Edición: 02 Página: 1

(1)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02

Edición: 02

Página: 1

OFICINA SALAZAR EXDEUDOR Céd. Jurídica Céd. Jurídica 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: Inscripción de Según

Diferencia de medidas Porcentaje:

6 meses

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito Tipo de Profesional

Número de registro A- 12057 Emp.

Fecha inspección:

Provincial

NINGUNA EN PARTICULAR

EL AVALÚO ES EL REFLEJO DE LAS CONDICIONES DEL BIEN AL MOMENTO DE LA INSPECCIÓN POR LO QUE PORRAS CASTRO S.A. NO ASUME NINGUNA RESPONSABILIDAD POR CUALQUIER TIPO DE VARIACIÓN QUE EL BIEN PUEDA SUFRIR PRODUCTO DE CUALQUIER TIPO DE FUERZA EXTERNA O INTERNA, DESCARTANDO TODAS LAS MANERAS EN QUE EL VALOR DEL BIEN PUEDA VARIAR POR CONDICIONES POLÍTICO-ECONÓMICAS, CATÁSTROFES NATURALES, PROBLEMAS SOCIALES RELACIONADOS AL BIEN, NI NINGÚN OTRO TIPO DE CIRCUNSTANCIA.

PORRAS CASTRO S.A. Y SUS PERITOS SE REFIEREN AL BIEN EN TODAS LAS CONDICIONES QUE NUESTRA COMPETENCIA PROFESIONAL ALCANZA, PERO AL RESPECTO DE LAS PARTICULARIDADES CATASTRALES, REGISTRALES Y JUDICIALES NUESTRAS OBSERVACIONES SON SOLAMENTE LAS QUE SEAN DE NUESTRA COMPETENCIA PROFESIONAL EN RELACIÓN A LA FUNCIONALIDAD DEL BIEN.

PORRAS CASTRO S.A. REALIZA LA VALUACIÓN DEL BIEN CON EL MEJOR VALOR PROBABLE DEL MISMO POR MEDIO DE LA METODOLOGÍA RECOMENDADA POR EL ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA DEL MINISTERIO DE HACIENDA. METODOLOGÍA CONOCIDA COMO MÉTODO COMPARATIVO UTILIZANDO EL VALOR DE REPOSICIÓN.

AL RESPECTO DE ESTA VALUACIÓN; EL TERRENO SE VALÚA SIN REALIZAR UN REPLANTEO TOPOGRÁFICO DETALLADO DEL RESPECTIVO PLANO CATASTRO NI NINGÚN TIPO DE ANÁLISIS SOBRE LAS CAPACIDADES MECÁNICAS DEL TERRENO Y EN LAS EVENTUALES CONSTRUCCIONES NO SE REALIZAN PRUEBAS DE INGENIERIA QUE DETERMINEN LA FIRMEZA, DURABILIDAD O CALIDAD CONSTRUCTIVA DE LAS MISMAS. DURANTE LA INSPECCIÓN SE REALIZA EL LEVANTAMIENTO DE LAS MEDIDAS DE LAS EDIFICACIONES CON CINTA MÉTRICA.

PORRAS CASTRO S.A. NO TIENE NINGÚN INTERÉS EN EL BIEN QUE SE VALÚA

ARQUITECTO

Identificación N°

Correo electrónico / Dirección WEB

8340-9711

[email protected]

18 agosto 2017 17 agosto 2017

Nombre y firma representate legal de la empresa Números telefónicos para contacto

Nombre de la empresa PORRAS CASTRO S.A. REG. CFIA CC-05104

Firma del Perito

UBICACIÓN DEL BIEN

VALOR EN LETRAS: TRECE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS

COLONES 00/100

¢0.00

₡13,259,316.00 VALOR TOTAL DEL BIEN

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

0.00 m2

AVALÚO

Plano de catastro N° A-1429307-2010 276.00 m2

PROPÓSITO DEL AVALÚO

Identificador Predial 0.00 m2 No Aplica Proporción de Derechos ADMINISTRACION DE BIENES CORRALES NOMBRE PROPIETARIO (S) NOMBRE SOLICITANTE (S) 4-000-001021 4-000-001021 BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

NOMBRE EXDEUDOR (S)

5606-2 LEONEL

la Finca el Registro y el Plano

02 - ALAJUELA 06 - NARANJO

DIRECCIÓN EXACTA

DE LA PLAZA DE DEPORTES DE DULCE NOMBRE 400 MTS AL SUR (CARRETERA A SARCHI) Y 25 MTS OESTE DULCE NOMBRE

01 - NARANJO

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO

214 DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES 214-20601046908900-2017-U

VALOR DEL TERRENO ¢13,259,316.00

Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

Fecha informe:

4-0163-0332 ¢0.00

DIEGO PORRAS GONZALEZ

Demasía NO 20601046908900 Certificado Catastral 276.00 m2 0.00% P O R R A S C A S T R O

DIEGO PORRAS GONZALEZ

(FIRMA)

(2)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

1 Factor 2 Factor 3 Factor

VALOR ¢/m2 ÁREA 276.00 m2 366.00 m2 1.0976 211.00 m2 0.9152 300.00 m2 1.0279 NIVEL 0.50 m 1.50 m 1.0618 2.00 m 1.0779 1.50 m 1.0618 FRENTE 11.00 m 13.13 m 0.9427 15.00 m 0.9018 15.00 m 0.9018 PENDIENTE 15% 20% 1.0006 40% 1.0032 30% 1.0019 UBICACION 5 5 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 SERVICIOS 1 4 1 1.0942 1 1.0942 1 1.0942 SERVICIOS 2 16 16 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 TIPO DE VIA 3 3 1.0000 4 1.0667 4 1.0667 FACTOR DE NEGOCIACION 10% 0.9000 10% 0.9000 10% 0.9000 DESCRIPCIÓN N° 1 N° 2 N° 3 Valor conclusivo Factor secciones 3.00 m VÉRTICE Altitud 1 975 2 976 3 976 4 975 N° Este 0 Norte Este 0 Norte Este 0 Norte 3

LOTE BALDÍO UBICADO EN JERONIMO DE NARANJO OFRECIDO POR WILSON MONTOYA, A 4.2 km DEL BIEN A VALUAR https://www.encuentra24.com/costa-rica-es/bienes- raices-venta-de-propiedades-lotes-y-terrenos/lote-plano-con-todos- los-servicios-linda-vista-cerca-del- centro/6316318?search=f_currency.CRC&regionslug=alajuela-provincia-naranjo Oferta 8706 0463 18/8/2017 Coordenadas 0 2

LOTE BALDÍO UBICADO EN SAN MIGUEL DE NARANJO OFRECIDO POR EL DUEÑO VENDE, A 4 km DEL BIEN A VALUAR https://www.encuentra24.com/costa-rica-es/bienes- raices-venta-de-propiedades-lotes-y-terrenos/id-255-se-vende- terreno-en- naranjo/8504409?search=f_currency.CRC&regionslug=alajuela-provincia-naranjo Oferta 2280 6665 18/8/2017 Coordenadas 0 1

LOTE BALDÍO UBICADO EN DULCE NOMBRE DE NARANJO OFRECIDO POR KOBINZA BIENES RAICES, A 500 mts DEL BIEN A VALUAR

http://costa- rica.bienesonline.com/ficha-terreno-venta-naranjo-alajuela_TEV8595.php

Oferta 88573000 18/8/2017

Coordenadas 0

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES

Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta

VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢13,259,316.00

459,498 1,114,829

459,475 1,114,841

459,473 1,114,834

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN

ESTE NORTE 459,497 1,114,822 LINDEROS ACTUALES LOTE BALDIO CALLE PUBLICA CASA DE HABITACION

VALOR DEL TERRENO

NORTE : AL & AL INVERSIONES RIVERA S.A. SUR : LEONEL SALAZAR CORRALES

ESTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 11 METROS

1.0000 Área 276.00 m2 ¢0 / m2

VALOR UNITARIO FINAL ¢48,041.00 /m2

1.0359

OESTE : GERARDO ACU#A BRENES.

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO

FACTOR DETALLE

1.0000 Área afectada 0.00 m2 0

CASA DE HABITACION

₡48,041 /m2 Valor ajustado ¢48,041 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno

1.0000 Área afectada 0.00 m2 0

AVALÚO DEL TERRENO 214-20601046908900-2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO

Características SUJETO COMPARABLES Valores Homologados 48,827.71 43,499.09 51,796.19 45,100.00 46,400.00 50,000.00 Factor de Homologación 1.0827 0.9375

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02

Edición: 02

Página: 3

Tipo de ruta

Caño

SÍ

Material

Cuneta

NO

Ancho de vía

Cordón

SÍ

Acera

SÍ

Teléfono

SÍ

ICE

NO

Alumbrado

SÍ

ICE

SÍ

a 400 m

Electricidad

SÍ

ICE

SÍ

a 25 m

Agua Potable

SÍ

ASADA

SÍ

a 350 m

Señal celular

SÍ

VARIOS

SÍ

TV por Cable

SÍ

a 400 m

Frente principal:

11.00 m

0.50 m

Fondo:

25.06 m

Relación:

2.27818182

Servicios

S1

S2

NO

Óptimo

Cuerpo de agua cerca

0 Distancia

Topografía

Pendiente

86.00%

18/8/2017

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO QUE NO AFECTA LA FUNCIONALIDA DEL BIEN

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

AFECTACIONES DEL BIEN

0.00 m

15%

Tipo de vía:

Plana

Posibilidad de daños

Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:

Sistema Sanitario

Tanque séptico

ACCESO A LA FINCA

Calle pública

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS

3 Ubicación:

Medianero

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA

OBSERVACIONES

EL TERRENO TIENE UN DECLIVE DESCENDENTE Y UNA PENDIENTE FUERTE PERO ES SIMILAR A LOS

LOTES DE LA ZONA POR LO QUE NO SE CONSIDERA ESTA SITUACION UN DEMERITO

La zona presenta un grado de urbanización estimado de:

16 Pendiente %

RIESGOS POTENCIALES

DATOS SOCIOECONÓMICOS

Internet por Cable

Clase social

Nivel sobre calle:

Medidores instalados

Edificios públicos / comunales

Terciaria

Asfalto

10.00 m

Edificios Comerciales

SERVICIOS

Media

Alcantarillado pluvial

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA

Y DE SU ENTORNO

214-20601046908900-2017-U

VÍAS DE COMUNICACIÓN

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS

Ninguno

Jardínes y Parques

Clase social zonas cercanas

Recolección de basura

RESIDENCIAL

Transporte Público

Densidad poblacional Media

Riesgo deslizamiento

Desendente

Actividad del lugar

Ninguno

Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres:

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02

Edición: 02

Página: 6

1

2

3

4

5 FOTOGRAFIAS

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

214-20601046908900-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

(5)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02

Edición: 02

Página: 6

FOTOGRAFIAS

214-20601046908900-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

PLANO CATASTRO

(6)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02

Edición: 02

Página: 6

FOTOGRAFIAS

214-20601046908900-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

REPUBLICA DE COSTA RICA

REGISTRO NACIONAL

CONSULTA POR NUMERO DE FINCA

MATRICULA: 469089---000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 469089 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000

SEGREGACIONES: NO HAY

NATURALEZA: TERRENO PARA CONSTRUIR

SITUADA EN EL DISTRITO 1-NARANJO CANTON 6-NARANJO DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA

LINDEROS:

NORTE : LEONEL SALAZAR CORRALES

SUR : AL & AL INVERSIONES RIVERA S.A.

ESTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 11 METROS

OESTE : GERARDO ACU#A BRENES.

MIDE: DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS

PLANO: A-1429307-2010

ANTECEDENTES DE LA FINCA:

FINCA

2-00370237

DERECHO

000 INSCRITA EN

FOLIO REAL

VALOR FISCAL: 9,406,000.00 COLONES

PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

CEDULA JURIDICA 4-000-001021

ESTIMACIÓN O PRECIO: SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL COLONES

DUEÑO DEL DOMINIO

PRESENTACIÓN: 2016-00197936-01

CAUSA ADQUISITIVA: REMATE

FECHA DE INSCRIPCIÓN: 20 DE MAYO DE 2016

ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY

GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO

CITAS: 2009-80794-01-0005-001

FINCA REFERENCIA 200370237 000

CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY

ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY

Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 18-Agosto-2017 a las 11.40.12 horas

Emitido el 18-08-2017 a las 11:40 horas

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02

Edición: 02

Página: 6

FOTOGRAFIAS

214-20601046908900-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

INFORME CATASTRAL

Plano(s) Catastrado(s)

Provincia: 2 - ALAJUELA Número Inscripción: 1429307

Año Inscripción: 24 Jun 2010 Área Plano: 276.00

Bloque: Lote:

Estado: INSCRITO Coordenada Norte: 229430.0

Coordenada Este: 495810.0 CRTM Norte: 1114503.0

CRTM Este: 459504.0 Verificado Zona Catastrada: No

Ubicación(es)

Provincia Cantón Distrito

2 - ALAJUELA 6 - NARANJO 1 - NARANJO

Titulares(es)

Identificacion Nombre Primer Apellido Segundo Apellido

3101272183 AL&AL INVERSIONES RIVERA SOCIEDAD ANONIMA

Fraccionamiento(s) Plano: Inexistente(s)

Finca(s)

Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial Inmueble

2 - ALAJUELA 370237 000

Finca(s) Generada(s)

Código Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial

2 - ALAJUELA 469089 0

Plano(s) Hijo(s)

Código Provincia Número Año

2 - ALAJUELA 1926738 2016

Plano(s) Padre(s)

Código Provincia Número Año

2 - ALAJUELA 729371 2001

Anotaciones: Inexistente(s)

El Registro Inmobiliario advierte que las anotaciones registrales antes del 25 de mayo del 2011 no están disponibles para ser

consultadas por este medio.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02

Edición: 02

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FOTOGRAFIAS

214-20601046908900-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Factor Área

f= área del lote comparable F= área del lote a valuar

MEMORIA DE CALCULO

Factor de Negociación de un 10% obtenido de don Jose Miguel Porras Presidente de la Camara Costarricense de Bienes Raices

Factor Ubicación

ULV = Ubicación del lote a valorar k = Constante de ubicación Manzanero 1

Cabecero 2 Esquinero 3

Medianero con 2 frentes 4 Medianero (lote tipo usual) 5 Callejón lateral 6

Callejón fondo 7 Lote en servidumbre 8

Factor S1 y S2

SLV = Clasificación de servicios del lote a valuar SLT = Clasificación de servicios del comparable Factor Nivel

k1=Los valores de k1 y k2 están en función de la orientación del nivel.

Para bajo nivel es de -0.05 y para sobre nivel de -0.03. Lo anterior por cuanto se considera que un lote bajo nivel es menos deseable que uno sobre nivel. Si el lote está al nivel de la vía, k es igual a 0.00.