Roberto Giralt Leinweber Abogado. BUFETE B. BUIGAS
Perspectiva económica actual, la crisis en el sector inmobiliario
Tanto el Banco de España como otros organis- mos llevaban tiempo advirtiendo de la posibili- dad de crisis en el sector inmobiliario. Todo el sector parecía alertado, pero ninguna medida se ha adoptado preventivamente y la temida recesión ha terminado por llegar a la economía española después de bastantes años de bonanza económica y de crecimiento por enci- ma de la media europea.
Los últimos datos económicos revelan que nos encontramos inmersos en una profunda crisis a nivel mundial con un fuerte aumento de la siniestralidad empresarial y consecuentemen- te, España, demasiado dependiente del sector de la construcción e inmobiliario, parece haber entrado en una etapa de fuerte recesión. La crisis financiera internacional ha tenido una doble consecuencia en nuestra economía: por un lado ha acelerado el proceso de ajuste del
sector promotor-constructor y, por otro, ha puesto en evidencia los excesos del sistema financiero español, que ahora repercute en problemas de liquidez. La duración de la cri- sis es difícil de determinar. Todos los datos apuntan a que la economía española se ha estancado en el primer semestre de 2008 y en el segundo ha entrado en recesión, que se extenderá a todo 2009 y posiblemente a 2010 o incluso más allá a tenor de algunas voces.
Como consecuencia de ello, se ha detectado una creciente proliferación de concursos de acreedores presentados en el año en curso.
Datos como los facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (según una Estadística de Procedimiento Concursal publicada el día 4 de agosto de 2008) indican que en los prime- ros seis meses del año se han presentado 1.056 concursos de acreedores, mientras que durante todo el año 2007 se presentaron 976, situándose las previsiones para el conjunto del año sobre los 1.600 o 2.000 concursos, supo- niendo ello un 172% más que en el mismo período del pasado ejercicio. Tan sólo en el segundo trimestre del año se han declarado insolventes 631 empresas y personas físicas.
De la anterior cifra, fueron 542 las empresas concursadas. De las empresas concursadas, el 42,1% de ellas eran constructoras (124) y
El concurso de
acreedores: ¿opción de salida a la crisis
inmobiliaria?
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De las empresas concursadas
en 2008, el 42,1% de ellas eran
constructoras (124) y empresas
inmobiliarias o de servicios empre-
sariales (104)
empresas inmobiliarias o de servicios empre- sariales (104).
Esta proliferación de concursos se concentra especialmente en las Comunidades Autónomas de Valencia y Cataluña, donde se han registra- do el 39,6% del total de deudores concursados en el segundo trimestre del 2008. El sector inmobiliario, por lo tanto, lidera el ranking nacional por insolvencias siendo evidencia de ello las conocidas e importantes compañías inmobiliarias que se han acogido en estos últimos meses a la vía concursal. Ante esta situación, los Juzgados de lo Mercantil han alertado del peligro que conlleva este notorio crecimiento de los concursos dado que esta situación podría acabar retroalimentando la crisis del sector y provocar una saturación del mercado.
Concurso en general
De forma muy resumida, señalar que el Concurso de Acreedores es un procedimiento ideado para paliar los efectos nocivos de la insolvencia, tratando, a grandes rasgos, de organizar las finanzas del concursado cuando no puede hacer frente a sus deudas con el objetivo de evitar su desaparición, a pesar de que en algunos casos algunos acreedores deban quedarse sin cobrar todo o parte de sus deudas, o tengan que esperar largo tiempo para cobrarlas.
En el momento que una empresa inmobiliaria se encuentre ante la imposibilidad de cumplir regularmente sus obligaciones –en estado de insolvencia-, debe escoger entre solicitar ella misma el concurso (concurso voluntario) o esperar a que sea uno de sus acreedores quien lo haga (concurso necesario).
Si se opta por el concurso voluntario el deudor conservará en principio las facultades de admi- nistración y disposición de sus bienes, aunque siempre bajo la tutela de la administración con- cursal, teniendo la posibilidad de paralizar la actividad durante un año a fin de estabilizar sus cuentas y estudiar las distintas posibilidades de restablecer la empresa. Si, por el contrario, el concurso es iniciado a instancia de algún acreedor, se van a apartar a los empresarios de las facultades de administración y disposición sobre el patrimonio, que van a ser asumidas completamente por la Administración Concursal.
Adicionalmente se corre el peligro de incurrir en mayores responsabilidades en caso de que el concurso sea calificado como culpable, ya que no se atendió en su momento la obligación legal de solicitar el concurso. Por todo ello, siempre que sea posible será conveniente que sea la propia empresa quien presente el con- curso antes de que lo solicite alguno de sus acreedores.
Una vez iniciado el concurso, tanto el volunta- rio como el necesario, la Administración
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Concursal elaborará a la mayor brevedad posi- ble un inventario que contendrá los bienes y derechos del concursado (masa activa) y la lista de acreedores (pasivo). Los créditos inclui- dos en la lista de acreedores se clasificarán en Créditos contra la masa, (son aquellos créditos cuya creación es necesaria para continuar la actividad, y todos aquellos generados después de la Declaración de Concurso), Privilegiados (créditos laborales, garantizados, de la hacien- da pública etc.), con privilegio especial o gene- ral, Ordinarios (créditos sin privilegios) y Subordinados (créditos comunicados tardía- mente y otros supuestos legales diversos). A destacar en este punto que los créditos privile- giados llevan aparejada la posibilidad de pro- mover una ejecución separada, por lo que se deberá negociar con los titulares de estos cré- ditos ofreciéndoles alguna solución viable para que no insten dichas ejecuciones fuera del marco del concurso.
Básicamente, las medidas y beneficios que dis- pone la Ley Concursal a las empresas que se acogen al concurso son que hasta la aproba- ción judicial del convenio, o en su caso la liqui- dación, no se van a poder gravar o enajenar los bienes y derechos de la empresa que compo- nen la masa activa sin autorización expresa judicial, la posibilidad de alcanzar una quita de los créditos ordinarios de hasta el 50%, conse- guir un aplazamiento de los pagos hasta de cinco años sin intereses, así como la paraliza- ción durante un año de las ejecuciones hipote- carias de los créditos privilegiados de bienes afectos a la actividad o la reducción de la plan- tilla ante una fuerte caída de la cifra de ventas.
Finalmente, dependiendo si se llega a un acuerdo con los acreedores o no, se entrará en
la fase de convenio que sería la medida perse- guida ya que permite la supervivencia de la empresa o de liquidación que supone la reali- zación de todos los bienes del deudor para el pago de la masa pasiva.
Especificidades del concurso en el sector inmobiliario
a) Características principales
La comentada crisis que afecta al sector inmo- biliario ha provocado que la mayoría de empre- sas promotoras se encuentren en una difícil situación: mayor activo que pasivo, una cre- ciente falta de liquidez y fondos propios para combatir un endeudamiento que porcentual- mente se distribuye en un 80% con entidades bancarias y un 20% con proveedores, dificulta- des de refinanciación con imposibilidad de consecución del crédito al promotor, fuerte caída de la demanda de viviendas y falta de liquidez detectada en los mercados internacio- nales que conlleva una brusca contracción de la financiación bancaria. Es por ello que muchas empresas inmobiliarias se han visto forzadas a acudir al procedimiento concursal, que en el ámbito inmobiliario se determina por las siguientes características:
1.- Los pprriinncciippaalleess aaccrreeeeddoorreess ddee llaass iinnmmoobbiilliiaa-- rriiaass,, pprroommoottoorraass yy ccoonnssttrruuccttoorraass ssoonn llaass eennttii-- d
daaddeess ffiinnaanncciieerraass.. EEll 8800%% ddeell ppaassiivvoo ddee llaass c
coonnccuurrssaaddaass lloo ccoonnssttiittuuyyeenn llooss pprrééssttaammooss h
hiippootteeccaarriiooss concedidos por las entidades financieras y que han sido destinados a la financiación de las diferentes promociones inmobiliarias y que han contribuido al actual endeudamiento de las empresas inmobiliarias.
Éstos son considerados como créditos privile- giados en la Ley Concursal, como hemos explicado anteriormente, con los importantes efectos legales y prácticos que tal calificación determina.
2.- El pprriinncciippaall aaccttiivvoo ddee llaass ccoonnccuurrssaaddaass ssoonn llaass vviivviieennddaass que estarán en diferentes estados de construcción y que posteriormente serán objeto de venta. Las viviendas forman parte de un activo provisional, no definitivo y a los efec-
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Si se opta por el concurso voluntario el deudor conservará en principio las facultades de
administración y disposición de sus
bienes, aunque siempre bajo la
tutela de la administración
concursal
tos de la Ley Concursal serán consideradas como mercaderías y no como activos. Con carácter general y como comentábamos ante- riormente, una vez declarado el concurso, el conjunto de bienes y derechos que conforman la masa activa de la concursada (entre los que se encuentran mayormente las viviendas) no va a poder enajenarse hasta la aprobación judicial del convenio o hasta la apertura del período de liquidación, salvo que sea autorizado judicial- mente cuando se considere favorable para el interés del concurso. No obstante, el artículo 43.3 de la Ley Concursal establece que no pre- cisaran de autorización judicial aquellos actos de disposición inherentes a la continuidad de la actividad empresarial o profesional, siendo per se la venta de inmuebles un acto inherente a la actividad empresarial de las inmobiliarias. Un sector de la doctrina defiende esta teoría, argu- mentando que la venta de las viviendas sin autorización judicial, beneficiaría al interés del concurso, al disminuir la masa pasiva del mismo respecto a los créditos que ostentan tanto los compradores como las entidades financieras, provocando un aumento de los recursos económicos de la masa activa. No obstante lo anterior, esta doctrina no es unifor- me y en numerosos Juzgados se requiere la autorización judicial en caso de enajenación de bienes o derechos que formen parte de la masa activa.
3.- Estos iinnmmuueebblleess eessttáánn ggrraavvaaddooss ccoonn ggaarraann-- ttííaass hhiippootteeccaarriiaass. Las entidades financieras ocu- pan una posición privilegiada respecto al resto de acreedores y Admnistradores Concursales, siendo generalmente poco flexibles en la nego- ciación dada la falta de liquidez que se ha regis- trado en el mercado.
b. Principales afectados en el procedimiento concursal 1
1.. PPrroommoottoorraass oo CCoonnssttrruuccttoorraass. Las promoto- ras son las principales afectadas de forma directa por el impacto de la crisis. La compra indiscriminada de suelo que realizaron en épo- cas de auge del sector dadas las facilidades de las entidades financieras en conceder créditos, las ha llevado a una situación de absoluto endeudamiento dado el descenso de la venta de inmuebles, así como la negativa de las enti- dades financieras a apoyar a quienes hasta hace poco eran sus mejores clientes. Las pro- motoras de pequeño calibre han sido las más fuertemente afectadas ya que funcionan basan- do sus recursos en los préstamos bancarios, dada la carencia de fondos propios necesarios.
En una situación más compleja se encuentran las constructoras ya que al carecer de activos inmobiliarios, difícilmente podrán eludir un más que probable procedimiento concursal.
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2.. EEnnttiiddaaddeess ffiinnaanncciieerraass.. Como hemos comen- tado anteriormente, son los principales acree- dores del concurso. Ante la situación de impa- go de las cuotas de amortización de los prés- tamos hipotecarios por parte de las empresas inmobiliarias y ante las pocas facilidades para la negociación que darán a las promotoras concursadas, se convertirán en los propietarios de las viviendas en construcción una vez pro- cedan a ejecutar las garantías hipotecarias un año después de la declaración del concurso sin que se haya procedido a la fase de liquida- ción o una vez se haya aprobado el convenio (al cual no están obligados a someterse los titulares de créditos privilegiados, entre ellos los titulares de préstamos hipotecarios.
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3.. CCoommpprraaddoorreess ddee llaass vviivviieennddaass oo iinnmmuueebblleess..
Los compradores pueden verse afectados ya
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sea como posibles acreedores o como deudo- res. Esta dualidad se debe a que los compra- dores, pueden encontrarse en la tesitura de haber realizado pagos a cuenta del precio final de una determinada vivienda que no va a poder terminarse por la empresa concursada.
Ante esta situación, la Ley protege expresa- mente al comprador, estableciendo la obliga- ción de las promotoras de otorgar un aval ban- cario o contratar un seguro para garantizar al comprador la devolución de las percepciones anticipadas en concepto de pago del precio final (Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas). No obs- tante, no todas las promotoras dan estricto cumplimiento a esta obligación legal, encon- trándose algunos compradores absolutamente desamparados al pretender recuperar las per- cepciones desembolsadas en el caso de care- cer de aval bancario o seguro.
Asimismo, y no obstante ser beneficiarios de un crédito a su favor, los compradores de viviendas se encuentran en la obligación legal de tener que dar cumplimiento al contrato por el que se obligaron al pago de las cuotas men- suales hasta la fecha de entrega de la vivienda pudiendo, en caso de impago, ser demanda- dos por las empresas concursadas por incum- plimiento contractual.
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4.. EEmmpprreessaass rreellaacciioonnaaddaass ccoonn eell sseeccttoorr yy ttrraabbaa-- jjaaddoorreess.. En este apartado se incluyen tanto los contratistas, subcontratistas (suministradores, instaladores, estructuristas….). Estas compañías se ven afectadas por la carencia de tesorería de las constructoras y promotoras de forma directa.
Y ello es así, porque se produce la teoría del efecto domino al ser las constructoras las que soportan la financiación de las promotoras, y al
ser los contratistas y subcontratistas, a su vez, los que soportan la financiación de las construc- toras. Como consecuencia de ello, en caso de que se produzca un impago de las promotoras respecto a las constructoras, son los subcontra- tistas quienes entran en crisis en primer lugar.
Conclusiones
En cualquier caso, es importante que los empresarios inmobiliarios comprendan que además de limitar su responsabilidad ante la crisis de su empresa, el instar el concurso no tiene porqué constituir un fracaso, sino una oportunidad para reorganizar el negocio de modo que, adoptando las medidas puestas a disposición por el procedimiento concursal a tiempo, puede seguir funcionando la empresa.
Pese a las manifiestas carencias de la Ley Concursal y, en especial, la necesidad de revi- sar la condición privilegiada de los créditos hipotecarios concedidos por las entidades financieras, el concurso de acreedores se erige como una útil y eficaz herramienta para asegu- rar la supervivencia de las empresas en épocas de crisis como la actual, y no un simple meca- nismo de liquidación, si bien ello requiere que la decisión de solicitar la declaración del concur- so se adopte a su debido tiempo, y no cuando la situación económica de la compañía se ha deteriorado de tal forma que hace inviable la continuación de la actividad. Es decir, la deci- sión empresarial de solicitar la declaración de concurso debe anticiparse lo máximo posible a la situación real de crisis de la empresa, pues ello permitirá sin duda un margen de maniobra muy superior a la hora de poder negociar un buen convenio y asegurar la viabilidad futura de la compañía. Para el éxito de la reestructuración es imprescindible que la empresa no agote la situación hasta el extremo de que el concurso solo sirva para certificar la defunción.
Pese a ello, la alternativa de un acuerdo extra- judicial con los acreedores, especialmente las entidades bancarias y financieras, es una opción también vigente para las empresas constructoras como intento de solución previa al procedimiento concursal.
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