T R I B U N A L R E G I S T R A L RESOLUCIÓN N.° 128-2021-SUNARP-TR-T
Trujillo, 08 de marzo del dos mil veintiuno
APELANTE : JAVIER FERNÁNDEZ CONCHA STUCKER TÍTULO : 1577747-2020 del 28.9.2020
RECURSO : 014-2021
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° II – SEDE CHICLAYO REGISTRO : DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO(S) : RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE
CÁLCULO.
SUMILLA(S) :
Rectificación de área por error de cálculo
Cuando el Área de Catastro informa que no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido variación porque no hay plano en el antecedente registral o, existiendo plano este no cuenta con los requisitos mínimos para su evaluación técnica;
entonces, su informe no es vinculante y no puede relevar al registrador o Tribunal Registral de realizar una apreciación jurídica de la rectificación de área por error de cálculo.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la rectificación de área por error de cálculo del predio rústico que consta inscrito en la partida n.° 02249721 del Registro de Predios de Chiclayo, de 140.00 has a 112.2773 has. Para ese efecto, se adjuntaron los siguientes documentos:
− Memoria descriptiva y plano autorizado por el verificador catastral Ing.
Manuel E. Santa María Callanac.
− Certificado negativo de zona catastrada emitido por el Gobierno Regional de Lambayeque el 11.2.2020.
− Escrito en el que se detalla los pormenores de la rogatoria.
Forman parte del título alzado los siguientes informes técnicos emitidos por el especialista en Catastro de la Zona Registral n.° II – Sede Chiclayo Arq.
Pedro Leonardo Guzmán Gutiérrez:
− Informe técnico n.° 10748-2020-ZRN° II-Sede Chiclayo/UREG/CAT del 22.10.2020.
− Informe técnico n.° 13129-2020-ZRN° II-Sede Chiclayo/UREG/CAT del 23.11.2020.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El registrador público de la Oficina Registral de Chiclayo Juan Francisco Aguinaga Mestanza dispuso la tacha sustantiva del título mediante esquela del 7.12.2020, cuyos términos pasamos a reproducir cabalmente:
I. ACTO SOLICITADO: RECTIFICACION DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO
II. ANTECEDENTE REGISTRAL: P.E. N° 02249721 III. RAZONES PARA TACHAR:
Mediante el presente título se solicita la rectificación de error de cálculo respecto del predio ubicado en el Fundo Paraje Sincape, signado con U.C. 72981, ubicado en el Sector Sincape, distrito de Olmos, provincia de Chiclayo inscrito en la P.E. N° 02249721 del registro de predios de Chiclayo, indicando que le corresponde un área de 112.2773 Has. Realizada la calificación integral del título se deniega lo solicitado por los siguientes fundamentos:
Que, en el CCXXVII Pleno, realizado los días 20 y 21 de julio de 2020 en sesión ordinaria no presencial sincrónica, publicado el 06/09/2020, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
UNIFICACIÓN DE SUMILLAS SOBRE DE ACUERDOS Y PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO APROBADOS EN EL PLENO XIX2 Y PRECISADOS EN LOS PLENOS CXV3 Y CLXXIV
Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley N° 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo matemático de su área, siempre que en los antecedentes registrales obren las medidas perimétricas y estas se mantengan inalterables. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Se requiere de informe del área de catastro que determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna, en base
a la información gráfica con la que cuenta. Sin embargo, si el área de catastro no puede determinarlo por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella, procederá la rectificación. (Criterio sustentado en las Resoluciones N°
2579- 2019-SUNARP-TR-L, N° 1873-2019-SUNARP-TR-L, N° 1789- 2018- SUNARP-TR-L, 1589-2018-SUNARP-TR- L, entre otras.) De acuerdo a lo indicado, resulta aplicable la rectificación de áreas por error de cálculo tanto para predios urbanos como rurales, siempre que se adjunte la documentación que corresponda de acuerdo a la naturaleza del predio y que además pueda determinarse que la inexactitud proviene únicamente de un error en el cálculo matemático del área con las mismas medidas perimétricas del predio inscrito, esto es, que se mantengan inalterables, variando solo el resultado del área. Para ello se requiere de documentación técnica que cuente con el informe favorable del área de catastro y, que en caso esta oficina no pueda informar por carecer de información gráfica en los antecedentes regístrales o por contener estos defectos, no será obstáculo para proceder a la rectificación de área por error de cálculo, porque no se le puede cargar al usuario las limitaciones que por años ha permitido inscripciones sin planos.
Asimismo, el Tribunal Registral, en distintas resoluciones ha indicado que: "Esta instancia ha admitido en determinados supuestos el acceso al Registro de la rectificación de área, linderos y medidas sin necesidad de acogerse a los mecanismos previstos en el artículo 13 de la Ley 27333 (determinación del área, linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo, procedimiento notarial o proceso judicial) o en la Ley 28294 (saneamiento catastral y registral). Se refiere a supuestos sustentados en documentación fehaciente, como es la documentación técnica avalada por ente generador de catastro, que cuente con informe favorable del Área de Catastro de la Zona Registral en el sentido que el polígono propuesto calza gráficamente en el ámbito de lo inscrito, con lo que se tiene certeza de que no se afecte propiedad de terceros. Así no es necesario, en tal caso, ir a un procedimiento notarial o judicial”.
En ese sentido, el error de cálculo es un procedimiento especial al que el usuario puede acogerse en caso que exista una discrepancia entre el área real del predio con el área inscrita, la cual se generó por un equívoco o inexacto cálculo de la misma y siempre que ésta no afecte el derecho de terceros, por cuanto, de ser así el usuario tendría que acogerse a uno de los procedimientos regulares previstos en el Art. 13 de la Ley 27333, sobre determinación o rectificación del área, linderos y medidas perimétricas de un predio, permitiendo así su intervención directa en la escritura pública prestando su conformidad a la rectificación.
En el presente caso, el área de Catastro de esta oficina registral, mediante el Informe Técnico N° 13129-2020-Z.R.N°II-SEDE- CHICLAYO/UREG/CAT de fecha 23/11/2020, expedido por el especialista en catastro Pedro Leonardo Guzmán Gutiérrez, ha evaluado la documentación técnica presentada advirtiendo lo siguiente:
- Realizada la reconstrucción de la poligonal materia de Rectificación por Área por Error de Cálculo en mérito a las Coordenadas UTM dadas por el usuario y, ubicada de acuerdo a lo observado en el plano de ubicación y localización adjunto, se ha determinado que el predio materia de trámite, se ubica TOTALMENTE SOBRE el predio inscrito en la partida N°11121627 (SIR), PARCIALMENTE SOBRE el predio inscrito en la partida N°02273285 (SIR), en un área de 7.68 m2 y PARCIALMENTE SOBRE el predio inscrito en la partida N°02274316 (SIR), en un área de 8.51 m2.
- El área, medidas perimétricas y perímetro graficados de los lotes a independización corresponden con la documentación técnica adjunta.
Revisado el título archivado 11/721 del 22/07/1919 que dio mérito a la inscripción del predio con partida N° 02249721 (SIR), NO se ha encontrado documentación técnica que permita determinar la ubicación, forma, medidas perimétricas y linderos exactos de dicho predio inscrito, por lo cual, en mérito al Acuerdo Plenario del CLXXIV Pleno del 27/02/2017, está área de catastro, no encuentra concordancia entre los datos técnicos contenidos en la documentación técnica del presente expediente con el título archivado indicado.
De ello se puede concluir que el área de Catastro no ha podido determinar que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio materia de esta rogatoria no han sufrido variación alguna; asimismo, se advierte que dicho predio se SUPERPONE sobre otros predios ya inscritos, por lo tanto, se estaría afectando el derecho de terceros. Siendo así, no existen elementos suficientes para proceder con el acto solicitado.
Por lo tanto, se procede a TACHAR el presente título, de conformidad con el Art. 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
IV. BASE LEGAL:
- Art. 42 inc. b) del TUO del RGRP: "El Registrador tachará el título presentado cuando: (...) b) Contenga acto no inscribible (...)".
VI. DETERMINACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES.-
Derechos pagados: S/ 42.00 soles, derechos cobrados: S/ 33.00 soles.
Derechos por devolver: S/ 9.00 soles.
Recibo(s) Número(s) 00012587-172.- Chiclayo, 07 de diciembre de 2020.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Fernández interpuso recurso de apelación autorizado por él como abogado, cuyos fundamentos se resumen a continuación:
- Conforme al asiento 1 de la partida n.° 02249721 se inscribió la hipoteca sobre el fundo ubicado en el Pasaje Sincape, con 141 has;
posteriormente, en los asientos 5 y 8 se registraron las transferencias de propiedad, dando cuenta de un área de 140 has.
- A pedido del actual propietario la empresa Negociación La Unión SCRL, el verificador catastral Ing. Manuel Santa María Callanac levantó un informe topográfico, con el que se estableció que el inmueble tiene un área de 112.2773 has. Se adjunta, además, el certificado negativo de zona catastrada.
- Los registradores no pueden dejar de realizar una apreciación jurídica del título por deficiencia o inexistencia de planos en los títulos archivados del predio. Siendo así, la ausencia de documentación gráfica no le resta legitimidad a los datos descriptivos del inmueble, por lo que sí procede la rectificación en esas circunstancias.
- Según el artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos, la duplicidad de partidas, en tanto no se haya efectuado el cierre, no impide la inscripción, más aún si se trata de la partida con mayor antigüedad.
- Debe tenerse en cuenta que la rectificación de área solicitada no está aumentando el área del predio, más bien la está disminuyendo.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
Partida n.° 02249721 del Registro de Predios de Chiclayo
En el asiento 1 de fojas 439 del tomo 30 consta inscrito la anotación preventiva de hipoteca constituida sobre el predio rústico ubicado en el paraje Síncape, del distrito de Olmos, provincia y departamento de Lambayeque.
En el asiento 9 figura inscrita la transferencia por compraventa otorgada por Jacinto Pun Jey a favor de Oscar Lau Man. En dicho asiento se publicita que el predio tiene un área de 140 has encerrado dentro de los siguientes linderos: por el norte, antes campo abierto, hoy propiedad de don Gaspar López, Nicolás Sánchez, herederos de Salomón Crisanto y el río Cascajal;
por el sur, antes campo abierto, hoy propiedad de José Sánchez, José
Odar, Florentino Oliva y Críspulo Llontop, camino a Racalí de por medio;
por el oriente, con propiedad de Virginia Vélez; y, por el poniente, con la de don Manuel Saavedra.
En el asiento 12 obra registrada la compraventa otorgada por Oscar Lau Man a favor de Negociación La Unión S.A., hoy Negociación La Unión Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal (s) Rafael Humberto Pérez Silva, quien expresa el parecer de esta Sala.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la primera instancia y de la apelante, corresponde determinar lo siguiente:
⮚ ¿Resulta procedente rectificar el área del predio vinculado en esta calificación bajo el supuesto del error de cálculo?
VI. ANÁLISIS:
1. Con esta rogatoria se pretende la rectificación de área por error de cálculo del inmueble inscrito en la partida n.° 02249721 del Registro de Predios de Chiclayo (en adelante, la partida vinculada), de 140.00 has a 112.2773 has, correspondiente el predio rústico ubicado en el paraje Síncape, del distrito de Olmos, provincia y departamento de Lambayeque.
La primera instancia ha dispuesto la tacha sustantiva del título porque la nueva configuración del predio rectificado, conforme al informe técnico emitido por la Oficina de Catastro, se superpone a partidas registrales distintas de la partida vinculada en esta calificación (la que a su vez carece de documentación gráfica), afectando de esa manera el derecho de terceros. Según estos términos, le concierne a esta Sala determinar si las circunstancias advertidas impiden la rectificación solicitada.
2. Esta instancia ha admitido, en determinados supuestos, el acceso al Registro de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas sin necesidad de acogerse a los mecanismos previstos en el artículo 13 de la Ley n.° 27333 o en la Ley n.° 28294. En ese sentido, mediante el CCXXVII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 20 y 21 de julio de 2020, se unificaron todos los criterios jurisprudenciales relativos a la procedencia de la rectificación de área por error de cálculo, aprobándose el siguiente precedente de observancia obligatoria (publicado en el diario oficial “El Peruano” el 6.9.2020):
“Unificación de sumillas sobre de acuerdos y precedentes de observancia obligatoria sobre rectificación de área por error
de cálculo aprobados en el pleno XIX y precisados en los plenos CXV y CLXXIV
Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo matemático de su área, siempre que en los antecedentes registrales obren las medidas perimétricas y estas se mantengan inalterables. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Se requiere de informe del área de catastro que determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna, en base a la información gráfica con la que cuenta. Sin embargo, si el área de catastro no puede determinarlo por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella, procederá la rectificación”1. (El resaltado es nuestro).
3. En esa línea, la rectificación por error de cálculo constituye un mecanismo para rectificar el área de los predios inscritos que no se sustenta en la voluntad de las partes. Propiamente, se trata de una rectificación amparada en documento fehaciente y que debe su fuente normativa al artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos2.
Para el presente caso, se ha cumplido con adjuntar el certificado negativo de zona catastrada emitido por el Gobierno Regional de Lambayeque, la memoria descriptiva y planos autorizados por verificador catastral, por lo que estamos ante el supuesto del predio rural ubicado en zona no catastrada de acuerdo a lo previsto en el artículo 20 tercer párrafo del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios3.
1 Criterio sustentado en las Resoluciones n.° 2579-2019-SUNARP-TR-L, n.° 1873-2019- SUNARP-TR-L, n.° 1789-2018-SUNARP-TR-L, n.° 1589-2018-SUNARP-TR-L, entre otras.
2 Reglamento General de los Registros Públicos
Artículo 85.- Rectificación amparada en documentos fehacientes
Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
3 Artículo 20.- Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica Nacional
Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, además de los requisitos específicos establecidos en el presente Reglamento, se presentará el plano catastral con los demás requisitos establecidos en dicho Decreto Supremo.
Tratándose de predios ubicados en regiones no catastradas se presentará el plano de
4. Tal como vemos, será posible rectificar en sede registral el área, siempre que no se varíen las medidas perimétricas y los linderos inscritos de un predio cuando se cometió un error en su cálculo matemático, en mérito de documentación técnica que cuente con el informe favorable del Área de Catastro. En caso esta oficina no pueda dar cuenta de un informe sobre ese aspecto porque los antecedentes registrales carecen de información gráfica, o porque contienen defectos, ello no será obstáculo para extender la rectificación de área por error de cálculo, por cuanto no se le puede cargar al administrado las limitaciones del sistema registral que por años ha permitido inscripciones sin planos.
Sin embargo, las medidas perimétricas y los linderos sí deben constar en forma literal en el asiento registral o título archivado del cual proceden, es decir, el precedente bajo comentario solo refiere a la carencia de información gráfica, pero ello no significa hacer a un lado las demás características del predio publicitadas o contenidas en los antecedentes registrales, las que deberán ser contrastadas con el plano que presente el administrado, y de esta manera verificar que se trata del mismo inmueble, pero con diferente área.
5. En este caso, la Oficina de Catastro ha emitido el informe técnico n.° 13129- 2020-ZRN° II-Sede Chiclayo/UREG/CAT del 23.11.2020, con el que concluye lo siguiente:
III. Conclusiones
3.1. Realizada la reconstrucción de la poligonal materia de rectificación por área por error de cálculo en mérito a las coordenadas UTM dadas por el usuario y, ubicada de acuerdo a lo observado en el plano de ubicación y localización adjunto, se ha determinado que el predio materia de trámite, se ubica TOTALMENTE SOBRE el predio inscrito en la partida n.°
11121627 (SIR), PARCIALMENTE SOBRE el predio inscrito en la partida n.° 02273285 (SIR), en un área de 7.68 m2 y PARCIALMENTE SOBRE el predio inscrito en la partida n.°
02274316, en un área de 8.51 m2.
3.2. (…) Revisado el título archivado 11/721 del 22/07/1919 que dio mérito a la inscripción con partida n.° 02249721 (SIR), NO se ha encontrado documentación técnica que permita
ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad Distrital correspondiente.
En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente.
Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores. (…).
determinar la ubicación, forma, medidas perimétricas y linderos exactos de dicho predio inscrito, por lo cual, en mérito al acuerdo plenario del CLXXIV Pleno del 27.2.2017, esta área de catastro no encuentra concordancia entre los datos técnicos contenidos en la documentación técnica del presente expediente con el título archivado indicado.
(…). (El resaltado es nuestro).
Nótese que el pronunciamiento de la Oficina de Catastro describe que el polígono del predio a rectificar se superpone a diversas partidas diferentes de la vinculada en esta calificación y que esta a su vez carece de documentación gráfica que permita corroborar su correspondencia con los datos técnicos contenidos en el título alzado. Precisamente, el hecho de que el inmueble carezca de información gráfica, y que en esas condiciones se haya inscrito, genera como consecuencia que al presentarse con posterioridad sus respectivos documentos técnicos, tal como ocurre en este caso, se detecten superposiciones con otras propiedades registradas4. En ese sentido, esta Sala advierte que estamos frente a una superposición preexistente pues la inscripción del predio materia de evaluación data del 22.7.1919 (tal como se aprecia del asiento 1 de la partida n.° 02249721), asimismo, la adquisición del derecho de propiedad a favor de la actual titular registral Negociación La Unión Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (asiento 12) ingresó al Registro el 23.1.1964, cuyas fechas son anteriores a la inmatriculación de los predios inscritos en las partidas n.° 11121627 (título archivado n.° 23589 del 13.4.2010), n.°
02273285 (título archivado n.° 87/3404 del 27.12.2001) y n.° 02274316 (título archivado n.° 88/2200 del 3.6.2002).
6. Ahora bien, cuando el Área de Catastro informa que no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido variación porque no hay plano en el antecedente registral o, existiendo plano este no cuenta con los requisitos mínimos técnicos para su evaluación por el ente técnico; entonces su informe no es vinculante y no puede relevar al registrador o Tribunal Registral de realizar una apreciación jurídica del caso. Por tanto, el error surgido por el inexacto cálculo de área existente podrá ser verificado no solo por la Oficina de Catastro, sino, también por las instancias registrales.
Esto es así, pues el Informe de Catastro solo es vinculante respecto a los predios inscritos con planos, mas no respecto a los predios inscritos sin planos y, por ende, tampoco será vinculante para los predios inscritos con planos deficientes, pues encontramos en los títulos archivados de inscripciones realizadas en los años 40, 50, 60 o 70, algunas veces, planos básicos o deficientes. Si el Área de Catastro no puede informar por dicha
4 Al respecto, véase la Resolución n.° 3022-2019-SUNARP-TR-L del 20.11.2019, fundamentos 7 y 8.
causa, son las instancias registrales las que deben asumir la calificación de la solicitud de rectificación de área por error de cálculo.
7. Además, el hecho de que no exista en el antecedente registral documentación gráfica, no le resta legitimidad a los datos descriptivos de los predios contenidos en los asientos registrales. En tal sentido, si de la comparación de los datos consignados en el título con el antecedente registral hay coincidencia en cuanto a los mismos linderos y medidas perimétricas, habiendo solo diferencia en cuanto al área, entonces debe proceder la rectificación de área por error de cálculo.
En otras palabras, corresponde verificar de la memoria descriptiva y el plano aportado que el predio a rectificar conserve los mismos linderos, medidas perimétricas y ubicación que constan en los antecedentes registrales, por lo que, salvo por el área, todas estas características deben permanecer inalterables. Evidentemente, si faltará alguno de estos elementos tampoco será posible extender la rectificación de área por error de cálculo, debiendo en tal caso, el administrado recurrir a alguno de los procedimientos legales para rectificar el predio según su naturaleza rural.
8. Volviendo al análisis de la rogatoria, la Oficina de Catastro da cuenta del estudio del título archivado 11/721 del 22.7.1919, correspondiente al asiento 1 de la partida vinculada en esta calificación, con el que se inscribió el predio ubicado en el paraje Síncape y que, además, carece de información gráfica.
De la revisión de ese título se aprecia que obra la escritura pública del 21.4.1919, con la que se describió que el referido inmueble tiene 25 cuadras de largo por 8 cuadras de ancho y sus linderos son: al sur con campo abierto; al norte, con río y campo abierto; al oriente con propiedad de doña Virginia Falla y al poniente potrero de don Manuel Saavedra (cláusula segunda literal LL).
9. Nótese que las medidas del terreno en cuestión han sido expresadas en un sistema distinto (cuadras) del métrico decimal (metros lineales), que es el utilizado para la elaboración de los diversos planos que se presentan hoy en día ante el Registro, siendo dicha circunstancia la que genera la imposibilidad de determinar qué el predio graficado en los documentos técnicos del título alzado sea el mismo al que se refiere la partida vinculada.
A ello se adiciona como reparo de que el antecedente bajo estudio no precisa el área del inmueble y que sus linderos no guardan coincidencia con el predio de 112.2773 has que ha sido graficado en el plano que sustenta esta rogatoria, que tiene como colindancias norte, sur y oeste la propiedad de terceros y por el este con carretera a Mano León.
Seguidamente, en el referido plano, memoria descriptiva y certificado negativo de zona catastrada se detallan las medidas perimétricas por cada
tramo del polígono predial a rectificar, siendo este un aspecto del que carece el título archivado materia de consulta.
Aunque el déficit de información gráfica en los títulos archivados no constituye impedimento para la rectificación de área por error de cálculo, sí lo es el hecho de que el predio registrado esté descrito con características físicas que discrepan de la contenida en la documentación técnica del título alzado, cuya confrontación arroja como consecuencia de que se trate de un inmueble diferente del que consta inscrito. En ese orden de ideas, corresponde confirmar la denegatoria emitida por el título alzado, pero por los fundamentos aquí desarrollados.
10. Es necesario mencionar que en el asiento 9 (título archivado 5637 del tomo 32 del diario de fecha 6.9.1954, que carece de plano) de la partida vinculada no solo se publicita el dominio a favor de Oscar Lau Man, sino que se describe al bien con “un área de 140 has encerrado dentro de los siguientes linderos: por el norte, antes campo abierto, hoy propiedad de don Gaspar López, Nicolás Sánchez, herederos de Salomón Crisanto y el río Cascajal;
por el sur, antes campo abierto, hoy propiedad de José Sánchez, José Odar, Florentino Oliva y Críspulo Llontop, camino a Racalí de por medio;
por el oriente, con propiedad de Virginia Vélez; y, por el poniente, con la de don Manuel Saavedra”. Cabe indicar que estas mismas características del inmueble obran señaladas en el título archivado n.° 11611 del tomo 33 del 23.1.1964, que dio mérito al asiento 12 de la misma partida, en el que figura el dominio de la actual propietaria Negociación La Unión Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada.
Sobre ello, las características físicas antes resaltadas no tienen influencia en el presente análisis de rectificación por error de cálculo, debido a que el área, linderos y medidas perimétricas consignadas literalmente no responden a alguno de los procedimientos legalmente admitidos para determinar estos elementos5 ni a algún acto que implique la modificación física del predio, son, lo que en doctrina se llama, menciones.
La doctrina define a la mención como “la mera existencia de carga o gravamen real que se halla relacionada, mas no constituida o establecida, en el título inscrito o anotado”6, debiendo incluirse cualquier dato o circunstancia. En dicho contexto definimos como mención registral a cualquier acto, hecho, dato o circunstancia que no sea materia de rogatoria e inscripción pero que consta en el asiento, los cuales no gozan de los efectos de la publicidad registral.
Con relación a ellas ha señalado la Dirección General del Registro y Notariado, citado por su alto valor doctrinario que “a los efectos de la
5 En sentido similar se pronunció la Resolución n.° 1467-A-2014-SUNARP-TR-L del 6.8.2014, en otro contexto, pero siguiendo la misma lógica la Resolución n.° 022-2010- SUNARP-TR-T
6 Lacruz Berdejo, José y Sancho Rebullida, Francisco. Derecho inmobiliario registral.
Segunda edición. José María Bosch Editor. Barcelona. 1984, reimpresión 1991. Página 95
protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna” (Resolución de 26 de julio de 2007).
Precisamente, la rogatoria que se publicita en cada uno de esos asientos se circunscribe a la transferencia de dominio sobre el bien, no ha ningún acto que implique la determinación física del mismo o a un acto jurídico que modifique la mesura del predio (p.e. una independización, una rectificación de área, etc.). Por ello, con dichos asientos no se ha modificado el área del predio a las 140 has. que el apelante alega en su recurso.
11. Siendo así, solo es posible considerar en esta calificación los datos físicos, tal como expuso en los párrafos precedentes, que obran en el asiento 1 de la partida vinculada, porque es el primer antecedente con el que el predio inició su historial registral.
A su vez, si bien el acotado asiento publica una anotación preventiva cuya conversión definitiva no figura publicitada, sin embargo, sí consta la extensión de asientos posteriores como el 9 y el 12 antes comentados, los cuales tienen el tenor de inscripciones definitivas, siendo esto lo que significa que han superado el filtro de legalidad al momento de ser calificados7, por tanto, su contenido se encuentra premunido de validez y exactitud en relación al dominio que publicitan.
Es por ello, que dicha consecuencia corresponde admitirla no solo en relación a tales asientos, sino a todos los demás, entre ellos, el asiento 1, cuyo antecedente da cuenta de la realidad física con la que se dio apertura al historial registral del predio en cuestión.
12. Por último, se advierte que en la partida n.° 02249721 del Registro de Predios de Chiclayo no consta la anotación de apelación conforme a lo dispuesto por el último párrafo del artículo 152 del RGRP8, por lo que procede disponer que la primera instancia efectúe dicha acción.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: CONFIRMAR la tacha sustantiva del título de acuerdo a los
7 Resolución n.° 319-2016-SUNARP-TR-T del 21.7.2016.
8 Artículo 152.- Remisión del recurso de apelación
Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, recibido el recurso de apelación, el Registrador procederá a verificar que el mismo no importe una oposición o un apersonamiento de terceros al mismo, caso en el cual se procederá conforme a lo previsto en el segundo párrafo del artículo primero del presente reglamento.
Luego de tal verificación y de corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del título, en un plazo no mayor de tres (03) días contados desde la fecha de su recepción.
fundamentos desarrollados en la presente resolución.
SEGUNDO: DISPONER que la primera instancia anote el recurso de apelación en la partida n.° 02249721 del Registro de Predios de Chiclayo.
Regístrese y comuníquese:
ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA
Vocal (s) del Tribunal Registral FREDY HERNANDO RICALDI MEZA Vocal (s) del Tribunal Registral
