Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report

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Informe del Mercado de Oficinas

Madrid, Barcelona y Valencia

4º Trimestre 2011

Office Market Report

Madrid, Barcelona & Valencia

4

^th

Quarter 2011

(2)

La situación económica internacional no

ha variado esencialmente durante el último

trimestre del año debido a la incertidumbre

generalizada provocada por los últimos

datos macroeconómicos mundiales.

Frente a los trimestres anteriores, mientras

que Estados Unidos apunta hacia una

expansión incipiente con un crecimiento

del 0.7% esperado para el cuarto trimestre,

la zona euro sigue en una situación de

inestabilidad.

En Asia, China sigue con un fuerte

crecimiento económico, aunque ralentizado

por la inflación de mediados de año entre

otros factores.

Por su parte, en los mercados

latinoamericanos, Brasil, que sigue siendo el

gran referente de país emergente, también

ha sufrido la situación internacional con un

estancamiento del crecimiento durante el

tercer trimestre, lo que fuerza a modificar a

la baja las previsiones tanto del 2011 como

del 2012.

Dentro de un marco de inestabilidad

en la zona euro a causa de la situación

desfavorable del mercado laboral, que

influye directamente en el consumo de las

familias, y de la persistencia de la crisis de

deuda soberana, la economía española

sigue enfrentándose a retos complicados:

• Después unas expectativas de

crecimiento sostenido a lo largo del

2011, parece que la economía se vuelve

a contraer en este cuarto trimestre. De

entre los factores que influyen en el

deterioro, uno de los más importantes

es el empleo, que ha reducido el

número de afiliados durante el mes de

noviembre acercando su cifra actual a la

del año 2008, y unos registros que como

el de diciembre han sido totalmente

insuficientes para evitar una aceleración

del ritmo de destrucción de empleo.

• El IPC, por su parte, apenas ha

descendido durante los últimos meses

debido a que tanto los carburantes

como la vivienda, bebidas alcohólicas

y tabaco, compensan ampliamente

la bajada de los precios de los

medicamentos tras la normativa que

obliga a recetar preferentemente con

genéricos.

• Las exportaciones se han reducido a

lo largo de los últimos meses del año

fundamentalmente por la contracción

de los bienes de consumo y los de

capital, mientras que por su parte, las

importaciones han crecido débilmente.

• La deuda pública moderó su crecimiento

en toda la administración pública,

concentrándose fundamentalmente

en la administración central y en las

corporaciones locales.

• La prima de riesgo ha cerrado el año

con unos niveles superiores a los 250

puntos de principios del 2011 y su

evolución dependerá muy claramente

del ajuste fiscal y del crecimiento de la

economía española.

A la luz de todo esto, el año 2012 se presenta

con grandes incertidumbres que se verán

subsanadas dependiendo de la efectividad

de las medidas que vaya tomando el

Gobierno.

Contexto Económico

IPC y tipos de interés

PIB Anual

F

-6,00 -4,00 -2,00 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00

1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022

EU: European Union Spain

Fuente: Global Insight, Enero 2012

F

-2,00 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00

1991 Q1 1992 Q1 1992 Q1 1993 Q1 1994 Q1 1995 Q1 1995 Q1 1996 Q1 1997 Q1 1998 Q1 1998 Q1 1999 Q1 2000 Q1 2001 Q1 2001 Q1 2002 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2013 Q1 2014 Q1

Tipos de Interés a c/p IPC

Fuente: Global Insight, Enero2012

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Rentas

Las rentas han mantenido la tendencia iniciada a finales del 2010, aunque se ha producido un descenso moderado.

La renta Prime ha vuelto a disminuir un 0,98% trimestral hasta los 25,75 €/m²/mes, impulsada por una presión bajista motivada por la existencia de disponibilidad de espacio en edificios de calidad que no está siendo compensada por la contrata- ción existente. Sin embargo, sigue habiendo pun- tualmente operaciones de pequeño tamaño o con circunstancias excepcionales que se realizan a niveles de renta muy elevados, en gran parte por las excelentes calidades de algunos productos. La Periferia atrae el interés de grandes deman- dantes cuya motivación fundamental son las rentas bajas, lo que unido a un nivel elevado de oferta nueva y de calidad, genera una fuerte presión so- bre las rentas. Así, los precios de la banda baja, aunque de manera más moderada que el trimestre anterior, continúan disminuyendo. En el resto de los mercados y rangos de precios, la tendencia de ligeras caídas se mantiene estable.

Oferta

Es en este cuarto trimestre del año cuando se han sobrepasado los 2 millones de m² disponibles entre Oficinas y High-Tech, alcanzando la tasa de disponibilidad del 10,84% –excluyendo los productos High-Tech–.

La zona CBD vuelve a aumentar su tasa de disponibilidad a causa de desocupaciones graduales que no se llegan a compensar con nuevas ocupa- ciones. Respecto al resto de las zonas, la oferta se mantiene estable.

Como es de esperar, el grueso de la promoción nueva se concentra en las zonas Periferia y Sa- télite incluyendo en una gran proporción edificios High-Tech. Aunque la generación de nueva oferta se ha reducido, la situación actual de contratación no ha permitido absorciones de metros significa- tivas por lo que la tasa de desocupación sigue in- crementándose. Este fenómeno es especialmente significativo en las carreteras N-I y la N-II, y no tanto en la N-VI

La oferta futura esperada para 2012 y 2013 no ha variado frente al último trimestre de 2011, ya

que la totalidad de los proyectos se encuentran en fase de construcción/rehabilitación o están co- menzando en estos momentos.

Es importante señalar que en el 2013 prácticamen- te toda la oferta que se espera está prealquilada o es ocupación propia por lo que puede ser la primera vez en años que no se promueva oferta para arrendamiento.

Demanda

El nivel de demanda inferior a 1.000 m² sigue estando en unos niveles muy similares a los de los dos últimos años.

La demanda de gran tamaño ha disminuido ligeramente en parte motivada por las elecciones a celebrar durante este trimestre y las tensiones económicas generales.

Sin embargo, podemos señalar como hecho positivo, el que estén apareciendo demandas de volumen apreciable para empezar a estudiar la nueva situación de los mercados de manera exhaustiva de cara a este año.

Oficinas Madrid

Contratación Anual Contratación Trimestral

Madrid por Zonas

4T 2011 3T 2011

14,50 - 26,00

10,25 - 16,75

7,25 - 16,25

5,00 - 11,75

€ /m²/ month

Total Stock 14.723.679 m² Vacancy Rate

10,62 %

Source: Q3 2011 Jones Lang LaSalle

12,7% 27,3%

5,4% 8,4%

Rivas Vaciamadrid

14,50 - 25,75

10,00 - 16,25

6,75 - 16,00

5,00 - 11,50

€ /m²/ mes

Fuente: Q4 2011 Jones Lang LaSalle

Stock Total 14.747.505 m² Tasa de Disponibilidad

10,84 %

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Millares

Alquiler Pre-alquiler Ocupación Propia High-Tech

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

20074Q 2008^1Q 2008^2Q 2008^3Q 2008^4Q 2009^1Q 2009^2Q 2009^3Q 2009^4Q 2010^1Q 2010^2Q 2010^3Q 2010^4Q 2011^1Q 2011^2Q 2011^3Q 2011^4Q

Millares

Alquiler Pre-alquiler Ocupación Propia High-Tech

336

89

(4)

Agustín de Foxá, 27 4.608 m²

SECURITAS SEGURIDAD DE ESPAÑA, S.A. Complejo Empresarial La Gavia

6.320 m²

Renta Prime y Disponibilidad

Transacciones

Según lo esperado y siguiendo la tónica general del año, las transacciones de este trimestre se han mantenido en más de 88.000 m², lo que ha superado ligeramente las perspectivas que se te- nían inicialmente.

En este cuarto trimestre del año, ha habido 3 operaciones de más de 5.000 m² frente al trimestre anterior en que se firmaron 5. La operación más grande ha sido de 6.400 m² lo que resulta inferior a la de mayor tamaño del trimestre anterior. Sin embargo, se ha producido una transacción en régimen de prealquiler de 6.000 m² de la empresa Abengoa en el Paseo de la Castellana 43 que se encuentra entre las mayores operaciones de este tipo realizadas en 2011.

El mantenimiento del nivel de contratación en estos últimos meses del año es debido al incremen- to de las operaciones de menos de 1.000 m², un 50% más de las realizadas en el anterior período, aunque sin variar sustancialmente el promedio de m² alquilados por operación, debido a que el in- cremento se ha producido exclusivamente en las operaciones de menor tamaño.

Como es habitual, la zona que tiene el mayor promedio de m² por transacción es la Periferia, ade- más es esta zona la que acumula mayor cantidad de operaciones, que suponen el 46% del total del mercado.

En zonas alejadas del centro es donde se han producido el mayor número de operaciones grandes, como por ejemplo los 6.320 m² de Securitas en el Complejo Empresarial La Gavia, en el En- sanche de Vallecas o los 4.590 m² en el Edificio Pórtico por parte de Beam Global.

Tendencias

Como hemos visto, la tendencia de bajada de precios en términos absolutos es menor. Aunque seguirá saliendo un cierto volumen de oferta futura, en este año 2012 esperamos que sea el último con un número de metros relevante.

Asimismo mayor nivel de optimismo en la econo- mía general contribuirá a una mayor generación de demanda, lo que hace esperar una estabiliza- ción gradual del mercado.

Oferta Futura Oficinas + High Tech

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Operaciones en Madrid del trimestre

Disponibilidad Contratación

BEAM GLOBAL Edificio Pórtico. Mahonia, 2

4.590 m² ABENGOA Paseo de la Castellana, 43

5.997 m²

0,00 € 5,00 € 10,00 € 15,00 € 20,00 € 25,00 € 30,00 € 35,00 € 40,00 € 45,00 €

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Millares

Disponibilidad Renta Prime €/m²/mes

CBD19%

Secundaria 10%

Periferia 30% Satelite

18% High-Tech

23%

Total: 2.066.312 m²

CBD24%

Secundaria 9%

4% High-Tech

21%

Total: 88.708 m²

O PR PER^TY

M^AR^{KETED EXC}^LU_SIV

ELY B

Y

O PR

PER

TY^M AR^{KETED EXC}_LU

SIVY BEL Y F

0 50 100 150 200 250 300 350 400

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Millares

Offices High-Tech

0 50 100 150 200 250 300

High-Tech Oficina Oficina

2012 2013

Millares

Prealquilado Ocupación propia Especulativo

Oficinas

Fuente: 4T 2011 Jones Lang LaSalle

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Demanda

La incertidumbre en la economía sigue haciendo mella en algunos fondos extranjeros. Sin embargo, sigue habiendo interés por parte de los nacionales que han acumulado el 60% del volumen transaccionado durante todo el año 2011 e igualmente representan el mismo porcentaje ana- lizando el volumen de los activos vendidos en este período.

El interés sigue centrándose en productos bien ubicados, tanto en zonas consolidadas céntricas dentro de la M-30 como en parques empresaria- les, por lo que el 63% del volumen de inversión del cuarto trimestre se ha concentrado en la zona Secundaria.

Los criterios generales de inversión no cambiaron durante el 2011 y previsiblemente tampoco lo ha- rán a corto plazo.

Los edificios y tipología de inversión que más se siguen demandando son:

• Edificios situados en las mejores ubicaciones de Prime y CBD.

• Edificios situados en zonas secundarias dentro

de la M-30 o zonas consolidadas como Campo de las Naciones o Arroyo de la Vega.

• Otras zonas de Madrid como el Parque Em- presarial de las Rozas, y siempre con buenos contratos

• Sale & Leasebacks con contratos largos e inquilinos solventes.

Oferta

Durante el cuarto trimestre de 2011 la oferta ha seguido la tendencia apuntada durante la primera parte del año, incrementándose paulatinamente aunque sin materializarse de manera sustancial en las transacciones del período.

La rotación de los activos en Las Rozas fue ex- cepcionalmente alta con 5 transacciones finaliza- das durante el 2011 y motivada por la disponibilidad de fondos y compañías inmobiliarias. Los inversores están esperando que los bancos liquiden parte de los activos en rentabilidad que tienen gracias a los embargos. Las instituciones financieras todavía no están dispuestos a aceptar los ajustes de precios necesarios y además se encuentran limitados por el hecho de que algunos de

los activos forman parte de préstamos sindicados con otras instituciones financieras, por lo que no esperamos ver este tipo de producto en el mercado hasta al menos el segundo trimestre del 2012. Las oportunidades de Sale & Leaseback en Ma- drid fueron muy escasas durante el 2011, tendencia que continuará aunque con, esperamos, alguna nueva oportunidad en 2012.

Rentabilidades

Por primera vez desde principios del 2009 las rentabilidades han subido medio punto hasta lle- gar al 6% equiparándose con Barcelona y Bruse- las. En la mayor parte de los mercados europeos la tónica ha sido de estabilidad, con algún peque- ño ajuste a lo largo del año, fundamentalmente en la Zona Euro a causa de los problemas de deuda soberana que ha presionado al alza los bonos poniendo gran presión en las rentabilidades inmobiliarias.

No obstante, para transacciones de volúmenes inferiores a los 20 millones de euros, ubicadas en buenas zonas y con contratos a largo plazo, po- dríamos aún obtenerse rentabilidades algo menos agresivas.

Inversión Madrid

Volumen de Inversión Total acumulada Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas

6,00% 6,00%

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%

Londres Paris Frankfurt/M Hamburgo Milan Amsterdam Rotterdam Madrid Barcelona Bruselas

316 508 192 0

500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011

Millares

Barcelona Madrid

(6)

25%

63% 12%

Cross Border Domestic

59% 41%

Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo

Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor

Operaciones en Madrid del trimestre

Edificio Tripark Business Sense Las Rozas, Madrid

49.800.000 € Inversión Oficinas

Edificio Torre Titán Madrid 38.000.000 € Inversión Oficinas

Por origen comprador

Por origen vendedor

Transacciones

Durante el cuarto trimestre del año se han firmado 137 M€ que duplican ampliamente los bajísimos niveles de cada uno de los trimestres restantes del año. Este volumen, sin embargo, confirma el mantenimiento del interés por parte de inversores nacionales en buenos productos y que se ve reflejado en el compromiso de compra de Torre Picasso por parte de Pontegadea que se espera se concluya durante el primer trimestre del 2012. Algunas de las transacciones más relevantes del último trimestre del año han sido:

• Hines, asesorado por Jones Lang LaSalle, ha vendido los dos últimos edificios que poseía en Tripark Las Rozas a un inversor privado. De los tres edificios que consta el parque, se han vendido el B y el C con una superficie conjunta de 22.000 m², mientras que el Edificio A ya se vendió a RREEF, igualmente a través de Jones Lang LaSalle, durante el primer trimestre del 2011.

• Pramérica ha vendido Titán 4, situado en la zona de Méndez Alvaro, a Invesco. El edificio, de 10.300 m², ha alcanzado 40 M€.

• El edificio de Federico Salmón vendido por parte de FCC forma parte de un paquete negociado a un inversor privado que, junto con el firmado en Barcelona, ha supuesto un total aproximado de 60 M€.

Tendencias

Los 311 millones acumulados durante todo el año 2011 suponen aproximadamente el 40% del año anterior.

Sin embargo, y gracias a la operación de Torre Picasso, los comienzos del año 2012 se esperan más activos tanto en número de operaciones como en volumen.

Las ofertas de productos de calidad en zona Pri- me como Castellana 89, hacer prever un volumen de inversión para el primer trimestre elevado. Como es de esperar, las expectativas de la eco- nomía española influirá muy directamente en las decisiones de los inversores internacionales y en menor medida en los nacionales.

25%

63% 12%

Extranjero Nacional Global

Note

• This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 2011

• Markets can move around the clock at different speeds and directions

• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle

• Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.

• Their position refers to Prime Face Rental Values

Rental Growth

Slowing ^RentsFalling

Rental Growth

Accelerating ^RentsBottoming Out

Source: Jones Lang LaSalle IP, January 2012

Barcelona, Brussels

Amsterdam, Budapest, Dublin, Madrid Edinburgh, Rome

St. Petersburg Milan Cologne Lyon, Stuttgart

Copenhagen

Athens Lisbon

Bucharest, Frankfurt, Istanbul, Kiev, Luxembourg, Prague Berlin, Hamburg, Munich

Düsseldorf, Geneva, Stockholm Warsaw Helsinki Moscow Oslo London City, London West End, Paris, Zurich

O PR PER^TY

ELY B

Y

(7)

Barcelona por Zonas

Los Precios

Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona han continuado su descenso el último trimestre del año 2011, después de un periodo estival muy estable. Así, las rentas máximas han sufrido ligeras bajadas en todas las zonas acumulando un descenso medio en todo el año 2011 del 4,45% Tal y como adelantamos en trimestres anteriores, la bajada de rentas continuará de manera moderada durante el 2012 dada las previsiones macroeconómicas que se esperan para nuestro país.

En estos momentos la renta máxima Prime se sitúa en 18,50€/m²/mes para los mejores edificios acumulando un descenso en 2011 de casi el 4%. Para la zona CBD la renta máxima es 16 €/m²/ mes, en Nuevas Áreas de Negocio 16,25 €/m²/ mes y en Periferia 10 €/m²/mes.

Sabemos que el take-up de oficinas en Barcelona se mantiene bastante fuerte pese a la crisis económica, la oferta futura especulativa es

inexistente para 2012 y la tasa de disponibilidad continuará su descenso. Con este escenario, las rentas deberían mantenerse o incluso iniciar una cierta recuperación.

Pero la realidad es que las compañías se trasladan o se reagrupan para ahorrar costes de alquiler siendo la contención en los gastos lo que prevalece en cualquier negociación de alquiler. Es por ello que las rentas continuarán su corrección a la baja los próximos trimestres y los propietarios, sobretodo aquellos con edificios en el centro de la ciudad o en la Periferia, deberán continuar siendo muy flexibles.

La Oferta

La tasa de disponibilidad media en Barcelona continúa su declive situándose en el 13,31%. La zona Prime es el área que más está aumentando su superficie disponible debido a la marcha a otras áreas de negocio de varias compañías de gran tamaño que no tenían la necesidad de pagar rentas altas en edificios no siempre muy

eficientes. Este año 2011 se han entregado en el mercado de Barcelona únicamente 62.306 m² de oficinas después de un periodo (2008-2010) donde la entrega media anual de oficinas fue de 244.450 m².

De los 62.306 m² entregados, el 70% se ha construido en la Periferia y el 30% en el área Secundaria. Además, el 74% del total de superficie entregada en 2011 ha sido especulativa y el 26% para ocupación propia.

Para el año 2012 se prevé una entrega de 30.000 m² de oficinas, todos ellos en régimen de ocupación propia. Como no saldrán al mercado proyectos de oficinas especulativas, esto ayudará a absorber la superficie disponible con mayor facilidad.

La Demanda

Durante el año 2011 se han producido un total de 493 operaciones. Respecto a la tipología de contrato, el 91% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 9% en venta.

Oficinas Barcelona

Contratación Anual Contratación Trimestral

3T 2011 4T 2011

14,75 - 18,75

10,00 _- 16,25

9,50 - 16,50

7,00 _- 10,25

€/m²/ mes

Stock Total

5.947.995 m²

Tasa de Disponibilidad

13,40%

Fuente: Jones Lang LaSalle 3º Trim 2011

14,75 _- 18,50

10,00 _- 16,00

9,50 _- 16,25

7,00 _- 10,00

€/m²/ mes

Stock Total

5.953.995 m²

Tasa de Disponibilidad

13,31%

14,75

-

18,50 10,00

-

16,00 9,50

-

16,25 7,00

-

10,00

€/m²/ mes

Stock Total 5.953.995 m² Tasa de Disponibilidad

13,31%

0 100 200 300 400 500

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

acumulado En ´000 m²

Alquiler Pre-alquiler Venta

60 66

0 50 100 150

Q107 ^Q207 ^Q307 ^Q407 ^Q108 ^Q208 ^Q308 ^Q408 ^Q109 ^Q209 ^Q309 ^Q409 ^Q110 ^Q210 ^Q310 ^Q410 ^Q111 ^Q211 ^Q311 ^Q411

En ´000 m² ^Alquiler Pre-alquiler Venta

8,95 % 9,07 % 15,81 %

19,41 %

267

(8)

Si analizamos las operaciones firmadas, el 58% de las transacciones han sido menores de 300 m², el 22% de 300 m² a 600 m², el 11% de 600 m² a 1.000 m² y el 9% mayores de 1.000 m². En este sentido, el 45% de las operaciones mayores de 600 m² se han producido en el área Secundaria. Como ya va siendo habitual, la zona de mayor contratación ha sido el área Secundaria o nuevas áreas de negocio donde se ha firmado el 44% de la superficie.

En este sentido, de los casi 118.000 m² firmados en esta zona, el 49% corresponde a 22@ y Frente Marítimo y el 42% a Plaza Europa y zonas de influencia.

Por zonas, Plaza Europa y alrededores (Plaça Cerdà, etc) continúan consolidándose como un emplazamiento para gran demanda con una superficie media alquilada de 1.404 m² mientras que en 22@ la superficie desciende hasta 525 m². La Contratación

En este último trimestre del año 2011 la contratación de oficinas en Barcelona ha alcanzado un volumen de 66.620 m².

La cifra alcanzada para todo el año 2011 es de 267.003 m², un 1% más que el año 2010. De esta manera el take-up en la ciudad condal se mantiene fuerte y estable teniendo en cuenta las condiciones macroeconómicas.

Entre las operaciones más representativas durante este trimestre destacar el alquiler por parte de Unilever de 7.413 m² en Viladecans Business Park, el alquiler de 4.620 m² de Activa Mutua en Bailén 84 y el alquiler por parte de Sage de 3.850 m² en el Parque Empresarial Catalana Occidente (Sant Cugat) y de 3.278 m² en Torre Diagonal Mar.

Tendencias

La contratación en Barcelona en 2011 ha superado en más de un 6% las expectativas iniciales. Para el año 2012 se prevé una contratación muy similar, alrededor de los 250.000 m²

Aún así, la contención en los costes seguirá siendo el protagonista en las negociaciones y los incentivos y carencias por parte de los propietarios deberán seguir estando presentes.

Los escasos proyectos entregados en 2011 y la inexistencia de proyectos especulativos para el año 2012 ayudarán a que la tasa de disponibilidad media continúe bajando.

En el centro de la ciudad la tendencia será la contraria y se alcanzarán tasas de disponibilidad que no se veían desde hace más de 15 años. Es en esta zona donde los propietarios tendrán que realizar mayores esfuerzos para retener y atraer demanda.

Renta Prime y Disponibilidad Oferta Futura

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Operaciones en Barcelona trimestre

4.620 m² (Alquiler) C/ Bailén 84 7.413 m² (Alquiler) Viladecans Business Park

3.278 m² (Alquiler) Torre Diagonal Mar 3.850 m² (Alquiler) PE Catalana Occident

Disponibilidad Contratación

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

Q107 ^Q207 ^Q307 ^Q407 ^Q108 ^Q208 ^Q308 ^Q408 ^Q109 ^Q209 ^Q309 ^Q409 ^Q110 ^Q210 ^Q310 ^Q411 ^Q111 ^Q211 ^Q311 ^Q411 En '000 m²

-3 2 7 12 17 22 27

Disponibilidad Renta Prime

€ / m²/mes

62 30

71 0

50 100 150 200 250 300

2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 En ´000 m²

Terminaciones Especulativo Ocupacion Propia Pre-alquiler

Prime 9%

Secondary 34% CBD 24%

Periphery 33%

Prime 8%

Secondary 30% CBD28%

Total: 66.620 m²

Prime 8%

Secondary 30% CBD28%

Total: 66.620 m²

O PR PER^TY

ELY B

Y

792

Total: 792.456 m²

(9)

Demanda

Este cuarto trimestre del año ha sido una prolongación de la situación vivida a lo largo de todo el 2011. La búsqueda de seguridad por parte de los inversores ha primado en todas sus decisiones de inversión inmobiliaria.

Los procesos de venta de los activos de La Generalitat de Catalunya e ICF (Institut Català de Finances) han concentrado el interés de la demanda.

Tanto inversores privados como fondos internacionales se han posicionado en estos procesos y hemos podido comprobar como hay apetito inversor si el producto es el adecuado. Además, las rentabilidades de salida de las operaciones eran lo bastante atractivas como para provocar la atención de la mayoría de inversores que a día de hoy cuentan con capacidad inversora. En este caso, la céntrica ubicación de los activos y la larga duración de los contratos de alquiler aseguraban el interés de los inversores privados. La rentabilidad inicial atractiva permitía aunar también a los fondos internacionales de toda índole.

El interés por otras ubicaciones, principalmente periferia y nuevas áreas de negocio, se ha visto mermado por este proceso. El resultado del mismo marcará cuál va a ser el posicionamiento de la demanda en 2012.

Oferta

Con independencia de los activos propiedad de la Generalitat de Catalunya e ICF, no ha habido prácticamente nuevos activos de oficinas puestos a la venta en este último trimestre de 2011. El sector público ha intentado a través de varios concursos la venta de activos o sociedades pero ni los timings, ni las rentabilidades ni la tipología, ubicación y seguridad eran los adecuados para la demanda actual.

Siguen habiendo una serie de activos que llevan largo tiempo oficialmente o extraoficialmente en el mercado y que no se venderán hasta situarse en precio, que como ya hemos mencionado anteriormente lo marcará la venta de los inmuebles propiedad de la Generalitat.

Seguimos en un escenario con oferta de suelo para promoción que no va a materializarse ya que no hay financiación para este tipo de activo. La única vía que parece posible a día de hoy es si este suelo es propiedad de una entidad financiera y esta participa del proyecto de desarrollo.

Rentabilidades

Las rentabilidades de oficinas en Barcelona se mantienen debido a la falta de transacciones que demuestren movimientos alcistas. La evolución de las condiciones financieras ofrecidas por las entidades determinará la tendencia de los próximos trimestres.

En cuanto a las rentabilidades mínimas para los mejores edificios en la zona Prime de Barcelona sigue situándose a día de hoy en el 6%. En el CBD las rentabilidades se encuentran entre el 6,25% y el 6,75% y en la zona Secundaria entre el 6,50% y el 7,50%.

La Periferia, donde los inversores exigen las mayores rentabilidades que reflejen el mayor riesgo, se sitúan en entre el 8% y el 8,75%.

Inversión Barcelona

Rentabilidad Prime

0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00%

2007 2008 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 2011 2Q 2011 3Q 2011 4Q 2011 Madrid Barcelona 10 year bond yields Madrid

Rentabilidades min: Q1 y Q2 2007: 3.9%

Barcelona Productos Pequeños :

5 – 5.25%

(10)

Transacciones

El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este último trimestre del año los 35 millones de euros. La cifra para todo el 2011 asciende a 192 millones de euros, lo que supone un descenso del 70% respecto al año 2010 cuando el volumen de inversión alcanzó los 607 millones de euros.

Este trimestre ha sido protagonizado básicamente por la compra de Balmes 36 por parte de transportes Azkar a FCC.

En 2011 se han producido un total de 7 operaciones en el mercado de Barcelona cuyo volumen medio ha sido de 25 millones de euros. Sólo en 3 operaciones se ha superado esa cifra.

Tendencias

La financiación se muestra otra vez como la piedra angular de la inversión inmobiliaria para el próximo 2012. Los mercados siguen cerrados y la aversión al riesgo de la banca continua. Priorizan el equilibrio de sus balances frente a la concesión del crédito. Las condiciones que han establecido las entidades financieras en 2011 no parece que vayan a suavizarse durante el primer semestre del año.

En el caso de España, el aumento del mínimo a provisionar puede que ayude a drenar la venta de activos, aunque entendemos que las ventas van a ser de activos no tradicionales.

Así pues, desde el punto de vista del sector oficinas nuestra preocupación debería centrarse en cuando van a suavizarse las condiciones de financiación que permitan analizar la compra de edificios a los precios que pretenden la gran mayoría de propietarios.

Seguiremos a su vez en un escenario donde las operaciones de sale&leaseback van a ser las preferidas por parte de los inversores.

Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor

Por origen Comprador

Por origen Vendedor

8%

84% 8%

Extranjero Nacional Global

26%

74%

Total: 192 Millones €

(11)

Rentas Zona Prime

Las rentas medias de salida en zona Prime se sitúan en los 14 €/m²/mes, si bien la renta media de los contratos firmados en la zona es de 11 €/ m²/mes.

En esta zona nos encontramos con rentas de salida por encima de los 14 €/m²/mes, aquellos con mejor ubicación y calidad técnica, frente a otros con una renta de salida por debajo de los 9

€/m²/mes, normalmente con peores ubicaciones o peores servicios para los usuarios.

Zona Secundaria

La renta media de cierre en esta zona se sitúa en los 9 €/m²/mes, frente a los 8,4 €/m²/mes de la media de salida, lo que indica que dentro de la zona secundaria los usuarios han contratado en

inmuebles de mayor calidad dentro de esta zona, primando dentro de las opciones la calidad frente al precio.

Zona Periferia

En esta zona nos encontramos con grandes diferencias entre la renta que piden los propietarios privados que a título personal se quedaron con módulos en el área como inversión, frente a las rentas que piden las empresas propietarias, ya sean promotoras, patrimonialistas o entidades bancarias.

Los privados están ofreciendo rentas por debajo de las empresas, con la intención de captar la demanda y ayudarles a soportar los costes financieros que soportan de la compra de estos activos.

Debido a esto, se produce que la renta media de

cierre se sitúe por debajo de la renta media de salida.

Oferta

La tasa global de disponibilidad ha aumentado hasta el 26,80 %, frente al 25,14%del primer semestre del año, un aumento de un 5,74% en la disponibilidad durante los últimos seis meses del año.

Todas las zonas han elevado su tasa de disponibilidad, siendo la zona de mayor aumento la secundaria.

La disponibilidad de la zona prime queda en un 14,38%, lo que teniendo en cuenta que es la zona con mayor stock de oficinas, habla claramente de la tendencia del mercado a dirigir la demanda hacia esta zona.

En el caso de zona secundaria, la disponibilidad queda en un 39,37%, frente al 34,62% del primer semestre. Esto la convierte en la zona más abandonada por los usuarios, dato que contrasta como veremos más adelante, con ser la zona donde se han producido las operaciones de mayor metraje de contratación.

La periferia mantiene niveles de ocupación muy similares, pasando del 47,53% del primer semestre, al 48,52% de este segundo. Esto es un indicador del efecto positivo en la demanda de ser la zona con rentas más bajas en el mercado. La oferta futura está contenida, ya que los datos de mercado han provocado que proyectos que tendrían que haber visto la luz, se han destinado a otros usos.

Valencia por Zonas

Oficinas Valencia 2º semestre

Prime Secundaria Periferia

14,38% 39,37% 48,52%

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Semestre. 2011

Stock Total

677.607 m²

Tasa de Disponibilidad

26,80%

6 - 17

7 - 14

4 - 10

€ /m²/ mes

Renta

Mínima Renta Máxima

14 8,4

6,3

Salida

11

9

6

Cierre Renta Media

Terminaciones

0 10 20 30 40 50 60 70

2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2011 En ´000 m²

Fuente: Jones Lang LaSalle Segundo Semestre. 2011

(12)

Demanda

El tamaño de la demanda media ha subido ligeramente, pasando de los 200 m² del primer semestre del año, a los 250 m² de éste último. Siendo éste el metraje medio demandado, hay que comentar que durante los seis últimos meses del año, se han producido algunas operaciones de más de 500 m², mientras que la demanda pequeña muy frecuente en el primer semestre de menos de 100 m², ha disminuido sensiblemente. La demanda proviene en su gran mayoría, de empresas que cambian de ubicación mejorando condiciones y representatividad, en muchas ocasiones estos cambios también llevan aparejados una disminución en la superficie contratada.

El 80% de la demanda solicita zona prime, ya que el nivel de rentas está permitiendo la vuelta de empresas a esta zona.

Contratación

La contratación de estos seis últimos meses ha sido protagonizada por las administraciones públicas, ya que muchas de las operaciones firmadas de mayor metraje se deben a cambios

de ubicación de entidades públicas que firman por un corto espacio de tiempo, en espera de la finalización de su sede en la Antigua Cárcel Modelo de Valencia.

La zona prime es la que mayor contratación ha registrado, seguida muy de cerca por la zona secundaria, que ha sido la zona elegida por algunas empresas de la administración pública para sus traslados temporales. Por esta causa, las operaciones de más m² se han producido en esta zona.

La disponibilidad en perfieria queda casi igual al anterior semestre, por lo que el número de m² dejados por empresas y las nuevas contrataciones hacen que esta cifra quede muy similar. Tendencia

La tendencia de este año y siguientes parece indicar la contención, o ligera disminución en las rentas, por lo menos en las de cierre, igualando las rentas de salida con las de cierre.

No se esperan nuevos proyectos en el mercado, que si se producen podrán venir de la enajenación de algún activo de la administración, pero la promoción privada quedará reducida a

la compra de algún edificio para implantación de sedes de alguna empresa, que se han retrasado, probablemente al 2012, ya que existe la convicción entre los posibles compradores de que los precios no han sufrido el ajuste necesario a las condiciones del mercado y la economía. Inversión

La situación económica actual y la falta de financiación, hace que el número de operaciones en compra de edificios exclusivos sea casi inexistente.

La demanda de estos inmuebles se centra en edificios que ofrezcan una rentabilidad desde el mismo momento de la compra y en menor medida encontramos empresas en la búsqueda de inmuebles singulares para uso propio. El mercado de inversión en Valencia resulta poco atractivo para empresas europeas, ya que es difícil encontrar inmuebles que cumplan los parámetros de búsqueda de este tipo de empresas, que pasan por una rentabilidad mínima del 6-6,5% en inmuebles zona prime, con inquilinos preferiblemente triple A y obligados cumplimientos pendientes entre 3 y 5 años, en inmuebles de calidad A.

Se han producido en este segundo semestre solo dos operaciones: compra de un inmueble alquilado en su totalidad y situado en Plaza del Ayuntamiento por un grupo local y la compra de un inmueble situado en Xátiva 23 por parte de una compañía de seguros donde establecerá su sede en Valencia, que incluimos en esta categoría por tener un inquilino el inmueble, aunque la mayoría del mismo estaba vacío.

La respuesta general de los grupos de inversión tanto nacionales como extranjeros a abrir Valencia como foco de interés es: mercado pequeño y en una situación de alto riesgo, precios no adecuados a la situación. Existen grupos que podrían acometer inversiones en Valencia, pero las expectativas de precios de compra se alejan bastante de la realidad actual.

Disponibilidad por Zonas trimestral Operación estrella Valencia

72

Stock y Disponibilidad por Zonas

2º Semestre 2011

14,38%

39,37%

48,52%

26,80%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

0 200 400 600 800

Prime Secundaria Periferia Total

Thousands

stock en m² Tasa de Disponibilidad en %

Fuente: Jones Lang LaSalle Segundo Semestre 2011

Prime 31%

Secundaria 34% Periferia

35%

Fuente: Jones Lang LaSalle Segundo Semestre. 2011

Alquiler Edificio de Oficinas

Puerto de Sagunto

O PR

PER

TY^M

AR^{KETED EXC}_LU SIVY BEL Y

Stock y disponibilidad por zonas

(13)

Economic context

The international economic situation

remained essentially unchanged over

the last quarter of the year, due to

the widespread uncertainty caused by

recent macroeconomic data.

Compared with previous quarters,

whilst the US is beginning to show

a fledgling recovery with growth of

0.7% forecast for Q4, the Eurozone

continues to be unstable. In Asia,

China continues to register robust

economic growth, which has, however,

slowed slightly due to mid-year

inflation among other factors. As for

the Latin American markets, Brazil

– which continues to be a reference

among the emerging markets – has

suffered as a result of the international

context, with growth stagnating in Q3,

leading to a drop in forecasts for both

2011 and 2012.

Within the framework of current

instability across the Eurozone caused

by the unfavourable situation of the

labour market – which directly affects

household spending – and by the

ongoing sovereign debt crisis, the

Spanish economy continues to face

serious challenges:

• Following the outlook for sustained

growth throughout 2011, the

economy looks likely to shrink

again in Q4. Of all the factors that

are contributing to this negative

performance, unemployment is

one of the most important; the

number of people in work fell in

November, with the current figure

now close to the levels registered

in 2008.

• The CPI has scarcely fallen over

recent months as fuel, housing,

alcohol and tobacco have broadly

offset the drop in medication

prices brought about by recent

regulations that enforce the

prescription, wherever possible,

of generic drugs.

• Exports have fallen over recent

months basically as a result

of the downturn in sales of

consumer and capital goods,

whilst imports have registered

weak growth.

• All public administrations

contained the growth of debt,

especially the central and local

governments.

• Spain’s risk premium closed

2011 at a higher level than

the 250 basis points registered

at the beginning of the year

and its future evolution will be

heavily dependent upon fiscal

adjustments and the growth

registered by the Spanish

economy.

In light of the above, 2012 presents

major uncertainties and whether or not

these can be overcome will depend

on the effectiveness of the measures

taken by the government.

Economic Context

CPI & Interest Rates

GDP Annual

F

-6,00 -4,00 -2,00 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00

1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022

EU: European Union Spain

Source: Global Insight, Enero 2012

F

-2,00 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00

1991 Q1 1992 Q1 1992 Q1 1993 Q1 1994 Q1 1995 Q1 1995 Q1 1996 Q1 1997 Q1 1998 Q1 1998 Q1 1999 Q1 2000 Q1 2001 Q1 2001 Q1 2002 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2013 Q1 2014 Q1

short term Interest rates CPI

Source: Global Insight, Enero2012

(14)

Rental levels

Rental levels have continued largely in line with the trend begun in 2010, although they have de- clined moderately. Prime rental levels fell 0.98% over the quarter to 25.75 €/m²/month, driven by downward pressure due to the fact that availability in quality buildings is not being offset by current take-up. However, occasional transactions – either small-scale or under exceptional circumstanc- es – are taking place at very high rental levels, due in particular to the excellent quality of some products.

The periphery is attracting interest from large- scale demand motivated primarily by low rents which, combined with the abundant new, high quality supply, is generating strong pressure on rental levels. Rental levels at the lower end of the range therefore continue to fall, though less sharply than in Q3. In all other markets and price ranges, there is a continuing, slightly downwards trend.

Supply

In the fourth quarter of the year available office and high-tech office space surpassed 2 million m², reaching a vacancy rate of 10.84%, excluding high-tech products. The CBD vacancy rate rose again as tenants are gradually vacating spaces and this is not being offset by new take-up. Supply in the other areas remained stable.

As is to be expected, most new development is concentrated in the periphery and satellite areas, including a high proportion of high-tech buildings. The generation of new supply has slowed, but the current take-up situation has not allowed for a great deal of space to be absorbed, so the vacancy rate continues to rise. This effect is particularly notable on the N-I and N-II motorways, but less so on the N-IV.

The future supply expected for 2012 and 2013 has not varied since the last quarter of 2011, as all projects are currently either in or entering the construction/refurbishment phase. It must be not-

ed that practically all the new supply expected for 2013 is either pre-let or owner-occupied, so this could be the first time for years that no new rental supply is developed.

Demand

Demand for spaces under 1,000 m² remains at very similar levels to the last two years. Large- scale demand has fallen slightly, partly due to the elections held this quarter and to general economic tension. On a positive note, however, we can say that fairly large-scale demand is now appear- ing with a view to carrying out exhaustive studies of the new market situation as we begin 2012.

Madrid Offices

Annual Take up Take up by Quarters

Madrid Office Submarkets

4 Q 2011 3 Q 2011

14,50 - 26,00

10,25 - 16,75

7,25 - 16,25

5,00 - 11,75

€ /m²/ month

Total Stock

14.723.679 m²

Vacancy Rate

10,62 %

12,7% 27,3%

5,4% 8,4%

Rivas Vaciamadrid

CBD Secondary Periphery Satellite

14,50 - 25,75

10,00 - 16,25

6,75 - 16,00

5,00 - 11,50

€ /m²/ month

Total Stock

14.747.505 m²

Vacancy Rate

10,84 %

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Millares

Lease Pre-letting Owner Occupation High-Tech

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

20074Q 2008^1Q 2008^2Q 2008^3Q 2008^4Q 2009^1Q 2009^2Q 2009^3Q 2009^4Q 2010^1Q 2010^2Q 2010^3Q 2010^4Q 2011^1Q 2011^2Q 2011^3Q 2011^4Q

Millares

Lease Pre-letting Owner Occupation High-Tech

336

89

(15)

Transactions

As expected and in line with the general trend of the year, transactions this year remained at over 88,000 m², which is slightly higher than initial forecasts.

In Q4 there were 3 transactions for over 5,000 m², compared with 5 in Q3. The largest transaction was for 6,400 m², which is smaller than the largest transaction of Q3. However, one of this quarter’s transactions was among the largest of its kind in 2011: the pre-let of 6,000 m² by Abengoa at Paseo de la Castellana, 43.

The take-up level has remained steady over recent months due to the increase in transactions involving under 1,000 m² – which increased by 50% compared to Q3 – although the average number of m² per transaction did not vary greatly as the increase took place only on smaller scale transactions.

As is the norm, the periphery registered the largest average space per transaction and also the highest number of transactions, accounting for 46% of the total.

Most of the large transactions took place in areas further from the city centre, such as the 6,320 m² leased by Securitas in the La Gavia business complex in Ensanche de Vallecas and the 4,590 m² leased by Beam Global in the Edificio Pórtico.

Trends

As we have seen, the downward trend in rental levels in absolute terms is now less pronounced. Whilst a certain amount of future supply will continue to come onto the market, we expect 2012 to be the last year with significant space volumes. Likewise, greater optimism in the general economy will contribute to generating greater demand, which would suggest that the market will gradually stabilise.

Availability & Take up by Submarkets

Madrid Main Occupier Transactions

Availability Take up

ZURICH GLOBAL SERVICES

Agustín de Foxá, 27 4,608 m²

SECURITAS SEGURIDAD DE ESPAÑA, S.A. Complejo Empresarial La Gavia

6.320 m²

BEAM GLOBAL Edif. Pórtico, Mahonia 2

4.590 m² ABENGOA Paseo de la Castellana 43

5.997 m²

O PR PER^TY

ELY B

Y

O PR PER^TY

ELY B

Y 0,00 €

5,00 € 10,00 € 15,00 € 20,00 € 25,00 € 30,00 € 35,00 € 40,00 € 45,00 €

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Millares

Vacancy Prime Rent €/m²/month

F

0 50 100 150 200 250 300 350 400

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Millares

Offices High-Tech

0 50 100 150 200 250 300

High-Tech Oficina Oficina

2012 2013

Millares

Prealquilado Ocupación propia Especulativo

CBD19%

Secundaria 10%

18% High-Tech

23%

Total: 2.066.312 m²

CBD24%

Secundaria 9%

4% High-Tech

21%

Total: 88.708 m²