Buenos días con Pérez Olivares, Luis, presidente de la Cámara de la Construcción; (Venevisión)

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(1)Universidad Católica Andrés Bello Centro de Investigación de la Comunicación Red Venezolana de Comunicación y Cultura. Sala Virtual de Investigación Sofía Ímber y Carlos Rangel. Entrevistadores: Ímber, Sofía; Rangel, Carlos; Entrevistado: Pérez Olivares, Luis, presidente de la Cámara de la Construcción; Programa: Buenos días Canal: Venevisión Fecha: lunes 28 de agosto de 1978. SI: El problema de la vivienda es el problema básico del país, y yo desde luego diría un problema universal. En este número de Auténtico, tienen ustedes el título en la portada que dice: "Apartamentos demasiado caros". Allí está analizado el problema de la vivienda y dice: "Mientras millares de personas viven en precarias condiciones habitacionales, el mercado inmobiliario del país presenta una paradójica situación. Sobran viviendas que no se venden debido a su precio muy elevado. Un estudio realizado por una firma especializada reveló que mientras la demanda crece, las ventas disminuyen. El precio promedio de apartamentos supera los Bs. 4 mil por m2. Esto puede desencadenar una fuerte polémica en plena campaña electoral -según dice el periodista en el trabajo especial para Auténticosegún los resultados iniciales de un estudio el cual fue preparado durante los últimos 3 años por los doctores Charles Leroy y Jeannette Blanco de Smith, de la Compañía de Planificación Urbana y Regional, COM-PLAN, tanto el Gobierno nacional como el sector de la construcción no se han dado cuenta de las prioridades del país desde hace más de una década. Es más, aunque los autores del estudio han intentado disminuir el impacto de su obra, ambos conceden, con desgano, que el estudio puede convertirse en una bomba política de considerable magnitud y peligro para las esperanzas electorales del partido de gobierno. Entre las conclusiones más inquietantes de este estudio se encuentran las siguientes: Un análisis de ingresos a nivel individual indica que el 75% de la población no puede soportar pagos anuales para viviendas en exceso de Bs. 19 mil, y que el 25% restante no puede sobrepasar de Bs. 75 mil anualmente sin que su nivel de vida sea afectado seriamente; una mayoría de la población, mayoría inquietante, gasta entre el 50 y el 80% de sus ingresos anuales para cumplir con niveles de pago exigidos por los bancos y reglamentaciones oficiales; durante los últimos cuatro años la participación del sector público en la construcción de viviendas ha descendido en términos reales; un 35% de las viviendas construidas anualmente en la zona metropolitana son ranchos". CR: Esto lo hemos tomado de este informe al cual se refirió Sofía, y continúa así: "Aunque hay un gran "stock" de unidades y la demanda nacional para viviendas se está incrementando a velocidad. UCAB/CIC/RECOM/SVI/Carlos y Sofía. Página 1 de 7.

(2) vertiginosa, las ventas totales están en pleno descenso". Hay este dato que es terrible: "Si todos los recursos financieros del Estado actualmente invertidos en grandes proyectos de desarrollo industrial fueran desviados a la construcción de viviendas, todavía no alcanzarían para satisfacer las necesidades del país, es decir, el déficit que existe, más el aumento interanual por el crecimiento de la población". Sería prolijo agregar detalles al estudio, y yo quisiera subrayar algunos datos, por ejemplo el hecho de que el 35% de la población venezolana vive en ranchos, eso tiende a indicar que el déficit de viviendas no es de 500 mil viviendas como se sostiene, sino de mucho más, tal vez de más de un millón de unidades de vivienda. Otra cosa muy impresionante es el dato de que hay familias que están actualmente invirtiendo el 80% de su ingreso en pagar la cuota, capital e intereses para amortizar la compra de una vivienda. Eso indica dos cosas, por una parte la falta de adecuación de la oferta a la demanda; la oferta que existe es a precios que la gente no puede pagar. Antes había un dato que enunciado tal cual y es el siguiente: Que el 75% de la población no puede soportar pagos anuales de vivienda en exceso de Bs. 19 mil. Eso yo lo encuentro más bien engañoso como dato, porque Bs. 19 mil al año son aproximadamente Bs. 1.500 mensuales, un poco más y mucho más, y en realidad muy poca gente en Venezuela puede pagar una cuota mensual de ese monto, de manera que habría que reformular el dato de esta manera, decir que un porcentaje muy pequeño es capaz de pagar esa suma que es relativamente elevada y que la mayor parte de la gente que hoy vive en ranchos no podrían en ningún caso pagar nada parecido a Bs. 1.500 puesto que su ingreso ni siquiera alcanza a esa suma. ¿Qué hacer?, evidentemente se requieren medidas muy drásticas, medidas prácticamente revolucionarias, se requiere financiamiento externo de algún modo, se requiere simplificar los métodos de construcción, se requiere agilizar la permisología que se exige a los constructores, se requiere estimular a los constructores privados para que hagan viviendas de interés social con algún beneficio razonable para ellos, en fin, todas esas cosas que deberían ser en efecto objeto de un gran acuerdo entre los grandes partidos para poder enfrentar lo que es posiblemente el primer problema social de Venezuela.. CR: Vamos a conversar con Luis Pérez Olivares, Presidente de la Cámara de la Construcción. Él fue el coordinador del reciente foro organizado por Fedecámaras sobre el problema de la vivienda. Justamente Pérez Olivares habrá oído lo que dijimos en nuestro editorial sobre el problema de la falta de visión, la falta de percepción tanto del sector público como del privado, y esto durante muchos años, sobre la verdadera magnitud y las características reales de ese problema en Venezuela. Esto coincide por cierto, con la intervención de Pérez Olivares en el foro de Fedecámaras sobre el tema, cuando dijo que el problema es tan grave que no se puede resolver, ni en el curso de un solo período de gobierno, ni con la participación de un solo sector, sea el público o el privado. SI: ¿Cuál es la estimación verdadera del déficit de unidades de vivienda, ya que distintas fuentes lo ponen en cifras diferentes, de 500 mil viviendas hasta un millón? Sacando una cuenta de que el 75% vive en ranchos, ya no es posible que sean sólo 500 mil unidades el déficit existente. PO: Nosotros estimamos que esa cifra se ubica más bien en la cercanías del millón de viviendas. CR: ¿Cerca, o más? PO: No hay seguridad realmente, pero el déficit debe estar en el entorno del millón de viviendas. Esa cifra se determinó en el orden de las 700 mil viviendas la última vez que se hizo un estudio más o menos adecuado, diría yo, para inventariar el número de viviendas con relación a las necesidades actuales de vivienda. Nosotros sí pensamos que hay razón suficiente para pensar que el déficit está en el entorno del millón de viviendas. Eso no se puede saber a ciencia cierta hasta que no se haga un nuevo estudio acerca del mercado de la vivienda y se haga un inventario de nuevo a nivel nacional, con relación a este importante problema. Parece que esto se podrá hacer el año próximo, se UCAB/CIC/RECOM/SVI/Carlos y Sofía. Página 2 de 7.

(3) actualizaría el estudio Mercavi 70, que fue algo realmente positivo que se hizo ya hace unos años, pero que hay que repetirlo para poder actualizar esas cifras. CR: Ahora, hay otro dato que también sería conveniente precisar, que es el de una demanda adicional anual de 70 mil o más viviendas. ¿Eso es más o menos correcto? PO: Sí, eso es correcto, 70 mil nuevas viviendas, pero adicionalmente a esas 70 mil nuevas viviendas, se estima en 50 mil unidades adicionales para un gran total de necesidades anuales de 120 mil viviendas. CR: ¿Por qué 50 mil más? PO: Porque las otras 50 mil viviendas vienen a reemplazar viviendas que se van quedando obsoletas por una parte, y deben ir también a enjugar el déficit estructural existente de viviendas. Para enjugar ese déficit, si se situara la cifra en la que se sitió cuando se hicieron por última vez cálculos de esta clase, que fue hace unos años como ya dije, se determinó que harían falta alrededor de unas 15 mil viviendas anuales solamente en plan de enjugar el llamado déficit estructural, que no es el déficit total de viviendas, es decir, entendemos por déficit estructural la vivienda que hay entre el número de viviendas censadas y el número de viviendas que debe haber realmente en función de datos obtenidos por otras vías. Eso es lo que se llama el déficit estructural. CR: En todo caso, para no dejar confusiones, se puede estimar el déficit en un millón. PO: Sí, actualmente un millón. CR: Un millón de viviendas faltantes y las viviendas que responderían a una nueva demanda, ya sea porque la gente llega a la edad de matrimonio y se casan, o pueden comprar viviendas, o para reemplazar viviendas que se arruinan por viejas, en 120 mil adicionales. PO: No, no. No en total... es decir, haría falta construir en el país 120 mil viviendas para dar vivienda a las nuevas familias que se constituyen, para enjugar el déficit y para resolver el llamado déficit estructural y además, reemplazar las viviendas obsoletas. CR: ¿En cuánto tiempo, porque un millón de viviendas requeriría muchos años a este ritmo? PO: Bueno, nosotros hemos estimado... CR: Harían falta 10 años si se hacen 200 mil por año para enjugar el déficit ya existente. PO: Nosotros hemos calculado que si se aumentara en un 20% interanual las viviendas que actualmente se construyen que son sólo del orden de 60 mil viviendas por año, se podría llegar para 1983 a la cifra aproximada de 120 mil viviendas que equilibraría las necesidades, y sólo de allí en adelante sería posible comenzar a rebajar el déficit, sólo dentro de cinco años, y sólo si desde una vez se comienza a aumentar la construcción en 20% interanual, porque manejar cifras como éstas implica el tener que enfrentar una serie de limitaciones de diversos órdenes, de capacidad de construcción en el país, de capacidad de producción de insumos, de recursos de mano de obra, y pensar que de la noche a la mañana vamos a pasar de 60 mil viviendas a 120 mil viviendas, es algo que no tiene sentido. En cambio, la industria de la construcción ha venido creciendo entre un 15 y un 20% interanual, entonces pensamos que debería ser perfectamente viable que creciera también en una magnitud del 20% el número de viviendas que se construyen por año. SI: La proposición suya de sacar este tema tan importante y el conexo de los servicios públicos complementarios, del debate político, ha sido recibida con suspicacias, sobre todo porque esa frase fue reproducida en avisos de páginas, sin firma responsable, y también porque uno de los candidatos presidenciales ha hecho de esos temas uno de los pilares de su campaña. UCAB/CIC/RECOM/SVI/Carlos y Sofía. Página 3 de 7.

(4) PO: Yo fui el primer sorprendido por el aviso a que usted ha hecho referencia, y debo confesar que no me gustó nada. Yo pienso que se ha hecho un planteamiento en el orden de la planificación, orientado a buscar un consenso nacional en la fijación de metas que, por su importancia, que por su exigencia en cuanto al tiempo de hacer viable su realización, suponen un llamado a todos los venezolanos, y que también por la misma naturaleza del tiempo que llevaría el solucionar este problema como otros grandes problemas que están planteados en el país con relación a la infraestructura física, obviamente se va a trascender del simple período constitucional de un presidente de cinco años. Son programas que requieren una acción continua, permanente y además incrementada, durante 10, 15 ó 20 años, y por lo tanto, hay que planificarlos a largo plazo. Nosotros lo que hemos propuesto sacar del debate electoral realmente, y no fue ésa la palabra que usamos, nosotros mas bien lo que dijimos fue que nos parecía importantísimo lograr un consenso nacional, que se pudieran de acuerdo los grandes partidos, porque el sector público por sí solo no puede resolver este problema, como tampoco lo podría resolver solo el sector privado, y que como producto de ese consenso se establecieran unos lineamientos de política en sus aspectos fundamentales de programación, de planificación, de orientación sobre cómo atacar esa solución y que luego se procediera a la ejecución de ese plan, producto de ese consenso nacional concertado entre todos los sectores para que se hiciera viable. Los déficit de vivienda se vienen poniendo en evidencia desde hace muchos años. Hace 15 años se hablaba de un déficit de 500 mil viviendas, hace 10 años se hablaba de un déficit de 600 a 700 mil viviendas, y ahora ya estamos hablando del déficit en torno al millón de viviendas, y aunque indudablemente se han hecho esfuerzos, y esfuerzos importantes por varios de los gobiernos que hemos tenido en las últimas décadas, la verdad es que ninguno lo ha podido resolver totalmente por lo mismo que decía antes, porque trasciende por completo de la acción de un solo gobierno. Entonces, lo que nosotros realmente hemos propuesto sacar del debate y más que sacar del debate, lo que propusimos fue tratar de lograr un acuerdo, un consenso en cuanto a estas grandes metas de planificación, fue precisamente con respecto a qué orientación se le va a dar para buscarle una solución al problema. Pero sería absurdo que nosotros pretendiéramos proponer sacar del debate la evaluación de los esfuerzos que un gobierno en particular haga con relación a los problemas que tiene que enfrentar y éste es uno de los problemas fundamentales de cualquier gobierno. De manera que es evidente que no puede extraerse al debate político, la evaluación de los esfuerzos que hace un gobierno para resolver en la medida de lo posible, y parcialmente -entendiendo de antemano que no va a poder resolverlo de manera plena, total completa, permanente, integral como se requiere- pero que sí en cinco años puede hacer una acción importante y esa acción importante tiene que ser, indudablemente, enjuiciada y evaluada por todos los venezolanos. CR: Hay en este asunto dos aspectos distintos, uno es el déficit de viviendas en cifras absolutas, el déficit de un millón de viviendas y entonces haría falta construir tantas o cuántas para que ese déficit disminuyera y para responder a la demanda adicional que se crea cada año. Pero otro aspecto del problema que es inseparable y que tal vez es el más delicado y el más grave, es el costo de esas viviendas y la capacidad adquisitiva de las personas que requieren la vivienda, y en Venezuela y en el mundo entero en general, es una especie de "cuadratura del círculo", lograr producir viviendas de un precio accesible para la gente que las requiere. El problema es realmente muy angustioso y muy grave, tal vez como decíamos en el editorial, el problema social número uno de Venezuela por todas las implicaciones que tiene, y es el de la escasez de viviendas decentes para una gran proporción de la población del país. Mencioné los dos aspectos del problema, y uno de ellos es el costo de las viviendas. Hay una gran cantidad de gente que compraría o alquilaría una vivienda a cierto precio, pero que a cierto precio mayor, simplemente ya no pueden hacerlo. La industria de la construcción parece, parece no, obviamente ha venido aumentando sus costos de una manera terrible, de forma que ya no es posible construir viviendas de cierto costo y con ciertas características. ¿Cómo se puede enfrentar ese aspecto del problema?. UCAB/CIC/RECOM/SVI/Carlos y Sofía. Página 4 de 7.

(5) PO: Yo creo que el problema tiene varias facetas. En primer lugar, sí es posible construir viviendas a precios baratos, dependiente del sistema de construcción que se siga, dependiendo de las normas y especificaciones que se establezcan para construir esas viviendas y aquí, valga de paso decir, en Venezuela tenemos un serio problema con relación a las normas, se han ido quedando atrás, y además se han concebido de una forma rígida, -las normas técnicas de construcción y de diseño en general en todo el país, son más bien una guía- pero en Venezuela se han convertido en una especie de camisa de fuerza y eso indudablemente se ha reflejado en un aumento en los costos, porque hay sistemas de construcción, hay tipos de instalaciones que se usan extensamente en distintos países del mundo y que en Venezuela es un problema usarlas porque las objetan las ingenierías o los ministerios que tienen que otorgar los permisos de construcción correspondientes. De manera que creo que hay que resolver, desde luego, ese problema, que las normas se adecuen de tal manera que se puedan utilizar sistemas, métodos de construcción que no eleven los costos sino que más bien los rebajen. CR: ¿El sector público está libre de cumplir esas normas anacrónicas? PO: Bueno, en algunas oportunidades no se obliga al sector público a cumplirlas pero en otras sí, tampoco hay un criterio uniforme en este sentido, pero en general el problema de la vivienda no ha sido resuelto nunca por la vía estatal fundamentalmente, donde está mejor resuelto, siempre lo ha sido por la vía privada, bien sea a través de facilitar que los inversionistas particulares hagan inversiones en el sector o por la vía de incentivos también en esa participación, tomando ciertas disposiciones de orden legal, de orden impositivo que promuevan y que orienten la actividad del sector privado a ese campo. CR: Entonces es más beneficioso que el sector privado se ocupe de la construcción de viviendas de bajo costo. PO: Exactamente, en primer lugar que se haga, que sea algo beneficioso, que sea una inversión razonablemente rentable y además razonablemente segura. La vivienda de muy bajo costo en particular, a veces les parece insegura a los inversionistas y entonces ese riesgo indudablemente existe, hay un cierto mayor de riesgo en construir viviendas muy baratas que en construir viviendas de más costos, se debe compensar dando ciertas facilidades de tipo fiscal. Se han tomado en Venezuela una serie de disposiciones que han ayudado en ese sentido, pero como al mismo tiempo ha habido otras que son contradictorias con estas medidas, entonces no ha funcionado bien todo el esquema. En la medida en que se vayan removiendo, y ya se han removido varias de esas contradicciones, y se vaya decantando, digamos así, el cuadro general de disposiciones legales que hay alrededor de este asunto y queden solamente las positivas y desaparezcan las negativas, en esa medida será más activa la participación del sector privado. CR: ¿Cuáles han sido las positivas y cuáles las negativas? PO: Por ejemplo han sido positivas las exenciones de distinto tipo que se han dispuesto a través de varios decretos y varias resoluciones oficiales por los cuales se exonera en mayor proporción, de cierto tipo de impuestos, los beneficios derivados de la construcción de viviendas de más bajo costo, y en la medida en que aumenta el costo de esas viviendas las exenciones de impuestos no son tan grandes. Esa, por ejemplo, es una medida eminentemente positiva. Pero hay otro tipo de medidas que ni siquiera requerirían de exenciones, por ejemplo yo diría, y eso lo hemos conversado varias veces en reuniones de tipo técnico y en este foro reciente a que hacías mención antes, que fue auspiciado por Fedecámaras, por ejemplo, repito, si para las viviendas de determinado nivel de costos o por debajo de ese nivel de costos se eliminaran radicalmente las exigencias de permisos y las exigencias de normas en el sentido de que sean esas viviendas proyectadas y construidas con normas bien respaldadas por su uso en otros países, pero que aunque aquí en Venezuela no se hayan usado y no estén sancionadas por las normas vigentes que son, como dije antes, un poco anticuadas, que se UCAB/CIC/RECOM/SVI/Carlos y Sofía. Página 5 de 7.

(6) remuevan esa serie de trabas, que se de el permiso de forma automática como lo hemos solicitado por todas las construcciones, que se de en primer término por ejemplo para las viviendas de más bajo costo, y esto indudablemente que va a redoblar la actividad de la construcción de viviendas de bajo costo. SI: ¿Es verdad que con eso de la permisología se necesitan dos años y medio para obtener todos los permisos requeridos para iniciar la construcción y dos años adicionales más para llevarla a cabo, de manera que para que una vivienda está lista para ser habitada faltan 4 y medio años? PO: Sí, esto es cierto, nosotros hemos hecho una serie de estudios para tipificar, digamos así, el promedio de tiempo que ocupa determinado desarrollo y en los cosas en que hay que partir de la tierra virgen, o sea, que hay que hacer el urbanismo de la tierra y luego hay que construir el núcleo de viviendas que se vaya a realizar allí, hemos estimado como promedio 53 meses para un programa que involucra la construcción de esas viviendas, más de cuatro años. Y hemos estimado también como promedio, que de esos 53 meses, lo que es propiamente el período de construcción es sólo 24 meses en la parte de urbanismo y en la parte de construcción ya de los edificios o de las casas, de las viviendas, mientras que los otros 29 meses se van en todo ese papeleo increíble, la mayor parte en permisología. También de esos 29 meses se van alrededor de unos cuatro a seis meses en las gestiones referentes a la cuestión del financiamiento, a los estudios de factibilidad previos, pero el grueso es para la permisología. SI: Con frecuencia se cita el número de permisos concedidos como una estadística relevante al volumen de construcción por hacer, ¿pero es o no es cierto que muchos permisos no son usados por razones diversas? PO: Sí, pero realmente no es muy alto el número de obras permisadas que no se construyen, además lo que sucede también es que hay un cierto desfase entre la obra permisada y la obra que realmente entra en construcción, y como hay un aumento constante en la actividad de construcción, hay siempre un volumen bastante mayor de permisos en un momento dado, que las construcciones que se estén terminando que fueron comenzadas, tal vez, dos años antes. De manera que por eso, en parte, se explica este desfase, pero sí es cierto que hay una serie obras, sobre todo ahora, ahora hay muchas más, porque como ha bajado la liquidez en el sistema financiero del país, hay bastantes obras que no han podido arrancar por falta de financiamiento. SI: Tal vez lo más grave que se pueda decir sobre el problema de subsanar el déficit de viviendas y a la vez construir unidades de vivienda para la nueva demanda que se genera cada año y es que ni que se suspendieran todas las demás inversiones de capital, públicas y privadas, habría dinero suficiente para acometer la tarea. Siendo esto así, ¿no sería lógico que Venezuela intentara captar financiamiento internacional, y dar para ello garantías del Estado a préstamos tomados por empresas constructoras venezolanas? PO: Indudablemente que su observación es acertada y lo que comentaba Carlos al respecto al comienzo del programa, es necesario atraer inversión extranjera al campo de la vivienda en Venezuela y en ese sentido se han tomado algunas medidas positivas recientemente que han facilitado, digamos así, aparentemente esa entrada de inversión extranjera. Y digo aparentemente porque hay otras disposiciones que todavía lo dificultan, de manera que no está funcionando esto, y creo que debe ajustarse muy pronto, pero por otra parte, tampoco es muy exacto que sea imposible revolver si se dedicara toda la capacidad de inversión del país a la vivienda, no es exacto que sería imposible resolver el problema de la vivienda. SI: Por otra parte, como el déficit existe en viviendas de bajo costo, de las llamadas de interés social, ¿no ha estudiado la Cámara de la Construcción qué incentivos por parte del Estado serían suficientes. UCAB/CIC/RECOM/SVI/Carlos y Sofía. Página 6 de 7.

(7) para que la empresa privada construya esas viviendas a un precio que la gente pueda pagar y en los sitios del país donde hacen falta? PO: Como consecuencia del foro que tuvimos la semana pasada, se nombró una comisión que va a profundizar más sobre este tema. En esa comisión participan la Cámara Venezolana de la Construcción, el Colegio de Arquitectos, el Colegio de Ingenieros, naturalmente Fedecámaras, que lo hace a través de la Cámara, y también de una representación propia, e igualmente estarán representadas en esta comisión por ser tan aguda el problema del área metropolitana, las autoridades públicas, entendiendo por tales las de Urbanismo, los Concejos Municipales del Distrito Federal y del Distrito Sucre. Nosotros creemos que sólo cuando se terminen de hacer unos estudios más completos, se podrán enunciar más en detalle algunas de las soluciones que hemos asomado, porque nosotros sí hemos asomado soluciones, hemos propuesto incentivos fiscales, hemos propuesto la sistematización radical de la permisología, hemos propuesto la eliminación de ciertas trabas que actualmente dificultan la inversión extranjera a pesar de que hay algunas medidas que han tendido a facilitarla. Hemos propuesto también la posibilidad de utilizar sistemas de construcción e instalaciones sanitarias y eléctricas, en especial en las construcciones, y que se usan desde hace muchos años en Europa y en USA, y que aquí en Venezuela no se pueden usar por las normas vigentes. Hemos propuesto también el incremento en la construcción de elementos prefabricados, bien sea de grandes paneles o también de elementos de menor dimensión. Igualmente hemos propuesta la industrialización mayor de ciertos equipamientos para las edificaciones y sobre todo una racionalización en la actividad general de la industria. En la medida en que se vayan cumpliendo todas estas cosas y que, como digo, las vamos a elaborar más en detalle para que puedan ser implementadas, nosotros creemos que se puede enjugar no sólo el déficit sino que además, se puede dar cada vez en mayor escala una vivienda más decente y de mejores condiciones a todos los venezolanos.. UCAB/CIC/RECOM/SVI/Carlos y Sofía. Página 7 de 7.

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