CAPÍTULO V
COMPROBACIÓN DE VALORES
Uno de los cometidos más importantes que realizan las distintas Oficinas Gestoras de la Comunidad Autónoma es el de la elaboración de valoraciones de todo tipo de bienes y derechos, destacando por encima de todo las de carácter inmobiliario.
Su fundamento está, por un lado, en la Ley General Tributaria, que otorga al ciudadano el derecho a solicitar de la Administración información de los valores de los inmuebles que pretende adquirir o transmitir; por otro lado, en la facultad que tiene la Administración de comprobar que los valores declarados por los ciudadanos en las distintas transmisiones realizadas son los valores reales de los bienes. El fin último es el mismo: las leyes de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establecen que la base imponible de estos impuestos lo constituye el valor real de los bienes objeto de la transmisión, y el ciudadano ha de declarar dicho valor, pudiendo la Administración entrar a comprobar dichos valores.
Las valoraciones son realizadas por las distintas secciones de cada Servicio Territorial (Unidades Gestoras) y por las Oficinas Liquidadoras, usando un programa informático de precios medios de mercado, en constante actualización; y por las unidades técnicas de valoración de los Servicios Territoriales, mediante dictámenes de peritos profesionales al servicio de la Administración.
Debemos tener en cuenta que las realizadas por Unidades Gestoras y por Oficinas Liquidadoras, se basan en el artículo 57.1 letra c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, donde se recoge como medio de comprobación de valores los “precios medios en el mercado” mientras que las realizadas por las Unidades Facultativas se basan en la letra e) del citado artículo, es decir constituyen “dictamen de peritos de la Administración”. Asimismo debemos tener en cuenta que los bienes valorados por las unidades facultativas son en su mayoría bienes de mayor complejidad que los valorados por las otras unidades y con un valor unitario mayor por la propia naturaleza o características del inmueble.
V.1 - VALORACIONES: AÑO 2007 a) Valoraciones urbanas
La realización de valoraciones de carácter urbano (cuadro cinco.uno) supuso en la Comunidad de Castilla y León un incremento de valor sobre los declarados de un 20%.
VALORACIONES URBANAS
AÑO 2007 nº valorac. v. declarado v. comprobado % increm.
ÁVILA 15.339 1.699.979 1.932.623 13,7 BURGOS 21.749 3.097.699 3.837.259 23,9 LEÓN 33.002 2.775.764 3.246.816 17,0 PALENCIA 10.592 1.075.935 1.311.130 21,9 SALAMANCA 16.527 2.168.240 2.719.581 25,4 SEGOVIA 14.350 1.740.754 2.196.787 26,2 SORIA 9.028 668.686 756.387 13,1 VALLADOLID 23.285 3.978.263 4.563.221 14,7 ZAMORA 11.704 1.069.253 1.360.833 27,3 CASTILLA Y LEÓN 155.576 18.274.574 21.924.635 20,0 todos los valores en miles de euros TOTAL VALORACIONES URBANAS
Cuadro cinco.uno
Por unidades, el incremento en el valor declarado fue para las valoraciones efectuadas por las unidades gestoras en 2007 de un 11,6% y por las Oficinas Liquidadoras de un 11,4%, mientras que en las valoraciones de las unidades facultativas fue un 30%.
Del total de valoraciones urbanas realizadas, 155.576, el 27,17% fueron hechas por las Unidades Facultativas, el 37,27% por las Oficinas Liquidadoras y el 35,56% restante por las Unidades Gestoras. Se produce respecto al año anterior un aumento porcentual de las valoraciones de las Oficinas Liquidadoras (en el año 2006 fue del 36,2%), y de las oficinas gestoras (en el año 2006 fue del 34,03%).
b) Valoraciones rústicas
Las valoraciones de carácter rústico (cuadro cinco.tres) hechas en el año 2007 fueron de 155.450; de ellas el 24,90% las realizaron las Unidades Facultativas, el 47,18% las Oficinas Liquidadoras y el 27,92% las Oficinas Gestoras.
VALORACIONES RÚSTICAS
AÑO 2007 nº valorac. v. declarado v. comprobado % increm.
ÁVILA 12.120 287.118 302.290 5,3 BURGOS 27.546 147.071 182.547 24,1 LEÓN 43.178 153.984 189.845 23,3 PALENCIA 7.981 99.627 121.878 22,3 SALAMANCA 12.319 314.516 368.596 17,2 SEGOVIA 15.821 636.025 642.820 1,1 SORIA 13.597 119.047 140.593 18,1 VALLADOLID 11.668 667.177 835.115 25,2 ZAMORA 11.220 105.794 122.918 16,2 CASTILLA Y LEÓN 155.450 2.530.358 2.906.602 14,9 todos los valores en miles de euros TOTAL VALORACIONES RÚSTICAS
Cuadro cinco.tres
El incremento de valor rústico se situó en el 14,9% de media, siendo en el caso de las valoraciones realizadas por las Unidades Facultativas de un 16,9%, y de un 11,2% y 9,1% en las hechas por las Unidades Gestoras y Oficinas Liquidadoras, respectivamente (cuadro cinco.cuatro). El número de valoraciones ha disminuido respecto al año anterior en las Oficinas Liquidadoras (73.336 en el año 2007 frente a 78.054 del año 2006), en la Oficinas Gestoras (43.403 en 2007 frente a 40.783 en 2006) y en Unidades Facultativas (38.711 frente a 43.736). En cuanto a los incrementos de valor por unidades, en facultativas es superior al resto por cuanto las valoraciones de bienes con características especiales solamente se hacen en esas unidades y habitualmente, para esos bienes, resultan incrementos de valor superiores.
c) Valoraciones inmobiliarias
Por lo que se refiere al total de valoraciones inmobiliarias, el 49,98% correspondieron a rústicas y el 50,02% a urbanas, con un incremento medio del 19,35% sobre los valores declarados. La importancia relativa de ambos tipos de valoraciones se ha mantenido en niveles similares a los del año 2006.
Las Unidades Facultativas realizaron el 26,04% del total de las valoraciones inmobiliarias, con un incremento medio en la valoración del 27,71%.
Las Unidades Gestoras hicieron el 31,74%, con un aumento de valor inmobiliario del 11,62%, y las Oficinas Liquidadoras el 42,22% restante, siendo el incremento medio del 11,16%.
Los cuadros cinco.cinco y cinco.seis recogen todos los datos anteriores desglosados por provincias.
El gráfico “5.1” recoge los datos de incrementos de valor en las comprobaciones de bienes urbanos y rústicos, siendo la media de estos últimos superiores a la de aquéllos.
COMPROBACIONES DE VALOR BIENES URBANOS Increm. de valor s/ v. declarados
0% 20% 40% ÁV LE SA SO ZA COMPROBACIONES DE VALOR BIENES RÚSTICOS Increm. de valor s/ v. declarados
0% 10% 20% 30% ÁV LE SA SO ZA Gráfico “5.1”
El gráfico “5.2” refleja los incrementos del total de valoraciones inmobiliarias experimentadas, con desglose también a nivel provincial.
COMPROBACIONES INMOBILIARIAS DE VALOR Incrementos de valor sobre valores declarados
0% 10% 20% 30% Á V I LA B U R GOS LE ÓN P A LE N C I A SA LA M A N C A SE GOV I A SOR I A V A LLA D OLI D ZA M OR A C A ST I LLA Y LE ÓN Gráfico “5.2”
Finalmente, se ofrecen en los gráficos “5.3”, “5.4” y “5.5” los datos de aumentos de valoración inmobiliaria de las Unidades Facultativas, Unidades Gestoras y Oficinas Liquidadoras, respectivamente.
COMPROBACIONES INMOBILIARIAS DE VALOR UNIDADES FACULTATIVAS de VALORACIÓN Incrementos de valor sobre valores declarados
0% 20% 40% 60% 80% ÁV BU LE PA SA SG SO VA ZA C y L Urbano Rústico Total Gráfico “5.3”
COMPROBACIONES INMOBILIARIAS DE VALOR UNIDADES GESTORAS
Incrementos de valor sobre valores declarados
0% 10% 20% 30% 40% 50% ÁV BU LE PA SA SG SO VA ZA C y L Urba no R ús t ic o T o t a l Gráfico “5.4”
COMPROBACIONES INMOBILIARIAS DE VALOR OFICINAS LIQUIDADORAS
Incrementos de valor sobre valores declarados
0% 10% 20% 30% 40% ÁV BU LE PA SA SG SO VA ZA C y L Urbano Rústico Total Gráfico “5.5”
d) Otras valoraciones
Las valoraciones de otros bienes y derechos distintos de los inmobiliarios son realizadas fundamentalmente por las Oficinas Gestoras y Oficinas Liquidadoras y son en su mayor parte las relativas a vehículos y otros medios de transporte, que pueden ser valorados mediante precios oficiales aprobados por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda. No obstante el mayor número de valoraciones se hace en oficinas gestoras ya que determinados modelos (620, para vehículos usados) se presentan sólo ante dichas oficinas. Las Unidades Facultativas realizan valoraciones de participaciones en capital, negocios y medios de transporte que no figuran en la Orden anual.
Se realizaron en el año 2007 un total de 140.045 valoraciones de este tipo, correspondiendo el 2,47% a las hechas por las Unidades Facultativas, el 81,74% a las Oficinas Gestoras y el 15,79% restante, a Oficinas Liquidadoras. El incremento medio de valor se situó en el 14,23% (cuadros cinco.siete y cinco.ocho).
VALORACIONES DE OTROS BIENES Y DERECHOS
AÑO 2007
TOTAL VALORACIONES DE OTROS BIENES Y DERECHOS
valoraciones nº declarado valor comprobado valor incremento % ÁVILA 10.527 205.142 218.247 6,39 BURGOS 20.825 602.773 677.350 12,37 LEÓN 28.297 592.468 692.663 16,91 PALENCIA 10.894 218.040 247.515 13,52 SALAMANCA 16.176 334.245 431.931 29,23 SEGOVIA 12.246 400.781 411.098 2,57 SORIA 5.127 84.697 91.768 8,35 VALLADOLID 25.095 634.395 743.781 17,24 ZAMORA 10.858 172.894 192.967 11,61 CASTILLA Y LEÓN 140.045 3.245.437 3.707.320 14,23
VALORACIONES DE OTROS BIENES Y DERECHOS AÑO 2007
UNIDADES FACULTATIVAS DE VALORACIÓN valoraciones nº valor declarado valor comprobado % incremento ÁVILA 880 8.517 11.079 30,08 BURGOS 335 3.779 4.663 23,40 LEÓN 432 17.849 20.037 12,26 PALENCIA 401 9.613 10.674 11,03 SALAMANCA 174 38.729 40.073 3,47 SEGOVIA 121 3.491 3.668 5,08 SORIA 46 2.215 2.455 10,85 VALLADOLID 966 45.684 48.692 6,58 ZAMORA 99 3.508 4.183 19,26 CASTILLA Y LEÓN 3.454 133.385 145.525 9,10 OFICINAS GESTORAS
valoraciones nº declarado valor comprobado valor incremento % ÁVILA 8.060 138.958 145.765 4,90 BURGOS 16.962 208.288 244.887 17,57 LEÓN 20.096 395.817 474.032 19,76 PALENCIA 9.195 166.056 190.346 14,63 SALAMANCA 14.233 221.159 307.353 38,97 SEGOVIA 10.463 214.549 220.915 2,97 SORIA 4.286 57.129 62.619 9,61 VALLADOLID 22.289 481.138 561.778 16,76 ZAMORA 8.890 130.391 146.130 12,07 CASTILLA Y LEÓN 114.474 2.013.485 2.353.826 16,90
OFICINAS LIQUIDADORAS DE DISTRITO HIPOTECARIO valoraciones nº valor declarado valor comprobado % incremento ÁVILA 1.587 57.667 61.403 6,48 BURGOS 3.528 390.706 427.799 9,49 LEÓN 7.769 178.802 198.593 11,07 PALENCIA 1.298 42.371 46.496 9,74 SALAMANCA 1.769 74.357 84.505 13,65 SEGOVIA 1.662 182.742 186.515 2,06 SORIA 795 25.354 26.693 5,28 VALLADOLID 1.840 107.574 133.312 23,93 ZAMORA 1.869 38.995 42.654 9,38 CASTILLA Y LEÓN 22.117 1.098.567 1.207.969 9,96
todos los valores en miles de euros
Cuadro cinco.ocho
e) Peticiones de valoración
Por último, las peticiones de valoración que realizan las Unidades Gestoras y Oficinas Liquidadoras a las Unidades Facultativas originan el envío de los expedientes respectivos a éstas para su valoración. El cuadro cinco.nueve recoge el movimiento de estos expedientes a lo largo del año. Se aprecia que en el año 2007 ha habido un incremento en los expedientes con peticiones de valoración pendientes de despachar del 14,9%, a lo que ha contribuido la disminución de medios personales.
Cuadro cinco.nueve
V.2 - EVOLUCIÓN DE LA ACTIVIDAD: PERIODO 1998-2007
La gestión de las peticiones de valoración a las Unidades Facultativas ha sido positiva en estos diez últimos años, debido a la disminución de los expedientes pendientes de valoración.
El cuadro “cinco.diez” recoge la citada evolución; hay que tener en cuenta que, debido a un cambio en el método de control, los datos ofrecidos a partir del año 2000 se refieren a expedientes de presentación, que pueden englobar más de una petición de valoración. En el año 2003 se produce una regularización, por lo que los expedientes al inicio del 2003 no coinciden
Se aprecia en la evolución que la demora media disminuye hasta el año 2000 y a partir de dicho año vuelve a aumentar a la vez que los expedientes despachados disminuyen; esto se debe a que en el año 2000 se generaliza el uso de los precios medios como método de valoración de manera que las valoraciones que se realizan por las Unidades Facultativas son aquellas de especial complejidad técnica con lo cual el despacho por persona disminuye respecto a los años anteriores.
UNIDADES FACULTATIVAS DE VALORACIÓN
Evolución de la gestión de las peticiones de valoración
GESTIÓN TOTAL DE PETICIONES
pend. inicio entradas despachadas pend. final demora(meses)
1998 111.424 78.681 73.184 116.921 19,2 1999 116.921 98.082 130.544 84.459 7,8 2000(*) 54.321 51.162 64.571 40.912 7,6 2001 40.912 44.042 38.662 46.292 14,4 2002 46.292 27.916 27.435 46.773 20,5 2003 34.687 24.150 20.622 38.215 22,2 2004 38.215 26.107 29.690 34.632 14,0 2005 34.632 35.755 39.162 31.225 9,6 2006 31.225 35.889 33.659 33.455 11,9 2007 34.770 33.481 28.288 39.963 17,0
(*) cambio de criterio: se contabilizan expedientes, no peticiones. Cuadro cinco.diez
El tiempo medio de gestión de los expedientes recibidos en las Unidades Facultativas para su valoración se ha elevado desde el año 2000 si bien en el 2005 se produjo una importante reducción de casi 5 meses, en este año se ha elevado en cinco meses. (gráfico 5.6).
VALORACIONES DE LAS UNIDADES FACULTATIVAS Tiempo medio de gestión de las peticiones o expedientes
19,2 7,8 7,6 14,4 20,5 22,2 14,0 9,6 11,9 17,0 0 6 12 18 24 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 meses Gráfico “5.6.”
Las valoraciones totales realizadas aumentaron un 108,81% (de 172.464 a 314.480), mientras que el incremento de valores ha bajado desde el 41,09% al 19,29%. El cuadro “cinco.once” realiza asimismo el desglose en la evolución entre las valoraciones inmobiliarias y las de otros bienes y derechos.
VALORACIONES
Comprobaciones realizadas
(No incluye valoraciones de vehículos por oficinas gestoras)
número valor valor incremento valoraciones declarado comprobado (%)
1998 Inmuebles 166.146 4.431 6.278 41,68 Otros bienes 6.318 125 150 20,20 Total 172.464 4.556 6.429 41,09 1999 Inmuebles 175.272 4.938 6.894 39,62 Otros bienes 3.416 45 62 36,42 Total 178.688 4.983 6.956 39,59 2000 Inmuebles 286.789 7.454 9.342 25,33 Otros bienes 2.365 32 37 18,05 Total 289.154 7.486 9.379 25,30 2001 Inmuebles 246.251 7.102 8.965 26,24 Otros bienes 2.627 65 88 36,73 Total 248.878 7.167 9.054 26,33 2002 Inmuebles 214.438 8.044 10.136 26,00 Otros bienes 2.529 300 329 9,66 Total 216.967 8.344 10.464 25,41 2003 Inmuebles 288.046 9.777 12.482 27,67 Otros bienes 2.308 145 157 8,54 Total 290.354 9.922 12.639 27,39 2004 Inmuebles 329.720 14.329 18.261 27,44 Otros bienes 2.804 96 113 18,26 Total 332.524 14.424 18.374 27,38 2005 Inmuebles 313.835 16.640 21.118 26,91 Otros bienes 2.047 102 118 15,69 Total 315.882 16.742 21.236 26,84 2006 Inmuebles 315.825 17.412 21.814 25,28 Otros bienes 2.726 177 198 11,86 Total 318.551 17.589 22.012 25,15 2007 Inmuebles 311.026 20.805 24.831 19,35 Otros bienes 3.454 133 146 9,77 Total 314.480 20.938 24.977 19,29
En el “gráfico 5.7” podemos ver la evolución que ha seguido el número de valoraciones realizadas desde el año 1998, registrándose en líneas generales un aumento continuado, con períodos de estabilización cada 3 o 4 años.
NÚMERO DE VALORACIONES 0 5 0 .0 0 0 10 0 .0 0 0 15 0 .0 0 0 2 0 0 .0 0 0 2 5 0 .0 0 0 3 0 0 .0 0 0 3 5 0 .0 0 0 4 0 0 .0 0 0 n º v a lo ra c io n e s 17 2 .4 6 4 17 8 .6 8 8 2 8 9 .15 4 2 4 8 .8 7 8 2 16 .9 6 7 2 9 0 .3 5 4 3 3 2 .5 2 4 3 15 .8 8 2 3 18 .5 5 1 3 14 .4 8 0 19 9 8 19 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 Gráfico “5.7”
Por su parte, el “gráfico 5.8” nos muestra como el incremento de los valores comprobados respecto a los valores declarados ha disminuído desde 1998, mostrando una cierta estabilidad a partir del año 2000.
INCREMENTO DE LAS COMPROBACIONES REALIZADAS
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 incremento 41,1 39,6 25,3 26,3 25,4 27,4 27,4 26,8 25,1 19,3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Gráfico 5.8
