"Todos los seres humanos nacen libres e iguales en dignidad y derechos (...)". Art. 1 de la Declaración Universal de los DD HH "Tots els éssers humans naixen lliures i iguals en dignitat i drets (...)". Art. 1 de la Declaració Universal dels DD HH
SÍNDIC DE GREUGES DE LA COMUNITAT VALENCIANA
================ Ref. Queja nº 1209612 ================
Asunto: Modificación del aval constituido. Hble. Sra. Consellera:
Se recibió en esta Institución escrito firmado por D. (...), con domicilio en C/ (...), que quedó registrado con el número arriba indicado.
Sustancialmente manifestaba que “el PAI para el desarrollo de la unidad de ejecución del Sector 24 del PGOU de Castellón fue aprobado definitivamente mediante Resolución de Conseller de Territorio y Vivienda, de fecha 14 de junio de 2007 y el proyecto de reparcelación forzosa de la unidad de ejecución del Sector 24 del PGOU de Castellón fue aprobado definitivamente mediante Resolución del Conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, de fecha 30 de octubre de 2009, no constando que, a fecha de hoy, 30 meses después, se haya procedido a su inscripción registral, siendo responsabilidad del IVVSA, en cuanto agente urbanizador del ámbito, la realización de las gestiones y actuaciones necesarias a tal fin.
Como ya se manifestó al IVVSA, en fechas 31 de marzo de 2009 y 25 de mayo de 2010, "no se vislumbra una rápida ejecución del PAI de la unidad de ejecución del Sector 24 del PGOU de Castellón; y que la actual coyuntura económica no es el contexto idóneo, desde luego, para imponer a los propietarios de parcelas incluidas en un ámbito de actuación mayores gastos que los estrictamente necesarios, máxime si se tiene en cuenta que existen otras opciones legalmente reconocidas para garantizar el pago de las cuotas de urbanización".
La única diferencia, a fecha de hoy, respecto de la situación expuesta en los referenciados escritos es la cantidad satisfecha por PROMOCIONES CASTELLONENSES, SA, en concepto de intereses por el aval presentado, en fecha
C/. Pascual Blasco, 1 03001 ALACANT. Tels. 900 21 09 70 / 965 93 75 00. Fax 965 93 75 54
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08/11/2012
62676
Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente
Hble. Sra. Consellera Av. Blasco Ibáñez, 50 VALENCIA - 46010
1 de julio de 2008, y que ya asciende a la cantidad de 93.197,91 euros, cuantía que sigue incrementándose a razón de 5.482,23 euros trimestrales.
Es innegable que la situación generada por el IVVSA es injusta y perjudicial para los intereses de la mercantil PROMOCIONES CASTELLONENSES, S.A. En este sentido, el proyecto de reparcelación del ámbito no se inscribe; la urbanización material del ámbito, desde luego, no se inicia; el IVVSA, en cuanto agente urbanizador, va incumpliendo sus obligaciones; pero la mercantil PROMOCIONES CASTELLONENSES, S.A. va sufragando, trimestre a trimestre, la cantidad de 5.482,23 euros, en concepto de gastos de aval para responder del pago de unas cuotas de urbanización futuras que, en la actual situación económica, nadie se atreve a predecir cuando se liquidarán, si es que alguna vez ello sucede; y pese haber solicitado la modificación de la modalidad de garantía constituida e impuesta inicialmente por la administración (IVVSA) para reducir los gastos, la misma no ha sido aceptada siendo así que está totalmente indefinido cuando se inscribirá el proyecto de reparcelación y cuando se iniciaran las obras de urbanización”.
Considerando que la queja reunía los requisitos establecidos en los artículos 12 y 17 de la Ley 11/1988, de 26 de diciembre, del Síndic de Greuges, fue admitida a trámite, dándose traslado de la misma a Vd. de conformidad con lo determinado en el artículo 18.1 de la citada Ley.
Con el objeto de contrastar las alegaciones formuladas por la persona interesada, le requerimos para que en el plazo máximo de 15 días nos remitiera información suficiente sobre la realidad de las mismas y demás circunstancias concurrentes en el presente supuesto.
Tras varios requerimientos, la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, en fecha 13 de agosto de 2012 nos remite informe señalando que “En fecha 28 de enero de 2004 se firma un convenio entre el Ayuntamiento de Castellón de La Plana y el Instituto Valenciano de Vivienda, SA, como agente urbanizador para la ejecución de los Programas de Actuación Integrada de la UE-83-UE-R del Sector 24 de Castellón de La Plana.
El PAI para el desarrollo de la UE del Sector 24 del PGOU de Castellón fue aprobado definitivamente mediante resolución del Conseller de Territorio y Vivienda, de fecha 14 de junio de 2007 y el proyecto de reparcelación forzosa de la UE del Sector 24 del PGOU de Castellón fue aprobado definitivamente mediante resolución del Conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, de fecha 30 de octubre de 2009.
La empresa PROMOCIONES CASTELLONENSES, SA., para responder a las obligaciones de pago de las cuotas de urbanización derivadas del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución del Sector 24 del Plan General de Ordenación Urbana de Castellón, ante el Instituto Valenciano de Vivienda, S.A.., depositó en el IVVSA, aval emitido por BANCAJA en fecha 30 de junio de 2008 por importe de 2.192.892,02 euros e inscrito en el Registro Especial de Avales con el número 959/229741. Aval que estará en vigor hasta que el Instituto Valenciano de Vivienda, S.A. autorice su cancelación o su devolución.
Ante la actual coyuntura económica, el Consejo de Administración del IVVSA, en reunión celebrada el 25 de mayo de 2012 acordó autorizar la negociación con el Ayuntamiento de Castellón para formalizar un convenio de la cesión de la condición de
Agente Urbanizador por gestión directa que permita al Ayuntamiento proseguir los trámites de desarrollo urbanístico en el Sector 24 -UE 83 de Castellón, para sí dar respuesta a los compromisos adquiridos y solventar la problemática urbanística del entorno.
Una vez formalizado el convenio con el Ayuntamiento de Castellón, y perdiendo el IVVSA la condición de Agente Urbanizador, se procederá a devolver el aval por parte del Instituto Valenciano de Vivienda, S.A. a la empresa PROMOCIONES CASTELLONENSES, S.A.”
Recibido el informe, le dimos traslado del mismo al promotor de la queja al objeto de que, si lo consideraba oportuno, presentase escrito de alegaciones, como así hizo, ratificando íntegramente su escrito inicial.
Llegados a este punto, y tras la detenida lectura del escrito inicial de queja, del informe remitido por la Administración y de las alegaciones presentadas por el ciudadano, procedemos a resolver la presente queja con los datos obrantes en el expediente.
Pudiendo no ser la actuación descrita lo suficientemente respetuosa con los derechos del promotor de la queja, le ruego que considere los argumentos que, como fundamento de la recomendación con la que concluimos, a continuación le expongo.
En tal sentido debe significarse que el Agente Urbanizador es el que se compromete a desarrollar el Programa en sus plazos y condiciones, garantizando esos compromisos ante la Administración. Debe igualmente impulsar las actuaciones jurídicas (instrumentos como los proyectos de reparcelación o de imposición y liquidación de cuotas de urbanización) y seleccionar al empresario-constructor (éste realizará las obras necesarias precisas para cumplirlos y llegar a producir los solares. Tiene derecho a percibir una retribución como empresario encargado de la gestión urbanística.
En el ámbito valenciano el urbanizador es una persona -pública o privada- que actúa como el agente público responsable de ejecutar la actuación urbanística en cualquier actuación integrada y para que adquiera status ha de ser aprobado por Programa que lo designe, programa que aprueba la administración urbanística actuante, en el caso que nos ocupa el Ayuntamiento de Castellón.
La administración es quien aprueba el Programa, quien decide programar el suelo y en que condiciones (técnicas, jurídicas y económicas, y dentro de un determinado marco temporal, que en principio, salvo causa justificada no puede ser superior a un lustro), quien determina la modalidad de gestión, quien en su caso designa el urbanizador, y, en su consecuencia, le corresponde tutelar y supervisar el cumplimiento de todas las condiciones y fiscalizar la conducta del urbanizador, decidir las posibles desavenencias o conflictos y arbitrar soluciones de obligado cumplimiento.
Por tanto, compete a la administración municipal, como titular de la potestad de la función pública urbanizadora, adoptar las medidas necesarias para que el agente urbanizador cumpla las obligaciones contraídas y, en su consecuencia, y de entre
ellas las obras de urbanización se ejecuten y recepcionen dentro de los plazos legalmente establecidos, articulando, en su caso, las medidas subsidiarias, que resulten procedentes.
Por otro lado, las relaciones entre propietarios y urbanizador se regirán por el principio de libertad de pactos siempre que se respete la ordenación urbanística y la programación aprobada, y en defecto de acuerdos voluntarios procederá la aplicación de las previsiones de la ley urbanística; dentro de dichas relaciones se encuentran las que puedan establecerse para fijar, en su caso, las garantías de retribución que pudieran corresponderle al agente urbanizador; en el supuesto que nos ocupa el promotor de la queja constituyó aval bancario como garantía retributiva del agente urbanizador, al no admitírsele la constitución de otra modalidad de garantía en su momento.
El propio agente urbanizador, el IVVSA, reconoce en su informe, que como consecuencia de la actual coyuntura económica, se encuentra totalmente paralizada la obra pública de urbanización, así como la ultimación de la gestión urbanística de dicho ámbito de desarrollo; ahora bien, esa misma coyuntura económica está perjudicando considerablemente al promotor de la queja, el cual ha constituido un elevado aval para hacer frente a la garantía de retribución del agente urbanizador desde junio de 2008, sufragando unos cuantiosos intereses económicos por la demora de los plazos de gestión y ejecución indicados, los cuales no sólo exceden del los plazos legalmente establecidos sino incluso de los racionalmente admisibles, por cuanto atendiendo a los plazos de ejecución de la obra pública garantizada ésta debería haberse terminado hace bastante tiempo y, sin embargo, nos encontramos con que la misma no sólo no se ha iniciado, sino con que el agente urbanizador no ha inscrito el proyecto de reparcelación que lleva años aprobado y que se encuentra en estos momentos negociando con el Ayuntamiento de Castellón el renunciar a su condición de agente urbanizador y que dicha función pública sea asumida por gestión directa por el Ayuntamiento. Ante dicha situación debe recordarse que las normas jurídicas deben ser interpretadas de acuerdo con la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, siendo absolutamente justo y equitativo con la única finalidad de salvaguardar y proteger los derechos de los propietarios de los terrenos, habida cuenta el tiempo que ha transcurrido desde la presentación de los avales por los propietarios, el cual se está prolongando más de lo previsible, mucho más allá de lo que es racionalmente exigible, o lo que se puede considerar como justo, equitativo y coordinado con el espíritu de la Ley que establecía su constitución, lo que causa una importante lesión económica a los mismos, habida cuenta de los costes financieros que supone el indefinido y baldío mantenimiento de las garantías bancarias, además de la imposibilidad de disponer del principal garantizado, el admitir la modificación del aval constituido por otro que sin mermar su eficacia garantista no resulte tan perjudicial y lesivo para los intereses del promotor de la queja.
Dicha situación debe permitir atender la queja formulada por el promotor de la misma, y ello a mayor abundamiento, a luz de lo establecido en el art. 384 del ROGTU, el cual dispone: “1.- El propietario que pretenda substituir la retribución en terrenos por el pago en dinero podrá, en el plazo de dos meses desde que se reciba la comunicación regulada en el artículo 166.1 de la Ley
Urbanística Valenciana, prestar garantía mediante el otorgamiento en escritura pública en la que asuma, en beneficio del urbanizador, la obligación de pagarle la cuota de urbanización que apruebe el Ayuntamiento, con desembolso previo al ejercicio de cualesquiera acciones contra la liquidación de esa cuota.
2.- Esa escritura, en la medida en que conforme a la legislación procesal civil tenga el carácter de título ejecutivo, será garantía bastante para asegurar el pago de un importe igual al valor de la totalidad de los terrenos, sin urbanizar, que se adjudiquen al propietario en el Proyecto de Reparcelación.(...)”. Por tanto, nada obsta que se pueda substituirse la garantía mediante aval constituido, por otra, que pudiera resultar en el mismo alcance garante, como puede ser el otorgamiento de escritura pública, dada su naturaleza ejecutiva, considerando la actual coyuntura económica actual, habida cuenta de los costes financieros que supone el indefinido y baldío mantenimiento de las garantías bancarias, además de la imposibilidad de disponer del principal garantizado.
En virtud de todo cuanto antecede, y atendiendo a las consideraciones expuestas en punto a la defensa y efectividad de los derechos y libertades comprendidos en los Títulos I de la Constitución (art. 47) y del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana (art. 16), de conformidad con lo dispuesto en el art. 29.1 de la Ley 11/1988, de 26 de diciembre, reguladora de esta Institución, estimamos oportuno RECOMENDAR a la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio ambiente que acepte modificar la modalidad de garantía y en tal sentido acepte como medio de garantía del pago de las cuotas de urbanización, el otorgamiento, por el propietario, de Escritura pública en la que asuma, en beneficio del Urbanizador, la obligación de pagarle con desembolso previo al ejercicio de cualesquiera acciones contra la liquidación de cuotas de urbanización.
Lo que se le comunica para que, en el plazo máximo de un mes, nos informe si acepta esta recomendación o, en su caso, nos ponga de manifiesto las razones que estime para no aceptarla, y ello, de acuerdo con lo prevenido en el art. 29 de la Ley 11/1988, reguladora de esta Institución.
Para su conocimiento, le hago saber, igualmente, que, a partir de la semana siguiente a la fecha en la que se ha dictado la presente resolución, ésta se insertará en la página web de la Institución.
Agradeciendo por anticipado la remisión del preceptivo informe, le saluda atentamente.
Atentamente le saluda,
José Cholbi Diego
