimiento especial que se establece, la norma suspende los trámites de ejecución de sentencias judiciales; subastas judiciales y extrajudiciales; los desalojos en, aprobados o en trámite de aprobación y de cualquier otro procedimiento que tenga por objeto el desapoderamiento de los inmuebles objeto de las ejecuciones a las que se refiere la norma. La suspensión regirá hasta la fecha de vencimiento del plazo previsto en el artículo 3º para que el deudor opte por refinanciar su deuda de acuerdo con lo dispuesto en dicha ley.
La Ley N° 26.177 creó una Unidad de Reestructuración a cargo del análisis y (propuesta de) reestructuración de la totalidad de los mutuos hipotecarios pactados entre los adjudicatarios y el Ex Banco Hipotecario Nacional (actualmente Banco Hipotecario) comprendidos en el artículo 2° de esa ley y concertados con anterioridad a la vigencia de la Ley Nº 23.928. Dicha Unidad de Reestructuración deberá interpretar la aplicación del conjunto normativo de emergencia pública declarada por la Ley Nº 25.561 y sus modificatorias y evaluará cada uno de los mutuos originarios mencionados, sus novaciones y/o reestructuraciones, y determinará un estado de la deuda actualizada en cada contrato. La Ley N° 26.262, publicada en el Boletín Oficial con fecha 13 de junio de 2007, prorrogó por 90 días el plazo al que alude el artículo 1º de la Ley Nº 26.177 a partir de su vencimiento. A su vez, esta ley dispuso que en tanto la Unidad de Reestructuración no se expida, no podrán ejecutarse los mutuos hipotecarios involucrados y la demora no devengará intereses compensatorios ni punitorios, ni gastos a cargo del deudor. La Ley N° 26.313 publicada en el Boletín Oficial con fecha 7 de diciembre de 2007, reglamentada por el Decreto N° 1853/2007 y el Decreto N° 2107/2008, reguló el procedimiento a aplicar para la reestructuración de los mutuos hipotecarios comprendidos en el artículo 23 de la Ley No. 25.798. El aludido sistema de refinanciación podría resultar en menores pagos de los montos adeudados sobre los Valores Fiduciarios. Asimismo, no puede asegurarse que el sistema de refinanciación sea modificado en el futuro y que dichas modificaciones no afecten adversamente el flujo de pagos de los Valores Fiduciarios.
Factores de riesgo relacionados con el Contrato de Cobertura
Si bien el Contrato de Cobertura tiene como fin facilitar el pago de los intereses de los VDF, en el supuesto que se produzca un incumplimiento de alguna de las partes del Contrato de Cobertura (según se define en el Capítulo IV “Síntesis de los Términos y Condiciones de los Valores
Fiduciarios” del presente Prospecto), se producirá una cancelación anticipada de dicho contrato, lo que podría generar costos que afecten adversamente al Fideicomiso.
Cualquier incumplimiento total o parcial de las obligaciones de Banco Hipotecario o del Fideicomiso por cualesquiera de las causales establecidas en el Contrato de Cobertura, incluyendo, sin limitación, la falta de pago en debido tiempo y forma de los montos adeudados, podría tener un impacto negativo en los pagos a ser realizados por el Fiduciario bajo los Valores de Deuda Fiduciarios. Dicho incumplimiento podría determinar, entre otras alternativas, la posible cancelación del Contrato de Cobertura y, en caso de incumplimiento de pago bajo el Contrato de Cobertura por parte del Fideicomiso, el pago por éste a BHSA de los intereses punitorios derivados de dicho incumplimiento, previo a cualquier pago de intereses o capital de los Valores Fiduciarios. Aunque tal incumplimiento no debería de esperarse debido a la capacidad crediticia de Banco Hipotecario y de la calidad de los Bienes Fideicomitidos, no puede asegurarse que los Tenedores percibirán las sumas esperadas en cada Fecha de Pago.
Se recomienda a los potenciales inversores leer atentamente el modelo de Contrato de Fideicomiso que se incluye como Anexo II del presente Prospecto, el cual incluye como Anexo C el modelo de Contrato de Cobertura.
Factores de Riesgo Relacionados con las Entidades Financieras
Las entidades financieras potenciales inversoras de los Valores Fiduciarios que se ofrecen por el presente deberán considerar que el BCRA tiene facultades para determinar los criterios de la valuación de los Valores Fiduciarios ofrecidos y requerir la constitución de previsiones contables aplicables conforme la propia normativa del BCRA. No puede asegurarse que el actual modelo de previsiones no sea modificado en el futuro.
Factores de Riesgo Relacionados con las Compañías de Seguros. Creación del Sistema Integrado Provisional Argentino
Las Compañías de Seguros potenciales inversoras de los Valores Fiduciarios que se ofrecen por el presente deberán considerar que la Superintendencia de Seguros de la Nación (“SSN”) tiene facultades para determinar los porcentajes del activo de los fondos administrados por las mismas que pueden invertirse en los Valores Fiduciarios ofrecidos en el marco del Artículo 35 de la Ley Nº 20.091. No puede asegurarse que el actual modelo de requisitos de inversiones no sea modificado en el futuro y que los Valores Fiduciarios que se ofrecen por el presente cumplan con esos requisitos.
Con fecha 9 de diciembre de 2008 se publicó la Ley N° 26.425 que crea el Sistema Integrado Previsional Argentino. En virtud de dicha ley se unifica el Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones en un único Régimen Previsional Público, financiado a través de un sistema solidario de reparto. Por consiguiente, se ha eliminado el Régimen de Capitalización creado en virtud de la Ley Nº 24.241, bajo el cual las Administradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones efectuaban la capitalización de los aportes de los contribuyentes, y dicho régimen fue absorbido y sustituido por el Régimen Previsional Público, bajo el cual se incluye a los afiliados y beneficiarios del Régimen de Capitalización vigente hasta la fecha de su publicación, brindándoles idéntica cobertura y tratamiento que la brindada por el Régimen Previsional Público.
Factores Económicos y Políticos Argentinos y Mundiales
Los potenciales inversores deberán considerar, antes de efectuar su inversión, que no es posible ofrecer garantía alguna que los acontecimientos futuros en la economía argentina y las políticas gubernamentales y fiscales vinculadas con ellos, no puedan tener un efecto adverso sobre los Valores Fiduciarios o afectar los pagos bajo los mismos.
Luego de la crisis 2001/2002 a partir de 2002 la economía argentina inició su camino a la estabilidad y comenzó la recuperación de la economía. No obstante, como consecuencia de la situación macroeconómica y política, el crecimiento económico podría no ser sostenible. La economía sigue siendo frágil, lo cual queda reflejado, entre otros factores, en la falta de disponibilidad de crédito, el bajo porcentaje de inversiones respecto del PBI, la posible conversión en déficit fiscal del superávit fiscal y la disminución del saldo de la balanza comercial, el crecimiento acelerado de la inflación, la incertidumbre en el marco regulatorio, la limitación en el financiamiento internacional y el crecimiento en la deuda soberana.
Según cifras oficiales del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) durante 2007 la inflación ascendió al 8,5% y en 2008 al 7,2%. No obstante, las cifras oficiales e información del INDEC y otros organismos oficiales respecto de indicadores macroeconómicos difieren significativamente de estudios efectuados por analistas y entidades independientes y organismos internacionales, los cuales estiman que la inflación real fue marcadamente superior.
No se puede garantizar que no se dicten nuevas normas que modifiquen la situación imperante o que se adopten nuevas políticas que puedan afectar los derechos de los Tenedores de los Valores Fiduciarios o que influyan negativamente la operatoria del Emisor, el Fiduciante o el pago de los Valores Fiduciarios.
Los mercados de títulos y financieros de Argentina están influenciados por las condiciones de otros mercados internacionales. Si bien las condiciones económicas varían de país a país, la percepción por parte de los inversores de los hechos que se producen en un país puede afectar sustancialmente la entrada de capital a otros países, y los títulos de emisores de otros países. La economía argentina sufre el impacto de sucesos que se producen en las economías de sus principales socios regionales y puede verse afectada por sucesos de economías desarrolladas que sean socios comerciales o que impacten en la economía internacional, incluidas las fluctuaciones en las tasas de interés en economías desarrolladas (como las que surgen de los cambios en la tasa de fondos federales de la Reserva Federal de los Estados Unidos), que podrían afectar el flujo de capital en mercados emergentes como Argentina.
Asimismo, la economía argentina puede verse afectada por hechos ocurridos en economías desarrolladas que son socios comerciales o que afectan la economía global, tales como el actual efecto negativo de la denominada crisis “sub-prime”, causada principalmente por una crisis en el mercado de créditos hipotecarios de alto riesgo de los Estados Unidos, y la marcada desaceleración y en algunos casos recesión económica que actualmente afecta a alguno de los países más desarrollados.
IV. SÍNTESIS DE LOS TÉRMINOS Y
CONDICIONES DE LOS VALORES FIDUCIARIOS
Esta síntesis está condicionada en su totalidad por, y se encuentra sujeta a, la información detallada en las demás secciones de este Prospecto y en el Contrato de Fideicomiso. La siguiente es solamente una breve reseña, y debe leerse, en relación con cualquiera de los Valores Fiduciarios, junto con el Contrato de Fideicomiso.
Los Valores de Deuda Fiduciarios y los Certificados están sujetos a los siguientes términos y condiciones:
Fideicomiso Cédulas Hipotecarias Argentinas, Serie IX 2009-1.
Fiduciante: Banco Hipotecario.
Fiduciario: Banco de Valores, en su condición de fiduciario financiero
y no a título personal del Fideicomiso Financiero Cédulas Hipotecarias Argentinas, Serie IX 2009-1.
Fideicomisario: Banco Hipotecario, o el o los beneficiarios residuales del
Fideicomiso, según el caso, al momento de su extinción.
Emisor: El Fiduciario.
Clases: El Fideicomiso Financiero Cédulas Hipotecarias
Argentinas, Serie IX 2009-1, constará de Valores de Deuda Fiduciarios CHA, Serie IX 2009-1 (los “Valores de Deuda Fiduciarios” o “VDF”) y Certificados de Participación CHA, Serie IX 2009-1 (los “Certificados” y, conjuntamente con los VDF, los “Valores Fiduciarios”).
Los VDF tendrán derecho de preferencia de cobro sobre los Certificados conforme lo establecido en “Pago de Servicios de los Valores Fiduciarios” del presente Capítulo .
Monto de la emisión: Hasta V/N $ 202.641.011 (Pesos doscientos dos millones
seiscientos cuarenta y un mil once).
Monto de la emisión de Valores de Deuda Fiduciarios:
Hasta V/N $ 192.509.000 (Pesos ciento noventa y dos millones quinientos nueve mil), es decir, aproximadamente el 95% del Monto de la emisión.
Monto de la emisión de Certificados:
Hasta V/N $ 10.132.011 (Pesos diez millones ciento treinta y dos mil once), es decir, aproximadamente el 5% del Monto de la emisión.
Moneda de Emisión: Los VDF y los Certificados serán emitidos y estarán
denominados en Pesos.
(i) Préstamos hipotecarios individuales, instrumentados como letras hipotecarias escriturales emitidas y creadas por deudores hipotecarios, que cumplan con las regulaciones impuestas por la Comunicación “A” 2563 del BCRA, originados y administrados de acuerdo a las normas establecidas por Banco Hipotecario. En particular, deberán cumplir con las siguientes características:
- Originados por Banco Hipotecario; - Otorgados y pagaderos en Pesos;
- Con cobertura de seguros de vida e incendio;
- Gravados por hipotecas en primer grado de privilegio; y - Cuya propiedad fiduciaria sea cedida por el Fiduciante al Fiduciario de conformidad con el Contrato de Fideicomiso y/o los respectivos Contratos de Cesión y dicha cesión fiduciaria haya sido o sea inscripta por el Fiduciante ante el Custodio y Agente de Registro de Letras Hipotecarias de conformidad con la Ley de Fideicomiso y las reglamentaciones aplicables, y de otro modo por imperio de la ley (denominándose a tales préstamos hipotecarios individuales transferidos y a ser transferidos al Fiduciario, indistintamente, los “Créditos” o las “Letras Hipotecarias”). (ii) Todos los pagos por capital e intereses bajo las Letras Hipotecarias.
(iii) Los préstamos hipotecarios individuales instrumentados como letras hipotecarias escriturales, por un Saldo de Capital Declarado total de aproximadamente $499.936,44 (Pesos cuatrocientos noventa y nueve mil novecientos treinta y seis mil con 44/100) y a sus flujos de fondos transferidos al Fiduciario, cuya emisión por el Deudor Hipotecario y cesión de propiedad fiduciaria por el Fiduciante al Fiduciario de conformidad con los respectivos Contratos de Cesión, y de otro modo por imperio de la ley, a la Fecha de Cierre no han sido inscriptas por el Fiduciante ante el Custodio y Agente de Registro de Letras Hipotecarias de conformidad con la Ley de Fideicomiso y las reglamentaciones aplicables (el “Flujo de Fondos Fideicomitido”).
(iv) Todos los derechos del Fideicomiso sobre las Cuentas Fiduciarias.
(v) Los fondos en efectivo y cualquier otro bien que sean transferidos al Fiduciario con posterioridad de acuerdo al Contrato de Fideicomiso, incluyendo, sin limitación, los fondos provenientes del Contrato de Cobertura, el producido de los Seguros sobre las Letras Hipotecarias y los
fondos provenientes de la ejecución u otros procesos relativos a las Letras Hipotecarias.
(vi) El Fondo de Garantía.
(vii) Todos los derechos del Fiduciante sobre los respectivos Contratos de Cesión.
(viii) Todos los fondos derivados de la inversión de los Fondos Líquidos.
Forma y valor nominal: Los Valores Fiduciarios estarán representados por
certificados globales permanentes, a ser depositados en Caja de Valores S.A. (“Caja de Valores”). Los Tenedores renuncian al derecho a exigir la entrega de láminas individuales. Las transferencias se realizarán dentro del sistema de depósito colectivo, conforme a la Ley Nº 20.643, encontrándose habilitada la Caja de Valores para cobrar aranceles de los depositantes, que éstos podrán trasladar a los Tenedores.
Cada Valor Fiduciario tendrá un valor nominal de $ 1 (un Peso) y su denominación mínima será de $ 1 (un Peso), siendo el monto mínimo negociable de $ 100 (Pesos cien) y, a partir de dicho monto mínimo negociable, cada Valor Fiduciario podrá ser negociado por montos que sean múltiplos de $ 1 (un Peso).
Fecha de Corte: Es el día 1° de junio de 2009.
Fecha de Liquidación: Es el día en que el Fiduciario reciba el importe
correspondiente a la suscripción de los Valores Fiduciarios, el que será informado en el aviso de colocación de los Valores Fiduciarios a ser publicado en el boletín diario de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (“BCBA”) y en al menos un diario de gran circulación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Fecha de Cierre: Es el día de suscripción del Contrato de Fideicomiso.
Fecha de Emisión: Es el día en que el Fiduciario emitirá los Valores
Fiduciarios, el que será informado en el aviso de colocación de los Valores Fiduciarios a ser publicado en el boletín diario de la BCBA y en al menos un diario de gran circulación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Fecha de Cierre del Ejercicio: Es el día 31 de diciembre.
en el mes de septiembre de 2009 o en un mes posterior, según sea resuelto por el Fiduciante e informado debidamente al Fiduciario y publicado por un (1) día en un aviso complementario en el boletín diario de la BCBA. Cuando la Fecha de Pago no fuera un Día Hábil, el pago de los Servicios se realizará el Día Hábil posterior, no teniendo los Tenedores derecho a reclamar interés alguno.
Período de Cobranza: Es, en relación con cualquier Fecha de Pago, el período iniciado el primer día siguiente, inclusive, al de finalización del Período de Cobranza inmediatamente anterior y finalizado el día 24 (veinticuatro), inclusive, del mes calendario anterior a dicha Fecha de Pago. El primer Período de Cobranza será el período de tiempo que va desde la Fecha de Corte, inclusive, hasta el veinticuatro (24), inclusive, del mes calendario anterior a la primera Fecha de Pago.
Plazo: El plazo de los Valores de Deuda Fiduciarios y de los
Certificados de Participación vencerá a los 180 (ciento ochenta) días de la fecha de vencimiento programada del Crédito de mayor plazo.
Destino de los fondos: El producido de la colocación de los Valores Fiduciarios, neto de los Gastos de Colocación, de los Gastos Iniciales del Fideicomiso y de las sumas destinadas a la constitución del Fondo de Garantía, será destinado a la adquisición de la propiedad fiduciaria de las Letras Hipotecarias, de conformidad con el orden de prelación establecido en el Artículo 3.4 del Contrato de Fideicomiso.
Interés de los Valores Fiduciarios y Utilidad de los Certificados:
Los VDF devengarán un interés equivalente a (i) el 10,0125% nominal anual para el primer Período de Devengamiento de Servicios (según se define más adelante) y (ii) la Tasa de Referencia de los VDF (según se define más adelante) para los siguientes Períodos de Devengamiento de Servicios, el cual será aplicable sobre las sumas de capital de los VDF (calculado sobre la base de un año de trescientos sesenta y cinco (365) días y en cada caso por la efectiva cantidad de días transcurridos, incluyendo el primero y el último). La Tasa de Referencia de los VDF será calculada mensualmente por el Fiduciario con una anticipación suficiente a la Fecha de Pago de acuerdo a la normativa vigente.
La Tasa de Referencia de los VDF no podrá ser inferior 0,25% y se aplicará esta tasa del 0,25% en caso que, a la fecha de su cálculo, la Tasa de Referencia de los VDF sea inferior al 0,25%.
La “Tasa de Referencia de los VDF” es la tasa de interés equivalente al promedio simple de las últimas cinco (5) Tasas BADLAR Bancos Privados (según se define más adelante) publicadas por el BCRA con anterioridad al comienzo del Período de Devengamiento de Servicios correspondiente, más el Margen Diferencial (según se define más adelante) al que se adjudicarán los VDF conforme a lo establecido en el Capítulo X del presente Prospecto.
La “Tasa BADLAR Bancos Privados” es la tasa promedio en Pesos publicada diariamente por el BCRA, y que surge del promedio diario de tasas de interés pagadas por los bancos privados de la República Argentina para depósitos en Pesos por un monto mayor a un millón de Pesos por períodos de entre treinta (30) y treinta y cinco (35) días. En caso que el BCRA suspenda la publicación de dicha tasa de interés, se tomará en su reemplazo a (i) aquella tasa sustituta que informe el BCRA, o (ii) en caso de no existir dicha tasa sustituta, la tasa que resulte de considerar el promedio de tasas pagadas para idéntico plazo por los cinco (5) primeros bancos privados según el último informe de depósitos disponible publicado por el BCRA.
El “Margen Diferencial” es aquél que de los diversos Márgenes Diferenciales Solicitados (según se define más adelante) resulte aceptado para la adjudicación de los VDF, conforme a lo establecido en el Capítulo X del presente Prospecto.
En relación con los Certificados, la utilidad de los mismos a una Fecha de Pago será el Ingreso Neto a esa fecha, la cual se sumará al Saldo de Capital de los Certificados a dicha Fecha de Pago.
En el presente Prospecto, el “Ingreso Neto” es, en relación con cualquier Fecha de Pago, la diferencia positiva determinada por los Contadores, entre los ingresos y egresos devengados para el Fideicomiso durante el mes calendario completo que precede a dicha Fecha de Pago. Los intereses de los Valores de Deuda Fiduciarios se devengarán desde la Fecha de Emisión y serán pagaderos en forma mensual vencida en cada Fecha de Pago.
El Ingreso Neto de los Certificados será pagadero en forma mensual vencida en cada Fecha de Pago una vez cancelados
