Estudio de factibilidad para la construcción de viviendas en la urbanización "Barragán" ubicada en la ciudad de Santo Domingo de los Tsáchilas

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL

FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y NEGOCIOS

ESCUELA DE INGENIERÍA DE EMPRESAS Y NEGOCIOS

TESIS DE GRADO PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL

TÍTULO DE INGENIERO DE EMPRESAS

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN

DE VIVIENDAS EN LA URBANIZACIÓN “BARRAGÁN”

UBICADA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO DE LOS

TSÁCHILAS.

AUTOR:

PEDRO ALEJANDRO ALTAMIRANO BARRAGÁN

DIRECTOR DE TESIS:

ECON. FRANCISCO ARÉVALO

AGRADECIMIENTO

En primer lugar quiero agradecer a

Dios que me ha guiado y

cuidado en este largo camino,

A mis padres porque gracias a su Apoyo,

comprensión y consejos he logrado

realizar una de mis metas la

cual constituye la más grande

herencia que pudiera recibir.

Un profundo agradecimiento a Teresita por

su apoyo moral y comprensión en estos dos últimos años

de mi vida ,a mis compañeros, amigos, profesores,

familiares y en especial a mi director de tesis,

Economista Francisco Arévalo quien con

su ayuda, apoyo y comprensión

DEDICATORIA

Dedico este trabajo a Dios, a

mis padres, hermanas y familiares

por el apoyo constante que recibido

en todo momento de mi vida.

ÍNDICE

1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA... 1

1.2.- FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ... 4

1.3 OBJETIVOS ... 4

1.3.1.- OBJETIVO GENERAL: ... 4

1.3.2- OBJETIVOS ESPECÍFICOS: ... 5

1.4 JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA... 5

1.5 HIPÓTESIS ... 6

1.5.1 HIPÓTESIS GENERAL ... 6

1.6 MARCO TEÓRICO... 7

1.6.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA PROVINCIA DE SANTO DOMINGO DE LOS TSÁCHILAS ... 7

1.6.2 HISTORIA Y ORIGEN DE SANTO DOMINGO DE LOS TSÁCHILAS ... 9

1.6.3 HISTORIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL MUNDO... 16

1.6.4 IMPORTANCIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL DESARROLLO DE LA HUMANIDAD ... 17

1.6.5 SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL ECUADOR ... 19

1.6.6 SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN LA PROVINCIA DE SANTO DOMINGO DE LOS TSÁCHILAS ... 22

CAPÍTULO II

LA EMPRESA

2.2 CARACTERÍSTICAS DE LA EMPRESA “URBANIZACIÓN BARRAGÁN” ... 25

2.2.1 DATOS IMPORTANTES ... 25

2.2.2 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO URBANIZACIÓN BARRAGÁN ... 26

2.3 MISIÓN ... 27

2.4 VISIÓN ... 27

2.5 OBJETIVOS ... 27

2.5.1 OBJETIVO GENERAL... 27

2.5.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS... 27

2.6 ESLOGAN ... 28

2.7 VALORES CORPORATIVOS ... 28

2.8 ANÁLISIS FODA ... 29

2.9.1 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL ... 31

2.9.2 FUNCIONES DEL PERSONAL Y REQUISITOS PARA EL CARGO ... 32

2.10 BASE LEGAL ... 36

2.10.1 CÓDIGO CIVIL ... 37

2.10.2 LEY DE REGULACIÓN URBANA SANTO DOMINGO BASADA EN LA (RUQ) QUITO Y ESTABLECIDAS EN LAS NORMAS INEN. ... 38

CAPÍTULO III

ESTUDIO DE MERCADO

3.1.1 OBJETIVO GENERAL... 41

3.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS... 41

3.2 METODOLOGÍA PARA LA CUANTIFICACIÓN DE LA DEMANDA ... 42

3.3 DEMANDA ... 42

3.3.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA EN RELACIÓN A LA ENCUESTA ... 43

3.4 DATOS OBTENIDOS DE LA ENCUESTA PILOTO PARA EL CÁLCULO DEL TAMAÑO DE LA MUESTRA. ... 43

3.5 CÁLCULO DEL TAMAÑO DE LA MUESTRA ... 44

3.6 DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA: (ANÁLISIS DE LA ENCUESTA) ... 48

3.7 OFERTA ... 63

3.7.1 ANÁLISIS DE LA OFERTA ... 63

3.7.2 CONLUSIÓN GENERAL DEL ANÁLISIS DE LA OFERTA ... 70

3.8 DEMANDA INSATISFECHA (RELACIÓN OFERTA-DEMANDA) ... 70

3.8.1 PROYECCIÓN DE LA DEMANDA PERIODO 2000 – 2010 ... 71

3.8.2 TENDENCIA DE CRECIMIENTO DE POBLACIÓN PERIODO 2000 – 2010 ... 72

3.8.3 CRECIMIENTO DE POBLACIÓN PERIODO 2000 – 2010 ... 73

3.8.4 DEMANTA TOTAL DE VIVIENDAS ... 73

3.8.5 CÁLCULO DE LA DEMANDA INSATISFECHA ... 74

3.9 OFERTA DEL PROYECTO ... 75

3.10 MARKETING EN LA EMPRESA ... 76

3.10.1 APLICACIÓN DEL MARKETING MIX... 76

CAPÍTULO IV

ESTUDIO TÉCNICO

4.1 DEFINICIÓN.- ... 79

4.2 TAMAÑO DEL PROYECTO ... 79

4.2.1 FACTORES QUE DETERMINAN EL TAMAÑO DEL PROYECTO ... 79

4.3 ANÁLISIS I.R.U (INFORME DE REGULACIÓN URBANA) ... 82

4.4 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ... 83

4.4.1 MACRO LOCALIZACIÓN ... 84

4.4.2 MICRO LOCALIZACIÓN ... 84

4.5 DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO ... 86

4.5.1 DATOS GENERALES DEL PROYECTO: ... 87

4.5.2 PLANO DEL PROYECTO URBANÍSTICO BARRAGÁN ... 88

4.5.3 ASPECTO FUNCIONAL ... 89

4.5.4 ASPECTO FORMAL ... 90

4.5.5 FACILIDADES DE CONSTRUCCIÓN ... 91

4.5.6 DESCRIPCIÓN ARQUITECTÓNICA ... 92

4.5.7 COMPOSICIÓN ARQUITECTÓNICA ... 94

4.6 PLANOS DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO ... 96

4.6.1 CONJUNTO RESIDENCIAL MARSELLA ... 97

4.6.2 CASAS UNIFAMILIARES ... 108

4.7 COMPONENTE ESTRUCTURAL ... 111

4.7.1 TIPO DE ESTRUCTURA QUE SE USARÁ EN EL PROYECTO ... 112

4.7.2 COMPONENTE ELÉCTRICO Y TELEFÓNICO ... 113

COMPONENTE ELÉCTRICO Y TELEFÓNICO ... 113

4.7.3 COMPONENTE HIDRO-SANITARIO ... 114

4.7.4 SISTEMAS ESPECIALES QUE TIENE EL PROYECTO ... 115

4.8 INGENIERÍA DEL PROYECTO ... 116

CAPÍTULO V

INVERSIÓN Y FINANCIAMIENTO

5.1.1 INVERSIÓN TOTAL ... 118

5.1.2 VEHÍCULOS ... 118

5.1.3 MAQUINARIA Y EQUIPOS ... 118

5.1.4 HERRAMIENTAS ... 120

5.1.5 EQUIPOS DE OFICINA ... 121

5.1.6 MUEBLES Y ENSERES ... 122

5.2 ACTIVOS FIJOS ... 123

5.3 ACTIVOS DIFERIDOS ... 123

5.4 CAPITAL DE TRABAJO ... 124

5.4.1 RECURSOS PROPIOS. ... 125

5.5 CUADRO DE FUENTES Y USOS ... 126

CAPÍTULO VI

COSTOS E INGRESOS

6.1.1 COSTOS DIRECTOS ... 128

6.1.2 MANO DE OBRA INDIRECTA ... 130

6.1.3 INSUMOS... 131

6.1.4 MANTENIMIENTO Y REPARACIÓN ... 132

6.1.5 SEGUROS ... 132

6.2 DEPRECIACIONES Y AMORTIZACIONES ... 133

6.3 GASTOS DE ADMINISTRACIÓN ... 135

6.4 GASTOS DE MAKETING Y VENTAS ... 136

6.5 FINANCIAMIENTO ... 137

6.5.1 CARACTERÍSTICAS DEL PRÉSTAMO ... 137

6.5.2 TABLA DE LA AMORTIZACIÓN DE LA DEUDA ... 139

6.6 PROYECCIÓN DE COSTOS Y GASTOS ... 141

6.7 RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS ... 143

6.8 INGRESOS ... 145

6.8.1 INGRESOS POR VENTAS ... 145

CAPÍTULO VII

EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA

7.2 ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO ... 148

7.2.1 GRÁFICOS ESTADO DE RESULTADOS ... 150

7.3 FLUJO DE CAJA ... 152

7.3.1 RESUMEN FLUJO DE CAJA ... 152

7.3.2 GRÁFICOS FLUJO DE CAJA ... 153

7.4 VALOR ACTUAL NETO (V.A.N.) ... 160

7.4.1 GRÁFICO EVOLUCIÓN DEL VAN 5 AÑOS ... 163

7.5 TASA INTERNA DE RETORNO (T.I.R.) ... 163

7.6 PERÍODO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN (P.R.I.) ... 166

7.7 PUNTO DE EQUILIBRIO ... 167

7.7.1 GRÁFICO DEL PUNTO DE EQUILIBRIO ... 170

7.8 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD TIR Y VAN ... 171

7.9 ANÁLISIS DE RENTABILIDAD ... 172

CAPÍTULO VIII

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

8.2 RECOMENDACIONES ... 175

BIBLIOGRAFÍA……….177

ÍNDICE DE ANEXOS

ANEXO No. 1 :ACTA DE CONSTITUCIÓN DE LA EMPRESA ANEXO No. 2: ENCUESTA

ANEXO No. 3: COTIZACIÓN VEHÍCULO

ANEXO No. 4: COTIZACIÓN MAQUINARIA EQUIPOS Y HERRAMIENTAS ANEXO No. 5: COTIZACIÓN EQUIPOS DE OFICINA

ANEXO No 6 : PRESUPUESTO DE OBRA POR METRO CUADRADO ANEXO No 7 : TASASDE INTERES REFERENCIALES.

ÍNDICE DE CUADROS Y GRÁFICOS

GRÁFICO No.5: Lugar de Preferencia para Habitar _______________________________________ 51 GRÁFICO No.6: Tipo de Proyecto por Preferencia ________________________________________ 52 GRÁFICO No. 7: Preferencia de No. De Dormitorios ______________________________________ 54 GRÁFICO No.8: Preferencia de Área en Mtrs. 2 __________________________________________ 55 GRÁFICO No.9: Precio al que estarían dispuesto a invertir para adquirir la vivienda _____________ 56 GRÁFICO No. 10: Preferencia de Entrega de la Vivienda __________________________________ 57 GRÁFICO No.11: Forma de Pago _____________________________________________________ 58 GRÁFICO No.12: Capacidad de pago de Mensualidades ___________________________________ 59 GRÁFICO No.13: Dispuestos a adquirir un Local Comercial en la Urbanización ________________ 60 GRÁFICO No.14: Dispuestos a adquirir un bien en la situación económica actual del País. ________ 61 GRÁFICO No.15: Servicios preferidos cerca de la residencia. _______________________________ 62 GRÁFICO No. 16: Ubicación oferta de Proyectos _________________________________________ 65 GRÁFICO No.17: Oferta según el Tipo de Construcción ___________________________________ 66 GRÁFICO No.18: Oferta por Mtrs2. De Construcción. _____________________________________ 68 GRÁFICO No.19: Oferta por Precios __________________________________________________ 69 GRÁFICO No.20: Aumento de la Población en Santo Domingo______________________________ 72 GRÁFICO No.21: Análisis de la Demanda ______________________________________________ 75 GRÁFICO No. 22 Macro localización __________________________________________________ 84 GRÁFICO No. 23: Ubicación a Nivel Sectorial___________________________________________ 85 GRÁFICO No. 24: Ubicación Particular ________________________________________________ 85 GRÁFICO No. 25: Plano Proyecto Urbanización Barragán. _________________________________ 88 GRÁFICO No. 26: Conjunto Marsella __________________________________________________ 97 GRÁFICO No.27: Diseño conjunto Marsella ____________________________________________ 98 GRÁFICO No. 28: Implantaciones Casa tipo 1 Conjunto Marsella ___________________________ 100 GRÁFICO No. 29: Implantaciones Casa tipo 2 Conjunto Marsella ___________________________ 101 GRÁFICO No. 30: Implantaciones Casa tipo 3 Conjunto Marsella ___________________________ 102 GRÁFICO No. 31: Implantaciones Departamentos Conjunto Marsella ________________________ 103 GRÁFICO No.32: Diseño gráfico Conjunto Residencial Marsella ___________________________ 107 GRÁFICO No.33: Implantación Casas Unifamiliares _____________________________________ 109 GRÁFICO No.34: Diseño Gráfico previo de Casas Unifamiliares. ___________________________ 111 GRÁFICO No.35: Gráficos de Costos y Gastos__________________________________________ 144 GRÁFICO No.36: Ingresos por ventas _________________________________________________ 146 GRÁFICO No. 38: Evolución VAN. __________________________________________________ 163 GRÁFICO No. 39: Punto de Equilibrio ________________________________________________ 170 GRÁFICO No. 40: Análisis de Rentabilidad ____________________________________________ 172

CUADRO No. 2.10: BASE LEGAL

CUADRO No. 3.5:CÁLCULO DEL TAMAÑO DE LA MUESTRA CUADRO No. 3.7.1 :ANÁLISIS DE LA OFERTA

CUADRO No. 3.8.1:PROYECCIÓN DE LA DEMANDA PERIODO 2000-2010

CUADRO No. 3.8.2:TENDENCIAS DE CRECIMIENTO POBLACIONAL PERIODO 2000-2010 CUADRO No. 3.8.3:CRECIMIENTO POBLACIONAL 2010

CUADRO No. 3.8.4DEMANDA TOTAL DE VIVIENDAS CUADRO No. 4.5.1: DATOS GENERALES DEL PROYECTO CUADRO No. 4.5.3: ASPECTO FUNCIONAL

CUADRO No. 4.5.4: ASPECTO FORMAL

CUADRO No. 4.5.6.1: DESCRIPCIÓN ARQUITECTÓNICA MARSELLA

CUADRO No. 4.5.6.2:DESCRIPCIÓN ARQUITECTÓNICA CASAS UNIFAMILIARES

CUADRO No. 4.5.7.1:COMPOSICIÓN ARQUITECTÓNICA POR TIPO DE CASA (MARSELLA) CUADRO No. 4.5.7.2:COMPOSICIÓN ARQUITECTÓNICA DEPARTAMENTOS (MARSELLA) CUADRO No. 4.5.7.3:COMPOSICIÓN ARQUITECTÓNICA CASAS UNIFAMILIARES

CUADRO No. 4.6.1.2 CUADROS DE ÁREAS CONJUNTO MARSELLA CUADRO No. 4.6.2.2 CUADRO DE ÁREAS CASAS UNIFAMILIARES CUADRO No. 4.7.1: TIPO DE ESTRUCTURA

CUADRO No. 4.7.2: COMPONENTE ELÉCTRICO Y TELEFÓNICO

CUADRO No. 4.7.3: ELEMENTOS BÁSICOS DISEÑO HIDROSANITARIO CUADRO No. 4.7.4: SISTEMAS ESPECIALES QUE TIENE EL PROYECTO CUADRO No. 4.8: INGENIERÍA DEL PROYECTO

CUADRO No. 5.1.2: VEHÍCULOS

CUADRO No. 5.1.3: MAQUINARIA Y EQUIPOS CUADRO No. 5.1.4: HERRAMIENTAS

CUADRO No. 5.1.5: EQUIPOS DE OFICINA CUADRO No. 5.1.6: MUEBLES Y ENSERES CUADRONo. 5.1.7TERRENO

CUADRONo. 5.2: ACTIVOS FIJOS CUADRONo. 5.3: ACTIVOS DIFERIDOS CUADRO No. 5.4: CAPITAL DE TRABAJO CUADRO No. 5.4.1: RECURSOS PROPIOS

CUADRONo. 5.5: CUADRO DE FUENTES Y USOS

CUADRO No. 6.1.1.1: MATERIALES Y MANO DE OBRA DIRECTA CUADRO No. 6.1.2: MANO DE OBRA INDIRECTA

CUADRO No. 6.1.3: INSUMOS

CUADRO No. 6.1.4: MANTENIMIENTO Y REPARACION CUADRO No. 6.1.5: SEGUROS

CUADRO No. 6.2: DEPRECIACIONES Y AMORTIZACIONES CUADRO No. 6.3:GASTOS DE ADMINISTRACIÓN

CUADRO No.6.4: GASTOS DE MARKETING Y VENTAS

CUADRO No.6.5.2: TABLA DE LA AMORTIZACIÓN DE LA DEUDA CUADRO No.6.6: PROYECCIÓN DE COSTOS Y GASTOS

CUADRO No.6.7: RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS CUADRO No.6.8.1: INGRESO POR VENTAS

CUADRO No.7.1 ESTADO DE SITUACIÓN INICIAL

CUADRONo. 7.2: ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO CUADRO No. 7.3.1 RESUMEN FLUJO DE CAJA

CUADROSNo. 7.3.3 FLUJO DE CAJA PROYECTADOS POR CADA AÑO CUADRO No. 7.4: VALOR ACTUAL NETO

CUADRO No. 7.5: TASA INTERNA DE RETORNO CUADRO No. 7.6: P.R.I

CUADRO No.7.7: DATOS PARA CALCULAR PUNTO DE EQUILIBRIO CUADRO No. 7.8: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD TIR Y VAN

CAPÍTULO I INTRODUCCIÓN

Este capítulo trata los aspectos principales del proyecto como son: el problema, objetivo general, objetivos específicos, la hipótesis y también contiene una síntesis del sector de la Construcción en el Ecuador y en la ciudad de Santo Domingo.

Con la elaboración del presente proyecto se plantea la construcción de viviendas en la Urbanización “Barragán” para solucionar en parte el problema planteado en el presente.

1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

“El proceso de evolución del ser humano y sus conocimientos han ido tomando forma durante su existencia, siempre buscando obtener grandes avances a través de la ciencia, de tecnología, la construcción y edificación de grandes y pequeñas ciudades, mejorando e innovando los procesos productivos especialmente el sector empresarial. Grandes cambios que la sociedad ha experimentado han sido protagonizados con las revoluciones industriales y empresariales de los siglos XIX, XX.”1

El impacto de la ola de innovaciones está cambiando radicalmente la forma en que se producen, distribuyen y consumen los bienes y servicios principales y esto se debe a que la población mundial está creciendo desmesuradamente y las empresas e industrias se han visto en la obligación de optimizar recursos y espacio físico. El Ecuador Empezó con nuevas técnicas de construcción y edificación desde la Época de los Españoles los cuales impusieron y realizaron diferentes tipos de viviendas. Como antecedente es necesario señalar que la Real Cédula de 1636 ordenaba construir casas de piedra en Guayaquil y el resto de la Costa. Pero los españoles prefirieron emplear madera, por la abundancia de esta, el clima y la mano de obra. A partir de 1910 –época dorada del cacao– se construyeron fastuosas residencias europeas de cemento.

El Ecuador actualmente es un país en crecimiento tanto económico, social y poblacional, es de hacer notar que en un futuro cercano en cada ciudad de nuestro país la actividad comercial aumentará y así también las necesidades de crear nuevas infraestructuras, que cubran las demandas de las personas que habitarán las diferentes provincias y ciudades del Ecuador. Para la implementación de nuevos proyectos debe tomarse en cuenta datos estadísticos de instituciones gubernamentales y municipales que sirvan para tener un pronóstico de crecimiento poblacional, crecimiento vehicular, demanda de infraestructura física para la realización de actividades económicas y productivas; toda esta información puede tomarse en cuenta para analizar la viabilidad de diversos proyectos, entre estos la factibilidad técnico económico para la Construcción de viviendas y aéreas comerciales para los actuales y futuros usuarios de las ciudades o provincias en crecimiento.

“La provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas, con una superficie de 5844 hectáreas y un promedio poblacional de 500.000 habitantes en constante desarrollo debido a la laboriosidad de su gente y el crecimiento poblacional el cual fue del 6.4% para el período 1982-1990 atribuible en gran medida a los flujos migratorios. No obstante, el crecimiento urbano fue tan acelerado que produjo una malla urbana desordenada y sin los servicios necesarios. En términos sociológicos es una sociedad aún en formación y en búsqueda de un horizonte mutuo.

La dimensión territorial de la ciudad de Santo Domingo de los Colorados fuertemente extendida (5.844 Has), implica la ampliación de su escala y, a la vez, un cambio en la distribución territorial de población y actividades, así como de los flujos entre las diferentes áreas. La ciudad se hizo más grande y más compleja. En 1974 la población del área urbana fue del 30% del total, hoy es del 70%. En el período 82-90 la población económicamente activa del cantón tuvo un crecimiento del 8% en el área urbana y del 3% en el área rural. El índice de disponibilidad de servicios es de 55.2%; las necesidades básicas insatisfechas (NBI) es del 43% para 1999 (para 1996 fue del 34%, puesto 105 entre los 210 municipios del país). El déficit de vivienda aumenta con el crecimiento de la población, un incremento anual promedio de 10.000 personas por año alrededor de 1.800 viviendas.”2

Actualmente se ha visto el interés por parte de constructoras nacionales y extranjeras en realizar proyectos inmobiliarios para satisfacer la demanda de los habitantes de la ciudad de Santo Domingo. Esta ciudad tiene una buena perspectiva ya que las áreas para construir proyectos de viviendas son extensas y tienen una excelente demanda. Una de las razones por la que los dueños de estos predios no construyen es por el desconocimiento y la falta de experiencia en la profesión como constructores, otra razón es por la falta de la parte económica o capital inicial para realizar este tipo de proyectos ya que necesitan de una inversión considerable.

Por lo antes mencionado la empresa legalmente constituida como “Urbanización Barragán” en un predio de 14 hectáreas ubicado en la parte céntrica de la ciudad de Santo Domingo ha decidido construir viviendas de diversos tipos así como locales y aéreas comerciales, generando así comercio y fuentes de trabajo para las familias que posiblemente habiten en las mismas viviendas que se pretenden realizar.

La primera fase es realizar un estudio de mercado estableciendo el segmento de mercado de la empresa y de esta forma saber cuáles son los gustos, preferencias de los posibles compradores con respecto a las viviendas y locales comerciales, También el estudio de mercado servirá para hacer un análisis de la demanda, oferta, precios y comercialización. Este estudio busca diferentes datos que van a ayudar a identificar el mercado y debe asegurar que realmente exista el mercado potencial, el que se pueda aprovechar para lograr los objetivos planteados.

La tercera fase es demostrar si es o no factible este proyecto en la parte técnica-económica para así desarrollar un mecanismo de inversión o financiamiento, de esta forma dar inicio al desarrollo y construcción de las viviendas en la Urbanización “Barragán”. Esta fase es indispensable ya que la empresa actualmente no cuenta con el capital para empezar la construcción de las casas modelos así como de las obras de infraestructura. Los retos claves son descubrir cómo interesar a las fuentes externas de financiamiento e inversión y cómo crear un ambiente de seguridad para que le permita a la empresa cumplir con su objetivo. Una vez recuperado parte del capital propio que se encuentra actualmente en terreno, ya se puede seguir desarrollando el proyecto con recursos propios es decir con el autofinanciamiento sin la necesidad de un financiamiento o inversión externa.

Actualmente se encuentra ya diseñado y aprobado el proyecto de “Urbanización Barragán” en el municipio de la ciudad de Santo Domingo. Esto es fundamental ya que el siguiente paso es hacer lo que se propone en el presente proyecto.

1.2.- FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

El déficit de viviendas y el desmesurado crecimiento poblacional que se presenta cada año en la provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas ha generado la necesidad de diseñar y elaborar este proyecto.

1.3 OBJETIVOS

1.3.1. OBJETIVO GENERAL:

1.3.2- OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

1.3.2.1 Detallar la conformación de la empresa dándole una presentación inicial donde conste la misión, visión, objetivos, valores corporativos y un organigrama estructural. 1.3.2.2 Realizar un estudio de mercado para identificar las necesidades de los clientes y para conocer cuáles son las empresas constructoras que ofertan viviendas de condiciones iguales o similares.

1.3.2.3 Determinar el estudio técnico para conocer cuáles son los componentes estructurales así como ciertos elementos que contendrán las unidades habitacionales.

1.3.2.4 Determinar las inversiones y el financiamiento necesarios para construir las unidades habitacionales.

1.3.2.5 Establecer los costos y los ingresos de las unidades habitacionales que se planea construir en la Urbanización Barragán.

1.3.2.6 Determinar la evaluación financiera del proyecto para la construcción de viviendas en la ciudad de Santo Domingo de los Tsáchilas.

1.4 JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA

Se debe también destacar que con el desarrollo de este proyecto a mas de satisfacer la necesidad de vivienda de más de 500 familias, se crearán fuentes de trabajo directas e indirectas tanto para las mismas familias que residirán en la Urbanización por el área comercial que se ha planificado desarrollar, como para todas aquellas personas que presten sus servicios laborales o de cualquier índole para el desarrollo de este proyecto.

También se planea imponer y crear un nuevo estilo arquitectónico, innovando el diseño tradicional en lo que se refiere al desarrollo urbanístico así como la utilización de nuevas técnicas de construcción dentro de las cuales se puede implementar el sistema de gas centralizado, parqueaderos subterráneos, así como crear un área comercial dentro de la urbanización Barragán. Que darán la pauta a otras empresas similares a implantar ese sistema de diseño. Es importante desarrollar este proyecto como la mayor eficiencia y eficacia posible ya que así la empresa „Urbanización Barragán‟ obtendrá un reconocimiento por la calidad de sus productos ofrecidos y esto dará el prestigio necesario como para seguir en la actividad de la construcción como empresa.

1.5 HIPÓTESIS

1.5.1 HIPÓTESIS GENERAL

La elaboración de un Estudio de factibilidad para la construcción de viviendas en la “Urbanización Barragán”, ubicado en la ciudad de Santo Domingo de los Tsáchilas, es técnicamente factible y económicamente rentable.

1.5.1.1 VARIABLE DEPENDIENTE

1.5.1.2 VARIABLE INDEPENDIENTE

Estudio de factibilidad para demostrar si el proyecto es técnicamente factible y económicamente rentable.

1.6 MARCO TEÓRICO

1.6.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA PROVINCIA DE SANTO

DOMINGO DE LOS TSÁCHILAS

DATOS IMPORTANTES

Capital : “Santo Domingo.

Superficie : 3.857 Km2 - 397.006,97 has.

Ubicación : 133 Km. al oeste de Quito, Suroccidente de la Provincia de Pichincha

Altitud : 550 msnm.

Cantonización : 3 de Julio de 1967

Población : “Año 2007 población según INEC. 322.080 Habitantes Zona Urbana: 70% de la población. Zona rural: 30% de la población Con una tasa anual de crecimiento de 3,7%.”3

Fundación : (29 de Mayo de 1861)

Temperatura : 18 a 26 Grados Celsius

Clima : Goza de un clima subtropical.”4

3 _{http//www.inec.gov.ec}

4

Límites del cantón:

- Norte Cantones Puerto Quito y Los Bancos - Sur Provincia de Cotopaxi y Los Ríos

- Este Cantones Quito y Mejía, y la Provincia de Cotopaxi - Oeste Provincias de Esmeraldas, Manabí y Los Ríos.

Parroquias Urbanas: Santo Domingo, Chiguilpe, Río Verde, Bombolí, Zaracay, Abraham Calazacón, Río Toachi.

Parroquias Rurales: Alluriquín, Luz de América, Puerto Limón, San Jacinto del Búa, La Concordia, Valle Hermoso, Nuevo Israel, El Esfuerzo, Santa María del Toachi y Las Mercedes)

Comunas Tsáchilas: Colorados del Búa, Cóngoma, Poste, Chigüilpe, Otongo Mapalí, Peripa y Naranjo.

Conformación poblacional: La población mestiza en la mayoría proceden de las provincias de Manabí, Loja, Cotopaxi y Pichincha. Desde los años 60 se desarrollo un proceso violento de ocupación territorial, con colonias provenientes de otros sectores del país y Colombia. Por otro lado la Nacionalidad Tsáchila con 2.500 habitantes distribuidos en 7 Comunas.

Instituciones de Gobierno: En la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas existen dependencias gubernamentales tales como: Gobernación Provincial, Dirección Provincial de Educación, Dirección de Salud, MIDUVI, SRI, Dirección Regional del Banco de Fomento, Dirección Provincial del IESS, Ministerio Fiscal Provincial, Tribunal Provincial Electoral, Dirección Provincial de Registro Civil, Dirección Provincial de Correos, Comandancia Provincial de Policía, Jefatura Provincial de Tránsito y Transporte Terrestre.

INFA, Ejército - Batallón de Ingenieros Montufar, Diócesis de la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas.

Fechas importantes:

29/mayo/1861: Parroquialización de Santo Domingo. 6/noviembre/1899: Fundación Colonia de Santo Domingo.

14/febrero/1964: Organización de la Junta de Mejoras de Santo Domingo. 3/julio/1967: Cantonización de Santo Domingo Registro Oficial No.-161.

6/noviembre/2007: Provincialización de Santo Domingo de los Tsáchilas Registro oficial No.- 205.

1.6.2 HISTORIA Y ORIGEN DE SANTO DOMINGO DE LOS TSÁCHILAS

1.6.2.1 LOS INICIOS DE LA CIUDAD

Desde la época colonial, la región de Santo Domingo de Los Tsáchilas figura como parte del extenso territorio montañoso de la cordillera occidental, conocida como "Provincia de Yumbos" donde habitaron Niguas, Yumbos y Tsáchilas. El nombre de Santo Domingo de los Colorados se origina por los años 60, con la presencia de la orden de religiosos Dominicos que evangelizaron, desde la "época de cansacoto", a los primeros pueblos nativos colorados de Cocaniguas, San Miguel y Santo Domingo. Con el nacimiento de la República se acentúa la ambición de unir costa y sierra, definiendo rutas fáciles y cortas de salida al mar, entre Quito y el Pacífico, con la idea de integrar el territorio ecuatoriano y ampliar el comercio interno y externo.

Domingo. Mientras que desde Chóne se construía una trocha, con dirección al río Suma y Santo Domingo.

Las montañas de Santo Domingo de los Colorados poco a poco fueron ocupadas, mediante la aplicación de las primeras leyes agrarias, como la ley de 1.875 referente a la colonización y enajenación de tierras baldías, y a la apertura, mantenimiento de caminos. De igual forma, leyes de fomento de exportación de cauchos silvestres facilitaron su extracción en los sectores de Puerto Ila, Peripa, Saruma, Blanco y Quinindé. Entre 1.873 y 1.912 se adjudicaban las primeras 50.000 hectáreas que la historia registra, a lo largo del camino de herradura a Santo Domingo como hacia los ejes ferrocarrileros, en dirección a Chone, Puerto Ila, Quevedo y Daule. Es en este período que fueron llegando los primeros colonos -ecuatorianos y extranjeros-: jornaleros, caucheros, contratistas de obras públicas y hacendados, quienes junto a los Tsáchilas, fueron poblando y ocupando la región.

El 23 de julio de 1.883 la parroquia rural de Santo Domingo de Los Colorados pasa a depender del municipio de Mejía. En este período se destaca la acción del gobierno liberal que institucionalizó el primer asentamiento colono, al crear de forma oficial, el 6 de noviembre de 1.899, el pueblo de Santo Domingo de Los Colorados, en la hacienda Santa Rosa (hoy, barrios la Carolina, Florida, Santa Fe). Hasta las dos primeras décadas del siglo XIX la población no superó los 500 habitantes, entre blancos y nativos. Su primera escuela se llamó Instituto Peralta.

A partir de 1.950 se produjo un acelerado proceso de crecimiento demográfico y económico, como consecuencia del estratégico enlace vial entre las ciudades de Quito, Guayaquil, Esmeraldas, Manta y otras ciudades intermedias de menor importancia

1.6.2.2 DESDE 1957 HASTA 1974

La conformación urbana y regional de Santo Domingo de los Colorados

Temática: Los modernos programas de colonización y el desarrollo vial en las década del 60. Migración y crecimiento poblacional explosivo. El proceso cooperativo de vivienda y nacimiento del Municipio.

La década de los sesenta marca la conformación definitiva de la región de Santo Domingo de los Colorados como soporte para la ocupación de una amplia zona de frontera de colonización agrícola que será complementada con la construcción de una red vial moderna en que Santo Domingo se consolida como el eje irremplazable para unir el trópico con el altiplano.

Si bien a partir de 1957, el gobierno de Camilo Ponce apoya la colonización espontánea o de iniciativa particular a través de experiencias con programas dirigidos como fue el primer Plan Piloto de Colonización. Será posteriormente en 1964 durante la Junta Militar de Gobierno, que el gran programa de colonización semidirigido conocido como Plan BID, Inicie de forma amplia, la incorporación de más de 400.000 hectáreas en el polígono comprendido entre Santo Domingo de los Colorados-Quinindé-Chone-Quevedo. Con ello, se habilitaba la mayor parte "tierras baldías libres" aprovechables del Ecuador, que se encontraban en el área costera de la Provincia de Pichincha y parte de Esmeraldas y Manabí. Este programa canalizado y orientado por el Instituto Ecuatoriano de Reforma Agraria y Colonización (IERAC), concluye en 1969 en el último gobierno del Presidente Velasco Ibarra.

a 4.177 familias. Ello significó el 76.0% del total de tierras entregadas y el 72% de familias adjudicatarias. Entre 1964 y 1974, período correspondiente a las dos Reformas Agrarias, se habían asignado más de 200.000 Has. Los nuevos campesinos se organizaron en torno a las Cooperativas Agrícolas de Producción amparadas en una Instancia mayor como fue el "Consorcio de Cooperativas".

La incorporación de ésta superficie, fue generando una estructura de propiedad de la tierra relativamente homogénea, esto es, con el predominio de las medianas propiedades o fincas de una extensión promedio de 42 hectáreas, notablemente mas equitativa que la prevaleciente en otras regiones del país. Así también, el agro se fue inclinando, desde entonces, hacia una producción diversificada como banano, café, cacao y abacá para exportación, y cultivos de subsistencia y demanda local como plátano, yuca, maíz, cítricos, frutas, caña de azúcar, a los que se sumaban los cultivos de palma africana y producción de ganado de carne.

Pero este proceso colonizador, será simultáneamente complementado, desde 1957, con la construcción de las nuevas carreteras de primer orden que conecta la zona de Santo Domingo con Quito y las provincias de Esmeraldas, Manabí, Los Ríos y Guayas. Entre 1962-1965 eran transitables las carreteras: Santo Alóag -Quito, Santo Domingo-Chone-Portoviejo, Santo Domingo-Quinindé-Esmeraldas y Santo Domingo-Quevedo. En cambio desde 1967 se transitaba entre Santo Domingo-Quevedo-Guayaquil. Este nuevo nudo vial del occidente ecuatoriano, permitió al Estado construir 644 Km. de vías que en corto tiempo unió sierra y costa a través de Santo Domingo. La comunicación, el intercambio interregional y micro regional se facilitó y con ello el gran despegue demográfico.

En general, la población que se fue asentando en el campo provino de casi todas las provincias del país e inclusive de la zona sur de Colombia (Marino). Población emigrante originaria de; áreas deprimidas, sea por desastres naturales como por las sequías de Manabí y Loja; o de provincias caracterizadas por altos niveles de pobreza y sobrepoblación como Bolívar, Tungurahua y Chimborazo.

Si en 1950 la Parroquia había reunido 6.974 habitantes, para 1.962 ascendería a 31.345, para luego crecer explosivamente, ya como cantón, a 103.215 habitantes en 1.974. La población asentada en el área rural representaba más del 70% de la población total cantonal. En menos de 25 años, la población rural pasaba de 5.480 a 72.692 habitantes. Pero, si el campo fue el foco de atracción migratoria durante los años sesenta, el poblado central de la antigua Parroquia de Santo Domingo también tuvo su incremento, al pasar de 1.498 habitantes en 1950, a 6.951 en 1962 y superar en 1974 los 30.000 habitantes, definiéndose desde entonces, entre las ciudades de mayor dinámica poblacional del Ecuador.

De tal forma, este crecimiento también marcaba el comienzo de la inusitada expansión del espacio urbano. Hasta 1960 el núcleo urbano tenía una extensión de 10.6 Has.; para 1962 se amplía a 58 Has. En 1969, superaba ya las 370 Has., mientras que para 1974 alcanzó 435 Has.

1.6.2.3 DESDE 1975 –HASTA EL AÑO 2000

Consolidación del desarrollo urbano y regional. Desafíos futuros de Santo Domingo de los Colorados.

Temática: Consolidación de la economía regional. El rol principal de la ciudad. Desde el Primer Plan de Desarrollo hasta el Plan General de Desarrollo Estratégico "Santo Domingo 2010".

adquirido las ciudades y sus actividades económicas respecto a las áreas rurales y periféricas.

A partir de 1975, una vez concluidos los procesos colonizadores, la producción agrícola de la región de Santo Domingo de los Colorados, se volcó paulatinamente a las demandas del mercado interno, a las exigencias y variaciones del mercado de exportación, aprovechando las aptitudes naturales de contar con ricos suelos que le permiten mantener cultivos diversificados. Producción que se encuentra complementada con la idealización estratégica de Santo Domingo en el sistema vial nacional, trayéndole ventajas respecto a otros sectores de similares características, ubicados a lo largo de la carretera Los Bancos-Puerto Quito-La Independencia.

Sin embargo, la paulatina concentración de la tierra en grandes propiedades, el fenómeno antes desconocido de la migración campo-ciudad al interior de la región, como la introducción de cultivos de gran inversión (palma africana, ganadería, abacá, palmito) y la falta de crédito estatal para pequeños y medianos campesinos, han ido limitando las posibilidades de dinamizar la economía rural de la región. Además es evidente que se han ido reduciendo los niveles de empleo y la calidad de vida de más de un centenar de poblados de corte agrícola, pese a la implementación de Programas de Desarrollo Rural (UDRI, 1983 y Proyecto BID 674, desde 1992), que se limitaron a la construcción de infraestructura vial y educativa, sin impulsar un verdadero impacto a nivel productivo y de comercialización e introducción de nuevas tecnologías agropecuarias.

Pero igual, se asiste a la consolidación de una nueva sociedad urbana: más amplia pero igual de distinta y estratificada. Una sociedad de diverso origen socio-cultural, raigambre y costumbres, estructurándose un conglomerado sin identidad local compuesto en su mayoría por migrantes costeños y serranos.

A partir de 1982, la población urbana rebasaba a la población rural, al concentrar 69.000 habitantes respecto a los 68.000 que reunía el campo. En 1990, ya el 60% de la población total del cantón se había concentrado en la ciudad. Entre 1974y 1990 la población urbana se incrementó 4 veces, al pasar de 30.000 a más de 114.000 habitantes, manteniendo una tasa promedio anual del 10%, constituyéndose, por tanto, entre las ciudades intermedias de mayor crecimiento a nivel nacional.

Este fenómeno demográfico sin precedentes, continuó reflejándose en la forma desordenada de ocupación y consolidación del espacio, y que verá agudizarse, una vez que se legaliza y define como urbano un área poco densificada al interior de los denominados By Pass. Pese a la vigencia desde 1976 de un primer instrumento legal y normativo como fue el Plan de Desarrollo Urbano, elaborado por la Consultora Nacional de Ingeniería CNI, las Cooperativas de Vivienda se consolidan como los principales agentes de ocupación y habilitación del suelo a través de la división por lotes. La superficie de la ciudad había de considerarse sobre un territorio de 3.881 Has.

Para los años 80 y 90, este proceso no se ha detenido ni ha tomado otras formas de ocupación de la tierra. El crecimiento y expansión de la ciudad ha rebasado los "límites urbanos". En la actualidad existen más de 70 Cooperativas que ocupan el 50% de la superficie urbana. El área que ocupa la ciudad supera las 5.000 Has.

El crecimiento poblacional y espacial de Santo Domingo ha sido tan raudo y acelerado que las formas de pensarla o encaminarla, presentándose entre las ciudades de mayor conflicto en cuanto al manejo, regulación y planificación de su desarrollo.

-AME- elabora el Plan General de Desarrollo Estratégico "Santo Domingo 2010", como instrumento de gestión y gobierno.”5

1.6.3 HISTORIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL MUNDO

Los vestigios más antiguos de la humanidad se remontan a muchos miles de años. Sin embargo fue sólo hace unos 10 mil, cuando se verificaron las transformaciones más importantes en la forma de vida, costumbres y comportamiento de los así llamados seres humanos.

Durante el largo periodo del Paleolítico, el hombre prehistórico era incapaz todavía de construir un sitio donde resguardarse del clima y de los peligros naturales; por ello durante millares de años se refugió en cuevas. Estos primeros hombres, tan desamparados ante la naturaleza, comenzaron a desarrollar su inteligencia para sobrevivir. Recolectaban frutos silvestres, cazaban, utilizaban el fuego y elaboraban sus primeros utensilios y armas con piedra y hueso.

Es el hombre del Neolítico el que inicia la práctica de la domesticación de los animales y el cultivo de la tierra. Sus utensilios fueron de piedra pulida y eran más resistentes. Inventaron la cerámica y el tejido de prendas domésticas.

El cultivo de la tierra obligó a que el hombre abandonara su vida errante. La existencia más sedentaria facilitó que los grupos humanos crecieran y formaran sociedades con una organización cada vez más compleja. El hombre del Neolítico, al abandonar los refugios naturales que ofrecían cuevas y cavernas, se obligó a construir su propia habitación para sobrevivir. Esta iniciativa técnica inauguró también el oficio ingenieril. Con ella el hombre se vio con más capacidad y elementos para dominar el medio ambiente.

A través de la observación, los constructores primitivos descubrieron de manera natural las leyes más simples de la estabilidad de las estructuras y la resistencia de materiales.

Haciendo uso de su ingenio comenzaron a construir, además de sus viviendas, fortificaciones, barreras, puentes, diques y canales.

Estos primeros constructores son los más remotos precursores de los ingenieros civiles. Las evidencias de sus obras muestran que las raíces de la ingeniería civil son tan antiguas como la propia civilización.

“A mediados del cuarto milenio antes de nuestra era, la sociedad neolítica desarrolló en los valles de los ríos orientales las primeras formas de civilización: entre el Tigris y el Éufrates se desarrolló la civilización mesopotámica. El Valle del río Nilo fue escenario de la gran civilización egipcia, y más al oriente otros pueblos alcanzaron también un grado elevado de civilización. Así, conforme las sociedades antiguas fueron avanzando en sus formas de vida material, política y cultural, exigieron a los constructores de su tiempo un mayor desarrollo de su capacidad e ingenio.”6

1.6.4 IMPORTANCIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL DESARROLLO DE LA HUMANIDAD

La construcción, y la capacidad para construir cosas, es una de las más antiguas habilidades del ser humano. En la edad prehistórica, fue uno de los talentos que diferenció al Homo sapiens de otras especies. Los humanos batallaron para sobrevivir y buscaron refugio de los elementos naturales y del ambiente hostil que los rodeaba edificando estructuras que los protegieran. Utilizando materiales tales como tierra, piedra, madera y pieles de animales, fueron capaces de fabricar viviendas que les proporcionaron tanto abrigo como un cierto grado de protección.

Conforme la sociedad llegó a ser más organizada, la habilidad para edificar se convirtió en un sello de la sofisticación de las antiguas civilizaciones. Las maravillas del viejo mundo reflejan una extraordinaria capacidad para construir no solamente estructuras como medio

de protección sino monumentos de escala gigantesca. Las pirámides y templos griegos como el Partenón son testimonio impresionante de las habilidades constructivas de las civilizaciones de la antigüedad.

“Desde tiempos muy remotos, a los humanos les ha fascinado los objetos de gran escala en la naturaleza tales como montañas, llanuras y océanos. Conforme llegaron a ser más sofisticados a través del tiempo, algunos grupos comenzaron a edificar monumentos de gran escala para glorificar su civilización. Las grandes pirámides de Giza son ejemplo de estos monumentos. Indudablemente, el esfuerzo realizado al construir esos enormes monumentos es testigo de la capacidad humana para realizar obras de construcción creativas y que además han implicado un gran reto. El impacto de tan grandes estructuras en el desarrollo de la humanidad ha sido tremendo en todos los aspectos, incluyendo el social, el económico y el cultural.

Estas grandes estructuras puntualizan la marcha del tiempo y muchas de ellas son impresionantes, aun si las comparamos con estándares modernos. Por ejemplo, la gran Iglesia de Santa Sofía en Constantinopla, construida durante el siglo VI, fue durante nueve siglos la estructura con el domo más grande en el mundo. Ejemplo impresionante del ingenio de los constructores de ese tiempo y de su maestría en como las fuerzas pueden ser transmitidas al suelo usando arcos en una dimensión y en tres dimensiones como en los domos.

En tiempos más recientes, obras como el Puente de Brooklyn (Nueva York, EEUU) y el Canal de Panamá sobresalen como grandes logros de la construcción. Pero también son testimonios del hecho de que la realización de un proyecto de construcción involucra el resolver un sinnúmero de problemas, muchos de los cuales no son de tipo técnico. En ambos proyectos, problemas de “gente” que requirieron grandes dosis de innovación y liderazgo fueron tan formidables como los problemas técnicos afrontados.”7

7

1.6.5 SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL ECUADOR

Ecuador es un país con alto déficit de vivienda y, obviamente, de todo lo que corresponde al espectro de la construcción. Se estima que el país tiene aproximadamente 13 millones de habitantes y que teniendo cerca de 2‟900.000 viviendas (4,5 personas por familia) no llega a los 2´000.000 de viviendas calificables como tales; es decir, con el equipamiento y uso mínimo.

El actual crecimiento de población es de un 2% anual; es decir, 260.000 habitantes nuevos por año. Los 260.000 habitantes requieren 58.000 viviendas nuevas cada año. En el caso de no reducir el déficit, para impedir su crecimiento se requeriría de no menos de un millón de viviendas. Los profesionales de la planificación urbana están conscientes del proceso de crecimiento incontrolado que está adquiriendo la expansión urbana en Ecuador y, particularmente en Guayaquil y otras ciudades como Quito, Cuenca, Santo Domingo, Manta y Quevedo.

El consumo de los recursos del suelo, la reducción y degradación ambiental del sector rural afectado por la expansión urbana, la mala calidad de los entornos urbanos, la dependencia creciente del vehículo rodante, el consumo de energía, la contaminación por varias causas, son aspectos que preocupan a quienes conocen de la crisis creciente a que están abocadas las ciudades. ¿Cuál es el fin del recorrido?, ¿en qué momento explotará?, ¿tiene límite ese crecimiento?, ¿podemos manejarlo con los recursos y facilidades actuales?. Podemos hacer algo. Todas estas son interrogantes que debemos absorber políticos, profesionales, ciudadanos y empresarios.

superficie. Guayaquil (y Ecuador) tiene un crecimiento poblacional proporcionalmente mayor que los que tienen las ciudades señaladas en 20 años. Aumentaría su población en un 45% en las próximas dos décadas.

Por eso, debemos pensar en reducir el déficit, en aumentar los metros cuadrados de vivienda por cada habitante y cubrir la demanda y crecimiento de otros servicios y

Necesidades como vehículos y más vías de comunicación (calles), comercio, escuelas, templos, oficinas, bodegas, centros comerciales. Si la inmigración del campo y otras ciudades volviera a crecer en Guayaquil el problema sería mayor. La ciudad se haría competitiva por el alto costo que tendrían que pagar los usuarios para construir y mantener una ciudad tan extensa y con baja densidad. No quedará más que asumir el reto y las responsabilidades, luchando porque se organicen adecuadamente sus territorios.

Pero la extensión o crecimiento de las ciudades no se produce solo por la demanda de viviendas. Hay las demandas adicionales o crecimientos comerciales, industriales. Las cifras de expansión urbana tienen ingentes tareas por realizar. De ello depende el futuro de eficacia económica, de calidad urbana y justicia social de Ecuador. O se da respaldo adecuado a las demandas de la actividad constructora para responder el crecimiento explosivo o el país caerá en un caos urbano.”8

“El ritmo de crecimiento del crédito para vivienda disminuye en 2008. Un estudio revela que ha crecido solo el 7%. En los últimos 12 meses, la demanda de viviendas se redujo en Quito en un 20%, según un estudio realizado por Market Watch. El informe fue presentado por Gonzalo Rueda, durante el evento 'Tendencias Inmobiliarias 2009' organizado por la Revista Inmobiliaria El Portal, a propósito de su sexto aniversario. Gonzalo Rueda, de la firma investigadora, indicó que la disminución radica en la incertidumbre económica que existe en el país, lo cual incluso llevó a que varias instituciones financieras frenen la entrega de créditos hipotecarios.

Consideró, además, que la crisis financiera global pudiera provocar la reducción de remesas entre el 10% y el 20%. No obstante, dijo que los $600 millones que el IESS destinará para los créditos hipotecarios podrían contrarrestar los efectos.

De ahí que para el 2009 no se proveyó un fuerte impacto en el sector. En todo caso, dentro de las preferencias de los compradores las casas registran el 81,8% frente al 52,2% de 2007. Esto se debe a la comodidad, amplitud, espacio, privacidad y áreas verdes que ofrece. Los departamentos, por su parte, son elegidos por el 47% de compradores, debido a su precio y a su seguridad. Las tendencias actuales en muebles para el hogar, según las demandas de los usuarios, es la movilidad, es decir que se les pueda reorganizar en la cocina, dormitorio, etc., según explican expertos de Notria.

La luminosidad, también juega un papel importante en la vivienda. Actualmente, señala Daniela Sagüenza, de Lumi Center, la tecnología en las instalaciones eléctricas es uno de los mayores requerimientos de los clientes. Por eso, la denominada casa inteligente es el auge en las construcciones. "Podemos crear una serie completa de funciones para controlar el entorno de la casa como: interruptores con luz indicadora, conectores para voz y datos (Internet), reloj despertador, lámpara de pasillo

La actividad constructiva promueve el dinamismo de diferentes actividades que están relacionadas, por lo que el beneficio se multiplica. Este flujo de recursos se ve reflejado en generación de empleo, y en general en el dinamismo que adquieren varias actividades comerciales y de servicios vinculadas con el sector.”9

“_{Por otro lado, más de 35 mil ecuatorianos que viven en España visitaron la feria “Mi casa} en Ecuador” que se realizó a finales de abril en Madrid, con el interés de conocer la oferta inmobiliaria de 80 empresas constructoras que expusieron sus proyectos habitacionales y las facilidades de financiamiento que ofrecieron las entidades financieras. Para los organizadores, el evento fue un éxito, tanto por la presencia numerosa de compatriotas como por la posibilidad que tuvieron, expositores y visitantes, de concretar la forma de

canalizar recursos para la compra o construcción de vivienda en las diferentes provincias del Ecuador.

El éxito alcanzado permitió que se realice una segunda feria que se realizaría en España en el mes de octubre de 2006. Alrededor de 400 expositores presentaron, durante los 3 días de Feria, sus proyectos de vivienda y las alternativas de financiamiento a los ecuatorianos residentes en Barcelona. Se estima que alrededor 170.000 compatriotas residen en esa ciudad española, las empresas realizaron ventas por un monto estimado de 150 millones de dólares.”10

1.6.6 SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN LA PROVINCIA DE SANTO DOMINGO DE LOS TSÁCHILAS

Ha crecido 12,42 veces entre 1950 y 1985, a un ritmo superior a Quito y Guayaquil, a nivel regional e inclusive provincial.

El crecimiento poblacional del Cantón Santo Domingo está ubicado como uno de los más altos en Latinoamérica; mientras la media nacional se ubican en el orden del 2,4% para el período 1982-1990, la tasa de crecimiento de Santo Domingo fue del 6.4% para el mismo período; atribuible en gran medida a los flujos migratorios.

En este sentido, se destaca como característica de la provincia el importante tamaño de su población (500.000 hab.), resultado de un gran crecimiento demográfico en las últimas tres décadas.

La dimensión territorial de la ciudad fuertemente extendida (5.844 Has), implica la ampliación de su escala y, a la vez, un cambio en la distribución territorial de población y actividades, así como de los flujos entre las diferentes áreas. La ciudad se hizo más grande y más compleja.

10

En 1974 la población del área urbana fue del 30% del total, hoy es del 70%. En el período 82-90 la población económicamente activa del cantón tuvo un crecimiento del 8% en el área urbana y del 3% en el área rural.

El índice de disponibilidad de servicios es de 55.2%; las necesidades básicas insatisfechas (NBI) es del 43% para 1999 (para 1996 fue del 34%, puesto 105 entre los 210 municipios del país).

El déficit de vivienda aumenta con el crecimiento de la población, un incremento anual promedio de 10.000 personas por año alrededor de 1.800 viviendas.

Alto porcentaje de desempleo y un fuerte proceso de tercerización con tendencia a la informalidad, producto de la diferencia entre la tasa de crecimiento de la población (superior al 6%), la capacidad de la ciudad para absorber empleo.”11

CAPÍTULO II LA EMPRESA

El objetivo de este capítulo es establecer como está conformada la empresa desde su constitución, tipo de empresa, y se realiza una breve descripción general del proyecto Urbanización Barragán al igual que un análisis FODA, misión y visión.

2.1 CONFORMACIÓN DE LA SOCIEDAD DE HECHO

La conformación de la sociedad de hecho fue celebrada en la Notaria Primera, mediante Escritura de Sociedad de Hecho en la ciudad de Santo Domingo de los Colorados el 8 de Diciembre del año 2006 donde claramente se establece los nombres de cada uno de los socios, las aportaciones, las obligaciones y derechos de los mismos así como de la empresa denominada “Urbanización Barragán” cuya duración desde su constitución será de 20 años a partir de la fecha de suscripción, cuya actividad destinada será todo lo que involucra en el sector de la construcción tanto en el sector privado como público. Dicha escritura de Sociedad de Hecho también fue suscrita en el Registro Mercantil pertinente.

El representante Legal de esta sociedad de Hecho elegido por los socios es el Sr. Neptali Guillermo Barragán Barragán, el cual se desempeñara como Gerente Administrador de la misma.

La aportación de los socios para la constitución de la Sociedad de Hecho “Urbanización Barragán” se encuentra actualmente suscrito y pagado en su totalidad y dicha aportación fue realizada de esta forma.

El capital Social es de DIEZ MIL DOLARES (USD 10.000,00) representado en Mil

(1.000,00) Aportaciones de DIEZ DOLARES cada una (USD 10,00) distribuidos de la

CUADRO No. 2.1 APORTE SOCIAL

SOCIOS APORTACIONES %

Neptali Guillermo Barragán Barragán 2.000 20

Jaime Patricio Barragán Barragán 2.000 20

Myriam Marinela Barragán Barragán 2.000 20

Celida Soraya Barragán Barragán 2.000 20

Raymundo Fernando Barragán Barragán 2.000 20

TOTAL USD 10.000 100%

Realizado por: El Autor; Pedro Altamirano Barragán. Fuente: Empresa “Urbanización Barragán”.

Las utilidades que se obtengan producto del negocio, serán repartidas proporcionalmente de acuerdo al capital aportado.

2.2 CARACTERÍSTICAS DE LA EMPRESA “URBANIZACIÓN BARRAGÁN”

2.2.1 DATOS IMPORTANTES

Tipo de Empresa: Sociedad de Hecho “Urbanización Barragán”

Funciones que Desempeña: Diseño, Planificación, Construcción, Comercialización de Proyectos en conjunto y/o individuales para: Vivienda, Oficinas, Locales Comerciales a Edificarse a Nivel Nacional o Internacional.

Tamaño de la Empresa: Es de un tamaño Mediano con más de 20 personas lo que incluye Empleados y trabajadores en forma directa e indirecta.

2.2.2 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO URBANIZACIÓN BARRAGÁN

El diseño de la Urbanización Barragán ha sido planteado dentro de un contexto urbanístico nuevo e innovador, que satisfaga las necesidades, no solamente de los usuarios y posibles habitantes de la misma, sino que también se incorporen al importante desarrollo de la Ciudad. Como punto de partida principal, se ha tomado en cuenta su ubicación, forma y el área, es así que se plantean una concepción arquitectónica total de la urbanización, en la que se desarrollen todas las actividades que cubran las necesidades de los habitantes, como son: vivienda, recreación y sobre todo comercio. Por tal razón la Arquitectura tomará como base estas actividades, las mismas que serán planificadas y no realizadas independientes unas de otras. Esto por lo tanto se reflejará en los espacios arquitectónicos que mantendrán un orden, equilibrio, armonía, que contribuirán a dar realce a las cooperativas circundantes así como también a la imagen de la ciudad, la idea principal, es la de diseñar y construir una Urbanización pionera e innovadora en Santo Domingo de los Tsáchilas, ya que este concepto de Urbanización actualmente no existe.

2.3 MISIÓN

Nuestra misión es contribuir con el progreso del país mediante la construcción de edificaciones y obras de urbanismo, que incluyen el desarrollo de proyectos de vivienda y áreas comerciales que satisfagan y superen las expectativas de nuestros clientes brindándole calidad con diseños sismo resistentes, usando la mejor tecnología, materiales, y un personal altamente calificado a través de un proceso de mejoramiento continuo en todos los niveles.

2.4 VISIÓN

Posicionarnos en el ámbito nacional como la mejor empresa en el ramo de la edificación y urbanismo, manteniéndonos siempre a la vanguardia en cuanto a las nuevas tecnologías de construcción, basándonos en la especialización y capacitación de nuestro personal, respetando las normas internacionales para la construcción y conservación del medio ambiente.

2.5 OBJETIVOS

2.5.1 OBJETIVO GENERAL

Responder al rápido crecimiento urbanístico del país, mediante el desarrollo de proyectos para la modernización y readecuación de los recursos físicos y materiales en ambientes que satisfagan las necesidades de los clientes.

2.5.2 OBJETIVOS ESPECIFÍCOS

• Ser una empresa reconocida en el campo de la construcción, trabajos que se caracterizan por la óptima calidad.

• Dar a conocer en el mercado nacional e internacional a nuestra empresa constructora, en continuo crecimiento y con un gran compromiso hacia el cliente.

• Apoyar el crecimiento y desarrollo del país, mediante la participación activa en la construcción de vivienda y de la infraestructura requerida por nuestros clientes.

• Preservar y resaltar los valores estéticos, arquitectónicos y ambientales de las diferentes edificaciones que se construya para nuestros clientes.

• Respetar las leyes que rijan las diferentes actividades relacionadas con el cumplimiento de nuestra misión y visión.

• Competir con éxito en los mercados nacionales.

2.6 ESLOGAN

“En URBANIZACION BARRAGAN estamos conscientes de que no somos la única empresa constructora, pero que si somos los mejores.”

2.7 VALORES CORPORATIVOS

2.8 ANÁLISIS FODA

La empresa constructora debe aprovechar las fortalezas que posee para poder tener un lugar en la creciente y constante demanda en la construcción y así poder ampliar sus mercados. Debe evaluar sus debilidades para cambiarlas por fortalezas, reestructurando organizacionalmente la empresa de manera que sus colaboradores se sientan más identificados con ella y conozcan cuáles son sus atribuciones para que laboren de una manera correcta. Es importante que la empresa analice sus amenazas para que estas no afecten el desempeño de la empresa, evaluando a su competencia y el precio que estas ofrecen para realizar los trabajos.

FORTALEZAS

FACTORES INTERNOS

 Personal técnico especializado.

 Personal obrero y maquinistas especializados.

 Disponibilidad de equipos y herramientas.

 Disponibilidad de materia prima.

 Antecedentes de obras realizadas por la empresa.

 Posibilidad de ajustar los precios por costos de oportunidad.

 Participación conjunta en el desarrollo de las actividades.

 Disponibilidad de los nuevos avances de la tecnología.

DEBILIDADES

FACTORES INTERNOS

 Falta de capital de trabajo.

 Falta de manuales de procedimientos.

 Falta de apertura para estudiar otras formas de vinculación entre empresas o inversionistas.

 Centralización en la toma de decisiones.

 Estructura organizacional informal.

 No se cuenta al momento con una casa modelo.

OPORTUNIDADES FACTORES EXTERNOS

 Participar en el proyecto de desarrollo regional- provincial y nacional.

 Utilización de mano de obra, materia prima y equipos locales.

 Liderar procesos de trasformación tecnológica.

 Ubicación en la parte céntrica de la ciudad.

 Acceso a todos los servicios básicos y de trasporte.

 Inclusión de áreas comerciales y áreas verdes al proyecto de viviendas.

 Creciente y constante demanda en el ámbito de la construcción.

 Calidad de construcción de las viviendas.

 Construcción de un centro comercial el cual incremente la plusvalía y la demanda de las viviendas.

AMENAZAS

FACTORES EXTERNOS

 Falta de estabilidad en los precios de la materia prima.

 Falta de incentivos de producción.

 Falta de políticas de inversión en el mediano y largo plazo.‟

 Excesiva burocracia provincial y nacional.

 Precios que ofrece la competencia.

 Incremento en la tasa de interés de los préstamos para los clientes.

2.9 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL DE LA EMPRESA.

Es la disposición de responsabilidades, autoridades, y relaciones entre el personal.

 Dicha disposición es generalmente ordenada.

 Una expresión formal de la estructura de la organización se incluye habitualmente en un manual de calidad o en un plan de calidad para un proyecto.

 El alcance de la estructura de la organización puede incluir interfaces pertinentes con organizaciones externas.

2.9.1 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL

Fuente: Observación.

Realizado por el Autor; Pedro Altamirano Barragán Grafico No. 1: Organigrama Estructural

Junta General de

Socios

Gerente General

G. Produccion y

control Arquitecto /

fiscalizador

G. Marketing y Ventas

Jefe ventas

Vendedores

G. Financiera

Tesoreria

bodega Secretaria /

2.9.2 FUNCIONES DEL PERSONAL Y REQUISITOS PARA EL CARGO

Gerente General:

Funciones:

 Representar legalmente a la empresa.

 Designar todas las posiciones gerenciales.

 Realizar evaluaciones periódicas acerca del cumplimiento de las funciones de los diferentes departamentos.

 Planear y desarrollar metas a corto y largo plazo junto con objetivos anuales y entregar las proyecciones de dichas metas para la aprobación de los gerentes corporativos.

 Coordinar con las oficinas administrativas para asegurar que los registros y sus análisis se están llevando correctamente.

 Crear y mantener buenas relaciones con los clientes, gerentes corporativos y proveedores para mantener el buen funcionamiento de la empresa.

 Lograr que las personas quieran hacer lo que tienen que hacer y no hacer lo que ellos quieren hacer

Requisitos:

 Educación: Superior, de preferencia Ingeniero de Empresas, Comercial o afines.

 Experiencia: más de 3 Años.

 Cualidades: Trabajador, responsable, creativo, motivador, honrado, visionario, buenas relaciones interpersonales.

Secretaria / Contadora

Funciones:

 Llevar la contabilidad y registro de transacciones pertinentes.

 Realizar formularios de declaración al SRI.

 Recepción de documentos.

 Atender llamadas telefónicas.

 Atender visitas.

 Archivo de documentos.

 Cálculos elementales.

 Informar sobre todo lo referente al departamento del que depende.

 Estar al día de la tramitación de expedientes.

 Tener actualizada la agenda, tanto telefónica como de direcciones, y de reuniones.

 Poseer conocimiento de los departamentos de las Administraciones Públicas con los que esté más relacionada la sección de que dependa.

 Asimismo, tener conocimiento del manejo de maquinaria de oficina, desde calculadoras hasta fotocopiadoras, pasando por ordenadores personales y los programas informáticos que conllevan.

 Completo conocimiento de uno o más idiomas extranjeros.

 Amplios conocimientos en protocolo institucional y empresarial.

Requisitos:

 Educación: Superior, de preferencia Contador Público Autorizado CPA.

 Experiencia: más de 2 Años.

Cualidades: Trabajadora, responsable, honrada, buenas relaciones interpersonales, colaborativa.

Chofer /Mensajero Funciones:

 Estar a disposición de los ejecutivos de la empresa para su respectiva movilización.

 Entregar documentación a los distintos proveedores e instituciones financieras.

 Movilización de visitas y empresarios.

 Retirar materia prima, insumos, equipos cuando se estime conveniente.

Requisitos:

 Educación: Mínimo Bachillerato, licencia profesional tipo C

 Experiencia: más de 2 Años.

 Cualidades: Trabajador, responsable, honrado, buenas relaciones interpersonales, serio.

Gerencia Control y Producción: Funciones:

 Determinar lo relacionado a estilos nuevos y estilos en Proceso de: Maquinaria y equipo, plantilla, aditamentos, flujo de trabajo, estándares temporales y permanentes. Métodos de trabajo Optimización a aprovechamiento de recursos.

 Diseño y elaboración de planos.

 Desarrollar e implementar el mejor método de trabajo

 Informar a los supervisores los cambios en métodos.

 Dirigir las actividades de los supervisores.

 Monitorear los reportes de pago, para asegurar que el Tiempo muerto esta correcto.

 Controlar que la construcción que viviendas sea en base a las normas internacionales de construcción.

Gerencia Marketing y ventas: Funciones:

Personal

Selección del personal del departamento comercial.

 Detección de necesidades y seguimiento de los planes de formación de todo el personal del departamento comercial.

 Establecimiento de la política de retribución e incentivos del personal de ventas.

 Motivación del personal del departamento.

Objetivos

 Elaboración del presupuesto de ventas anual.

 Elaboración de los presupuestos de gastos del departamento comercial. Ventas

 Definición de política de precios y condiciones comerciales.

 Gestión de venta de grandes cuentas

 Realización de visitas de acompañamiento con los vendedores o coaching

 Mantenimiento de una relación continuada con los clientes para conocer sus necesidades o problemas.

Seguimiento

 Despacho, asesoramiento y dirección de los vendedores.

 Supervisión de las gestiones comerciales.

 Supervisión de los gastos comerciales, en especial, los de ventas.

 Identificación de indicadores del departamento, medición de los mismos con una determinada frecuencia y establecimiento de medidas correctoras. Entre ellos:

o Ratios de visita

o Incidencias

o Devoluciones de mercancía

o Ventas por encima de riesgo

o Impagados y retrasos de cobros

o Clientes de baja rentabilidad

 Relación y comunicación continua con proveedores

 Frecuencia de Devoluciones

Marketing

 Establecimiento de las líneas generales del Plan de marketing y en concreto el marketing mix:

o Política de producto

o Política de precio

o Política de distribución

o Política de comunicación

 Seguimiento de la ejecución del Plan de Marketing