CAPITULO 4 EVALUACIÓN ECONOMICA. El capítulo anterior resultó útil para identificar todos los aspectos que se deben considerar a

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CAPITULO 4

EVALUACIÓN ECONOMICA

El capítulo anterior resultó útil para identificar todos los aspectos que se deben considerar a fin de materializar, desde el punto de vista técnico, el proyecto que el inversionista pretende desarrollar sin caer en complicaciones tales como: incumplimiento de leyes de diversa índole (ya sean municipales, estatales o federales), mal diseño del producto, proceso constructivo deficiente o métodos de comercialización poco adecuados. Por otra parte, el estudio económico permitió conocer el costo asociado que implica la observancia de cada uno de dichos aspectos. Lo anterior quiere decir que, para desarrollar adecuadamente el proyecto, el inversionista deberá realizar todas las erogaciones calculadas, ya sea utilizando capital propio o mediante préstamos (lo cual también tiene un costo), a fin de recuperarlas posteriormente y obtener además una ganancia o renta.

En este capítulo se presenta el análisis para determinar si el proyecto es rentable en la forma esperada por el inversionista, considerando para ello todos los gastos e ingresos que ocurrirán durante el tiempo de realización de éste, desde el inicio de trámites y licencias, hasta la venta de la última casa. Con este fin, se utilizarán tres técnicas de evaluación económica: a) Rendimiento de la Inversión, b) Determinación del Valor Presente Neto (VPN) y c) Cálculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR). La primera constituye únicamente un indicador de la rentabilidad que se podría obtener, pues no considera el valor del dinero en el tiempo, mientras que las otras dos si lo hacen y por consiguiente, serán válidas para determinar la aceptación o rechazo del proyecto. Conviene mencionar que para llevar a

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cabo esta evaluación, se plantean diferentes escenarios de acuerdo a las condiciones técnicas y de financiamiento que se describieron en el capítulo anterior.

Como análisis adicional, se determinará el grado de sensibilidad que el proyecto tiene con respecto a dos variables fundamentales: tiempo y costo

4.1 Determinación de la Tasa Mínima de Rendimiento Aceptable (TMAR)

Antes de iniciar la evaluación económica, resulta indispensable determinar la ganancia o premio que el inversionista desea obtener a cambio de invertir su dinero en la realización del proyecto. La mejor manera de hacerlo es mediante el cálculo de la TMAR, pues ésta refleja las expectativas de rendimiento de una forma congruente y referenciada a las condiciones vigentes en el mercado durante el proceso de evaluación.

4.1.1 Cálculo de la TMAR sin financiamiento

Si el inversionista decidiera aportar todo el capital sin solicitar financiamiento, la TMAR se

definirá mediante la siguiente fórmula: _TMAR _i _f _if , donde _i es el premio al riesgo y

f es la inflación. Con ello, se estará cubriendo al dinero invertido de los efectos

inflacionarios al mismo tiempo que se considerará un premio por encima de ellos.

El valor de la inflación se obtuvo del pronóstico de Banamex para el año de 2007, siendo éste de 3.33% anual. Por otra parte, el premio al riesgo debe estar referido a las condiciones del mercado de vivienda, pues es el sector que compete al proyecto en cuestión.

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Las referencias a utilizar serán un boletín de un análisis bursátil emitido el año pasado por Scotia Casa de Bolsa, la información proporcionada por Grupo Sitma y las condiciones observadas durante la realización del estudio de mercado:

a) Scotia Casa de Bolsa emite en su boletín opiniones sobre los precios de las acciones o rendimientos de diversas desarrolladoras de vivienda del país. En lo particular, dos de ellas se consideran relevantes por ser empresas que participan dentro del segmento medio residencial y que además permiten conocer el rango de rendimiento presente en la industria de la construcción de vivienda. A continuación se citan textualmente:

“Sare se diferencia de las otras empresas del sector por tener la mayor participación en los segmentos medio y residencial en su mezcla de ventas, los cuales en su mayoría son construcciones verticales. Para el segmento de interés social, la empresa construye desarrollos de vivienda vertical y horizontal, aunque estos últimos son de menores dimensiones con respecto a los de sus competidores. Sin embargo, esto a la fecha no implica mejores márgenes vs. competidores así como mayor rentabilidad, lo que nos hace tener ciertas reservas sobre la empresa. Su reciente incursión en el IPC ha ayudado al precio de la acción. Nuestro precio a 12 meses es de P$15.3 con un retorno esperado de 15.3%.”

“Geo Tiene la reserva territorial más grande dentro del sector y continuará su asociación

con Prudential para la adquisición de tierras. Esperamos tasas de crecimiento por arriba de la industria. Geo seguirá con inversiones en el segmento medio y residencial con un fuerte crecimiento, se verá un decremento en deuda neta y un crecimiento en el FLE. Tanto Geo como Urbi por tener una mayor exposición en el sector medio y residencial se beneficiarán,

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del incremento en la participación de la banca en el mercado de vivienda. CrediGEO sigue ganando participación de mercado con un programa exitoso en términos de ventas. Geo ha demostrado ser la empresa con crecimientos más fuertes que ha sabido tomar ventaja de las oportunidades que están brindando las instituciones de crédito en México incluyendo instituciones públicas, así como Bancos y Sofoles. La mezcla de ventas así como su distribución geográfica la han posicionado como una de las empresas líderes del sector. Conservamos nuestro precio objetivo a P$44.5 para un retorno del 22.2%.”

b) Grupo Sitma proporciona la siguiente información en su página web: “Grupo SITMA inició sus operaciones en el año de 1992, con la consignación de terrenos rústicos en la Ciudad de Atlixco, Puebla. Esta actividad continuó en los años posteriores con gran éxito, brindando a los clientes completa satisfacción al cubrir sus necesidades de incrementar su patrimonio a través de la adquisición de alguna propiedad.

El éxito de grupo SITMA en bienes raíces fue en continuo ascenso por lo que la confianza de la gente se demostró al depositar en la empresa su capital con la finalidad de obtener una propiedad de acuerdo a sus necesidades de acuerdo a un mediano o largo plazo, mismo que sirvió para construir el primer fraccionamiento residencial: Animas I en Atlixco, Puebla. A cambio de este capital depositado, la gente recibía una utilidad mensual, lo que más tarde se ofrecería al público como INVERSION EN BIENES RAICES.

A partir de este momento, el crecimiento de grupo SITMA se dio a pasos acelerados demostrándose con los fraccionamientos siguientes: Animas II, Animas III y La Candelaria.

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Actualmente Grupo SITMA cuenta con seis sucursales distribuidas estratégicamente en la Ciudad de Puebla, una más en Atlixco, en Izucar de Matamoros, en San Martín Texmelucan, en Cuernavaca, Morelos, Tlaxcala, Tlaxcala, en Xalapa, Córdoba y Boca del Río en el Estado de Veracruz; y tres más en el Distrito Federal.”

Así mismo se puede leer el siguiente anuncio: “Gana la utilidad más alta por tu dinero: $1,440 por cada $10,000”

c) El estudio de mercado demostró que existe fuerte competencia en el mercado de vivienda media residencial, constituida principalmente por tres grandes desarrolladores. Uno de ellos ha ubicado un conjunto de gran magnitud a escasos metros del proyecto motivo de este trabajo, lo que implica un incremento de riesgo en él. Los desarrolladores intermedios, aún cuando han desarrollado productos que pueden ser superados en calidad, son numerosos y pueden complicar la entrada al mercado.

Dados estos antecedentes, se considera que el premio al riesgo por la inversión será de 17% sin incluir la inflación. De esta manera, el valor de la TMAR será

% 9 . 20 ) 17 . 0 )( 033 . 0 ( 17 . 0 0333 . 0 TMAR

Utilizando Excel para realizar el mismo cálculo, se puede además calcular la tasa mensual equivalente:

Cálculo de la TMAR

Inflación anual pronosticada 3.33% Premio al riesgo 17% TMAR anual 20.90% TMAR mensual 1.59%

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:4.1.2 Cálculo de la TMAR con financiamiento (TMAR mixta)

En el caso de ser requerido un financiamiento por parte del banco, será necesario utilizar la TMAR Mixta, definida como:

TMAR otal InversiónT Inversión i otal InversiónT ciado MontoFinan TMARMixta u bancaria u

Ya que el crédito puente se solicitaría a Banamex, y siendo que las condiciones de esta institución son: a) préstamo por el 65% del valor de venta del proyecto ($4,800,000) y b) Tasa anual igual a TIIE+3% (para el mes de enero 2007 TIIE= 7.405% promedio), la TMAR Mixta tendrá el siguiente valor:

% 82 . 12 209 . 0 23 . 0 10405 . 0 77 . 0 u u TMARMixta

4.2 Escenario 1: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y sin financiamiento

El primer escenario que se analiza es el desarrollo del proyecto utilizando únicamente capital propio. Como se mencionó al principio de este trabajo, el inversionista tiene un capital limitado a $1,370,000, después de haber adquirido el terreno, por lo que el programa general del proyecto deberá ajustarse a esta condicionante. L

La tasa de ventas en este análisis será la recomendada a considerar en el estudio de mercado (capítulo 2), la cual fue de 0.6 casas por mes, o lo que es lo mismo, una casa cada siete semanas

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4.2.1 Programa general

Dado que los costos totales de la urbanización y de la edificación por cada casa son $86,219.02 y $564,164.14 respectivamente, es evidente que con el capital disponible se puede realizar toda la urbanización y además, edificar dos casas al 100%. De esta manera, el planteamiento para el desarrollo del proyecto sería el siguiente:

x Se realiza la inversión inicial durante el mes primero, en el cual se obtienen todos

los permisos y se detalla el proyecto ejecutivo.

x Comienza la urbanización al inicio del segundo mes (quinta semana), durando hasta

la segunda semana del mismo, después de lo cual se suspende para dar lugar a la edificación de las casas. La terminación de esta partida comienza en el quinto mes (semana 19) y termina en el sexto (semana 22), ya que para ese entonces no interferirá con el proceso de edificación.

x Inicia la edificación de las dos casas en paralelo, durando desde el mes 2 (semana 6)

hasta el mes 6 (semana 22)

x Considerando la tasa de ventas probable que se recomienda en el estudio de

mercado (capítulo 2) y una vez terminadas las casas, transcurren 7 semanas durante las cuales el público realiza visitas (servirían como casas muestra) y aparece el primer cliente.

x El anticipo del primer cliente (10% del precio de venta) se realiza en el mes 8

(semana 29) y con ello el inversionista tiene capital suficiente para iniciar la edificación de la tercera casa.

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x El pago del banco o sofol al inversionista por concepto de la venta de la primera casa se realiza en el mes 9 (semana 33) y así éste último inicia la edificación de la cuarta casa mientras continua con la tercera. Por otro lado, el pago del ISR y del pago a la agencia inmobiliaria (costo de comercialización) también se realiza en el mencionado periodo.

x La dinámica descrita en el punto anterior se repite de tal forma que los anticipos de

la casas restantes ocurren en los meses 9, 11 y 13 (semanas 36, 43 y 50), mientras que la liquidación de las mismas, así como los pagos correspondientes al ISR y honorarios de la inmobiliaria se realizan en los meses 10, 12 y 14 (semanas 40, 47 y 54)

El programa general del proyecto se puede apreciar en la tabla 4.1 (en sus modalidades a y b)

4.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma

En la tabla 4.2 se presentan el flujo de efectivo y el flujo de efectivo acumulado. Este último indica que será hasta el último mes del proyecto cuando se recuperará la inversión. Cabe señalar que, a pesar de que el inversionista ya realizó la compra del terreno antes del comienzo del proyecto, en el flujo de efectivo se considera el gasto que esto implicó durante el primer mes.

En la tabla 4.3 se presentan los estados de resultados proforma mensuales a lo largo del horizonte del proyecto, generando un flujo de efectivo igual al anteriormente descrito. En la última columna se pueden apreciar los totales de los ingresos y gastos ocurridos.

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TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONESANTICIPO POR VENTASVENTASURBANIZACIONEDIFICACION CASA 1 Y CASA 2COSTO POR COMERCIALIZACIONPAGO A CAPITALCOSTO POR FINANCIAMIENTOIMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONESANTICIPO POR VENTAS 1 2 3 4 VENTAS 1 2 3 4

URBANIZACIONEDIFICACION CASA 3EDIFICACION CASA 4COSTO POR COMERCIALIZACION

1

2

3

4

PAGO A CAPITALCOSTO POR FINANCIAMIENTOIMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)

1 2 3 4 SEMANA 54 SEMANA 55 SEMANA 56 SEMANA 50 SEMANA 51 SEMANA 52 SEMANA 53 SEMANA 46 SEMANA 47 SEMANA 48 SEMANA 49 SEMANA 42 SEMANA 43 SEMANA 44 SEMANA 45 SEMANA 38 SEMANA 39 SEMANA 40 SEMANA 41 MES 14 SEMANA 29 SEMANA 30 SEMANA 31 SEMANA 32 SEMANA 33 SEMANA 34 SEMANA 35 SEMANA 36 SEMANA 37

TABLA 4.1b ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO

(Continuación) PR OG RA MA (C onti nu ació n) CONCEPTO MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 SEMANA 25 SEMANA 26 SEMANA 27 SEMANA 28 SEMANA 21 SEMANA 22 SEMANA 23 SEMANA 24 SEMANA 17 SEMANA 18 SEMANA 19 SEMANA 20 SEMANA 13 SEMANA 14 SEMANA 15 SEMANA 16 SEMANA 9 SEMANA 10 SEMANA 11 SEMANA 12 MES 6 MES 7 SEMANA 1 S EMANA 2 SEMANA 3 SEMANA 4 SEMANA 5 SEMANA 6 SEMANA 7 SEMANA 8 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5

TABLA 4.1a ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO RAMA OGPR

CONCEPTO

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TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $ 0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2

$0.00 -$92,413.59 -$293,586.56 -$292,555.16 -$410,358.71 -$39,414.25 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASA 3 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$75,522.29 -$139,316.79 -$156,945.23 -$182,060.39 -$10,319.44 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASA 4 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$75,522.29 -$139,316.79 -$156,945.23 -$182,060.39 -$10,319.44 $0.00

COSTO POR COMERCIALIZACION

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

COSTO POR FINANCIAMIENTO

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00

IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$78,855.50 -$78,855.50 $0.00 -$78,855.50 $0.00 -$78,855.50 FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $44,477.72 $846,305.43 $644,882.48 -$219,005.63 $748,764.67 $109,680.56 $941,144.50

FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO

-$1,165,717.78 -$1,263,717.54 -$1,557,304.11 -$1,849,859.27 -$2,323,999.82 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,335,787.36 -$1,489,481.93 -$844,599.46 -$1,063,605.08 -$314,840.41 -$205,159.85 $735,984.65

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $ 0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)

-$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

$0.00 -$92,413.59 -$293,586.56 -$292,555.16 -$410,358.71 -$39,414.25 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASA 3 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$75,522.29 -$139,316.79 -$156,945.23 -$182,060.39 -$10,319.44 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASA 4 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$75,522.29 -$139,316.79 -$156,945.23 -$182,060.39 -$10,319.44 $0.00 -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $44,477.72 $985,160.93 $783,737.98 -$219,005.63 $887,620.17 $109,680.56 $1,080,000.00 GASTOS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $44,477.72 $925,160.93 $723,737.98 -$219,005.63 $827,620.17 $109,680.56 $1,020,000.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$78,855.50 -$78,855.50 $0.00 -$78,855.50 $0.00 -$78,855.50 -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $44,477.72 $846,305.43 $644,882.48 -$219,005.63 $748,764.67 $109,680.56 $941,144.50 -$1,165,717.78 -$1,263,717.54 -$1,557,304.11 -$1,849,859.27 -$2,323,999.82 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,335,787.36 -$1,489,481.93 -$844,599.46 -$1,063,605.08 -$314,840.41 -$205,159.85 $735,984.65 18.11% ROE MES 6 MES 7 MES 12 MES 13 MES 14 MES 11 MES 8 MES 9 INVERSION INICIAL MES 8 MES 9 MES 10 MES 4 MES 5 TABLA 4.2 Flu

jo de Efectivo Probable Sin Financiamien

t

MES 1

MES 2

MES 3

INGRESOS EGRESOS

TABLA 4.3 Estados de Resultados Proforma Probables Si

n Financiamient o MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 14 TOTALES VENTAS INGRESOS MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 6 MES 7 COSTO DE LO VENDIDO $4,800,000.00 UTILIDAD BRUTA GASTOS DE VENT A -$4,064,015.35

GASTOS FINANC. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS GASTOS POR IMPUESTOS

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4.2.3 Rendimiento de la inversión

Calcular el rendimiento de la inversión sólo implica dividir la utilizad neta obtenida al finalizar el proyecto entre la inversión total ejercida. En este caso, el valor de dicho índice es de 18.11%, es decir, se ganaría ese porcentaje sobre la cantidad total invertida.

% 11 . 18 35 . 015 , 064 , 4 $ 65 . 984 , 735 $ otal InversiónT ta UtilidadNe ROE

El resultado se debe tomar con reservas y únicamente sirve para pensar que de inicio, el proyecto podría ser rentable en un porcentaje cercano al esperado por el inversionista.

4.2.4 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR)

Una vez determinado el flujo de efectivo, se debe calcular el Valor Presente Neto (VPN) para saber si el proyecto será rentable o no. Este valor representa la diferencia entre el total de los ingresos y el total de los egresos que se generarán a lo largo de la vida del proyecto pero considerando el valor de cada uno con respecto al tiempo; es decir, calculando el valor equivalente de estos en el presente y como si hubieran ocurrido el mismo día (al inicio del proyecto). A este proceso se le conoce como descuento de los pagos o ingresos futuros.

Para conocer si es rentable la inversión, la tasa de descuento a utilizar deberá ser la TMAR, la cual ya fue calculada en el punto 4.1. Un resultado positivo o igual a cero significará la aceptación del proyecto, en caso contrario se rechazará.

La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de descuento bajo la cual el VPN es igual a cero; un valor superior de esta con respecto a la TMAR implicará una mayor rentabilidad

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que la esperada, mientras que en el caso opuesto, se interpretará como una rentabilidad no conveniente.

Para determinar tanto el VPN como la TIR, simplemente se debe ordenar el flujo neto de efectivo obtenido de los estados de resultados proforma y aplicar las fórmulas que Excel

tiene para este fin. La sintaxis para calcular el VPN (en la versión en inglés) es NPV(_tasa

de descuento, valor1, valor2, valor3,…valorn), mientras que para la TIR es IRR(_valor1,

valor2, valor3, …valorn, tasa de inicial para iteración). Es necesario que antes de utilizar

la fórmula de la TIR, los valores de los estados de resultados proformados sean afectados por un factor que los transforme en aquellos en los que se incluyan los efectos de la inflación

La tabla 4.4 muestra los resultados obtenidos. El VPN resulta positivo con un monto que asciende a los $316,316.21, lo cual quiere decir que el proyecto será rentable más allá de las expectativas del inversionista. El resultado de la TIR es de un 3.38% mensual, mayor que la TMAR mensual de 1.59%, siendo esto totalmente lógico puesto que el VPN resultó mayor a cero por una cantidad significativa de dinero. Se puede concluir que el proyecto está duplicando el valor esperado de rentabilidad.

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TMAR anual 20.90%

TMAR mensual 1.59%

Tasa de Inflación anual 3.330% Tasa de Inflación mensual 0.273%

Tabla 4.4.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable Sin Financiamiento

FNE Periodo Factor FNE Inflado

-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30 -$97,999.76 2 1.005475 -$98,536.26 -$293,586.56 3 1.008223 -$296,000.73 -$292,555.16 4 1.010979 -$295,767.13 -$474,140.56 5 1.013743 -$480,656.46 -$56,265.25 6 1.016514 -$57,194.40 $0.00 7 1.019292 $0.00 $44,477.72 8 1.022079 $45,459.72 $846,305.43 9 1.024872 $867,355.12 $644,882.48 10 1.027674 $662,728.94 -$219,005.63 11 1.030483 -$225,681.61 $748,764.67 12 1.033300 $773,698.54 $109,680.56 13 1.036125 $113,642.72 $941,144.50 14 1.038957 $977,808.50 VPN $316,316.21 TIR 3.38%

4.3 Escenario 2: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y con financiamiento

El siguiente escenario a analizar comprende el desarrollo del proyecto utilizando tanto capital propio como financiamiento bancario. Para este caso, el programa tendrá algunos cambios.

(14)

4.3.1 Programa general

El comienzo de la obra será el mismo que en el caso anterior, con la única diferencia de que esta vez sólo se edificará una casa. Cinco semanas antes de concluir la obra de ésta y de la urbanización en su totalidad (en el mes 6), se realizarán los trámites de solicitud de crédito puente con Banamex. Esto ayudará a brindar a esta institución mayor certidumbre en su evaluación, ya que encontrarán una infraestructura urbana así como una casa muestra edificada, y consecuentemente el otorgamiento del crédito se facilitará.

Dada la temprana gestión del crédito, el anticipo otorgado por el banco se recibirá justo en la finalización de la obra inicial, en el mes 6, con lo que se le podrá dar continuidad a la obra. Con el monto recibido se podrá iniciar la edificación de las tres casas restantes sin tener ninguna interrupción por cuestiones económicas.

Las ministraciones se recibirán mensualmente en los meses 7, 8, 9 y 10, los anticipos se darán los meses 8, 9, 11 y 13 y el pago total de las casas en los meses 9, 10, 12 y 14. En estos períodos también se llevarán a cabo las erogaciones por concepto de pago a capital, pago de intereses e ISR. Las tablas 4.5a y 4.5b presentan el cronograma de estas actividades.

(15)

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONES

A

ANTICIPO POR VENTASVENTASURBANIZACIONEDIFICACION CASA 1 COSTO POR COMERCIALIZACIONPAGO A CAPITAL COSTO POR FINANCIAMIENTOIMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONES

1

2

3

4

ANTICIPO POR VENTAS

1 2 3 4 VENTAS 1 2 3 4

URBANIZACIONEDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4COSTO POR COMERCIALIZACION

1 2 3 4 PAGO A CAPITAL 1 2 3 4

1

2

3

4

1 2 3 4 SEMANA 54 SEMANA 50 SEMANA 51 SEMANA 52 SEMANA 53 SEMANA 46 SEMANA 47 SEMANA 48 SEMANA 49 SEMANA 42 SEMANA 43 SEMANA 44 SEMANA 45 SEMANA 38 SEMANA 39 SEMANA 40 SEMANA 41 SEMANA 34 SEMANA 35 SEMANA 36 SEMANA 37 SEMANA 30 SEMANA 31 SEMANA 32 SEMANA 33 MES 12 MES 13 MES 14 SEMANA 23 SEMANA 24 SEMANA 25 SEMANA 26 SEMANA 27 SEMANA 28 SEMANA 29

TABLA 4.5b ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE

BANAMEX (Continuació n) PR OG RA MA ción) ontinua (C CONCEPTO MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 SEMANA 22 SEMANA 18 SEMANA 19 SEMANA 20 SEMANA 21 SEMANA 14 SEMANA 15 SEMANA 16 SEMANA 17 SEMANA 10 SEMANA 11 SEMANA 12 SEMANA 13 MES 6 SEMANA 1 SEMANA 2 SEMANA 3 SEMANA 4 S EMANA 5 SEMANA 6 SEMANA 7 S EMANA 8 SEMANA 9 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5

TABLA 4.5a ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE

BANAMEX PR OG RAMA CONCEPTO MES 1

(16)

4.3.2 Cálculo de las ministraciones, costo financiero y pago de intereses

Una vez visualizado el cronograma del proyecto para este escenario, se podrán calcular las ministraciones, los costos financieros y el pago de intereses. En la siguiente tabla se muestran los calendarios de ventas y de ministraciones:

Calendario de Ministraciones Calendario de ventas

Ministración Mes Casa Mes

Anticipo 6

1a Ministración 7 1a Casa 9

Las ministraciones se recibirán por partes iguales en cuatro meses más el anticipo. Dado que el monto total que se recibirá es de $3,120,000 (65% del valor de venta total), tanto el anticipo (20%) como las ministraciones tendrán un monto de $624,000 cada uno.

Los pagos de intereses se calculan con base al saldo insoluto generado desde el periodo en que fueron recibidas las ministraciones, hasta el período que se venden las casas. Los costos financieros obtenidos son los siguientes:

(17)

Tabla 4.6.- Cálculo de Costos Financieros para el Escenario Probable con Crédito Puente Banamex

Saldo insoluto por anticipo $ 639,706.75 Saldo insoluto por 1a ministración $ 634,427.72 Saldo insoluto por 2a ministración $ 629,192.26

Saldo insoluto al mes 9 $ 1,903,326.74

Pago a capital -$ 780,000.00

Saldo insoluto despues del mes 9 $ 1,123,326.74

Pago de interes por anticipo $ 15,706.75 Pago de interes por 1a ministración $ 10,427.72 Pago de interes por 2a ministración $ 5,192.26 Casa 1

Pago de intereses en el mes 9 $ 31,326.74

Saldo insoluto anterior $ 1,132,673.86 Saldo insoluto por 3a ministración $ 629,192.26

Saldo insoluto despues del mes 10 $ 981,866.12

Pago de interes por saldo anterior $ 9,347.12 Pago de interes por 3a ministración $ 5,192.26 Casa 2

Pago de intereses en el mes 10 $ 14,539.38

Saldo insoluto anterior $ 998,274.18 Saldo Insoluto por 4a Ministración $ 634,427.72

Saldo insoluto despues del mes 12 $ 852,701.90

Pago de interes por saldo anterior $ 16,408.06 Pago de Interes por 3a Ministración $ 10,427.72 Casa 3

Pago de intereses $ 16,408.06

Saldo insoluto al mes 14 $ 866,951.48

Saldo insoluto despues del mes 14 $ -

Pago de interes por saldo anterior $ 14,249.58 Casa 4

Pago de intereses $ 14,249.58

(18)

Con estos cálculos se pueden obtener posteriormente los pagos por concepto de ISR:

Tabla 4.7.- Cálculo del ISR para Escenario Probable con Financiamiento

CALCULO ISR (incluye costo financiero)

Precio de cada casa $1,200,000.00

Costo ponderado de cada casa -$ 937,148.34

Costo de financiamiento -$ 31,326.74

Utilidad $ 231,524.92

Casa 1

ISR $ 64,826.98

Utilidad $ 248,312.28

Casa 2

ISR $ 69,527.44

Utilidad $ 246,443.60

Casa 3

ISR $ 69,004.21

Utilidad $ 248,602.08

Casa 4

ISR $ 69,608.58

4.3.3 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma

Las tablas 4.8 y 4.9 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultado proforma. Este último indica que la recuperación de la inversión se dará en el mes 9.

(19)

TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $456,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASAS $0.00 -$46,206.80 -$146,793.28 -$146,277.58 -$205,179.36 -$111,650.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$646,269.53 -$75,280.55 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 -$780,000.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 -$863,082.93

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$31,326.74 -$14,539.38 $0.00 -$16,408.06 $0.00 -$14,249.58

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$64,826.98 -$69,527.44 $0.00 -$69,004.21 $0.00 -$69,608.58 FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 $327,498.38 $158,999.84 $330,001.31 $241,576.76 $704,652.64 $120,000.00 $154,587.73 $120,000.00 $73,058.90

-$1,165,717.78 -$1,217,510.74 -$1,364,304.03 -$1,510,581.61 -$1,779,542.81 -$1,452,044.42 -$1,293,044.59 -$963,043.28 -$721,466.52 -$16, 813.89 $103,186.11 $257,773.84 $377,773.84 $450,832.75

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00

-$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASAS $0.00 -$46,206.80 -$146,793.28 -$146,277.58 -$205,179.36 -$111,650.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$646,269.53 -$75,280.55 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 -$128,501.62 -$465,000.17 -$293,998.69 $553,730.47 $1,004,719.46 $120,000.00 $1,080,000.00 $120,000.00 $1,080,000.00 GASTOS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$31,326.74 -$14,539.38 $0.00 -$16,408.06 $0.00 -$14,249.58 -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 -$128,501.62 -$465,000.17 -$293,998.69 $462,403.74 $930,180.07 $120,000.00 $1,003,591.94 $120,000.00 $1,005,750.42

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$64,826.98 -$69,527.44 $0.00 -$69,004.21 $0.00 -$69,608.58 -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 -$128,501.62 -$465,000.17 -$293,998.69 $397,576.76 $860,652.64 $120,000.00 $934,587.73 $120,000.00 $936,141.84 -$1,165,717.78 -$1,217,510.74 -$1,364,304.03 -$1,510,581.61 -$1,779,542.81 -$1,908,044.42 -$2,373,044.59 -$2,667,043.28 -$2,269,466.52 -$1,408,813.89 -$1,288,813.89 -$354,226.16 -$234,226.16 $701,915.68 ROE 17.13% MES 6 M ES 7 MES 12 MES 13 MES 14 MES 11 MES 8 M ES 9 INVERSION INICIAL MES 8 MES 9 M ES 10 MES 4 MES 5

TABLA 4.8 Flujo de Efectivo Probable con Crédito Puente

Banamex MES 1 M ES 2 M ES 3 INGRESOS EGRESOS

TABLA 4.9 Estados de Resultados Proforma Probables con

Crédito Puente Baname

x MES 1 M ES 2 M ES 3 MES 4 M ES 5 MES 14 TOTALES VENTAS INGRESOS MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 6 M ES 7 COSTO DE LO VENDIDO $4,800,000.00 UTILIDAD BRUTA GASTOS DE -$4,098,084.32

GASTOS FINANC. _{UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS}

GASTOS POR

(20)

4.3.4 Rendimiento de la Inversión

El cálculo de este valor es ahora de 17.13%, lo que es ligeramente menor que el correspondiente al primer escenario. Nuevamente se reitera que este valor solo se tomará como un indicativo.

4.3.5 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno

La tabla 4.10 muestra los resultados del VPN y TIR para este escenario.

TMAR Mixta anual 12.82%

TMAR Mixta mensual 1.01%

Tasa de Inflación anual 3.330%

Tasa de Inflación mensual 0.273%

Tabla 4.10.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con Crédito Puente Banamex

FNE Periodo Factor FNE Inflado

-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30 -$51,792.96 2 1.005475 -$52,076.51 -$146,793.28 3 1.008223 -$148,000.37 -$146,277.58 4 1.010979 -$147,883.57 -$268,961.20 5 1.013743 -$272,657.42 -$128,501.62 6 1.016514 -$130,623.65 -$465,000.17 7 1.019292 -$473,971.10 -$293,998.69 8 1.022079 -$300,489.76 $397,576.76 9 1.024872 $407,465.47 $860,652.64 10 1.027674 $884,470.31 $120,000.00 11 1.030483 $123,657.98 $934,587.73 12 1.033300 $965,709.50 $120,000.00 13 1.036125 $124,334.95 $936,141.84 14 1.038957 $972,610.95 VPN $426,700.33 TIR 3.245% 197

(21)

Como era de esperarse, al ser la TMAR Mixta menor que la TMAR, el VPN resulta significativamente mas alto que para el escenario 1. Sin embargo, la TIR obtenida indica que la rentabilidad del proyecto resultó menor.

4.4 Conclusiones sobre los dos primeros escenarios

Los resultados mostrados hasta esta parte de la evaluación muestran que la rentabilidad es muy parecida en cualquiera de las dos opciones, ya sea con capital propio o mediante una mezcla de capital propio y prestado. El primer escenario sería el elegido, no solo porque este es ligeramente más rentable (no hay que olvidar que la tasa real de rendimiento es muy parecida en ambos casos), sino porque el primer escenario implica un monto de inversión propia mucho mayor que para el segundo caso, por lo que las ganancias para el inversionista serían significativamente más grandes. Se debe enfatizar que este resultado sería válido únicamente si se cumplen todas las condiciones descritas anteriormente (en tiempo y costo)

4.5 Análisis de sensibilidad

Hasta ahora se ha obtenido un resultado que apoya la toma de decisiones de acuerdo a las condiciones contempladas en el futuro. Por ello, resulta conveniente revisar los resultados del proyecto si alguna de estas condiciones variara durante la realización del mismo. A este proceso se le conoce como análisis de sensibilidad

(22)

4.5.1 Escenario 3: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y sin financiamiento

En el presente caso se considerará una tasa de ventas desfavorable o pesimista, lo que significa una extensión en la duración del proyecto. El valor de ella también es obtenida del estudio de mercado, siendo de 0.33 casas por mes o una casa cada tres meses. Se considera primero el caso en que el inversionista decidiera utilizar todo su capital

4.5.1.1 Programa General

La estrategia a seguir será similar a la considerada en el primer escenario. La única diferencia es el tiempo que pasa entre la edificación de las dos primeras casas y el inicio de las últimas, pues habrá que esperar más tiempo (tres meses) para que se recupere capital y se pueda continuar con la obra. El programa general de la obra se aprecia en las tablas 4.11 a, b y c.

4.5.1.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma

Las tablas 4.12 y 4.13 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados proforma de este caso. En ambos se puede apreciar que la recuperación de la inversión se dará hasta el último mes.

4.5.1.3 Rendimiento de la inversión

Si se recuerda, el valor de la ROE es el mismo que para el escenario 1 (18.1% de rendimiento), no importando que el proyecto ahora tenga un horizonte de tiempo mas grande. Aquí se demuestra la limitación que tiene este indicador como método de evaluación económica.

(23)

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONESANTICIPO POR VENTASVENTASURBANIZACIONEDIFICACION CASA 1 Y CASA 2COSTO POR COMERCIALIZACIONCOSTO POR FINANCIAMIENTOIMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONESANTICIPO POR VENTAS 1 2 VENTAS 1 2

URBANIZACIONEDIFICACION CASA 3EDIFICACION CASA 4COSTO POR COMERCIALIZACIONCOSTO POR FINANCIAMIENTOIMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONESANTICIPO POR VENTAS

3

4

VENTAS

3

4

URBANIZACIONEDIFICACION CASA 3EDIFICACION CASA 4COSTO POR COMERCIALIZACIONCOSTO POR FINANCIAMIENTOIMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)

SEMANA 81 SEMANA 82 SEMANA 83 SEMANA 84 SEMANA 77 SEMANA 78 SEMANA 79 SEMANA 80 SEMANA 73 SEMANA 74 SEMANA 75 SEMANA 76 SEMANA 69 SEMANA 70 SEMANA 71 SEMANA 72 SEMANA 65 SEMANA 66 SEMANA 67 SEMANA 68 MES 20 MES 21 SEMANA 57 SEMANA 58 SEMANA 59 SEMANA 60 SEMANA 61 SEMANA 62 SEMANA 63 SEMANA 64 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19

TABLA 4.11c ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN

FINANCIAMIENTO (Continuación) PR OGRAMA (Co ntin ua ció n) CONCEPTO MES 15 SEMANA 54 SEMANA 55 SEMANA 56 SEMANA 50 SEMANA 51 SEMANA 52 SEMANA 53 SEMANA 46 SEMANA 47 SEMANA 48 SEMANA 49 SEMANA 42 SEMANA 43 SEMANA 44 SEMANA 45 SEMANA 38 SEMANA 39 SEMANA 40 SEMANA 41 MES 14 SEMANA 29 SEMANA 30 SEMANA 31 SEMANA 32 SEMANA 33 SEMANA 34 SEMANA 35 SEMANA 36 SEMANA 37

TABLA 4.11b ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN

FINANCIAMIENTO (Continuación) PR OGRAMA (Co ntin ua ció n) CONCEPTO MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 SEMANA 25 SEMANA 26 SEMANA 27 SEMANA 28 SEMANA 21 SEMANA 22 SEMANA 23 SEMANA 24 SEMANA 17 SEMANA 18 SEMANA 19 SEMANA 20 SEMANA 13 SEMANA 14 SEMANA 15 SEMANA 16 SEMANA 9 SEMANA 10 SEMANA 11 SEMANA 12 MES 6 MES 7 SEMANA 1 SEMANA 2 SEMANA 3 SEMANA 4 SEMANA 5 SEMANA 6 SEMANA 7 SEMANA 8 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5

TABLA 4.11a ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN

FINANCIAMIENTO

PR OGRAMA

CONCEPTO

(24)

TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $ 120,000.00 $ 0.00 $0.00 $ 120,000.00 $0.00 $0.00 $120, 000.00 $0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $ 0.00 $ 0.00 $1,080,000.00 $ 0.00 $ 0.00 $1,080 ,000.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00

$0.00 -$92,413.59 -$293,586.56 -$292,555.16 -$410,358.71 -$39,414.25 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 EDIFICACION CASA 3 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 -$30,647.83 -$155,000.06 -$137,999.56 -$215,423.18 -$25,093.52 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASA 4 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$30,647.83 -$155,000.06 -$137,999.56 -$215,423.18 -$25,093.52 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $0.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$78,855.50 $0.00 $ 0.00 -$78,855.50 $0.00 $0.00 -$78,855.50 $0.00 $0.00 -$78,855.50 FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $0.00 $89,352.17 $755,496.62 -$292,999.62 -$233,422.74 $700,627.81 -$25,093.52 $120,000.00 $ 941,144.50 $ 0.00 $120,000.00 $941,144.50

-$1,165,717.78 -$1,263,717.54 -$1,557,304.11 -$1,849,859.27 -$2,323,999.82 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,290,912.90 -$1,535,416.29 -$1,828,415.91 -$2,061,838.65 -$1,361,210.84 -$1,386,304.35 -$1,266,304.35 -$325,159.85 -$325,159.85 -$205,159.85 $735,984.65

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $ 0.00 $ 120,000.00 $0.00 $ 0.00 $ 120,000.00 $0.00 $0.00 $120, 000.00 $ 0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $1,080,000.00 $ 0.00 $0.00 $1,080,000.00 $ 0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080 ,000.00

-$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00

$0.00 -$92,413.59 -$293,586.56 -$292,555.16 -$410,358.71 -$39,414.25 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 EDIFICACION CASA 3 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 -$30,647.83 -$155,000.06 -$137,999.56 -$215,423.18 -$25,093.52 $0.00 $ 0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASA 4 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$30,647.83 -$155,000.06 -$137,999.56 -$215,423.18 -$25,093.52 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $0.00 $89,352.17 $894,352.12 -$292,999.62 -$233,422.74 $839,483.31 -$25,093.52 $120,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $120,000.00 $1,080,000.00 GASTOS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $ 0.00 -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $0.00 $89,352.17 $834,352.12 -$292,999.62 -$233,422.74 $779,483.31 -$25,093.52 $120,000.00 $1,020,000.00 $0.00 $120,000.00 $1,020,000.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$78,855.50 $0.00 $0.00 -$78,855.50 $0.00 $ 0.00 -$78,855.50 $0.00 $ 0.00 -$78,855.50 -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $0.00 $89,352.17 $755,496.62 -$292,999.62 -$233,422.74 $700,627.81 -$25,093.52 $120,000.00 $941,144.50 $0.00 $120,000.00 $941,144.50 -$1,165,717.78 -$1,263,717.54 -$1,557,304.11 -$1,849,859.27 -$2,323,999.82 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,290,912.90 -$1,535,416.29 -$1,828,415.91 -$2,061,838.65 -$1,361,210.84 -$1,386,304.35 -$1,266,304.35 -$325,159.85 -$325,159.85 -$205,159.85 $735,984.65 ROE 18.11% UTILIDAD BRUTA GASTOS DE -$4,064,015.35

GASTOS FINANC. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

GASTOS POR

UTILIDAD O PERDIDA NETA (FLUJO DE EFECTIVO) FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO

VENTAS INGRESOS COSTO DE LO VENDIDO $4,800,000.00 MES 19 TOTALES MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 EGRESOS

TABLA 4.13 Estados de Resultados Proforma Pesimistas

p or Tiem p o Sin Financiamient o MES 1 MES 2

INVERSIÓN INICIAL INGRESOS

MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7

TABLA 4.12 Flujo de Efectivo Pesimista por Tiempo sin

Financiamiento

MES 1

MES 2

(25)

4.5.1.4 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno

Al ser el proyecto más largo es evidente que la rentabilidad disminuye notoriamente (se obtiene una TIR 28% menor), sin embargo, el proyecto sigue arrojando ganancias.

TMAR anual 20.90%

TMAR mensual 1.59%

Tabla 4.14.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por Tiempo Sin Financiamiento

-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30 -$97,999.76 2 1.005475 -$98,536.26 -$293,586.56 3 1.008223 -$296,000.73 -$292,555.16 4 1.010979 -$295,767.13 -$474,140.56 5 1.013743 -$480,656.46 -$56,265.25 6 1.016514 -$57,194.40 $0.00 7 1.019292 $0.00 $0.00 8 1.022079 $0.00 $89,352.17 9 1.024872 $91,574.58 $755,496.62 10 1.027674 $776,404.21 -$292,999.62 11 1.030483 -$301,931.17 -$233,422.74 12 1.033300 -$241,195.72 $700,627.81 13 1.036125 $725,937.68 -$25,093.52 14 1.038957 -$26,071.08 $120,000.00 15 1.041797 $125,015.62 $941,144.50 16 1.044645 $983,161.54 $0.00 17 1.047500 $0.00 $120,000.00 18 1.050364 $126,043.63 $941,144.50 19 1.053235 $991,246.09 VPN $159,776.93 TIR 2.42% 202

(26)

4.5.2 Escenario 4: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y con financiamiento

En este punto se analizarán los efectos del tiempo en la rentabilidad del proyecto si se solicitara financiamiento externo, teniendo una baja tasa de ventas.

4.5.2.1 Programa general

El programa de obra es similar al desarrollado en el escenario 2. Sin embargo, la menor tasa de ventas hará que el proyecto termine hasta el mes 19 (Ver tablas 4.15 a, b y c)

4.5.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma

Las tablas 4.16 y 4.17 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados proformados. Se observa nuevamente que la inversión se recupera hasta el último mes con la venta de la cuarta casa.

Al ser un proyecto financiado, la ROE si registra el incremento del costo de financiamiento, por lo que da a conocer una tasa de rentabilidad más aproximada, con un valor de 14.6%

(27)

A

ANTICIPO POR VENTASVENTASURBANIZACIONEDIFICACION CASA 1 COSTO POR COMERCIALIZACIONPAGO A CAPITALCOSTO POR FINANCIAMIENTOIMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONES

1

2

3

4

ANTICIPO POR VENTAS

1

2

VENTAS

1

2

1

2

PAGO A CAPITAL

1

2

1

2

1

2

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONESANTICIPO POR VENTAS

3

4

VENTAS

3

4

3

4

PAGO A CAPITAL

3

4

3

4

3 4 SEMANA 86 SEMANA 82 SEMANA 83 SEMANA 84 SEMANA 85 SEMANA 78 SEMANA 79 SEMANA 80 SEMANA 81 SEMANA 74 SEMANA 75 SEMANA 76 SEMANA 77 SEMANA 70 SEMANA 71 SEMANA 72 SEMANA 73 SEMANA 66 SEMANA 67 SEMANA 68 SEMANA 69 SEMANA 62 SEMANA 63 SEMANA 64 SEMANA 65 MES 20 MES 21 MES 22 SEMANA 55 SEMANA 56 SEMANA 57 SEMANA 58 SEMANA 59 SEMANA 60 SEMANA 61

TABLA 4.15c ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO

PUENTE BANAMEX (Continuación)

PR OG RA MA (Co nti nu ac ió n) CONCEPTO MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 SEMANA 54 SEMANA 50 SEMANA 51 SEMANA 52 SEMANA 53 SEMANA 46 SEMANA 47 SEMANA 48 SEMANA 49 SEMANA 42 SEMANA 43 SEMANA 44 SEMANA 45 SEMANA 38 SEMANA 39 SEMANA 40 SEMANA 41 SEMANA 34 SEMANA 35 SEMANA 36 SEMANA 37 SEMANA 30 SEMANA 31 SEMANA 32 SEMANA 33 MES 12 MES 13 MES 14 SEMANA 23 SEMANA 24 SEMANA 25 SEMANA 26 SEMANA 27 SEMANA 28 SEMANA 29

TABLA 4.15b ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO

PUENTE BANAMEX (Continuación)

PR OG RA MA (Co nti nuac ió n) CONCEPTO MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 SEMANA 22 SEMANA 18 SEMANA 19 SEMANA 20 SEMANA 21 SEMANA 14 SEMANA 15 SEMANA 16 SEMANA 17 SEMANA 10 SEMANA 11 SEMANA 12 SEMANA 13 MES 6 SEMANA 1 SEMANA 2 SEMANA 3 SEMANA 4 SEMANA 5 SEMANA 6 SEMANA 7 SEMANA 8 SEMANA 9 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5

TABLA 4.15a ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO

PUENTE BANAMEX PR OG RAMA CONCEPTO MES 1

(28)

TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $456,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0. 00 $0.00 $0.00

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120, 000.00 $0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080 ,000.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASAS $0.00 -$46,206.80 -$146,793.28 -$146,277.58 -$205,179.36 -$111,650.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$646,269.53 -$75,280.55 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$52,356.44 $0.00 $0.00 -$60,218.19 $0.00 $0.00 -$42,100.50 $0.00 $0.00 -$23,526.78

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$63,148.57 $0.00 $0.00 -$60,790.04 $0.00 $0.00 -$66,225.35 $0.00 $0.00 -$71,797.46 FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 $327,498.38 $158,999.84 $210,001.31 $97,730.47 $673,214.45 $0.00 $120,000.00 $118,991.77 $0.00 $120,000.00 $131,674.15 $0.00 $120,000.00 $14 4,675.76

-$1,165,717.78 -$1,217,510.74 -$1,364,304.03 -$1,510,581.61 -$1,779,542.81 -$1,452,044.42 -$1,293,044.59 -$1,083,043.28 -$985,312.81 -$3 12,098.36 -$312,098.36 -$192,098.36 -$73,106.59 -$73,106.59 $46,893.41 $178,567.56 $178,567.56 $298,567.56 $443,243.31

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120, 000.00 $0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080 ,000.00

-$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASAS $0.00 -$46,206.80 -$146,793.28 -$146,277.58 -$205,179.36 -$111,650.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$646,269.53 -$75,280.55 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 -$128,501.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$526,269.53 $1,004,719.46 $0.00 $120,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $120,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $120,000.00 $1,080,000.00 GASTOS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$52,356.44 $0.00 $0.00 -$60,218.19 $0.00 $0.00 -$42,100.50 $0.00 $0.00 -$23,526.78 -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 -$128,501.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$526,269.53 $892,363.01 $0.00 $120,000.00 $959,781.81 $0.00 $120,000.00 $977,899.50 $0.00 $120,000.00 $996,473.22

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$63,148.57 $0.00 $0.00 -$60,790.04 $0.00 $0.00 -$66,225.35 $0.00 $0.00 -$71,797.46 -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 -$128,501.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$526,269.53 $829,214.45 $0.00 $120,000.00 $898,991.77 $0.00 $120,000.00 $911,674.15 $0.00 $120,000.00 $924,675.76 -$1,165,717.78 -$1,217,510.74 -$1,364,304.03 -$1,510,581.61 -$1,779,542.81 -$1,908,044.42 -$2,373,044.59 -$2,787,043.28 -$3,313,312.81 -$2,484,098.36 -$2,484,098.36 -$2,364,098.36 -$1,465,106.59 -$1,465,106.59 -$1,345,106.59 -$433,432.44 -$433,432.44 -$313,432.44 $611,243.31 ROE 14.59%

TABLA 4.16 Flujo de Efectivo Pesimista con Crédito Puente

Banamex MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19

INVERSION INICIAL INGRESOS EGRESOS

TABLA 4.17 Estados de Resultados Proforma Pesimistas con

Crédito Puente Banamex

MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 TOTALES VENTAS INGRESOS COSTO DE LO VENDIDO $4,800,000.00 UTILIDAD BRUTA GASTOS DE -$4,188,756.69

GASTOS FINANC. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

GASTOS POR

(29)

El proyecto sigue siendo rentable con financiamiento a pesar de ser más largo, sin embargo, la rentabilidad es menor que si no se utilizara el crédito puente.

Tabla 4.18.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con Crédito Puente Banamex

-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30 -$51,792.96 2 1.005475 -$52,076.51 -$146,793.28 3 1.008223 -$148,000.37 -$146,277.58 4 1.010979 -$147,883.57 -$268,961.20 5 1.013743 -$272,657.42 -$128,501.62 6 1.016514 -$130,623.65 -$465,000.17 7 1.019292 -$473,971.10 -$413,998.69 8 1.022079 -$423,139.19 -$526,269.53 9 1.024872 -$539,359.15 $829,214.45 10 1.027674 $852,162.11 $0.00 11 1.030483 $0.00 $120,000.00 12 1.033300 $123,996.00 $898,991.77 13 1.036125 $931,467.45 $0.00 14 1.038957 $0.00 $120,000.00 15 1.041797 $125,015.62 $911,674.15 16 1.044645 $952,375.50 $0.00 17 1.047500 $0.00 $120,000.00 18 1.050364 $126,043.63 $924,675.76 19 1.053235 $973,900.64 VPN $227,946.79 TIR 2.001% 206

(30)

4.5.3 Escenario 5: Desarrollo del proyecto con incremento en costo y con financiamiento

Una vez determinada la afectación del rendimiento por un incremento en la duración del tiempo, es necesario conocer cuales serían las consecuencias en caso de que fuera el costo del proyecto lo que aumentara. Para ello, se incrementarán los insumos con mayor peso en el presupuesto de la obra y se respetará la duración probable del mismo.

Dado que al comparar el primer y segundo escenarios, la rentabilidad fue mayor para el caso en que no hubo financiamiento, sólo se realizará la evaluación del proyecto con financiamiento, pues resulta la opción mas desfavorable.

4.5.3.1 Programa general

El programa será idéntico al caso del escenario 2 (ver tablas 4.19 a y b)

4.5.3.2 Flujo de efectivo

El flujo de efectivo y los estados de resultados proforma se muestran en las tablas 4.20 y 4.21. El último indica que el período de recuperación de la inversión será en el mes 9

El ROE refleja en este caso, una recuperación de capital menor a lo esperado, por lo que se enfatiza el uso de los otros mecanismos de evaluación para confirmar este hecho.

(31)

A

ANTICIPO POR VENTASVENTASURBANIZACIONEDIFICACION CASA 1 COSTO POR COMERCIALIZACIONPAGO A CAPITAL COSTO POR FINANCIAMIENTOIMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) TERRENO (INCL. ESCRITURACION)LICENCIAS Y PERMISOSPROYECTO EJECUTIVOMINISTRACIONES

1

2

3

4

ANTICIPO POR VENTAS

1 2 3 4 VENTAS 1 2 3 4

1 2 3 4 PAGO A CAPITAL 1 2 3 4

1

2

3

4

1 2 3 4 SEMANA 54 SEMANA 50 SEMANA 51 SEMANA 52 SEMANA 53 SEMANA 46 SEMANA 47 SEMANA 48 SEMANA 49 SEMANA 42 SEMANA 43 SEMANA 44 SEMANA 45 SEMANA 38 SEMANA 39 SEMANA 40 SEMANA 41 SEMANA 34 SEMANA 35 SEMANA 36 SEMANA 37 SEMANA 30 SEMANA 31 SEMANA 32 SEMANA 33 MES 10 MES 11 MES 12 SEMANA 23 SEMANA 24 SEMANA 25 SEMANA 26 SEMANA 27 SEMANA 28 SEMANA 29

TABLA 4.19b ESCENARIO PESIMISTA POR COSTO CON CREDITO

BANAMEX (Continuación) PR OG RA MA ción) ontinua (C CONCEPTO MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 SEMANA 22 SEMANA 18 SEMANA 19 SEMANA 20 SEMANA 21 SEMANA 14 SEMANA 15 SEMANA 16 SEMANA 17 SEMANA 10 SEMANA 11 SEMANA 12 SEMANA 13 MES 4 SEMANA 1 SEMANA 2 SEMANA 3 SEMANA 4 SEMANA 5 SEMANA 6 S EMANA 7 SEMANA 8 SEMANA 9 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5

TABLA 4.19a ESCENARIO PESIMISTA POR COSTO CON CREDITO

BANAMEX PR OG RAMA CONCEPTO MES 1

(32)

TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $456,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$69,895.25 -$17,321.68 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASAS $0.00 -$50,251.43 -$166,650.28 -$162,198.55 -$214,948.20 -$118,404.96 -$528,716.54 -$462,998.13 -$675,573.29 -$75,396.49 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 -$780,000.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 -$863,082.93

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$31,326.74 -$14,539.38 $0.00 -$16,408.06 $0.00 -$14,249.58

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$50,472.40 -$55,172.86 $0.00 -$54,649.63 $0.00 -$55,254.00 FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$55,837.60 -$166,650.28 -$162,198.55 -$284,843.45 $320,273.37 $95,283.46 $281,001.87 $226,627.57 $718,891.27 $120,000.00 $168,942.31 $120,000.00 $87,413.48

-$1,165,717.78 -$1,221,555.38 -$1,388,205.66 -$1,550,404.21 -$1,835,247.66 -$1,514,974.29 -$1,419,690.84 -$1,138,688.97 -$912,061.40 -$1 93,170.13 -$73,170.13 $95,772.18 $215,772.18 $303,185.67

ANTICIPO POR VENTAS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $ 0.00 VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00

-$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$69,895.25 -$17,321.68 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 EDIFICACION CASAS $0.00 -$50,251.43 -$166,650.28 -$162,198.55 -$214,948.20 -$118,404.96 -$528,716.54 -$462,998.13 -$675,573.29 -$75,396.49 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$1,165,717.78 -$55,837.60 -$166,650.28 -$162,198.55 -$284,843.45 -$135,726.63 -$528,716.54 -$342,998.13 $524,426.71 $1,004,603.52 $120,000.00 $1,080,000.00 $120,000.00 $1,080,000.00 GASTOS

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$31,326.74 -$14,539.38 $0.00 -$16,408.06 $0.00 -$14,249.58 -$1,165,717.78 -$55,837.60 -$166,650.28 -$162,198.55 -$284,843.45 -$135,726.63 -$528,716.54 -$342,998.13 $433,099.97 $930,064.13 $120,000.00 $1,003,591.94 $120,000.00 $1,005,750.42

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$50,472.40 -$55,172.86 $0.00 -$54,649.63 $0.00 -$55,254.00 -$1,165,717.78 -$55,837.60 -$166,650.28 -$162,198.55 -$284,843.45 -$135,726.63 -$528,716.54 -$342,998.13 $382,627.57 $874,891.27 $120,000.00 $948,942.31 $120,000.00 $950,496.41 -$1,165,717.78 -$1,221,555.38 -$1,388,205.66 -$1,550,404.21 -$1,835,247.66 -$1,970,974.29 -$2,499,690.84 -$2,842,688.97 -$2,460,061.40 -$1,585,170.13 -$1,465,170.13 -$516,227.82 -$396,227.82 $554,268.60 ROE 13.05% MES 6 MES 7 MES 12 MES 13 MES 14 MES 11 MES 8 M ES 9 INVERSION INICIAL MES 8 M ES 9 M ES 10 MES 4 M ES 5

TABLA 4.20 Flujo de Efectivo Pesimista por Costo con Crédito

Puente Baname x MES 1 M ES 2 M ES 3 INGRESOS EGRESOS

TABLA 4.21 Estados de Resultados Proforma Presimistas por

Costo con Crédito Puente Baname

x MES 1 M ES 2 M ES 3 MES 4 M ES 5 MES 14 TOTALES VENTAS INGRESOS MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 6 MES 7 COSTO DE LO VENDIDO $4,800,000.00 UTILIDAD BRUTA GASTOS DE -$4,245,731.40

GASTOS FINANC. _{UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS}

GASTOS POR

(33)

En este caso el proyecto sigue siendo rentable, aunque como era de esperarse, con un rendimiento menor al caso del escenario 2.

Tabla 4.22.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por Costo con Crédito Puente Banamex

-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30 -$55,837.60 2 1.005475 -$56,143.28 -$166,650.28 3 1.008223 -$168,020.65 -$162,198.55 4 1.010979 -$163,979.33 -$284,843.45 5 1.013743 -$288,757.93 -$135,726.63 6 1.016514 -$137,967.97 -$528,716.54 7 1.019292 -$538,916.71 -$342,998.13 8 1.022079 -$350,571.04 $382,627.57 9 1.024872 $392,144.46 $874,891.27 10 1.027674 $899,102.99 $120,000.00 11 1.030483 $123,657.98 $948,942.31 12 1.033300 $980,542.09 $120,000.00 13 1.036125 $124,334.95 $950,496.41 14 1.038957 $987,524.74 VPN $286,083.56 TIR 2.575% 210

(34)

4.5.4 Conclusiones sobre el análisis de sensibilidad

En la tabla 4.23 se resumen los resultados obtenidos en el análisis de sensibilidad

Tabla 4.23.- Resumen del análisis de sensibilidad

Sin Financiamiento Con Financiamiento

Escenario VPN TIR VPN TIR

Escenario 3: Tasa de ventas pesimista

$159,776.93 2.42% n/a n/a

Escenario 4: Tasa de ventas pesimista

n/a n/a $227,946.79 2.00%

Escenario 5: Incremento en costo n/a n/a $286,083.56 2.58%

Las conclusiones sobre estos resultados se listan a continuación:

x Como se puede observar, en todos los casos conviene realizar el proyecto

invirtiendo el total del capital propio, pues siempre la rentabilidad será mayor ya que el costo de financiamiento repercute en ella de manera desfavorable.

x La variable que más afectaría al proyecto sería el tiempo, representado por una tasa

de ventas pesimista. Esta última se encuentra sustentada en el estudio de mercado realizado previamente, por lo que se considera que una tasa de ventas aún más desfavorable sólo se presentaría debido a cambios macroeconómicos negativos en el país, los cuales están fuera de control del inversionista. Aún así, éste podría prevenir o al menos minimizar los efectos de dichos cambios disminuyendo el tiempo de ejecución de la obra, pues esto no necesariamente implicaría mayor costo, sino únicamente un mayor desembolso en un período menor. En este caso, se recomendaría entonces realizar un estudio para mejorar la productividad de la obra a fin de terminar las casas más rápidamente e iniciar las ventas con mayor prontitud.

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x Aún cuando la variable costo afectaría en menor grado, es conveniente controlarla a fin de alcanzar la máxima rentabilidad del proyecto. Esto se puede lograr pactando con los proveedores de los materiales más representativos a fin de mantener los precios cotizados durante la realización del estudio técnico.