INFORME TÉCNICO DE ACCESIBILIDAD
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ANTECEDENTES
Dirigido al Consejo para la Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras, –en adelante CPAYSB-, Don , presentó un escrito, en relación con las posibles soluciones de accesibilidad en la piscina comunitaria de la Comunidad de Propietarios a la que representa.
En dicho escrito, exponía que en la comunidad, una propietaria ha solicitado la instalación elementos de ayuda para el acceso a la piscina por parte de una persona discapacitada. En el mismo solicitaba información respecto a la normativa de aplicación y a las posibles subvenciones que pueda haber para la realización de dichas obras.
El objeto del presente informe es aclarar las dudas que pueda tener la Comunidad de Propietarios, respecto a la supresión de barreras en la piscina comunitaria mediante la instalación de un elemento de ayuda técnica para posibilitar el uso de la piscina a una persona con discapacidad. En el mismo se plasmarán las consideraciones jurídicas oportunas en relación con el marco normativo actual.
El estudio realizado se ha centrado en los problemas de accesibilidad y las posibles soluciones para Personas con Movilidad Reducida para acceder al vaso de la piscina comunitaria, sin considerar para el mismo otro tipo de discapacidades o el resto de los elementos comunes de la urbanización. No obstante, se indicarán de modo general, las condiciones básicas que se deben de cumplir dentro de los límites de la Comunidad de Propietarios en lo que respecta a las zonas comunes.
NORMATIVA CONSIDERADA
Normativa de ámbito estatal
• Ley 49,1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
• Real Decreto 173/2010 de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo en Materia de Accesibilidad y no Discriminación de las personas con Discapacidad, en el que se aprueba el DB SUA del CTE.
• Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de Noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.
• Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles, para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
Normativa de ámbito autonómico
• Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas (en adelante Ley 8/93).
• Decreto 13/2007 de 15 de marzo por el que se aprueba el Reglamento Técnico de Desarrollo en Materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas (en adelante Decreto 13/07).
INFORME TÉCNICO
La finca objeto del informe, se corresponde con conjunto de 2 edificios de viviendas en bloque abierto, con jardines y espacios comunes rodeando los edificios. Los mismos, se corresponden con los números de la calle de , a razón de dos portales en cada edificio.
La urbanización la conforman un total de 102 viviendas, contando con planta sótano de garajes y trasteros.
El conjunto, linda al norte con la calle , al sur con la calle , por donde tiene su acceso, al este con la Avda. y al oeste con otra urbanización. La fecha de construcción data de 1990 según datos catastrales.
La piscina comunitaria, se encuentra al aire libre, en las zonas comunes de la urbanización, entre los dos bloques de viviendas descritos.
Siendo la piscina de uso comunitario por los residentes de los 4 portales, significa que esta instalación puede ser utilizada por los residentes de las 102 viviendas de la urbanización, siendo probable que la solicitante no sea el único caso de persona con movilidad reducida que utiliza la instalación en periodo estival.
Al tratarse de una edificación existente, las soluciones que se pueden implantar en el mismo vienen condicionadas por la propia edificación y las dimensiones de los espacios actuales. Se ha tratado de adaptar las actuaciones propuestas a la normativa actual en vigor, dado que es la propia normativa la que obliga, una vez que se pretende realizar alguna reforma para mejorar las condiciones de accesibilidad, al cumplimento de la misma.
La propia Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la Comunidad de Madrid, en su artículo 2 expone la obligación del cumplimiento de la misma “en todas aquellas actuaciones referentes a planeamiento, gestión o ejecución en materia de urbanismo, edificación, transporte y comunicación sensorial tanto de nueva construcción como de rehabilitación o reforma, que se realicen por entidades públicas o privadas, así como por personas físicas”.
El Decreto 13/2007 de la Comunidad de Madrid, que aprueba el Reglamento de desarrollo de la propia Ley 8/1993, vuelve a restringir el ámbito de aplicación del mismo a los inmuebles de nueva construcción, rehabilitación o reforma.
Similar apreciación aparece en el artículo 2, de la Parte I del Código Técnico de la Edificación, en el que se dispone que las exigencias del CTE (y por el tanto el DB SUA que regula las exigencias básicas relacionadas en el requisito básico de “Seguridad de utilización y accesibilidad”) en el que establece que “… el Código Técnico de la Edificación se aplicará también a intervenciones en los edificios existentes” considerando como intervenciones el propio CTE las obras de ampliación, reforma o el cambio de uso.
No obstante todo lo anterior, el presente informe ha analizado únicamente el acceso al vaso de la piscina desde la zona de playa que rodea al mismo. En función de la fecha de construcción de las viviendas, la urbanización no estaría obligada en su construcción al cumplimiento de la normativa de accesibilidad aprobada con posterioridad, hasta la solicitud de adaptación de un propietario. Una vez que la solicitud se ha realizado, la Comunidad de Propietarios viene obligada a disponer de un itinerario accesible desde las viviendas hasta todos los elementos significantes de las zonas comunes, incluida la piscina.
ACCESO AL VASO DE LA PISCINA.
Según expone el solicitante, no existe ningún elemento ni ayuda técnica que permita el acceso al vaso a personas con discapacidad o con movilidad reducida. Al tratarse la instalación de un elemento común y teniendo en cuenta la obligatoriedad de instalación de elementos de ayuda técnica según se expone en el cuerpo jurídico del presente informe, se procede a comentar a modo de resumen las posibilidades que hay en el mercado al respecto.
Una vez realizada la solicitud por parte de la propietaria, se deben de estudiar las necesidades de la persona con discapacidad y consensuar con la Comunidad de Propietarios la solución que permita que la persona con movilidad reducida pueda acceder a la piscina.
Existen distintos elementos para la eliminación de barreras arquitectónicas a implementar en los vasos de piscina. Rampas o escaleras de obra fijas, son elementos arquitectónicos construidos dentro del vaso de la piscina, con el objeto de facilitar el acceso en condiciones de seguridad y comodidad. Por otro lado están las ayudas técnicas que se instalan en el borde del vaso, como pueden ser las grúas de piscina, ascensores de piscina o elevadores acuáticos.
Como se ha comentado, en primer lugar es imprescindible consultar con la solicitante el dispositivo necesario en función de sus capacidades. Si con la instalación de una rampa o una escalera de obra, pudiese acceder a la piscina en condiciones de seguridad y autonomía, ésta sería la solución idónea, pues se verían beneficiados el resto de usuarios de la instalación al aumentar las condiciones de seguridad en la entrada y salida del vaso.
Si el usuario requiriese de la ayuda de un dispositivo de ayuda técnica, sería este elemento el que la Comunidad de Propietarios viniese obligada a sufragar e instalar.
Elementos de ayuda técnica.
Es importante recordar, que siempre que las instalaciones o elementos de ayuda a personas con movilidad reducida, impliquen la manipulación del discapacitado o la participación de terceras personas, como puede ser el caso de una grúa de piscina, el modelo o el tipo de instalación, debe de ser consensuado entre los representantes de la Comunidad de Propietarios y los posibles usuarios con discapacidad de las mismas, debiendo prestar estos en última instancia su consentimiento al tipo de instalación, en función de sus discapacidades y necesidades.
Las ayudas técnicas para personas con discapacidad en las piscinas, consisten en elementos que se instalan en el borde del vaso y que permiten la introducción en la piscina de los usuarios. Como ya se ha comentado existen grúas de piscina, ascensores de piscina o elevadores acuáticos. Todos ellos los hay manuales y en modalidad eléctrica, siendo estos últimos más recomendables. De igual manera existen en el mercado dispositivos fijos anclados al borde del vaso o portátiles, que permiten guardarlos en el horario en que la piscina permanezca cerrada, para evitar su exposición a la intemperie o a actos vandálicos.
Se recuerda la necesidad de instalar el elemento o ayuda técnica elegida en una zona adecuada de la piscina. El itinerario hasta el elevador debe de ser accesible desde la vivienda donde resida la persona con discapacidad y la zona de playa adyacente al equipo debe de contar con una superficie suficiente con pavimento adecuado para el movimiento y giro de una silla de ruedas. La normativa establece como mínimo una superficie en la que se pueda inscribir una circunferencia de 150 cm de diámetro.
De igual manera, se recomienda la instalación del equipo en la zona de menos profundidad del vaso de la piscina, siempre no mayor de 120 cm para facilitar el embarque y desembarque del usuario en el interior del vaso y la ayuda de terceras personas dentro del agua.
No existe reglamentación que obligue a un elemento concreto de ayuda técnica, pues como ya se ha comentado, se debe de instalar el modelo adecuado para las capacidades del solicitante. No obstante, el dispositivo que se instale, deberá de contar con los distintivos y homologaciones necesarias que garanticen su correcta fabricación y funcionamiento en condiciones óptimas de seguridad.
Rampas y escaleras de obra en el interior del vaso.
Estos elementos, si las dimensiones de la piscina lo permiten, son recomendables incluso en el caso de que se instale una ayuda técnica alternativa, complementando a la misma, pues como ya se ha comentado, aumentan la seguridad para todos los usuarios de la piscina.
En función de las dimensiones del vaso, en primer lugar se recomienda la rampa fija. Si no fuese posible, se debería contemplar la posibilidad de la escalera.
Se instalan siempre en la zona de menor profundidad del vaso. No existe una reglamentación de obligado cumplimiento específica para estos elementos, por lo que los requisitos técnicos exigibles son los mismos que para las rampas o escaleras exteriores.
En función del ámbito en el que se encuentra la piscina, de uso privativo, la normativa técnica de aplicación sería el DB SUA del Código Técnico de la Edificación.
Para consultar las características y especificaciones técnicas de las rampas, se remite a lo establecido en el artículo 4.3 del DB SUA, del Código Técnico de la Edificación.
Entre otros requisitos técnicos descritos en el mencionado DB-SUA, se recomiendan como importantes, en función de la situación de humedad a la que van a estar sometidos:
• Pavimento antideslizante en mojado, en toda la longitud de la rampa, mesetas y zonas de embarque y desembarque.
• Anchura de rampa 1,20 m.
• Pendiente máxima de rampa 10% para tramos menores de 3 m de longitud. Se recomienda, en función de la humedad del pavimento, una pendiente no mayor del 8%. • Mesetas, en caso de ser necesarias, de 1,5 m de longitud mínima y anchura de la
rampa.
• Pasamanos de acero inoxidable a ambos lados de la rampa, a doble altura, el superior a una altura comprendida entre 90 y 110 cm del suelo y el inferior a una altura entre 65 y
75 cm. Firme, fácil de asir y separado del paramento al menos 4 cm y su sistema de sujeción no interferirá el paso continuo de la mano. Una vez que los pasamanos se introduzcan por debajo del nivel de agua, se recomienda finalizar su instalación, para evitar golpes a los bañistas con objetos no perceptibles.
• Prolongación del pasamanos horizontalmente al menos 30 cm en los inicios de rampa y que sea continuo en mesetas intermedias, si las hubiese.
• Zócalo o elemento de protección lateral de 10 cm de altura, a ambos lados de la rampa y en toda su longitud.
Si por dimensiones, no fuese posible la construcción de una rampa, se recomienda una escalera de obra en el interior del vaso de la piscina, con los requisitos exigibles a las escaleras.
Para consultar las características y especificaciones técnicas de las escaleras, se remite a lo establecido en el artículo 4.2 del DB SUA, del Código Técnico de la Edificación.
Como recomendaciones para la escalera de obra, además de todo lo expuesto en el artículo mencionado, se recomienda prestar especial atención a los siguientes puntos:
• Pavimento antideslizante en mojado.
• Pasamanos de acero inoxidable a ambos lados de la escalera, mejor a doble altura, el superior a una altura comprendida entre 90 y 110 cm del suelo y el inferior a una altura entre 65 y 75 cm, con el objeto de poder ser utilizado por niños. Firme, fácil de asir y separado del paramento al menos 4 cm y su sistema de sujeción no interferirá el paso continuo de la mano. Si la escalera fuese de anchura mayor de 4 m. se dispondrá pasamanos intermedio. Una vez que los pasamanos se introduzcan por debajo del nivel de agua, se recomienda finalizar su instalación, para evitar golpes a los bañistas con objetos no perceptibles.
• Cumplir las relaciones establecidas en la normativa entre huella y tabica de la escalera, y el resto de condicionantes técnicos.
CONSIDERACIONES JURÍDICAS
En relación con las obras de accesibilidad propuestas en el inmueble referido, en el cual residen personas con discapacidad, con el fin de eliminar barreras arquitectónicas, la Ley 49,1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 10, establece que:
“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.
Por tanto, si el propietario en una comunidad de vecinos de una vivienda en donde reside una persona con minusvalía, solicitara la realización de las obras de accesibilidad propuestas anteriormente, estas deberían ser ejecutadas obligatoriamente por la comunidad de propietarios sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, siempre que el importe de las obras no excediera de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Bastaría en nuestro caso concreto con que el propietario de la vivienda en donde reside la persona con minusvalía, presentara una solicitud al administrador de la finca, junto con el proyecto de las obras de accesibilidad. Dicho proyecto incluirá planos, presupuesto y las especificaciones necesarias para poder ejecutar las obras, las cuales serán costeadas por
todos los propietarios de la Comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Por otro lado, si el importe repercutido anualmente en materia de accesibilidad excediera de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, y el coste diferencial fuera asumido por quienes las hayan requerido, las obras tendrían igualmente carácter obligatorio. Razón por la cual serían de obligada ejecución por la Comunidad de Propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
Solo debería quedar reflejada en Acta de la Junta General de la Comunidad de Propietarios, legalmente constituida de acuerdo con lo establecido en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y sus actualizaciones, la fijación de las derramas de carácter obligatorio resultantes del prorrateo del coste a asumir por la Comunidad de Propietarios con el límite del importe equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas para dar solución a los problemas de accesibilidad.
Por último, siempre que el importe de los gastos previstos para la obras de accesibilidad referidas fuese superior a las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin que se asuma el coste diferencial por quienes las hayan requerido, se podrá acudir a la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles, para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
Dicha Ley establece en su artículo 4 y siguientes, el procedimiento a seguir para poder llevar a cabo obras de adecuación por causa de minusvalía, teniendo en cuenta que, este derecho recogido en esta ley, no sólo ampara a las personas con discapacidad sino también a las personas mayores de setenta años, y que los gastos que se originen con motivo de la realización de las obras de adecuación de la finca o de sus elementos comunes correrán íntegramente a cargo del solicitante/es de las mismas.
Asimismo, el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, establece en su artículo 20, que se considerarán actuaciones subvencionables para realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad, las que adecuen los edificios y los accesos a las viviendas y locales, a la normativa vigente. En particular:
a) La instalación de ascensores, salvaescaleras, rampas u otros dispositivos de accesibilidad, incluyendo los adaptados a las necesidades de personas con discapacidad sensorial, así como su adaptación, una vez instalados, a la normativa sectorial correspondiente.
b) La instalación o dotación de productos de apoyo tales como grúas o artefactos análogos que permitan el acceso y uso por parte de las personas con discapacidad a elementos comunes del edificio, tales como jardines, zonas deportivas, piscinas y otros similares.
Que teniendo en cuenta todo lo anterior, si la Comunidad de Propietarios se negara a ejecutar dichas obras de accesibilidad, o se retrasara injustificadamente en la realización de las mismas, incumpliendo con ello la obligación establecida en el artículo 10.1 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, podrá usted dirigirse al Juez de Primera Instancia, correspondiente al domicilio de la Comunidad de Propietarios, para exigir que se obligue a la Comunidad de Propietarios a ejecutar dichas obras de accesibilidad con el fin de asegurar un uso adecuado de los elementos comunes a las necesidades de personas con discapacidad o mayores de 70 años, así como favorecer la orientación o su comunicación con el exterior.
CONCLUSIONES
De todo lo considerado en el cuerpo del presente informe cabe concluir:
1. La obligación de la Comunidad de Propietarios del cumplimiento de la legislación vigente en materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras, tanto estatal como autonómica.
2. La Comunidad de Propietarios del inmueble objeto del presente informe se encontraría obligada a la realización de las obras de mejora de la accesibilidad propuestas, requeridas a instancia de los propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el apartado 1.b) del Artículo 10 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, para eliminar barreras arquitectónicas, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no excediera de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Para el caso de que el importe repercutido anualmente de las obras de mejora de la accesibilidad referidas para eliminar barreras arquitectónicas fuera superior a las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la Comunidad de Propietarios vendrá
también obligada a la realización de dichas obras y a costearlas hasta el importe máximo de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, descontadas las subvenciones o ayudas públicas para dar solución a los problemas de accesibilidad, siempre y cuando el resto de su coste, más allá de las citadas doce mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
4. De no ser asumido el importe restante, repercutido anualmente por quienes hayan requerido la realización de las obras de accesibilidad, que supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, descontadas las subvenciones o ayudas públicas, se podrá acudir a la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles, para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, corriendo los gastos de las obras íntegramente a cargo del solicitante/es de las mismas.
5. Toda actuación que se pretenda realizar en aras de mejorar la accesibilidad del inmueble, deberá cumplir, siempre que sea técnica y económicamente viable, con las especificaciones establecidas en el Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad del Código Técnico de Edificación.
La piscina comunitaria se trata de un elemento común de la urbanización, y todos los residentes en la misma tienen derecho a su uso, tengan o no una discapacidad, por lo tanto, en función de lo expuesto anteriormente, la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de prestar y sufragar los medios técnicos para que este derecho pueda ser ejercido, independientemente de las modificaciones que ello implique, con el único límite económico expuesto en el cuerpo jurídico del presente informe.
Como ya se ha comentado, las actuaciones que contemplen obras de construcción deben de cumplir todas las especificaciones que establece el mencionado DB SUA del CTE o del resto de normativa en función de características de las actuaciones a realizar. En lo que se refiere a la ayuda técnica para la piscina, ésta deberá consensuarse con los futuros usuarios de la misma, pues en función de su discapacidad o su grado de movilidad, puede ser más recomendable algún modelo concreto de instalación. Además deberá contar con los distintivos y homologaciones necesarias que garanticen su correcta fabricación y funcionamiento en condiciones óptimas de seguridad.
Se recuerda que cualquier intervención e instalación debe de contar con la preceptiva licencia municipal de obras e instalación, que a tal efecto, se pronunciará sobre la validez técnica de la solución propuesta, y la posibilidad de implantación o no de la misma. Si fuese necesario, deberá de contar con un Proyecto de Ejecución firmado por un técnico competente.
6. Que teniendo en cuenta todo lo anterior, si la Comunidad de Propietarios se negara a ejecutar dichas obras de accesibilidad, o se retrasara injustificadamente en la realización de las mismas, incumpliendo con ello la obligación establecida en el artículo 10.1 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, podrán dirigirse al Juez de Primera Instancia, correspondiente al domicilio de la Comunidad de Propietarios, para exigir que se obligue a la Comunidad de Propietarios a ejecutar dichas obras de accesibilidad con el fin de asegurar un uso adecuado de los elementos comunes a las necesidades de personas con discapacidad o mayores de 70 años, así como favorecer la orientación o su comunicación con el exterior.
Le recordamos que la contestación a su solicitud de informe, evacuada por este Área de Normativa Técnica, Supervisión y Control, tiene carácter meramente informativo, habiendo sido emitida en base a la información proporcionada por la solicitante.
Madrid, 3 de junio de 2016
