Requisitos para poder tener una oficina de corretaje

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Requisitos para poder tener una oficina de corretaje

 Lugar idóneo, privado, mínimo una habitación cerrada

 Los agentes no pueden abrir oficinas propias

 El registro de los agentes de ventas es fundamental para trabajar en una oficina registrada a nombre de un

corredor

 Las oficinas deben estar registradas en el DBPR

 Los archivos, libros, registros de transacciones, etc.

deben permanecer en la oficina

 La oficina del corredor puede encontrarse dentro de su residencia, siempre y cuando la zonificación lo permita y debe tener un aviso en el ingreso

Real Estate Brokerage, Procedures and Activities Unit Five

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No podrán registrarse como corretaje entidades comerciales:

A. Persona jurídica unipersonal B. Empresa conjunta

C. Fideicomisos

D. Asociación cooperative

E. Asociación sin personalidad jurídica

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(Branch Offices)

1. Está permitido que un corredor tenga oficinas adicionales

2. Se debe pagar el valor correspondiente y cada sucursal estar debidamente registrada

3. Al hacer registro de una oficina, este registro es intransferible a otras

ubicaciones; es posible a un corredor reabrir una dependencia en el mismo sitio durante el mismo ciclo de tiempo de licencia, si requiere una nueva emisión de

dicha licencia de dependencia sin pagar un nuevo valor

4. El uso y carácter de un refugio temporal determina la necesidad de registro 5. La matricula (registration) de las sucursales no es transferible

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Ejemplo: Cuando una sucursal cierra para abrir otra en otro lugar, la matricula de la sucursal anterior no puede ser transferida a la nueva sucursal , se tiene que pedir una nueva matricula para cada nueva sucursal

Un corredor puede abrir,, cerrar y volver a abrir una sucursal sin solicitar una nueva licencia siempre que en ese momento la sucursal se encuentre en el mismo periodo de licencia.

La licencia de un vendedor asociado es registrada desde la oficina principal o desde una de las sucursales según lo decida el corredor

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1. Nombre firma Corretaje

2. Nombre del corredor activo

3. Las palabras “corredor de Bienes Raíces con Licencia” o Lic. en Corredor de Bienes Raíces

Letreros de oficinas (Office Signs)

Todos los corredores activos deben colocar un letrero de la entrada de la oficina principal y de todas las sucursales. ( el letrero podría estar en el interior del edificio si es que esta prohibido poner letreros en la fachada), Ejemplo, si la oficina esta dentro de una casa, el letrero debe estar en esa

oficina, no en la entrada de la casa

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Todos los avisos publicitarios deben contener el nombre de la firma de corretaje

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5. En anuncios de internet se debe incluir la dirección de la empresa, en la demás publicidad no es necesario

6. El nombre que figura en la licencia de la empresa de corretaje, debe estar incluido en los materiales promocionales de los agentes de ventas

Publicidades ciegas (blind advertising)

1 No debe haber publicidad engañosa al público, haciendo ver que una persona privada, hace una oferta siendo en realidad un titular de licencia de bienes raíces.

2. Se determina que es publicidad ciega, no incluir el nombre de la empresa de corretaje en un aviso publicitario.

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Información personal en avisos publicitarios

1 . La publicidad promocional, los anuncios clasificados, las señales de yarda deben llevar el nombre de la firma de corretaje inmobiliario.

2. En las licencias se pueden agregar el nombre personal de los titulares (apodos), en temas de publicitarios, teniendo en cuenta que debe llevar el apellido consignado en el DBPR.

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Suministrar publicidad

1. Se considera un delito menor de segundo grado la publicidad falsa y engañosa

2. Como el asistente no está trabajando en calidad de corredor de la compañía de corretaje, no puede utilizar el título de corredor.

3. Se debe tener cuidado de no difundir información engañosa o falsa, por llevar a cabo servicios de bienes raíces, ningún titular de licencia debe hacerlo

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Sitios de internet

1. El punto de contacto de la información incluye dirección física, números de teléfono, dirección de correo electrónico, números de fax, dirección de domicilio.

2. El nombre de la empresa de corretaje debe aparecer con la información del punto de contacto, esto para anuncios en internet

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Publicidad telefónica

1. La ley de protección al usuario telefónico establece un registro nacional de

“No me llame” Es indispensable que un licenciado revise la lista nacional ( do-not call

registry), antes de hacer llamadas de tele mercadeo, esto quedo establecido desde el 1 de octubre de .2003. Llamar a una persona cuyo nombre aparece en esta lista, acarrea una multa de hasta $11,000.

2. A través de una llamada telefónica se fijan objetivos claros, como alentar una inversión en propiedades o servicios o realizar una compra

3. Existen restricciones de venta telefónica, ante los cuales los titulares de licencias de bienes raíces deben atenerse.

4. Es importante que los titulares de licencias revisen el registro nacional antes de realizar llamadas de venta a través del teléfono a vendedores y compradores potenciales

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Cuentas en custodia o fideicomisos

Los corredores dan manejo a dinero de otras personas en el proceso cotidiano de negocios también depósitos en garantía, de alquiler y de seguridad

1. Deposito: suma de dinero entregada a un titular de licencia como depósito en garantía, pago o pagos parciales en relación con una transacción de bienes raíces

2. Cuenta en custodia: una cuenta para el depósito de dinero en manos de una tercera persona

3. Definido inmediatamente

4. Cheques de pago diferido y fondos insuficientes 5. Depositarios aceptables

6. Signatarios de las cuentas en custodia

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Cuenta de Plica

Es la cuenta para depositar el dinero que le fue entregado al corredor por terceras personas.

Generalmente en esta cuenta se colocan los ¨ depósitos de garantía¨ entregados por el comprador que esta interesado en comprar una propiedad

Cuando un comprador coloca un deposito de garantía, esta mostrando su interés y buena fe en hacer la transacción

Plazos para recoger estos depósitos

Lo establecido por la ley es que los depósitos de garantía entregados por un cliente deben ser colocados en la cuenta de

plica en un plazo no mayor a los 3 días siguientes de la recepción, el vendedor asociado tiene un día laboral para entregar ese deposito al corredor

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Cuenta de Plica ( escrow account) de un corredor puede estar colocada en:

1. Un abogado de la Florida (si asi lo estipula el contrato) 2. Cooperativas de crèdito

3. Asociación de ahorro y préstamo

4. Una compañía de títulos (Title company) 5. Un banco commercial

6. Importante: Una cuenta de Plica ( escrow account) no puede ser abierta en una COMPAÑÍA DE SEGUROS

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Deposición de los depósitos de garantía

Commingle ( mezclar): Practica ilegal , es mezclar los depósitos de garantía con otro tipo de fondos, personales de la oficina

Conversión, cuando la cuenta de Plica, tiene menos fondos de los que debería tener, esto esta catalogado como un delito de conversión

Es muy importante que la cuenta de plica ser ¨ conciliada¨ mensualmente y debe estar revisada y firmada por el corredor

Si un corredor tiene algún inconveniente con un deposito de garantía la primera

medida que debe tomar es notificar de forma escrita a la FREC en un plazo no mayor a los 15 días laborables siguientes .

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Un Corredor debe iniciar uno de los cuatro procesos para arreglar en el plazo no mayor a 15 días laborales (30 business days) una vez haya notificado por escrito a la comisión

1. Mediación (mediation) Con el consentimiento por escrito de las partes, el problema puede ser llevado a una mediación. Si no se logra resolver dentro de los 90 días, el corredor debe emplear uno de los otros tres procedimientos de arreglo.

Busca una solución negociada

2. Arbitraje (arbitration) El problema se deriva a una tercera parte desinteresada

(arbitro). El arbitro tomara decisión de cumplimiento obligatorio. Las partes no pueden apelar la decisión del arbitro

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1. Litigio (Litigation) El corredor deposita el dinero en la corte para que sea el juez quien establezca quien tiene derecho legal sobre los fondos en discusión

2. Orden de desembolso de plica ( escrow disbursement order- EDO) se le pide a la FREC, Si la FREC se rehúsa a intervenir en el problema, el corredor debe informar a la FREC de manera escrita acerca del procedimiento a realizar. Si la situación se resuelve entre el vendedor y el comprador, el corredor notificara dentro los 10 días laborales siguientes.

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Ejemplo de pregunta

A quien le correspondería el derecho de recibir un deposito de garantía, cuando un corredor tiene un problema?. Que es lo primero que debería hacer?

1. Avisar por escrito a la FREC

2. Tomar la decisión personalmente

3. Enviar a las partes a consultar a sus abogados

4. Que el comprador y vendedor soliciten la intervención de la DBPR

RTA= Avisar por escrito a la FREC

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LISTAS DE ALQUILERES Y COMPAÑIAS DE ALQUILERES

Las compañías de corretaje tienen unas listas de propiedades, estas listas son vendidas a personas que necesitan alquilar una vivienda.

Estas listan están detalladas acerca de las características de las propiedades, aunque en la actualidad no se utilicen con frecuencia

1. Dentro de los 30 días se puede pedir el 100% de reembolso de lo pagado, si la información suministrada no es correcta o no esta actualizada.

2. Dentro de los 30 días pedir la devolución del 75% de lo pagado si no se logra conseguir una vivienda para rentar

3. Se considera delito de menor de primer grado (firts degree misdemeanor), incumplir con los requerimientos antes mencionados y se castiga con multa de hasta $1.000 o

prisión de hasta 12 meses y la licencia puede ser revocada o suspendida Pasados los 30 días, no se responde por dinero

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Demandas conflictivas

Ocurren cuando un comprador y un vendedor hacen el reclamo sobre el derecho de un deposito y dicho reclamo no se puede resolver ya que la

situación no se encuentra contemplada en el contrato

Cuando se presenta una situación como esta, el corredor tiene un problema de con un deposito de garantía, lo primero que debe hacer es notificar por

escrito a la FREC dentro de los 15 días laborales siguientes

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Comisión del corredor

1. Al corredor legalmente le pertenecen todas las comisiones, listados y contratos

2. La persona encargada de pagar todo el dinero ganado como resultado de cualquier servicio

inmobiliario a los agentes de ventas, es el empleador, no el comprador o vendedor de manera directa.

3. Si los resultados de la transacción se puntualizan de manera escrita a todas las partes interesadas, hay una excepción para compartir la comisión

4. Cualquier dinero pagado al corredor por alguna persona que no sea el comprador o el vendedor normalmente es llamado por referido (kickback o referral fee) y es legal si todas las partes

involucradas están informadas

5. Todo el dinero pagado a un vendedor asociado por haber realizado algún servicio de bienes raíces debe ser pagado por su corredor empleador (broker/employer)

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Cambio de Planes (Change of Employer)

1. Para cambiar de empleador un vendedor asociado debe enviar un cambio de estatus con la FREC dentro de 10 días. SI el corredor se muda de oficina con todos sus empleados, solo el corredor debe informar a la DBPR del cambio de dirección.

2. El vendedor asociado no puede desviar clientes o posibles clientes de su antiguo empleador 3. Todos los archivos pertenecen al antiguo empleador

1. Hacer copias puede ocasionar que el vendedor asociado sea acusado de abuso de confianza (breach of trust).

2. Llevarse los originales puede ocasionar que el vendedor asociado sea acusado de hurto (larceny )

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Menbresia en Organizaciones ( Membership in Organizations )

El uso no autorizado del nombre de una organización o asociación puede resultar en una citación (citation) o multa (fine)

Una organización Aparente (ostentible partnership)es cuando no existe una sociedad, pero la gente del publico podría deducir razonablemente que si existe una sociedad entre esas

personas

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Corporaciones ( Corporations)

Es una persona jurídica (artificial person)

2. Se crean registrándolas con la Secretaria de Estado de la Florida (Florida Secretary of State ) por ejemplo una compañía llamada ABC companu¿y esta legalmente constituida como

corporación con fines de lucro

3. Una corporación nativa (domestic corporation) es la que se esta organizada bajo las leyes de la Florida.

4. Una corporación foránea ( foreing corporation) es la que esta organizada bajo las leyes de oro estado diferente a la Florida

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5. Es administrada por una junta o Consejo de Directores (board of directors)

6. Las corporaciones que estén operando como corredores de bienes raíces deben : 1. Estar registradas bajo el nombre de la corporación

2. Los funcionarios (officers) y gerentes (directors) de una corporación deben ser corredores activos, inactivos o personas sin licencia. Todos deben estar registrados con la FREC

Si todos los socios de la corporación quieren dedicarse a trabajar en bienes raíces, todos los socios deben estar registrados como corredores activos. De lo contrario la ley exige que al menos uno debe ser corredor

activo