Dirección General de Patrimonio y Contratación MANUAL DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DE SERVICIOS MÚLTIPLES

Dirección General de Patrimonio y

Contratación

MANUAL DE

MANTENIMIENTO DE

EDIFICIOS DE

SERVICIOS MÚLTIPLES

ÍNDICE Pág. INTRODUCCIÓN CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA 1.- Cimentación 2.- Muros de contención 3.- Estructura 4.- Muros de carga FACHADAS Y CUBIERTAS 1.- Fachada 2.- Monocapa 3.- Aplacados 4.- Albardilla 5.- Cubiertas 6.- Lucernarios y claraboyas 7.- Canelones y bajantes REVESTIMIENTOS Y PAVIMENTOS 1.- Yeso 2.- Revoco 3.- Estuco 4.- Chapado 5.- Pintura 6.- Falsos techos 7.- Pavimentos 8.- Madera 9.- Pavimentos vinílicos 10.-Linóleos 11.-Materiales textiles-Moquetas CARINTERÍA-CERRAJERÍA 1.- Carpintería de madera 2.- Carpintería de aluminio 3.- Carpintería de PVC 4.- Carpintería de acero 5.- Puertas de garaje 6.- Vidrio 7.-Persianas FONTANERÍA Y SANEAMIENTO Consideraciones generales 1.-Acometida 2.-Grupo de presión 3.-Depósitos 4.-Sanitarios 5.-Grifería 6.-Llave de corte 7.-Instalación interior

8.-Saneamiento y recogida de aguas pluviales 9.-Arquetas 10.-Imbornales 11.-Fosa séptica 12.-Bajantes 13.-Bombas de elevación ELECTRICIDAD Consideraciones generales 1.-Centro de transformación 2.-Batería de condensadores

3.-Líneas de distribución 4.-Caja general de protección 5.-Cuadros secundarios

6.-Elementos de protección y maniobra 7.-Grupo electrógeno 8.-Alumbrado interior 9.-Alumbrado exterior 10.-Alumbrado especial 11.-Centralización de contadores 12.-Red de tierras

13.-Sistema de alimentación ininterrumpida (SAI)

INSTALACIÓN CONTRAINCENDIOS Consideraciones generales 1.-Detección y alarma 2.-BIEs 3.-Columna seca 4.-Rociadores 5.-Extintores 6.-Puertas cortafuego 7.-Escalera de emergencia EQUIPOS DE CLIMATIZACIÓN Consideraciones generales 1.-Fancoil .-2.-Climatizador 3.-Ventilador-Extractor 4.-Red de tuberías 5.-Valvulería y accesorios 6.-Bomba de circulación 7.-Depósito de inercia 8.-Depósito de expansión 9.-Intercambiador de calor

10.-Compuerta de regulación de caudal de aire 11.-Difusores y rejillas

12.-Inductor de aire

13.-Red de conductos de aire 14.-Recuperador calor de aire 15.-Recuperador calor de água 16.-Red neumática de control 17.-Regulación y control automático 18.-Equipo de humectación 19.-Tratamiento de agua INSTALACIONES ESPECIALES 1.-Instalaciones audiovisuales 2.-Sistema antirrobo 3.-Ascensores 4.-Instalación fotovoltaica 5.-Instalación solar térmica 6.-Pararrayos.

La Dirección General de Patrimonio y Contratación es el órgano encargado de la gestión, administración, control de los bienes y derechos de dominio público y patrimoniales integrantes del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias. Corresponden a esta Dirección General, en materia de dirección y coordinación de edificios administrativos, las competencias de control y régimen patrimonial de los edificios administrativos, la coordinación y distribución entre los distintos departamentos y servicios de los espacios en los edificios administrativos, y la propuesta y adopción, en su caso, de las medidas procedentes para la optimización de la utilización de los edificios en los que se desarrollen actividades administrativas, así como de los criterios homogeneizadores de las inversiones a realizar en la creación, reforma y mantenimiento de estos edificios.

En estos momentos de restricción presupuestaria es imprescindible mantener y conservar el patrimonio inmobiliario para optimizar recursos económicos, reducir el gasto en la actividad administrativa sin mermar el grado de satisfacción de los usuarios; la cultura del uso y mantenimiento, los costes que conlleva el mantenimiento y conservación, y las actuaciones derivadas del uso y utilización adecuada de los edificios suponen una inversión rentable por las ventajas que proporcionan a la Administración ya que el coste de mantenimiento de un edificio está compensado con los beneficios que éste le proporciona, al aumentar el nivel de confort, asegurar el buen funcionamiento de las instalaciones y alargar la vida del inmueble.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999, de 5 de noviembre), recoge la necesidad del mantenimiento de los edificios y establece que los propietarios y usuarios de los inmuebles tienen la obligación de conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como la utilización adecuada de los edificios en conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra para la que fueron diseñados. La tipología de los edificios, su diseño, los materiales empleados, las instalaciones y los acabados juegan un papel destacado, condicionan el uso y obliga a establecer unos determinados compromisos hacia la durabilidad y permanencia del edificio en unas determinadas condiciones para evitar en la medida de lo posible actuaciones correctoras de urgencia cuyo coste supera al mantenimiento planificado.

Es preciso un cambio de mentalización tanto de las Administraciones Públicas de la Comunidad Autónoma de Canarias, organismos autónomos, entidades públicas empresariales, entidades de derecho público y sociedades mercantiles públicas dependientes y fundaciones públicas, como del personal que trabaja en estos servicios, que estimule la actividad en pro del uso correcto de las dependencias, su mantenimiento y la conservación de los edificios administrativos. Los nuevos modos de actuar en el uso, mantenimiento y conservación del edificio, están basados en sistemas de garantía de calidad; la reflexión sobre la calidad implica un incremento del bienestar en nuestros recursos humanos, que han dado como resultados trabajos de inestimable valor a favor de la calidad integral.

El mantenimiento es una actividad técnico-administrativa dirigida principalmente a prevenir averías, restablecer la infraestructura y la dotación a su estado normal de funcionamiento, a mejorar el desempeño de los equipos distinguiéndose tres clases de mantenimiento, mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo. La Dirección General de Contratación y Patrimonio cuenta con una oficina técnica por provincia encargada de las labores de predicción, diagnóstico, reparación, mantenimiento y conservación de los edificios de Usos Múltiples de la Comunidad Autónoma de Canarias.

El mantenimiento correctivo es la acción necesaria tomada para corregir o reparar un equipo, un edificio, un bien o demás implementos que hayan cesado su actividad por un daño o por deterioro.

El mantenimiento preventivo es la acción necesaria tomada para alargar la vida de un equipo, un edificio, un bien o demás implementos y prevenir periodos de paralización de trabajo imprevistos. El propósito del mantenimiento preventivo consiste en planificar los periodos de paralización de trabajo en momentos específicos para inspeccionar y alistar los equipos, así previniendo reparaciones de emergencia y teniendo disponibles los repuestos necesarios.

El mantenimiento predictivo es la acción necesaria tomada para predecir los momentos en los cuales se le debe realizar el mantenimiento y conservación de los equipos, edificios, bienes y demás implementos utilizados

El Plan de Mantenimiento se constituye como un instrumento diseñado para proporcionar acciones sistemáticas de trabajo al Departamento o servicio de mantenimiento de cada edificio. El plan de mantenimiento incluye los objetivos, metas, programación de actividades, recursos humanos, físicos,

tecnológicos y financieros, necesarios para cumplir con los objetivos establecidos por la Dirección General de Patrimonio y Contratación.

Este manual tiene por objeto establecer las normas sobre las instrucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificios de USOS MÚLTIPLES, presenta la experiencia acumulada después de varios años en el mantenimiento de edificios administrativos, definiendo las actuaciones encaminadas a garantizar la conservación del edificio. Su publicación trata de responder a los objetivos programáticos de la Dirección General de Patrimonio y Contratación de la Consejería de Economía, Hacienda y Seguridad, así como de asumir los compromisos de impulsar la cultura del mantenimiento preventivo, involucrar a todos los agentes intervinientes en el proceso y de poner a disposición los datos e instrucciones que les permitan asumir sus obligaciones y responsabilidades de uso, mantenimiento y conservación.

Instrucciones de uso y mantenimiento

Las instrucciones de uso están encaminadas a conseguir, entre otros, los siguientes objetivos: • Evitar la aparición de síntomas patológicos derivados de un uso inadecuado.

• Promover el ahorro de agua y energía, y no contaminar. • Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad.

Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, de mantener la validez de las autorizaciones, licencias, calificaciones otorgadas y las garantías contratadas en las pólizas de seguros correspondientes, los espacios y dependencias integrados en el edificio no deberán destinarse para usos distintos del administrativo.

Para cualquier cambio de uso o modificación de las dotaciones, elementos de construcción e instalaciones, será necesario contar, previamente, con el asesoramiento e informes técnicos pertinentes sin perjuicio de solicitar las licencias y autorizaciones correspondientes.

Las instrucciones de mantenimiento van encaminadas a conocer las operaciones que periódicamente se precisan acometer en el edificio para preservar la funcionalidad y estética del mismo durante la vida útil para la que el edificio se ha proyectado.

Las operaciones de mantenimiento, prevén la periodicidad con que se han de llevar a cabo dichas operaciones, prevén los medios para que estas operaciones se lleven a cabo, y acrediten documentalmente que tales operaciones se han cumplido en el período previsto.

Las operaciones de mantenimiento, por tanto, trascienden de limitarse a arreglar lo que se rompe o a arreglar lo que se ha dejado estropear, precisando, pues, interesarse por conocer el inmueble, apreciar lo común como propio, dispensar un trato cuidadoso, organizar lo que se precisa mantener cada mes, trimestre, semestres, año, etc…. reflejándolo en unas fichas, y, por último, acreditar lo hecho durante el ejercicio objeto de la programación, de lo que ha de quedar constancia documental.

Elementos constructivos

A continuación se desarrollan pormenorizadamente las condiciones de uso y mantenimiento de los siguientes elementos: - Cimentación y estructura. - Fachadas y cubiertas. - Revestimientos y pavimentos. - Carpintería y cerrajería. - Fontanería y saneamiento. - Electricidad.

- Instalación de protección Contra Incendios. - Instalación de Climatización.

CIMENTACIÓN Y

ESTRUCTURA

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Por medio de la cimentación se trasladan todas las cargas del edificio al terreno sobre el que se apoya. Se aplican diferentes sistemas de cimentación (pilotes, zapatas, losas, etc.) según la naturaleza del terreno. Todos ellos quedan generalmente ocultos o enterrados después de su construcción y no precisan, por tanto, ningún cuidado especial para su normal conservación.

No obstante, es preciso advertir, por su importancia, que:

- No se debe realizar ninguna actuación que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de los elementos que componen la cimentación del edificio, o apoyar sobre ellos nuevas construcciones u otras cargas.

- En el supuesto de una necesaria intervención que afectara a alguno de aquellos elementos se requerirá tanto para el proyecto como para la ejecución de las obras correspondientes, la intervención de un técnico facultado para ello.

- Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de cargas de las diversas partes del edificio. Si desea introducir modificaciones o cualquier cambio de uso, dentro del edificio, ha de consultar, previamente, con técnico competente.

- Las lesiones (grietas, desplomes, asentamientos, etc.) en la cimentación no son apreciables directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos constructivos (techos, paredes exteriores, divisiones interiores, etc.). En tales supuestos, que en muchos casos no tienen importancia,

conviene, no obstante, consultar siempre con técnico competente.

- Las alteraciones importantes efectuadas en los terrenos próximos al edificio, como son: nuevas construcciones, obras subterráneas, túneles, calles, carreteras, excavaciones o rellenos de tierras, pueden, a veces, afectar a la cimentación del edificio. Por tanto, si durante la ejecución de tales trabajos observa lesiones en la estructura, muros, tabiques, etc., debe consultar con técnico competente.

- Las corrientes subterráneas de agua y las fugas de conducciones enterradas de agua o de la red de saneamiento pueden alterar el terreno y, en ocasiones, afectar a la cimentación.

Se deberá comprobar que no se aprecian síntomas de degradación de los materiales que constituyen la cimentación, así como, realizar la revisión de los elementos de la misma. La revisión de los elementos de la cimentación, la debe hacer un técnico competente para comprobar con el proyecto, que no se ha realizado alguna actuación que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de éstos, o apoyar sobre ellos nuevas construcciones u otras cargas incompatibles con las hipótesis iniciales del proyecto

Siempre que aparezcan fisuras o grietas en paramentos, asientos, desplome o rotura de fábricas, deformaciones o roturas de forjados o soleras del edificio se avisará al técnico. Estas fisuras o grietas que aparecen en los elementos verticales del edificio, es decir, muros de fachada, o de sótanos, deben ser estudiadas por un técnico competente, que averigüe a que tipo de patología son debidas, bien por asientos diferenciales provocados por la modificación de la resistencia del terreno, bien por la presencia de humedades, o por la carga de construcciones nuevas adyacentes, etc. Los movimientos percibidos en placas horizontales (forjados y soleras) también pueden ser síntomas de asientos de la cimentación

Las fugas en la red de saneamiento o abastecimiento de agua, precisan una rápida reparación. Estas fugas pueden alterar las condiciones del terreno firme de apoyo para la cimentación, provocando un colapso parcial de terreno que pueden provocar asientos diferenciales que dan lugar a graves lesiones en la edificación. Las posibles fugas ocasionadas por los conductos de drenaje (ocasionadas por obturaciones en la red) y las arquetas de la red de saneamiento (por falta de estanqueidad), pueden dar lugar, debido a la proximidad con la cimentación, a un reblandecimiento del suelo, mermando así su capacidad portante, por lo que se pueden producir asentamientos diferenciales de la cimentación como consecuencia del colapso parcial del suelo.

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Los elementos que más se deben controlar son las juntas. Las juntas de los muros de contención pueden ser de contracción, trabajo o dilatación, con objeto de hacerlas estancas, suelen sellarse exteriormente. La cara externa del muro no deberá soportar cargas superiores a las previstas en proyecto. El trasdós del muro es la cara que está en contacto con el terreno, por la cual recibe los empujes del mismo. Si estos empujes aumentan más de lo previsto en el proyecto, debidos por ejemplo, a aumento de humedad en el terreno, pueden dar lugar a deformaciones.

La cara interna no recibirá elementos estructurales o acopios que modifiquen su estado. El intradós es la cara visible en el habitáculo. Las solicitaciones de estos elementos estructurales añadidos pueden superar la capacidad de deformación elástica del muro.

Es muy importante no modificar forjados ni vigas unidos al muro, sin la intervención de un técnico. En el supuesto de una necesaria intervención que afectara a algún elemento estructural, como por ejemplo, la realización de taladros o rozas, se requerirá el asesoramiento y autorización de un técnico facultado para ello.

No deben plantarse árboles en las proximidades del muro. Las raíces de los árboles consumen humedad del terreno por lo que provocan su desecación, por lo que hay que mantener distancias mínimas con respecto a la edificación. La separación entre un árbol y el edificio ha de estar con relación a una o una vez y media la altura del primero.

No deben realizarse zanjas paralelas al muro cercanas al mismo con una profundidad superior a 1/3 de su altura o por debajo de su cimentación. Estas actuaciones pueden descalzar la cimentación mermando así la capacidad portante del terreno dando lugar a asentamientos muy bruscos.

No deben abrirse huecos en el muro sin la intervención de un técnico. La apertura de huecos no previstos en un muro puede modificar la configuración estructural del edificio

El agua superficial próxima al muro deberá ser conducida a una red de drenaje, para evitar su acumulación. El valor de cohesión del terreno varía en forma permanente según la humedad. En terrenos saturados se cuenta con el empuje del agua, el cual alcanza un valor considerable comparándolo con el de terrenos no saturados, y es causante de un posible desplome de los sistemas de contención, por lo cual es necesaria la realización de una impermeabilización y un drenaje. Además, esta acumulación de agua puede mermar la capacidad portante del terreno acarreando consecuencias de deformaciones en los elementos de cimentación.

Tras el periodo de lluvias, se deberá realizar la revisión de paramentos, drenajes y terreno colindante con el fin de detectar posibles acumulaciones de agua en la cubeta que forma la excavación, debidas a obturaciones en la red de drenaje, para evitar asentamientos por el reblandecimiento del terreno mermando la capacidad portante de éste, y que el agua penetre en el interior del sótano a través de los paramentos o por debajo de las zapatas.

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Es el conjunto de elementos que componen el esqueleto portante del edificio, encargado de trasladar a la cimentación las cargas y sobrecargas que soporta. Las estructuras de más frecuente utilización son las de hormigón armado, las de acero y las formadas por bloque hueco de hormigón.

Los principales elementos de la estructura son:

- Pilares: elementos resistentes verticales. Su dimensión predominante es la altura.

- Vigas: elementos resistentes horizontales (salvo excepciones). Su dimensión predominante es la longitud, en cuyo sentido descansan sobre dos o más apoyos.

- Forjados: elementos resistentes de desarrollo superficial, generalmente planos y horizontales. Sirven de soporte a los suelos y techos de un edificio, o se convierten en estos mismos después de algún acabado o revestimiento.

- Muros de carga: fábricas resistentes de ladrillo, piedra u otro material.

Puesto que la estabilidad de un edificio depende de todos y cada uno de los elementos resistentes que componen su estructura y que ésta se calcula y construye en base a un determinado supuesto de carga, el edificio se usará conforme a las hipótesis de uso adoptadas en proyecto, no obstante se deberán tener en cuenta las siguientes prohibiciones y limitaciones:

No han de modificarse los elementos estructurales. Los elementos estructurales que componen una estructura, como pilares, vigas, forjados, losas y cualquier otro elemento no se deben modificar de su estado original sin la intervención de un técnico.

No realizar ninguna acción que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de los elementos estructurales.

La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso. Si se superase, se producirían agotamientos en la estructura dando lugar a deformaciones y roturas

Los objetos especialmente pesados, se situarán lo más cerca posible de pilares y vigas. Caso de colocar objetos especialmente pesados, como librerías de gran volumen, procurar situarlas lo más cerca posible de pilares y vigas. En los voladizos hay que evitar almacenar grandes pesos y que estos se sitúen en el borde del mismo

Hay que evitar el contacto del acero con la humedad procedente de fugas de abastecimiento o saneamiento, filtraciones de cubierta o infiltraciones de agua a través de otros elementos arquitectónicos, ya que éstas podrían provocar importantes daños en forma de corrosiones

Evitar el contacto de yeso y acero. El yeso es un material agresivo con el acero por lo que se ha de impedir el contacto entre estos dos materiales

Hay que evitar el contacto del acero con la humedad.

No deben hacerse taladros ni rozas en vigas ni en pilares, ni soldar en perfiles metálicos sin previa consulta a un técnico especialista.

Las rozas o huecos en forjados y muros de carga sólo deben hacerse bajo supervisión de técnico competente.

-No permitir humedades persistentes en los elementos que componen la estructura, por lo tanto es necesario:

- Atender las filtraciones por agua de lluvia

- Atender las fugas en las instalaciones de agua y en los desagües

- Atender las humedades provenientes del subsuelo (atención a sótanos, jardines,...)

La aparición de fisuras, grietas, abombamiento de suelos y techos o dificultad de maniobra de puertas, ventanas y otros elementos móviles incorporados en suelos, paredes o techos deberán ser comunicadas a un técnico competente

Se realizará una inspección ocular, y cualquier situación anormal que aparezca en los distintos elementos estructurales deberá ser comunicada a la Oficina Técnica.

En el caso de estructuras de acero, el mantenimiento de la estructura metálica se hará extensivo a los elementos de protección, especialmente a los de protección ante incendio.

Cada 10 años se realizará una inspección técnica rutinaria. Se prestará especial atención a la identificación de los síntomas de daños estructurales, que serán normalmente de tipo dúctil y se manifiesten en forma de daños de elementos (deformaciones excesivas causantes de fisuras de cerramientos, etc.). Se identificarán las causas de daños potenciales (humedades por filtración o condensación, actuaciones inadecuadas de uso, etc.). Se realizará una inspección técnica para identificar los posibles daños de carácter frágil como los que afectan a secciones o uniones (corrosión localizada, deslizamiento no previsto de uniones atornilladas, etc.), daños que no pueden identificarse sino a través de sus efectos en otros elementos no estructurales. Los aceros con resistencia mejorada a la corrosión se inspeccionarán periódicamente para comprobar el estado de la capa protectora de óxido, especialmente mientras ésta se forma.

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Los muros de carga de los edificios cumplen con una doble misión, estructural por un lado, y de cerramiento o partición de estancias por otro. Por lo tanto antes de realizar cualquier modificación en los elementos de cerramiento que altere su configuración original se habrá de consultar con un técnico competente.

Es preciso advertir, por su importancia, que:

No se puede modificar el estado original de los muros de carga.

No se puede abrir huecos en muros de carga sin la autorización e instrucciones de un técnico.

Queda prohibida la realización de rozas horizontales o inclinadas mayores a 1/6 del espesor del muro. Esta intervención debe ser siempre avalada por un técnico competente

La sobrecarga de uso señalada en proyecto no debe ser superada.

No se deben colgar objetos especialmente pesados de los muros o aplicar fuerzas horizontales sobre los mismos evitando que se produzcan golpes con los vehículos en el garaje.

Los objetos especialmente pesados, se situarán lo más cerca posible de los muros. Caso de colocar objetos especialmente pesados, como librerías de gran volumen, procurar situarlas lo más cerca posible de los muros.

Evitar el contacto del material de la fábrica con el agua o ambientes húmedos. Las humedades pueden provocar el deterioro del material que conforma la fábrica por lo que hay que evitarlas y tratarlas con rapidez en el caso de que éstas se presenten.

Limpiar en caso de aparecer eflorescencias en el muro de carga. En el caso de aparecer eflorescencias el técnico competente evaluará la necesidad de su limpieza. En elementos de arcilla es habitual utilizar una disolución de ácido clorhídrico al 10 %.

FACHADAS Y CUBIERTAS

FACHADAS Y CUBIERTAS

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La fachada es un elemento común del edificio, los cerramientos cubren exteriormente la estructura, definen o delimitan el volumen del edificio, proporcionan una protección térmica y acústica y resguardan de los agentes atmosféricos.

Las fachadas constituyen el cerramiento vertical del edificio con paramento exterior a la vista y a la intemperie. Las cargas que soporta la fachada no pueden ser modificadas sin previa consulta con un técnico especialista, por tanto no se pueden apoyar o empotrar vigas, viguetas o similares que no hayan sido provistos en proyecto.

La apertura de huecos en este tipo de fachadas puede comportar una serie de problemas estructurales, por lo que cualquier modificación en este sentido ha de contar con el visto bueno de un técnico. No se permitirá sin la preceptiva autorización, modificación alguna en las fachadas ni en ninguno de sus componentes, que pretenda cambiar las características de sus materiales constitutivos, eliminar algún elemento, variar sus dimensiones o alterar su configuración o su ubicación.

No se deberá cambiar la carpintería del edificio (ventanas, puertas, vallas...) sin contar con la correspondiente autorización técnica.

No se deberán abrir ni cerrar huecos, sin contar con la correspondiente autorización técnica

Cualquier modificación de la fachada que afecte al estado estético de la misma ha de contar con la correspondiente aprobación del Ayuntamiento.

Se deberá realizar una limpieza periódica de la fachada que dependerá de la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación u otros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que ésta lo requiera para evitar daños mayores

Se deberá cuidar la limpieza constante de excrementos de animales depositados sobre la fachada. Sus sustancias ácidas causan deterioro acelerado en metal, plástico, cemento y piedra.

Los humos, la humedad, el polvo y otros agentes atmosféricos son causa de la suciedad que aparece en las fachadas de los edificios Se deberá cuidar la limpieza constante de suciedad por polvo y contaminación. Con la humedad ambiental se generan compuestos nocivos para lo construido.

La periodicidad de la limpieza en la fachada de los edificios se realizará en función de su estado y se hará mediante chorreado de agua a presión y empleo de cepillo evitando productos agresivos que puedan atacar el propio bloque o el material de rejuntado.

Se han de evitar contactos continuos de la fachada con el agua procedente de fugas en las canalizaciones, humedades de condensación, humedades ascendentes del terreno..., así como del agua procedente de jardineras.

Se deberá desatascar canalillos y orificios de drenaje de la carpintería, así como las guías de las persianas. No se deberán colocar aparatos ni antenas

Cuando se trate de paredes divisorias entre propiedades colindantes, no podrán abrirse huecos en ellas ( pues podrían crearse servidumbres de luces y/o vistas) salvo autorización expresa del otro propietario.

Ante la aparición de patologías en la fachada de bloque se deberá realizar una revisión inmediata. La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas o meteorización en general de las fábricas, se pondrán, de inmediato, en conocimiento de un técnico especialista.

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Los revestimientos monocapa no tienen capacidad portante, por lo que no se admitirá la sujeción de elementos pesados en el espesor del mortero monocapa, debiendo sujetarse en el soporte o elemento resistente.

Se deberá evitar el contacto continuo y directo con agua o humedad; evitar el vertido de aguas proveniente de jardineras, cubierta, etc... que contienen impurezas que provocan el deterioro del material. Tampoco resulta conveniente que el revestimiento se encuentre en permanente estado de humedad.

Se evitarán golpes y roces ya que pueden afectar a su aspecto y estabilidad Se evitará el vertido o limpieza con productos químicos

Si se observa alguna anomalía en el mortero monocapa no imputable al uso, como falta de adherencia, porosidad importante, presencia de fisuras, manchas o humedades capilares, con riesgo de desprendimiento, se levantará la superficie afectada y se estudiará la causa por un técnico competente, que dictaminará su importancia y, en su caso, las reparaciones que deban efectuarse.

La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas, etc., se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista

Las reparaciones deberán efectuarse a la mayor brevedad posible y con materiales análogos a los originales.

Se realizará una limpieza periódica de la fachada de este revestimiento , no obstante, cuando el paramento presente un grado importante de suciedad por contaminación atmosférica, se ejecutará una limpieza del mismo con una solución jabonosa neutra de agua a baja presión o cualquier otro producto recomendado por el fabricante.

Con carácter anual se realizará una revisión del estado de conservación para detectar anomalías o desperfectos como agrietamiento, abombamiento, exfoliación o desconchados.

Cada 2 años se comprobará la ausencia de procesos patológicos tales como erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales.

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Este tipo de revestimientos tienen múltiples limitaciones funcionales, por lo que:

Los materiales de sustitución deben se los mismos que los originales. En el caso de tener que sustituir placas o anclajes se realizará con el mismo material y técnica que el resto de materiales colocados.

No se deberán fijar o colgar elementos pesados en el aplacado, sino en el elemento resistente. En la colocación o anclaje de cables, rótulos o similares sobre la cerámica o piedra, se han de colocar sobre el soporte de la fachada no sobre la propia pieza que se puede ver sometida a esfuerzos mecánicos que no soportará

Se ha de proteger el aplacado de impactos, sobre todo los puntuales que puedan dañar el acabado superficial.

No se deberán utilizar productos agresivos en la limpieza de la fachada de aplacado. En su limpieza no se utilizarán productos químicos concentrados ni objetos agresivos que deterioren el aspecto o prestaciones del material. La limpieza se realizará mediante chorreado de agua o material abrasivo a presión y empleo de cepillo evitando productos agresivos que puedan atacar la propia piedra o el material de rejuntado

La periodicidad de esta limpieza dependerá de la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación u otros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que esta lo requiera para evitar daños mayores. En caso de aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas... se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista

En el caso de que en la realización de la inspección visual del estado general del edificio se observase la existencia de piezas descolgadas, sueltas o mal fijadas en ese caso se ha de proceder a la reparación inmediata de las mismas.

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No se deberá sobrepasar la sobrecarga de uso de las albardillas. No deben soportar cargas superiores a las previstas ya que pueden provocar su rotura.

Se evitarán golpes, rozaduras y vertidos de productos ácidos

No se colgarán elementos ni se producirán empujes que puedan dañar las albardillas. No se apoyarán objetos pesados ni se aplicarán esfuerzos perpendiculares a su plano.

En caso de desprendimientos, fisuras, falta de material en las juntas, corrosión en caso de las metálicas, desconchados, etc... se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista.

Las albardillas habitualmente se limpiarán con un detergente neutro diluido en agua, no se deberán utilizar productos agresivos en la limpieza, abrasivos, ácidos y cáusticos, ni disolventes orgánicos.

Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna pieza de la albardilla o resultara dañada por cualquier circunstancia y se produjeran filtraciones de agua, deberá avisarse a personal cualificado.

Con carácter general se adoptarán las siguientes medidas de mantenimiento: Anualmente se realizará inspección visual para detectar:

-La posible aparición y desarrollo de grietas y fisuras, así como la erosión anormal o excesiva y los desconchados de las albardillas de materiales pétreos.

-La oxidación o corrosión de las albardillas metálicas o la pérdida o deterioro de los tratamientos anticorrosivos o protectores, como esmaltes o lacados de las chapas.

-La erosión anormal o pérdida de la pasta de rejuntado, en el caso de vierteaguas de piezas.

-La deformación o pérdida de planeidad de la superficie de la albardilla, concentrándose el vertido del agua en ciertos puntos.

Se realizará una limpieza mediante cepillado con agua y detergente neutro.

Las cubiertas sólo pueden ser usadas para la finalidad con que han sido concebidas. El uso indebido, invalida las garantías que pudiera tener el usuario respecto a un buen funcionamiento e impermeabilidad. Las cubiertas serán accesibles, exclusivamente para su conservación y limpieza por personal especializado El acceso a la cubierta está limitado al personal de mantenimiento y se extremarán las medidas oportunas de seguridad (calzado antideslizante, cinturón de seguridad u otros dispositivos complementarios de seguridad) para evitar caídas.

La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso, ni almacenar materiales en cubierta. Si se superase la sobrecarga de uso, se producirían agotamientos en la estructura dando lugar a deformaciones y roturas.

Se deberá evitar perforar la impermeabilización. En la colocación de antenas, mástiles o similares se ha de extremar la precaución en no perforar la impermeabilización colocada debajo del revestimiento de la cubierta plana.

Se mantendrá el buen estado del revestimiento superficial de la cubierta, así como el sellado de las juntas. La mayoría de los impermeabilizantes son sensibles a gran cantidad de productos químicos por lo que hay que evitar que estos productos puedan llegar hasta la misma, manteniendo en perfectas condiciones el revestimiento y las juntas de la cubierta

Se mantendrán las cubiertas limpias y libres de vegetación parásita. Evitar la acumulación de tierra, hojas, musgo y otros materiales orgánicos e inorgánicos que pueden obstruir los sumideros, conductos de ventilación o canalones, especialmente hay que prevenirlo tras temporales de viento.

Se evitará colocar obstáculos que dificulten el recorrido del agua hasta el desagüe.

Se comprobará el funcionamiento de los sumideros tras grandes lluvias. Quedará prohibido verter productos químicos agresivos que dañen la cobertura de la cubierta.

El personal encargado de los trabajos de mantenimiento, ha de conocer el área por donde debe circular o permanecer e irá provisto de calzado con suela blanda.

Se deberá realizar una revisión general después de lluvias o fuertes vientos, hacer las siguientes comprobaciones, y reparar en el caso de que sea necesario:

- Aparición de humedades en el interior o exterior del edificio.

- Desplazamientos o desprendimientos de tejas y piezas de remate, roturas, deformaciones de canalones o bajantes, aparición de vegetación, depósito de polvo o basura, etc.

- El funcionamiento de los rebosaderos y canalones. - Eliminar vegetación y basura acumulada por el viento. - Revisar la existencia de piezas desprendidas y desperfectos.

- Revisión del pararrayos y sus conexiones después de tormenta eléctrica. - Reparación inmediata de elementos con riesgo de desprendimiento.

Cada cinco años se deberá realizar una prueba de estanqueidad y comprobar su buen funcionamiento. La prueba de estanqueidad se realizará con objeto de comprobar que no existen fugas, inundando la azotea a un nivel de 5 cm. aproximadamente, no sobrepasando nunca el nivel de entrega del impermeabilizante. El agua se mantendrá durante 24 horas.

En las reparaciones se procurará que los materiales nuevos sean los más similares al original posible.

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Son elementos constructivos translúcidos colocados en la cubierta de un edificio, fijo o practicable, que permiten el paso de la luz y puede dejar pasar también el aire.

Queda prohibido andar sobre estos elementos, con esta actuación se corre el riesgo de producir la rotura de estos elementos de cubierta, con la consecuencia de provocar graves accidentes.

Las claraboyas y lucernarios deben limpiarse con asiduidad, ya que al ensuciarse reducen considerablemente la cantidad de luz que dejan pasar, se deberá realizar un mantenimiento de limpieza de estos elementos de cubierta; la limpieza se realizará empleando un detergente gel o similar para la carpintería y productos limpia cristales para los elementos translúcidos.

De forma permanente se deberá vigilar: - Roturas de vidrios o placas y piezas sueltas. - Aparición de goteras o humedades.

- Sistemas de cierre y accionamiento de elementos móviles.

Con carácter anual y preferentemente antes de la época de lluvia se revisarán: - Juntas, encuentros y canalones.

- Los sistemas de cierre y accionamiento de los elementos móviles. - Limpieza general.

- Reponer o reparar por especialista, los elementos dañados o defectuosos. Cada 5 años se comprobará:

- El estado de conservación, comprobando la ausencia de fisuras, grietas o roturas - El estado de elementos sustentantes, anclajes, sellados, etc.

- El estado y solidez de los ganchos de servicio (se deben comprobar siempre con carácter previo a su utilización).

- El estado de limpieza de los elementos.

7

Los canelones y bajantes deberán estar siempre limpios y libres. Se evitará colocar obstáculos que dificulten los desagües.

No se podrá transitar por los canalones, al transitar por los canalones se pueden provocar desplazamientos o roturas.

No se podrá modificar la funcionalidad de los elementos, salvo consulta o dictamen técnico

No se deberá utilizar materiales que provoquen corrosión; ante cualquier sustitución de piezas se ha de tener en cuenta que no se produzcan incompatibilidades entre materiales que provoquen corrosiones o su deterioro.

No se deberá colocar obstáculos ni elementos que provoquen corrosión. No colocar objetos que impidan el paso de agua o provoquen corrosión, por ejemplo mástiles de antenas u otras instalaciones.

Se ha de evitar el contacto de canalones y bajantes de chapa con yeso. La chapa y el yeso son dos materiales incompatibles.

Se cuidará no verter productos agresivos que deterioren los canalones y bajantes.

Se deberá vigilar frecuentemente la aparición de malos olores, los posibles desprendimientos de los elementos de cuelgue, en el caso de redes colgadas, la aparición de humedades procedentes del subsuelo, los atascos, etc.

En caso de que se detecten elementos dañados o desplazados se pondrá rápidamente en conocimiento del técnico, quien ordenará una actuación inmediata de mantenimiento ante desperfectos en canalones y bajantes.

REVESTIMIENTOS Y

REVESTIMIENTOS Y

PAVIMENTOS

1

Los enlucidos de yeso se preservarán de la humedad y el contacto con agua. El yeso permanecerá seco, con un grado de humedad inferior al 70% y alejado de contacto con agua. El deterioro que sufrieran podría obligar a la total sustitución o reposición de la zona afectada.

Ningún objeto pesado puede estar sujeto o colgado del revestimiento de yeso. Los elementos que se fijen o cuelguen del paramento habrán de ser ligeros y se recomienda llevar la sujeción al elemento constructivo que sirve de soporte al revestimiento, es decir, a la pared o techo

La pintura del acabado debe ser compatible con el revestimiento de yeso. La pintura que se aplique con la renovación de acabados será compatible con éste

Ante la aparición de patologías. Cuando se observen fisuras, desconchados o abombamientos, es necesario consultar o realizar un dictamen técnico.

El mantenimiento del yeso se limita a revisar periódicamente su estado para comprobar que no han aparecido fisuras de importancia, desconchados o abombamientos

Cualquier tipo de limpieza que se quiera hacer de este material ha de ser en seco. Los enlucidos de yeso se limpian con un paño seco repasando suavemente sus paramentos

2

Los elementos que se fijen o cuelguen del paramento habrán de ser ligeros y se recomienda llevar la sujeción al elemento constructivo que sirve de soporte al revestimiento, es decir, a la pared o techo

Se deberá evitar el contacto de aguas que contengan impurezas o sales disueltas que provocan el deterioro o manchado del material. Los revestimientos que se encuentran en permanente estado de humedad y presenten manchas producidas por eflorescencias o las ocasionadas por humedad capilar deberán ser reparadas de inmediato.

Ante la aparición de patologías, cuando se observen fisuras, desconchados o abombamientos, es necesario consultar o realizar un dictamen técnico

Con carácter anual se realizará una revisión general del estado del revoco y se realizará una limpieza del revestimiento, para la limpieza periódica de este revestimiento, si no está recubierto por pinturas u otros elementos, se empleará agua a baja presión con cepillo suave.

Cada 5 años se revisará el estado general del revoco con el fin de detectar la aparición de fisuras, desconchados, manchas, falta de adherencia u otros síntomas de degradación o envejecimiento, en cuyo caso se requiere el levantamiento del revoco y la sustitución por uno nuevo.

3

No se podrá fijar o colgar elementos pesados del estuco, sino del elemento resistente. Los elementos que se fijen o cuelguen del paramento habrán de ser ligeros y se recomienda llevar la sujeción al elemento constructivo que sirve de soporte al revestimiento, es decir, a la pared o techo

Se deberá evitar el contacto continuo de humedad y agua, y evitar el vertido de aguas proveniente de jardineras, cubierta... que contienen impurezas que provocan el deterioro del material. No resulta conveniente que el revestimiento se encuentre en permanente estado de humedad.

Ante la aparición de patologías, cuando se observen fisuras, desconchados o abombamientos, es necesario consultar o realizar un dictamen técnico

Los estucos se limpiarán regularmente con agua y detergente muy diluido con una esponja.

Cada cinco años se realizará una revisión con el fin de detectar la aparición de fisuras, desconchados, manchas, falta de adherencia o desprendimientos parciales en cuyo caso se requiere el levantamiento del estuco y la sustitución por uno nuevo, así como dar aviso a un técnico que analice las causas.

4

Las reparaciones del revestimiento o de los materiales que lo componen, ya sea por deterioro o por otras causas, deberán realizarse con los mismos materiales utilizados originalmente. La propiedad deberá conservar una reserva de materiales utilizados en el revestimiento, en previsión de reformas y corrección de desperfectos. Los anclajes que deban reponerse serán de acero inoxidable.

Se deberá evitar el contacto continuo de humedad y agua; al evitar el contacto con agua proveniente de elementos que contienen sales e impurezas, se evita la aparición de manchas de salitre y fenómenos de disgregación de la piedra

Si el material utilizado en el chapado es dañado por cualquier circunstancia que pueda producir filtraciones de agua al interior de la fachada, deberá darse aviso a un técnico competente que establezca las causas y su importancia.

Las tensiones superficiales producidas por procesos cíclicos de dilatación y retracción en el elemento de agarre de los elementos cerámicos facilita su despegue, por eso deben editarse la proximidad de focos importantes de calor.

No se admitirá la sujeción de elementos sobre el chapado, instalaciones, soportes o anclajes de rótulos, que puedan dañarlo o provocar entrada de agua o su escorrentía sobre fachadas. En su caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte o trasdós del chapado.

Las manchas ocasionales y pintadas deberán eliminarse mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada.

Se tomarán las medidas necesarias para que no se vierta agua sobre el chapado.

Se evitarán golpes con objetos contundentes que puedan dañar el revestimiento, así como roces y punzonamiento.

Para la limpieza de este tipo de revestimientos se utilizará agua y cepillo, o en los casos en los que se necesiten limpiezas más profundas se pueden proyectar un material abrasivo o se realiza una limpieza con productos químicos, siempre bajo la dirección de personal técnico que evalúe la idoneidad del procedimiento

Con carácter anual se realizará una inspección visual del estado de las piezas para detectar posibles anomalías, no imputables al normal envejecimiento, desperfectos de los paramentos chapados, comprobación del estado de las piezas y de los elementos de anclaje y reparación de las piezas movidas o estropeadas.

Cada cinco años se realizará la comprobación de la ausencia de procesos patológicos tales como erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales; comprobación, en su caso, de pérdidas o deterioro de los anclajes y del estado de las juntas entre las baldosas y de las juntas de dilatación.

5

Se evitará el vertido sobre la pintura de productos químicos, disolventes o aguas procedentes de cualquier origen, jardineras, limpieza de otros elementos, etc. así como la humedad que pudiera afectar a las propiedades de la pintura.

Se evitarán golpes y rozamientos.

La radiación solar directa causa una pérdida de tonalidad.

En algunos casos la pintura es propicia para la formación de moho por falta de ventilación, por tanto, se extremarán las precauciones en la renovación del aire

Cualquier anomalía o deterioro que se observe en la superficie deberá comunicarse a un técnico competente para que determine las causas y dictamine las oportunas medidas correctoras.

Si con anterioridad a los periodos de reposición marcados se apreciasen anomalías o desperfectos en la pintura, deberá efectuarse su reparación según los criterios de reposición.

Las paredes con pintura al temple se limpiarán con un trapo seco o plumero, algunas manchas se podrán eliminar con goma de borrar.

En el caso de pintura plástica la limpieza se realizará con agua, jabón neutro y una esponja.

Cada 2 años se realizará una revisión del paramento, en caso de necesitar renovación de la pintura se debe asegurar que el paramento esté seco antes de proceder.

Cada 5 años se realizará un decapado y pintado, para ello se humedecerá el paramento con brocha y rascará el revestimiento con una espátula antes de la aplicación de la nueva pintura. Durante las tareas de repintado se atenderán las instrucciones del fabricante de la nueva pintura a emplear. Cada 10 años se eliminará la pintura existente con el fin de renovar por completo el acabado. Durante las tareas de renovación y pintado se atenderán las instrucciones del fabricante de la nueva pintura a emplear

6

Este tipo de techos no soportan elementos pesados por tanto, no se suspenderán objetos o mobiliario del mismo. En caso de necesitar colgar elementos pesados se anclarán al elemento resistente superior. Se deberán evitar golpes y rozaduras.

Evitar la presencia de humedad o el acceso de agua, los falsos techos permanecerán secos, con un grado de humedad inferior al 70 % y alejado de salpicados de agua.

Se deberán reservar piezas singulares de repuesto; es conveniente tener material de repuesto para posibles sustituciones, sobre todo de piezas decorativas.

En el proceso de pintado se ha de tener en cuenta el empleo de pinturas compatibles con escayolas y yesos.

Ante la presencia de fisuras, se deberá actuar inmediatamente; en este tipo de falsos techos resulta habitual la aparición de finas fisuras como consecuencia de los movimientos por cambios de temperatura o pequeños movimientos de la estructura, en su reparación se emplearán plastecidos con vendas y posterior pintado.

Si se observara alguna anomalía en las placas, será estudiada por un técnico competente, que determinará su importancia y dictaminará si son o no reflejo de fallos de la estructura resistente o de las instalaciones del edificio.

Cada 2 años se realizará una limpieza y pintado del falso techo; la limpieza se realizará con un paño seco, se pintará con pinturas poco densas y pistola para no dañar el material. En falso techo modular la limpieza se realizará por aspiración o con trapos secos. Para el repintado del falso techo se descolgarán todos los paneles y los perfiles se protegerán y repintarán en función de su estado de conservación.

En el caso de falso techo modular, las placas deterioradas serán sustituidas por placas iguales (en color y textura), aprovechando para ello la comprobación del estado del soporte del falso techo.

Cada 5 años se revisará el estado de sujeción del soporte del falso techo, la planeidad del conjunto, la existencia de figuraciones, humedades o abombamientos y la existencia de roturas o desprendimientos.

7

Se deberá evitar que el agua penetre en el interior del pavimento, las humedades provocadas por fugas de instalaciones se han de solucionar a la mayor brevedad con el fin de evitar el deterioro del propio pavimento, del mortero de agarre o del soporte.

No se admitirá la sujeción de elementos sobre las baldosas cerámicas/gres, como cables, instalaciones, soportes o anclajes de rótulos, que puedan dañarlas o provocar entrada de agua, en su caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte o trasdós del chapado.

Se evitarán golpes, rozaduras, ralladuras o punzonamientos, ya que pueden afectar a su aspecto. Se deberá evitar transitar por encima del pavimento con elementos abrasivos; el uso de calzado con restos de gravilla, tierra... tacones estrechos, botas con tacos u otros elementos agresivos puede provocar el deterioro del pavimento.

No se deberá utilizar útiles o productos de limpieza agresivos en el pavimento, evitar el vertido de productos químicos, uso de espátulas metálicas, estropajos abrasivos u otros medios de limpieza que provoquen el deterioro del pavimento, rayen la superficie o provoquen su decoloración. Es necesario eliminar rápidamente las manchas existentes, las manchas ocasionales y pintadas deberán eliminarse mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada.

En baldosas de cerámica, terrazo y piedra, se ha de evitar el uso de ácidos clorhídricos, lejías, amoniaco, agua fuerte, detergentes alcalinos y sosa cáustica u otros agentes agresivos en la limpieza y mantenimiento del pavimento. No se utilizarán abrillantadores porque aumentan la adherencia del polvo.

Con carácter anual se realizará una inspección visual del estado de las piezas para detectar posibles anomalías, comprobación del estado de las piezas y de los elementos de anclaje y reparación de las piezas movidas o estropeadas.

Las juntas con los sanitarios han de estar selladas con silicona o similar y anualmente se ha de revisar dicho sellado renovándolo si fuera necesario

La propiedad deberá conservar una reserva de materiales utilizados en el pavimento, equivalente al 1% del material colocado, en previsión de reformas y corrección de desperfectos.

Cada cinco años se realizará una inspección técnica del estado de uso y conservación, comprobación de la ausencia de procesos patológicos tales como erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales, y comprobación, en su caso, de pérdidas o deterioro de los anclajes y del estado de las juntas entre las baldosas y de las juntas de dilatación.

8

Se evitará el uso de materiales de madera en baños, office, o locales con posible humedad y el roce de elementos duros sobre estas superficies.

Se evitarán golpes con objetos contundentes o punzantes, prestando especial atención a las rozaduras con muebles u otros elementos pesados y rígidos.

No se admitirá la sujeción de elementos de empanelado sobre el revestimiento ligero que puedan dañar las piezas o provocar su desprendimiento. En su caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte, con las limitaciones que tenga éste.

En caso de desprendimiento de piezas, deberá comprobarse el estado del soporte.

Los revestimientos de madera deberán permanecer en un ambiente con temperaturas comprendidas entre 18º/26º C y humedad entre 40/70%.

Se evitará la radiación directa del sol que da lugar a cambios de color, dilataciones, deterioro de los barnices y cambios de volumen en la madera.

Se deberá respetar la junta perimetral, este tipo de revestimientos disponen de una junta perimetral que le permite el movimiento de dilatación y contracción a causa de los cambios de temperatura y humedad. Se deberá evitar el vertido de agua sobre los pavimentos de madera, la humedad es muy perjudicial para este tipo de material, la humedad habitual favorece la aparición de insectos y hongos que deterioran la madera además de provocar movimientos volumétricos que pueden provocar la aparición de abombamientos, fisuras de gran tamaño en el pavimento o incluso su desprendimiento.

No se limpiarán con productos químicos, espátulas o estropajos abrasivos que deterioren o rayen la superficie del panel o provoquen su decoloración o tintado.

Si se observara la aparición de manchas que pudiesen penetrar en las piezas por absorción debido a su porosidad, deberán eliminarse inmediatamente para evitar que éstas penetren y provoquen manchas de difícil eliminación. La eliminación de manchas deberá hacerse con bayeta húmeda o con productos adecuados al tipo de barniz, evitando los productos abrasivos.

Las reparaciones del revestimiento que por deterioro y obras realizadas se hayan visto afectados, deberán realizarse con materiales análogos a los del revestimiento original.

Los paneles deteriorados deberán repararse mediante lijado y acuchillado o sustituirse, si fuese necesario, por otros de las mismas características, acabados y colores.

Deberán reponerse los sellados, tapajuntas o elementos de unión entre paneles, cuando sea necesario. Se deberá reservar algunas piezas para reposición, para reponer aquellas que por deterioro o mantenimiento de instalaciones fuera necesario sustituir.

Se realizará una revisión inmediata, ante la aparición de patologías. El desprendimiento o desplazamiento de piezas, deterioro del barniz, aparición de humedades, insectos u hongos se pondrá en conocimiento de un técnico especialista para evaluar su incidencia y forma de reparación. Diariamente se realizará una limpieza seca de los pavimentos de madera, se limpiarán con mopa o trapos secos a diario.

Mensualmente se renovará el encerado de pavimentos con acabado natural para la conservación del brillo y protección de los acabados, no se aplicará ceras en un pavimento previamente barnizado.

Cada dos meses se deberá realizar la limpieza de las superficies de madera, en seco o con aspiradora.

Con carácter anual se realizará una inspección visual para detectar en las piezas anomalías o desperfectos, como rayados, punzonamientos y desprendimientos del soporte base o manchas diversas. Para reparar las juntas pequeñas, se utilizarán emplastes especiales para ocultar aquellas

juntas con dilataciones, contracciones y mermas que no sean superiores al 2,5% de la anchura de la tabla.

En los trabajos de mantenimiento se utilizarán barnices de elevada elasticidad y resistencia compatibles con el pavimento de elevada elasticidad y resistencia

Cada 5 años se revisará el estado de conservación de los paneles de madera comprobando la fijación de piezas a su soporte, la planeidad y la existencia de roturas o degradaciones del barnizado.

9

Se evitará el uso de materiales sintéticos en locales con excesiva humedad y el roce de elementos duros sobre estas superficies.

Se evitarán golpes con objetos contundentes o punzantes, prestando especial atención a las rozaduras con muebles u otros elementos pesados y rígidos.

No se admitirá la sujeción de elementos sobre el revestimiento ligero que puedan dañar las piezas o provocar su desprendimiento. En su caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte, con las limitaciones que tenga éste.

Si se observara desprendimiento de piezas, deberá comprobarse el estado del soporte.

Se evitará el vertido de agua sobre los pavimentos vinílicos, la humedad es perjudicial para este tipo de pavimentos.

No se limpiarán con productos químicos, como lejías, amoniaco, agua fuerte o similar, con espátulas o estropajos abrasivos que deterioren o rayen la superficie del panel o provoquen su decoloración o tintado, se tendrá especial cuidado en las juntas.

Se deberá reservar material para la reposición, es conveniente guardar material para reponer en caso de sustitución deterioro o por mantenimiento de instalaciones.

Las reparaciones del revestimiento que por deterioro y obras realizadas se hayan visto afectados, deberán realizarse con materiales análogos a los del revestimiento original.

Diariamente se realizará una limpieza del pavimento con agua y jabón mediante un trapo, evitando el exceso de agua y el uso de abrasivos.

Cada año se realizará una inspección visual para detectar en las piezas anomalías o desperfectos, como rayados, punzonamientos y desprendimientos del soporte base o manchas diversas.

Cada 2 años se revisará el estado general del pavimento vinílico, comprobando la erosión mecánica, química, humedad, desprendimientos, grietas y fisuras.

10

Se deberá evitar el vertido de agua sobre los pavimentos de linóleo, la humedad es muy perjudicial para este tipo de pavimentos.

No se utilizarán productos agresivos en la limpieza del linóleo como lejías, amoniaco, agua fuerte o similar que provoquen el deterioro del pavimento, sobre todo de las juntas.

Es conveniente guardar un pequeño rollo de material para reponer en caso de sustitución deterioro o por mantenimiento de instalaciones.

Diariamente se limpiarán con agua y jabón mediante un trapo, es conveniente aplicarle ceras naturales que ayuden en su mantenimiento y aporten brillo.

Se deberán evitar rozamientos con elementos pesados.

En caso de que aparezcan rayas de difícil eliminación, se pueden solucionar decapando y aplicando una nueva capa de cera siempre que las rayas no sean profundas.

Cada 2 años se comprobará el estado general del pavimento comprobando la existencia de humedades, planeidad, existencia de roturas, grietas, fisuras o degradaciones.

11

Se evitará el uso de materiales textiles en baños, office o locales con posible humedad y el roce de elementos duros sobre estas superficies.

Se evitarán golpes con objetos contundentes o punzantes, prestando especial atención a las rozaduras con muebles u otros elementos pesados y rígidos.

Si se observara la aparición de manchas que pudiesen penetrar en las piezas por absorción debido a su porosidad, deberán eliminarse inmediatamente.

En caso de desprendimiento de piezas, deberá comprobarse el estado del soporte.

Las reparaciones del revestimiento que por deterioro y obras realizadas se hayan visto afectados, deberán realizarse con materiales análogos a los del revestimiento original.

No se admitirá la sujeción de elementos de empanelado sobre el revestimiento ligero que puedan dañar las piezas o provocar su desprendimiento. En su caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte, con las limitaciones que tenga éste.

No se limpiarán con productos químicos, espátulas o estropajos abrasivos que deterioren o rayen la superficie del panel o provoquen su decoloración o tintado.

Se evitará el vertido de agua sobre los pavimentos de moqueta, la humedad es muy perjudicial para este tipo de revestimiento.

Cada 2 meses se realizará una limpieza de los revestimientos textiles con detergente mezclado con agua, evitando el exceso de agua y el uso de abrasivos. En caso de moquetas, la limpieza más frecuente se llevará a cabo con aspirador.

Cada 6 meses se realizará una limpieza de moquetas con espuma seca, evitando los productos de limpieza húmedos.

Cada año se realizará una inspección visual para detectar en las piezas anomalías o desperfectos, como rayados, punzonamientos y desprendimientos del soporte base o manchas diversas.

CARPINTERÍA

CARPINTERÍA

CERRAJERÍA

CERRAJERÍA

Consideraciones generales.

Las condiciones higrotérmicas del recinto en el que se encuentran las puertas deberán mantenerse entre los límites máximo y mínimo de habitabilidad.

Se deberá evitar el contacto con la humedad, ya que provoca variaciones volumétricas, de aspecto y forma, dando lugar a alabeos en las hojas. Para evitar movimientos volumétricos de las puertas que puedan provocar problemas en su abertura o ligeros alabeos, éstas deben de permanecer en un ambiente con temperaturas comprendidas entre 18º/22º C y humedad entre 40/70%.

Se evitará la radiación directa del sol ya que da lugar a cambios de color, dilataciones, deterioro de los barnices, etc

Se procurará evitar golpes y rozaduras, se evitará el cierre violento de las hojas de puertas; manipulando con prudencia los elementos de cierre. No se deben forzar los mecanismos de las puertas, ni forzar los picaportes accionando las manillas o pomos. Generalmente, las hojas normalizadas no son de madera maciza en su totalidad, sino que suelen estar formadas por un bastidor de madera cuyo hueco se rellena con un material ligero. Un impacto de relativa fuerza puede causar un daño irreparable.

Para la limpieza se utilizará un producto químico recomendado por un especialista, dependiendo del tipo de carpintería instalada. No se utilizarán productos agresivos de limpieza tales como materiales abrasivos, disolventes orgánicos o detergentes de los que se desconozca su composición química.

Para la eliminación del polvo depositado en los elementos de carpintería deberán utilizarse procedimientos simples y elementos auxiliares adecuados al objeto a limpiar.

Es importante la eliminación inmediata de manchas con un trapo ligeramente húmedo y posterior secado para evitar que éstas penetren y provoquen manchas de difícil eliminación.

Los herrajes (cerraduras, manivelas, bisagras, etc.) deben se engrasadas con regularidad o cuando éstos produzcan ruido, usando para ello, preferentemente, aerosoles apropiados

No se apoyarán sobre la carpintería objetos que puedan dañarla, ni se modificará la carpintería colocando elementos sujetos a la misma que puedan estropearla.

No se deberán forzar las manivelas ni los mecanismos.

No se colgarán pesos en las puertas o ventanas, ni se someterán las puertas a esfuerzos incontrolados. Se protegerá la carpintería con cinta adhesiva o tratamientos reversibles cuando se vayan a llevar a cabo trabajos como limpieza, pintado o revoco.

En caso de rotura de los perfiles, deberán reintegrarse las condiciones iniciales o procederse a la sustitución de los elementos afectados, tales como elementos de cuelgue y mecanismos de cierre.

1

Se deberá proteger superficialmente la carpintería de madera, la madera ha de permanecer siempre protegida ante la humedad, rayos solares, insectos xilófagos u hongos mediante un recubrimiento protector superficial

Las puertas deberán estar siempre protegidas por algún tipo de pintura o barniz, según su uso y la situación de la calefacción.

Se evitarán las humedades, ya que producen cambios en el volumen, forma y aspecto de la madera. Si se humedece la madera, deberá secarse inmediatamente.

Si la madera no está preparada para la incidencia directa de los rayos del sol, se evitará tal acción, ya que puede producir cambios en su aspecto y planeidad.

Debido a la gran variedad de productos de abrillantado existentes en el mercado, se actuará con mucha precaución, acudiendo a centros especializados y seleccionando marcas de garantía, y realizándose siempre una prueba de la compatibilidad del producto adquirido con la superficie a tratar, en un rincón poco visible, antes de su aplicación general.

No se utilizarán productos siliconados para limpiar o proteger un elemento de madera barnizado, ya que los restos de silicona impedirán su posterior rebarnizado.

La protección superficial de la madera requiere de un mantenimiento de por vida, para ello es necesario aplicar periódicamente estos productos, lijando o decapando si es necesario, y siguiendo en cualquier caso las instrucciones indicadas por el fabricante del producto

Cada 6 meses se realizará la limpieza de la carpintería de madera, una revisión general del estado de la carpintería, con revisión de los herrajes de colgar, engrasándolos si fuera necesario.

Con periodicidad anual se realizará la revisión y engrase de los herrajes de cierre y de seguridad, la revisión de la sujeción a vidrios, del funcionamiento de los mecanismos; la revisión la estanqueidad de la carpintería y sus sellados y del estado de la pintura o barniz.

Cada 5 años se realizará el barnizado y/o pintado de las puertas, la comprobación de la inmovilidad del entramado y del empanelado, así como del estado de los junquillos.

Cada 10 años se realizará la renovación de los acabados lacados de las puertas y el tratamiento contra los insectos y los hongos de las maderas de los marcos y puertas.

2

Se evitará rayar o manchar la superficie de la carpintería de aluminio. La reparación de los deterioros en el lacado superficial de esta carpintería tiene difícil solución.

Se deberá evitar el contacto de la carpintería de aluminio con otros metales, no es conveniente que el aluminio permanezca en contacto con otros metales.

Se evitará el contacto directo de la carpintería de aluminio con morteros y pastas de cemento. El aluminio en contacto con pastas o morteros de cemento y humedad sufre un proceso de degradación que afecta a la durabilidad del producto.

La carpintería de aluminio se limpiará con un detergente no alcalino y agua caliente mediante una esponja, posteriormente se realizará el aclarado y secado. Cuando se requiera una limpieza en profundidad, deberá conocerse el tipo de protección utilizado en cada elemento.