CLAVES PARA EL ÉXITO Y AHORRO EN LA CONSTRUCCIÓN DE TU CASA

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EN LA CONSTRUCCIÓN DE TU CASA

GUÍA COMPLETA PARA CREAR TU FUTURO HOGAR

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ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN ... 3

2. ACOMPAÑAMIENTO AL AUTOPROMOTOR ... 5

3. CONCEPTO Y PROCESO DE AUTOPROMOCIÓN ... 7

4. COSTE COMPLETO DE UNA AUTOPROMOCIÓN ... 11

5. ¿COMO AHORRAR EN UNA AUTOPROMOCIÓN? ... 16

6. CÓMO ELEGIR TERRENO... 19

7. EL ARQUITECTO ... 23

8. EL APAREJADOR ... 29

9. COMO ELEGIR CONSTRUCTOR ... 30

10. FINAL DE OBRA ... 36

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1. INTRODUCCIÓN

¡Hola!

Somos Pablo Cabeza y Javier Torres; Arquitectos, CEO’s y co-fundadores de TRAMAHOMES. Nos reconforta que estés leyendo esto, lo hemos escrito para guiarte en los pasos y decisiones que tengas que dar en el proceso de construcción de tu casa.

Esperamos que al acabar de leer estas páginas que aglutinan varios años de experiencia en el sector, tengas más claro el proceso global y más confianza para tomar cada una de las decisiones.

Antes de entrar en materia, nos gustaría hacerte una pregunta:

¿Qué es habitar?

Quizás para respondernos a esta pregunta tengamos que sumergirnos en lo más profundo de nuestro ser, en la parte más ancestral, más primigenia de nosotros.

Podemos sacar pistas preguntándonos qué significa para un animal su nido, su madriguera, su guarida…

Habitar significa bienestar, protección, cobijo, seguridad, tranquilidad, familia, vida.

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Podemos vivir en un hotel, una casa, un barco, una furgoneta o un castillo; pero solo podemos habitar nuestro hogar. En el hogar nos encontramos con nosotros mismos, pero a la vez es desde donde nos proyectamos al mundo exterior.

Construirse un hogar quizá sea el sueño más grande que pueda tener una persona, y quizás también la mayor inversión que realiza durante su vida.

En las siguientes páginas vamos a profundizar en todos los detalles que debes controlar para llevar a cabo la construcción de tu casa de forma exitosa y ahorrando dinero, tiempo y preocupaciones.

Queremos que tomes consciencia de los diferentes agentes que intervendrán, los costes económicos en que incurrirás durante el proceso y las implicaciones de tus decisiones.

Esperamos que este libro te ayude y te sea útil a la hora de dar los pequeños y continuados pasos, y que te sientas con más ganas de empezar que nunca.

¡A por ello!

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2. ACOMPAÑAMIENTO AL AUTOPROMOTOR

Estamos seguros de que a la mayoría de gente al escuchar “construirse una casa”, se le eriza el bello. Todo el mundo ha oído hablar de experiencias nefastas, de auténticas pesadillas vividas por quién se atreve a dar el paso.

Por nuestra experiencia como arquitectos, podemos compartir contigo (aunque no queremos asustarte) que hemos visto procesos (sobre todo al principio de nuestra carrera profesional) de familias rotas emocionalmente, arruinadas económicamente o que antes de poner un pie en su casa le tienen tal aprensión que es imposible que llegue a ser un día su hogar.

Procesos de sufrimiento que también fueron sufrimiento nuestro, y lo peor de todo, evitables.

Esta es justo la (contra-) motivación para escribir este libro. Queremos revertir esta emoción, este prejuicio, esta idea; y AYUDARTE DESINTERESADAMENTE.

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Nos gustaría que vivieras todo este proceso como una aventura placentera, un camino sin piedras, como un aprendizaje; porque sólo así podrás disfrutar de un hogar.

Durante este viaje, desde que soñamos con una vivienda, compramos el terreno, proyectamos nuestro hogar, lo construimos, hasta que, finalmente, lo habitamos;

aparecen una serie de circunstancias, condicionantes, necesidades, e intervienen una gran cantidad de agentes cada uno con una función específica y unos intereses que no tienen por qué coincidir al 100% con los tuyos.

Si hay alguno de los agentes que puede acompañarte desde el comienzo del proceso, informarte de todos los pasos, aconsejarte para que no te tomen “el pelo”, agilizar tiempos, economizar el coste total, darte la confianza necesaria… en definitiva velar por tus intereses, es el Arquitecto.

Aunque esta idea excede de las funciones atribuidas “por ley” al Arquitecto, personalmente pensamos que es la única forma para tengas una experiencia positiva del proceso.

Personalmente, la figura de arquitecto la entendemos como una persona de máxima confianza, casi un amigo. Si al final de una obra, la casa ha quedado perfecta pero el cliente no está satisfecho del proceso, nos quedamos con un sabor de boca agridulce, sentimos que algo ha fallado.

Para nosotros, ser arquitecto es acompañar al cliente en un viaje placentero para construir sus sueños.

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3. CONCEPTO Y PROCESO DE AUTOPROMOCIÓN

Para tener una casa nueva, básicamente hay dos opciones:

1. Ir a una inmobiliaria, estudiar las promociones que oferta y escoger la que más se adapte a tus necesidades y situación.

2. Ser autopromotor, lo que significa que TÚ eres el propio promotor de tu casa.

Veamos qué implicaciones conlleva el ser promotor de tu propia vivienda:

CASA A MEDIDA

Nadie mejor que tú sabe lo que necesidades. Decidirás absolutamente todo sobre tu futura vivienda; su estética y aspecto exterior, las habitaciones que necesitas, si quieres que haya alguna suite, el número de baños, si la cocina la quieres abierta, cerrada o con isla; si quieres un gran espacio de día, grandes ventanales o una gran terraza; los materiales de acabados, luminarias, etc.

AHORRO DIRECTO DEL 30%

Al prescindir de los servicios de la inmobiliaria y el promotor, te podrás ahorrar una buena suma, ya que las inmobiliarias cobran entre un 5-15% y los promotores entre un 15-25%. En definitiva, te estarás ahorrando entre un 20%-40% del coste de la vivienda.

Es decir, una vivienda que se vende por 150.000 te puede salir por 100.000€.

Estarías ahorrando 50.000€ en la construcción de tu casa, o ganando 50.000€ si a posteriori decides venderla.

GESTION INTEGRAL

La promoción de una construcción de forma exitosa, implica grandes dotes de gestión y conocimientos profundos del proceso y su organización, además de invertir mucho tiempo.

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Desde la elección y compra del terreno, la financiación, contratación de diversos agentes previos como topográfico y geotécnico, toda la tramitación y consultas en Ayuntamiento, elección de Arquitecto y aparejador, gestión de suministros de gas, agua y electricidad, elección de constructor o diferentes oficios de construcción, acopio y previsión de materiales, organización de los trabajadores y un largo etcétera.

Si no tienes experiencia en promoción, te aconsejo que contrates un profesional para que lleve la gestión completa de la construcción; te ahorrarás quebraderos de cabeza, mucho tiempo y sobre todo dar pasos en falso o erróneos.

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Vamos a resumir a continuación las diferentes fases del proceso de autopromoción de una vivienda, para posteriormente profundizar en cada punto:

1. Tienes que conocer con exactitud tu capacidad económica y tu capacidad de endeudamiento; ya que el no hacerlo puede hacerte retroceder en alguna fase del proceso o en el peor de los casos desembocar en un colapso económico que paralice la construcción y te deje en una situación muy comprometida.

2. La elección del terreno (si no disponemos de él) es la siguiente fase, y de vital importancia, puesto que sus características topográficas y geológicas tendrán una repercusión enorme en el coste de construcción, así como la inclinación y orientación influirá mucho en la funcionalidad y comodidad de la vivienda.

3. Contratar un arquitecto será el siguiente paso, con el que desarrollarás el anteproyecto de la vivienda a tu gusto, cumpliendo las normativas urbanísticas de aplicación. Este proceso puede tardar más o menos tiempo dependiendo de la correcta comunicación con tu Arquitecto, su capacidad para entender tus necesidades y la rapidez con la que éste lo plasme en el proyecto.

4. La licencia de obras será la siguiente fase, para lo cual necesitarás el Proyecto Básico del arquitecto (visado o no), sobre el cual el ayuntamiento te dará el permiso de obras.

Este proceso puede tardar entre 2 y 5 meses, dependiendo del ritmo de cada administración pública en particular.

5. ¡Ya tenemos licencia! Habrá que pagar con anterioridad las tasas e impuestos de la licencia de obras en el Ayuntamiento. Para hacer efectiva la licencia necesitaremos del Arquitecto el proyecto de ejecución visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.

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6. Previamente a comenzar las obras, necesitaremos el asume de obra de Arquitecto, Aparejador y Coordinador de seguridad y Salud.

7. Antes del comienzo de las obras, habrá que gestionar los provisionales de agua y luz, posibles cortes de calle, así como la gestión de residuos en vertedero autorizado.

8. Evidentemente, habrá que tener acordado con Contratista/Constructor o los diferentes gremios de construcción la ejecución de los trabajos, con las mediciones y presupuesto del proyecto de ejecución del Arquitecto como referencia, y definición de los plazos y condiciones.

9. ¡Empieza la obra! El aparejador se encargará de la correcta ejecución de los trabajos y el Arquitecto de verificar que se está haciendo conforme marca el proyecto. El promotor estará informado periódicamente de la evolución, imprevistos, variaciones o desviaciones que puedan presentarse.

10. ¡La obra ha acabado! Se procede a la recepción de la obra, obtención del certificado final de obra por el arquitecto, pedir licencia de primera ocupación al Ayuntamiento y finalmente escriturar la obra nueva con Notario y registro de la propiedad.

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4. COSTE COMPLETO DE UNA AUTOPROMOCIÓN

En este capítulo vamos a analizar los costes pormenorizados (aunque orientativos) que corresponden a cada fase del proceso, para finalizar con un cuadro resumen que nos dé una visión global.

Tomaremos como ejemplo una vivienda en planta baja en una parcela llana de las siguientes características:

 Precio de mercado: 390.000 €

 Vivienda de 130 m2

 Garaje de 40 m2

 Piscina de 20 m2

 Jardín exterior 400 m2

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1.Compra del terreno: 40.000€. Partimos por ejemplo de una parcela de 600m2, a precio razonable.

2.Gastos notariales: 550€, dependiendo del notario.

3.Gastos registrales: 120€, dependiendo de las tasas de registro.

4.Impuesto sobre transmisiones, 400€, un 10% del valor de la compraventa, según la Comunidad Autónoma.

5.Estudio topográfico, 400€ + 84€ (IVA 21%), dependiendo del tamaño del terreno y de los honorarios particulares.

6.Estudio geotécnico, 850€ + 168€ (IVA 21%), dependiendo del número de ensayos, la dificultad del terreno, el tamaño de la casa y los honorarios particulares.

7.Arquitecto, 12.500€ + 2.625€ (IVA 21%), dependiendo de los servicios ofertados, que pueden ser muy variados, y honorarios particulares que maneje. Se suele desglosar en:

Proyecto Básico 40% 6.050 €

Proyecto Ejecución 30% 4.537,5 €

Dirección de Obra 30% 4.537,5 €

8.Aparejador, 4.000€ + 840€ (IVA 21%), normalmente cobra 1/3 del precio del arquitecto, lo equivalente al 30% de la dirección de obra del Arquitecto; depende de su implicación y visitas de obra que realice, así como de los honorarios propios que maneje.

9.Coordinación Seguridad y Salud, 1.500€ + 315€ (IVA 21%). La puede asumir el Arquitecto, el Aparejador u otro profesional externo. Cada profesional tendrá sus propios honorarios.

10.Licencia, 6.400 €. Normalmente supone el 4% del presupuesto que conste en proyecto. Adicionalmente habrá que abonar fianzas para gestión de residuos en vertedero autorizado y de mantenimiento de aceras y vía pública, que se devolverán al final de la obra previo OK del ayuntamiento.

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11.Coste Construcción, 185.600 € + 38.976 (IVA 10%). Por un lado, desglosaremos el presupuesto de ejecución material (PEM), partiendo de una gama básica de materiales y con precios de referencia medios.

Concepto Precio €/m2 Superficie (m2) Coste (€)

Vivienda 1000 130 130.000

Garaje 500 40 20.000

Piscina 500 20 10.000

Total PEM 160.000

A continuación, le sumaremos los gastos generales (10%-15%) y el beneficio industrial (6%-8%), que son el beneficio del constructor más el IVA correspondiente a Autopromociones.

CONCEPTO COSTE (€)

Total PEM 160.000

Gastos generales 10% 16.000

Beneficio Industrial 6% 9.600

Total 185.600

IVA(10%) 38.976

Presupuesto de ejecución de contrata (IVA incluido) 224.576

12.Acometidas y suministros, 6.000€ + 600€ (IVA 10%). Normalmente la conexión a los servicios de gas, agua, electricidad y saneamiento sólo lo hacen las compañías de suministro, y te pedirán lo que “ellos quieran” ya que tienen el “monopolio” en cada municipio.

13.Licencia de primera ocupación, 200€. Se pide en el ayuntamiento una vez entregado el certificado final de obra, dependerá de cada municipio y tamaño de la vivienda.

14.Escritura de obra nueva, 600€. La tendrá que hacer el notario, según sus honorarios.

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15.Impuestos actos jurídicos documentados, 1.600 €. Según la comunidad autónoma, entre un 0,5% y 1% del valor escriturado.

16.Registro de la propiedad, 250€. Para proceder al registro de la propiedad con la escritura.

CONCEPTO COSTE (€)

1 Compra del terreno 40.000 €

2 Gastos notariales 550€

3 Gastos registrales 120 €

4 Impuesto sobre transmisiones 400 €

5 Estudio topográfico 484 €

6 Estudio geotécnico 1.018 €

7 Arquitecto 15.125 €

8 Aparejador 4.840 €

9 Coordinación Seguridad y Salud 1.815 €

10 Licencia 6.400 €

11 Coste Construcción 224.576 €

12 Acometidas y suministros 6.600 €

13 Licencia de primera ocupación 200 €

14 Escritura de obra nueva 600 €

15 Impuestos actos jurídicos documentados 1.600 €

16 Registro de la propiedad 250 €

TOTAL APROXIMADO 304.578€

Nos gustaría aclarar algunos aspectos que considero importantes: El seguro decenal, el IVA y la financiación bancaria.

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El Seguro decenal no es obligatorio para autopromotores (sí lo es para promotores que quieren hacer negocio vendiendo la vivienda). Obligatoriamente, tanto el Arquitecto, como Aparejador y Constructor tienen un seguro de responsabilidad civil, que cubre los posibles desperfectos durante cierto tiempo, la estructura 10 años, los acabados 3 años, la maquinaria tiene su propia garantía…

Para los servicios profesionales el IVA es del 21% (estudio geotécnico, estudio topográfico, Arquitecto, Aparejador y Coordinador de seguridad y Salud). Para los servicios de construcción se aplica IVA reducido del 10%; siempre que se trate de una autopromoción para vivienda propia sin intención de venderla a posteriori.

Los bancos no financian ni el terreno, ni la licencia, ni los servicios profesionales, suelen financiar el 80% del coste de construcción. Esto significa que tenemos que disponer de ahorros suficientes para acometer estos gastos. Como solución se suele incrementar el PEM para que el banco financie más cantidad, aunque esto implique un incremento de gasto en la licencia, que suele ser del 4% del PEM.

Por nuestra experiencia, el 90% de las familias que se construyen una casa, se hipotecan.

Hay que saber con exactitud tu capacidad de endeudamiento (no puede superar el 35%

de tus ingresos descontando créditos que tengas), ya que definirá el tamaño de la casa y calidad de acabados a los que podrás aspirar.

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5. ¿COMO AHORRAR EN UNA AUTOPROMOCIÓN?

El pensamiento generalizado es que, si compras una parcela más barata, contratas unos servicios profesionales más económicos, eliges al constructor con la oferta más baja, pones los materiales más sencillos del mercado, la maquinaria más barata… estás ahorrando muchísimo en la construcción de tu casa.

Por mi experiencia profesional, te puedo asegurar que para que esto acabe siendo así, se tienen que haber alineado todos los planetas del sistema solar.

De hecho, en un 99% de los casos, el resultado final es que lo barato sale caro.

Nos gustaría que repensaras el concepto de ahorro, y para ello te damos 3 claves:

-El ahorro indirecto. El ahorrar no siempre tiene que conllevar una reducción de las prestaciones y calidad del producto; para cada problema y/o necesidad puede haber diversas soluciones sin renunciar a las exigencias previstas, o incluso superándolas.

-El ahorro a largo plazo. En construcción, por su naturaleza de una larga vida útil, hay que pensar el ahorro también a largo plazo, tanto en partidas que se amortizan por si solas como puede ser reducción del consumo energético, aspectos como el mantenimiento o durabilidad de los materiales.

-El ahorro como valor añadido. La vida da muchas vueltas, y quien te dice que de aquí unos años tengas que vender tu vivienda. Hay aspectos como un diseño exclusivo, la funcionalidad, la flexibilidad… que de cara a la venta del inmueble puede hacer revalorizarlo mucho, y esto se puede ver como una ganancia, pero también como un ahorro en el cómputo general una vez vendida.

Como te comentábamos al principio del libro, hay un agente de la construcción que estará contigo desde el principio (o casi) del proceso, es el Arquitecto.

Además, es el profesional, que, si no dirige o coordina al resto de agentes, si tendrá contacto continuo con todos y de alguna forma supervisará el trabajo de todos; debería ser tu mano derecha en todo este proceso de año o año y medio.

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Nuestro consejo es que al menos no escatimes económicamente con el Arquitecto ni en los servicios que te oferte, es el que realmente te hará ahorrar en la construcción, ahorrarte disgustos y ganar en salud; te lo explico resumidamente en los siguientes puntos:

1. Tu tiempo también es dinero. El arquitecto puede asumir la gestión de la totalidad de la construcción; desde documentación de licencias municipales de construcción, cortes de vías, gestión de residuos, suministros, permisos especiales… hasta la gestión del constructor o equipo de constructores, realizando comparativa de precios, de condiciones de cada uno, analizar la letra pequeña, así como supervisión documental en materia de Trabajo y Seguridad y Salud. Además, te ahorrarás muchos dolores de cabeza.

2. El arquitecto te puede orientar mucho en la compra del terreno, valorarte que gastos implica un terreno más o menos inclinado, que tipo de geología observa en los terrenos vecinos, te puede hacer ahorrar mucho en muros de contención, cimentaciones y excavaciones, y así tener conocimiento para elegir la mejor relación precio terreno/coste construcción.

3. El arquitecto te puede ofrecer a parte de sus servicios, los del Aparejador, Coordinador de Seguridad y Salud y Constructor. Esto no significa que haya una dependencia económica entre ellos, sino que te va a presentar unos profesionales de su confianza, que sabe que trabajan bien y son honestos, y que posiblemente te presenten unas condiciones económicas más favorables que si los contratas por separado.

4. La elección del sistema estructural, convencional de hormigón o prefabricado tipo paneles de acero, por ejemplo, así como su optimización; implica grandes ahorros en tiempo de ejecución y costes de material, lo que implica un gran ahorro; además de tener mejores prestaciones en muchos aspectos.

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5. Con el sistema constructivo ocurre lo mismo, una fachada de ladrillo respecto a una de construcción en seco, conlleva más tiempo de ejecución además de un gasto en material mayor. Además, una fachada sobre paneles de acero será más fina que una de ladrillo teniendo las mismas prestaciones de ahorro energético, con lo que, para la misma superficie útil interior, tendrás menos superficie construida, y estarás ahorrando.

6. El arquitecto te puede asesorar en hacer alguna inversión a largo plazo tanto en materiales como maquinaria; más aislamiento, mejores ventanas, aerotermia, geotermia…; lo que te supondrá reducir la demanda energética, amortizarás rápido la inversión y a largo plazo será un ahorro económico muy importante.

8. El “buen hacer constructivo” del arquitecto, trabajando los puntos débiles del edificio con detalles constructivos específicos te evitará patologías a largo plazo, sobre todo en lo referente a humedades, así como hacer que la inversión en “ahorro energético” sea efectiva.

9. La elección del material de fachada también te puede hacer ahorrar dinero a largo plazo, a parte del problema estético por deterioro de ladrillos, enfoscados y monocapas;

más pronto o más tarde habrá que hacer tratamientos de mantenimiento o reparación, como pintar, volver a enfoscar… Con la fachada ventilada te olvidas de mantenimiento.

10. Si escoges un arquitecto honesto, de confianza, comprometido contigo al 100% y totalmente involucrado con tu proyecto, podrás estar totalmente tranquilo si has cogido al Aparejador y Constructor más baratos, porque ya se encargará de supervisar y revisar su trabajo, y si no cumplen; serás el primer informado. En este aspecto te puedes ahorrar mucho dinero.

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6. CÓMO ELEGIR TERRENO

La elección del terreno es una fase importantísima que condicionará muchos aspectos tanto estéticos, como funcionales y económicos de tu futura vivienda.

Es una decisión de gran trascendencia que tendrá muchas implicaciones, y que, si lo hacemos de una manera consciente, evitaremos sorpresas desagradables que arrastraremos durante todo el proceso de construcción.

Previamente a todo lo que te vamos a comentar, queremos informarte que los bancos no financian la compra del terreno, con lo que deberás disponer de ahorros suficientes para poder acometer este gasto. Aunque hay soluciones paralelas a este “problema”, como pedir un crédito puente para la compra del terreno o camuflar parte del coste como coste de construcción.

Como punto de partida, hay que conocer la normativa urbanística de aplicación y verificar que se permite construir los m2 que necesitamos para nuestra vivienda.

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Es aconsejable pedir en Ayuntamiento “certificado urbanístico” de la parcela, o bien que un arquitecto estudie a fondo la normativa urbanística de aplicación, aunque en un caso como el otro es aconsejable tener una reunión o consulta previa con técnico municipal, para evitar cualquier sorpresa, y siempre mejor de técnico a técnico.

Es relativamente habitual parcelas que ven disminuida su edificabilidad por la topografía, por el ancho insuficiente de frente de terreno o que la zona/barrio donde se encuentra está indefinidamente en “suspensión de licencias” porque están revisando la normativa y no dejan construir nada en un plazo de 2 o 3 años.

A continuación, te explicamos los aspectos más importantes de este primer y decisivo paso:

El primer factor determinante de un terreno es la topografía e inclinación.

Por un lado, a todos nos gusta poder tener grandes espacios llanos ajardinados alrededor de la vivienda, sin embargo, siempre hay normativas municipales que limitan las adaptaciones topográficas y sus consecuentes muros de contención máximos.

Además, la mayoría de ayuntamientos reducen la edificabilidad de la parcela si la inclinación es superior al 20%.

Es decir, si tenemos un terreno muy inclinado será IMPOSIBLE hacer una única gran plataforma alrededor de la casa, y habrá que hacer varias a diferentes niveles.

Como consecuencia, la diferencia entre una construcción en un terreno llano y otro inclinado puede suponer un incremento entre el 10%-40% del precio final de la vivienda, ya que además de los movimientos de tierras y gestión de residuos en vertedero hay que añadir coste de estructuras de contención.

En segundo lugar, las características geotécnicas del terreno tendrán una gran incidencia en el coste de los movimientos de tierras y la cimentación.

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Podemos encontrarnos que el sustrato idóneo de cimentación se sitúe 2 o 3 m por debajo del nivel de superficie (con lo que hay que hacer pozos de cimentación), o a 6m, (y tendremos que hacer micropilotis), encontrarnos arcillas expansivas (hay que sobredimensionar cimentación), en el terreno hay roca dura (se necesita martillo percutor, cobrado SIEMPRE por horas) y un largo etcétera que puede suponer entre un 10%-20% del incremento de la totalidad de la obra.

Quizá los más difícil sea conocer la naturaleza geotécnica del terreno; los mapas geológicos de cada comunidad autónoma o algo más sencillo como hablar con vecinos de alrededor que tipo de tierra se encontraron al construir, puede ayudar mucho.

Profesionalmente, siempre recomendamos a los clientes blindarse en este aspecto porque puede tener enormes implicaciones económicas, supeditando la compra del terreno a que salgan buenos resultados en el estudio geotécnico.

No sería el primer caso (ni imagino que el último) de clientes que han llegado a nosotros con la obra empezada, pero que antes de poner un solo ladrillo ya se han gastado más de la mitad del presupuesto sólo en movimiento de tierras y cimentación.

Un tercer aspecto importantísimo es la orientación, sobre todo relativo a la funcionalidad y ahorro energético.

El tener la vivienda orientada a sur nos permitirá captar el sol en invierno para calentarnos gratis, y poder meter la luz directa dentro de la casa. Será una vivienda más cálida y confortable, además de conseguir un considerable ahorro energético (también será imprescindible protegernos del sol en verano con porches, protecciones solares…).

Puede ocurrir que la orientación y las vistas entren en conflicto; ¿hacia dónde enfocamos el salón? ¿hacia las vistas o hacia el sur? Al final la arquitectura es un juego de decisiones, al escoger algo rechazas lo diferente, aunque hay toda una gama de grises más allá del blanco y el negro.

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Es aconsejable hacer previamente un estudio de mercado del barrio donde buscamos, pero no “al uso” comparando los precios exclusivamente. Lo ideal es poner en la balanza también las características de orientación, topográficas y geotécnicas.

Durante nuestra experiencia profesional nos hemos encontrado bastantes clientes que han comprado terrenos baratos por 30.000 €, se han acabado gastando 60.000€ sólo en movimientos de tierras, muros de contención y cimentaciones para “disfrutar” de una casa que no le da el sol en todo el año.

Algunos consejos:

-Previamente a la compra, conseguir “informe urbanístico” actualizado de la parcela, y adicionalmente mantener reunión con técnico municipal.

-Comparar solares por “características y precio “para así poder determinar el mejor solar al mejor precio.

-Supeditar la compra del terreno en el contrato de arras da unos resultados favorables del estudio geotécnico. Es preferible perder 750€ que 20.000 o 30.000€.

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7. EL ARQUITECTO

Como hemos comentado en otros capítulos, el Arquitecto es el agente que estará contigo desde el principio del proceso hasta el final, por tanto, debería ser tu “mano derecha” en todo este proceso, debe ser una persona de total confianza y con el que sientas “buenas vibraciones”, ya que el éxito y ahorro en la construcción dependerá en gran medida de él.

El arquitecto según la LOE (Ley orgánica de edificación) tiene unas atribuciones definidas y establecidas, pero también suele ofrecer servicios profesionales complementarios para la mejor comprensión y definición del proyecto, más control de la obra y medidas de seguridad y salud, de servicios que son responsabilidad del promotor gestión documental, así como funciones de Project Manager de coordinar distintos oficios e industriales que intervienen en la obra.

Vamos a analizar estos puntos a continuación.

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SERVICIOS MÍNIMOS REQUERIDOS POR LA LOE:

- Proyectista: Es el profesional titulado y habilitante por el Colegio Oficial de Arquitectos que redactará el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

Normalmente el proyecto irá desarrollándose poco a poco, avanzando en la definición:

-Anteproyecto: Facilitando tus necesidades y tus gustos estéticos, el arquitecto irá puliendo poco a poco una propuesta hasta que estés 100% conforme, en base al estudio topográfico y las normativas urbanísticas.

-Proyecto Básico: La vivienda estará 100% definida, y justificada la normativa urbanística con diferentes planos de plantas, secciones y alzados; además de la memoria correspondiente.

-Proyecto Ejecución: Contendrá los planos de detalle, instalaciones y estructura;

así como memorias, mediciones y presupuesto; es decir las “instrucciones” para la construcción.

-Director de obra: Es el profesional titulado y habilitante por el Colegio Oficial de Arquitectos que dirigirá el desarrollo de la obra, do conformidad con el proyecto y la licencia de construcción. Sus funciones serán:

-Replanteo: Verificar medidas y adecuación de cimentación y estructura a las características geotécnicas reales del terreno ya que en el estudio geotécnico se estudian 3 puntos, y en el resto de terreno puede haber sorpresas.

-Resolver contingencias: Tiene la obligación de mediar entre promotor y constructora si surge algún problema, así como consignar el “libor de órdenes y asistencias” para la correcta interpretación del proyecto.

-Modificaciones: Será el encargado de plasmar los cambios en proyecto que vengan exigidas por la marcha de la obra, a requerimiento del promotor o con su consentimiento, siempre que se adapten a la normativa.

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-Documentación: Deberá subscribir el acta de replanteo de comienzo de obra, las certificaciones parciales, así como el certificado final de obra, junto al Aparejador.

Cuidado con este concepto de “dirección de obra”, porque se puede malinterpretar, NO dirige de ejecución de la obra en el sentido que no la programa ni lleva el control (corresponde al constructor) ni controlar por ejemplo que los tabiques se ejecuten correctamente o la cubierta lleve las capas necesarias (corresponde al aparejador).

-Coordinador de Seguridad y Salud: Esta función la puede asumir tanto el aparejador como el Arquitecto. Sus funciones principales serán:

-Prevención y seguridad: Aprobará el Plan de Seguridad Y Salud realizado por constructor, y velará porque se cumplan los principios generales, las acciones preventivas, así como su aplicación correcta en los métodos de trabajo

-Libro de incidencias: En sus anotaciones advertirá al contratista cuando observe algún incumplimiento de las medidas de seguridad y salud, con obligatoriedad de informar al Departamento de Trabajo si es reincidente, y facultad paralizar las obras si es grave.

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SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PROFESIONALES

Adicionalmente a estos servicios mínimos, el arquitecto te puede ofrecer servicios que te ayudarán a imaginar mejor el resultado final, y a la vez diseñar con más detalle algunos aspectos de la vivienda, con lo que el resultado global mejorará.

-Renderizado 3d: Hoy en día es raro el arquitecto que no acompaña imágenes 3d para la mejor visualización de la vivienda, además de útil para el cliente, es una herramienta casi imprescindible para un diseño adecuado.

-Video/Inmersión 3d: Es otro paso más allá de las imágenes 3d. Permite sumergirse y pasearse por la vivienda, accediendo a cada rincón y conociendo cada material.

-Paisajismo: Muchas veces el arquitecto se centra más en el interior de la vivienda y deja un poco de lado el exterior. Con este servicio tendrás un diseño exclusivo del espacio exterior, desde los espacios de ocio, los de paso y los descanso, hasta los espacios verdes, elección de combinación de vegetación y su sistema de riego.

-Interiorismo: Un diseño integral implica que los materiales y mobiliario vayan acordes al concepto de espacio. Con este servicio tendrás un profesional que te acompañará a las casas de materiales y mobiliario, para que tus decisiones sean más fáciles, con la premisa de la excelencia en el diseño global.

-Iluminación: Un buen diseño exclusivo de la iluminación nocturna de la vivienda y su exterior, hace cambiar completamente su percepción. Combinaciones de foseados en falsos techos o paredes, luminarias más o menos directas, con diferente calidez de luz, lineales o puntuales, delimitaciones de zonas, y determinados efectos; son recursos habituales.

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SERVICIOS COMPLEMENTARIOS DE GESTIÓN

Como autopromotor tendrás muchas responsabilidades en la gestión de la construcción, si el arquitecto te ofrece estos servicios te estará ahorrando una gran cantidad de tiempo y quebraderos de cabeza.

-Tramitación de la licencia: El arquitecto te puede rellenar y presentar todos los formularios e instancias requeridos en ayuntamiento, realizar previamente reuniones con técnicos municipales, conseguir información de tasas, impuestos y fianzas que requieren y un largo etcétera.

-Seguimiento de la licencia: El arquitecto puede llevarte el seguimiento del estado del trámite, periódicamente consultar con el ayuntamiento su estado, o incluso conseguir que te avancen requerimientos de subsanación del proyecto. Entre técnicos suele haber mejor feed-back que cuando se dirige directamente el promotor.

-Alta de servicios: Hay un número importante de servicios a los que más tarde o temprano habrá que conectarse, como gas, telecomunicaciones, alcantarillado y especialmente electricidad y agua, que necesitarás los provisionales para que el constructor pueda comenzar. Cada uno de estos servicios corresponden a una compañía diferente, y por tanto te exigirán diferentes documentos. El arquitecto puede ser de gran ayuda.

-Problemas implícitos en tu parcela: Antes de que contrates a un arquitecto, tu parcela puede presentar problemas inherentes, como servidumbres no legalizadas, problemas de lindes con el vecino, postes de luz o teléfono que entorpecen... todos estos problemas te los puede solucionar el arquitecto.

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SERVICIOS DE PROJECT MANAGMENT

Asumiendo el Arquitecto estos servicios en principio responsabilidad del constructor, no es que le estemos ahorrando trabajo a éste, más bien no nos podemos “en sus manos”

y las condiciones las establecerás tú y no ellos.

Además, el Project Manager será tu medio de contacto con la constructora, descargándote de una gran responsabilidad.

Planificación: Serás tú con el PM quienes planifiquéis el desarrollo de la obra, y los tiempos para cada partida. Será el constructor quien decide si le interesa o no, y no al revés.

Elección de constructor: El PM interviene en la selección de constructores mediante comparativas, analizando las características de su servicio, economía, tiempos, reputación…

Contratos constructor: El PM intervendrá en la redacción de contratos y cláusulas con la constructora para evitar sorpresas con la letra pequeña, y le impongas las condiciones que te sean más favorables y no al revés.

Control y supervisión: El PM se encargará del seguimiento de la ejecución de la obra, desde la puesta en marcha a los remates de obra. Así como del desarrollo económico del proyecto, controlando o advirtiendo de posibles desviaciones.

Incidencias con constructor: El PM mediará entre tú y el promotor en caso que haya cualquier problema. Deberá ser un profesional con liderazgo y capacidad de comunicación.

Cierre económico de la obra: Realizará el traspaso de información, documentación y garantías a los usuarios finales.

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8. EL APAREJADOR

El aparejador, como Director de la ejecución de la obra, será el responsable de la correcta ejecución de la construcción en base al proyecto de Ejecución realizado por el Arquitecto.

Puesto que su función se delimita a la fase de construcción, tendrá que hacer visitas periódicas y continuas a la obra. Por tanto, nuestra recomendación es que sea un profesional local, para así poder acudir a la obra si el constructor tiene alguna duda, o surge algún imprevisto.

Dirección de la ejecución de la obra

-Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas. Aportar documentación de control de calidad -Comprobar los replanteos, la correcta disposición y ejecución de los elementos constructivos, de acuerdo con el proyecto y las instrucciones del Director de obra.

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9. COMO ELEGIR CONSTRUCTOR

Llegados a este punto clave, básicamente tenemos dos opciones:

1. Contratar constructora que gestione toda la construcción.

2. Contratar oficios por separado para cada partida.

La forma convencional es la de contratar constructora integral, por las ventajas que supone de gestión, facilidad de trato, coordinación de la obra, etc.

Sin embargo, la contratación por oficios tiene una gran ventaja respecto a la anterior, y es que puedes ahorrar entre un 15%-30% en el precio de construcción.

Piensa que la mayoría de constructoras (sobre todo las pequeñas-medianas) no tienen plantilla propia o la que tienen es limitada para algunos trabajos puntuales; es decir, subcontratan a otras constructoras especialistas cada partida determinada; con lo que te está ahorrando el % de beneficio que obtienen al subcontratar.

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Por si te aventuras a la contratación por separado de cada uno de los trabajos o partidas de obra, nos gustaría darte algunos consejos:

CONSEJOS PARA LA CONTRATACIÓN POR OFICIOS

- Si no tienes experiencia propia en gestión de obras por oficios, te advertimos que es un “mundo complicado”, bastante informal y en el que el supuesto ahorro por esta vía se puede convertir fácilmente en una desviación al alza del coste.

- Piensa que por la obra pueden pasar más de 20 oficios diferentes, y que habrá que gestionar con cada uno de los autónomos/empresas contratos, documentación de seguros y solvencia, coordinación entre ellos, acopio de materiales, etc. supone una cantidad ingente de trabajo y mucha experiencia previa para hacerlo de forma exitosa y que se cumplan tiempos previstos, calidad de ejecución…

- Si contratas trabajadores autónomos para cada partida, no habrá contratista general de la obra no se tendrá que abrir centro de trabajo ni hacer Acta de aprobación de Seguridad y Salud, pero tu coordinador deberá igualmente verificar e informar a los trabajadores de todos los aspectos.

- Nuestra recomendación es que, si optas por esta vía, contrates los servicios de Project Manager que te gestione todo, sus honorarios se pagarán sobradamente con el ahorro generado y la buena marcha de la obra. De lo contrario “rezo” para que te vaya bien.

La construcción de la casa es de largo la partida económica más importante en todo este proceso, a razón de 15-20 veces el importe del arquitecto y 40-50 veces el coste del aparejador. Equivocarte en la elección de Arquitecto y/o aparejador, desde luego no es agradable ni deseable, pero errar en la elección de constructor puede ser desastroso.

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Un paso en falso en este sentido puede arruinarte económicamente y acabar con tus ilusiones puestas en el proyecto, si das a parar con una constructora insolvente o directamente estafadora, de las que, desgraciadamente, tenemos que informarte que las hay. Así que, ¿por qué no evitar a tiempo encontrarnos en esta situación?

A continuación, te vamos a dar unas claves para que puedas tener más confianza en la decisión que finalmente tomes y con una mirada más global:

CONSEJOS PARA LA ELECCIÓN DE CONSTRUCTORA (Y POR OFICIOS)

Precio de Construcción

Seguramente tu idea sea la de ofrecer las mediciones de tu Arquitecto a 4 o 5 empresas, y la que más barata te oferte, será con la que lo hagas. ¡OJO!

En primer lugar, si observas una oferta muy por debajo de la media de otros constructores, descártalo inmediatamente; seguramente habrá gato encerrado, igual que desconfiarías de un Ferrari a precio de un Seat.

Revisa y compara punto por punto de cada partida, y compara los conceptos, calidades y mediciones entre el presupuesto ofertado y que consta en el proyecto de tu Arquitecto.

Esto puede hacerte ahorrar muchísimo dinero en la construcción de tu casa, pero es más difícil de lo que parece; se requieren conocimientos técnicos y podemos meter la pata.

Te recomendamos que contrates con tu arquitecto los servicios de Project Manager y tengas un profesional a tu lado en esta decisión, los honorarios que le pagues estarán sobradísimamente amortizado con el ahorro generado y la tranquilidad de que la elección será la correcta.

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Solvencia económica y reputación

Es un factor tan o más importante que el del precio, ya que por muy económica que sea la oferta que te realizan, si te abandonas a mitad de obra o la construcción es defectuosa, el desastre es total.

Por tanto, en primer lugar, te recomendamos que antes de firmar con ningún constructor, te faciliten certificados de estar al corriente de pagos con Hacienda, Seguridad Social…

Paralelamente te animamos a que investigues por todos los medios a tu alcance la solvencia económica, resumen de contabilidad, y, sobre todo, opiniones en Internet o cualquier otro medio sobre los trabajos realizados; que te dará muchas pistas de la profesionalidad y seriedad de la empresa.

Experiencia

Evidentemente, la experiencia es un grado, y más en construcción. Los resultados y rapidez dependerán en gran medida de la cantidad de veces que han hecho esa misma tarea.

Seguramente las empresas con mayor trayectoria no serán las que te ofrecen las mejores condiciones económicas, pero cabe suponer de ellas que serán solventes y buenos profesionales.

Honestidad y buen trato

En los primeros contactos con constructores, enseguida percibirás quien te habla claro sin esconderte nada, y con los que vas teniendo mejor feeling.

El tener buena relación con el constructor y confiar en él, es importante ya que tendréis mucho contacto durante los próximos meses. Si no “aguantas” esta persona con la que te verás todas las semanas, difícilmente en caso de dificultades podréis llegar a un acuerdo, y el proceso puede ser muy desagradable.

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CONSEJOS PARA LA CONTRATACIÓN DE CONSTRUCTORA (Y POR OFICIOS)

Seguro de daños materiales

Piensa que el seguro será la garantía del constructor, ya que en caso de no hacer correctamente su trabajo, será el Seguro el que asuma los costes y la reparación, y los plazos de garantía de cada uno de los elementos constructivos los determina la ley:

Terminaciones y Acabados: Tienen una garantía 1 año. Si el constructor no tiene seguro por este concepto, le deberías retener un 5% durante este año por contrato en contraprestación de no estar asegurado su trabajo.

Elementos que comprometen habitabilidad: Tienen garantía de 3 años, y pueden por ejemplo ser problemas de ejecución de fachadas o cubierta, produciéndose filtraciones de agua… El importe mínimo asegurado será del 30% del coste total de la obra, incluidos seguros profesionales.

Elementos estructurales y cimentación: Tiene garantía de 10 años, y que comprometan las resistencia mecánica y estabilidad del edificio. El importe mínimo asegurado será del 100% del coste total de la obra, incluidos seguros profesionales.

Presupuesto a precio cerrado

Te recomendamos que el presupuesto sea con un precio cerrado por contrato, de tal forma si hay errores en la medición o partidas necesarias no contempladas en un principio, no correrán a tu cuenta.

Como segunda opción, puedes tener los precios por m2 o metro lineal cerrados, pero mantener abiertas las mediciones por si se quiere aumentar alguna partida y que no te

“den el sablazo”. Esta segunda opción es más favorable para el constructor, ya que posiblemente intentará justificarte más m2 de los que constan en proyecto, cosa relativamente normal por desgracia en muchos proyectos de Arquitectura (l o decimos por experiencia de obras que hemos asumido dirección de obra y las mediciones del Arquitecto redactor eran un desastre).

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Pagar sólo después de certificación parcial, y sólo 95%

Una certificación parcial es documento firmado por el técnico de obra en el que certifica con su firma el porcentaje real construido.

Te recomendamos que abones importes al constructor sólo con la certificación parcial del técnico (si construyes con hipoteca autopromotor será el método del banco), y que apliques una retención del 5% en cada certificación a modo de garantía.

De esta forma podrás evitarte problemas relativamente recurrentes, como que el constructor cobre más de lo que realmente ha ejecutado y que llegue a la última fase de obra y se haya gastado el dinero, te pida más o directamente desaparezca sin acabar las obras como debería a juicio del Arquitecto o Aparejador y no puedas obtener el certificado final de obras.

Establecer plazos de entrega y penalizaciones por incumplimiento

Te aconsejamos llegar a un acuerdo en el planning de obra, y que haya un compromiso en forma de cláusula contractual de penalización económica por parte del constructor en caso de incumplimiento.

Esto hará que se tome mucho más en serio este asunto y se “ponga las pilas”, además de tener una garantía económica para que así sea.

Responsabilidad de la seguridad y salud de tus trabajadores

El constructor debe figurar siempre como responsable de sus trabajadores y de los subcontratados. Asegúrate antes de empezar las obras a través de tu Coordinador de Seguridad y Salud, que el contratista tiene el REA, todos los trabajadores están dados de alta, hay plan de seguridad y salud aprobado y el centro de trabajo abierto.

Acopio de material lo gestiona y paga el constructor

Asegúrate a través de tu aparejador, que el material que llega a la obra es el que define proyecto, o de características análogas, con sus marcados CE, y sus correspondientes pruebas y ensayos. Todo material y herramientas deben correr a cuenta del constructor.

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10. FINAL DE OBRA

Las obras ya han finalizado. Es momento de presentar en el ayuntamiento el certificado final de obra de Arquitecto y Aparejador, para que hagan la inspección y te faciliten licencia de primera ocupación, con la que legalmente ya podrás empadronarte en ella y pedir los suministros de luz y agua definitivos.

Si el Arquitecto y Aparejador han hecho bien su trabajo, no tendrás ningún problema y el Ayuntamiento te devolverá las fianzas que en su día te retuvo.

¡Felicidades!

¡Ya has llegado al final del camino, tu hogar está listo para disfrutarlo tú y tu familia!

Esperamos que hayas disfrutado al máximo esta experiencia, y que haya sido un viaje placentero. Si has tenido dificultades (cosa que por desgracia es bastante común en este mundillo), esperamos que este libro te haya ayudado a evitar algunas, o al menos, a prevenirte de cosas que te puedan ocurrir; las sorpresas por desconocimiento de cómo funcionan las cosas (y menos si lo que está en juego es el sueño de un hogar, tu economía y la salud de tu familia) no son nada agradables y conviene evitarlas.

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