Precio de oferta de venta de terrenos

(1)

Ministerio de Desarrollo Urbano

Subsecretaría de Planeamiento

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

Precio de oferta de venta

de terrenos

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GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA

DE BUENOS AIRES

Jefe de Gobierno

Ing. Mauricio Macri

Jefe de Gabinete de Ministros

Lic. Horacio Rodriguez Larreta

Ministro de Desarrollo Urbano

Arq. Daniel Chain

Subsecretario de Planeamiento

Arq. Héctor Lostri

Director General de Planeamiento

Mg. Fernando Álvarez de Celis

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(5)

Introducción

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Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA. Mapa 1.a.

Barrios y comunas de la Ciudad de Buenos Aires.

INTRODUCCIÓN

Elpresenteinformetienecomofinalidadbrindarunaaproximaciónaciertosaspectosdelmer-cado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y a su evolución, a partir de la elaboración tri-mestral de indicadores sobre el precio de oferta de terrenos. Las series correspondientes a terrenos en venta se iniciaron en diciembre de 2001, siendo la serie número treinta y tres. Con el fin de analizar el precio de oferta, se toma como unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m2_{). Dado que el objeto de análisis se trata de terrenos, se utiliza el}

pre-cio en dólares, puesto que ésta es la moneda que se usa en el mercado como referencia para este tipo de transacciones.

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Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA.

Mapa 1.b.

Zonas.

los usos permitidos y la capacidad constructiva del lote. Así, en la primera parte del in-forme se analiza el precio promedio del m2_{en dólares de los terrenos relevados,}

compa-rando la cifra obtenida con la arrojada en mediciones anteriores, lo que permite apreciar la evolución de este indicador a lo largo del tiempo. A continuación, se examina cómo in-fluyen en el precio por m2_{el tamaño de los terrenos ofrecidos, su distribución geográfica}

y la zonificación que les otorga el Código de Planeamiento Urbano, de la que se des-prenden los usos permitidos y su capacidad constructiva.

En la sección siguiente, se presentan los precios puntuales de lotes seleccionados ale-atoriamente ubicados en distintas zonas de la Ciudad de 200, 450, 1.000 y más de 3.500 m2_{, de manera que se puedan apreciar las diferencias en cuanto al monto total pedido}

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1.1. Precio de oferta de venta de terrenos en la Ciudad

de Buenos Aires

En diciembre de 2010 se contabilizaron 1.017 terrenos en oferta en distintas localizaciones, dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires. El precio promedio por m2_{resultó en}

U$S 1.459,9, con un máximo de U$S 9.904,6 y un mínimo de U$S 104,8 el m2_{. El territorio}

total que ocupan los terrenos en venta es de 461.239,5 m2_.

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Precio del Variación Variación Precio del Variación Variación Precio Variación Variación suelo (U$S) trimestral anual (%) suelo ($) trimestral anual (%) promedio trimestral anual (%)

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0 10 20 30 40 50 60 D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re M a rz o J u n io S e p ti e m b re D ic ie m b re 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Precio de los terrenos en pesos

Precio de los terrenos en dólares

Precio del dólar

1.2. Variación del precio de los terrenos que vuelven a

registrarse en varios relevamientos

Para analizar el precio por panel de los terrenos ofertados se seleccionaron de la serie de los últimos registros, desde marzo de 2009, los terrenos que se mantienen presentes en todos ellos. Las 28 ofertas registradas muestran leves variaciones del precio promedio a lo largo de la serie. El último trimestre el valor disminuyó un 1,29 % con respecto a la me-dición anterior, de septiembre del 2010. (VER CUADRO 1.2). Se observa entonces, con los terrenos que vuelven a registrarse en varios relevamientos, que las variaciones de los pre-cios promedio de todas las ofertas, trimestre a trimestre, no se debe sólo a los cambios de Gráfico 1.1:

variación del valor del suelo por m2_{en la Ciudad de Buenos Aires}

en pesos y en dólares desde Diciembre de 2001.

Con respecto a septiembre de 2010, el precio promedio por m2_{aumentó un 11,3 %, es decir}

que los valores han tenido una mayor variación con respecto al anterior registro. En cuanto a la evolución de los precios del suelo a lo largo de toda la serie, se observa una continua y progresiva suba de los valores. En 2002 se distinguen los menores valores de toda la serie, siendo el mínimo el del mes de junio con el m2_{a U$S 213,0. Esto se explica}

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terrenos que se insertan en el mercado, sino que este último grupo de terrenos analizados también ven modificados sus valores en el tiempo.

Precio del Variación Variación

suelo (U$S) trimestral (%) anual (%)

2008 Septiembre 1.150,0 Diciembre 1.153,5 0,30 2009 Marzo 1.140,30 -1,14 Junio 1.137,60 -0,24 Septiembre 1.137,90 0,03 -1,05 Diciembre 1.150,80 1,13 -0,23 2010 Marzo 1.144,90 0,21 0,40 Junio 1.072,00 -6,37 -5,77 Septiembre 1.127,90 5,21 -0,88 Diciembre 1.142,50 1,29 -0,72 Cantidad terrenos 28

1.3. Precios de los terrenos según dimensiones

El Cuadro 1.3 permite apreciar que el precio promedio por m2 más alto se registra en los terrenos de menores dimensiones, para los que alcanza los U$S 1.716,5 por m2_{. A medida}

que se consideran las ofertas de mayor extensión, el promedio el m2_{muestra precios}

de-crecientes. La diferencia de valores más importante se da entre las ofertas del primer rango ya mencionadas, con las del tercer rango, que toma desde 501 hasta 750 m2_{, cuyo}

promedio es de U$S 1.418,9 el m2_{. En tercer lugar, los terrenos con superficie de entre 201}

y 500 m2_{, promedian los U$S 1.391,4 el m}2_{; en este rango se ubica el terreno de precio}

má-ximo, y además, es el que mayores ofertas contiene. Por su parte, los que tienen más 1.000 m2_{promedian los U$S 1.286,7 el m}2_{. Por último, se encuentran los que van desde 751}

hasta 1.000 m2_{, que ofrecen un promedio de 1.251,8 el m}2_.

m2_ofrecidos _Cantidad _Precio _Precio _Precio

de ofertas Promedio Máximo Mínimo

(U$S) (U$S) (U$S)

68-200 247 1.716,5 9.904,6 290,7 201-500 565 1.391,4 9.358,3 144,9 501-750 93 1.418,9 5.316,7 125,2 751-1000 42 1.251,8 4.130,4 265,6 Más de 1000 70 1.286,7 4.661,0 104,8 Total 1.017 1.459,9 9.904,6 104,8 Cuadro 1.2:

Precio de terrenos (de panel) por m2_{, en la Ciudad de Buenos Aires.}

Cuadro 1.3:

distribución de la cantidad de lotes ofrecidos, tamaños y precios, por m2_{para la Ciudad de Buenos}

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1/ La comparación de los precios observados en 2010 respecto a 2002, se realizó en comparación con el valor encon-trado para marzo de tal año.

1.4. Variación del precio del suelo según su distribución

geográfica

La evolución de los precios por m2_{varía según la distribución geográfica de las ofertas. En}

relación al trimestre anterior, la zona con mayor variación fue el Centro, con un aumento del 17,5 %. La variación anual del total de esta zona es la más alta en las últimas medicio-nes, 42,5 %.

La zona Oeste es la que le sigue con un valor promedio del suelo de 11,9 %, con una varia-ción anual de 29,4 %. En esta, se observan distintas variaciones en los distintos barrios que la comprenden: por ejemplo, en Almagro hay una disminución de 4,7 %, mientras que en Villa Crespo hay un aumento de 19,9 %; su valor actual es de U$S 1.872 el m2_{. Este barrio}

posee una variación anual del 47,0 %.

La zona Norte, por su parte, presentó una variación trimestral de 9,2 %, mientras que anualmente mostró un 23,4 %. Los valores de los barrios que se encuentran dentro de esta zona van desde 8,0 %, valor perteneciente al barrio de Belgrano, hasta 11,8 % que pertenece al barrio de Palermo. Recoleta posee un 10,1 %, pero es el que muestra la varia-ción anual más elevada con el 41,6 %, y con un precio promedio de U$S 4.290 el m2_{, valor}

que se encuentra por encima del resto de las zonas.

En cuanto a la zona Sur, la evolución del total de ofertas muestra un incremento trimestral del 3,1 %; y del 20,3 % a escala anual. Al interior de la zona se observan comportamientos diversos en los valores por barrio. Por un lado, está el caso del barrio de La Boca, cuyo valor promedio disminuyó un 18,7 % el último trimestre; y por otro lado el barrio de Mataderos presenta un aumento trimestral muy importante, del 36,1 %, siendo su precio promedio actual U$S 792 el m2_{. Por su parte, el barrio de Barracas incrementó su valor 17,0 %,}

pro-mediando en U$S 1.028 el m2_{, cifra que superó a la de diciembre del año anterior, 2009,}

cuando fue de U$S 849 el m2_.

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Cuadro 1.4:

En el valor del suelo y la distribución por barrios, en diciembre de 2009 se puede observar un comportamiento homogéneo. En la zona Norte y Centro, con excepción de se encuentran los precios promedios más altos, con respecto al resto de la Ciudad. Estos van desde los U$S 2.734 el m2_{, que pertenece al barrio de Belgrano, hasta los U$S 4.290 el m}2_valor

pertene-ciente al barrio de Recoleta el cual a lo largo de la serie presenta los valores máximos. En el Oeste los mayores precios se encuentran en el Norte y en el Centro de la zona, con Ca-ballito que posee el precio promedio más elevado (U$S 1.555 el m2_{). Los precios son mayores}

a los que se presentaron en el 2009, aunque los barrios de Villa Gral. Mitre y Versalles no presentaron ofertas en el 2010 y el año anterior se encontraban en un precio promedio de U$S 801,6 el m2_{para el primer barrio y U$S 794,5 m}2_{para Versalles.}

Por último, en el Sur de la Ciudad se encuentran los precios promedios mínimos. Villa Ria-chuelo siendo el barrio que posee el precio más bajo (U$S 341,9 el m2_{). Con respecto a}

diciem-bre de 2010, se puede observar que los precios mínimos se siguen dando en la zona Sur de la Ciudad. De todas formas, para este año hubo una reducción en la cantidad de barrios que presentan un rango mínimo: sólo Villa Riachuelo, Villa Lugano y La Boca tienen promedios menores a U$S 500 el m2_{, mientras que en el año 2009, eran cinco los barrios por debajo de}

ese valor, todos ellos en la zona Sur. Esto muestra que hay un paulatino aumento de los precios de esta zona, que los acerca a los de ciertos barrios puntuales, fundamentalmente del Oeste de la Ciudad.

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1.4. I Distribución territorial de la oferta del suelo en el mes de diciembre

de 2010

Al sumarse el total de m2_{ofrecidos en venta, por barrio, Barracas resulta el de máxima}

ex-tensión, 39.832,3 m2, con la cual alcanza el 8,7 % de lo ofrecido en la Ciudad. En segundo lugar, Villa Urquiza ofrece 38.118,4 m2_{. El tercer barrio con mayor extensión en venta es}

Ca-ballito, con 26.592,2 m2_{. De los nombrados, el que posee mayor cantidad de ofertas es}

Villa Urquiza con 70 ofertas, seguido de Caballito que cuenta con 56, y por último, Barra-cas cuenta con 33 ofertas.

La zona Oeste suma la proporción máxima de superficie en venta, 52,2 %, lo cual se corres-ponde con ser la zona con mayor cantidad de ofertas.

La zona Sur, por su parte, suma 26,5 % del suelo ofrecido, con el máximo aporte partici-pativo de Barracas, que ofrece una superficie que representa el 8,8 % del total. Los barrios de Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati no superan los 1.000 m2_{en venta, con lo cual}

la proporción de cada uno está por debajo del 0,2 %. En la zona Norte, los barrios van desde los 2.914,7 m2_{, valor perteneciente al barrio de Recoleta, hasta los 13.962,3 m}2_en

venta, este último valor pertenece al barrio de Palermo. En suma, toda la zona alcanza el 12,0 % del territorio ofrecido. (VER MAPAS 1.2 Y 1.3)

Mapa 1.1:

precio promedio del m2_{en dólares}

en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Dciciembre 2009 y

Diciembre 2010. 2009 2010

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Mapa 1.2:

cantidad de m2_ofrecidos,

releva-dos en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, Diciembre de 2010.

Fuente: Unidad de Sistemas de Inteli-gencia Territorial. Subsecretaría de Pla-neamiento. MDU. GCBA.

Mapa 1.3:

Distribución porcentual de los m2

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Mapa 1.4:

precio promedio del m2_{en los}

ba-rrios de la Ciudad de Buenos Aires, Diciembre de 2010.

En el mapa siguiente se visualizan los precios promedio por m2 de cada barrio, por lo que es posible analizar las tendencias territoriales en base a las delimitaciones por ba-rrio. En primer lugar, es evidente la localización de los valores más altos: la franja norte, sobre la periferia, y el centro de la Ciudad. Recoleta y Retiro son los barrios que mayor precio promedio por m2_{poseen. De esa área, y por tanto de toda la Ciudad, el precio}

promedio máximo corresponde al barrio de Retiro, (U$S 5.731,1 el m2_{), seguido de}

Reco-leta (U$S 4.289,5 el m2_{). Los barrios con precios de los rangos más altos pertenecen, a}

excepción de Villa Ortúzar que cuenta con un precio promedio de U$S 2.462,8 el m2_{, a}

las zonas Norte y Centro. En éstas, los valores de los barrios, a excepción de Saavedra (U$S 1.108,1 el m2_{) y Coghlan (U$S 1.276,1 el m}2_{), superan siempre los U$S 1.500 el m2.}

Hacia el Sur y Oeste se observa heterogeneidad de precios en ambas zonas, que van desde los U$S 322,7 el m2_{en el barrio de Villa Lugano, hasta los U$S 1.623,0 el m}2_{, en}

Flo-resta. Los barrios lindantes a zona Norte presentan los valores más altos de la zona, como lo presentan los barrios de Caballito y Villa del Parque, a U$S 1.554,5, y U$S 1.412,9 el m2z_{, respectivamente.}

Por su parte, la zona Sur sigue dominando la mayor parte de los barrios de más bajo precio, sosteniendo la tendencia a su baja valorización en el mercado. Los barrios lin-dantes con el Centro son los de precios más altos, principalmente San Telmo, que a U$S 2.022,7 el m2_{. Por su parte, el barrio de Villa Lugano, ubicado en el otro extremo de}

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Otro rasgo que se toma en el análisis de los precios por barrio, es la diferencia intrabarrial entre los extremos máximos y mínimos. Cuanto menor la diferencia, mayor entonces la homogeneidad de precios, por lo cual no habría mucha variabilidad en los propios barrios de los factores que influyen en los precios, o bien, las diferencias estarían compensadas entre sí.

El barrio de Recoleta, que este trimestre presenta el precio promedio máximo, tiene una diferencia de 5,1 veces con respecto al mínimo, es decir, que es baja la brecha entre los va-lores extremos; por lo cual, podemos inferir que todas las ofertas del barrio presentan precios altos. El barrio de Villa Urquiza, en cambio, muestra diferencia de 30,3 veces el máximo respecto al mínimo; las ofertas más caras se ubican de modo intercalado con las de menor precio, por tanto hay factores, además de la ubicación, que influyen en la de-terminación de los precios.

Los barrios ubicados sobre la periferia de la Ciudad muestran en general diferencias que no superan la relación de 15 veces. Los que mayor brecha muestran son el barrio de Villa Urquiza con el 30,3 y luego le sigue el barrio de Barracas con 23,1. Cabe destacar que en los barrios como Palermo, Saavedra, Flores, Villa Crespo y San Telmo se presenta un rango de variación de 9,6 16,3 veces, la cual indica un nivel lato de variación de precios. (VER MAPA 1.5).

Mapa 1.5:

diferencia entre el precio máximo y precio mínimo por barrio, Diciembre de 2010.

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Mapa 1.6:

distribución de los lotes ofertados, según valor del m2_{en la Ciudad de}

Buenos Aires, Diciembre de 2010.

Al analizarse el precio del m2, por localización particular de cada terreno, hay una clara co-rrelación entre los principales ejes de transporte y el precio. Las localizaciones cercanas a puntos de acceso a medios de transporte y comunicación causan una valorización de las ofertas. Los recorridos de las líneas de subte se muestran como ejes de mayor valorización, que alcanza a todo el radio de ofertas que tienen acceso a este transporte. Se observa, por ejemplo, la ubicación puntual de ofertas de precio alto dentro de la zona Norte, a lo largo de la línea que coincide con el recorrido de la línea D.

Es notable, además, que la avenida Rivadavia se establece como línea divisoria, al Norte de la cual los precios son más altos que los que están al Sur de ella.

Además de las zonas con tierras usualmente caras –Norte y Centro-, se encontraron ofer-tas elevadas al norte de la Avenida Rivadavia. Las avenidas Caseros, Asamblea, Directorio, Garay e Independencia constituyen importantes ejes comerciales para los barrios del Oeste y del Sur, tales como Parque Patricios, Parque Chacabuco, Parque Avellaneda, Flores y Mataderos, aunque no poseen ofertas elevadas. (VER MAPA 1.6).

Una herramienta muy útil para analizar la distribución del valor del suelo por m2_{, es el}

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ba-rrios de Recoleta y Retiro con valores de U$S 4.501 a U$S 9.400 el m2. Hacia el Oeste y el Sur hay una amplia área de predominancia de precios bajos (U$S 200,0 a U$S 1.500 el m2_{), que}

se intercalan con algunos casos puntuales de ofertas de precios de los rangos medios.

Mapa 1.7:

distribución del valor del m2

según isolíneas de valor. Diciembre de 2010.

1.4. II Precio promedio por Comuna

En el año 2005 la Ciudad de Buenos Aires fue dividida en comunas2_{, y atendiendo a ello}

se incorporará esta dimensión al análisis del mercado de terrenos. Se presenta entonces la evolución del precio promedio en las quince comunas en las que fue dividida la Ciudad de Buenos Aires. El gráfico a continuación permite apreciar la fuerte diferencia de precios entre las distintas comunas que conforman la Ciudad; permitiendo distinguir los notables contrastes entre los mismos al interior de cada una de ellas.

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Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA. Gráfico 1.2:

precio promedio de los terrenos por comuna, Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 – Diciembre 2010. 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Comunas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Se destaca con el promedio máximo la Comuna 2 (Recoleta) con el m2 a U$S 4.289,6, en relación al año anterior a presentado un aumento del 41,6 %. Desde el año 2003 se posi-ciona como la Comuna con mayor valor promedio, sin embargo se debe tener en cuenta que la oferta de terrenos para esta zona es reducida. La Comuna 14 es la que tiene el mayor valor promedio m2 siendo de U$S 2.967,5. Estas comunas se sostienen desde prin-cipios de la década con los valores promedio más altos del mercado. En tercer lugar, la Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez) presenta un valor de U$S 2.368,0, con el que su-pera a la Comuna 1 (Constitución, Montserrat, Puerto Madero, Retiro, San Nicolás y San Telmo), que presenta un promedio de U$S 2.322,3. Estas dos Comunas, a lo largo de la serie, presentan valores en general cercanos, si bien la Comuna 1 tiene mayores variacio-nes, con picos de precios que según el trimestre, se acercan más a las comunas de precios más bajos o más altos.

Las comunas de menores valores, tanto en este trimestre como a lo largo de toda la serie, son las localizadas al Sur de la Ciudad: La Comuna 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati), con el m2_{a U$S 412,8 promedio; y la Comuna 4 (Barracas, Boca, Nueva Pompeya}

y Parque Patricios) a U$S 773,4 el m2_{. Ambas se caracterizan por ser las de los valores más}

bajos también en los registros de años anteriores.

En vistas a las variaciones de precios de las Comunas desde el año 2001, se observa cómo fue aumentando la diferencia de precios entre ellas, incrementándose la brecha de valo-res entre las comunas del Sur y las del Norte.

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Mapa 1.8:

precio promedio de los terrenos por comuna. Diciembre 2001.

En los dos mapas siguientes se puede apreciar la distribución territorial del precio pro-medio por comuna para diciembre de 2001 y diciembre de 2010. Si bien coinciden en la tendencia de la ubicación de mayores precios hacia el norte de las comunas hay diferen-cias específicas en la distribución de los valores.

En los registros actuales se observa una marcada tendencia de los mayores precios pro-medios por comuna hacia las zonas centro y norte. Cabe destacar la Comuna 2 (Recoleta) la cual vuelve a tener el precio promedio notablemente más alto. Por otro lado, la Comuna 4, (Barracas, La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios), muestra el valor promedio más elevado de la zona sur, el cual se acerca mucho más a los valores de zona Oeste, que a las otras comunas del Sur (8 y 9).

En esto influyen fundamentalmente las ofertas que se localizan cerca de los límites con los barrios del Centro, presentando por ello una mayor valorización, que incrementa el promedio por m2. Por su parte, las Comunas 8 y 9, tanto en 2001 como en Septiembre de 2010, presentan los precios promedio mínimos de la Ciudad.

Entre las características que se mantienen similares, se observa la permanencia de la Co-muna 14 (Palermo) como la segunda coCo-muna con mayores valores promedio por m2_{, U$S}

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Mapa 1.9:

Precio promedio de los terrenos por comuna. Diciembre 2010.

El mapa presentado a continuación ilustra la variación porcentual de los precios entre di-ciembre de 2001 y didi-ciembre de 2010. La mayor variación se registró en la Comuna 15, in-tegrada por los barrios de Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo y Villa Ortúzar; aumentó su precio un 219,2 %. Asimismo la Comuna 2 (Recoleta) con muy poca diferencia a la comuna anterior, registró un incremento de 190,0 %.

Las variaciones de precios se explican mayormente con la observación de las diferencias entre las ofertas según las zonas de mayor valorización al interior de los límites, dado que hay distintos comportamientos de los precios al interior de las Comunas, y mismo al interior de los barrios que las componen.

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1.4. III Variación del precio por ejes geográficos

A los fines de analizar la variación del precio de oferta del suelo según la ubicación geo-gráfica en la Ciudad de Buenos Aires, se tomaron cuatro ejes barriales. Tres de ellos parten del Centro y llegan hasta el límite de la Ciudad (Avenida General Paz) por el Norte, Oeste y Sur; en tanto que el eje restante se construyó a partir de agrupar de Norte a Sur los ba-rrios linderos a la Avenida General Paz. (Ver Gráfico 1.3)

Al analizar el precio del m2_{en el eje Norte de la Ciudad, se observa que en el mes de}

di-ciembre los mayores precios promedio se registraron en el barrio de Recoleta (U$S 4.289.6 el m2_{), el cual se distingue con su valor por sobre los del resto de los barrios del eje. El}

grá-fico decrece en Palermo (U$S 2.967,5 el m2_{) y Colegiales (U$S 1.933,3 el m}2_{). Se observa un}

aumento en Belgrano (U$S 2.530,9), y nuevamente un marcado descenso en Coghlan (U$S 1.276,6), y en Núñez el precio es de U$S 2.292,8. Finalmente en Saavedra, el barrio del eje Norte más próximo a la avenida General Paz, el precio promedio es de U$S 1.108,1 el m2_.

Es el único de los barrios del eje Norte que no supera el promedio de la Ciudad, U$S 1.459,9 el m2_{. (Ver Gráfico 1.4)}

Mapa 1.10:

evolución del precio de venta de terrenos por comuna, en porcen-taje, Ciudad de Buenos Aires, Diciembre 2001 – Septiembre 2010 (porcentaje).

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Gráfico 1.3:

distribución del precio del m2_en

dólares, en los ejes de la Ciudad de Buenos Aires, Diciembre 2010.

2.967,5 1.993,3 2.733,7 1.276,6 2.292,8 1.108,1 1.227,5 680,8 939,0 865,2 1.539,5 2.022,7 484,2 1.027,8 617,1 322,7 4.289,6 4.289,6 1.623,0 1.489,2 1.554,5 1.402,7 1.539,5 508,9 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

Norte Oeste Sur

CENTRO LIMITE CIUDAD

dólares, en el eje Norte de la Ciudad de Buenos Aires, Diciembre 2010. 1.108,1 2.292,8 1.276,6 2.733,7 1.993,3 2.967,5 4.289,6 0,0 500,0 1.000,0 1.500,0 2.000,0 2.500,0 3.000,0 3.500,0 4.000,0 4.500,0 5.000,0 REC OLE TA PALE RM O COLE GIA LES BEL GR ANO COG HLA N NUÑ EZ SAA VED RA

(27)

Liniers, el barrio más periférico de la serie presenta un valor de 865,2. La mitad de los ba-rrios considerados en este eje superan el valor promedio de la Ciudad. De todas formas, este eje se caracteriza por ser el más homogénea en los precios de los tres ejes conside-rados, siendo que los precios extremos no tiene una diferencia tan pronunciada como en los ejes Sur y Norte. (Ver Gráfico 1.5)

1.402,7 1.489,2 1.554,5 1.227,5 1.623,0 680,8 939,0 865,2 0,0 200,0 400,0 600,0 800,0 1.000,0 1.200,0 1.400,0 1.600,0 1.800,0 BA LVA NER A ALM AG RO CA BALL ITO FLO RES FLO RES TA VELE ZS AR SFI ELD VIL LA LU RO LIN IER S Gráfico 1.5:

distribución del precio por m2_en

dólares, en el eje Oeste de la Ciudad de Buenos Aires. DIciembre 2010.

En el eje Sur se denotan dos marcados grupos de barrios en base a sus valores. El primero, conformado por Montserrat y San Telmo, barrios que presentan los precios más altos, U$S 1.776,9 y U$S 1.750,0 el m2_{; se trata de los únicos del eje que no están localizados al}

límite sur de la Ciudad, sino que lindan con los barrios del Centro. El resto de los barrios presentan valores medianamente homogéneos entre sí, pero marcadamente menores a los primeros dos barrios. El más alto corresponde a Barracas a U$S 878,9 el m2_{; siguiendo}

la línea de localizaciones, sobre la periferia, los valores van disminuyendo hacia el sur; el valor mínimo, U$S 421,8 el m2_{, corresponde a Villa Lugano. (Ver Gráfico 1.6)}

Los precios promedio de los barrios linderos al Gran Buenos Aires, siguiendo la Avenida General Paz, presentan un descenso desde el norte hacia el sur. El precio más alto corres-ponde al barrio de Nuñez (U$S 2.292,8 el m2). Saavedra tiene un valor marcadamente más bajo (U$S 1.008,1 el m2), y menor al de Villa Pueyrredón (U$S 1.089,8 el m2_{). Villa Devoto}

presenta un sensible crecimiento (U$S 1.188,5 el m2_{) luego un marcado descenso en Villa}

Real (U$S 772,5 el m2_{). Versalles no presenta registros por lo cual no hay dato alguno.}

Li-niers presenta un valor promedio de U$S 865,2 m2_{. A partir de éste barrio se presenta un}

(28)

dólares, en el eje lindero a la Av. General Paz. Diciembre 2010.

2.292,8 1.108,1 1.089,8 1.188,5 772,5 865,2 791,9 322,7 0,0 500,0 1.000,0 1.500,0 2.000,0 2.500,0 NU ÑE Z SAA VED RA VIL LA PU EY RR EDÓ N VIL LA DE VO TO VIL LA REA L VER SA LLE S LIN IER S MA TA DER OS VIL LA LUG AN O 1.539,5 2.022,7 484,2 1.027,8 617,1 508,9 322,7 0,0 500,0 1.000,0 1.500,0 2.000,0 2.500,0 MO NTS ER RA T SA NTE LM O LA BO CA BA RR AC AS NU EV AP OM PEY A VIL LA SO LDA TI VIL LA LUG AN O Gráfico 1.6:

dólares, en el eje Sur de la Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2010.

1.5. La incidencia del uso del suelo en el precio de los lotes

(29)

Los distritos con mayor precio de oferta corresponden a zonas de uso predominante-mente residencial con alto grado de densidad de ocupación, en primer lugar cabe destacar el distrito R1b II 6, al que le corresponde tan sólo una oferta de U$S 3.656,9 m2_{, en segundo}

lugar el distrito R2a II 2 con cinco ofertas que registran el precio de U$S 3.274,3 m2_;

final-mente cabe destacar el papel del distrito R2a I el cual presenta 34 y tiene un precio de U$S 3.225,2 m2_{, el cual corresponde a un uso residencial con alto grado de densificación y}

consolidación.

Otros distritos con valores promedio similares, U$S 3.076,2 el m2_{y U$S 3.044,7 m}2_U32

(ur-banización especial) para el primer caso y C1 para el segundo, éste último toma el área destinada al equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional dentro del centro de aglomeración

En cuanto a los precios promedios más bajos se distinguen dos distritos en particular el C3 I con noventa registros y un valor de U$S 82,0 el m2_{el cual corresponde a zonas}

desti-nadas a la localización de equipamiento administrativo, comercial, financiero hacia zonas de subcentros barriales. El segundo es el distrito R2b III con treinta y un registros y un valor de U$S 100,0 el m2_{. (VER CUADRO 1.5)}

CPU Cantidad m2_ofertados _Precio _Precio _Precio

de ofertas promedio máximo mínimo

APH 1 11 5.967,0 2.181,5 4.661,0 388,9 APH 15 5 2.183,0 1.043,5 1.918,4 716,9 APH 16 1 731,0 2.462,4 2.462,4 2.462,4 APH 45 2 479,0 479,6 497,7 461,5 APH 6 1 7.865,0 216,1 216,1 216,1 APH 7 1 3.177,0 657,9 657,9 657,9

Área de Protección histórica 21 20.402,0 1.173,5 2.462,4 216,1

C1 21 12.216,0 3.044,7 6.400,0 437,0 C2 30 20.527,9 2.195,9 9.538,3 1.107,1 C3 I 90 42.717,0 474,6 3.704,0 82,0 C3 I 2 2 1.274,4 997,4 1.605,7 389,0 C3 II 141 65.401,0 1.469,7 7.160,5 398,7 C3 II 2 4 2.850,0 282,4 479,5 125,2 Central 288 144.986,3 1.419,8 9.358,3 82,0 E1 6 2.901,0 1.469,3 1.980,0 949,4 E2 23 6.226,7 950,6 3.278,4 240,6 E2 2 3 775,0 309,3 411,8 144,9 E3 100 33.930,7 1.096,9 4.744,9 289,9 E3 2 10 4.007,0 308,0 483,0 148,4 Equipamiento 142 47.840,4 826,9 411,8 148,4 I1 3 1.345,0 844,2 1.218,5 552,0 I1 2 2 361,0 201,0 160,0 373,1 Industrial 5 1.706,0 522,6 1.218,5 373,1 R1a 1 190,0 1.131,6 1.131,6 1.131,6 R1b I 15 3.764,0 965,5 1.955,4 493,6 Cuadro 1.5: distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios por m2_,

(30)

R1b I 3 2 365,0 915,1 1.030,3 800,0 R1b II 6 1 376,0 3.656,9 3.656,9 3.656,9 R1b II 7 2 1.242,0 1.271,3 654,2 626,1 R2a I 34 13.358,8 3.225,2 9.904,6 839,7 R2a II 214 92.703,0 1.469,0 4.724,4 232,5 R2a II 2 5 4.445,8 3.274,3 970,1 357,1 R2b I 143 70.936,3 1.294,0 6.896,6 104,8 R2b I 1 1 267,0 2.603,0 2.603,0 2.603,0 R2b I 10 4 1.521,0 1.048,6 1.597,1 546,1 R2b II 76 35.712,0 839,0 3.000,0 265,5 R2b III 31 9.826,3 317,0 1.300,0 100,0 R2b III 2 2 627,8 1.601,5 1.302,1 299,4 Residencial 531 235.335,0 1.686,6 9.904,6 100,0 U20 17 5.629,3 2.520,1 6.752,1 978,0 U23 4 393,1 2.576,7 4.737,9 714,3 U28 5 1.791,0 1.193,4 1.497,3 741,3 U32 1 1.300,0 3.076,9 3.076,9 3.076,9 U34 1 265,0 792,5 795,5 792,5 Urbanización especial 28 9.378,4 2.031,9 6.752,1 714,3 Total 1.015 459.648,1 1.276,9 9.904,6 82,0

Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA.

En el cuadro siguiente se puede observar la relación entre las distintas áreas de uso del suelo y el precio. Los distritos de urbanización especial promedia el precio máximo: U$S 2.031,9 el m2_{. Valor alcanzado con una variedad de ofertas cuyos valores oscilan entre los}

U$S 714,3 a los U$S 6.752,1 el m2_{. Luego los distritos de Área de Protección Histórica (U$S}

1.173,5 el m2_{); con un precio promedio muy similar los distritos del área Residencial U$S}

1.686,6 m2_{; siendo el que mayor número de ofertas contiene (531) y por último los del Área}

Central (U$S 1.419,8 el m2_{) con casi la mitad de cantidad de ofertas que el anterior (288).}

Finalmente presentando los valores mínimos los distritos de Equipamiento e Industrial (U$S 522,6 m2_{y U$S 826,9 m}2_{). La importancia de la perspectiva del suelo para viviendas}

se puede vislumbrar por la cantidad de ofertas que se realizan en las zonas residenciales. (Ver Cuadro 1.6)

Cuadro 1.6:

distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios en dólares por m2_{, en el mes de}

DIciembre de 2010, según Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.

Distritos Cantidad de ofertas m2_ofertados _(%) _{Precio promedio} _{Precio máximo} _{Precio mínimo}

Área Protección Histórica 21 20.402,0 4,4 1.173,5 2.462,4 216,1

(31)

1.5. I. El precio del suelo por barrios, según distritos del Código de

Planeamiento Urbano

En esta sección se analiza el precio promedio por barrio de los lotes según distritos del Có-digo de Planeamiento Urbano, a fin de poner en relación estos valores con las restricciones que este Código imprime a la construcción en los distintos barrios de la Ciudad. Para ello, se realiza un promedio por barrio de los principales distritos.

Distritos residenciales

El Código de Planeamiento Urbano define con el distrito R2a II a las zonas destinadas al uso residencial con alto grado de densificación y consolidación, con un Factor de Ocupa-ción del Terreno igual a 2,5 y una altura máxima permitida de 38 m. En diciembre de 2010, los mayores precios en esta zonificación correspondieron a los del Norte de la Ciudad. El barrio de Belgrano mostró el precio promedio más alto de la Ciudad U$S 3.294,0 el m2_{; en}

segundo lugar, se encontró en Nuñez, donde el precio del m2_{alcanza los U$S 2.680,6. En}

la zona Oeste, el barrio de Villa Urquiza presenta el máximo valor de la zona, con U$S 2.200,8 el m2_{. Le siguen Caballito (U$S 1.749,3), y Saavedra (U$S 1.612,9). En cuanto al Sur,}

el barrio de San Telmo con U$S 1.929,7, y le sigue Constitución con U$S 1.460,0. El único barrio de la zona centro regido con este distrito es Montserrat, que presenta el m2_{a U$S}

1.423,4. (VER MAPA 1.11).

Mapa 1.11:

precio promedio por barrio en el distrito residencial R2a II, Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2010.

(32)

Distritos centrales

Los distritos Centrales son áreas destinadas a localización de equipamiento administra-tivo, comercial, financiero e institucional a escala urbana, en el más alto nivel de diversi-dad y densidiversi-dad, dotada de las mejores condiciones de accesibilidiversi-dad y se desarrollan en correspondencia con vías de alta densidad de transporte público de pasajeros. El Distrito Mapa 1.12:

promedio promedio por barrio en el distrito residencial R2b I, Ciudad de Buenos Aires. Diciembre de 2010.

Por otro lado, el distrito R2b I define a las zonas destinadas al uso residencial con menor intensidad de ocupación que el distrito anterior, con un Factor de Ocupación del Terreno igual a 1,26 y una altura máxima permitida de 13,5 m. Es esperable en este sentido que los valores de los terrenos se inserten en rangos menores que los del Distrito R2a II. Nueva-mente, en este distrito los barrios del Norte detentan los mayores valores del m2_{. Coghlan}

está en primer lugar con el m2_{a U$S 2.521,3 promedio. Le siguen, en esta zona, Palermo}

(U$S 2.321,6) y Núñez con un valor de la mitad de los anteriores barrios de U$S 1.100,9. Por otro lado, en la zona Oeste el barrio de Villa Crespo y Almagro superan al último barrio (U$S 1.357,6 y U$S 1.333,5).

(33)

C3I permite construcciones entre medianeras de 38 m. de altura y otorga un Factor de Ocupación del Terreno igual a 4.

En el mapa siguiente se advierten los promedios barriales en este distrito. Al igual que en los casos anteriores, los más altos se localizan en la zona Norte: Recoleta (U$S 4.615,1 el m2_{), Núñez (U$S 3.538,4 el m}2_{) y Colegiales (U$S 3.268,3). El barrio de Villa Crespo, que}

per-tenece a la zona Oeste, también presenta un promedio alto: U$S 2.250,0, valor similar al del barrio de Montserrat, cuyo precio promedio es U$S 2.113,1, el único barrio presente en este distrito. Hacia la zona sur se destaca el barrio de San Telmo (U$S 2.144,0 el m2_{). Este}

Distrito contiene promedios en su mayoría altos, en tanto el mínimo es de U$S 909,6, en el barrio de La Boca, mientras que en otros distritos, son varios los barrios que contienen valores menores a éste. (VER MAPA 1.13).

Mapa 1.13:

precio promedio por barrio en el distrito Central C3 I, Ciudad de Buenos Aires. DIciembre de 2010.

Distritos de equipamiento

(34)

Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA. Mapa 1.14:

precio promedio por barrio en el distrito equipamiento E3, Ciudad de Buenos Aires. Diciembre de 2010.

1.6. Capacidad constructiva y precio del suelo

Para esta sección se seleccionaron 620 terrenos de los que se pudo inferir el precio del m2

construible. Para ello, se calculó el cociente entre los m2_{que está permitido construir en}

estos lotes, y el precio al que se ofrecen. Entre ellos, el precio promedio del m2_construible

alcanzó los U$S 485,9, con un precio máximo de U$S 4.830,9 el m2_{y un mínimo de U$S 34,9}

el m2_{. El cuadro a continuación indica que el valor más elevado se da en los terrenos de}

menor superficie (no más de 500 m2_{), es de U$S 764,3 promedio. Les siguen los de la}

cate-goría subsiguiente, entre 501 y 1.000 m2_{construibles, a U$S 491,6 el m}2_{promedio; y en tercer}

lugar los de constructibilidad entre 1.001 y 5.000 m2_{, a U$S 411,4. Los terrenos en los que es}

posible construir más de 5.001 m2_{, se ofrecen a U$S 276,6 el m}2_{. (VER CUADRO 1.7).}

Como en otras zonificaciones, en el sector Norte de la Ciudad se ubican los mayores pre-cios. En primer lugar, se encuentra el barrio de Recoleta, a U$S 4.744.9 el m2_{. Le sigue}

Pa-lermo con U$S 1.813,2, y Belgrano a U$S 2.177,9 el m2_{. En la zona Oeste hay variedad de}

(35)

Mapa 1.15:

precio del m2_{construible en la}

Ciudad de Buenos Aires. Diciembre de 2010.

Cuadro 1.7:

precio promedio, máximo y mí-nimo del m2_{construible, según}

rango de m2_{potencial edificable,}

Diciembre de 2010.

m2_construibles _Cantidad _Precio _Precio _Precio

por lote de ofertas promedio máximo mínimo

menos de 500 189 764,3 4.830,90 142,9

501-1.000 202 491,6 1.785,70 104,6

1.001-5.000 211 411,4 1.665,10 62,6

mas de 5.001 18 276,6 758,5 34,9

Total 620 485,9 4.830,9 34,9

(36)

1.7. Precio de referencia de terrenos según dimensiones

En esta sección se analizan los precios de algunos lotes ubicados en distintas zonas de la Ciudad, de manera que el lector logre identificar rápidamente las diferencias por el precio total, más allá de las correspondientes al precio por m2_.

En el mapa 1.16 se puede observar el precio de oferta de catorce terrenos de 200 m2_{. Los}

valores más altos se ubican predominantemente en el barrio de Palermo, observando dos ofertas, una sobre la calle Armenia al 2300, en venta a U$S 750.000,0, y la otra se ubica sobre Ángel Justiniano Carranza al 1.800, en venta a U$S 680.000. Luego en el barrio de Flores y Caballito se registraron otras tres ofertas con valores marcadamente más bajos que las ofertas previamente mencionadas, sin embargo siguen siendo altos en relación a los precios de las demás ofertas de estas dimensiones, la primera se ubica en la calle Yerbal al 2200 a U$S 370.000, la segunda sobre la calle Dr Juan F Aranguren al 2000 a U$S 360.000 y la tercera con el mismo valor que la anterior ubicada en Av. La Plata al 800. Hacia la periferia de la Ciudad se localizan los precios más bajos, si bien se intercalan con ofertas de valores medios, lo cual es indicio de la diversidad de factores que influyen en la determinación de los precios. El mínimo corresponde a un terreno en el barrio de Villa Devoto, en Mistral, Gabriela al 4.600, cuyo precio es de U$S 105.000 (VER MAPA 1.16).

Mapa 1.16:

precio de referencia en terrenos de 200 m2_{en dólares. Ciudad de}

Buenos Aires, Diciembre de 2010

(37)

En cuanto a los terrenos de dimensiones próximas a los 450 m2, el de mayor valor se lo-caliza en el barrio de Recoleta sobre la Av. Córdoba al 3100, presentando un valor de U$S 2.420.000. Luego en la zona oeste se registran otras dos ofertas una con un valor mucho mayor al resto de las ofertas, U$S 1.200.000 sobre Av. San Juan al 2500 y la otra con un valor mucho menor sin embargo alto, U$S 484.000. Las dos ofertas restantes se ubican en la zona Sur de la ciudad siendo una de una valor alto y la otra el mínimo de todos éstos terrenos; la primera se encuentra en Av Nazca al 1300 con un precio de U$S 410.000 y la segunda en la calle Zanartu al 400 con un valor de U$S 240.000. (VER MAPA 1.17).

Mapa 1.17:

precio de referencia en terrenos de 450 m2_{en dólares, Ciudad de}

Buenos Aires. Diciembre 2010.

Se encontraron seis lotes de alrededor de 1.000 m2_{, de los cuales cuatro presentan los}

(38)

Mapa 1.18:

precio de referencia en terrenos de 1.000 m2_{en dólares, Ciudad de}

Buenos Aires. Diciembre 2010.

Mapa 1.19:

precio de referencia en terrenos de más 5.000 m2_{en dólares,}

Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2010.

(39)

En lo que concierne a terrenos de más de 5.000 m2, se hallaron sólo tres, ubicados dos con los máximos valores en el barrio de Barracas, uno en la calle Gral. Iriarte al 3.000 y el otro en Lafayette al 1500 ambos con un precio de U$S 1.700.000. Finalmente el tercer lote ubi-cado en el barrio de Villa Urquiza en la Av. Roosevelt Franklin D. al 5600 se registra con un precio de venta de U$S 150.000. (VER MAPA 1.19).

1.8: Zoom.

El precio de oferta en zonas destacadas de la Ciudad: Comuna 7.

Barrio de Flores y Parque Chacabuco

• Cantidad de lotes ofertados: 76 (7,4 % del total ciudad) • Cantidad de metros ofertados: 27.777,9 m2 (3,2 % del total Ciudad: 430.227,5)

• Precio promedio: : U$S 1.154,9 el m2

• Precio máximo: U$S 4.724,4

• Precio mínimo: U$S 290,7

A continuación, se analizará en particular la situación de esta comuna compuesta por el barrio de Flores y Parque Chacabuco. Los datos correspondientes a Diciembre del 2010 in-dican que el peso de las ofertas de la comuna sobre el total de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es de 7,4 %. Se posiciona en quinto lugar en cantidad de terrenos en venta por comuna, después de la Comuna 12, la Comuna 15, la Comuna 11 y la Comuna 4. La superficie puesta en venta en la Comuna 7, que alcanza los 27.777,9 m2_{, representa una}

proporción de 3,2 % del total de la Ciudad. En promedio, las parcelas en venta miden 365,5 m2_{, valor menor a la media de la Ciudad (405,1 m}2_{), con una máxima de 1.800 m}2_{, y una}

mínima de 138,6 m2_.

En cuanto a los precios, el promedio por m2 es de U$S 1.154,9, valor que se encuentra sen-siblemente por debajo del valor promedio de la Ciudad U$S 1.459,9 el m2_{. Se constituye}

en-tonces como la quinta comuna con menor valor promedio, después de la Comuna 8, Comuna 9, Comuna 4 y Comuna 10.

El terreno de la comuna con más alto precio se ubica sobre Directorio al 2.000, con un valor de U$S 4.724,4 por m2_{. Por otro lado, el mínimo de la Comuna corresponde a un}

te-rreno sobre Rivera Indiarte al 1.400, a U$S 290,7 el m2_.

El área Norte de la comuna contiene la mayor parte de las ofertas, que muestran diversi-dad de valores por m2_{. Este sector corresponde principalmente a los distritos C3II y R2aII}

del Código de Planeamiento Urbano. En el primer caso el precio promedio de los terrenos es de U$S 1.446,4 por m2_{y en el segundo, corresponde a U$S 1.184,1 por m}2_{, siendo ambos}

(40)

Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA. Mapa 1.20:

distribución de los lotes ofertados, según valor del m2_{en la}

(41)

SÍNTESIS Y CONCLUSIONES

En diciembre de 2010 se realizó la medición trimestral número treinta y tres del precio del suelo en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, dentro del noveno año de una serie que permite advertir las variaciones territoriales de estos precios.

Los terrenos en venta registrados en el mes de diciembre de 2010, fueron en total 1.017, que abarcan en suma 461.239,5 m2_{de suelo urbano. Las dimensiones de los terrenos van}

desde los 68,0 m2 hasta los 14.310,0 m2_{. La mayor cantidad de m2 ofrecidos en este}

perí-odo fue en los barrios de Barracas, Villa Urquiza, Caballito y Villa Crespo; en conjunto cu-bren el 28,61 % de la superficie en venta. El barrio de Barracas, con la máxima extensión ofrecida, alcanza el 8,77 %, y en segundo lugar, Villa Urquiza que ofrece el 8,39 %. En cuanto al precio de oferta, el promedio del total de terrenos registrados fue de U$S 1.459,9, un 11,3 % mayor al registrado el trimestre anterior. Con respecto al mismo mes del año predecesor, hubo un aumento del 24,6 % en el valor promedio. Los terrenos de menores dimensiones, entre 68,0 y 200 m2, son los que mayor precio presentan: U$S 1.716,5 el m2_.

En un desagregado de los valores por zona, se ve que la mayor variación fue para el Cen-tro, cuyo aumento fue del 17,5 %. La zona Oeste mostró un aumento similar, del 11,9 %; mientras que el Norte incrementó su precio promedio un 9,2 %. Por su parte, la zona Sur varió su valor en un 3,1 %. En perspectiva de variación anual, todas las zonas aumentaron sus precios por sobre un 20 %.

El valor promedio de los terrenos tiene una distribución que responde a ciertas tenden-cias: la franja Norte posee en general los precios más altos, desde Belgrano a San Nicolás. Hacia el Sur y Sur-Oeste de la Ciudad los precios disminuyen. Los valores intermedios co-rresponden a los barrios del centro geográfico, que en rigor pertenecen a la zona Oeste. El presente informe permite además observar la correlación entre el precio de oferta y las distintas áreas del uso del suelo, según el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad. Los distritos de Urbanización Especial presentan los mayores precios promedio (U$S 2.031,9 el m2_{). Esto está asociado fundamentalmente al valor de las ofertas en el distrito U20, cuya}

normativa es favorable al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios de tipo residencial. Les siguen los ofertados dentro del distrito del Área Residencial, U$S 1.686,6. Por otro lado, el promedio mínimo corresponde al distrito Industrial, a U$S 522,6 el m2_promedio.

Por último, para verificar el precio del m2_{construible, se obtuvo como dato, a partir de la}

normativa del Código de Planeamiento Urbano que rige cada lote de los 650 analizados, que el precio promedio del m2_{construible fue de U$S 485,9. Los valores promedio más}

(42)

ANEXO METODOLÓGICO

Para realizar los estudios sobre valor de venta de terrenos se realizan relevamientos cua-tro veces al año: en los meses de marzo, junio, septiembre, y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos registros. Para ello, se obtiene información sobre la ubicación de los inmuebles, las dimensiones, superficie y el precio de oferta de los mis-mos. Todos estos datos se extraen de los suplementos clasificados de los diarios Clarín y la Nación, más los proporcionados por las inmobiliarias asociadas al Sistema Integrado de

Propiedades, Expoclasificados, Argenprop, Segundamano y un listado de inmobiliarias que

informan de sus ofertas. En los casos en donde algún dato esté incompleto o los valores hacen dudar de su veracidad, se corrobora y completa mediante el contacto directo con el oferente. Es de destacar que en el caso de los terrenos, si bien el informe hace referencia al precio de oferta de lotes ubicados en la Ciudad de Buenos Aires, puede suceder que al-gunos posean construcciones para demoler y utilizar el terreno. En alal-gunos casos se ofre-cen lotes con viviendas unifamiliares en donde se informa que la vivienda se puede demoler, pagando sólo el valor del terreno, o se puede reciclar, siendo por lo tanto simi-lares el precio del terreno con el valor de la propiedad a reciclar. En tal sentido, las edifi-caciones son consideradas a los fines de este relevamiento cuando el valor de lo construible supera el valor de lo construido, más el valor nominal del suelo.3

Luego de obtenida toda esta información, se procede a georreferenciarla utilizando para ello un SIG que localiza cada inmueble a partir de su dirección. Este procedimiento per-mite analizar espacialmente los datos, relacionándolos con otros de carácter espacial. Del mismo modo, se agrupa la información por barrios y comunas, con el fin de sintetizar y analizar de manera más sencilla los valores registrados. En el estudio de terrenos, esta técnica permite vincular los lotes con las zonas del Código de Planeamiento Urbano, lo que posibilita apreciar la influencia de la regulación en su precio.

Finalmente, cuando se indica el precio de los inmuebles, se hace en referencia al precio de oferta, que sin embargo no refleja plenamente el precio final. El valor de transacción puede oscilar entre un 5 y un 15% menos del valor de oferta, mediando aquí, la velocidad de venta de cada inmueble.

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